Что такое кадастровая стоимость квартиры

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Для чего нужна кадастровая стоимость недвижимости и на что она влияет.

Рассказываем, для чего нужна кадастровая стоимость недвижимости. На что влияет кадастровая стоимость квартиры, дома или земельного участка.

• Что такое кадастровая стоимость?
• На что влияет кадастровая стоимость квартиры при продаже?
• Когда и зачем нужно запрашивать кадастровую стоимость недвижимости?
• Как определяют кадастровую стоимость объекта недвижимости?
• Почему кадастровая стоимость земельного участка, дома или квартиры бывает ниже рыночной?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) недвижимости — официальный показатель стоимости объекта недвижимости.

Определяется на основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывая его местоположение, техническое состояние, функциональное назначение и другие факторы.

Служит в первую очередь для расчета налога и для определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры при продаже?

Продавец квартиры платит НДФЛ — 13% от вырученной суммы, если продает объект раньше, чем пройдет минимальный срок владения. Налоговая сравнивает эту сумму с кадастровой стоимостью. Если цена, указанная в договоре купли-продажи, меньше кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, налог взыщут с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Это не дает искусственно занижать цену недвижимости в целях снижения НДФЛ.

В итоге, значительное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью может привести к увеличению налоговой базы и, как следствие, увеличению налоговых платежей при продаже квартиры.

Когда и зачем нужно запрашивать кадастровую стоимость недвижимости?

• Для расчета налога на имущество при покупке или продаже недвижимости.
• При имущественных судебных спорах.
• Для определения размера налога и государственной пошлины при получении жилья в наследство.
• При получении субсидии или других видов льгот от государства.

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно:

• Онлайн — на публичной кадастровой карте — введя в поисковую строку кадастровый номер.
• Заказав выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости на сайте Росреестра. Такую выписку дают бесплатно.
• Лично — обратившись в любой центр «Мои документы». При себе нужно иметь паспорт.

Как определяют кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Решение о проведении государственной кадастровой оценки с 2022 года принимают федеральные органы власти. Теперь она будет проводиться во всех регионах одновременно. В 2022 году была произведена кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году проводится оценка объектов капитального строительства.

КС объектов определяют государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Результаты оценки передаются в Росреестр.

В кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели.

На КС объекта недвижимости влияет множество факторов: местоположение, назначение, этаж или количество этажей в здании, год постройки, материал стен, площадь недвижимости, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и многие другие. Все 19 обязательных характеристик можно посмотреть в ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ » О государственной регистрации недвижимости».

С 2023 года в России переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года.

Почему кадастровая стоимость земельного участка, дома или квартиры бывает ниже рыночной?

Кадастровая стоимость почти всегда ниже рыночной. Это связано с тем, что, КС не учитывает колебания цен на рынке недвижимости, спрос, инфляцию. Н е учитываются также индивидуальные особенности конкретного объекта.

Большая разница между кадастровой и рыночной ценой получается и из-за не слишком частой переоценки. В период до следующей переоценки рыночная цена жилья может вырасти по причине повышенного спроса. А к земельному участку могут, например, подвести коммуникации.

Вы можете заказать у нас услугу оценки недвижимости для покупки, продажи или страховки

Что такое кадастровая стоимость простыми словами

Иллюстрация: Rosco

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость (КС), для чего используется.

Что такое кадастровая стоимость

КС – это сумма, в которую государство оценивает жилую или коммерческую недвижимость с целью взимания налогов, определения размера госпошлины при судебных разбирательствах или при наследовании недвижимого имущества.КС нужна при заключении разных видов сделок: продажи, дарения, аренды и так далее.

Помимо КС применяется рыночная (РС), которую устанавливают собственники и риелторы. РС – это цена здания, квартиры, участка или другой недвижимости, за которую можно продать или купить объект. Такую цену определяют в соответствии с законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

КС в отличие от РС определяют методом массовой оценки на основе сегментации и группировки объектов, экономических факторов и динамики цен в конкретном регионе. Главное различие между двумя видами стоимости в том, что при определении РС учитываются спрос и состояние объекта, а по КС главную роль играет ценовая политика региона.

РС постоянно меняется каждый день под влиянием рыночных факторов, а КС рассчитывают с определенной периодичностью, чаще всего раз в 3–5 лет. Внеочередную оценку могут провести, если 30% собственников в субъекте РФ оспорили КС.

В Москве их утверждает Департамент городского имущества раз в два года. Такая же периодичность расчетов установлена и в других городах федерального значения, в том числе в Санкт-Петербурге.

Как определяют КС

Решение о проведении оценки кадастра принимают органы власти или местного самоуправления. При определении КС недвижимости учитывают:

По результатам определения КС согласно методическим указаниям о государственной оценке, кадастровые инженеры и специалисты региональной бюджетной организации проводят контроль результатов. Итоговую КС утверждает исполнительный орган власти субъекта РФ. Результаты вносятся в кадастр недвижимости (ст. 24.12 № 135-ФЗ).

Так как расчеты КС проводятся в удаленном режиме, условная «двушка» Артема с «бабушкиным ремонтом» будет стоит столько же, сколько «двушка» его соседки Елены из 205-й квартиры с дизайнерским ремонтом.

Сторонняя оценка жилья проводится по следующему алгоритму:

Исполнительный орган гос. власти субъекта РФ определяет необходимость оценки.

Специалисты собирают данные об объекте, производят расчеты и публикуют предварительные результаты в Росреестре.

Собственник вправе подать заявление об оспаривании КС при наличии грубых ошибок в расчетах.

Заявление о пересмотре КС, поданное в комиссию по спорам о КС, рассматривается в течение 30 суток с даты его поступления в ведомство. Назначается дата проведения заседания комиссии: заявитель получает уведомление.

В течение пяти дней после проведения заседания комиссии и принятия решения, собственник получит еще одно уведомление.

Изменения вступят в силу с 1 января следующего года.

Если решение комиссии или результаты определения КС собственника не устраивают, он может оспорить их в суде в течение пяти лет с момента публикации сведений в ЕГРН и до момента, когда сведения будут скорректированы в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.

Срок рассмотрения данной категории дел в суде – два месяца. В особо сложных случаях срок может быть продлен еще на один месяц.

Зачем нужна КС

КС используется для разных целей, в частности, для определения величины:

Налога на имущество (п. 1 ст. 403 НК) – для недвижимых объектов. Сведения о КС размещают на сайте Росреестра и в МФЦ, а также в ЛК на сайте ФНС.

Земельного налога – для участков. Ставка составляет 0,3%– 1,5%. Местные власти могут вводить послабления.

Налога при дарении недвижимости – КС применяется, если в договоре не указана рыночная стоимость имущества, если даритель – не ближайший родственник одаряемого. Для резидентов РФ НДФЛ составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Налога при продаже квартиры – если стоимость сделки по ДКП[АК13] превышает 70% от КС жилья, придется заплатить госпошлину с этой суммы.

Госпошлины, которую уплачивает собственник при нотариальном заверении сделок с недвижимостью.

Как РС влияет на КС

Если рыночная стоимость квартиры снижена более чем на 30% с момента последней кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Новые показатели не могут превышать внесенные ранее в ЕГРН. Выписку можно получить в режиме онлайн на сайте Росреестра.

После того, как собственник узнал КС, он вправе обратиться в региональное бюджетное учреждение за пояснениями.

Артем выяснил, что при оценке «двушки» специалисты перепутали площадь. Вместо 65 квадратных метров указали 56. В этом случае Артем вправе инициировать повторную оценку КС.

Обратиться можно в МФЦ или в госорган, проводивший оценку. Заявление можно составить в произвольной форме: указать на ошибку и приложить документ о праве собственности, в нашем примере – договор дарения. Направить письмо можно по почте или по адресу электронной почты

Оспорить КС можно только в случае, если приведенная стоимость явно не соответствует действительности: либо сильно занижена, либо, наоборот, сильно завышена. Для этого собственнику недвижимости необходимо обратиться в специальную комиссию при Росреестре или подать заявление в суд, заручившись поддержкой юриста.

В первом случае потребуется предоставить: выписку о КС из МФЦ, выписку из ЕГРН и документ о праве собственности (ДКП, договор дарения или другой правоустанавливающий документ), отчет об оценке недвижимости в бумажном и электронном экземпляре.

Поскольку Артем – единственный владелец двухкомнатной квартиры, он решил сразу идти в суд. Подготовить документы ему помог юрист компании «РосКо», который затем представлял интересы молодого человека в суде. Наши герои с легкостью выиграли дело.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости: как рассчитывается, что в нее входит, для чего нужна

Оценка объектов недвижимого имущества, будь то дом, квартира или иное жилье, в первую очередь представляет значение для получения корректных результатов при определении размера налоговой базы. Расчет показателей по кадастру стал заменой инвентаризационной характеристике, которая на практике зачастую оказывалась значительно ниже, чем реальная рыночная цена. Алгоритм, учитывающий расходы на материалы по прайсу, актуальному на год постройки, а также дополнительные корректирующие коэффициенты, был весьма удобен для собственников. Однако в то же время объективно невыгоден с точки зрения государства, что в конечном итоге послужило поводом для принятия нового регламентирующего закона. Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости, от чего она зависит, как рассчитывается это значение, а также кто оценивает квартиры и земельные участки? Давайте разбираться.

Общее представление

Рассматриваемое понятие фактически является государственной оценкой недвижимого имущества, определяемой с помощью специальной методики. Использование данного показателя стало альтернативой инвентаризационному подходу, который, по сути, предлагает опираться исключительно на себестоимость с поправкой на определенные технические характеристики: из каких стройматериалов был построен объект, какова продолжительность их рабочего ресурса, сколько времени прошло с момента ввода в эксплуатацию, и каким образом менялись стоимостные значения за прошедший период.

Ключевыми критериями, непосредственно влияющими на итоги оценки, выступают три фактора: площадь, специфика использованных материалов, а также уровень физического износа. При проведении расчетов специалисты БТИ применяют данные, представленные в сборниках укрупненных показателей, характеризующих восстановительную цену. Подобная документация публиковалась в семидесятых годах прошлого века, что обусловливает необходимость пересчета до уровня цен, актуальных на текущую дату.

Практика показывает, что значение инвентаризационной стоимости оказывается существенно ниже, чем кадастровая оценка недвижимости — ввиду того, что такой подход не принимает во внимание сопутствующие факторы, оказывающие существенное влияние на ценность объекта для реального рынка. В качестве наглядного примера можно привести старые жилые и коммерческие постройки, расположенные в центральной части города. Для подобных построек результаты, представленные в государственном земельном кадастре, всегда будут значительно выше, чем характеристика по инвентаризации, поскольку в данном случае объективным дополнительным преимуществом становится удобное логистическое расположение. И, напротив, дома, находящиеся на окраине, по умолчанию оказываются дешевле — ввиду специфики местонахождения, обусловливающей сложности с поиском потенциальных арендаторов.

Определение кадастровой и рыночной стоимости: в чем различия

Цена рынка представляет собой значение, являющееся результатом договоренности между сторонами, участвующими в сделке купли-продажи. Показатель определяется с учетом множества сопутствующих факторов: года постройки здания, площади объекта, этажа, состояния инженерных сетей, особенностей планировки, наличия ремонта, логистической доступности, а также наличия сопутствующей инфраструктуры. Полный перечень критериев зависит от специфики недвижимости, целей ее будущей эксплуатации, а также иных обстоятельств, представляющих значимость для покупателя и продавца.

Как правило, кадастровая стоимость квартиры формируется исходя из уровня среднестатистических цен, актуальных в отдельно взятом регионе. Группировка множества схожих по характеристикам объектов позволяет вывести объективное значение и в соответствии с законодательством зафиксировать его на определенный период. Рыночная оценка, в свою очередь, меняется на регулярной основе, и является наиболее вероятной при планировании сделки купли-продажи — с учетом наличия конкурентных условий, а также отсутствия чрезвычайных факторов, способных существенно повлиять на результат.

Основное отличие между рассматриваемыми методами — применение для параметра по кадастру массового статистического анализа, определяющего необходимость учета множества похожих элементов, их особенностей и характеристик. Очевидно, что государство не располагает физическими возможностями и ресурсами, которые позволили бы учесть индивидуальные нюансы по каждому дому, квартире или участку земли — это значит, что кадастровая стоимость таких объектов недвижимости определяется как усредненный показатель, соответствующий всем аналогичным постройкам в рамках отдельно взятой совокупности. Условно говоря, в рамках отдельно взятого жилого здания помещения, одинаковые по размеру и планировке, получат идентичную оценку — а вот при определении рыночной цены в дело уже вступят такие нюансы, как этаж, ремонт, меблировки, бытовой техники и т. д. Соответственно, значение по рынку окажется значительнее, чем изначально заявленный результат, предложенный государственными оценщиками.

Зачем нужна и что дает кадастровая стоимость квартиры

Основная функциональная задача — корректный расчет налогов. Сегодня ФНС самостоятельно рассчитывает данные за отчетный период, отправляя сформированные квитанции в личный кабинет на официальном сайте, либо через почту. Однако для тех, кто привык планировать собственный бюджет заранее, знание итогов последней переоценки поможет самостоятельно рассчитать ожидаемую сумму.

Для граждан, вступающих в наследство или получающих имущество по договору дарения, и не относящихся к категории лиц, которым полагаются льготы, рассматриваемое значение также становится основополагающим при исчислении НДФЛ. Так, например, если богатый родственник, не относящийся к числу близких с точки зрения закона (дяди, тети, двоюродные братья и сестры и т. п.), решил сделать щедрый подарок в виде квартиры, оцененной по кадастру в 1,8 миллиона рублей — придется заплатить 13% в виде налога.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

На сегодняшний день существует несколько вариантов, отличающихся как продолжительностью, так и количеством действий, которые нужно будет совершить для получения желаемого результата.

Нужна наша консультация?

Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам

Через официальный сайт Росреестра

Пожалуй, самый простой способ, позволяющий быстро ознакомиться с данными по последней переоценке. Для получения нужной информации достаточно авторизоваться на портале федерального ведомства, отвечающего за правовую регистрацию и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и перейти в справочный раздел, указав в отдельной форме адрес местоположения объекта. Сведения отображаются датой, когда обновлялась база. Стоит отметить, что при возникновении потребности в уточнении стоимостной оценки на конкретное число — например, на начальный период очередного налогового периода — рекомендуется прибегнуть к документальному оформлению запроса.

Как получить выписку о кадастровой стоимости

Заказать документы можно через интернет, в рамках личного посещения, либо по почте. Время изготовления — не более трех рабочих дней, отсчет которых ведется с момента регистрации обращения. В зависимости от выбранного варианта, справка предоставляется в виде электронного файла, удостоверенного защищенной цифровой подписью, или на бумажном носителе, для получения которого необходимым условием выступает присутствие самого заявителя.

Онлайн

Соответствующий раздел представлен на официальном сайте Росреестра. От пользователя потребуется авторизация с использованием логина и пароля учетной записи, а также знание корректного кадастрового номера, присвоенного объекту недвижимости в процессе регистрации.

Лично

С аналогичным запросом можно обратиться в любой многофункциональный центр «Мои документы», имея при себе удостоверение личности. Стоит отметить, что для жителей столичного региона посещение офисов Роскадастра не предполагает оказания услуг по приему заявлений на предоставление выписки из ЕГРН.

По почте

В данном случае достаточно оформить почтовое отправление с запросом, указав в качестве конечного получателя любое выбранное подразделение уполномоченного ведомства.

Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке, итоговый результат определяется совокупностью факторов, к числу которых относятся:

• Место расположения здания.
• Год возведения и сдачи в эксплуатацию.
• Количество этажей.
• Площадь недвижимости.
• Функциональное назначение.
• Материал постройки стен.
• Состояние инженерных коммуникаций.

Кроме того, учитывается общая региональная экономическая ситуация, а если речь идет о земельных участках — принадлежность объекта к конкретной классификационной категории. Каждый из перечисленных критериев обладает определенным коэффициентом влияния, что в конечном счете определяет предоставляемый показатель.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка

В соответствии с регламентом, закрепленным положениями четвертого пункта статьи 11 регулирующего федерального закона, плановые мероприятия организуются не чаще, чем раз в 3 года, при этом не менее одного раза в 5 лет. Отправной точкой для отсчета периода выступает дата последнего проведения. Исключения определяются соответствующими решениями, принимаемыми органами исполнительной власти, которые, в частности, устанавливают для Москвы и Санкт-Петербурга двухгодовую периодичность. Также допускается назначение внеочередных работ — например, в тех случаях, когда общий ценовой индекс на рынке отдельно взятого региона претерпел существенные изменения, выраженные в разнице свыше 30%.

Принимая во внимание значимость параметра и учитывая, на что влияет и для чего нужна кадастровая стоимость квартиры, государство входит в положение собственников имущества, допуская проведение частной оценки без каких-либо ограничений по времени. Услуга предоставляется на платной основе. Так, если владелец уверен, что данные по кадастру являются завышенными — он вправе заказать собственную экспертизу и в дальнейшем оспаривать вынесенное решение, опираясь на ее результаты. Стоит отметить, что, если последняя плановая переоценка датируется 2021-м, а в 2022-м в отношении жилья возник прецедент оспаривания — следующей датой официального обновления реестра все равно будет считаться 2023-й либо 2025-й год, в зависимости от федерального статуса конкретного субъекта.

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости

Информация о том, когда, кем, каким образом и по чьей инициативе проводилась оценка, зафиксированная на конкретный период, сохраняется в государственном Фонде данных. Ведомство также отвечает за хранение отчетности о проведенных работах — для ознакомления можно воспользоваться онлайн-сервисом на официальном портале Росреестра.

Можно ли оспорить результаты

Собственники недвижимого имущества, считающие, что заявленная цена не отражает реальной ценности объекта, вправе не соглашаться с позицией государства. Для оспаривания применяется один из двух алгоритмов.

Привлечение комиссии

В рамках досудебного урегулирования возникшего правового спора можно обратиться к экспертной группе, сформированной при территориальных управлениях ответственного ведомства для каждого региона. Обращение оформляется в свободной форме, главное — чтобы в его содержании были приведены основания, руководствуясь которыми заявитель настаивает на допущении ошибки. Учитывая, что кадастровая цена — это такое значение, на итоговую величину которого способен повлиять целый ряд факторов, пересмотр результатов вполне возможен. Итоговое решение в обязательном порядке выносится не позднее чем через 30 дней с момента получения документации.

Оспаривание через суд

Исковые заявления составляются как в отношении первичной оценки, так и применительно к вердиктам комиссий, отказавших в удовлетворении требований заявителя. На рассмотрение дела выделяется не более двух месяцев.

Что понадобится

В каждом из случаев рекомендуется заранее подготовить:

• Актуальную выписку из Единого реестра.
• Копии договора купли-продажи или иных правоустанавливающих документов.
• Материалы, подтверждающие обоснованность заявления стороны истца.
• Отчет о результатах оценочных работ при выявлении разницы.

В адрес судебного органа предоставляются доверенность на официального представителя, диплом, подтверждающий квалификацию последнего, а также иная документация, целесообразная, с точки зрения заявителя.

На что влияет кадастровая стоимость

Расчетные показатели учитываются при определении налоговой и пошлинной базы.

Налог на имущество

Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают обязательный сбор, порядок расчета которого регламентируется положениями ст. 403 НК РФ. В соответствии с алгоритмом итоговая сумма равна произведению цены по кадастру, зафиксированной на начало расчетного года, и действующей процентной ставки.

НДФЛ при продаже жилья

Оформление сделки купли-продажи подразумевает возникновение у получателя дохода обязанности уплатить государству 13% от полученной суммы. При этом в тех случаях, когда величина, фигурирующая в сделке, оказывается ниже кадастровой оценки, к расчетной базе применяется понижающий коэффициент, равный 0,7 — данное правило устанавливает статья 214.10 Налогового кодекса.

Налог на дарение

Аналогичным образом облагается переданное в дар имущество — с условием, что в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся близким родственником получателя с точки зрения закона. Ввиду отсутствия фактической стоимости, за основу берется значение, зафиксированное на момент последней переоценки.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариусы рассчитывают пошлину, если собственность продаётся одним из долевых владельцев, передается в доверительное управление, либо частично принадлежит лицу, не достигшему возраста совершеннолетия. Заверение прочих операций также оплачивается по тарифу, базой для которой выступает цена объекта по кадастру — при условии, что она оказывается выше рыночной.

Подведем итог

Разобравшись в специфике рассмотренного понятия, можно понять, что означает кадастровая стоимость квартиры, кто определяет и как устанавливает ее значение, а также в каких случаях она оказывается ключевым фактором, влияющим на размер издержек при различного рода сделках. Грамотный и своевременный расчет показателей позволяет заранее оценить будущие расходы, а также помогает избежать необоснованной переплаты.

Похожие новости

Самое читаемое

Подпишитесь на обновления блога

Оценка объектов недвижимого имущества, будь то дом, квартира или иное жилье, в первую очередь представляет значение для получения корректных результатов при определении размера налоговой базы. Расчет показателей по кадастру стал заменой инвентаризационной характеристике, которая на практике зачастую оказывалась значительно ниже, чем реальная рыночная цена. Алгоритм, учитывающий расходы на материалы по прайсу, актуальному на год постройки, а также дополнительные корректирующие коэффициенты, был весьма удобен для собственников. Однако в то же время объективно невыгоден с точки зрения государства, что в конечном итоге послужило поводом для принятия нового регламентирующего закона. Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости, от чего она зависит, как рассчитывается это значение, а также кто оценивает квартиры и земельные участки? Давайте разбираться.

Общее представление

Рассматриваемое понятие фактически является государственной оценкой недвижимого имущества, определяемой с помощью специальной методики. Использование данного показателя стало альтернативой инвентаризационному подходу, который, по сути, предлагает опираться исключительно на себестоимость с поправкой на определенные технические характеристики: из каких стройматериалов был построен объект, какова продолжительность их рабочего ресурса, сколько времени прошло с момента ввода в эксплуатацию, и каким образом менялись стоимостные значения за прошедший период.

Ключевыми критериями, непосредственно влияющими на итоги оценки, выступают три фактора: площадь, специфика использованных материалов, а также уровень физического износа. При проведении расчетов специалисты БТИ применяют данные, представленные в сборниках укрупненных показателей, характеризующих восстановительную цену. Подобная документация публиковалась в семидесятых годах прошлого века, что обусловливает необходимость пересчета до уровня цен, актуальных на текущую дату.

Практика показывает, что значение инвентаризационной стоимости оказывается существенно ниже, чем кадастровая оценка недвижимости — ввиду того, что такой подход не принимает во внимание сопутствующие факторы, оказывающие существенное влияние на ценность объекта для реального рынка. В качестве наглядного примера можно привести старые жилые и коммерческие постройки, расположенные в центральной части города. Для подобных построек результаты, представленные в государственном земельном кадастре, всегда будут значительно выше, чем характеристика по инвентаризации, поскольку в данном случае объективным дополнительным преимуществом становится удобное логистическое расположение. И, напротив, дома, находящиеся на окраине, по умолчанию оказываются дешевле — ввиду специфики местонахождения, обусловливающей сложности с поиском потенциальных арендаторов.

Определение кадастровой и рыночной стоимости: в чем различия

Цена рынка представляет собой значение, являющееся результатом договоренности между сторонами, участвующими в сделке купли-продажи. Показатель определяется с учетом множества сопутствующих факторов: года постройки здания, площади объекта, этажа, состояния инженерных сетей, особенностей планировки, наличия ремонта, логистической доступности, а также наличия сопутствующей инфраструктуры. Полный перечень критериев зависит от специфики недвижимости, целей ее будущей эксплуатации, а также иных обстоятельств, представляющих значимость для покупателя и продавца.

Как правило, кадастровая стоимость квартиры формируется исходя из уровня среднестатистических цен, актуальных в отдельно взятом регионе. Группировка множества схожих по характеристикам объектов позволяет вывести объективное значение и в соответствии с законодательством зафиксировать его на определенный период. Рыночная оценка, в свою очередь, меняется на регулярной основе, и является наиболее вероятной при планировании сделки купли-продажи — с учетом наличия конкурентных условий, а также отсутствия чрезвычайных факторов, способных существенно повлиять на результат.

Основное отличие между рассматриваемыми методами — применение для параметра по кадастру массового статистического анализа, определяющего необходимость учета множества похожих элементов, их особенностей и характеристик. Очевидно, что государство не располагает физическими возможностями и ресурсами, которые позволили бы учесть индивидуальные нюансы по каждому дому, квартире или участку земли — это значит, что кадастровая стоимость таких объектов недвижимости определяется как усредненный показатель, соответствующий всем аналогичным постройкам в рамках отдельно взятой совокупности. Условно говоря, в рамках отдельно взятого жилого здания помещения, одинаковые по размеру и планировке, получат идентичную оценку — а вот при определении рыночной цены в дело уже вступят такие нюансы, как этаж, ремонт, меблировки, бытовой техники и т. д. Соответственно, значение по рынку окажется значительнее, чем изначально заявленный результат, предложенный государственными оценщиками.

Зачем нужна и что дает кадастровая стоимость квартиры

Основная функциональная задача — корректный расчет налогов. Сегодня ФНС самостоятельно рассчитывает данные за отчетный период, отправляя сформированные квитанции в личный кабинет на официальном сайте, либо через почту. Однако для тех, кто привык планировать собственный бюджет заранее, знание итогов последней переоценки поможет самостоятельно рассчитать ожидаемую сумму.

Для граждан, вступающих в наследство или получающих имущество по договору дарения, и не относящихся к категории лиц, которым полагаются льготы, рассматриваемое значение также становится основополагающим при исчислении НДФЛ. Так, например, если богатый родственник, не относящийся к числу близких с точки зрения закона (дяди, тети, двоюродные братья и сестры и т. п.), решил сделать щедрый подарок в виде квартиры, оцененной по кадастру в 1,8 миллиона рублей — придется заплатить 13% в виде налога.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

На сегодняшний день существует несколько вариантов, отличающихся как продолжительностью, так и количеством действий, которые нужно будет совершить для получения желаемого результата.