Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости
Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.
Эксперты в статье:
- Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
- Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость;
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
- оформление права наследования на жилье;
- определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
- оформление договора дарения на недвижимость.
Зачем нужно знать рыночную стоимость
Определение рыночной стоимости может потребоваться при:
- покупке или продаже недвижимости;
- получении недвижимости по наследству;
- страховании недвижимости;
- оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
- решении спорных вопросов с недвижимостью;
- установлении стоимости имущества должника-банкрота;
- установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
- установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.
«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Критерии оценки рыночной стоимости жилья
Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.
Общие критерии оценки рыночной стоимости:
- конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
- типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
- расположение жилья;
- транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
- экологическая обстановка;
- социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.
Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:
- площадь квартиры, количество комнат;
- этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
- наличие лифта/лифтов;
- стандартная или индивидуальная планировка;
- техническое состояние, наличие современного ремонта;
- соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
- наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.
Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.
Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:
— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
- заключение договора о проведении оценки;
- выбор методов оценки;
- сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
- определение итоговой стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.
За сколько можно продать квартиру
- Главная
- База знаний
- Полезные статьи
- Недвижимость
- Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?
Для выгодной продажи квартиры узнайте ее рыночную стоимость. Чтобы ответить на вопрос, сколько стоит квартира, оцените недвижимость. Посмотрите доски объявлений, найдите такие же квартиры в районе с подобным ремонтом.
Рассказали, как оценить квартиру для продажи без помощи агентств недвижимости.
Бесплатный сервис ЦИАН для оценки квартиры
Для оценки недвижимости на продажу воспользуйтесь калькулятором ЦИАН. Для этого укажите параметры жилья:
город, улицу и дом.
Заполните дополнительные параметры: год постройки дома, этажность, на каком этаже находится недвижимость, высота потолков, куда выходят окна. Калькулятор расчета на основании указанных данных подсчитает, сколько будет стоить жилье.
Но такой подход оценки стоимости квартиры не даст 100%-ный результат. Сервис с точностью не учитывает, в каком состоянии находится, подъезд, дом, а также уникальные свойства недвижимости. Если рядом историческая архитектура, то цена будет выше, а калькулятор расчета не учтет этот параметр. Но благодаря сервису ЦИАН все равно узнаете, сколько стоит квартира.
Как оценить стоимость недвижимости без помощи?
Для самостоятельных расчетов изучите стоимость недвижимости в вашем районе, учитывая характеристики дома. Допустим, у вас двухкомнатная квартира на втором этаже в кирпичном доме. Найдите на досках объявлений такую же недвижимость. Оцените, сколько просят продавцы за свои объекты жилья, учитывая площадь, год постройки, состояние.
Если двухкомнатные квартиры именно в вашем районе не продают, смотрите однокомнатные и трехкомнатные. Рассчитайте стоимость квадратного метра. Некоторые сервисы, такие как ЦИАН и Авито сразу указывают, сколько в среднем стоит квадратный метр жилья для определенного района. Если узнаете стоимость квадратного метра, то посчитаете, за сколько ставить на продажу квартиру.
Какие параметры влияют на стоимость жилья?
Помимо площади, типа строения и состояния квартиры, на стоимость влияет и этаж. Если недвижимость продается на первом или последнем этаже, то чаще всего от средней стоимости отнимайте 5–8%. Для квартиры с балконами или лоджиями цена, наоборот, возрастает. Год постройки и состояние дома также влияют на стоимость.
Вид из окон, окружение, близость к социальным объектам инфраструктуры, высота потолков в квартире — все это закладывается в стоимость жилья. Если в квартире сделали дизайнерский ремонт, смело прибавляйте к средней цене за квадратный метр 10–15%.
Какую цену ставить в объявлениях?
После расчета средней стоимости квадратного метра и учета дополнительных параметров, подавайте объявление. Помните, что по той цене, которую вы укажите в объявлении, продать будет сложно, потому что покупатели стараются снизить цену. Если снизить цену и продавать жилье ниже рыночной цены на 20%, то это насторожит покупателей. Продавцы чаще закладывают торг в стоимость, поэтому указывают цены в объявлении на 5% выше рынка.
Если завысить цену на 20–25% от средней цены, звонков будет мало, а просмотров еще меньше. Лучше указывать в объявлении стоимость жилья, которая не превышает 5% от средней цены на рынке. Для квартиры с оригинальной планировкой, дизайнерской отделкой и удачным расположением, цена будет выше рыночной.
Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.
«Половина объявлений — это фейковые цены»: эксперт по недвижимости — о стоимости квартир
Если надо продать квартиру, как правило, ее владелец рассматривает похожие в интернете и так определяет цену. Но у такой стратегии могут быть свои подводные камни.
Мы поговорили с экспертом и автором ютуб-канала про инвестиции и недвижимость Сергеем Смирновым о том, как определить настоящую стоимость квартиры для продажи и почему жилье в Новгородской области с точки зрения инвестиций сейчас интереснее, чем апартаменты в Турции или Эмиратах.
Что вы узнаете
Почему нельзя узнать цену на квартиру, посмотрев такие же на «Авито» и «Циане»?
Это рекламные порталы, и мы видим на них цену объектов, которые еще не проданы. Рекламный портал работает так: он берет деньги за объявление, и его задача — чтобы у продавца раздался звонок и кто-то записался на показ. На этом портал свою работу закончил. Если объявление висит до сих пор, это значит, что человек не продает, а пока рекламирует квартиру по этой цене.
Порталы позволяют увидеть, сколько объявление уже висит на рынке. Можно сходить на разные объекты, и тогда выяснится, что половину квартир продают по заградительной цене, то есть значительно выше реальной стоимости. Например, супруги развелись, муж ушел из дома и говорит бывшей жене: «Выдели мне долю в трешке, сама в двушку переедешь, стоимость доли себе заберу на первоначальный взнос по ипотеке». А она не хочет никуда переезжать — и выставляет объявление по завышенной цене, но боится, что найдется покупатель.
Множество квартир, которые мы видим на «Циане» в элитном сегменте, одновременно стоят и в базе аренды, и в базе продажи. Это значит, что у владельца нет четкой цели, он даже не понимает, хочет сдать или продать. Но для аренды он устанавливает запредельную цену, потому что боится, что его элитное жилье угадят. И ведь находятся люди, которые снимают такие дорогие квартиры.
Увидеть реальную стоимость на портале объявлений сложно. В моей недавней практике был случай, когда объект провисел на портале всего 17 часов. Через 17 часов покупатель внес аванс. Каковы шансы, что обычный человек постоянно сидит на сайтах объявлений и увидит этот объект?
Какие есть доказательства манипуляций ценами?
Приведу пример. У нас был сложный объект в Москве, нестандартная планировка квартиры, очень необычный дом. Собственник квартиры живет в Канаде и попросил нас ее оценить и продать. А как ее оценишь, если вокруг одни типовые панельные дома и аналогов во всей Москве нет?
Начали с цены, которую установило государство, взяли кадастровую стоимость и опубликовали предложение. Каково же было наше удивление, когда через две недели появилось объявление о продаже квартиры в этом же доме с той же ценой за квадратный метр, что и у нас. То есть мы фактически от балды взяли цену и создали тренд!
Это проблема даже не рынка недвижимости, а в целом общества: «Если сосед так делает, он не дурак». Но люди заблуждаются — нельзя действовать как большинство.
Половина объявлений — вообще фейки. Например, фейковых объявлений в Сочи аж 70%. Этих квартир просто нет в природе, а сторонние покупатели и журналисты делают вывод, мол, вот какие цены в Сочи! Зачем нужны эти фейки? Они дают звонки риелторам и в целом «разогревают» рынок, то есть люди делают выводы о ценах по ненастоящим объявлениям.
Как определить реальную цену для продажи жилья?
Есть только один способ — «щупать» рынок. Каждые три-четыре дня менять цену и смотреть на реакцию. Пошли звонки — значит, цена стала интересна покупателям.
Во многих странах не показывают объект в день звонка, а на сайтах можно только записаться на показ. В какой момент у нас решили, что продавец должен продать жилье за те деньги, что указаны на портале? Портал — это просто инструмент, чтобы «пощупать» ликвидность.
Пошли звонки — поднимаем цену, остановились звонки — ждем или снижаем. За три-четыре недели таких изменений можно понять стоимость объекта. В этом и заключается работа риелтора, а не в том, чтобы бездумно брать цену, которую предлагает собственник, и по ней продавать.
Начальную цену стоит брать из архива реальных сделок. Такую возможность пока дает только «Домклик», там любой человек может посмотреть на стоимость квартир по совершенным сделкам. Плюс в том, что это портал Сбера: банк сам выдает ипотеку, сам оценивает квартиры и сам отвечает за проведение сделки, поэтому у него в архиве есть все данные. Минус в том, что это портал только Сбера: сделки по другим банкам там не видны.
Годами идет борьба с Росреестром, чтобы он выгружал статистику по сделкам со всей страны. Хотя бы за последние три месяца, чтобы была актуальная информация. Но данные о недвижимости государство закрывает все чаще — это видно на примере выписок из ЕГРН.
Как на стоимость жилья влияет ремонт, особенности планировки и вид из окна?
Невозможно вычленить из цены квартиры стоимость особенностей планировки, красивого вида из окна и ремонта, даже если известно, сколько в него вложено.
Я консультирую застройщиков, и они тоже обращаются с этим вопросом. Это гадание на кофейной гуще. Вся дифференциация по этажам и видам у застройщиков не имеет никакого обоснования, цены взяты из ниоткуда.
Продвинутые застройщики говорят о динамическом ценообразовании. Например, в доме восемь разновидностей планировок, десять этажей, разные виды. Берется первая порция квартир — заранее известно, что их не продать по оптимальной цене. Тогда их вбрасывают и смотрят на реакцию. Следующую порцию вбрасывают уже на основе этой реакции. Вот и вся динамическая цена.
Все фантазии программистов, что можно собрать цену на основе больших данных и сконфигурировать ее по разным параметрам, это просто фантазии. Повторюсь, только прощупывание.
Как вести переговоры о цене квартиры?
В России торг воспринимается как личное оскорбление. Нет культуры торга, зато есть культура хамства. А идет это от мысли, что «Циан» и «Авито» — то же самое, что «Вайлдберриз». Но «Вайлдберриз» — это товарная полка, продукт там продается по указанной цене. Квартира — это не холодильник, за нее можно и нужно торговаться, даже если не принято.
Главная роль агента — это ценовые переговоры. Риелтор по-настоящему начинает работать после показа объекта. Когда человек спрашивает меня, возможен ли торг, я делаю вывод, что он ничего не понимает. На портале собственник предлагает первую цену, например 20 млн рублей. Агент покупателя отвечает: «Мы готовы купить за 18 млн рублей, потому что вот это и это». Заметьте, торг идет на миллионы, а не на 50 тысяч. И даже если бы квартира стоила дешевле, вилка торга все равно была бы широкой.
Недавно у нас прошла сделка: выторговали дисконт 900 000 ₽ при комиссии 400 000 ₽. То есть покупатель получил выгоду 500 000 ₽. Агента для этого и нанимают: держать оборону, если надо продать жилье, и максимально отторговываться вниз, если жилье надо купить.
Есть целый набор приемов, как вести торг, и они описаны в книгах. Главное — не критиковать чужую квартиру. Это самая частая ошибка неподготовленных переговорщиков: приходят и начинают придираться, мол, вот там обои отклеились, а там ламинат вздыбился. Это мелочно, неэффективно и просто неприятно. Вместо сделки получается конфликт, и обе стороны расстаются недовольными.
Профессионал апеллирует к другому. Например, если покупатель готов погасить ипотеку продавца — это серьезно: покупатель берет на себя риск, а значит, имеет право просить о скидке.
Можно ли предугадать, какие квартиры будут дешеветь, а какие — дорожать?
В краткосрочной перспективе — просто следуйте за толпой. Если толпа ждет, что цены будут повышаться, они повысятся, что бы ни говорили аналитики. Люди действуют иррационально, и очень мало покупателей принимает решение разумно.
В 90% случаев недвижимость перекладывают в недвижимость, то есть только 10% способны взять деньги из недвижимости и что-то начать с ними делать. Это может быть более рискованно. Поэтому все участники процесса, кроме застройщиков, — одновременно продавцы и покупатели. И если продавец верит, что цена будет падать, рано или поздно он ее снизит и на свой объект.
Это вопрос поведения. Такие вещи изучает поведенческая экономика, и она как раз говорит, что многие рынки формируются на настроении толпы. Если все верят, что надо покупать квартиры в Дубае, бесполезно что-то объяснять. Если люди верили, что надо брать квартиры в Турции, их тоже было не остановить. А после землетрясения в феврале 2023 года выяснилось, что турецкие дома не выдерживают критики.
Есть такая молитва — «Символ веры». Цена — это и есть символ веры. Если люди верят, что она растет, то она растет. А если верят, что падает, то она падает. Никакого другого объяснения нет.
Стоит ли инвестировать в недвижимость, когда вокруг хаос?
Это зависит от задачи. Если человек инвестирует в недвижимость со спекулятивной целью, лучше про это забыть. Для коротких спекуляций существует масса куда более ликвидных инструментов: акции, облигации, криптовалюта. Гоняться за скидками от застройщика, чтобы потом перепродать квартиру по уступке, — не самая разумная схема заработка.
В 2023 году имеет смысл покупать только готовую недвижимость. Но надо развести по разным углам инвесторов-перекупщиков и людей, которые просто хотят жить в квартирах. Если человеку или его детям нужно жилье, покупать квартиру однозначно стоит — и неважно, хаос вокруг или нет.
Что не так с первичкой?
Застройщики играются с ценой и вводят в заблуждение покупателей. Периодически цены растут, а объемы продаж падают. Застройщики искусственно завышают цены, а потом дают дисконт — на ухо шепотом в отделе продаж.
Они сейчас предлагают не жилье, а финансовый продукт. Дома еще нет, а они приглашают инвесторов. Люди от нищеты просто все перепутали и решили, что это нормально — покупать то, чего они не видели. Сейчас ситуация сильно меняется, ведь новостройка стоит сильно дороже, чем вторичка. Тогда какой смысл покупать кота в мешке?
Закон № 214-ФЗ о долевом строительстве морально устарел, его надо просто отменить, потому что долевое строительство — это аргентинская модель привлечения денег на стройку в нищих странах. В России денег на стройку хватает, банкиры готовы давать их.
Возможно, стоит вернуться к идее закрытых паевых инвестиционных фондов. Это один из самых надежных инструментов для инвестиций в строительство. Застройщик продает паи, а не квартиры, взносы не привязаны к конкретным лотам. Пайщик хочет заработать на росте цены и самого проекта.
Застройщик построил дом, переоценил стоимость паев. Теперь он реализует квартиры, а когда продал все — раздает деньги пайщикам. Одни зарабатывали на том, чтобы достроить этот проект и продать, вторые — на стройке, то есть строительная компания тоже получила маржу, а третьи получили готовые квартиры.
Какая ликвидность жилья в регионах?
Знаю, что во многих городах численность населения сокращается, новые дома стоят пустыми или их вовсе не строят. Если город совсем вымирающий, ликвидность уже никак не оценить. Надо было раньше соображать, чтобы первым убежать оттуда. У нас полно таких — Воркута, например. Норильск рано или поздно таким будет, когда иссякнут месторождения никеля или цены на него упадут. Люди думают, что недвижимость вечна, но нет.
Есть и другие примеры. У нас народ слишком избирательно мыслит одной Москвой, Санкт-Петербургом и Сочи. А по темпам роста рынка жилья Сочи уже проиграл Светлогорску. В Москве огромное количество банкротной недвижимости, половина башен « Москва-Сити » — это банкроты. Сейчас по темпам роста цен Москва за пределами первых 15 городов.
Зато растут цены в Челябинске: ВПК работает в три смены, у людей есть деньги, есть работа, им дают льготные ипотеки и отсрочки от армии. У них в этом городе есть надежда, и они понимают, что, пока они работают здесь, могут брать кредиты и жить, несмотря на плохую экологию.
То есть считать, что Москва задает тренды на рынке недвижимости, ошибочно. Индикаторами изменения настроений на рынке недвижимости служат регионы. Если нужно предсказать движение на рынке Москвы, можно посмотреть пять-шесть ключевых регионов. На периферии более тонкие рынки, и они быстрее реагируют на изменения.
Москва стала регионом с самым сильным снижением цен на жилье с ноября 2022 года по январь 2023 года — данные «Домклика»
Регион | Цена м² в ноябре 2022 года | Цена м² в декабре 2022 года | Цена м² в январе 2023 года |
---|---|---|---|
Москва | 249 000 ₽ | 241 000 ₽ | 237 000 ₽ |
Санкт-Петербург | 163 000 ₽ | 158 000 ₽ | 159 000 ₽ |
Московская область | 136 000 ₽ | 133 000 ₽ | 133 000 ₽ |
Краснодарский край | 101 000 ₽ | 100 000 ₽ | 98 000 ₽ |
Тюменская область | 87 000 ₽ | 87 000 ₽ | 89 000 ₽ |
Красноярский край | 83 000 ₽ | 84 000 ₽ | 85 000 ₽ |
Татарстан | 82 000 ₽ | 79 000 ₽ | 82 000 ₽ |
Свердловская область | 68 000 ₽ | 71 000 ₽ | 72 000 ₽ |
Башкортостан | 63 000 ₽ | 67 000 ₽ | 68 000 ₽ |
Челябинская область | 52 000 ₽ | 54 000 ₽ | 55 000 ₽ |
Средние значения по всей России | 77 000 ₽ | 78 000 ₽ | 78 000 ₽ |
Москва стала регионом с самым сильным снижением цен на жилье с ноября 2022 года по январь 2023 года — данные «Домклика»
Москва | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 249 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 241 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 237 000 ₽ |
Санкт-Петербург | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 163 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 158 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 159 000 ₽ |
Московская область | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 136 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 133 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 133 000 ₽ |
Краснодарский край | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 101 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 100 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 98 000 ₽ |
Тюменская область | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 87 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 87 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 89 000 ₽ |
Красноярский край | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 83 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 84 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 85 000 ₽ |
Татарстан | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 82 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 79 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 82 000 ₽ |
Свердловская область | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 68 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 71 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 72 000 ₽ |
Башкортостан | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 63 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 67 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 68 000 ₽ |
Челябинская область | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 52 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 54 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 55 000 ₽ |
Средние значения по всей России | |
Цена м² в ноябре 2022 года | 77 000 ₽ |
Цена м² в декабре 2022 года | 78 000 ₽ |
Цена м² в январе 2023 года | 78 000 ₽ |
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Очень люблю Смирнова и регулярно смотрю его видео. Стиль местами резковатый, зато по делу. Самый большой плюс ему в карму за то, что рассказывает, что надо развивать регионы, а не вливать все в Москву. Да и остальное все здравое — про раздуты цены и фейковые объявления, и про переговоры.
Божья, извините, кончено, но его канал приносит пользу только ему.
Человек откровенно пиарит и поддерживает тех, кто ему заносит.
А стоит ему возразить — дак сразу баны и чистка коментов.
тьфунатебя, Да, не так давно была история с интервью Кире Юхтенко (investfuture).
Sergei, да, помню, я успел посмотреть, мне показалось ок, а он обиделся из-за коментов под видео и сказал все коменты удалить ))
тьфунатебя, да, он обидчивый и очень чувствительный на комментарии, что странно для того, кто вышел в публичное пространство. И про пиар верно подметили — он развивает свое агентство и везде его вставляет по делу и без дела. Но при этом у него в роликах есть масса полезной инфы. А рекламу и пиар можно просто пропускать мимо ушей. Я так делаю, по крайней мере.
Неистово поддерживаю про первичку. Не понимаю почему люди готовы заносить огромные деньги в обещания и рендер.
Александр, потому что ипота на первичку меньше, плюс еще вторичку проверить надо хорошо, да и просто приятнее покупать новое у менеджера, чем б/у у непонятных людей.
user2436637, приятно покуаать у менеджера. Это как? Я покупал несколько квартир у таких менеджеров и мне было неприятно, тк они тормознутые, ничего не могут сказать точно, никаких четких фрвз и ответственности на бумаге за свои слова. Самые глупые менеджеры были в ПИКе, настолько не профессиональные, что аж невозможно
VmV13, ну так другого менеджера выбрать можно.
user2436637, так другие менеджеры точно такие же. Настолько тупые, что друг у друга уточняют и не знают ничего. И это не у одного застройщика, а вообще. Ключевое — нужно врать, продавать и врать. Клиенту необходимо понимать, что врать будут и не слушать их бредни, самому изучить объект и с менеджером уже уточнять только суммы и порядок расчетов
user2436637, хех, "выгодная" ипотека достигается за счет поднятия цены на саму квартиру.
Александр, там считать надо, бывает она получаеться выгоднее вторички.
user2436637, ключевое слово — "бывает"
user2436637, Первичку проверять надо не менее тщательно, плюс что-то проверить, например адекватность будущих соседей, в принципе невозможно.
Анатолий, у меня лет за 10 жизни во глубочайшей вторичке, состав соседей сменился радикально, причем не раз.
Анатолий, в первичке состав соседей априори ровнее.
pirozhok, не факт. Взял хорошую студию, перспективный район, окраина, зато рядом лес. Живу. Соседи.. 70% — просто дичь.. Задумываюсь о..)))
Slava, вероятность получить плохого соседа всегда есть. Но в новостройках расслоение будет меньше.
Slava, так ответм по вашим соседям сразу есть в вашем коменте — окраина, студия, "перспективный район" — те самый что ни на есть дешман
VmV13, ага)) ЖК Синяя Долина из видео
pirozhok, можете попасть на переселенцев или соцжилье. И никто вам не скажет об этом на этапе подписи договора.
Да,, по ЖК такие моменты известны, в Москве точно.
pirozhok, а где можно проверить?
Да,, на форуме domkad самая полная информация. В презентациях тоже пишут сами застройщики. Обычно отдельный корпус отдают под "реновированных" новоселов.
pirozhok, далеко не всегда. Допустим по льготникам/детдомовским город просто создает госзакупку типа "Х квартир Y площади". Кто в итоге продаст — непонятно. Допустим в Питере город купил много квартир на Гранитной улице, это не совсем центр, но до Невского пешком минут 30 идти.
Александр, а где вы смотрите адреса?
Да,, на госзакупках. Там будет закупка из серии "жилье для переселения граждан по программе X"
pirozhok, ага, почти все с топочущими детьми и лающими собаками
user2436637, а новое непонятно как построенное?
Александр, наверное, потому что у 80% вторички убогие планировки, колхозный ремонт и ненадежные продавцы. Плюс всякие милые особенности с соседями, типа " я на этом месте уже 15 лет паркуюсь" или алкашей/бабушки с деменцией в доме с газовыми плитами.
Александр, раньше дисконт был 20-40% от цены стройки и готового дома, поэтому покупали и сам брал. А сейчас да, удивительно но некоторые дома ещё не построенные стоят дороже уже готовых. + риски недостроя никто не отменял.
Александр, по тому, что вижу в Москве, сразу обеспечивают какой-то потребительской инфраструктурой новые жк. Снимаю вторичку, рядом новый жк и магазинами, кафе, аптеками. Недалеко от меня живёт коллега. Своя квартира в сталинке, в такой же доступности, что у меня, нет ни магазинов, ни аптек. Всё значительно дальше.
Ещё мне нравятся детские площадки и дворы в новых жк — они есть и разнообразные. У меня во дворе только трава и деревья растут, в соседнем доме площадка детская вроде и есть, но она никакая и такая же, как и в других дворах.
Аделаида, согласен про детей, тут новостройки часто выигрывают, особенно если есть огороженный двор, да ещё и без машин.
Сталинки — это про "другое" 😉
Дмитрий, спорно. В москве была в нескольких новостройках бизнес класса (левел Донской, талисман на дмитровском, Сидней на карамышевской ) — огороженные дворы и без машин ))), но гулять негде, мне не комфортно во дворах- колодцах, когда на тебя сверху смотрит три дома в 25 этажей. Деревьев нет, людей и детей обычно тоже нет. Ходить с коляской по периметру такое себе удовольствие
Мне милей сталинки с дворами, утопающими в зелени, и детскими площадками в соседних скверах.
Дмитрий, ага, огороженная детская площадка 4*4 метра во дворе-колодце — видимо, для развития "широты мышления" у детей, которым выпало несчастье жить в новостройках.
Александр, 1 — льготные программы ипотеки. 2 — вторичка — зачастую геморрой/лотерея с собственниками/альтернативами/наследниками/детьми.
Как профессиональный риэлтор ( правда бывший) и как обычный человек ведущий нормальную жизнь с продажей и покупкой машин например — совершенно не согласен с тем, что торг у нас воспринимается как личное оскорбление. У нормальных здоровых людей он таковым не воспринимается. И они им активно и грамотно пользуются. У больных может быть, тут точно сказать не могу. По поводу прощупывания рынка движениями цен — корректней по отношению к покупателям всё-таки выглядит плавное снижение цены до точки движения. А не подъем вверх после начала звонков. Именно за последнее в том числе, риэлтеров не очень любят считая многих скользкими товарищами. Ну и по формату подачи материала и тексту — чуть менее категоричности сделали бы его значительно лучше.
Знаю таких горе-риелтеров.
Продавал я комнату.
Покупатель рассказал, что он выбрал другой вариант, подходящий по цене, но внезапно риелтер продавца позвонил и сказал, что они хотят на 200 тыс больше(при цене 1 500 тыс).
Покупатель этому возмутился и купил у меня.
А риелтер потом долго ему названивал и предлагал купить уже и со скидкой.
Но поезд уже ушёл.
А продать долю вм квартире, ох, как непросто.
Вот так этот "специалист" прощупал рынок.
Анна, обслуживание условно премиальных зданий это дорого, да и инвестицию в стройку надо как то отбивать. Вещание из каждого утюга и создание нового стиля жизни дало первичные плоды: в каждом фильме/сериале успешный человек точно работает в Сити и стоит около панорамного окна. Но по факту что получается: иностранные бизнесы ушли, хипстота с красивой картинкой теперь в ОАЭ снимает офисы. С точки зрения комфорта офис в сити это стресс: пробки у лифтов в часы пик, пробки на выезд и въезд, станции все забиты. И на самом деле есть множество прекрасных локаций без офисного человейника. Посмотрите кого сейчас пытаются и уже поселили в сити, через одного гос или около гос. Все ради спасения стиля успеха.
Интересуюсь рынком недвижимости так как работаю в этой сфере. Регулярно ютуб покидывает ролики этого "эксперта" и его жены, такого же "эксперта".
Помню выпад в сторону владельцев жилья, что какие-то неуемные собственники мутят воду и скидывают хорошую ук от застройщика, и дескать им, арендаторам, такой подход не нравится.
Соглашусь с комментатора ниже, стоит проводить верификацию таких экспертов перед публикацией.
Полиция, извиняюсь, резковато, эксперта не увидел, тут продавец информационного продукта не имеющего практической ценности.
Александр, разница в том, что застройщик на бабло не кинет, а продавец со вторички вполне может. Со всякими не выписанными детьми инвалидами и подделанными документами.
У меня выставлена продажа квартиры в Сочи, так вот , в этом доме где я продаю куча продаж которых не существует и цены указаны заниженные. Какие манипуляции и какие ушлые некоторые риелторы в Сочи , можно об этом книгу написать. В Сочи по объявлению о продаже квартир на Авито или Циан из 10 можно блокировать наверное 9 объектов .
А как я покупала 5 лет назад и что эти риелторы вытворяли и какие спектакли разыгрывали))) . Если вкладывать , то только в ликвидную недвижимость. Сколько раз было просядет рынок , а потом такой скачок. Жилье будет подниматься однозначно.
"Зато растут цены в Челябинске" — не знаю, как сейчас но знаком просто с толпой , которые уехали оттуда с понижением, ради экологии.
В Краснодарский край, Питер, Москву.
Статья — очень странная . По жизни все таки любителей съездить смотреть "заряженные" объекты, а потом торговаться очень мало.
И да — чаще всего реакция на рост цены после просмотра это ЧС.
Понятно, зачем "это" риэлтору — он хочет повышенных доходов с этой части, но зачем это всем остальным — неясно.
— Если толпа ждет, что цены будут повышаться, они повысятся, что бы ни говорили аналитики.
По такой логике, жители Синих Липюгов могут решить, что они стали долларовыми миллиардерами и установить соответствующие цены на свою недвижимость — цены повысились, потому что так решила толпа, все богаты, ура!
Или что-то тут не так, хм.
Наверное, помимо хотелок толпы есть ещё и такая мелочь как объективная реальность и, конкретнее, финансовые возможности этой самой толпы. Аборигены в Африке тоже хотят быть богатыми как на Манхэттене, да вот только возможности немного несоизмеримы и именно они, а не хотелки, и определяют цены. Хотелки на максимуме у всех, всегда и везде.
И ещё: именно когда толпа единогласно решает, что цена недвижимости, золота или акций будет расти — это знаменует пик рынка и далее следует разворот. Потому что все, кто хотел и мог, уже купили, дальше только продавать 🙂
Льготная ипотека повысила возможности для покупки недвижки, далее уже чисто на эмоциях люди разогнали цены отдавая последнее чтобы купить то, что им на самом деле вообще не нужно, чисто из спекулятивных побуждений. Теперь спекулянты выдохлись, спрос рухнул, рынок начинает плавное снижение и вот что интересно: человек готов держать цену, если верит в её бесконечный рост, а когда впереди многолетний цикл снижения, да ещё ипотеку, налоги, коммуналку нужно платить? Самые умные выйдут первыми, а наиболее упёртые продадут на дне рынка — они ведь следуют за толпой, а толпа точно также единогласно решит, что надо продавать, только на самом дне.
У людей память на 1-3 года максимум, потому понимание многолетних рыночных циклов непосильно для 99% населения постоянно бродящего за толпой и постоянно оказывающегося в дураках.
А, в "толпу" входят не только продавцы, желающие повысить цену, но и покупатели, желающие её понизить. Поэтому когда одни хотят продать подороже, а другим нужно "купить прям щас, потому что . (любая причина)" — то цена продажи будет выше, чем когда одни хотят "продать прям щас, т.к. . (любая причина)", а другие хотят "купить когда-нибудь, наверное". Да, и цена не умеет прыгать на порядок вверх или вниз, она меняется постепенно. Никто, конечно, не запрещает дорисовать три нуля к цене квартиры, но тогда срок экспозиции тоже себе нули дорисует (и не факт, что всего три).
Хорошая аналогия — "стакан" на бирже. Когда цена спроса сравнивается с ценой предложения — происходит сделка. В остальное время ценой бумаги считается цена последней сделки. С квартирами чуть сложнее (акции компании все одинаковые, а квартиры даже в одном доме различны), но принципы ценообразования тут действуют ровно те же.
user2436637, нет. Для мамочки с тремя детьми и для тусовщика из финансовой корпорации хорошая локация и требования к ней совершенно разные.
Кому то нужен стадион под окном, а кому то набережная.
В Москве куча мест котрые могут быть и хорошей и плохой локацией сразу.
user2436637, я его смотрю / слушаю уже года три, если не больше.
Лично мне нравится его мышление и подход к выявлению потребностей участников сделки. Схема построения сделки. Ну и стиль общения мне близок.
Я не говорю именно вам, но для многих фраза "цена в циане и в авито это цена по котрой НЕ продаётся" является откровением.
И много таких, казалось бы мелких, зацепок. Мне в свое время зашло.
Серия "звоните Смирнову" очень круто показывала поведение людей. За этим интересно наблюдать.
А в самой рекламе не вижу ничего плохого. Любой бизнес использует её для продвижения.
user2436637, у всех свое представление о хорошей локации) мне например любое метро кроме Некрасовки и Капотни, если дом новый, кажется хорошей локацией, потому что из дома работаю и редко гоняю в центр
Лика, ввиду отсутствия какого-либо гос.регулирования этой специальности в рф, критически низкого порога входа в нее и достаточно высоких комиссионных, а главное нулевой ответственности риэлтора перед сторонами — эта сфера является рассадником огромного количества недобросовестных специалистов и мошенников. Качественных специалистов исчезающе мало. Именно по этой причине в рф у этой профессии очень дурнопахнущий флер.
Из чего складывается цена на квартиру при продаже
Инoгдa бывaeт, чтo квapтиpы paвны пo плoщaди, нaxoдятcя нa coceдниx yлицax c oдинaкoвым пo кaчecтвy peмoнтoм, нo пpи этoм cильнo paзличaютcя в цeнe.
B cтaтьe выяcним, oт чeгo этo зaвиcит, и чтo влияeт нa цeнy нeдвижимocти.
Aннa Пиcкyн
выяcнялa цeны нa квapтиpы
Юpидичecкaя чиcтoтa квapтиpы
Cдeлкy, нeдвижимocть и влaдeльцeв пpoвepяют нa cooтвeтcтвиe зaкoнy: нa квapтиpe нeт дoлгoв и oбpeмeнeний, в бyдyщeм нe бyдeт ocнoвaний ocпopить cдeлкy или пpизнaть ee нeдeйcтвитeльнoй. Чaщe вceгo тaкyю пpoвepкy дeлaeт юpиcт. Нo этo мoжeт cдeлaть и pиeлтop.
Нa чтo влияeт
Квapтиpy мoгyт зaбpaть пo cyдy. Нaпpимep, ecли выяcнитcя, чтo квapтиpa былa чacтью мoшeнничecкoй cxeмы, тo пoкyпaтeль пoтepяeт и жильe, и дeньги.
Нyжнo пoтpaтить вpeмя, чтoбы yзнaть иcтopию квapтиpы и пpoвepить нa нee дoкyмeнты. 3aпpoc cпpaвoк и выпиcoк пo жилью мoжeт pacтянyтьcя нa нeдeли.
Увeличaтcя pacxoды нa пoкyпкy квapтиpy. Oбычнo cпpaвки в гocopгaны плaтныe, eщe ecть чacть дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн зaвepить нoтapиyc.
7%
Чтo дeлaть, ecли нaшлиcь пpoблeмы
Moжнo пoпpocить cкидкy или oткaзaтьcя oт cдeлки.
Пpeдлoжить cкидкy пoлyчитcя, в cлyчae ecли для peшeния пpoблeмы нyжнo пoгacить oплaтy: ипoтeкy, дoлг пo кoммyнaлкe, гoc. пoшлинy зa oфopмлeниe дoкyмeнтoв.
Ecли пpoблeмa в дoкyмeнтax или ecть coмнeния в coбcтвeнникax, oт cдeлки нeoбязaтeльнo oткaзывaтьcя. Cдeлкy нyжнo oбcyдить c pyкoвoдитeлeм и юpиcтaми: oни пocмoтpят, пpoвepят дoкyмeнты и cкaжyт, мoжнo ли paбoтaть c этoй cдeлкoй или oт нee лyчшe oткaзaтьcя.
Нaтaлья Caлыгa
pиeлтop в Пoдoльcкe
Бывaeт, чтo нa квapтиpe виcит ипoтeкa, кoтopyю cлoжнo пepeкpeдитoвaть — этo пoвoд пoпpocить cкидкy.
Ecли квapтиpa в ипoтeкe в мaлoизвecтнoм бaнкe, инoгдa ee cлoжнo пepeкpeдитoвaть бaнкy пoкyпaтeля. Пoкyпaтeлю нeдвижимocти пpидeтcя пoдaвaть дoкyмeнты в дpyгиe бaнки, гдe мoгyт быть нe caмыe выгoдныe ycлoвия.
B тaкoм cлyчae мoжнo пoпpocить cкидкy y пpoдaвцa нeдвижимocти. Этo cвoeгo poдa кoмпeнcaция зa тpyднocти пpи oфopмлeнии cдeлки
Кaкиe oбъeкты нaxoдятcя pядoм c дoмoм
Paзвитaя инфpacтpyктypa yвeличивaeт цeнy квapтиpы
Квapтиpa в цeнтpe вceгдa бyдeт cтoить дopoжe aнaлoгичнoй в cпaльнoм paйoнe: тaк кaк здecь нaxoдитcя yжe cлoжившaяcя инфpacтpyктypa, paзвитaя тpaнcпopтнaя ceть, yчeбныe зaвeдeния, дocтoпpимeчaтeльнocти, пapки, кpyпныe тopгoвыe цeнтpы.
Клиeнты гoтoвы плaтить зa кoмфopт. Для мнoгиx вaжнo, чтoбы oфиc, pынoк или клиникa нaxoдилиcь pядoм и нe нaдo былo eздить в дpyгoй микpopaйoн.
15-20%
дoбaвляeт к cтoимocти жилья paзвитaя инфpacтpyктypa paйoнa
Cooтнoшeниe цeн нa квapтиpы в paзныx paйoнax Caнкт-Пeтepбypгa: в иcтopичecкoм цeнтpe, в xopoшeм cпaльнoм paйoнe и нa oкpaинe
Нa цeнy мoжeт влиять нaличиe yчeбнoгo зaвeдeния или бoльницы нa paйoнe. Нaпpимep, pядoм c дoмoм нaxoдитcя элитнaя гимнaзия или пoликлиникa, кyдa зaчиcляют тoлькo пo пpoпиcкe. Цeнa нeдвижимocти pядoм бyдeт вышe, тaк кaк мнoгиe xoтят cюдa пoпacть.
Нaтaлья Caлыгa
pиeлтop в Пoдoльcкe
Кaк тoлькo в Пoдoльcкe oткpыли линию нaзeмнoгo мeтpo, квapтиpы в ближaйшиx квapтaлax peзкo cкaкнyли ввepx.
Этo нopмaльнo: людям cтaлo yдoбнee, быcтpee и дeшeвлe дoбиpaтьcя дo Mocквы.
Pынoк нeдвижимocти cpaзy жe нa этo cpeaгиpoвaл
Нa cтoимocть квapтиpы влияeт тpaнcпopтнaя дocтyпнocть. B мeгaпoлиcax вpeмя нa дopoгy мoжeт зaнимaть дo 2 чacoв в oднy cтopoнy. Пoэтoмy в цeнтpe и в paйoнax c xopoшeй тpaнcпopтнoй paзвязкoй, пeшeй дocтyпнocтью к мeтpo цeнa нa нeдвижимocть вышe.
Oбъявлeния c квapтиpaми пoчти oдинaкoвoгo мeтpaжa, cocтoяния и paccтoяния дo цeнтpa. Paзницa в цeнe — 1.6 млн. pyб. Пpичинa в тoм, чтo пepвaя нaxoдитcя в oблacти, и дo ближaйшeгo мeтpo нyжнo дoбиpaтьcя минимyм 15 минyт нa oбщecтвeннoм тpaнcпopтe. Bтopaя нaxoдитcя пpямo в гopoдe, pядoм c мeтpo
Иcтoчник: https://spb.etagi.com/
Пpидoмoвaя тeppитopия мoжeт yвeличить cтoимocть нeдвижимocти. Oxpaнa, cпopтивныe плoщaдки, кoляcoчныe в пoдъeздe, вeлoпapкoвки, клaдoвыe в цoкoльнoм этaжe или дизaйнepcкий лaндшaфтный дизaйн — вce этo пoвышaeт цeнy квapтиpы.
B этoм ЖК дaжe ecть фoнтaн вo двope. Bce этo влияeт нa цeнy квapтиp
Иcтoчник: https://spb.etagi.com/
Нeкoтopыe нoвocтpoйки cтpoят cpaзy c пoдзeмным пapкингoм. Квapтиpы в тaкиx дoмax oбычнo cтoят вышe.
Дмитpий Xaндюкoв
pиeлтop в Tюмeни
Квapтиpa c мaшинoмecтoм — этo yдoбнo для клиeнтoв, нo cтoит дopoжe. Пoэтoмy тaкoй oбъeкт мoжeт дoльшe пpoдaвaтьcя.
B oбъявлeнии нe вceгдa виднo, чтo в cтoимocть нeдвижимocти вxoдит пapкoвoчнoe мecтo. Ecли caйт пoкaжeт вapиaнты квapтиp c пoxoжим cocтoяниeм, paзмepoм и мecтopacпoлoжeниeм, нo пo бoлee низкoй цeнe, тo клиeнт cкopee вceгo выбepeт жильe пoдeшeвлe.
Пoэтoмy, ecли нyжнo пpoдaть квapтиpy вмecтe c пapкoвoчным мecтoм или c гapaжoм, в oбъявлeнии я этo yкaжy, нo cpaзy включaть в cтoимocть нe бyдy. Cкaжy o пapкoвoчнoм мecтe пpи пepвoм тeлeфoннoм paзгoвope. Ecли людям aктyaльнo, тo oбычнo coглaшaютcя дoплaтить