Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки
Способов для расчетов при купле-продаже жилья несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.
Вид платежа
Достоинства
Недостатки
Простота и надежность
Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно
Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела
Риск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством
Быстрое решение финансовой стороны сделки
Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы
Комфортный безналичный способ расчетов
Ряд ограничений, не исключены проволочки
Проблему продажи старой квартиры берет на себя компания
Риск продать квартиру по невыгодной цене
Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения
Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях
Аккредитив 
По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.
Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate
Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя.
Аккредитив считается довольно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.
Депозит нотариуса 
Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.
Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.
Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.
Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.
Единовременная оплата
Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.
Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.
Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.
Сервис безопасных расчетов Сбербанка
После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов».
Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.
«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.
С одной стороны, это довольно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.
Трейд-ин
Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.
«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупке новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.
По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки вы найдете тут.
Ячейка банковская 
Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.
Стоит иметь в виду, что у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности и пересчету закладываемых в ячейку денег. Если не оплачивать эту услугу (она может стоить около 0,1% суммы сделки), банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится. Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.
«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.
В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.
По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки смотрите в нашей Библиотеке документов.
У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов внимательность и въедливость никогда не будут лишними.
Что такое аккредитив, как работает и как его открыть: разбор
Аккредитив — это безналичная форма расчета, при которой деньги перечисляются покупателем продавцу не напрямую, а при посредничестве банка. Кредитное учреждение выступает гарантом добросовестного проведения сделки. Проще говоря, покупатель открывает счет, перечисляет туда средства в полном объеме, банк деньги замораживает и выдает продавцу только после того, как тот подтвердит выполнение условий договора. За эти свои услуги банк берет плату.
Такая схема часто используется, когда стороны сотрудничают впервые и не хотят рисковать своими деньгами. Привлечение банка позволяет избежать мошенничества: продавец уверен, что вся сумма по сделке зарезервирована. А покупатель знает, что деньги переведут продавцу только после завершения сделки. Аккредитивом пользуются как физлица, так и компании. К нему прибегают, когда сделка не может быть завершена одномоментно.
На территории России порядок работы с аккредитивами определен нормативными документами Банка России и Гражданским кодексом.
Когда используют аккредитив
1. Крупные сделки между физлицами
К аккредитиву часто прибегают при купле-продаже недвижимости (квартиры, дома, земли и т. д.) на вторичном рынке. Другие дорогостоящие товары можно просто передать покупателю в момент оплаты, но при продаже недвижимости нужно ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.
2. Операции между юрлицами внутри России
Компании также используют аккредитивы при крупных сделках, в том числе при продаже доли компании или пакета акций. Схема применяется и в торговых операциях.
Пример: производитель мебели решил закупить древесину у нового поставщика. Стороны раньше друг с другом не работали, поэтому намерены произвести расчет с помощью аккредитива. Они договариваются, что оплату поставщик получит после предъявления в банке документов об отгрузке заказанной древесины.
3. Внешняя торговля, операции по импорту-экспорту
В трансграничные сделки с использованием аккредитива вовлечены уже не три стороны (банк, покупатель и продавец), а четыре. В схеме участвуют два банка: один обслуживает импортера, другой — экспортера. Принцип взаимодействия тот же, просто документы при раскрытии аккредитива проверяют оба банка. Международные операции по аккредитиву проводятся в соответствии с правилами Международной торговой палаты (ICC, International Chamber of Commerce). На английский язык «аккредитив» переводится как documentary credit / letter of credit / LC / DC.
Как работает аккредитив
Подробно разберем, как проводится сделка с использованием аккредитива на примере продажи квартиры.
Стороны решают использовать при оплате аккредитив. Причем такая схема возможна и при ипотечной сделке. В договоре купли-продажи указывают условия открытия аккредитива:
-
банк-эмитент;
сроки (например, открытие аккредитива на 120 дней с возможностью продления еще на 60 дней);
условия раскрытия аккредитива: какие документы должен будет предъявить банку продавец, чтобы подтвердить завершение сделки. Например, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
порядок действий на случай срыва сделки.
Пример договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива:
-
Покупатель отправляется в банк и открывает аккредитив в пользу продавца, вносит на счет деньги;
Начинается процесс перерегистрации квартиры;
Продавец ждет проведения регистрации в Росреестре, после этого собирает документы, которые нужны для раскрытия аккредитива, и предъявляет их банку. Например, выписку из ЕГРН;
Банк раскрывает аккредитив, то есть перечисляет деньги на счет продавца.
Аккредитив, счет эскроу и банковская ячейка: чем отличаются
Банковская ячейка — это место в физическом хранилище, которое арендует покупатель. Он кладет в ячейку наличные деньги, чтобы позже их забрал продавец. Условия раскрытия ячейки фиксируются сторонами в договоре.
Отличия ячейки от аккредитива:
аккредитив — это безналичная форма оплаты сделки, а в банковскую ячейку кладут наличные деньги. То есть средства нужно сначала снять со счета, потом принести в хранилище банка. При открытии аккредитива возможен безналичный перевод;
банк отвечает за сохранность самой ячейки, а не ее содержимого: в ситуации, когда продавец приходит за деньгами, открывает ячейку и не находит их внутри, кражу доказать очень сложно;
при размещении денег в ячейку должны присутствовать все стороны сделки. Продавцу стоит внимательно пересчитать всю сумму и проверить купюры. Открытие аккредитива может происходить без продавца, деньги ему впоследствии переведут в безналичном виде.
Счет эскроу очень похож на аккредитив и работает по той же схеме: деньги покупателя блокируются банком и выдаются продавцу только после подтверждения сделки, однако есть несколько важных отличий.
Отличия эскроу-счета от аккредитива:
эскроу-счета — относительно новый для России банковский инструмент, сейчас он используется в основном при покупке квартиры на первичном рынке, в строящемся доме. Аккредитив применяют в намного более широком перечне сделок;
эскроу-счета открывают меньшее количество банков, чем аккредитивы. Полный перечень кредитных банков, уполномоченных вести счета эскроу, есть на
аккредитив может быть отзывным, а счет эскроу закрывается только при участии всех сторон сделки;
за открытие и обслуживание счета эскроу банк не взимает комиссию, по аккредитиву — взимает.
Виды аккредитивов
отзывный или безотзывный
Отзывный аккредитив можно изменить или аннулировать по требованию покупателя без предварительного согласования с продавцом, то есть написав заявление. Безотзывный аккредитив корректируется или отменяется только с согласия обеих сторон.
В договоре нужно четко указать, является аккредитив отзывным или безотзывным. При отсутствии такого разъяснения аккредитив считается отзывным.
покрытый (депонированный) и непокрытый (гарантированный)
При покрытом аккредитиве банк покупателя сразу переводит все деньги в банк продавца, то есть покрывает все обязательства. Такая схема применяется в ходе сделок в России. При трансграничным сделках более распространены непокрытые аккредитивы. Их также называют гарантированными. В этом случае банк покупателя дает право банку продавца списывать нужную сумму со счета по мере исполнения обязательств.
подтвержденный и неподтвержденный
Подтвержденный аккредитив часто применяется в международных сделках. Это схема, при которой аккредитив подтверждается сторонней кредитной организацией по просьбе банка-эмитента. То есть идет двойная гарантия добросовестного исполнения договора. При этом банк, подтвердивший аккредитив наряду с банком-эмитентом, также берет на себя обязательства по этому аккредитиву.
кумулятивный и некумулятивный
Кумулятивный аккредитив позволяет покупателю присоединить неизрасходованные средства к новому аккредитиву, то есть аккумулировать деньги. Такая схема подходит тем, кто часто рассчитывается с помощью аккредитива в одном и том же банке.
Плюсы и минусы аккредитивов
Плюсы
Расчеты через аккредитив прозрачны и безопасны как для продавца, так и для покупателя;
Аккредитив можно открыть практически в любом банке и отделении;
Аккредитив можно оформить быстро. Банки в России уже давно работают с аккредитивами, поэтому наладили схему взаимодействия с клиентами, часто его можно оформить онлайн и в мобильном приложении банка;
При открытии аккредитива не требуется личное присутствие продавца.
Минусы
Аккредитивы не входят в государственную систему страхования вкладов;
Сложный документооборот: для раскрытия аккредитива нужно точное выполнение всех прописанных условий;
Банк берет комиссию за открытие аккредитива;
При проведении сделки с помощью аккредитива нужно уложиться в сроки, прописанные в договоре.
Как открыть аккредитив
Аккредитив можно открыть при личном визите в отделение банка. Также многие банки позволяют сделать это онлайн, на сайте или через мобильное приложение. Последовательность действий следующая:
Стороны договариваются о проведении расчетов с помощью аккредитива, определяют основные его параметры (отзывный / безотзывный и т. д.) и вносят эти условия в договор, а также выбирают банк;
Покупатель открывает счет в банке и вносит на него средства либо пополняет уже имеющийся счет. Средства переведут на специальный счет для расчетов по аккредитиву. Кроме того, банк возьмет комиссию;
Покупатель подает заявление на открытие аккредитива в выбранном банке. Часто образец документа размещен на сайте банка и с ним можно заранее ознакомиться;
При открытии аккредитива нужно представить договор, в соответствии с которым открывается счет (например, договор купли-продажи, договор оказания услуг и т. д.). Некоторые банки могут запросить дополнительные сведения;
Присутствие второй стороны при открытии аккредитива необязательно.
Как работать с аккредитивом
Тщательно проверить, какие характеристики аккредитива зафиксированы в договоре: как правило, используют безотзывный покрытый аккредитив, который нельзя аннулировать или изменить без согласия второй стороны;
Проверить сроки, на которые открывается аккредитив, и оценить, разумны ли они: успеете ли вы за этот временной промежуток закрыть сделку;
Если вы продавец, то стоит заранее подумать, как быстро вы сможете получить документы для раскрытия аккредитива;
Внимательно прочитать все документы, необходимые для раскрытия аккредитива: даже орфографические ошибки и описки могут стать для банка основанием для нераскрытия аккредитива.
Аккредитив: что это такое, для чего нужен
Мы все знакомы с этой ситуацией: выбрали товар, перечислили оплату, а получили или не то, что нужно, или то, но незаявленного качества. Речь сейчас не о маркетплейсах, если что. Как обезопасить себя от незаконных или недобросовестных действий контрагента при крупных и важных сделках? Расскажем о банковском продукте, который позволит защитить обе стороны договора.
Что такое аккредитив
Упрощенное определение — это метод проведения расчетов между покупателем и продавцом (заказчиком и исполнителем) с привлечением посредника — банка.
В самом примитивном виде то, что мы сейчас называем аккредитивом, применялось еще в Древней Греции и Римской империи, а по мнению некоторых специалистов, даже в раннем Египте.
Он трансформировался, менялся вместе с изменениями экономических условий, но сумел сохранить актуальность и через тысячелетия, подтвердив свою надежность и удобство использования.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как работает аккредитив. Используйте эти инструкции бесплатно.
Преимущества аккредитивов
Как безопасно провести отгрузку товара и его оплату, если продавец (исполнитель) и покупатель (заказчик) впервые взаимодействуют друг с другом, притом что согласованные условия сделки их полностью устраивают?
Мы не всегда склонны безоговорочно доверять партнеру, особенно новому. Кстати, одно из ласковых, неофициальных определений аккредитива — «дитя недоверия». Правда, мило?
Так вот, основным преимуществом данного вида операций является присутствие третьей стороны — банка, который участвует в расчетах по сделке и гарантирует проведение оплаты, но только после представления необходимого пакета документов. Покупатель фиксирует стоимость приобретаемого товара (работы, услуги) без предоплаты непроверенному поставщику и заодно подтверждает свою платежеспособность, а продавец не сомневается в полном и своевременном получении оплаты за отгруженный товар (выполненные работы, оказанные услуги).
С помощью аккредитива проводятся практически любые операции, но особенно актуален этот инструмент при крупных, дорогостоящих сделках:
- приобретении и/или строительстве объектов недвижимости;
- приобретении оборудования, автотранспорта;
- инвестициях в ценные бумаги и т.п.
Воспользоваться такой системой расчетов могут как юридические, так и физические лица.
Как работает аккредитив
Схема классическая: обмен денег на товар, а товара на деньги. Но сначала нужен договор, который заключают стороны. Одно из условий договора — проведение расчетов с привлечением банка-эмитента.
Покупатель открывает специальный счет в банке и перечисляет на него сумму, необходимую для проведения расчетов с поставщиком. Эта сумма будет заблокирована или, лучше сказать, зарезервирована банком на указанный в договоре срок.
Приятный бонус — комиссия за проведение расчетов с применением этого финансового инструмента порой значительно меньше, чем за стандартные расчеты. Особенно при переводе крупных сумм физическому лицу.
Оформленный бланк уведомления, полученный от банка-эмитента, покупатель передает продавцу. Сейчас это бумажный документ, но, вполне вероятно, в ближайшем будущем и он примет электронную форму.
Исполнив условия договора, продавец с чистой совестью и полученным от покупателя уведомлением банка-эмитента обращается в исполняющий банк (в этой роли может выступать и банк-эмитент), представляет перечисленные в договоре документы и получает денежки.
Если же по каким-то причинам оплата продавцу не состоялась (неисполнение условий договора и т.п.), то банк возвращает зарезервированные деньги в оборот покупателя.
Стороны, участвующие в расчетах по аккредитивам
В расчетах участвуют как минимум три стороны:
- приказодатель или аппликант (плательщик по договору, покупатель);
- банк-эмитент;
- бенефициар (получатель средств, продавец).
В п. 1 главы 6 Положения Банка России № 762-П указано, что банк-эмитент осуществляет расчеты с бенефициаром самостоятельно или поручает исполнение аккредитива другому банку (исполняющий банк).
При международных сделках участвуют банки с каждой стороны, то есть уже четыре участника:
- приказодатель/аппликант (импортер-покупатель);
- банк-эмитент, работающий на стороне покупателя;
- авизирующий банк, работающий на стороне продавца;
- бенефициар (экспортер-продавец).
Но и четырьмя участниками дело ограничивается не всегда. К двум банкам, участвующим в сделке, в зависимости от условий ее проведения добавляются исполняющий, подтверждающий и переводящий банки.
Виды аккредитивов
Расчеты с применением данного банковского продукта применяются как при внутренних сделках, так и во внешнеэкономической деятельности. Порядок работы при расчетах с зарубежными поставщиками и покупателями регламентирован «Унифицированными правилами и обычаями для документарных аккредитивов» (UCP 600), вступившими в силу с 01.07.2007.
Операции на внутреннем рынке подчиняются Положению Банка России от 29.06.2021 № 762-П «О правилах перевода денежных средств» (в редакции от 25.03.2022).
Для наглядности мы собрали в таблицу основные виды аккредитивов:
| Вид | Характеристики |
|---|---|
| Отзывный | Приказодатель (покупатель) имеет право вернуть зарезервированные деньги на расчетный счет, не уведомляя бенефициара (продавца). |
| Безотзывный | Приказодатель обязан уведомить бенефициара и (при наличии) авизирующий банк об аннулировании специального счета в банке-эмитенте. Договор прекращает действие только после получения согласия от бенефициара (продавца). |
| Подтвержденный | Банк-эмитент обращается к другому банку за подтверждением договора. Подтвердивший сделку банк принимает на себя обязательство по выплате денежных средств бенефициару. Причем выплата производится независимо от того, поступили деньги от банка-эмитента или нет. |
| Неподтвержденный | За подтверждением договора банк-эмитент к коллегам не обращается. |
| Покрытый (депонированный) | Банк-эмитент сразу переводит исполняющему банку необходимые для расчетов с бенефициаром денежные средства. С продавцом рассчитывается исполняющий банк. |
| Непокрытый (гарантированный) | Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет, с которого рассчитывается с бенефициаром. |
| Кумулятивный | Оставшиеся после исполнения обязательств по договору денежные средства переводятся на другой аккредитив, минуя расчетный счет клиента. Применение этого варианта имеет смысл при частом обращении организации к таким расчетам с контрагентами. |
| Некумулятивный | Неиспользованный остаток средств возвращается на расчетный счет клиента. |
Заключение отзывных аккредитивных договоров в международной практике не производится. В UCP600 эта норма попросту отсутствует. Российское законодательство допускает отзывные аккредитивы, но на практике они не распространены по понятной причине — у продавца нет никаких гарантий, что покупатель не отзовет деньги и сможет рассчитаться по своим обязательствам за поставленный товар. Смысла работать с таким финансовым инструментом попросту нет.
В России нашли применение безотзывные, неподтвержденные, депонированные аккредитивы.
В международной практике больше применяются безотзывные, подтвержденные и гарантированные.
Учтите, что не все виды аккредитивов сочетаются друг с другом. Так, например, подтвержденный не бывает отзывным.
Копая глубже, можно говорить о переводном (допускается выплата иному бенефициару), револьверном (при длинных сделках), циркулярном (оплата через банки-агенты эмитента), резервном (при запрете банковских гарантий), компенсационном (при участии в сделке посредника) и об аккредитиве с красной оговоркой (допускаются авансовые выплаты).
Нельзя не отметить некоторое сходство рассматриваемого нами вида расчетов с другими банковскими продуктами: залогом прав по банковскому счету, банковской гарантией, банковской ячейкой или счетом-эскроу. Однако существенные отличия имеются.
Так, залог защищает лишь интересы кредитора, банковская гарантия — это не способ расчетов, а обеспечение обязательств, банковская ячейка и счет-эскроу предполагают одновременное присутствие сторон договора в обслуживающем банке.
Обязательные реквизиты аккредитива
Они указаны в главе 6 Положения Банка России № 762-П (пункт 6.7):
- номер, дата и сумма обязательства;
- реквизиты плательщика;
- реквизиты банка-эмитента;
- реквизиты получателя средств;
- реквизиты исполняющего банка;
- вид и срок действия аккредитива;
- способ его исполнения;
- перечень закрывающих сделку документов и требования к ним;
- назначение платежа;
- срок представления документов;
- необходимость подтверждения (при наличии);
- порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.
Помимо обязательных реквизитов, допускается указание иной важной для сторон информации.
Срок действия аккредитива
Срок законодательно не регулируется. Его согласовывают стороны при заключении договора. Необходимо учитывать не только длительность самой сделки, но и время, необходимое для открытия аккредитива покупателем и для подготовки и направления в банк закрывающих сделку документов продавцом.
Допускается продление (изменение) срока действия аккредитива. Например, при увеличении срока поставки. В этом случае плательщик (покупатель) направляет в банк-эмитент соответствующее заявление. Обязанность по уведомлению бенефициара об изменении срока лежит на банке-эмитенте.
Безотзывный аккредитив признается измененным лишь после получения согласия на изменение срока от бенефициара.
Что такое раскрытие аккредитива
Раскрытием именуется перечисление денежных средств бенефициару после проверки банком представленных закрывающих документов.
К перечню документов, их оформлению и срокам представления следует относиться с особой тщательностью. На проверку документов банку отводится пять рабочих дней. Если в представленных документах обнаружатся неточности, расхождения, то банк вправе отказать в исполнении аккредитива, уведомив об этом бенефициара. Для исправления ситуации понадобится время и дополнительные усилия сторон.
Формы и правила оформления «закрывающих» документов сторонам договора (покупателю и продавцу) лучше согласовать еще на этапе заключения договора, дабы исключить неисполнение аккредитива банком. Поверьте, порой значение имеет даже использование раскладки на клавиатуре: например, в договоре наименование товара указано с применением заглавных букв, а в накладной все буквы прописные. Использование дефиса, кавычек, слеша и бэкслеша, иных знаков — важно все, особенно при международных сделках.
Практика показывает, что зачастую стороны по договору самостоятельно приходят к соглашению о приемлемости документов с расхождениями. Банки принимают такие договоренности и раскрывают аккредитивы. Но надо ли рисковать? Особенно учитывая, что сотрудники банка еще на этапе подготовки к расчетам с использованием аккредитива готовы проконсультировать клиента по всем нюансам этого банковского продукта.
Какой аккредитив лучше для продавца
Аккредитив при покупке недвижимости — специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. При использовании этого инструмента банк гарантирует соблюдение всех этапов сделки.
Если простыми словами, то Аккредитив — безналичный способ расчетов между продавцом и покупателем недвижимости. Аккредитивом банк гарантирует, что продавец получит деньги за квартиру в полном объеме, если выполнит условия договора купли-продажи и предоставит необходимый пакет документов.
Суть расчетов за недвижимость через аккредитивы сводятся к следующему. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость.
Через аккредитив покупают недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Аккредитив используют не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и покупатели, которые приобретают квартиры на собственные сбережения.
- договор купли-продажи квартиры;
- договор долевого участия;
- договор уступки права требования.
Одно из главных преимуществ расчетов через аккредитив в том, что продавец и покупатель могут находиться в разных городах. Чтобы провести сделку с недвижимостью, им не нужно приезжать друг к другу. Покупатель может оформить аккредитив в своем банке, а проверку документов проведет банк продавца.
- чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
- сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
- удобно — банк будет помогать на каждом этапе сделки;
- выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
- надежно — в банке заблокируют деньги до тех пор, пока каждая сторона не выполнит условия сделки купли-продажи;
- не нужно пересчитывать наличные и проверять на подлинность;
- расчеты по аккредитиву регулирует параграф 3 глава 46 ГК РФ и нормативы Центробанка;
- аккредитив может раскрыться автоматически — банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра, после перехода права собственности переводит деньги продавцу.
- Альтернативные сделки (когда цепочка состоит из нескольких сделок)
- В сделке участвуют несовершеннолетние
- Сделки по доверенности
- Сделки с первичным и вторичным жильем
- Трансграничные сделки/в иностранной валюте (покупка недвижимости за рубежом или покупка нерезидентами в РФ)
- Межрегиональные сделки (когда клиент и покупатель находятся в разных городах, например, Москва и Владивосток)
- Оплата комиссии риелтора (отдельный вид аккредитива «аккредитив с трансферацией»).
- если квартира принадлежит нескольким собственникам, придется открывать несколько аккредитивов;
- у банка могут отозвать лицензию, поэтому кредитную организацию надо выбирать тщательно.
Аккредитивы бывают разных видов, рассмотрим, чем он отличаются.
Отзывный или безотзывный аккредитив при покупке квартиры — аккредитив по условиям которого покупатель может или не может отозвать деньги назад.
Акцептный или безакцептный аккредитив при покупке квартиры — нужно ли дополнительное согласие (акцепт) покупателя, чтобы банк перевел деньги продавцу недвижимости после того, как он выполнит все условия аккредитива.
Покрытый аккредитив при покупке квартиры или непокрытый — в зависимости от того, переводит фактически или нет деньги покупатель на аккредитивный счет. При этом банк должен становиться гарантом платежа в любом случае.
- крупных торговых сделок внутри страны;
- для сделок, связанных с покупкой и продажей акций и долей, если организация образована в форме ООО;
- крупных сделок между физическими лицами при покупке-продаж;
- экспортно-импортных операций для международных платежей.
- 2000 руб. по сделкам без ипотечных средств Сбера,
- 3400 руб. по сделкам с ипотекой.
- Покупатель обращается к риэлтору.
- Риэлтор подготавливает документы по сделке и направляет их в банк.
- Банк на основании полученных документов подготавливает заявление на аккредитив и делает его доступным в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
- Покупатель проверяет заявление в мобильном приложении СберБанк Онлайн. Если все в порядке, нажимает кнопку «Подтвердить».
- Деньги списываются на специальный счет, где будут храниться до выполнения условий сделки.
- Продавец квартиры получает смс от банка о том, что аккредитив оформлен и видит его в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
- Регистрация сделки между продавцом и покупателем проходит в Росреестре.
- Существует возможность автоматического раскрытия аккредитива после исполнения условий сделки.
- Банк проверяет документы и если все в порядке, то переводит продавцу деньги в день, когда предоставили документы.
Если вы захотите посмотреть подробные условия аккредитива еще раз, перейдите в приложение и введите слово «Аккредитив». Выберите уже открытый аккредитив и нажмите «Документы по операции», выберите нужный документ. После этого нажмите «Получить документ», чтобы сохранить его или отправить на электронную почту.
Раскрытие аккредитива произойдет только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит, что товар поставил или право собственности на недвижимость, перешло к покупателю. Это удобно, когда компании заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге, и для сделок с недвижимостью. Кроме того, на сегодняшний момент аккредитив может раскрыться автоматически. В этом случае банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и после перехода права собственности переводит деньги продавцу.
Условия раскрытия аккредитива банк фиксирует в заявлении на его открытие. Там можно найти перечень документов, которые должен представить продавец, чтобы банк перевел деньги на его личный счет. Для подтверждения обычно используют подписанный договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра, которая подтверждает, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю, может быть выписка из Домовой книги или единый жилищный документ, где видно, что все прежде прописанные в квартире люди сняты с учета. Стороны могут предусмотреть дополнительные условия для раскрытия аккредитива, а могут оставить только один пункт. Банк раскроет аккредитив, руководствуясь, утвержденными между продавцом и покупателем, условиями.