Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности
Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.
Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ).
Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).
Определение порядка пользования квартирой
Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
Кроме того, можно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1, ст. 30 ГПК РФ).
Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6; Пленума ВАС РФ N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу N 33-9973/2020):
• фактически сложившийся порядок пользования квартирой, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности;
• нуждаемость каждого из сособственников в этой квартире;
• реальную возможность совместного пользования.
В некоторых случаях суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Такое возможно, например, если порядок пользования квартирой между сособственниками не сложился, истец в спорной квартире не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 по делу N 33-2252/2020).
Если возможность предоставить участнику долевой собственности для проживания часть квартиры, соразмерную его доле, отсутствует, то он может потребовать у других собственников квартиры выплаты соответствующей денежной компенсации.
В зависимости от обстоятельств дела также может быть заявлено требование об устранении препятствий в пользовании жилым помещением (п. 2, ст. 247 ГК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 18-КГ18-186; Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2019 по делу N 33-52977/2019).
Изменение (перераспределение) долей в праве общей собственности на квартиру
При определенных условиях размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру может быть изменен на основании заключенного между собственниками соглашения либо на основании решения суда.
Так, участники общей долевой собственности на квартиру могут заключить между собой соглашение об изменении (перераспределении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2, ст. 245 ГК РФ).
Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками общей долевой собственности (п. 1, ст. 160 ГК РФ).
Оно должно содержать Ф.И.О. и паспортные данные участников долевой собственности, описание квартиры, доли в которой изменяются (адрес, кадастровый номер, площадь), основания возникновения права общей долевой собственности на квартиру, размер долей, принадлежащих каждому из участников долевой собственности, а также сведения об изменении размера долей (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Заключенное соглашение является основанием для государственной регистрации распределения (изменения) долей в праве общей собственности на квартиру (п. 2, ч. 2, ст. 14; ч. 2, ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В случае отсутствия согласия сособственников на изменение долей в праве общей собственности на квартиру участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть при наличии согласия на это остальных сособственников) неотделимые улучшения этого имущества, вправе обратиться в суд с требованием о соответствующем увеличении своей доли в праве на общее имущество (п. 3, ст. 245 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
При этом следует учесть, что удовлетворение заявленного требования возможно, только если будет установлено, что неотделимые улучшения были произведены при наличии согласия остальных собственников квартиры.
Кроме того, текущий ремонт к неотделимым улучшениям не относится (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53744/2018; Апелляционное определение Московского областного суда от 23.09.2015 N 33-20166/2015).
В случае удовлетворения судом заявленных требований вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации изменения размера долей в праве общей собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 42, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Доля в квартире: инструкция по применению
Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.
Что такое доля в квартире?
Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.
Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.
Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.
Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.
Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.
Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?
В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.
Существует ли спрос на такую недвижимость?
Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.
Что можно сделать с долей в квартире?
Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.
Важно помнить!
Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.
При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.
Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.
Как максимально эффективно продать долю?
Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит 1 /4 квартиры. Я и моя дочь наследуем 1 /8 доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит 3 /4 квартиры.
У меня много вопросов:
- Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
- Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
- Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Почему сложно пользоваться вашей долей
С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м² , если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье. Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.
Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.
Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы определить порядок пользования квартирой и жить в одной из комнат. Предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому не буду рассказывать, как можно пользоваться частью квартиры.
Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.
В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату.
Верховный суд рассмотрел случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире с комнатой такого размера. Суд отказался его вселять, так как 11 /12 квартиры принадлежало второму собственнику, с которым отношения не сложились.
В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника 1 /3 доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего 1 /8 квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.
Что можно сделать с долей
Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.
Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.
С 1 сентября 2022 года у вас и дочери могли появиться дополнительные проблемы с продажей долей. Если 1 8 квартиры, которая принадлежит вам и дочери, меньше 6 м², то продать долю получится только владельцам других долей в квартире.
Если ваша 1 /16 больше 6 м², то вы сможете продать ее посторонним людям, ваша дочь тоже. Если же больше 6 м² у вас с дочерью только суммарно, то продать их вы сможете одним договором одному покупателю.
Росреестр не зарегистрирует договор о продаже постороннему человеку меньше 6 м². У перемен в законодательстве благие цели, но владельцев маленьких долей теперь можно назвать заложниками ситуации.
Если соседи не согласятся выкупать долю, при этом ваша с дочерью общая площадь больше 6 м², то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.
Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.
Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.
Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.
Например, собственники 5 /6 доли дома отказались выкупать 1 /6 доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец 1 /6 доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.
Предложить сособственникам взять вашу долю внаем. Например, составить договор, что сособственники будут платить вам ежемесячно 1 /8 от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе. Или что они соглашаются зарегистрировать родственника вашей дочери и сами будут оплачивать вашу часть ЖКУ. В зависимости от города, где находится квартира, это обойдется им в 1000—5000 ₽ , но на руки вы получите меньше.
Я вижу такие плюсы найма:
- Формально у вас будет недвижимость и право в будущем среди первых выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
- Расходов по квартире не будет.
- Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.
Минусы тоже есть:
- Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
- У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
- Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.
Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование 1 /2 или 1 /3 квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.
Отказаться от права собственности. Может так получиться, что унаследованная доля повиснет камнем на шее. Например, если продать посторонним ее нельзя из-за размера, другие собственники отказываются ее выкупать, взыскивать с них за наем нечего даже по решению суда, а образ жизни у них такой, что того гляди затопят весь подъезд до подвала. В этом случае есть риск, что расходы на обслуживание доли могут превысить ее стоимость. Тогда лучше от нее отказаться заранее.
Если не хотите дарить свою часть квартиры другим собственникам, подайте в Росреестр или МФЦ заявление об отказе от права собственности. Госпошлину платить не нужно. В течение семи рабочих дней ваше право собственности прекратится вместе с обязанностями платить налоги, оплачивать коммунальные услуги и возмещать вред от потенциальных затоплений. Но это не касается обязанностей, которые возникли ранее.
Как платить за ЖКУ
Доля в квартире принадлежит вам с момента смерти наследодателя. И неважно, когда вы зарегистрировали право собственности на нее.
Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не 1 /8, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.
Собственники доли в квартире обязаны нести расходы по содержанию имущества соразмерно своей доле. К расходам на содержание квартиры относятся затраты на отопление, взносы на капитальный ремонт и конкретно содержание жилья. С проживанием эти расходы не связаны, а значит, вы обязаны платить 1 /8 от их размера. Это самые большие расходы на ЖКУ.
В некоторых регионах плату за вывоз мусора рассчитывают по квадратным метрам. В этом случае придется оплачивать 1 /8 ежемесячных начислений или просить перерасчет в связи с непроживанием не реже одного раза в полгода.
Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.
Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны. Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений. Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.
Например, сумма в общей квитанции — 4500 ₽: содержание жилья — 2000 ₽, отопление — 1500 ₽, капитальный ремонт — 1000 ₽. Вы собственник 1 /8 квартиры, значит, обязаны платить 1 /8 от этого, то есть 562,5 ₽ в месяц. Прочие начисления вас не касаются.
Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.
О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.
Почему лучше разделить лицевые счета
Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.
Если другие собственники не будут платить за ЖКУ, коммунальщики пойдут в суд и потребуют деньги со всех сразу. И с вас как с сособственника тоже. Долг списывают с того, у кого есть деньги.
Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.
Запомнить надо вот что:
- Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
- Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
- Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
- Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
- За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Безвыходная какая-то ситуация. Как люди практически в аналогичных ситуациях поступают?
Просто отдают в дар тем, кто владеет бОльшими долями?
Или звонят чёрным риэлторам?=)
Алексей, чёрных риэлторов отменили. Теперь сделки с долями через нотариуса. К тому же размер доли не позволяет практическое использование, я даже практику нашла.
Алиса, не отменили, у квартирных рейдеров есть свои нотариусы. Этот бизнес очень хорошо крышуется и никто с ним не борется. Если что, я сейчас расхлебываю продажу наследственной микродольки, которая ушла к рейдерам
Марина, а Вы не считаете,что те кто владеет бОльшими долями,не пускают в квартиру собственников меньших долей,фактически и являются рейдерами.Нет возможности проживания,а очень часто и зарегистрироваться нельзя ( по причине наличия маленькой доли).Владельцы маленьких долей фактически не беспокоят тех,кто там живёт,оплачивают им ЖКХ,налоги
,т.е.обеспечивают прекрасную жизнь за меньшие деньги.Я
называю тех,кто живёт в этих квартирах ворами и самыми настоящими рейдерами.И поэтому владельцы маленьких долей делают правильно,что дарят эти доли посторонним людям.Такого безобразия с долями нет ни в одной стране мира.Если невозможно договориться по хорошему и продать квартиру ( дом и т.д.) сразу в одни руки и выплатить каждому владельцу ту сумму,которая соответствует его размеру доли,то идут в суд.И таким образом об,ект продается целиком.При такой схеме обиженных не бывает.Почему у нас в стране нет такого закона? Ну наверное потому,что это очень хороший бизнес.
Sdakv, я только 'ЗА' за совместную продажу, но мне и тут выкручивают руки выживальщики. Я хотела их дольку выкупить через суд и проиграла.
Sdakv, у меня доля больше в 3 раза, но выжили из квартиры именно меня, путем подселения алкашей. У меня ребенок малолетний, пришлось уйти жить в другое место. Я сразу предложила совместную продажу, но мне дают в 3 раза меньше, чем доля стоит на рынке. Свою долю они оценивают в 3 раза дороже для меня,опять же. Т.е. свою долю они мне предлагают ща 1.5 млн, а мою выкупить за 500 тысяч , а у меня ровно в 3 раза больше метров.
Марина, я поняла,что Вы не смогли договориться с владельцами маленькой доли о продаже квартиры полностью,поэтому собственники маленькой доли продали свои доли другим,а не Вам.Может быть я ошибаюсь.Это только мои предположения.Если Вы не опишите всю ситуацию,которая была изначально,то судить очень тяжело и подумывать можно все,что угодно.
Sdakv, нет, маленькая доля досталась вдове моего отца по наследству. У него не было завещания. Она продала целенаправленно, чтобы я была занята на ближайшие годы и не делила с ней имущество, в котором она сама живет (тоже наследство). Я же пишу, что кроме рейдеров со мной никто переговоров не вел
Sdakv, маленькая доля у меня 1/2 а у жены 17 /20 может она меня выселить через суд
Марина Александровна, ещё хочу добавить следующее: те,кто проживает в квартирах сдают комнаты в наем не уведомляя и не спрашивая согласия на сдачу в аренду об этом владельцев маленьких долей, хотя обязаны это делать.В общем прекрасно устроились.
Алиса, рейдеры проворачивают сделки продажи долей через договор дарения, который не оспорить в суде. А так, вы все пишите правильно и ссылаетесь на правильные статьи, которые рейдеры с продажными судьями в упор не хотят видеть
Марина, я уже успела почитать не судебную практику по выкупу долей. Моё мнение относительно чёрных риэлторов изменилось. Есть юристы, которые действуют абсолютно в рамках закона и портят жизнь владельцам других долей. Но чисто формально меня восхищает, что всё же они действуют по закону.
Алиса, Черный квартирных рейдеров никто не отменял и в Москве это кошмар .
Алексей, читаем внимательнее: «Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц» — это означает, что свои доли (свою и дочери, если дочь в силу возраста уже имеет право распоряжаться этим имуществом) можно выставить на продажу через месяц. Даже если это однокомнатная квартира в провинции — всё равно она целиком стоит около миллиона рублей (лишь бы это была не Воркута), а, соответственно, 1/4 (суммарная доля мамы и дочки)
250 000 рублей. Плохо что ли?
Единственный момент с ценой: «И не дешевле, чем предлагали сособственникам» — с какого момента можно будет продавать свои доли дороже чем та, что предлагалась собственникам? Может год-два? Или просто, когда увеличится стоимость недвижимости по данным какого-нибудь Росстата?
Сергей, поразительная арифметика у вас, как в начальной школе.
1/4 доли никогда не будет стоить 1/4 квартиры. Там дисконт будет порядка 50%, а может и больше. Это неликвид — никому не нужно такое жилье и никто не сможет ей пользоваться.
Александр, только бандюки
Александр, ошибаетесь.1/4 квартиры будет стоить,если квартиру продать целую,не дробя на доли.А если человек продает только свою долю,то тогда конечно стоить не будет.На стоимость доли влияют факторы: сколько владельцев всего в квартире, сколько проживает,есть ли дети,возможен ли просмотр квартиры до продажи,с целью познакомится с другими собственниками.
Сергей, во-первых, общая доля мамы и дочки всего одна восьмая. Читаем внимательнее, как вы сами завещали.
Во-вторых, никогда нельзя продать другим людям дешевле, чем предложено уже действующим собственникам. Снизили цену — сначала снова предложите родственникам.
Алиса, остальным собственникам принадлежит 3/4 в исходной информации, значит, по 1/4 пополам у матери и дочери (у каждой по 1/8 доли)
Оксана, "В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры."
1/4 — это всё, что осталось от покойного, Ирина с дочерью унаследовали половину от 1/4 = 1/8.
3/4 принадлежали и принадлежат не умершему, а кому-то другому. И в оставшуюся 1/4 входят Ирина, её дочь и другие наследники.
Сергей, 1/4 стоит не 250 000 рублей. Обычно такая доля стоит в среднем на 30% меньше, так как покупать её никто не будет. Жить на этой части тоже будет нельзя, так как она меньше чем комната. У меня сейчас ситуация немного похожа на эту, только размер долей разный. И я пока не знаю что мне делать.
Сергей, В октябре продала двушку в провинции в панельной 5этажке за 630 тр) С хорошей планировкой.
Так что про 1шку за 1 млн — область фантастики
Оксана, это где такие цены? Насколько провинция? Абсолютно нереальная цена, у нас однушка на вторичке от полутора лямов, вшатанная
Николай, например: Ревда, Рефтинск
Алексей, люди идут в суд- безграмотный комментарий- вводит людей в заблуждение
Алиса, если у человека нет другого жилья, то его никто не выселит. Приходит и остается жить. Полиция его выселить не имеет права, он собственник. А судебное разбирательство, тем более по такому делу, это очень долгий процесс. И прогнозов в чью пользу он закончится никто дать не может. Если в одном регионе приняли такое решение, это еще не значит, что в другом регионе судья поступит также. Тем более, ситуаций абсолютно аналогичных нет. К тому же, у нас в России не прецедентное право. Поэтому владельцам лучше решить эту ситуацию мирным путем. Как я понимаю, собственники большей доли не хотят решать ее мирно и выкупать, потому что в силу наглости считают, что собственник меньшей доли ничего сделать не сможет. И все им достанется просто так. А второй собственник мягко говоря пойдет лесом. Получается, что одним закон потакает, а других как бы и не существует. Поэтому в устной форме путем переговоров обрисовывают им ситуацию, чем больше ужасов расскажут, тем лучше.
Проще отказаться от такого наследства. Не будет пустых затрат.
Михаил, каким образом отказаться?
Светлана, написать у нотариуса отказ в пользу других собственников изначально или не завявляться к нотариусу вообще, по факту Ирина с дочерью только обязанности приобрели с этими долями и никакого профита.
Интересно , а почему нельзя заставить продать квартиру и разделить деньги ? Это же самое разумное и простое решение. Как можно разным семьям пользоваться одной квартирой ? Кроме конфликта ничего не получится же .
Елена, к сожалению, государственные мужи этого не понимают. Хотели принять такой закон, да не приняли. А куда уж легче то было бы? Получили доли, всю квартиру целиком продали и деньги поделили! Но, государство не хочет людей лишать этой проблемы. Приходится драться, судиться, ссориться с родственниками и перегрызать друг другу глотки. Весело же!)))
Вопрос может разрешиться в зависимости от города, где находится квартира. Если это крупный город, а еще лучше столица, то можно поступить следующим образом. Выставить риэлторам на продажу. Покупают долю те люди, которым нужна регистрация в этом городе. И таких людей не так и мало. Цена будет соответственно не высокая, хотя это тоже зависит от многих факторов. Или покупают не совсем русские, например цыгане. По закону несовершеннолетние дети имеют право проживать с родителями. Вот они и приходят проживать. И ничего не сделаешь, не выселишь даже через суд. Разъяснить надо совладельцам спокойно такую ситуацию и все. Или покупают бывшие граждане ближнего зарубежья. Ситуация аналогичная. Я думаю, что после этого Ваша ситуация может разрешиться, выкупят они у Вас долю, если цена будет адекватной.
Взыскать через суд аренду квадратных метров по рынку. Видел такие решения. Не моя область права поэтому не вникал. Но логика думаю ясна.
Подарите свою долю церкви. Но сначала уведомите о своем решении сособственников. Если они здравомыслящие- выкупят
"Сложно" — это мягко сказано. Если наследницы 1/4 не жили в этой квартире, даже через суд вселиться не смогут, поскольку этим ухудшат жилищные условия тех, кто там проживает. Оплачивать содержание жилья наследники, как и все собственики, обязаны.
Продать свои доли не смогут по той же причине, по которой сами не смогут пользоваться квартирой. Кто купит то, чем не сможет воспользоваться?
Статья не очень ценная. Предлдожение выкупить долю — странное, зачем собственники будут выкупать то, чем они и так пользуются и бесплатно?
Есть только один вариант.
Можно в судебном порядке истребовать ежемесячную компенсацию за пользование своей долей. Нужно собрать доказательства, сколько в среднем стоит аренда такой квартиры в месяц. И потребовать взыскать уплату 1/4 стоимости. Мало — ни мало, уж сколько есть. В любом случае, это лучше, чем ничего. Это ежемесячные платежи. Многие алиментщики стараются избегать платить намного меньшие суммы своим детям. А тут придется платить ежемесячно посторонним людям. Это напрягает.
Возможно, когда собственникам надоест платить, они согласятся прдать квартиру и поделить денрьги в соответствии с долями. Но если платить им не с чего, о наследстве можно только мечтать, что оно как бы есть.
Алиса, да, требовать. Хоть 100 000, а это — деньги, которые можно вложить в покупку отдельного жилья. И этот наследник не вредный, а имеет право. В той же деревне эти братья могут купить другой дом, по-меньше. Но, они обязаны отдать долю!
В нашем городе нормальная малосемейка отдельная стоит всего 700 000 рублей. И 200-300 тысяч, как вы говорите, это уже почти половина!
Родственники, если не хотят продавать, то пусть скидываются, берут кредит, но стоимость доли отдают. Это их проблемы, как говорится. А вот так кидать другого собственника нельзя. Он тоже имеет право.
У вас какая то однобокая позиция. Вы, видимо, такая же наглючка, которая живёт в долевой собственности с большей долей, кинув других родственников. И плевать вы хотели на закон и на то, что у других тоже есть право собственности на квартиру, которую вы единолично занимаете.
mvcher, я тоже не могу понять , проглядывается бандитизм со стороны собственников с большими долями. Поделитесь практикой, мне тоже каж. это все абсурдом.
Алиса, вообще-то почему это не вселят?-это его жилье-другого,например нет-еще как вселят. правда не с участковым,а по решению суда.Ведь если считать по нормативам жилплощади на человека прописанной в законодательстве-то в квартире 48кв положено прописывать только 2,5человек-именно с 0,5-на третьего не хватает-однако частенько в таких квартирах прописывают и 6 и 10человек-если они собственники или являются одной семьей-к тому же нормы площади на человека в каждом регионе свои-вон в Москве считают нормальными квартиры в 11м2-то есть на "ваших пресловутых 48м" можно уже поселить аж 4,3человека..идем дальше. детям при покупке жилья с маткапом родители обязаны выделить НЕ МЕНЕЕ 3кв2-то есть этой площади достаточно чтоб быть собственником и иметь прописку-так что 6м2-это уже прям роскошь на двоих,а значит "наши 48м2" легко делятся аж на 19человек(. )-ого семейка-то.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.