Какую декларацию нужно подавать при продаже квартиры

Как подать налоговую декларацию при продаже жилья: ответы на вопросы и пример

При продаже недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) бывший владелец обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если объект находится в собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет пять лет. По истечении этого срока гражданин не должен ни платить налог от продажи недвижимости, ни подавать налоговую декларацию. Но если реализовать объект раньше, потребуется уплатить НДФЛ.

НДФЛ, или налог на доходы физических лиц, — один из основных налогов, который платят в бюджет россияне и иностранцы, которые получают доходы на территории РФ. Ставка налога для граждан России в большинстве случаев равна 13%.

Но бывают и другие ситуации:

• 9% нужно будет выплатить государству с дохода по ипотечным облигациям, выпущенным до 01.01.2007.
• 15% придется заплатить тем россиянам, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Такой же налог начисляют нерезидентам за дивиденды от российских компаний.
• 30% возьмут с любого другого дохода нерезидентов, в том числе от продажи квартиры.
• 35% — размер налога с выигрышей в лотереях и конкурсах (свыше 4 тыс. рублей), а также с прибыли от вкладов в кредитные потребительские кооперативы.

Итак, при продаже квартиры налоговым резидентом РФ ставка налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а в случае нерезидента — 30%. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента госрегистрации недвижимости в ЕГРН.

Однако на всякое правило есть исключения. Далее расскажем, когда НДФЛ платить не нужно, для кого предусмотрены льготы и вычеты, в какие сроки следует подать декларацию, как ее правильно заполнить и как уменьшить сумму налога.

Три, а не пять: когда срок владения уменьшается

Если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то тогда минимальный срок владения сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Также в некоторых случаях от необходимости ждать истечения минимального срока владения освобождаются семьи с детьми, о чем мы расскажем далее.

Какое жилье признается единственным

Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением, то оно признается единственным. Существенно, что это может быть не только квартира, но и коммуналка, комната, дом или даже доля в объекте.

Апартаменты под это определение не подпадают, так как не имеют статуса жилого помещения.

Таким образом, если гражданину принадлежат квартира и комната, то при продаже, например, квартиры он должен будет заплатить налог, так как она не является единственной собственностью. Но и тут есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.

Сергей купил квартиру в сентябре 2019 года и продал ее в октябре 2022 года, когда три года минимального срока владения уже прошли. Но при этом еще до продажи, в сентябре 2022 года, он купил дом, куда собирается переехать.

Налог с продажи квартиры в этом случае платить не надо, так как проданное жилье по «правилу 90 дней» все еще считалось единственным.

Существенно, что срок 90 дней между покупкой и продажей квартиры считается не от дат, в которые был заключен договор купли-продажи, произведена оплата или составлен акт приема-передачи объекта, а по дате регистрации сделки в Росреестре.

Единственное жилье в совместной собственности супругов

Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.

Недвижимость не является совместно нажитой, если:

• приобретена до брака;
• получена по наследству, в дар или после приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло).

В декабре 2022 года супруги решили продать квартиру, приобретенную в браке в сентябре 2019-го. При этом у жены в собственности также есть комната, купленная до замужества.

В этом случае платить налог с продажи квартиры супругам не потребуется, так как совместно нажитое имущество является единственным, а срок владения им уже превысил три года.

Двое или больше детей — налога нет

С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

1. В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.
2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
5. На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.

При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, и никакого налога не будет.

Льготы для дольщиков

С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приемке жилья или нет. С тех пор три или пять лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а после полного расчета по договору.

Нововведение касается квартир, купленных по договорам:

• долевого участия (ДДУ);
• переуступки права требования по ДДУ;
• участия в жилищно-строительном кооперативе.

Обычно это происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. Изменения действуют для сделок, проведенных с 2019 года.

1. Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости и он приобретает еще одну долю в нем же или этот же объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.

а) продали квартиру в 2019 году, до внесения поправок в закон,

б) заплатили налог,

в) на тот момент владели квартирой дольше минимального срока по новым правилам отсчета, —

вы имеете право обратиться в налоговую и вернуть деньги.

Продажа квартиры, полученной по реновации

Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.

Например, квартира в доме, который попал под реновацию, куплена в 2014 году, а в ноябре 2022-го собственник получил новое жилье и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2014 года и составит восемь лет. Таким образом, НДФЛ за новую квартиру платить не придется.

С 2022 года при продаже недвижимости раньше минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, т. е. размера стандартного налогового вычета.

В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется, и в декларации нет необходимости. Для движимого имущества и нежилых помещений стоимость продажи без подачи декларации не должна превышать сумму в 250 тыс. рублей.

Надо ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже вышел?

Если недвижимость находилась в собственности больше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например трехлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут начислить штраф.

В этом случае бывшему собственнику рекомендуется до истечения срока подачи декларации направить в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше предпринять эти шаги заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.

В какие сроки надо подать декларацию

Если объект не подпадает ни под одно из освобождающих условий, придется заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Например, если квартиру продали в 2023 году, то до 30 апреля 2024-го следует подать декларацию, а до 15 июля 2024-го — оплатить начисленный налог.

Как рассчитать сумму налога и уменьшить налоговую базу

Напомним, для налоговых резидентов РФ размер налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.

Тогда при продаже квартиры резидентом за 3 млн рублей НДФЛ составит 3 млн × 0,13 = 390 тыс. рублей.

Чтобы уменьшить налоговую базу (в данном случае — стоимость объекта), можно использовать два варианта:

1. Воспользоваться налоговым вычетом (п. 2.1 ст. 220 НК РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей при продаже квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка или на 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения, гаража.

Сергей унаследовал квартиру и сразу продал ее за 4 млн рублей. Он сможет заплатить НДФЛ 13% не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета.

2. Учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу за их счет. Воспользоваться этим способом можно, если квартира куплена, а не получена в дар или по наследству.

Иван купил квартиру за 3 млн рублей, а спустя два года продал ее за 4 млн. При подаче налоговой декларации он приложил документы, подтверждающие факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 4 до 1 млн рублей и уменьшить налог с 520 тыс. до 130 тыс. рублей.

То есть налог в этом варианте фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи.

Мы знаем, о чем вы сейчас подумали! Однако воспользоваться одновременно двумя видами льгот, то есть и учесть расходы на покупку, и применить налоговый вычет, нельзя. Следует заранее всё посчитать и решить, какую из льгот выгоднее использовать, а также проверить наличие подтверждающих документов.

При продаже двух и более жилых объектов одним собственником в течение одного календарного года предельная величина вычета в 1 млн рублей действует в сумме по обоим объектам, а не по каждому в отдельности.

В некоторых случаях к стоимости покупки можно еще добавить расходы на отделку (и составление проекта отделки) жилья, если она проводилась сразу после его приобретения (п 3.3 ст. 220 НК РФ для частных домов, п. 3.4 для квартир).

При продаже частного дома надо учитывать, что срок владения им исчисляется с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено и зарегистрировано, а не когда начато строительство.

Если земельный участок продается вместе с недостроенным зданием, то такой дом не относится к жилым объектам и вычет в 1 млн рублей в отношении него не применяется, но собственник может воспользоваться вычетом в 250 тыс. рублей.

Также надо учесть, что при продаже двух объектов за один календарный год не допускается, чтобы собственник воспользовался в отношении одного из них вычетом в 1 млн рублей, а для другого — подтвержденными расходами.

Для подбора наиболее оптимального варианта удобно использовать онлайн-калькулятор.

Учитываем кадастровую стоимость

При продаже жилья следует уточнить его кадастровую стоимость — этот параметр влияет на размер налога.

Если кадастровая стоимость, например, квартиры выше той, за которую жилье было продано, расчет НДФЛ проводится по кадастру с использованием понижающего коэффициента. Чаще всего он равен 0,7.

Квартиру продали за 2 млн рублей, а ее кадастровая стоимость на начало года — 2,8 млн рублей.

1. Сумма, с которой надо будет заплатить налог: 2 800 000 × 0,7 = 1 960 000 рублей.
2. При расчете налога по кадастру гражданин также имеет право использовать налоговый вычет в 1 млн рублей: 1 960 000 – 1 000 000 = 960 000 рублей.
3. Сумма налога составит: 960 000 × 0,13 = 124 800 рублей.

За кадастровую стоимость принимается стоимость, установленная Росреестром на 1 января того года, в котором прошла сделка.

Уточнить кадастровую стоимость объекта можно с помощью выписки из ЕГРН или в личном кабинете на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»:

Чтобы получить данные, нужно указать адрес или кадастровый номер объекта

Заполняем декларацию и не забываем про подтверждающие документы

Удобнее всего подать налоговую декларацию через личный кабинет налогоплательщика: раздел «Доходы и вычеты» → Подать декларацию → Подать декларацию 3-НДФЛ. Далее можно либо заполнить ее онлайн прямо на сайте, либо прикрепить готовый вариант, заполненный в специальной программе. Оба этих варианта предусматривают автоматический расчет налога и проверку ошибок.

Чтобы направлять документы в ИФНС через личный кабинет, необходимо создать электронную подпись и дождаться подтверждения ее выпуска. Делается это в ЛК, в разделе Настройки профиля → Электронная подпись. Обычно выпуск занимает до 24 часов.

Также можно подать декларацию в бумажном виде, обратившись в территориальный налоговый орган или МФЦ. Бланк можно скачать на сайте ФНС и заполнить от руки заглавными печатными буквами.

Декларация по налогу на доходы физических лиц включает в себя титульный лист и 15 страниц. Заполнять нужно не все, состав подготовленного отчета зависит от причины подачи 3-НДФЛ в налоговый орган.

В частности, при продаже квартиры заполняются:

1. Титульный лист:

2. Раздел 1 — сумма налога к уплате (или его нулевое значение):

3. Раздел 2 — расчет налоговой базы и налога:

4. Приложение 1 — фиксируется полученный доход от продажи жилья:

5. Приложение 6 — сведения о выбранном имущественном вычете:

6. Расчет к приложению 1 — приводится расчет дохода от сделки купли-продажи:

Заполняя декларацию с помощью автоматизированных средств, нужно:

1. Выбрать год, в котором был получен доход, указать информацию о версии декларации (первичная или корректировка) и сведения о наличии налогового резидентства РФ — резидентами становятся собственники, которые находятся на территории страны не менее 183 дней в течение одного года.

Заполнить информацию о декларанте (при онлайн-заполнении эти сведения и данные о доходах подгружаются автоматически, при необходимости сведения можно дополнить).

2. Внести информацию о доходах. Все источники доходов имеют определенное кодовое обозначение, например, доход от продажи жилой недвижимости (код 1510), доход от продажи иного имущества (код 1512), заработная плата (код 2000), и т. д.

Также на этом этапе надо правильно указать организацию или физическое лицо, от которого был получен доход. В частности, при продаже квартиры — ФИО покупателя или название юридического лица.

Следует вносить информацию обо всех полученных за год доходах — например, о зарплате со всех мест работы, о доходах от продажи недвижимости, от сдачи квартиры в аренду.

К декларации надо будет приложить документы, подтверждающие доход (справку 2-НДФЛ, договор аренды, чеки, расписки о получении денег и т. д.).

3. Выбрать варианты налогового вычета. В случае продажи недвижимости — имущественный налоговый вычет или уменьшение налоговой базы за счет учета расходов на покупку.

4. Прикрепить подтверждающие ваше обращение документы. Например, договор купли-продажи; расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод; выписку из ЕГРН; другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры или право на иные льготы, позволяющие снизить сумму налога.

5. Проверить заполненные данные, подписать декларацию электронной подписью и отправить в ИФНС.

6. После проверки документов ФНС начислит налог, который можно будет оплатить через личный кабинет налогоплательщика или через любой банк.

Что будет, если не заплатить налог?

Штраф за несданную вовремя декларацию составит 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.

При этом штраф не может быть:

• более 30% суммы налога;
• менее 1000 рублей.

Если декларацию вы подали правильно и вовремя, но не уплатили налог в указанный срок, то на долг будут начислять пени, однако штрафа не последует.

Напомним, декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а срок уплаты НДФЛ — до 15 июля.

Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры

Физлица при продаже имущества, и квартиры в том числе, за 2022 год отчитываются на обновленном бланке декларации 3-НДФЛ. Чиновники ФНС в очередной раз потрудились над изменениями формы, утвердив их приказом от 29.09.2022 № ЕД-7-11/880@. Указанная форма незначительно отличается от предыдущей, которая утверждена приказом ФНС от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@. Значительные правки законодатели внесли в бланк для отчета за 2018 год. Если раньше листы отчета обозначались буквенными символами (А, Б, В…), то с 2018 года бланк состоит из пронумерованных приложений, к некоторым дополнительно прилагаются расчеты.

В каких случаях заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры обязательно

При продаже квартиры 3-НДФЛ оформляется и сдается, если не превышен предельный срок владения имуществом. До 2016 года отчитываться перед контролерами по факту продажи и уплачивать налог было не нужно, если квартира находилась в собственности более 3 лет.

С 2016 года правила поменялись. Для имущественных объектов, приобретенных до 01.01.2016, 3-летний предельный срок остался прежним независимо от того, как они были приобретены — на основании приватизации, по договору купли-продажи, дарения, наследования и пр. Для объектов же, которые были приобретены после 01.01.2016, предельный срок владения увеличился до 5 лет. Однако данное увеличение не коснулось имущества:

• полученного по наследству или в качестве подарка от близкого родственника;
• приватизированного;
• переданного в соответствии с договором о пожизненном содержании;
• единственного, находящегося в собственности.

Для всех перечисленных случаев предельным остается срок 3 года.

Выводы здесь следующие. Если квартира была унаследована в 2022 году, то начиная с 2026 года ее можно продать без «налоговых последствий». Если же жилье приобреталось в 2022 году по договору купли-продажи, то его можно продать без подачи декларации и уплаты налога только с 2028 года, при условии что оно не является единственным.

Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры: общие правила

Продавец квартиры заполняет и представляет декларацию налоговикам в следующем составе:

• титульный лист;
• раздел 1;
• раздел 2;
• приложение 1;
• приложение 6;
• расчет к приложению 1.

Титульник содержит данные о физическом лице (Ф.И.О., ИНН, дату и место рождения, информацию по документу, удостоверяющему личность, коды категории и статуса налогоплательщика и налоговой инспекции, куда представляется отчет (код)). Также здесь проставляются налоговый период и отчетный год, номер корректировки.

Раздел 1 содержит сведения о КБК, ОКТМО и сумме налога, подлежащей уплате в бюджет.

В разделе 2 приводится расчет налога на основании доходов из приложения 1 и расходов/вычетов из приложения 6.

О нюансах заполнения 3-НДФЛ за 2022 год читайте в КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Подробнее то, как вывести эту сумму обязательства без ошибок, мы разберем далее.

Нюансы заполнения в части доходов

Для отражения доходов в 3-НДФЛ при продаже квартиры понадобится заполнить приложение 1. В нем приводится следующая информация:

(13% (15%) или 30% в зависимости от статуса налогоплательщика) — в стр. 020;
• код вида полученного дохода — в стр. 010;
• если квартира продана юрлицу или ИП, то указываются ИНН, КПП (при необходимости), код по ОКТМО, название покупателя (Ф.И.О. предпринимателя) — в стр. 030, 040, 050, 060 соответственно;
• если квартира реализована физлицу без предпринимательского статуса, указывается только его Ф.И.О. — в стр. 060;
• общий размер дохода — в стр. 070;
• размер удержанного налога — в стр. 080, если удерживается налоговым агентом.

Отдельно остановимся на показателе из стр. 070, поскольку он переносится в раздел 2 для расчета налога. Сюда заносится сумма дохода из расчета к приложению 1.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С 2016 года существует нюанс, позволяющий свести на нет махинации со сделками: когда стороны договариваются совершить сделку по одной цене, а в документах указывают более низкую стоимость для минимизации налога, который нужно заплатить продавцу. Стороны не могут установить договорную стоимость менее 70% от кадастровой. Если цена сделки окажется ниже, то доход будет равен этим 70% от кадастровой стоимости (так называемый понижающий коэффициент 0,7). Данная норма применима лишь к тем квартирам, по которым сделки совершались после 2016 года. О налоговых последствиях продажи квартиры по цене ниже кадастровой читайте здесь.

Для чего заполняется расчет к приложению 1

В данном расчете как раз и производится определение дохода от продажи недвижимости: налогоплательщик выясняет, от чего будет рассчитываться налог — от договорной стоимости или от кадастровой с учетом понижающего коэффициента.

В расчете приводятся кадастровый номер и кадастровая стоимость продаваемого объекта по стр. 010 и 020 соответственно. В стр. 040 указывается кадастровая стоимость, умноженная на корректирующий коэффициент 0,7.

ВАЖНО! Если кадастровая стоимость объекта не определена по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена продажа, то стр. 020 и 040 прочеркиваются.

Далее происходит сравнение показателей из стр. 040 и 030. Наибольший из них переносится в стр. 050. Исходя из величины показателя стр. 050 происходит расчет подоходного налога, ведь именно эта цифра переносится в стр. 070 приложения 1.

Особенности оформления в части расходов

Для отражения расходов/вычетов, связанных с реализацией квартиры, используется приложение 6.

Доходы от продажи квартиры продавец может уменьшить либо на фиксированный вычет в 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на сумму расходов, связанных с получением дохода от продажи — обычно это стоимость приобретения квартиры. Но если вычет в 1 млн руб. не нужно ничем подтверждать, то по расходам должны быть в наличии все корректно оформленные документы.

В приложении 6 заполняются (при наличии соответствующих данных):

• стр. 010 — если применяется фиксированный вычет при продаже всей квартиры;
• стр. 020 — если указывается размер понесенных ранее расходов;
• стр. 030 — если применяется вычет в 1 млн руб. при реализации долей квартиры;
• стр. 040 — если есть подтвержденные расходы, связанные с приобретением долей.

В стр. 160 показывается суммированная величина всех расходов и вычетов. Показатель из этой строчки переносится в раздел 2 для расчета налога.

Как поэтапно оформить декларацию при продаже квартиры

На основании примера заполним декларацию по подоходному налогу.

Иванов А. А. 11 января 2022 года продал квартиру Петрову В. В. за 2,4 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры оценена в 1,9 млн руб. Жилье было приобретено в июне 2020 года за 2,2 млн руб. Поскольку квартирой Иванов А. А. владел менее 5 лет, ему предстоит отчитаться перед налоговой инспекцией и уплатить налог в бюджет.

В начале Иванов А. А. заполнил титульный лист, где указал все свои данные.

Затем ему нужно определить, исходя из какой стоимости (договорной или кадастровой, умноженной на 0,7) будет происходить расчет налога.

В приложении 1 Иванов А. А. отразит договорную стоимость квартиры, поскольку она оказалась выше кадастровой с учетом коэффициента 0,7, указав при этом код дохода 18 в стр. 010.

В приложении 6 заполняется стр. 020, поскольку у Иванова А. А. есть на руках все подтверждающие приобретение квартиры в 2019 году бумаги (договор купли-продажи, расписка в получении денег от продавца и т. д.).

Раздел 2 оформляется следующим образом:

Итоговая цифра 26000 переносится в раздел 1.

Скачайте заполненную декларацию с пояснениями:

Сдаем заполненную декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры: сроки и способы сдачи

Итак, декларация заполнена. Теперь ее нужно передать в налоговую инспекцию. Причем обязательно подать 3-НДФЛ при продаже квартиры до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. При просрочке на физлицо налагается штраф, который рассчитывается как 5% от суммы налога, заявленной в декларации, за каждый месяц просрочки. Минимальное наказание, которое придется понести, составляет 1000 руб., максимальное — 30% от величины налога, подлежащей уплате в бюджет.

Срок уплаты налога, определенного в отчете, установлен на 15 июля года, следующего за годом продажи.

Отправить отчетность в инспекцию разрешается на бумажном носителе или по ТКС. Для физлица без статуса ИП способ передачи декларации оставлен на его усмотрение.

Направлять отчет по форме 3-НДФЛ в общих случаях следует в ИФНС по месту жительства / постоянной регистрации.

Как проводится камеральная проверка налоговой декларации 3-НДФЛ, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к правовой системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Итоги

Подача декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры и прочей жилой недвижимости в обязательном порядке осуществляется лицами, срок владения имуществом у которых не превысил трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения недвижимости).

В декларации заполняются те страницы, где отражается доход налогоплательщика от продажи и заявляются вычеты в виде расходов, понесенных при приобретении жилья, либо предоставляемого законодательством 1 млн руб.

Сроки представления отчетности и уплаты налога утверждены как 30 апреля и 15 июля года, следующего за годом совершения сделки.

Подается отчетность по месту жительства/регистрации.

Передавать 3-НДФЛ при продаже имущества можно на бумаге или в электронном виде, например через личный кабинет налогоплательщика.

Как избежать уплаты налога при продаже квартиры. Руководство по 3-НДФЛ

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Введение

Продажа квартиры может принести приличную сумму налога, если не знать возможных способов сокращения суммы налоговой базы и нюансов заполнения декларации 3-НДФЛ. Например, одному моему клиенту пришло уведомление заплатить 700 тыс. рублей налога за продажу квартиры стоимостью в 5,5 млн.

Он самостоятельно заполнял декларацию, а когда увидел уведомление, обратился за помощью ко мне.

И действительно, в его ситуации такого большого налога можно было избежать.

Давайте разберемся, в каких случаях платить налог нужно полностью, а в каких можно его уменьшить или вовсе не платить.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры

Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока владения, вы обязаны заплатить НДФЛ (13 %) с дохода.

В большинстве случаев минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, но есть ряд ситуаций, когда он составляет 3 года:

недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника (родители, дети, сестры, братья, дедушки, бабушки внуки, супруги);

недвижимость была приватизирована;

или право собственности на недвижимость было получено в обмен на пожизненную ренту предыдущего владельца.

Как за 1 месяц создать свое бухгалтерское агентство с доходом от 300 тыс. руб

Личная работа с Татьяной Себелевой

Когда еще налог не нужно платить

Мы выяснили, что налог платить не нужно, когда выдержан минимальный срок владения жильем в 3 или 5 лет.

Есть ситуации, когда налог с продажи имущества вовсе платить не придется независимо от срока владения. И дает такую привилегию некоторой группе граждан, а именно семьям с двумя и более детьми (закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

Но для возможности применения этого закона есть ряд условий:

в семье должно быть 2 и более детей, не достигших 18 лет. А если дети учатся в институте на очной форме обучения, то до их 24-летнего возраста;

новое жилье вы купили в тот же календарный год, в котором продали старое (или не позднее 30 апреля следующего года);

общая площадь новой квартиры или дома должна быть больше, чем общая площадь предыдущей недвижимости;

кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн;

на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.

Важно! Только соблюдение всех вышеперечисленных условий позволит вам воспользоваться этим освобождением от уплаты налога.

Как выстроить очередь из клиентов на декларации 3-НДФЛ и зарабатывать на этом от 50 000 руб. в месяц

Как уменьшить налог

Если не удалось избежать уплаты налога, то есть законные способы его уменьшить. Их 2. И использовать можно только один из них.

Первый — применение налогового вычета.

Доход проданной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета, если вы его не получали. Причем вычет можно использовать как полностью, так и частично.

Пример, вы купили квартиру за 1,5 млн, продали за 2 млн раньше минимального срока владения. По закону нужно заплатить налог 13 % с дохода — 260 000 руб. Но ранее имущественный вычет вы не получали. В этом случае можно написать заявление в налоговую, чтобы перекрыть налог имущественным вычетом.

Второй — уменьшить сумму дохода на расходы.

Пример, недвижимость куплена за 2,5 млн, а продали ее за 3 млн. Налог нужно уплачивать с 500 тыс. = 3 млн — 2,5 мл.

Та же схема действует с подаренной недвижимостью при продаже раньше минимального срока владения. Только в этом случае документы на покупку нужны от первого владельца, то есть дарителя.

Пример. Ваша мама подарила вам квартиру стоимостью 5 млн в 2021 году. А сегодня вы хотите ее продать за 12 млн. Минимальный срок не прошел, поэтому налог вам нужно будет заплатить, причем с суммы продажи. Но чтобы уменьшить налоговую базу, вам нужно будет приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому приобретала жилье ваша мама. И тогда вы заплатите налог с разницы 12 млн — 5 млн = 7 млн.

Проценты по ипотеке также считаются затратами на покупку. То есть если в покупке квартире участвовал ипотечный заем, то в расходы можно смело добавлять уплаченные проценты по ипотеке.

Пример. Вы купили дом в ипотеку в сентябре 2021 года за 20 млн. Решили продать в 2023 году за 21 млн. С 2021 годы вы уплатили проценты по ипотеке суммой 900 000 рублей. Тогда налог будет считаться с базы: 21 млн — 20 млн —0,9 млн = 0,1 млн или 100 000.

Уменьшить налоговую базу также можно на сумму средств, потраченных на ремонт. При условии, что квартира была куплена в новостройке и в договоре указано — «без отделки».

Пример. Вы купили квартиру в стройке по ДДУ без отделки за 2,5 млн в 2021 году. Потратили на ремонт 1,5 млн. Продали квартиру в 2023 за 4,0 млн. Тогда считаем 4 — 2,5 (ДДУ) — 1,5 (ремонт) = 0 дохода 0% для вычета.

Важно! В каждом случае нужно прикладывать документы: договоры купли-продажи, ДДУ, чеки на строительные материалы, справки, сертификаты и пр.

Телеграм-канал про актуальные новости и секреты бухгалтеров для новичков и профессионалов

Примеры из личного опыта

Заключение

А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью.

Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.

Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:

сумма расходов на покупку квартиры;

сумма уплаченных процентов за период владения.

Мы подали корректировочную декларацию, в которой указали затраты на покупку и уплаченные проценты по ипотеке. И налоговая пересчитала налог с 700 тыс. до 13 рублей.

В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.

Есть вычеты на обучение, на лечение, социальные вычеты, о которых многие даже не знают. На декларациях 3-НДФЛ можно с легкостью зарабатывать от 30 тыс. руб. в месяц.

Давайте посчитаем. На заполнение одной декларации для специалиста требуется всего 10 минут, а стоит такая услуга от 1000 рублей. Чтобы заработать 30 тыс., нужно заполнить 30 деклараций, потратив на них 300 минут или 5 часов рабочего времени.

По-моему, очень даже неплохо.

К тому же декларации могут стать вашим первым касанием с клиентом. Заплатить 1000 рублей не так страшно. А увидев результат — деньги на счету — клиент убедится в ваших профессиональных навыках, добросовестности и придет за другими услугами, которые вы можете предложить.

Подробнее о том, какие нюансы есть при заполнении деклараций 3-НДФЛ, и как на них заработать — рассказываю на курсе «3-НДФЛ и заработок на декларациях».

Какую декларацию нужно подавать при продаже квартиры

• Главная
• База знаний
• Полезные статьи
• Недвижимость
• Как подать декларацию в ФНС после продажи недвижимости?

• Заполнение разделов в приложении
• Нужно ли прикладывать документы?

• Имущественный вычет
• Уменьшение суммы налогов за счет расходов

Декларацию 3-НДФЛ подают после продажи квартиры. Если недвижимостью владели менее трех лет, придется уплачивать налог с продажи. Проще подать декларацию через сайт nalog.ru. Если допустите ошибки, они будут подсвечены красным, что позволит легко исправить недочеты. Рассказали, какие поля заполнять в декларации и показали на примерах, как платить налог с продажи.

В каких случаях требуется заполнить декларацию?

Другие случаи не предусматривают уплату налога с продажи имущества.

Как сдать декларацию?

Если хотя бы на один день опоздаете с подачей декларации, будете платить штраф 1000 руб. Оплатить налог после подачи декларации — до 15 июля. Отправить декларацию на рассмотрение в налоговую разрешается несколькими способами.

На официальном сайте ФНС подайте в электронном виде.

С помощью программы «Декларация 2020». Заполните поля и отправьте в электронном виде в ФНС.

Распечатайте декларацию с сайта nalog.ru, заполните поля вручную и сдайте лично.

Заполнение декларации 3-НДФЛ для сдачи в ФНС

После того, как продадите недвижимость или ее доли, заполните в декларации 3-НДФЛ следующие страницы:

приложение 1 и 6.

Пример заполнения раздела 1.

Код бюджетной классификации в примере указывается, если предстоит удержание налога с продажи.

Пример заполнения раздела 2.

В декларации заполняются следующие поля.

№ корректировки — если подаете форму первый раз, ставьте цифру 0; если декларация повторная или с изменениями, указывайте 1 или 2.

Год — ставьте год, в котором продали квартиру.

Код ФНС — укажите номер отделения налоговой, в которую подаете декларацию.

Данные о продаже недвижимости — для граждан РФ код страны 643, а категория налогоплательщика — код 760. Здесь указывайте Ф. И. О., данные паспорта, дату рождения, номер телефона.

Документ — чаще всего указывают паспорт.

Достоверность сведений в декларации — если подает отчет доверенное лицо, ставьте 2, а если сами, то 1.

Пример заполнения титульного листа декларации.

Заполнение разделов в приложении

В первом разделе заполните четыре поля:

010 — поставьте 1, если с продажи заплатите платить налог или 3, если ничего не будете платить.

020 — КБК, укажите 182 102030 01 1000 110

030 — данные ОКТМО, узнайте на сайте ФНС.

040 — укажите, какой налог заплатите с продажи недвижимости.

Во втором разделе укажите процентную ставку, по которой рассчитывается налог с продажи. В приложениях заполняются соответствующие поля. Указывается Ф. И. О. гражданина, которому продали квартиру. В заключительном разделе впишите затраты, которые вы понесли на приобретение имущества и поставьте, что будете пользоваться налоговым вычетом.

Пример заполнения приложения.

Пример заполнения приложения.

Нужно ли прикладывать документы?

Из документов потребуется следующее.

Выписка из ЕГРН. Срок действия один месяц.

Договор купли-продажи (копия).

Платежные реквизиты, по которым получили деньги с продажи имущества.

Акт приема-передачи собственности.

Какой налог платить с продажи недвижимости?

Часто всего для уплаты налога с продажи пользуются налоговым вычетом, который составляет 1 млн руб.

Второй способ — уменьшить сумму за счет расходов на квартиру. Приложите документы, подтверждающие расходы на квартиру. Например, делали ремонт и потратили 1,5 млн руб.

Читайте подробнее о том, как платить налог с продажи недвижимости — здесь.

Имущественный вычет

Приобрели недвижимость в 2019 году за 2 млн руб. и через 12 месяцев решили ее продать за 2,8 млн руб. Покупателя нашли быстро и заключили сделку купли-продажи. Для оплаты налогов воспользовались правом имущественного вычета. В этом случае для расчета от 2,8 млн руб. отнимаем 1 млн руб. В итоге придется уплатить 13% от 1,8 млн руб., или 234 тыс. руб.

Уменьшение суммы налогов за счет расходов

Приобрели недвижимость в 2019 году без ремонта за 2 млн руб. Решили сделать капитальный ремонт, который обошелся в 1,5 млн руб. Через год продали квартиру за 3 млн руб. В этом случае платим 13% с 1,5 млн руб. или 195 тыс.

Как воспользоваться вычетом?

Для этого укажите в декларации, что будете пользоваться вычетом для уменьшения суммы налога. К отчету приложите документы (копии), которые подтверждают продажу имущества. Например, договор купли-продажи. Заполнить или скачать форму 3-НДФЛ можете по ссылке.

Сдайте налоговую декларацию и укажите, что для расчета суммы уплаты налогов использовали имущественный вычет. Впишите сумму, которую требуется заплатить до 15 июля. Проще заполнить форму 3-НДФЛ на официальном сайте налоговой. Там возможно проверить правильность заполнения полей. Если допустите ошибку или укажете неточные сведения, эти поля будут подсвечены. В итоге самостоятельно исправите неточность и правильно сдадите декларацию.

Что нужно знать о подаче декларации в ФНС после продажи квартиры?

Подавайте декларацию на сайте ФНС, если продали недвижимость, которой владели менее трех лет.

Заполните необходимые разделы и приложения.

Выберите способ оплаты налога: имущественный вычет или уменьшение суммы налога за счет расходов.

Из документов приложите копию договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи собственности и платежные реквизиты.

Если владеете несколькими квартирами и одну из них продаете менее чем через пять лет после покупки, тоже придется подавать декларацию.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.