Какой кредитный рейтинг нужен для ипотеки

Какой кредитный рейтинг надо иметь для одобрения ипотеки?

В прошлом году мы проанализировали заявки на получение ипотечных кредитов, которые фиксируются в кредитных историях граждан. На дату подачи заявки рассчитали Персональный кредитный рейтинг для каждого заявителя и посмотрели, как его значение влияет на одобрение. Выяснилось, что заявителям с ПКР менее 600 баллов заявку на ипотеку одобряли в 24% случаев, с ПКР от 601 до 700 баллов — в 46% случаев, а с ПКР более 700 баллов (максимальное значение — 850) одобряемость составила более 70%.

Такие показатели говорят о высокой значимости ПКР потенциального заёмщика для банка. Но это, конечно, не единственный фактор при принятии решения. Немалое значение имеют регулярные доходы и долговая нагрузка. Чтобы самостоятельно узнать показатель долговой нагрузки, нужно разделить ежемесячные платежи по всем действующим кредитам, включая планируемый, на размер среднемесячного дохода. Если хотите взять ипотеку, желательно, чтобы полученное значение не превышало 30%. Кроме того, у каждого банка есть и свои внутренние правила кредитования, которые могут оказать влияние на одобрение.

Мы планируем много писать о том, как банки принимают решения в том или ином сегменте кредитования. Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях: будет много полезной аналитики и практических советов.

Что такое кредитный рейтинг

Банки оценивают потенциальных клиентов по информации бюро кредитных историй (БКИ). Главный показатель благонадежности заемщика — кредитный рейтинг. Рассказываем, что это такое и как формируется.

Определение кредитного рейтинга

Кредитный рейтинг — это показатель, который формируется на базе кредитной истории (КИ) и дает общее представление о надежности, кредитоспособности и обязательности потенциального заемщика. Такие сведения формируют бюро кредитных историй.

Рейтинг представлен в виде баллов. Чем их больше, тем выше надежность клиента и процентная ставка. Иными словами, кредитный рейтинг — это оценка заемщика в целом за все время обращения в банки.

Закон не устанавливает формулу расчета кредитного рейтинга, поэтому бюро рассчитывают показатели по разным критериям. Каждый банк сотрудничает с БКИ, выбранном на свое усмотрение, и получает от него сведения.

Различия в расчетах рейтинга — не редкость. Они возникают из-за разрозненности подходов БКИ и возможности банков получать сведения сразу из нескольких профильных организаций.

Зачем нужен кредитный рейтинг

Кредитный рейтинг меняется после каждой операции с кредитами. Информация о просрочке или пополнении передается от банка в БКИ в течение пяти дней и появляется в профиле в течение суток. Чем он выше, тем лояльнее условия кредитования и шансы одобрения заявки.

Д ля банка это предварительная рекомендация и общая оценка заемщика. Перед тем, как одобрить кредит, сотрудники банка тщательно проверят уровень дохода, попросят документы, оценят возможность залогового обеспечения в виде машины или квартиры клиента.

Основной инструмент в этом случае — кредитная история: чем она «чище», тем лучше для заемщика. Банки всегда отдают предпочтение клиентам с хорошей историей и рейтингом и выдают заем под низкий процент. Клиенту с плохим рейтингом тоже могут одобрить заявку, но на менее выгодных условиях и с повышенной процентной ставкой.

Важно: персональный кредитный рейтинг может косвенно повлиять на сумму кредита. Если речь об ипотеке, в интересах заемщика показать наивысший балл в рейтинге: чем он больше, тем больше сумма будущего кредита. Но у рейтинга рекомендательный характер, решающий фактор — кредитная история, и последнее слово всегда остается за банком, а не за БКИ.

В некоторых случаях кредитный рейтинг может запросить потенциальный работодатель — для оценки благонадежности и ответственности. Но чаще всего на эти данные опираются лишь кредитные организации.

Как формируется рейтинг

До января 2022 года максимальное значение кредитного рейтинга не превышало 850 баллов. Теперь диапазон от 1 до 999 баллов. Новую шкалу применяют квалифицированные БКИ, но с начала 2024 года на нее перейдут абсолютно все бюро.

Градация баллов:

• 1–710: кредит не одобрят.
• 711–808: одобрят на жестких условиях.
• 809–890: одобрят на лояльных условиях.
• 891–999: одобрят и предложат выгодные условия.

Чтобы получить ипотеку или автокредит, нужно набрать выше 809 баллов.

Кроме того, данные отображаются в виде разноцветного графика. Красный — мало шансов одобрения заявки, желтый — средняя вероятность, светло-зеленый — высокий рейтинг, зеленый — отличный показатель.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!

Что означают баллы

Баллы кредитного рейтинга — это сведения о заемщиках, выраженные в простой и понятной форме. Дополнительно БКИ используют индивидуальные скоринговые баллы. Эти механизмы не регулируются законом и строятся на нескольких показателях:

• Продолжительность истории.

Чем она меньше, тем выше вероятность отказа. Если история почти чиста, банк не может предсказать поведение заемщика, поэтому не проявит доверия.

• Количество запросов на получение истории.

Чем их больше — тем меньше балл. Советуем запрашивать сведения в БКИ только при острой необходимости.

• Просрочки по выплате кредитов.

Рейтинг снижается из-за просрочек платежей и стремления заемщика взять как можно больше кредитов.

• Количество действующих кредитов.

Долговая нагрузка тоже влияет на итоговый балл. Важно, чтобы заемщик добросовестно выполнял обязательство и не забыл погасить долг вовремя.

Информация по кредитам хранится в разных бюро. Например, у Анны четыре действующих кредита. Два крупных (на авто и ипотеку) она выплачивает без задержек, а два небольших (карта и кредит на покупку смартфона) постоянно задерживает. Большие кредиты хранятся в бюро А, а мелкие в бюро В.

Бюро А присвоит Анне высокий кредитный рейтинг, а бюро Б низкий. Из-за этого Анна не сможет взять крупный заем, оформить автокредит или ипотеку. Чтобы повысить шансы, женщине придется изменить поведение, вовремя погасить все кредиты и обратиться в оба БКИ с запросом изменить сведения.

Какие есть виды кредитных рейтингов

Кредитный рейтинг демонстрирует надежность не только физических, но и юридических лиц. Например, любой человек может оценить стабильность и перспективы банка, негосударственного пенсионного фонда, страховой компании или корпорации, в акции которой хочет вложиться.

Бюро определяет тот или иной показатель на основе текущего положения организации на рынке, финансовой истории, объема долгов, размера капитала и других сведений. Аналитики постоянно отслеживают актуальные данные, чтобы оценка была достоверной.

Эксперты по всему миру оценивают по-разному. Тем не менее, существующие типы рейтингов «ruA+», «A+» и «А1» строятся на базе одних и тех же, либо очень схожих показателей. При этом «A+», «А1» будет выше «A». По аналогии можно привести пример с «В», «ВВ» и «ВВВ», где последний показатель лучший.

Рейтинги компаний можно бесплатно увидеть на сайтах российских или иностранных кредитных рейтинговых агентств. В нашей стране существует реестр организаций , которые проводят оценку по методологиям, утвержденным ЦБ РФ.

Вы наверняка встречали наименования Moody’s, Fitch и S&P в новостях о международном и отечественном финансовых рынках. Это «большая тройка» кредитных рейтинговых агентств, оценивающих зарубежные и российские компании.

Когда вам может понадобиться кредитный рейтинг

Оценка организаций пригодится, если вы планируете вложиться в ценные активы: облигации, акции, драгоценные металлы, криптовалюты. Если рейтинг высокий, риски минимальны — и наоборот.

Индивидуальный кредитный рейтинг заемщика позволит оценить шансы на получение ипотечного или автомобильного кредита. Банки по этому показателю оценивают риски сотрудничества с заемщиком: можно ли ему доверить крупную сумму и с какой вероятностью он вернет деньги и проценты по займу.

Персональный кредитный рейтинг: что нужно знать перед оформлением ипотеки

Спрос на ипотечном рынке после карантина постепенно восстанавливается. По данным Росреестра, количество ипотечных сделок в Москве в июне выросло на 255%. Безусловным триггером на рынке ипотечного кредитования стала льготная ставка банков. Почти 40% россиян назвали текущий момент подходящим для покупки жилья.

Помимо первоначального взноса для оформления ипотеки, необходимо знать свой персональный кредитный рейтинг. Его высокие показатели позволяют получить заем на выгодных условиях.

Вместе с представителями кредитных бюро рассказываем, что такое персональный кредитный рейтинг и как он влияет на сумму кредита.

Как формируется личный кредитный рейтинг

С января 2020 года россияне могут бесплатно два раза в год получить кредитную историю и персональный кредитный рейтинг (скоринг). Соответствующие изменения закреплены в поправках к Федеральному закону «О кредитных историях». Согласно данным аналитиков, свыше 60 млн россиян имеют высокий кредитный рейтинг.

Индивидуальный, или персональный кредитный рейтинг (ИКР, или ПКР) — это аналог скоринга, активно используемого банками и микрофинансовыми организациями (МФО) при принятии решения о выдаче кредита. Каждое кредитное бюро использует определенный набор переменных, которые учитываются при расчете данного рейтинга. Такой инструмент позволяет будущему заемщику оценить шансы на получение кредита, в том числе ипотечного.

Сам рейтинг формируется на основе данных кредитной истории заемщика. Он учитывает множество факторов — например, количество открытых и закрытых кредитов, общую долговую нагрузку. Важно, как человек обслуживал или обслуживает кредиты, что это были за займы, на какие суммы и сроки.

«Но самым важным является наличие или отсутствие просрочек. В итоге формируется некий балл. Чем выше этот балл — тем ниже уровень кредитного риска заемщика», — отметил генеральный директор Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Артур Александрович.

Исходя из уровня индивидуального кредитного рейтинга, банки принимают решение, выдавать кредит или нет. Для самого заемщика это возможность посмотреть на себя «глазами банка» и оценить свои возможности в получении ипотеки.

«Заемщик не только понимает, насколько качественной является его кредитная история, но и на какие конкретно условия по кредитам банков он может рассчитывать», — пояснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

Многие банки дают дополнительные бонусы и специальные кредитные предложения для заемщиков с высокими значениями ПКР. Эти предложения можно увидеть сразу после получения своего ПКР.

Как узнать персональный кредитный рейтинг

Персональный кредитный рейтинг можно узнать на официальных сайтах бюро кредитных историй. Эксперты предупреждают, что в последнее время появилось много мошеннических ресурсов, предлагающих услуги от имени БКИ, в том числе кредитные рейтинги. Поэтому перед получением услуги, следует удостовериться в надежности кредитного бюро. Полный список БКИ есть на портале госуслуг.

Например, получить данные по кредитный рейтинг можно на сайте НБКИ в личном кабине заемщика. «Для этого понадобится подтвержденная регистрация на портале государственных услуг — это требование для обеспечения безопасности персональных данных. Сама процедура получения при наличии такой регистрации занимает не больше одной минуты. При этом НБКИ сделала доступ к своему рейтингу бесплатным для любого заемщика неограниченное количество раз», — пояснил Волков из НБКИ.

Шкала индивидуального кредитного рейтинга

Разные эксперты в определении кредитного рейтинга используют свою шкалу оценки. Но в целом логика проста: чем выше значение персонального кредитного рейтинга, тем выше вероятность получить одобрение со стороны банка.

Например, по методике ОКБ, наиболее надежными заемщиками считаются те, чей кредитный рейтинг превышает 961 балл. По оценкам экспертов, в этой категории менее 2% заемщиков допускали длительную просрочку (90 и более дней). Заемщику с низким ИКР банки могут отказать в кредите, со средним ИКР — одобрить, с высоким — скорее всего, одобрят по наиболее привлекательной процентной ставке.

«Хорошим можно считать и индивидуальный кредитный рейтинг в диапазоне 901–960 баллов. Выше среднего считается балл в диапазоне 800–900. Но кредиторы принимают решения о выдаче кредитов самостоятельно и могут одобрить ипотеку и при иных значениях ИКР», — пояснил Артур Александрович из ОКБ.

Согласно расчету НБКИ, персональный кредитный рейтинг в диапазоне от 800 до 850 баллов (максимальные значения по их методике) считается наилучшим, а такие заемщики — надежными. «Заявления заемщиков с ПКР от 800 до 850 баллов одобряются в 71% случаев, а заемщиков с количеством баллов до 600 — в 24%», — отметил Алексей Волков из НБКИ.

Однако, по словам эксперта, это не значит, что заемщику с низким кредитным рейтингом откажут в займе. Кредит могут одобрить, но изменить условия — повысить ставку или понизить сумму.

Сумма кредита и ПКР

Персональный кредитный рейтинг также напрямую влияет на сумму кредита: чем выше его значение, тем на большую сумму может рассчитывать заемщик. «Так, если среднее значение ПКР по всем ипотечным кредитам 709 баллов, то для кредитов более 5 млн руб. — 718 баллов, а менее 1 млн руб. — 702 балла», — добавил Алексей Волков.

Поэтому перед тем как оформить ипотеку (речь, как правило, идет о больших суммах), нужно проверить персональный кредитный рейтинг. Узнать его можно, например, на сайте НБКИ. Для этого потребуется регистрация на сайте и авторизация на портале госуслуг. В дальнейшем получать свой ПКР и контролировать его динамику можно непосредственно в своем личном кабинете.

Подготовка к сделке: что нужно сделать перед тем, как оформить или рефинансировать ипотеку

Практика рынка показывает, что самые высокие шансы на получение лучших условий по кредиту имеют заемщики, которые тщательно подходят к этапу подготовки. О том, что нужно учесть и сделать перед тем, как подавать заявку в банки, расскажу в этом материале.

Есть несколько рекомендаций, которые помогут заемщикам как следует подготовиться к подаче заявки и минимизировать риски отказа банков.

Приведите в порядок свою кредитную историю и рейтинг

Обычно негативная история и плохой рейтинг формируются по двум основным причинам:

• если клиент нерегулярно платит по текущим кредитам;
• если заемщик берет на себя слишком высокую кредитную нагрузку. При ее расчете учитываются лимиты по кредитным картам, разрешенные овердрафты по дебетовым картам и другие обязательства заемщика: алименты, аренда жилья, обеспечение иждивенцев и др. Кроме того, во внимание принимаются долги по ЖКУ, налогам и штрафы ГИБДД.

Проверить кредитную историю и рейтинг можно в бюро кредитных историй, дважды в год это можно сделать бесплатно. Каждый заемщик может приблизительно подсчитать, с каким кредитным рейтингом он с большей вероятностью получит одобрение от банка. Например, это можно сделать, сравнив свой кредитный рейтинг с оценками из бюро кредитных историй. Так, в НБКИ кредитный рейтинг может составлять от 300 до 850 баллов, и для одобрения ипотеки обычно нужно набрать не менее 700 баллов. Чем больше сумма, которую заемщик берет в кредит, тем выше должен быть кредитный рейтинг для ее получения.

Улучшить свою кредитную историю и рейтинг можно, если:

1. Погасить задолженность по всем займам, включая кредитные карты. Если у вас есть кредитки, которыми вы не пользуетесь, лучше их закрыть. Также важно выплатить долги по коммунальным платежам и алиментам. Как правило, если задолженность по ним не превышает 10 тыс. рублей, то с точки зрения банка эта сумма не влияет на платежеспособность заемщика. Если же долг большой и уже идут суды, то получить одобрение будет сложно.
2. Постараться нормализовать график оплаты по действующим кредитам и придерживаться его хотя бы несколько месяцев подряд — это нужно, чтобы убедить банк в своей платежеспособности и дисциплинированности.
3. Некоторые банки рассматривают отсутствие кредитной истории как повод для отказа, ведь проверить добросовестность клиента без оглядки на его историю практически невозможно. В этом случае можно оформить кредитную карту или небольшой потребительский кредит.

Убедитесь, что у вас все в порядке с документами

Важно не только собрать полный пакет документов, но и обязательно проверить их на предмет ошибок, недостоверной информации и на соответствие требованиям банка. Например, большинство банков ориентируются на то, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял от 30% до 50% от официального дохода. Учитывается и показатель долговой нагрузки (ПДН). ПДН — это соотношение всех платежей по кредитам к официальному доходу заемщика, которое должно составлять не более 50% от дохода.

Если вы работаете в серую, ни в коем случае не пытайтесь подделывать справки о доходах. В банках с каждым годом совершенствуют системы проверок и, скорее всего, распознают обман. Лучше привлеките созаемщиков — это самый надежный и полностью законный вариант.

Кроме того, важно, чтобы все документы на квартиру, которую вы хотите приобрести, тоже были в порядке. Например, при незаконной перепланировке банки будут отказывать в кредите до тех пор, пока планировку не согласуют с контролирующими органами. Причем случается, что сами заемщики не виноваты — строительные нормы нарушает сам застройщик. Поэтому, если ипотека оформляется во время строительства дома, при выборе квартиры нужно обращать внимание, соблюдает ли все нормы застройщик.

Сначала добейтесь одобрения от банка, а затем подбирайте квартиру

Некоторые заемщики начинают подбирать банк только после того, как уже нашли квартиру мечты. Однако поиск подходящего предложения по ипотеке может затянуться, и за это время продавец может найти другого покупателя. Поэтому лучше всего сначала получить одобрение от банка, а потом подбирать жилье. С точки зрения рейтинга заемщика это идеальный вариант: одобрение ипотеки ни к чему вас не обязывает. Вы можете отказаться от предложения банка, если оно вас не устроит, или поискать другую квартиру — это никак не повлияет на кредитную историю. После одобрения кредита банки обычно дают 90 дней на весь процесс проведения сделки — в большинстве случаев этого срока вполне достаточно.

Максимизировать шансы на получение выгодных условий можно, если получить одобрение сразу от нескольких банков. Для этого можно:

1. Разослать заявки самостоятельно. Вы можете вручную просмотреть условия интересующих банков либо воспользоваться финансовым маркетплейсом, на котором уже собраны все предложения по ставкам и страховкам.
2. Доверить весь процесс ипотечному онлайн-сервису. Существуют сервисы, которые берут на себя весь процесс оформления ипотеки и рефинансирования: от подбора банков и консультирования до выхода на сделку. Обычно работу ипотечных онлайн-сервисов оплачивают не заемщики, а банки: доход формируется от комиссии за сделку.
3. Обратиться к брокеру. Этот способ тоже сэкономит вам время и силы, но оплачивать работу брокера, скорее всего, будет не банк, а заемщик. Брокера можно найти как через знакомых, так и через специальные сервисы, где пользователи размещают свои услуги.

Помните, что правильная подготовка к сделке по оформлению ипотеки или рефинансированию — половина успеха. Очень часто сам процесс (например, исправление кредитной истории и рейтинга) — это не дело одного дня. Чтобы повысить шансы на получение одобрения от банка, важно начинать готовиться к сделке за несколько месяцев до подачи заявки.