Как расторгнуть договор аренды квартиры
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 2 ст. 687 см. Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П.
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры и избежать проблем
Иногда бывает, что после заселения в новую квартиру из нее в скором времени приходится съезжать. Чтобы избежать проблем, лучше грамотно расторгнуть договор аренды. О том, как это сделать, расскажем в статье.
Любой человек, который хотя бы раз в жизни искал квартиру, знает, что занятие это очень непростое. Обилие фальшивых объявлений, недобросовестные риелторы, страшная конкуренция за недвижимость — словом, кошмар.
Это уже не говоря о том, что даже после заселения в новую квартиру вам будут продолжать названивать риелторы еще как минимум две недели. Кто-то для поисков жилья даже покупает отдельную сим-карту, но это уже совсем другая история.
Когда вы все-таки находите именно то гнездышко, которое так долго искали, вряд ли захотите выезжать из него в следующем же месяце. Если, конечно, не случится каких-то непредвиденных ситуаций. Поэтому чаще всего договоры аренды заключают на длительный срок (до года) или вовсе оставляют бессрочными.
Собственникам это тоже выгодно — они не теряют деньги. Да и вести долгосрочные отношения с приличными квартирантами спокойнее, чем каждый месяц — с новыми непонятными людьми.
Иногда происходят форс-мажоры, и договор аренды квартиры приходится разрывать досрочно. Причины могут быть разные: нашли недвижимость подешевле/поближе к работе или соседи начали буянить — неважно. Главное в этой ситуации — грамотно все оформить, чтобы ни у одной из сторон не было претензий.
В статье поговорим о том, как это сделать.
Чем долгое время платить другим людям арендную плату, лучше оформите ипотеку. Ежемесячные платежи будут такими же, но зато вы получите собственное жилье.
Оформить заявку можно всего в пару кликов, а уже в течение получаса вы получите решение банка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Наиболее частые причины расторжения
Чаще всего отношения между арендодателем и квартирантом регулируются в устной форме. Да, разумеется, договор заключают и подписывают, но после этого про него благополучно забывают, а все вопросы решают по факту возникновения проблем.
Расторжение договора найма.
В этой заметке поговорим про расторжение договора найма.
Согласно статье 687 ГК РФ в одностороннем несудебном порядке договор найма может расторгнуть исключительно Наниматель.
Наймодатель же только в СУДЕБНОМ порядке в следующих случаях:
1. Невнесения арендной платы;
2. Разрушения или порчи имущества;
3. Если жилое помещение становится непригодным для проживания;
4. Если помещение используется не по назначению либо систематически нарушаются права и интересы соседей.
Меня всегда эта статья ставила в тупик, так как очевидно ущемляла права Наймодателя.
Буквально вчера наткнулся на интересное Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.В. Пыкиной».
Суть следующая: суд считает, что договор найма жилого помещения приравнивается к коммерческому найму, в связи с чем стороны самостоятельно могут согласовать основания и порядок одностороннего внесудебного расторжения.
Важно, что позиция КС РФ, касаемая выработки оптимальных условий расторжения коммерческих договоров, применяется только к краткосрочному найму и не распространяется на ситуации, когда договор, являясь краткосрочным, фактически таким не является — в силу продления сторонами отношений на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в 2023 году: что нужно знать
Договор аренды жилого помещения, как правило, заключается на 12 месяцев и более. Таким образом каждая из сторон получает гарантии: квартиросъемщики будут уверены, что не окажутся вдруг на улице, а арендодатель — что получит оплату за оговоренный период времени. Однако иногда договор требуется расторгнуть досрочно. О том, как это сделать, читайте в материале «Известий».
Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в 2023 году
На языке юридических терминов договор об аренде квартиры называется договором найма жилого помещения. Его можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них.
Согласно закону, наниматель имеет право расторгнуть договор по любой причине с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают. При этом он может не объяснять наймодателю, почему решил съехать. Однако просто собрать вещи и уйти не получится — необходимо предупредить владельца квартиры о желании переехать.
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор только в установленных законом случаях. К ним относятся:
отсутствие платы за аренду и коммунальные услуги в течение двух месяцев подряд при краткосрочном договоре аренды (то есть сроком до года) и шести месяцев при долгосрочном;
использование квартиры не по назначению, шум и конфликты с соседями, которые продолжаются после вынесения предупреждения;
разрушение и порча имущества арендодателя.
В договоре аренды также могут быть прописаны другие условия, на основании которых наймодатель имеет право прекратить его действие. При этом стоит учитывать, что договор, заключенный на срок больше 12 месяцев, в одностороннем порядке получится расторгнуть только через суд.
Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора в 2023 году
Чтобы съехать досрочно, квартиросъемщик должен заранее сообщить об этом наймодателю. По закону, о досрочном расторжении договора аренды нужно уведомить за три месяца. Однако на практике арендодатель и жилец устанавливают другой срок, например месяц или две недели. В таком случае важно закрепить это условие в договоре, чтобы не возникло недопониманий.
Уведомить о досрочном прекращении договора аренды квартирант может как письменно, так и устно. Письменная форма предпочтительнее, так как она исключает риск необоснованных претензий со стороны наймодателя.
Уведомление составляется в свободной форме в двух экземплярах, шаблон можно скачать в Сети и адаптировать под свои запросы. При этом важно убедиться, что арендодатель его получит. Проще всего это сделать при личной встрече. В этом случае квартиросъемщик может попросить наймодателя написать на его копии документа «получил лично», поставить подпись и дату.
Если возможности встретиться нет, нужно сообщить о прекращении аренды через заказное письмо с уведомлением о вручении. Его следует отправить на адрес, указанный в договоре.
Связаться с наймодателем также можно в мессенджере или по электронной почте. Желательно, чтобы такой способ общения был прописан в договоре с указанием номера телефона, к которому привязан аккаунт, или электронного адреса. При уведомлении в мессенджере стоит сразу сделать скриншот, так как на некоторых платформах предусмотрена функция удаления сообщений у всех собеседников. Из переписки должно быть понятно, что арендодатель прочитал уведомление и верно его истолковал.
Если между квартиросъемщиком и наймодателем не возникло разногласий, необходимо заключить соглашение о расторжении договора. Оно также составляется в произвольном виде в двух экземплярах. В документе нужно указать адрес квартиры, данные собственника и арендатора, а также добавить фразу о том, что стороны не имеют друг к другу претензий. После этого можно спокойно съезжать.
Досрочное расторжение договора аренды в 2023 году — залог
При заключении договора аренды собственник недвижимости может потребовать залог — денежную сумму, которая предоставляется на случай причинения умышленного вреда его имуществу, появления задолженности по коммунальным платежам по вине арендаторов или несоблюдения условий найма жилья. Размер залога устанавливается на этапе заключения договора и зачастую не превышает размер месячной арендной платы.
Согласно закону, залог возвращается арендатору, если после завершения срока аренды у владельца недвижимости не возникло к нему претензий. Эту сумму также можно использовать в качестве оплаты последнего месяца проживания.
Некоторые договоры содержат пункт о том, что при досрочном расторжении залог остается у арендодателя. Мнения юристов на этот счет разнятся. Одни указывают, что удержание залога возможно, только если квартирант несвоевременно сообщил о своем намерении съехать, нарушив условия договора. Другие отмечают, что суд может встать на сторону арендодателя, даже если уведомление было направлено вовремя, так как закон допускает внесение дополнительных условий в договор.
Если арендодатель удерживает залог, который обязан вернуть, можно обратиться в суд. При этом арендатор имеет право потребовать возмещения процентов за пользование его деньгами после прекращения договора.
Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендодателя в 2023 году
Иногда инициатива расторжения договора исходит от арендодателя. Порядок действий для него будет таким же, как и для квартиросъемщика: уведомить о прекращении действия договора и подписать соответствующее соглашение. Однако есть несколько существенных отличий.
Выселить квартирантов без веских причин, указанных в договоре или предусмотренных законом, арендодатель не может. В противном случае суд может признать его действия незаконными и потребовать выплаты компенсации и возвращения арендаторов в квартиру.
Для арендодателя также нет конкретных временных рамок уведомления о досрочном расторжении договора. Их можно прописать в документе при его составлении. При этом в законе уточняется, что о прекращении действия договора арендатор должен сообщить «в разумный срок». То есть выселить квартирантов за несколько часов не получится, иначе можно получить повестку в суд.
Ранее «Известия» рассказали, какие налоги должен платить собственник жилья при сдаче недвижимости в аренду.