Как инвестировать в недвижку, если у тебя меньше миллиона
Всем привет! Сегодня про инвестиции на фоне всего происходящего стали говорить еще чаще, как мне кажется. Я тоже крепко задумался во что вложить деньги, потому что на вкладах много не заработаешь, съедает инфляция, а фондовый рынок пугал нестабильностью. Из всех видов вложения денег мне нравится идея инвестиций в недвижку. Что бы ни происходило, но цены на недвижимость в среднем растут, причем в Мск график роста особо впечатляет. Да и как сама идея — очень простая. Но денег, к сожалению, не хватает, чтобы взять и купить сразу квартиру, к примеру. Даже для первоначального взноса сумма у меня не особо подходит, меньше миллиона сейчас.
Но я решил не бросать эту идею и изучать варианты. К чему я пришел и как смог вложиться в недвижимость, не имея миллионов на счете — расскажу далее.
Варианты есть всегда. Банально купить участок далеко за МКАДом. Рано или поздно стрельнет, подорожает в смысле. Хотя судя по историям знакомых, которые продавали свои очень долго, причем не сильно меняя цену, я понял, что как-то прогнозировать очень сложно. Да и сделка по покупке любой недвижки требует опыта или риелтора, а это отдельная заморочка. Стал изучать дальше.
В интернете на профильных ресурсах, по типу Финкульта, Финама, Домрф и тп, советуют не исключать недвижимость из своих планов на инвестиции, если денег не так много. Можно пересмотреть подход. Во-первых, можно вкладываться в акции застройщиков на бирже, или их же облигации. Что я и делал понемногу раньше.
Но есть еще более непосредственный вариант, к которому как раз я и пришел — это ЗПИФ недвижимости. Сначала я вычитал в интернете про REIT-инвестирование, что очень популярно в Америке. Управляющие компании покупают разную недвижимость, и привлекают пайщиков — инвесторы, которые покупают свою долю от общих инвестиций и претендуют на прибыль, в случае роста цены на недвижимость.
Проще говоря, это коллективные инвестиции. Идея мне очень понравилась, потому что пайщик может купить лишь ту долю, на которую у него хватает денег. При этом, прибыль делится на всех. Я стал искать подобное в России. И нашел — это как раз ЗПИФ недвижимости.
Управляющая компания (УК) создает фонд, собирает пайщиков, покупает на деньги пайщиков или собственные деньги недвижимость — это может быть жилой дом на стадии строительства, могут быть коммерческие объекты и тп. С ростом цены и в соответствии со стратегией фонда, УК продает недвижимость и каждый пайщик получает прибыль. Мне такой вариант очень понравился и я изучил какие есть УК, фонды в России, и какие у них комиссии.
По поводу комиссии, кстати, советую не зацикливаться только лишь на комиссии самой УК, а смотреть в целом, то есть суммарные расходы. О надежности, плюсах, минусах и наконец комиссиях — обо всем по порядку.
Что по надежности?
Управляющая компания обязана быть профессиональным участником рынка, то есть иметь лицензии. УК не имеет права смешивать деньги пайщиков разных ПИФов, не имеет права использовать средства в личных целях. Обязана открыто отчитываться перед пайщиками о новых инвестициях, о состоянии фонда и тп. За деятельностью УК следит ЦБ РФ.
Плюсы ЗПИФ недвижимости
В чем конкретные плюсы ЗПИФ? По-моему их достаточно много:
— Доступные инвестиции
Например, вместо покупки квартиры за 10 млн рублей, можете купить ее часть в виде пая за 100 000 рублей. Это даже меньше, чем при покупке через жилищный кооператив, где ставку устанавливают обычно в размере первоначального взноса, и еще просят уплачивать членские взносы.
— Профессиональное управление
Неважно кто я — новичок или профи, в любом случае, хорошо когда инвестируют вместо меня и именно лицензированная компания с четко обозначенной стратегией.
— Защита от инфляции
Цены на недвижимость в России в среднем растет, достаточно посмотреть графики и цифры — в большинстве регионов только за последние полгода наблюдается уверенный рост цен. Учитывая при этом, что уровень инфляции в этом году замедлился, и на депозитах все меньший %, инвестиции в недвижимость выглядят еще более привлекательными.
— Прозрачная стратегия и высокая вероятность дохода
К ожиданию доходности всегда нужно подходить с холодной головой. Поэтому я и изучил достаточно много по этой теме, хоть и суть стратегии у УК проста — заработать на недвижимости. Несмотря на то, что как я и писал — недвижимость дорожает, но комиссии могут снизить потенциальную доходность, поэтому я решил изучить какие реальные комиссии берут управляющие фондами. Об этом напишу после перечисления минусов.
— С совсем небольшими деньгами не зайти — часто цена пая от 100 000 руб
— Не гарантирован доход (впрочем, как и везде в инвестициях)
Если же смотреть на все ПИФы как таковые, то среди их минусов в последний год справедливо выделяют блокировку активов из-за санкций. Но фондов недвижимости в России это не касается — российская УК с инвестициями в российскую недвижимость не будет заблокирована.
Для инвестиций я выбрал, наверное, самый новый ЗПИФ недвижимости — Тинькофф ЖК Luzhniki Collection. Так совпало, что по цене пая и реальным расходам фонда — эта ЗПИФ оказалась, на мой взгляд, самой выгодной. Уже на старте хорошая доходность. У этой же УК есть Тинькофф ЖК Republic-REDS, тоже интересный. По комиссиям, кстати, поясню подробнее.
Суммарные расходы ЗПИФ, о которых я написал — 2,9%. Цифра выглядит большой, такой комиссии почти ни у одной УК нет. Обычно в районе 1-2%. Но не все так просто, я разобрался. У конкурентов часто совокупные расходы выше.
Кто конкуренты
Нашел конкурентов и представил в таблице с суммарными расходами в колонке “Общая сумма”. Хочу сказать, что далось это нелегко, на сайтах УК сложно найти информацию. Не хочется перехвалить Тинькофф Капитал, потому что есть у них и свои минусы, о которых напишу позже. Но все же, многим УК я бы советовал перенять способ подачи информации, чтобы инвесторы не копались часами в документах. Привел в таблице:
В столбце УК — комиссия за управление фондом. Именно эту комиссию показывают чаще всего в стратегиях ЗПИФ. Легко можно соблазниться на 0,5-1%. Но, как видите, совокупные расходы фондов сильно выше. В столбце Инфраструктура — банковские, биржевые, брокерские и пр. расходы за счет средств фонда. В столбце Прочие — в это понятие включается широкий спектр расходов, которые допустимы по документам указанного ЗПИФ. Подробнее какие бывают расходы я прочел в перечне по этой ссылке.
Чувствуете разницу? 0,5% и 5% это совсем разные цифры. У ЗПИФ от Тинькофф Капитала все расходы по фондам доходят до 2,9%, то есть суммарно. Но вы справедливо можете заметить, что в таблице есть ЗПИФ с меньшей совокупной цифрой расходов. Тогда почему Тинькофф Капитал и их фонды ЖК Republic-REDS и ЖК Luzhniki Collection?
Понравилась стратегия вложений именно в премиальную недвижимость Москвы. Такая недвижимость слабо зависит от изменений в госпрограммах ипотечной поддержки жителей. Москва — к сожалению, или к счастью, до сих пор самый привлекательный город России в плане жилья, и премиального в том числе.
Плюс — нет вопросов к застройщику. В Republic-REDS, например, это FORMA, дочка ПИКа, которая занимается строительством бизнес и премиум жилья. Кто бы как к ПИКу не относился, я считаю их очень надежным застройщиком.
Есть и минусы — например, мало предложений. То есть, ликвидность довольно низкая, и быстро купить-продать по самой выгодной цене не получится. Но я инвестирую на долгий срок, до конца фонда. Поэтому для меня этот минус неактуален.
Кстати, с запуска в декабре 2022 года фонд ЖК Luzhniki Collection поднялся в цене — с 100 000 руб до почти 108 000 руб на сегодня, а ЖК Republic-REDS на 12%.
Банальный ответ — каждый решает сам. Но свои аргументы в пользу ЗПИФ я уже написал. Это отличный способ вложиться в недвижимость, когда нет денег ни на покупку сразу целой квартиры, ни на первоначальный взнос. Это еще одна “корзина”, куда можно “разложить яйца” — поговорку инвесторов про диверсификацию, надеюсь, многие поймут.
Историческая годовая доходность недвижимости в Москве колеблется в районе 10%, причем ощутимых снижений доходности не было ни в 2020 году, ни в 2022. Недвижимость — это, конечно, не золото, но такой же защитный и низкорисковый актив.
Опять же — это всего лишь мое мнение, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Подписывайтесь на мой телеграм-канал… Хотя нет, просто желаю всем продуманных, надежных и выгодный инвестиций!
Ладно брокерский счет, там все дела, инвестиции, но в такое время как сейчас именно в недвижку — зачем? ПИФ на индекс iMOEX тот же, вот там диверсификация. Хотя ЗПИФН если говорить про от этого брокера, о котором речь в статье, при большей ликвидности сейчас очень неплохо смотрелся бы.
а почему нет, если нормально выбрать, те же акции застройщиков, или облиги их, на перспективу лет 5 как мне кажется ниче сильно не поменяется.
Раз уж диверсифицировать, так можно и вот эти зпиф, и акции, и облиги, и золото, все в один портфель себе запихать и жить спокойно)
На правах рекламы, я так понимаю? Тиньков уже вручную обзванивает клиентов — упрашивает купить этот фонд Лужники.
Хорошая попытка, Тинькофф!
недвижку вообще не понимаю. купить облиги и жить на купоны, проще простого.
Как способ сохранить капитал — лучше чем недвига в ликвидном районе — ничего не придумаешь.
Стоимость моей квартиры за полтора года выросла на 40%, в облигациях я максимум получил бы 9-12%. Плюс, риск по облигациям, хоть и маленький, но выше чем у недвиге.
Очень наивное сравнение, будто невдига всегда растет. Посмотрим теперь насколько во время войны упадет. У меня в жк по соедству такие же инвесторы купившие на пике уже продают в минус, опасаясь дальнейшего падения (которое с большой вероятностью продолжится)
Ну так, значит твое ЖК неликвид. Читай внимательно. Ну и ты врешь скорей всего. Т.к. никто не будет продавать квартиру сразу после того, как купил.
Сидней сити практически в центре Москвы, такой себе неликвид. Графики стоимости недвиги в Москве в помощь
Ну так давай, скинь график стоимости квадрата в Сидней сити за 3 года.
upd. Нашел за тебя. Еще комментария будут?
переключаемся на цены за метр и видим что они стали даже меньше чем были в начале 21года, т.е сраный депозит в банке принес бы тебе 20% , а эта квартира лишь потерю денег
затем переключаемся на динамику продаж и видим что с начала войны продажи упали в разы, и чтобы что-то продать продавцы делают еще скидку сверху, которую ты на графике циан даже не видишь
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
а вот реальные скидки..
Зачем ты опять пишешь бред, общая статистика не имеет смысла, т.к. в ней неликвид. Ты сначала разберись в вопросе и больше так не позорься.
И так вывод.
0. Цена в ЖК Сидней растет за квадрат, а ты утверждал, что она падает и будет падать дальше — Ты соврал.
1. Ты не понимаешь почему я говорю за 3 года. — т.к. ты не в теме и пишешь бред.
2. Ты даже не знаешь, что депозит не покрывает и инфляцию. Сомневаюсь, что у тебя есть хоть какие-то накопления.
3. Любой кто вложился в ЖК Сидней Сити — заработал до 38%, о чем говорит график — ликвидная недвига всегда растет, ты облажался.
4. Продажи в 2023 замедлились из-за войны, но цена в 2023 все равно продолжает расти — ты опять облажался.
Давай, отмазывайся снова, повесели.
Такая же херня. Купил за 11900тр, поставил 10900 и ни одного звонка а это эконом сегмент, самый ликвид сцука ����♂️
Решил что сдавать проще чем в минус уходить — отрастет со временем
Отказ выплаты купонов и дефолт может произойти с облигациями любого рейтинга, что уже происходило в течение последнего года.
С недвигой в ликвидном районе никаких проблем за последние лет 10.
Так то последние 10 лет. А завтра дрон прилетит и все, случай не страховой, форс-мажор. А указанный выше риск нивелируется диверсификацией по нескольким эмитентам.
ну, во-первых, это страховой случай, а во-вторых какая вероятность что прилетит дрон? Какая вероятность, что после дрона хоть, что-то поменяется в ценообразовании этого района? — Покаты ты лепишь свои догадки, другие увеличивают капитал.
В большинстве страховых договоров есть пункт про форс-мажор и теракты. Тогда случай не признается страховым.
Ни разу не видел, но зато видел пункты, страхующие от всего, что прилететь с неба, вплоть до метеорита. А также видел отдельные страховки от терактов и диверсий.
И это все неважно, если завтра в мой дом прилетит дрон — никакого обвала на рынке не случится.
Вы даже не понимаете, что такое «защитны актив». ЗА — это такой актив, который в период общего кризиса растет в цене, ну или хотя бы практически не падает. А недвижка в кризис еще как падает и риски там приличные(недострой).
Недвижка — актив, который в любой кризис гарантирует доход в том размере, какой необходим для съема жилья в похожем районе. Поэтому с голоду не даст умереть, в случае чего
Согласен,риски есть. И вложиться в недвижку это не просто взял и купил, но какой-никакой анализ нужен.При этом я упор сделал на ЗПИФн, и рассказал про УК и как защищен инвестор (УК под надзором ЦБ, лицензия и тп). Даже в конце классику написал что это не прям индив инвест рек-ия. Да и некоторые все же относят к защитным активам недвижку https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=33116
не научился еще русский народ читать все, что под звездочкой. Обещают 0,5%, а на деле 5%. Классика
Я работаю на рынке первичной недвижимости Москвы от бизнес класса и выше. Занимаюсь тем что решаю жизненные или инвестиционные задачи клиентов покупкой недвижимости.
Тезисно на тему поста:
1. Основной риск в извести в недвижку — покупка неликвида. «Инвесторов», которые покупают барахло и потом годами сидят в бетоне или продают в минус — очень много. Недвижимость интересна тем, что риск утраты минимален.
2. Основные ошибки «инвесторов» — не понимание продукта, ориентир только на свои потребительские предпочтения при выборе объекта инвестиций, не понимание рынка, отсутствие финансовой грамотности, неумение прогнозировать.
3. ЗПИФы — рабочий инструмент для инвесторов с недостаточным капиталом для покупки целого лота. ЗПИФы бывают разные, как и риски и доходность.
4. Нельзя глядя в приложку принимать решение о покупке ЗПИФа. Тут как с акциями — покупая акцию, вы становитесь собственником части бизнеса и по заветам Баффета должны этот бизнес понимать. С ЗПИФами та же история, вы должны четко понимать проект, часть которого вы покупаете.
5. В посте названо два проекта, оба уже показали свою хорошую доходность со старта. Но нужно понимать, что доходность проекта — не постоянная величина. Вопрос лишь в том, когда вы в него зайдете и когда выйдете. У той же FORMA есть проект, который за 3-4 месяца на бумаге дал доходность около 30% (не ЗПИФ).
я тоже решился вложиться. вижу небольшую прибыль, но понимаю что продать сложно, тоже читаю Пульс. Но в целом себя настроил на стратегию в 5 лет)
Эх всегда чувство что инвестировать уже поздно особенно в недвижимость. Пойду изучать фонды )
После последних событий, риски инвестиций в недвижимость в Москве, по моему мнению, кратно выросли. Кроме этого, в REIT вкладывать надежнее, с точки зрения как инфраструктуры, так и с геополитической
Да, с такими фондами не потрейдить. Но тут, видимо, вариант — вложил, забыл, а потом приятно
Перефразирую — как инвестировать в квартиру, когда денег лишь на коврик у двери))
Покупать недвижимость в воюющей стране это даже звучит смешно.
чем больше таких статей тем более понятно что продажи падают, а значит будущая прибыль будет минусовой.
На низах как раз и покупать надо, на низах. А это как раз в стране где сво и по обоим сторонам кстати.
вопрос только, почему ты думаешь что сейчас низы.
Серьезный вопрос? Реально не понимаешь?
Можно заменить в вашем комменте "недвижимость" на любой российский актив в таком случае. Я опирался на разные графики и текущую доходность, что отразил в тексте ,всего лишь мое мнение и подкрепление по ходу текста, лично на мой взгляд ЗПИФн неплохи в перспективе обозначенного у них же срока, в частности лужники 5 лет.Но я конечно вас понимаю, не в простое время мы все выбираем куда пристроить деньги.
Как сохранить полтора миллиона? Рассказываем, как даже приумножить
Использовать субсидии или маткапитал. Для семей с детьми действует программа семейной ипотеки. По ее условиям кредитная ставка начинается от 4,7%. При первоначальном взносе в 1,5 млн ежемесячный платеж за рассматриваемую нами квартиру в «Лондон Парке» составит уже не 24, а 22 тысячи рублей.
Кроме того, можно еще больше снизить платеж, если использовать материнский капитал. В 2020 году на второго ребенка в Петербурге он составляет 777 тысяч — неплохое подспорье для желающих улучшить жилищные условия. При первоначальном взносе 2,277 млн (1,5 млн своих средств + 0,777 млн маткапитала) мы будем выплачивать за однокомнатную в «Лондон Парке» 17 тысяч рублей.
Использовать субсидии или маткапитал. Для семей с детьми действует программа семейной ипотеки. По ее условиям кредитная ставка начинается от 4,7%. При первоначальном взносе в 1,5 млн ежемесячный платеж за рассматриваемую нами квартиру в «Лондон Парке» составит уже не 24, а 22 тысячи рублей.
Кроме того, можно еще больше снизить платеж, если использовать материнский капитал. В 2020 году на второго ребенка в Петербурге он составляет 777 тысяч — неплохое подспорье для желающих улучшить жилищные условия. При первоначальном взносе 2,277 млн (1,5 млн своих средств + 0,777 млн маткапитала) мы будем выплачивать за однокомнатную в «Лондон Парке» 17 тысяч рублей.
Три вопроса про жилье эксперту
Какую недвижимость чаще всего покупают россияне, в том числе петербуржцы?
Какой тип квартир в основном выбирают покупатели?
Будет ли откат цен на строящееся жилье?
А что говорят финансисты?
Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка по Санкт-Петербургу Дмитрий Тарасов:
— В этом году рынок ипотечного кредитования предложил покупателям привлекательные условия. Запущено большое количество механизмов господдержки, которые помогают минимизировать затраты клиентов. Кроме того, клиенты Сбербанка получают дополнительные возможности снизить процентную ставку по кредиту:
Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка по Санкт-Петербургу Дмитрий Тарасов:
— В этом году рынок ипотечного кредитования предложил покупателям привлекательные условия. Запущено большое количество механизмов господдержки, которые помогают минимизировать затраты клиентов. Кроме того, клиенты Сбербанка получают дополнительные возможности снизить процентную ставку по кредиту:
В какую недвижимость вложить средства, чтобы получить доход?
*Прогноз на 2020 год, по данным ЦБ РФ
**При оплате 100% стоимости квартиры во второй очереди ЖК «Лондон Парк» покупатель получает скидку в размере 6% от стоимости жилья. Иногородним дополнительно предоставляется скидка 0,5%. Подробности уточняйте по телефону 8-800-505-05-35. Сроки предложения не ограничены.
**Данные Сбербанка за 11 месяцев 2020 года
ЖК «Классика» — застройщик ООО «Механический завод СПб», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Граф Орлов» — застройщик ООО «НПО Пигмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Лондон Парк» — застройщик ООО «ЛП», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Поэт» — застройщик ООО «ЛП», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
Материал подготовлен специально для ООО «Л1 Строительная Компания №1».
Автор: Анастасия Коренькова
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены компанией ООО «Л1 Строительная Компания №1»
Фотограф: Алексей Рожнов
Дизайнер: Екатерина Елизарова
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.
Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента
Как выбрать локацию для покупки новостройки?
Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.
Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.
Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?
Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.
«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.
Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Какие проекты выбрать
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.
Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?
Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.
Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.
В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.
Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).
О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?
При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.
Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).
Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.
Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.
«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.
Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.
Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?
Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».
Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.
Хитрый план: 5 альтернативных способов заработка на недвижимости
Инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются хорошим способом сохранить и приумножить имеющиеся деньги. Однако о кушах, которые можно было «сорвать» на этом рынке каких-нибудь 10 лет назад, современным инвесторам остается только мечтать. Внедрение проектного финансирования все больше сокращает разрыв между начальной и конечной стоимостью новостроек, а на вторичке и без этого никогда не было сверхприбылей. Но все же именно вторичный рынок в современных реалиях имеет определенный инвестиционный потенциал. Правда, чтобы воспользоваться им, нужны не только деньги и склонность к риску, но также знания и нередко хорошие связи. В этой статье мы расскажем о 5 нестандартных способах заработка на недвижимости.
Суть этого способа заработка заключается в том, чтобы найти и выкупить с большой скидкой квартиры, владельцы которых довели их до критического состояния, либо жилье, пережившее пожар и прочие ЧП. Вложившись в ремонт такой недвижимости, ее впоследствии можно продать с весьма приличной наценкой.
Главная сложность здесь — соблюдение баланса затрат и потенциальной прибыли. Дисконт на квартиру «в разрухе» может доходить до 20% от стоимости. Однако и ремонт в этом случае должен быть очень качественным. Совсем не обязательно дорогим — можно, например, выполнить его в минималистичном стиле, — но совершенно точно не производящим впечатление халтуры. Да, вместо плитки на кухне можно постелить линолеум, но он не должен пойти пузырями на второй день после укладки.
Обычно занимаются такими инвестициями люди, имеющие большой опыт работы с недвижимостью. Те, кто, во-первых, сумеет найти подходящий вариант (а эти квартиры далеко не всегда попадают в подборку агрегаторов), во-вторых, понимает, будет ли объект востребованным и за какую цену.
Нередко у таких инвесторов есть и собственная бригада строителей, так как работа со сторонними специалистами может значительно увеличить смету и сделать вложение бессмысленным. В России есть даже небольшие агентства, которые специализируются на покупке, ремонте и перепродаже такого «неликвида».
В общем, вложения в «убитую» недвижимость — достаточно сложный многоступенчатый процесс, требующий от инвестора высокой квалификации, понимания рынка и постоянного контроля за ситуацией. Пассивным такой доход никак не назовешь. Скорее, это отдельная ниша бизнеса.
Недвижимость, по разным причинам конфискованную у бывших собственников, можно купить по ценам значительно ниже рыночных. В среднем речь идет о скидке в 10-15%. Чаще всего причиной «изъятия» квартир становится неуплата ипотеки. По закону (ст. 348 ГК РФ) обращение взыскания на залоговую недвижимость допустимо, если должник более трех раз за год нарушил сроки внесения платежей, а сумма неисполненных обязательств превышает 5% от цены объекта.
Купить такую квартиру можно как после вступления в силу решения суда об ее изъятии, так и до этого — существуют разные способы реализации залоговой недвижимости. Самый простой, но не самый надежный для частных инвесторов — участие в банковских аукционах. Обычно недвижимость на них реализуется с добровольного согласия должников.
Однако, во-первых, торги идут на повышение, что может свести на нет всю выгоду. А во-вторых, бывают случаи, когда победитель залогового аукциона с удивлением обнаруживает, что в квартире прописан ребенок или недееспособный гражданин, выписать которых без серьезных дополнительных усилий невозможно. Поэтому перед включением в гонку за «лакомые квадраты» нужно хорошо изучить подноготную сделки, а это под силу только юридически подкованному человеку.
Другой вариант продажи залогового имущества — публичные торги, которые проводятся после того, как вступит в силу решение суда об обращении взыскания на недвижимость должника. Достанется квартира также тому, кто предложит лучшую цену, а если желающих окажется много, она вряд ли упадет сильно ниже рынка. Если же первые торги будут признаны несостоявшимися, на повторных начальная стоимость имущества будет уменьшена. Поэтому наиболее выгодной для инвестора стратегией является постоянный мониторинг профильных площадок.
Основной риск публичных торгов — возможность обжалования как их результатов (если есть нарушения в проведении процедуры), так и самого решения суда об изъятии квартиры (бывший собственник может сделать это в течение трех лет). И в том, и в другом случае купленную квартиру придется вернуть.
И еще один важный нюанс: выставленные на публичные торги объекты, в отличие от обычных квартир, нельзя посмотреть «живьем». Это не предусмотрено законодательством. Потенциальным инвесторам приходится довольствоваться описаниями в бумагах, осмотром дома и подъезда.
Максимальную юридическую чистоту сделки покупателям гарантирует приобретение залоговых квартир с онлайн-витрины кредитных организаций — в таких случаях банки самостоятельно проверяют все необходимые документы. На своих сайтах они размещают варианты, которые не были реализованы в ходе аукционов. Чаще всего цена в этом случае обратно пропорциональна времени экспозиции — чем дольше, тем ниже. Единственный серьезный минус — квартиру также нельзя осмотреть до покупки.
Остается признать, что этот способ заработка тоже не назовешь подходящим широкому кругу инвесторов. Залог успеха здесь — юридическая подкованность и опыт работы на аукционных площадках.
Еще с десяток лет назад квартиры в ветхих и аварийных домах были абсолютным неликвидом, но сейчас ситуация стремительно меняется, особенно в Москве. Программа реновации и связанное с ней массовое расселение старого жилья сделали эту недвижимость весьма привлекательным объектом для инвестиций. То же касается многих регионов, в которых власти, пусть и не так активно, но все же выдают новые квартиры взамен старых.
Инвестиционная идея здесь заключается в том, чтобы как можно раньше узнать о планах расселения того или иного дома и, купив в нем жилплощадь, получить вместо нее новенькую квартиру в свежепостроенном ЖК, продажа которой с лихвой окупит все затраты.
Однако сделать это не так просто, как кажется. Во-первых, велик риск завязнуть в «проекте» — не секрет, что дата расселения того или иного дома в России может внезапно отодвинуться на неопределенный срок.
Во-вторых, зная о том, что стоит за интересом покупателя, владельцы такого жилья либо отказываются его продавать, либо завышают ценник вплоть до грани ликвидности. Именно так произошло в Москве, где с началом реновации резко подорожали квартиры и комнаты в попадающих под снос хрущевках.
Наиболее успешными на этой ниве являются инвесторы, вхожие в круги тех, кто принимает решения о старте реновации в определенном районе. Благодаря такой инсайдерской информации можно как предвосхитить рост аппетитов собственников аварийного фонда, так и быть более уверенным, что расселения не придется ждать очень долго.
При этом в некоторых случаях даже серьезная наценка от продавца не лишает подобное вложение выгоды. Поэтому после того, как с реновации «снимет сливки» круг посвященных, заработать на ней могут и люди попроще.
В последние годы этот способ заработка на квартирах, расположенных на первых этажах домов, стал терять популярность. Это связано с большим количеством ограничений, вводимых властями. Во-первых, постоянно сужается круг того, чем разрешено заниматься в таких помещениях. Так, с мая 2020-го года чиновники фактически запретили работу в них магазинов разливного пива, введя ограничения на площадь торгового зала (не менее 20 м2 на общефедеральном уровне, а в Новосибирской области — не менее 50 м2).
Сложнее с годами становится и процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд. В 2019-м году Жилищный Кодекс дополнили пунктом о необходимости получения согласия на такую трансформацию всех собственников квартир в доме. Очевидно, что жильцы согласятся терпеть под боком далеко не каждый коммерческий объект.
Тем не менее определенная потребность в площадях на первых этажах домов у бизнеса сохраняется, и это не позволяет окончательно вычеркнуть данную идею из списка рабочих. О соседстве некоторых предприятий, вроде аптеки, парикмахерской или соляной пещеры, с собственниками договориться вполне реально.
Неизменным остался и тот факт, что квартиры на первых этажах по статистике пользуются меньшей популярностью у потенциальных жильцов. Продать их сложнее, чем аналогичную жилплощадь, расположенную повыше. Поэтому и стоит такая недвижимость дешевле — инвестор вполне может рассчитывать на скидку в 10%.
Если же ему удастся превратить жилье в коммерческое помещение, это существенно повысит ценность актива: заработать можно будет как на аренде этих площадей, так и на их перепродаже — перевод в нежилой фонд увеличивает стоимость квартиры примерно на 30%.
Биржа — это способ вложиться в квадратные метры, не покупая их. Тем более, что по аналогии с реальной недвижимостью, фондовый рынок, на котором совершает сделки основная масса инвесторов, также называется вторичным. Со строительством на нем связано сразу несколько инструментов.
Во-первых, это всем известный «классический» вариант — акции крупнейших российских строительных компаний. Если говорить упрощенно, то, покупая эти ценные бумаги, вы в какой-то степени становитесь совладельцем бизнеса, приобретаете в нем долю, величина которой зависит от объема инвестиций. В случае успешного развития застройщика акции дорожают, и при желании их потом можно перепродать. Либо регулярно получать дивиденды, на которые ряд компаний также не скупится.
Помимо ценных бумаг отечественных девелоперов, на российских биржах (в первую очередь на Санкт-Петербургской) доступны инвестиции в иностранные строительные компании, например, в американские. Это может быть как прямая покупка акций, так и приобретение доли в инвестиционных трастах недвижимости (REIT). Такие трасты представляют собой компании, которые за счет коллективных вложений занимаются управлением недвижимостью или застройкой. Полученная прибыль затем распределяется между инвесторами.
Аналогом REIT на российском фондовом рынке можно назвать паевые инвестиционные фонды (ПИФы), вкладывающие в недвижимость. Величина прибыли вкладчика, за вычетом комиссии фонда, здесь также определяется объемом выкупленного пая и успешностью инвестиционной стратегии ПИФа.
Но о каком бы из этих инструментов мы ни говорили, стоит помнить, что рынок может не только расти. В случае падения курса акций инвесторы понесут убытки, если продадут бумаги из портфеля по цене ниже цены покупки.
Кроме того, реальную выгоду на фондовом рынке можно получить, лишь инвестировав в него достаточно большую сумму денег — объем вложений может быть сопоставим со стоимостью хорошей квартиры. Не менее важно и грамотно распределить эти деньги, следуя проверенному временем совету — не держать все яйца в одной корзине.