Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой
Год начинался активно. События в феврале подстегнули спрос на новостройки в начале года. В марте, месяце с наибольшим количеством ДДУ за год, было заключено около 72 тыс. сделок (в Московском регионе — 18,3 тыс., в Петербургском — 9,6 тыс.). Тогда спрос шел со стороны покупателей с одобренной «дешевой» ипотекой, поскольку в марте ставки подскочили до 20% и выше, рассказывает Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. А еще в марте на рынок в большом количестве вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности хотели сохранить свои сбережения в недвижимости.
Но уже с апреля спрос начал сокращаться и в мае упал до минимума — 19 тыс. ДДУ по стране. В июне покупатели оценили новый продукт — околонулевую ипотеку, и вплоть до сентября продажи росли.
Околонулевая ипотека — ипотека с минимальной ставкой (от 0,01% до 0,1%). Популярное предложение застройщиков с весны 2022 года. Суть ее в том, что цена квартиры повышается на 15–20%, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становится меньше, чем при стандартной льготной или рыночной ставке 7–10%. Поскольку это приводило к искусственному завышению цены и вызывало риски для банков, ЦБ РФ намерен ограничить использование такой ипотеки.
Вторым потрясением, обвалившим спрос, стало объявление частичной мобилизации 21 сентября. В октябре было заключено 34 тыс. сделок, отмечают в Циан.Аналитике. Снижение в Московском регионе составило 36% по отношению к сентябрю.
С конца октября эксперты заметили рост просмотров объявлений, что внушает осторожный оптимизм: в конце года продажи могут пойти вверх.
В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, говорит Елена Лапшина. Во-первых, людям выплачивают годовые премии, а во-вторых, таков менталитет покупателей: они хотят успеть закрыть крупные сделки до конца года. В этом году дополнительными стимулами спроса способны стать завершение программы льготной ипотеки под 7% и предстоящий отказ от околонулевой ипотеки.
Что будет со спросом в 2023 году?
Сразу оговоримся: прогнозировать в нынешних условиях очень трудно — очень много «если». Но практически все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что спрос снизится: без дешевой ипотеки и видимого горизонта планирования перспективы у рынка печальные.
«Пик спроса на новостройки будет в декабре, а с начала года рынок войдет в стадию трансформации, — комментирует Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи». — Скорость выхода из нее будет зависеть от окончательного решения относительно ипотеки с господдержкой».
Что готовы предложить застройщики?
Сами девелоперы намерены удерживать спрос при помощи акций и собственных программ кредитования. Сохранить субсидированные предложения — задача № 1. Пусть и не за счет околонулевой ипотеки, но за счет более низких ставок, чем предлагают банки. Кроме того, застройщикам придется вести персонифицированную работу с каждым покупателем, адресно подбирать квартиры и ипотечные программы, вкладываться в стимулирующие акции и более адресную рекламу, уточняет Вера Стефан, коммерческий директор Asterus.
Активно развиваются альтернативные инструменты — рассрочка от застройщика и трейд-ин, добавляют в компании GloraX. Будут активно стимулировать спрос и застройщики высокобюджетного сегмента. Они предложат рассрочки, нестандартные программы скидок, индивидуальные продукты, полагает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. А на закрытых переговорах с покупателями застройщики скорее всего будут согласовывать индивидуальные лояльные условия и цены, которые будут отличаться от заявленных в рекламе.
Без льготной ипотеки рынку придется туго
Одним из главных событий года эксперты Циан.Аналитики называют рост доли выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек. На первичном рынке столичных регионов доля сделок с оформлением ипотеки превысила 80% — таких высоких значений не было за всю историю наблюдений. Связано это с распространением околонулевой ипотеки, которая нравится покупателям. На подобные сделки приходится примерно половина всех ипотечных кредитов.
Но в абсолютных цифрах выдача ипотеки падает. Вице-премьер России Марат Хуснуллин в конце октября привел такие данные: количество выданных ипотечных кредитов за девять месяцев 2022-го упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 36%, в денежном выражении — на 21%. Это связано с падением спроса.
Рынок замер в ожидании. Что решат Минфин и ЦБ? Если льготная ипотека будет ограничена, это будет стрессом для рынка, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Получается, что под угрозой окажется 15% всех выдач.
«Это серьезные цифры, особенно учитывая, что рынок ипотеки в следующем году сократится еще процентов на семь», — уточняет Михаил Кочеров. Кто-то от безысходности пойдет за рыночной ипотекой, но таких покупателей будет мало. Поэтому вся надежда — на застройщиков. Именно они могут предложить льготную ипотеку за счет собственной маржи. «Иначе придется принять неизбежность коррекции цен, чего участники рынка явно стараются избежать», — подчеркивает эксперт.
Из официальных источников пока приходят неутешительные данные. Так, Минфин не видит необходимости продлевать льготную ипотеку: «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря (2022 года. — Прим. ред.)», — приводит «РИА Новости» слова замглавы министерства Алексея Моисеева. Правда, Совет Федерации в тот же день, 16 ноября, предложил правительству продлить программу льготной ипотеки, чтобы поддержать застройщиков.
В Центробанке тоже предполагают, что рост ипотеки «в последующие месяцы может снизиться из-за возросшей неопределенности».
Ключевая ставка, по прогнозам регулятора, будет колебаться в диапазоне 6,5–8,5%. Но прогноз этот актуален только при сохранении геополитической, внешнеэкономической и макроэкономической конъюнктуры, уверены эксперты Циан.Ипотеки.
Какой будет ипотека на новостройки в 2023 году?
Сегодня на замену околонулевой ипотеке приходит траншевая.
Траншевая ипотека — вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму — например, 1 рубль (или 100 рублей) в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы как при обычной ипотеке. Такой кредит удобен для тех, кто вынужден платить аренду за съемное жилье до ввода дома в эксплуатацию.
Но траншевая ипотека при всей ее привлекательности для заемщиков рискует повторить судьбу субсидированной, полагает Михаил Кочеров. Центробанк ополчился на околонулевую ипотеку — по его мнению, она рискованна для банков: цена квартиры искусственно завышена и не соответствует рыночной.
«Но в траншевой ипотеке рисков для банков не меньше — как минимум, непонятно, что будет с платежеспособностью заемщика через один-два года, когда банку нужно будет выдать основной объем кредита, — указывает эксперт. — Так что этот вид ипотеки, если не исчезнет совсем, станет очень ограниченным».
Пока реальная перспектива на 2023 год — рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков, о которых мы уже упоминали. «В 2023 году динамика рынка будет зависеть от движения ключевой ставки, решения правительства по программе господдержки и общей финансовой конъюнктуры», — подтверждают в банке ВТБ.
Что происходит с ценами?
Вопрос, который волнует всех, — и покупателей, и продавцов — что будет с ценами?
2022-й показал: цены могут снижаться и более того — падать. Если до мая 2022 года на волне активного спроса они росли, то уже летом наступила стагнация. В октябре на фоне объявления мобилизации средние цены в Московском регионе сократились на 1,5% и в столице, и в области, говорит Елена Лапшина. Застройщики всё активнее предлагают скидки.
Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. В других крупнейших городах пока сохраняется ценовая стагнация. Зато пошел вал скидок по переуступке — от тех, кто заключил ДДУ, но, не дождавшись квартиры, решил уехать после сентябрьских событий в другую страну. Такие продавцы давали дисконт 15–25%.
Часть девелоперов уже анонсировала прямые новогодние скидки на квартиры. Большинство продавцов анонсируют выгоду 5–10%, но только на отдельный пул лотов. Иногда дисконт доходит и до 30% — при оплате без использования ипотеки, но это скорее исключение.
Отличие этого года в том, что такие скидки появились наравне с активно предлагаемыми программами субсидирования, замечают в Циан.Аналитике. В прошлом году дисконтов было меньше за счет высокого спроса. Лояльность девелоперов растет.
Каких цен ждать в 2023-м?
С одной стороны, повода расти у цен нет. И без того низкий спрос смещается в сторону «вторички», судьба дешевой ипотеки под вопросом, а покупательная способность людей снижается. С другой стороны, риск отмены льготной ипотеки подстегнет спрос в декабре, а стоимость инженерии и некоторых стройматериалов стремительно растет. Эти разнонаправленные векторы и будут удерживать баланс цен в 2023 году.
Те проекты, которые не дотягивали до своего сегмента и не понимали свою целевую аудиторию, вполне могут и подешеветь, утверждает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера Five. Хорошо продуманные проекты с отличной концепцией, скорее всего, удержат цены.
Некоторые девелоперы выберут вариант «затаиться»: зачем продавать, если эскроу-счета полны? Переждать шторм в тихой гавани — тоже стратегия. «Благодаря росту спроса в прошлом году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. А в рамках проектного финансирования, когда есть минимальная планка цены, при спаде спроса выгоднее приостановить и продать квартиры потом, в более удачное время», — считает Вера Стефан.
Сколько жилья будет построено?
С вводом жилья пока проблем нет: по данным Росстата, за 10 месяцев 2022 года введено почти 88 млн кв. м жилья — почти столько же, сколько за 12 месяцев 2021-го (92 млн кв. м). Но этот прирост — за счет первого полугодия. Сейчас показатели снижаются: к примеру, в октябре в России ввели на 10% меньше жилья, чем в октябре 2021-го. В Москве снижение составило аж 55%.
Рекордные итоги года — отголоски строительного бума начала пандемии. Тогда спрос был огромный, а новые проекты выводились на рынок очень активно. Сегодня застройщики понимают, что рискуют не продать весь объем заявленных метров: дефицита предложения, когда квартиры разбирали как горячие пирожки, нет.
Зато есть предпосылки для снижения девелоперской активности, отмечает Павел Логачев, директор по продажам GloraX. На низком рынке девелоперы осторожно входят в новые проекты, тщательно просчитывая модели и оценивая риски. Кроме того, фиксируется тренд на уменьшение размеров новых проектов — они становятся более компактными.
«Показатели ввода жилья в следующем году будут зависеть от состояния российской экономики и ситуации на мировой геополитической арене, — уверен эксперт. — В долгосрочной перспективе, с учетом указания президента строить 120 млн кв. м в год, а также показателей низкой обеспеченности жильем на душу населения в нашей стране, мы не видим предпосылок для снижения объемов жилищного строительства».
Пока все опрошенные Циан.Журналом застройщики свои планы на 2023 год не пересматривали и от запланированных проектов не отказываются.
Резюме
Что в итоге? Получается, и покупателей, и застройщиков опять ждет непростой год. Первым всё сложнее накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку под небольшой процент, а вторым приходится снижать цены, придумывать акции и стимулировать спрос. К тому же на пятки застройщикам всерьез наступает «вторичка»: несмотря на льготные кредиты, две трети ипотечных займов выдается на готовое жилье, говорят в ВТБ.
О перспективах вторичного рынка Циан.Журнал расскажет в ближайшее время. А пока — совет тем, кто собирался купить квартиру в новостройке. Стоит взвесить все за и против и, возможно, поторопиться с решением: судя по всему, время дешевых кредитов подходит к концу.
Что будет с ценами на квартиры во второй половине 2023 года?
Генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин считает, что для снижения цен предпосылок нет, но нет и тенденции к сильному росту. По данным «Циан.Аналитики» за первое полугодие 2023 года, средние цены на новостройки в России выросли на 3%.
В Петербурге, к примеру, средние цены на первичном рынке держатся примерно на одном уровне с начала года. В конце июня, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квадратный метр типового жилья в новостройках Северной столицы стоил 216 тысяч ₽, а в пригородах — 144,2 тысячи ₽. Однако после того, как регулятор ввёл ограничения на кредиты с минимальными ставками на новостройки, стал расти спрос на готовое жильё. В результате по итогам июня Петербург вошёл в пятерку городов страны с самым быстрым ростом цен на вторичное жильё.
Что будет дальше? Динамика цен неразрывно связана с предложением, темпы роста которого на рынке новостроек последовательно снижаются. Сейчас мы видим, что общество в целом адаптировалось к новым условиям, и спрос на первичном рынке понемногу растёт. Объём выданной в России ипотеки за январь-июнь 2023 года достиг 3 триллионов ₽, что на 10% выше последнего рекорда 2021 года. Но пока восстановление региональных рынков идёт быстрее, чем в Москве и Петербурге.
Таким образом, по мнению Юрия Грудина, цены будут расти, но этот рост не будет стремительным. Застройщики, заинтересованные в реализации готовых проектов, новые будут запускать более взвешенно и осторожно, ориентируясь на уровень спроса и результаты продаж в текущих проектах.
Управляющий директор AM Capital Алексей Мурашев отмечает, что благодаря мерам ЦБ РФ рынок недвижимости в России начинает постепенно остывать, но неравномерно и постепенно. Во-первых, сам по себе он достаточно инертен, и все решения властей отражаются на нём с временным лагом от нескольких месяцев до полугода. Однако политика ЦБ по препятствованию реализации «программ от застройщика», пересмотр макропруденциальных лимитов, сворачивание льготных программ и другие меры постепенно закладываются в цены.
Во-вторых, снижение стоимости и реализация объектов с дисконтами скорее характерна для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, где выбор объектов достаточно широк. Именно до них отголоски данных мер «дошли» первыми. Однако в южных регионах, в частности в Сочи и Краснодаре, можно наблюдать прямо противоположный процесс за счёт высокого спроса при ограниченном предложении. Так что при выборе объекта недвижимости этот фактор важно учитывать.
Таким образом, финансовые регуляторы стремятся максимально не допустить образования пузыря на рынке недвижимости, поэтому сделают всё возможное для сдерживания роста цен. Однако ответ на вопрос о снижении стоимости недвижимости во многом будет определяться такими нюансами, как регион, местоположение, класс объекта и другие сопутствующие факторы. Именно динамика спроса и предложения во многом будет определять каждую конкретную ситуацию, хотя в целом прослеживается тренд на коррекцию цен и повышение сроков продажи квартир.
По наблюдениям доцента базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г. В. Плеханова» Дмитрия Осянина, сегодня мало кто может позволить себе купить квартиру, а из-за снижения спроса падают цены. В целом стоимость новостроек и квартир на рынке вторичного жилья в России снижается на фоне летнего сезона отпусков, что вполне закономерно. В перспективе застройщики будут нацелены на скидки, но, несмотря на затоваренность рынка новостройками, массового падения цен на рынке новостроек не ожидается.
Существенного снижения цен до конца 2023 года не будет. Отрицательная динамика в сегменте «нового жилья» сохранится в пределах 1–2%, а вот рост стоимости сегмента «квадратный метр» будет зависеть от темпов инфляции и стоимости строительных материалов. На рынке вторичного жилья собственники квартир будут вынуждены делать скидки с целью вернуть покупателя.
Спрос на все виды недвижимости до конца 2023 года будет зависеть от самого покупателя. Из-за нехватки денег основная часть покупает недвижимость в ипотеку, поэтому в большей степени рынок будет зависеть от накоплений на первоначальный взнос, так как сегодня требования со стороны ЦБ РФ ужесточаются, и это дополнительный фактор, влияющий на спрос. Сегодня потребительские предпочтения направлены в сторону «нового жилья», так как оно дешевле «вторички».
Директор по маркетингу Dogma Виктория Салюк считает, что на рынке новостроек предпосылок для снижения цен нет. Конъюнктура девелопмента сегодня устроена таким образом, что строительство ведётся на заёмные, банковские средства, а в условия выдачи кредитов уже заложены банковские ковенанты, которые не предполагают снижения цен. Демпинг приводит к стагнации рынка недвижимости, а также к нарушению нормального процесса продажи новостроек и конкуренции (покупатели следующих очередей жилья не должны приобретать новостройки дешевле, чем предыдущие инвесторы).
Однако в моменте есть возможности для экономии на новостройках. Сегодня это акции, спецпредложения и скидки, а также особые условия от банков при рассрочке или ипотечном платеже. И хотя тотального снижения, как это было в осенне-зимний период, в 30% и даже 40% на рынке уже не встретишь, найти скидки на избранные лоты в 15–25% вполне реально. Поэтому хотя массово цены на новостройки в России в ближайшее время и не пойдут вниз, возможность подобрать выгодное предложение в индивидуальном порядке сохраняется.
Как сильно рухнут цены на жилье в 2023 году: прогноз экспертов по новостройкам и вторичке
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен. Хотите продавать – не затягивайте.
НОВОСТРОЙКИ: ПРОДОЛЖЕНИЕ УПЛОТНЕНИЯ
Логично предположить, что и новостройкам пора активно дешеветь. Но… «При росте стоимости строительства не может быть снижения цен», — комментируют застройщики. За последние годы из-за пандемии, санкций и сложностей с доставкой стройматериалы подорожали очень сильно.
Но есть и другая сторона медали: денег у потенциальных покупателей не прибавилось. Однако рынок новостроек вроде бы выглядит более благополучным, нежели вторичный. Спрос на первичку продолжает поддерживать государство. Льготную ипотеку на новостройки продлили до 1 июля 2024 года, хотя с 1 января ставка и выросла до 8% (было 7%). Программу семейной ипотеки на покупку новостройки под 6% годовых расширили: теперь ее могут получить все семьи с двумя детьми до 18 лет.
— Тем не менее, еще в прошлом году спрос качнулся обратно в сторону вторички, — говорит Константин Апрелев. — Традиционно соотношение было таким: 70% — вторичка, 30% — новостройки. Но с пандемии, на фоне льготной ипотеки, стало 50 на 50. Теперь, примерно с осени 2022 года, соотношение стало прежним — 70 на 30 в пользу вторички.
Почему? Да просто потому, что на вторичке цены активнее ползут вниз и можно найти больше выгодных предложений со скидкой. Что окупает более дорогую ипотеку.
— Кроме того, немногие сейчас готовы вкладываться в квартиры, которые будут построены только через два-три года, да еще брать под это ипотеку, — утверждает Апрелев. — Мало ли, что за это время может произойти.
Все это говорит об одном: серьезного изменения цен на первичное жилье в 2023 году быть не должно. При этом застройщики будут, как и в 2022 году, охотно давать скидки в некоторых проектах.
Есть у застройщиков и другие варианты оседлать спрос. Как там с продуктами? Было масло 200 г, стало 180 г — цена осталась прежней. Что-то похожее происходит и с квартирами.
— В наступившем году почти наверняка продолжит сокращаться площадь квартир в новых проектах, — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Это обусловлено в первую очередь невысоким уровнем доходов населения. Кроме того, покупатели становятся рациональнее и все чаще отдают предпочтение квартирам без длинных коридоров и других нефункциональных элементов.
По данным компании «Метриум», только с января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартир в московских новостройках сократилась с 58,3 кв м до 54,3 кв м. Как показывают расчеты «КП», проблема эта системная и касается не только перенаселенной столицы, но и страны в целом. За 10 лет площадь квартир в новостройках в среднем по Москве ужалась на 33%, в среднем по стране — на 16%.
— Также сохранится тренд на увеличение этажности новостроек, — утверждает Надежда Коркка. Ведь чем выше здание, тем ниже себестоимость каждого «квадрата». Повышая этажность, можно сохранить привлекательные цены без ущерба для качества жилья.
ГОСУДАРСТВО НАМ ПОМОЖЕТ
Общий вердикт экспертов — рынку жилья будет сложно без господдержки. Некоторые не самые крупные застройщики могут столкнуться с серьезными финансовыми проблемами. Поэтому государству деваться некуда — поддержку будут расширять. Но поскольку лишних денег в бюджете нет, делать это будут очень точечно.
— Семейная ипотека теперь распространяется на все семьи с двумя и более детьми до 18 лет, которых в России очень много. Особую поддержку уже получили жители присоединенных территорий. Они могут приобрести квартиры в новостройках с привлечением ипотеки под 2%, — перечисляет Коркка. — Обсуждается запуск льготных кредитных программ для молодежи, бюджетников и ученых. Не исключено, что в этом году будет переформатирована военная ипотека. Что логично в связи с планами увеличения численности вооруженных сил и может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли.
Как предполагают эксперты, возможны и другие варианты. Например, идут разговоры о софинансировании покупки жилья (для тех категорий граждан, которых государство особо хочет поддержать) через компенсацию половины первоначального взноса. Или есть вот еще идея лизинга квартир — ее продвигают Центробанк и Минфин. То есть человек сначала считается квартиросъемщиком и каждый месяц вносит арендную плату. Но после того, как он таким образом выплатил полную стоимость жилья, оно переходит в его собственность.
— Не исключаю, что власти наконец дозреют до программ, связанных с арендным жильем, — предполагает Константин Апрелев. – Субсидировать найм жилья (например, через жилищные сертификаты для нужных в тех или иных регионах работников или для военных) гораздо дешевле, чем ставку по масштабным льготным ипотечным программам. Особенно если учесть, что эта ставка сейчас растет.
ВОПРОС РЕБРОМ
Рухнет или нет?
Снижение цены на процент в месяц, скидки по 10%… Да разве так «пузыри» лопаются? Вон в соцсетях уже кричат: цены вот-вот улетят в пропасть, готовьтесь скупать московские квартиры за бесценок! Так ждать ли нам настоящего обвала цен – ну скажем, в два раза за полгода?
— Тут надо иметь в виду, как минимум, два момента, — призывает мыслить здраво Константин Апрелев. — Момент первый — прежде чем продать что-нибудь ненужное, надо понять, куда потом девать деньги. А у нас сейчас нет понятного для населения варианта сохранения средств, сравнимого по надежности с недвижимостью. И с чего тогда вдруг люди побегут массово продавать квартиры вполцены? Что они дальше будут делать с полученными деньгами? Момент второй — 80% продавцов вторички живут в тех квартирах, которые планируют продать. Около 70-80% сделок — альтернативные: одно жилье продается, другое — покупается, на разницу в стоимости берется ипотека. «Чистых» покупок или продаж очень мало. Поэтому рынок крайне инертен (не подвержен резким изменениям, — Ред.).
Для понимания ситуации эксперт предлагает вспомнить сентябрь-октябрь 2022 года. Когда началась мобилизация, многие бросились продавать квартиры со скидками в 20-30%.
— Эти квартиры «скидывали» люди, которые уехали или собрались уезжать. Но это длилось недолго, — констатирует Константин Апрелев. — Потому что скоро стало понятно, что со скидкой в 10% от рыночной цены квартиру уже вполне можно продать в обозримые сроки. Так зачем снижать цену еще сильнее.
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Доля отказов по ипотеке в России достигла рекордных 46% (подробнее)
Читайте также
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО "ИД "Комсомольская правда". ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Названа разница в цене между ипотекой и арендой жилья в Москве
Банк России прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. В то же время с января по сентябрь на 10% вырос спрос на долгосрочную аренду — цифра весьма значительная. Люди в сомнениях: отложить ли покупку квартиры или все же решиться взять жилищный кредит?
Фото: Наталья Мущинкина
Эксперты «Метриум» рассчитали на примере Москвы, во сколько обходится аренда, а во сколько — ипотека, и дали советы, как лучше поступить в сложившихся обстоятельствах.
Студия. Минимальная площадь студий в столице составляет 10,3 квадратных метра, средняя — 22,5 кв. м. Покупают их в основном инвесторы, нацеленные на сдачу помещений. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 миллиона рублей) студии окупаются за 9-10 лет.
При стоимости апартамента в шесть миллионов рублей его арендная ставка составляет в среднем 27 тысяч рублей, ежемесячный ипотечный взнос — 60 тысяч.
Квартира в новостройке. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 56-57 квадратных метров, самого популярного «семейного» жилья экономкласса, — 17 миллионов рублей. Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 миллионов рублей, но лимит в рамках комбинированной программы — 30 миллионов. Получается, что пять миллионов рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки).
При первоначальном взносе 20% и сроке кредита тридцать лет платеж за новостройку составит 117 тысяч рублей в месяц, аренда — от 60 до 75 тысяч рублей.
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса площадью 67-68 квадратных метров — 27,7 миллиона рублей. Платеж по комбинированной программе обойдется в 274 тысячи рублей в месяц, аренда — в 130-140 тысяч рублей.
Квартира на вторичном рынке. «Двушки» в московском старом фонде стоят в среднем 14 миллионов рублей. Но на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный платеж за стандартную двухкомнатную квартиру составит 166 тысяч рублей, аренда обойдется в 50-70 тысяч рублей.
— Ежемесячный ипотечный платеж и на первичном, и на вторичном рынках выше арендной ставки минимум на 30%, но преимущества жилищного кредита нивелируют эту разницу, — говорит управляющий директор компании Руслан Сырцов. — Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. В случае необходимости ее можно продать, даже с прибылью. Исключение составляет жилье, приобретенное по околонулевой ипотеке: его с прибылью точно не продашь. Но подобные предложения уже ушли с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку — ухудшение материального положения заемщика.
Согласно исследованию Национального бюро кредитных историй, с января по сентябрь размер рекомендованного семейного дохода заемщиков для обслуживания ипотеки в России увеличился на 9,8% и достиг 100,4 тысячи рублей. Для Москвы этот показатель оценивается почти в два раза выше: в 189,7 тысячи рублей, для Подмосковья — почти в полтора: 143,2 тысячи рублей.
Директор по маркетингу Алексей Волков называет следующие причины изменения размера рекомендованного семейного дохода: повышение ключевой ставки Центробанка России и рыночных ставок, продолжающийся рост квадратного метра жилья и, как следствие, среднего чека ипотечного кредита. «Заемщикам важно продолжать контролировать кредитную нагрузку и планировать финансы, чтобы выплаты по кредиту позволяли поддерживать привычный уровень жизни», — рекомендует Алексей Волков.