Где купить квартиру для инвестиций

Как вложиться в новостройку и не прогадать

Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах. Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2018 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс. рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2016 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).

В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.

Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.

Вечный соперник

Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.

«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2019 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».

Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).

Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.

Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.

Непростые новостройки

Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.

В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.

В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.

ЖК

Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м

Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м

Разница

По данным Аналитического центра Циан

Информация для размышления

Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.

1. Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
2. Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
3. Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
4. Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
5. Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.

Комплекс возводит компания ПИК , он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».

ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград» , сдача — в 2021–2022 годах. Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской». Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube. Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.

Застройщиком этого комплекса , состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград» . Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году. Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК. Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово». Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры. Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.

ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос» . Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки. Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.

Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая. Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг. В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес. ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.

ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.

Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК . Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.

ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей. Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.

Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год. В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ. Развита и спортивная инфраструктура. Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».

ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК . Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год. На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки. Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».

Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная». ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году. Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.

Квартира для инвестиций в 2023 году

Сколько нашим гражданам ни рассказывают про разные виды инвестиций, а большинство все равно уверены, что нет ничего надежнее хорошей квартиры. Специалисты подтверждают: в нынешней ситуации граждане в целом правы. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Вместе со специалистами разбираем, как правильно выбрать квартиру для инвестиций в 2023 году.

Квартира для инвестиций. Фото: shutterstock.com

Как выбрать квартиру для инвестиций

Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.

1. Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).
2. Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.
3. Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.
4. Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.
5. Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.
6. Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.
   Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать.
7. Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.
   Не должно быть рядом:
   • промзоны,
   • крупной автомагистрали,
   • свалки.
8. Удобный, чистый, не проходной двор, парковка.
9. Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.

Где лучше купить квартиру для инвестиций

Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.

— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.

К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).

Новостройка или вторичка

Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.

— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.

В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.

— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.

Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).

Прибыль от сдачи в аренду

В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.

В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.

— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.

Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.

— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.

Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?

— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.

Как выбирать квартиры для инвестиций

За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.

Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.

Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.

Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.

Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую внимательно изучать профильные форумы и телеграм-каналы, а также сайты о недвижимости.

Телеграм-каналы:
«Недвижимость инсайды» — есть как полезная информация о недвижимости, так и неоднозначные выводы авторов о тех или иных объектах,

«Подешевело Мск» — канал отслеживает, какие квартиры в каких ЖК подешевели. Но нужно учитывать: часто то, что подешевело сегодня на 3%, вчера подорожало на 10%

Сложные юридические вопросы о сделках и налогообложении:
«Циан»,
«Правовед»

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Также на форумах можно задавать вопросы. Например, как поступить в конкретной ситуации при продаже или покупке, какие минусы и плюсы у конкретного комплекса и т. д. Чем четче задан вопрос и правильнее сформулированы мысли, тем больше шансов получить развернутый ответ. Вопросы из серии «Есть 5 млн рублей, куда их вложить, чтобы хорошо заработать?» в лучшем случае проигнорируют, а в худшем — удалят с предупреждением. На форумах предпочитают помогать людям, которые проанализировали свою ситуацию, имеют ряд конкретных решений и приводят аргументы.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

Смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы , и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.

Пешая доступность — понятие субъективное. Для большинства покупателей оптимальное расстояние — до километра. Если меньше, то для многих это существенный плюс. Но у квартиры в 100 метрах от метро уже будут не только плюсы, но и минусы. С одной стороны, легко попасть в метро. С другой — в некоторых случаях место может показаться суетным. Для студии или однокомнатной квартиры такая близость метро — плюс, потому что их чаще всего арендует один человек либо пара без детей. Семьи с детьми обычно подбирают для себя двушки или трешки. Для них близость станции — далеко не самый важный фактор.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.

Еще стоит обращать внимание на загруженность ветки: фиолетовая часто полностью перегружена на обоих концах, серая и зеленая — в южной части. Самая удобная и наименее загруженная — красная, но сейчас ее продлили за Мкад, где строится много новых домов. В результате загрузка южной части ветки увеличилась, но северная часть наверняка так и останется одной из самых свободных на ближайшие годы. Когда закончат строительство Большой кольцевой линии, возможно, ситуация с загруженностью и удобством изменится. Это тоже нужно учитывать.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Эти минусы делают электричку менее удобным видом транспорта, хотя по скорости поездка до центра на электричке во многих случаях не уступает метро. Московские власти это осознали — и запустили проект МЦД, чтобы превратить электричку в полноценный удобный транспорт для города и пригородов с удобной пересадкой на метро.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Важен и сам район постройки комплекса. Самые престижные — те, что находятся в Центральном, Юго-Западном , Западном и Северо-Западном административных округах. Но в том же ЦАО не строят жилье комфорт-класса, поэтому рассчитывать на низкую цену квадратного метра не приходится.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный , Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого. А в районах, которые примыкают к ЦАО с востока, много промзон. И хотя эти районы недалеко от центра, назвать их престижными и комфортными для проживания сложно. Но со временем ситуация на востоке будет понемногу выправляться.

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

Помимо района необходимо учитывать, где конкретно находится комплекс. Одно дело, если рядом с домом парк с прудом, и другое — если промзона, очистные сооружения, ЛЭП, мусоросортировочный комплекс, железная дорога, шумная автострада и т. д. При таком соседстве комплекс не спасет даже хороший в целом район.

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.

Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:

1. Только начинают застраиваться крупные промзоны, такие как Очаково, Колошино, Грайвороново, промзона в Бутырском районе, а также территория бывшего Черкизовского рынка.
2. Скоро начнется застройка Южного и Северного речных портов, фабрики «Свобода», «Горбушкина двора», трубного завода «Филит» и территорий около Рижского вокзала.
3. Активно застраивают обширные территории бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот», Западного речного порта, промзоны в Люблине, Тушинского аэрополя.
4. Скоро должна начаться застройка двух новых крупных районов — в Мневниковской пойме и Рублево-Архангельском.
5. Много жилья будет возводиться в составе новых транспортно-пересадочных узлов: Мичуринский проспект, Петровско-Разумовская, Ростокино, Электрозаводская, Нагатинский затон, Новопесчаная и др.
6. Большие объемы жилья планируются к вводу около станций южной части красной ветки: от «Румянцева» до строящейся станции «Потапово». Продолжится застройка Некрасовки и районов вдоль новой ветки метро в Троицк.

Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.

Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.

Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.

Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.

Понять востребованность типа квартиры

Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:

1. Транспортную доступность.
2. Экологическую обстановку.
3. Камерность места.
4. Инфраструктуру.
5. Наличие хороших школ и садиков.
6. Наличие торговых и офисных центров.
7. Неблагоприятные факторы.

Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.

И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.

Выбрать удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.

«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.

Классическая планировка подразумевает небольшую кухню и одну или несколько комнат. Планировки с евроформатами более популярны, потому что позволяют выжать максимум пользы из квадратных метров. А в Москве стоимость каждого метра очень высока, поэтому евроформат предпочтительнее.

В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».

Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.

Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м² , так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.

Искать минимальную площадь

Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.

• Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.

Другое дело, если в квартире можно сделать перепланировку и увеличить количество комнат. Например, в большой комнате два окна и из нее можно сделать две. В таком случае ликвидность квартиры повысится: при небольшой площади у нее будет на одну комнату больше, чем у аналогов.

Выбрать расположение квартиры в доме

Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.

Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.

У первых этажей тоже есть плюс: большие возможности для перепланировок. Можно, например, переносить мокрые зоны. А еще в некоторых ЖК на первых этажах потолки выше, причем иногда существенно — до 4,5 метра. В таких случаях часть комнаты можно сделать двухуровневой.

Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.

В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.

Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.

Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.

Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.

Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.

Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».

Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.

Ну и, конечно же , стоит избегать окон с прямым видом в сторону кладбищ, ТЭЦ, исправительных учреждений. Жить с окнами, выходящими на соседний наземный паркинг или пожарную станцию, тоже не очень приятно.

Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.

Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.

Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.

Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.

Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.

Определить класс жилья и изучить остальные параметры ЖК

Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.

Если отбросить премиальный сегмент, то класс, к которому относится дом, — понятие очень условное. Разницу между комфорт- и бизнес-классом увидеть иногда очень сложно. Более того, нередки случаи, когда во время строительства застройщик в рекламных материалах меняет класс с «комфорта» на «бизнес», хотя изначальный проект не менялся. Некоторые застройщики вообще вводят собственные классы жилья — вроде «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Поэтому класс смело можно считать в чистом виде маркетинговой уловкой.

Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.

Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.

Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.

Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.

Как выбирать квартиру для инвестиций

1. Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
2. Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
3. Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
4. Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция « это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
5. При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
6. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
7. Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

На фоне низкого качества писанины полчищь страдальцев, хвастунов, фантазеров-мечтателей за последние месяцы в Т-Ж это респект.
Приятно читать когда человек понимает о чем говорит, думает и умеет считать.

Прекрасная статья для жителей Москвы

Редакция, хочется такие материалы видеть для регионов. Понятно, что это минимальная часть вашей аудитории, но все же.

Станислав, по-моему большая часть информации из этой статьи относится в целом к выбору квартиры, просто на примере Москвы. К примеру статья — "Как выбрать квартиру в Рязани" будет отличаться привязкой к конкретным районам именно Рязани и к застройщикам этого города, но к сожалению будет интересна в основном только местным жителям.

Основные места притяжения у нас в стране — это Москва, Питер и черноморское побережье. Вот по Сочи и Питеру думаю интересно будет тоже прочитать информацию многим.

Степан, добрый день вам! Всех читающих этот пост с Новым годом!

Что касается г. Сочи, то здесь вопрос инвестиций в недвижимость в настоящий момент можно рассматривать только на длинном горизонте, потому что уже почти полгода рынок находится в коррекции, цены на пике, не падают и не растут по состоянию на 04.01.2021 г.

До лета текущего года в Сочи всё было очень хорошо в части инвестиций в недвижимость! Особенно с начала пандемии из за Ковид-19, когда закрыли границы других стран и люди просто не имели возможность выезжать на курорты других стран или не имели возможность посещать свои квартиры за рубежом в курортных местах. Многие граждане России с 2020 по 2021 годы продавали свою недвижимость в Испании, Черногории, Турции, Болгарии и т.д. и инвестировали, покупали недвижимость в Сочи. Этот процесс совпал с миграционным, который продолжается уже многие годы, когда люди, жители России и СНГ, просто хотят и приезжают жить в Сочи на ПМЖ. Плюс в период с 2020 по 2021 годы в "игру" по покупке недвижимости в Сочи включились в большом количестве инвесторы со всей России. В результате чего и так достаточно дорогие цены на недвижимость в Сочи по состоянию на конец 2019 года, только за 2020-2021 годы удвоились в цене, т.е. подорожали на более чем 100%.

Очень успешными оказались те инвесторы, которые купили недвижимость в Сочи до конца 2019 года или в начале 2020 года, и которые сумели продать её на пике стоимости, летом 2021 года. Некоторые из них заработали до 400% за этот период. Такую прибыль дал не весь рынок, но по некоторым ЖК это было возможно.

Сейчас также по Сочи есть выгодные варианты для инвестиций, но их не так много. По многим жилым комплексам Сочи стоимость недвижимости в настоящий момент корректируется. Этот процесс длится уже полгода.

Что касается выбора жилых комплексов в Сочи и районов для инвестиций, то конечно же самыми интересными являются новостройки, также как и в Москве. Что ксасается локации, транспортной доступности, инфраструкуры и т.д., то в силу специфики г. Сочи здесь всё немного отличается от Москвы и других городов России. Сочи — самый длинный город России и второй по протяженности в мире, имеющий длину более 145 км вдоль берега Чёрного моря. Поэтому в Сочи и условных центров несколько. В каждом районе из 4х есть престижные локации и есть не очень.

Города для инвестиций: где будет выгодно покупать жилье в 2023 году

Попросили экспертов рассказать, в каких городах в 2023 году будет выгодно покупать жилье (вторичное или новостройки) для инвестиций. В качестве критерия отбора эксперты выделяли локации с хорошим уровнем жизни, развитым рынком жилья, доступной недвижимостью (или потенциалом роста цен) и стабильным спросом на аренду.

Инвестиции в жилье в 2023 году

В 2023 году покупка квартиры с инвестиционной целью выглядит уже не столь привлекательным вариантом, как в предыдущие два-три года. Об этом, в частности, свидетельствует сокращение доли инвестиционных сделок. На рынке новостроек Москвы она начала снижаться прошлой весной. По данным ЦИАН, если в начале 2022 года на инвестиционные сделки приходилось 12–14% от общего числа ДДУ, то сейчас около 8–9%.

«В нынешних условиях на рынке нет того высокого спроса, который наблюдался в 2020–2021 годах. Инвесторы понимают, что вряд ли получится заработать на перепродаже квартир так же, как в предыдущие два года», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

По ее мнению, покупка недвижимости сегодня воспринимается больше как инструмент сохранения, а не приумножения средств. Последние полгода стоимость квартир и на первичном, и на вторичном рынке крупных городов стагнирует, а в некоторых локациях, в том числе и в Москве, даже уменьшается.

Тем не менее недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, особенно во время экономической нестабильности. «Не для собственного проживания сейчас покупают квартиры те, кто разочаровался в других способах сохранения сбережений (заморозка акций подорвала доверие к фондовому рынку, вклады приносят низкие проценты, автомобили подорожали в полтора-два раза), на фоне высокой инфляции россияне традиционно ценят реальные активы. Поэтому покупка квадратных метров востребована даже при нулевой ценовой динамике», — добавила Елена Лапшина.

Рассмотрим несколько городов, где покупка жилья может быть интересна с точки зрения инвестиций в 2023 году.

Перспективные миллионники и не только

Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.

«Например, Волгоград и Самара сейчас одни из самых доступных по уровню цен среди миллионников (стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 81,8 тыс. и 101,8 тыс. руб. соответственно). При этом оба города в 2022 году были в лидерах по темпам увеличения стоимости «квадрата» на вторичном рынке и сейчас сохраняют свои позиции», — пояснила она.

Екатеринбург — крупнейший уральский город (и четвертый по численности населения в России), центр притяжения мигрантов из соседних городов и регионов. Здесь динамично растущая численность населения, а значит, устойчиво увеличивающийся спрос на рынке. «По стоимости недвижимости и на первичном рынке, и на вторичном город находится в середине среди миллионников. Например, квадратный метр на вторичке здесь стоит 106,6 тыс. руб. (+8,3% за 2022 г.). Темпы роста цен на вторичке здесь не самые высокие, зато стабильно высокий спрос», — привела аргументы в пользу Екатеринбурга Елена Лапшина.

По ее словам, аналогичная ситуация в Тюмени — численность населения города увеличивается (уже достигла 850 тыс. человек), спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе «за счет обеспеченных мигрантов с нефтегазовых северов». «В 2023 году сохраняет свою инвестиционную привлекательность жилая недвижимость в Тюмени», — согласен директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «В этом городе около половины спроса формируют жители из других регионов, в том числе ХМАО и ЯНАО с более высоким уровнем доходов. Поэтому спрос и растущие цены в этом городе сохраняются», — отметил он.

Еще один перспективный миллионник, по мнению экспертов, — Ростов-на-Дону, который входит в топ-5 самых комфортных городов России. Стоимость 1 кв. м на вторичке здесь составляет 106 тыс. руб. Город расположен в комфортных южных условиях, что повышает его привлекательность. При этом здесь, в отличие от Краснодара, еще есть возможность наращивать цены, отметила Елена Лапшина.

По данным «Этажей», в Ростове-на-Дону средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости на фоне геополитической обстановки в этом году продемонстрировала самый низкий из городов-миллионников рост — всего 6,6%, до 94,8 тыс. руб. «После стабилизации геополитической обстановки жилая недвижимость в Ростове-на-Дону будет стремиться закрыть образовавшийся гэп. Поэтому город может быть интересен инвестору», — отметил Сергей Зайцев.

Если при выборе города для инвестиций ориентироваться на годовую доходность от сдачи в аренду, то в среднем по миллионникам она составляет 5,9%. Наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Арендная доходность здесь составляет 4,6–4,8% годовых. Инвесторам, планирующим приобрести квартиру для дальнейшей сдачи в аренду, стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна — до 7,5%.