Доля ипотечных сделок в III квартале достигла исторического максимума
— Количество сделок за III квартал 2022-го выросло на 27%. Рынок восстанавливался после минимальных показателей II квартала этого года. Положительная динамика спроса наблюдалась все три месяца.
— 82% сделок с июля по сентябрь 2022 года прошло с использованием ипотеки. Это рекордный показатель для рынка, его удалось достичь благодаря субсидированным ставкам от застройщиков.
— Цены предложения на первичном рынке Московского региона продолжили стагнировать. В Москве за три месяца «квадрат» подорожал лишь на 0,7%, а в Московской области он подешевел на 0,4%.
— Объем предложения увеличивается на протяжении последних шести месяцев. За июль–сентябрь выбор в новостройках стал больше на 11%, причем основной рост пришелся на сентябрь (+8,4%).
— Выручка девелоперов в III квартале 2022 года составила 420 млрд рублей, что на треть больше, чем кварталом ранее. Почти 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерировали два девелопера: ГК ПИК и «Самолет».
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые включаются в официальную статистику Росреестра.
Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
Восстановление после весенних минимумов
В III квартале 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено 33 тыс. ДДУ. Это на 12% меньше, чем годом ранее, но на 27% больше, чем во II квартале этого года. Спрос продолжает восстанавливаться после минимальных показателей весны 2022-го. Действие льготной ипотеки и программ по стимулированию спроса от застройщиков, а также нереализованный весной отложенный спрос ведут к росту активности покупателей в новостройках.
Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Между месяцами спрос распределился достаточно равномерно: 10,1 тыс. ДДУ в июле, 11 тыс. — в августе и 11,9 тыс. — в сентябре. Первый осенний месяц оказался наиболее активным, так как традиционно с началом делового сезона рынок показывает положительную динамику. Даже несмотря на замедление спроса в конце месяца на фоне объявления мобилизации, количество сделок превысило значения июля и августа.
Больше всего сделок (15,5 тыс. штук) было зарегистрировано в Москве в старых границах. Следом идут Московская область (12,6 тыс. ДДУ) и Новая Москва (4,9 тыс. ДДУ). Максимальный прирост спроса за месяц демонстрирует столица — и в старых, и в новых границах количество сделок за III квартал 2022 года увеличилось на 29%. В области рост немного меньше (+24%).
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Более 80% сделок прошло с ипотекой
С июля по сентябрь этого года 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с оформлением ипотеки. Это максимальное значение для рынка. Для сравнения: во II квартале показатель составлял 72%, а в III квартале 2021-го — только 66%.
Рекордного показателя удалось достичь благодаря очень яркому августу. В последний месяц лета количество покупок жилья с использованием кредитных средств составило 83% в регионе, 87% в области и 80% в старых границах Москвы.
Такое резкое наращивание доли кредитования связано в том числе и с распространением «нулевой» ипотеки, получившей популярность весной 2022 года. Субсидированные ставки от застройщиков используются для привлечения клиентов на рынок.
По нашим подсчетам, при покупке квартиры по таким программам клиент сокращает ежемесячный ипотечный платеж в среднем на 40%, но стоимость квартиры при этом изначально повышается на 15–20%. По косвенным признакам (статистики по всему рынку на этот счет нет. — Прим. Циан.Аналитики) на такие сделки приходится около половины всех выданных ипотечных кредитов.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Цены продолжили стагнировать
III квартал на первичном рынке Московского региона характеризовался ценовой стагнацией. Средняя стоимость «квадрата» в предложении перестала расти еще в мае, и к настоящему времени ситуация практически не изменилась. В Москве за три месяца цены увеличились лишь на 0,7%, а в Московской области они снизились на 0,4%.
В июле и в столице, и в области динамика была отрицательной (–0,7%), в августе в области был небольшой рост на 0,5%, в Москве динамика была более выраженной: цены увеличились на 1,1%. Но в сентябре рост не продолжился — и в столице, и в области вновь стагнация (+0,3% и –0,2% соответственно).
Даже несмотря на восстановление спроса относительно весенних минимумов, индексация цен в новостройках довольно аккуратная. Минимальный рост фиксируется за счет вымывания более бюджетных лотов.
Средняя стоимость 1 кв. м предложения и динамика цен за месяц в Москве
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м предложения и динамика цен за месяц в Московской области
По данным Циан.Аналитики
В итоге к концу квартала средняя цена 1 кв. м в Москве составила 325,6 тыс. рублей (355,8 в старых границах и 232,5 в Новой Москве), в Московской области — 165,7 тыс. рублей. За год показатель вырос на 10 и 17% соответственно.
Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе
По данным Циан.Аналитики
Объем предложения приблизился к 100 тыс. лотов
Предложение на первичном рынке Московского региона растет на протяжении последних шести месяцев. За III квартал выбор в новостройках стал больше на 11%, причем основной рост пришелся на сентябрь (+8,4%). В июле и августе рост был минимальным за счет меньшего вывода проектов в продажу, в сентябре вновь зафиксировано увеличение количества новинок — 62 корпуса площадью 970 тыс. кв. м в целом по региону. Больше в 2022-м было только в мае — 72 корпуса площадью 1,2 млн кв. м.
Всего в конце III квартала 2022-го на рынке Московского региона доступно 98,6 тыс. лотов. Последний раз такие высокие значения наблюдались в конце 2019 года.
Спрос держится на высоком уровне по сравнению с 2020–2021 годами. Это связано с увеличением сроков экспозиции — лоты дольше находятся в продаже за счет пониженного спроса. Также повлияла активизация застройщиков по сдаче проектов в мае и июне после задержки проектов с начала года.
Девелоперы предпочли вывести в реализацию объекты, по которым получена разрешительная документация, поскольку издержки на ее повторное получение представляются им выше рисков слабых продаж на кризисном рынке.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Предложение продолжает смещаться в пользу Москвы, доля Московской области снижается. Аналогичная ситуация наблюдается и со сделками. На Москву приходится 64% всех лотов в продаже, и это максимальный показатель за все время.
Всего в III квартале в Московском регионе в продажу вышло 152 новых корпуса (67 в Москве в старых границах, 36 в Новой Москве, 49 в Московской области). Это на 8% больше, чем во II квартале этого года, и на 11% меньше, чем в III квартале 2021-го.
Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), но они не учитываются в этой статистике.
Новые корпуса на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Выручка девелоперов за квартал выросла на треть
В III квартале 2022-го выручка девелоперов Московского региона составила 419,5 млрд рублей, что на треть больше, чем во II квартале. Количество сделок при этом увеличилось на 27%, то есть относительно прошлого квартала возросла средняя стоимость лота в сделке — 17,7 против 16,7 млн в Москве в старых границах, 10,6 против 10,4 млн в Новой Москве и 7,7 против 7,4 млн в области.
При стагнации стоимости «квадрата» это связано с динамикой средних площадей: площади квартир в сделках увеличиваются после минимальных значений в мае–апреле. Часть выручки девелоперов сразу идет банкам на компенсацию особых условий по ипотеке.
По сравнению с III кварталом 2021 года выручка увеличилась всего на 2,5%, но количество сделок оказалось меньше на 12%. В этом случае рост выручки связан с динамикой средних цен (+15% за год).
Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах (272 млрд рублей). Монополизация рынка усиливается — почти 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерировали два девелопера: ГК ПИК (26%) и «Самолет» (12%). Для сравнения: в III квартале 2021 года на две эти компании приходилось порядка 24% выручки.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в III квартале 2022-го: шесть из 10 ЖК-лидеров находятся в Московской области — это «Пригород Лесное» (лидер по продажам), «Мытищи Парк», «Томилино Парк», «Ильинские луга», «Прибрежный парк» и «Люберцы 2018–2023». Обычно проекты в Подмосковье и Новой Москве значительно крупнее, чем в Москве в старых границах, поэтому и количество сделок в них больше.
Лидеры продаж в III квартале 2022 года в Московском регионе*
Проект
Локация
Кол-во сделок
Средняя стоимость
1 кв. м в сделке
в III квартале, тыс. рублей
Сколько стоят московские квартиры в 2023 году
И хотя кажется, что цена на недвижимость все время растет, — это не так. В конце 2022 года и начале 2023 стоимость квадратного метра в новостройках Москвы падала, а потом постепенно росла. Помимо внешних факторов на цену влияет и то, в каком районе жилье и как там развивается инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, в старых — медленнее.
Я пролистал несколько тысяч объявлений на «Циане», опираясь на основные признаки: площадь, цену и район продажи квартиры. А потом объединил данные, чтобы выявить закономерности. В выборке участвовали первичное, вторичное жилье, а также апартаменты. Вот что получилось.
Цены продавцов на сайтах и цены фактических сделок — не одно и то же
Продавцы часто в объявлениях завышают цену, а потом постепенно опускают ее, ориентируясь на спрос и конкурентов. Иногда покупателю удается получить скидку на основании дефектов в документах или по другим причинам. По данным Сбериндекса, коридор торга может быть до 10—30% от изначальной цены. На это стоит делать поправку.
Внимание: сайт Сбериндекса и некоторые другие российские ресурсы не открываются без сертификата Минцифры. Вот почему и что с этим делать.
Площади московских квартир
Прежде чем говорить о ценах, бегло посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.
Например, средняя площадь двушки по городу без разбивки по районам составляет 58 м², а медианная — 55 м². Медианная означает, что у одной половины двушек площадь меньше этого числа, у другой — больше. Лучше ориентироваться на этот показатель — ниже объясню почему.
Хотя среднее значение и медиана практически равны, разброс все равно большой. Например, в моей выборке у самых компактных двухкомнатных квартир площадь 20—30 м ², а у самых больших — 150—200 м ².
Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.
Цены на квартиры в Москве
Начнем со средних цен по городу без разбивки по районам. В среднем двушку в столице продают за 25 млн рублей, но вот медианная цена гораздо ниже — 17 млн.
Дело в том, что у квартир ненормальное распределение по ценам и больший «правый хвост». По-простому это называют эффектом Билла Гейтса: у одного из богатейших людей планеты огромное состояние, поэтому в среднем мы все не такие бедные. В случае с жильем это значит, что у некоторых квартир неприлично высокая цена.
Например, встречаются квартиры за миллиард рублей и даже дороже. Это искажает среднее значение, так что лучше смотреть на медиану. Неудивительно, что на столичном рынке жилья есть эффект Билла Гейтса. В отличие от площади цена квартиры ограничена только фантазией продавца.
Также стоит учитывать, что цены сильно разнятся в зависимости от округа. Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.
Поэтому дальше для наглядности добавим на графики еще одну координату — административный округ.
Как площадь и цена зависят от района
В моей выборке квартиры с разным количеством комнат распределились по округам неравномерно: ближе к центру города продают крупногабаритное жилье, а на окраинах — квартиры поменьше. Это же касается и доли первичного и вторичного жилья.
Так, в ЦАО, то есть Центральном округе, доля новостроек минимальная — всего 30% против 70% вторички. Ведь в центре места для застройки меньше, чем в той же Новой Москве.
В НАО, то есть Новой Москве, доля первички самая высокая — почти 60% против 40% вторички. Оговорюсь, что эти данные из моей выборки. В реальности же доля первички там еще больше — это подтверждает мэрия Москвы.
Причем, как видно на картинке ниже, именно в Новомосковском округе больше всего студий и однушек. Из этого делаю вывод, что новое жилье не самое просторное.
Площадь квартир тоже меняется в зависимости от округа. Например, медианная площадь двушки в ЦАО самая высокая — 67 м², тогда как в НАО практически самая маленькая — 52 м².
Похоже, застройщики опасаются, что на просторные элитные квартиры вне центра будет низкий спрос. Еще несколько лет назад об этом писали «Ведомости»: после 2014 года дорогие дома появляются только в центре, а с элитными проектами на окраине застройщики почти не экспериментируют.
Кстати, по данным IRN, за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов.
Подытожим: стоимость квартир в разных административных округах определяют как минимум два фактора — удаленность от центра и просторность жилья. Так, медианная цена двушки в престижном ЦАО — 50 млн рублей, а в отдаленном от центра НАО, где еще и квартиры более компактные, — уже 12 млн рублей.
Если смотреть на отдельные районы, ситуация примерно та же . Самые дорогие — это Хамовники, Якиманка и Арбат в ЦАО. Здесь, по данным из выборки, медианные цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.
А самые дешевые районы ожидаемо сосредоточились в Новой Москве. Например, это Первомайское поселение и город Троицк из Троицкого округа, а еще город Щербинка из Новомосковского округа. Здесь цены в районе 150—200 тысяч за квадратный метр.
Что говорят о ценах эксперты
По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на вторичку в «старой» Москве за июль подросли на 1,1%, до 257 тысяч за квадратный метр. Это немалый рост с учетом того, что всю первую половину 2023 года цены топтались на месте — с января по июнь выросли на процент с небольшим.
риелтор, Москва и Московская область
Какая ситуация на столичном рынке недвижимости в конце лета 2023 года
Традиционно с конца июня по конец августа продажи проседают, так как люди в отпусках. Но летом 2023 года московский рынок недвижимости был активным. Во-первых , покупатели спешили взять ипотеку по выгодной ставке. Во-вторых , многие дождались своего звездного часа и продали валютные сбережения по выгодному курсу.
Это подстегнуло летние продажи вторички, но говорить о каком-то существенном росте рынка рано. Поднятие цен в объявлениях зачастую приводит лишь к большей конечной скидке. Покупателей хоть и прибавилось, они не сметают все подряд, не оглядываясь на цену. Потенциальный покупатель по-прежнему ищет ликвидный объект с прозрачной историей права собственности, отслеживает изменение цен в интересующей локации и не готов переплачивать.
Если говорить о реальных ценах сделок в массовом сегменте вторички, скидки от цены в объявлении сейчас редко превышают 8—10% , в основном укладываются в диапазон 3—5% . Скидка более 10% характерна для объявлений, размещенных непрофессиональными участниками рынка. Это индикатор либо изначально завышенной стоимости, либо юридических проблем с объектом или собственником.
Цены на первичном рынке в последние годы росли, на рынке накопилось много предложений. Сейчас они частично реализуются за счет летнего скачка спроса. Некоторые застройщики, наблюдая всплеск покупательской активности, даже отменили ранее анонсированные скидки. Но говорить о массовом и значительном повышении цен на новостройки пока тоже не приходится.
По мнению экспертов, подорожание в июле связано с отложенной реакцией на ослабление рубля. С января по начало августа российская валюта ослабла к доллару на 35%, с 71 до 96 ₽. Поэтому люди со сбережениями в рублях поспешили вложить их в надежный актив, а люди со сбережениями в валюте стали чуть богаче и тоже вышли на рынок.
Также на росте цен могла сказаться и ключевая ставка: 21 июля Центробанк поднял ее сразу на процентный пункт, до 8,5%, а в августе — еще на 3,5%, до 12%. Ипотечная ставка зависит от ключевой, поэтому потенциальные покупатели могли поспешить оформить ипотеку, пока кредиты не подорожали.
Кроме прочего, вторичку поддерживает переток покупателей с рынка новостроек. Весной Центробанк ограничил выдачу околонулевой ипотеки от застройщика с небольшими ежемесячными платежами. В итоге покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры: их стоимость в среднем на 10—15% ниже, чем у строящегося жилья.
В целом эксперты из IRN смотрят на столичную вторичку скорее негативно: скачок цен будет краткосрочным, за ним последует стагнация.
Что касается первички, здесь, по мнению аналитиков, цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки застройщики предлагают другие программы: кредиты под 3—4% , ипотеку без первоначального взноса, траншевую ипотеку и прочее. Стандартная льготная ипотека от государства тоже популярна и поддерживает спрос.
В плане цен эксперты не ожидают глобального роста на первичке в ближайшие месяцы. В том числе из-за затоваривания рынка. Особенно много лотов скопилось в Новой Москве, где большой объем предложения новостроек.
Цены на первичку и вторичку в 2019—2023 годах
Что в итоге
- Цены на «Циане» отражают настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
- Средняя цена за квадратный метр по Москве — это общая и ненаглядная метрика. Цена сильно зависит от района. Это актуально для столицы, где жилье в центре намного дороже, чем на окраине.
- В зависимости от района разнится и площадь квартир: чем ближе к центру, тем просторнее комнаты. Застройщики опасаются возводить премиальное жилье в отдаленных районах из-за низкого спроса.
- На окраине самые малогабаритные квартиры и наибольшая доля новостроек. Поскольку цены на квартиры растут быстрее, чем доходы людей, застройщики предлагают все более компактное жилье. Например, вместо традиционных двушек делают упор на евродвушки.
- В июле цены на вторичном рынке Москвы снова стали расти. Это может быть связано с отложенной реакцией на ослабление рубля и с резким повышением ключевой ставки.
- На первичном рынке цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки, которую ограничил Центробанк, застройщики внедрили новые схемы кредитования. Это искусственно поддерживает цены на новостройки.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Ребят, кто покупает такие квартиры (даже в ипотеку) скажите где вы на них деньги берете? И, пожалуйста, не говорите мне, что работаете. Я каждый день на работу хожу. Там денег (и тем более таких) нет!
АриАнна, почти все квартиры (80%) покупаются в рамках альтернативной сделки (https://realty.rbc.ru/amp/news/62541c579a7947c8a7816215). Продаётся квартира бабушки/родителей, добавляется несколько миллионов (или нет), например, в ипотеку. И всё.
Нет бабушки — не повезло.
Василий, бабушка на миллиард
Денис, к сожалению. Не сильно что-то поменялось со времён СССР: как тогда купить квартиру было нельзя, так и сейчас купить — очень сложно. Не нужно рассказывать про льготную ипотеку: для таких сравнительно низких ставок сильно завышена стоимость недвижимости. И купить можно, но скорее где-то «у черта на куличках». И то — студию. Однушку — уже в радость.
АриАнна, работаем)) на самом деле, сначала купили 2к квартиру (в Химках), погасили ипотеку, потом 3к квартиру (тоже в Химках), снова погасили ипотеку, потом обе квартиры продали на пике, и купили в ипотеку 4к, 132,4 кв.м (Басманный район), где сейчас и живем. Эту ипотеку тоже досрочно погасили, сейчас ипотек нет. На все про все ушло без малого 10 лет.
Inglourious, мы тоже удачно продали купленную в ипотеку квартиру в свао, а вместо нее взяли в тверском районе (цао). цао зе бест 🙂
Inglourious, при каких зарплатах нужно быть, чтобы уложиться лет в 10 и жить так? Район Басманный кстати как? И работать 5/2 или 24/7?
Светлана, зарплаты у нас с женой, конечно, хорошие, скромничать не буду. Работаем в общем 5/2, как и все. На топ должностях уже нет такого, что надо круглосуточно работать — скорее, тут обратная зависимость 🙂 Басманный район очень нравится, нам тут все рядом, все устраивает, специально искали квартиру именно здесь.
АриАнна, как здесь не любят, но родители помогают)
Мангуст, не любят потому что им не помогают ) пусть не любят
АриАнна, ну дык нужно на другую работу ходить — на ту, где такие деньги есть
АриАнна, между тем чтобы "ходить на работу" и "зарабатывать деньги" есть большая разница. Даже между "ходить на работу" и "зарабатывать деньги на работе" тоже колоссальная разница. Вы используете дефолтный язык, поэтому и не понимаете откуда деньги. Я вам скажу что деньги идут из головы.
user1248526, лучшая в стране городская, транспортная инфраструктура, лучшие карьерные и денежные возможности, огромное количество парков и приятных городских пространств, более пробивные и амбициозные люди (может быть минусом, если вы не такой), климат приятнее, рядом болота и полчищ комаров нет.
user1248526, в Москве чуть больше, чем три солнечных дня в году )
Приму в дар почки/печень/иные ненужные вам органы для дальнейшей перепродажи на чёрном рынке с целью оплатить квартиру в МСК. Не является офертой. xD
ЧёрноКотовый, не хватит)
Злонравный, с миру по нитке)
ЧёрноКотовый, органы должны быть здоровыми.
Планомерно улучшая качество инвестиционного бетона с 2015 года, полгода назад (февраль-март 2023) я купил в Москве 50 метров квадратных бетона (2 спальни + отдельная небольшая кухня) для жизни и расширения семьи.
При этом я автоматизировано с весны 2022 года собирал (и продолжаю собирать, автоматика есть не просит**) цены интересных мне ЖК и декларации застроев с сайта домрф.
Вот некоторые выводы (отвечая на вопрос "что я думаю о ценах"):
1) застрои вполне реагируют на изменение(падение) платёжеспособного спроса самым простым способом — ограничением количества новых проектов(смотреть нужно не по датам начала продаж, а по датам планируемого ввода), думаю как только эмиссия метров на рынок станет снижаться, за ней пойдут вниз и темпы выдачи льготных кредитов(они станут сильно более адресными)
2) Прямо сейчас ситуация вообще эпичная. У части покупателей на руках есть одобренные ипотеки по старой ставке (срок действия одобрения пары сумма+ставка может достигать чуть ли не полгода) и соответственно застрои дружно сделали плюс 10-15% (к ценам на середину июля), особенно большим было подорожание у редких планировок типа видовой угловой трёшки.
Этот манёвр, на мой взгляд, показывает что или они не видят никакого системного риска просадки продаж в 0 в будущем (иначе почему бы не собрать весь этот ипотечный спрос) или мы увидим скидки на 3/4 этого подорожания***.
3) если вам нужно что-то получше поганой пиковской панели (далее ППП*) и сравнимых с ней, с локацией "на уровне не сильно хуже хорошо расположенной ППП" и хоть каким-то обусловленными рельефом гарантиями, что подокном не воткнут такой же дом, то проектов где ценник выше ППП менее чем на треть, по пальцам одной руки можно посчитать.
4) по списку обременений, которые логично накладываются на участок застройщика при регистрации ДДУ, я заметил тенденцию уменьшения в Москве процента ипотечных сделок. от трети до половины ДДУ не имеют ипотечных обременений.
5) почти никакие громкие волны в СМИ не нашли своего подтверждения в цифрах (более того для меня странно видеть заголовок от 01/07 "цены на новостройки в июне упали впервые за . ", хотя декларации застроев публикуются раз в месяц в первой декаде, числа 7-10 такие выводы делать можно, но точно не первого)
6) есть необычная тенденция, которой не было в 2016-2019: резкое удорожание примерно за полгода до финальных стадий готовности .
7) апарты стрёмно, но я грешным делом стал посматривать и на них. В них льготных ипотек нет, но они как в 2015-17 были дешевле на 20-25%, так примерно и сейчас (если сравнивать апарты с квартирами в 100 метрах друг от друга).
*) у меня была квартира в ЖК, который наполовину из ППП, я по ним походил, даже бывал на приёмках. В итоге готов доплатить другому застройщику чтобы ни в коем случае не сталкиваться с УК ПИК-Комфорт https://journal.tinkoff.ru/strah-i-nenavist-v-novostroikah/ (не исключает проблемы с УК, но по крайней мере она будет тупо меньше и её не будет бояться надзорный орган). Крайне недальновидная позиция ПИКа забить на всё, кроме непосредственно покупки .
**) внимательно смотрю на парковки, кладовки и динамику их продажи ближе к вводу домов.
***) или они просто выполнили план на Х месяцев вперед и поставили цены которые были бы через эти Х месяцев. Узнаем по результатам публикации деклараций)))
PS хороший выбор темы для поста для срача на выходных)
Alexander, пожалуй, я на вас подпишусь)
Alexander, м.б. аппартаменты дешевле, только потом пенсии не хватит оплачивать там проживание.
Это не единственная проблема с апартами ,увы
— если аффилированная с застроем компания владеет больше 50% готовой недвижимости, то она может установить вообще совсем любые тарифы(относительно её площади она просто перекладывает из одного кармана в другой, а конечное физлицо-владелец сделать ничего не может.
— если владеет более 50% неготовой, то двигать стройку как ей нравится
— меньше контроля и гарантий в случае проблемной стройки со стороны гос-ва
да и вообще я не обсуждаю ПОЧЕМУ апарты дешевле. я утверждаю, что если бы льготная ипотека была корнем всех ценовых бед, то апарты (на которые она не работает) были бы дешевле сильно больше чем на 20 процентов.
Alexander, у нас в городе апарты в 3 раза выросли. а квартиры всего в 2 . за 3 года последних .
"за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов"
Итого: московская недвижимость движется в сторону превращения в дорогие пеналы.
Автору на заметку: делать выводы из объявлений это гадание на хотелках владельцев квартир, а вовсе не аналитика реальных сделок.
"При таких условиях квартиры — это не активы, а долги" (с) Майкл Бьюрри
Меня в московских квартирах (кроме космических цен) удивляет, зачем люди стараются поселиться поближе к центру? Чтобы каждый день ходить на Красную площадь? С открытием новых станций метро и МЦД доехать до исторического центра из условного ЗелАО можно за 25-30 минут, а разница в стоимости двушки по сравнению с ЦАО — 4.5 раза.
Ну и как-то у меня есть убеждение, что по-настоящему богатые люди, которые эти квартиры могут себе позволить, предпочтут селиться в частных домах где-нибудь в пригороде)
Апельсиновый, потому что только в центре есть атмосфера москвы. если вам не очень нравится москва и вы не видите разницы между ней и любым другим городом, то можно жить в окраинных районах, которые все на одно лицо. я люблю москву, искренне, люблю просто гулять по переулкам центра, это для меня самое большое удовольствие. Поэтому искал квартиру внутри садового кольца. вид панелек из окна вгонял меня в черную депрессию, поэтому я очень хотел выбраться из такого района. как вам такая мотивация? 🙂
частный дом — это прекрасно, но открою вам секрет, у богатых есть и квартира в центре, и частный дом. у моих богатых соседей в центре в основном так. чего у них нет, так это квартиры в окраинном районе 🙂
Джимми, спасибо за ваше мнение!) Я немного не соглашусь с тем, что все-все окраины на одно лицо. Я выросла в Зеленограде, и до сих пор считаю, что это лучший из нецентральных районов — кругом лес, озёра с пляжами, обновлённые парки, да и архитектура во многом самобытная (конструктивизм).
Но да, в целом понимаю вашу точку зрения) Здорово, что вам так нравится Москва)
Джимми, окраины все на одно лицо? это какие, например?)
Валерия, я имею ввиду классические спальники, застроенные на 90% панельками. я жил в спальниках на юге, западе и северо-востоке. для меня они все на одно лицо. из окна квартиры я наблюдал примерно одно и то же. до метро шел вдоль похожих зданий. ну примерно как в фильме который на новый год под салат оливье все смотрят, где чувак случайно московский спальник с питерским перепутал. центр (внутри садового) — это как другой мир, реально. если спальники вас не смущают, как меня, то наверное я бы не стал пытаться переезжать в центр, оно того не стоит.
Апельсиновый, близость к работе. Да, Бутово красивый район , воздух был осень хороший, до массовой застройки вокруг , но вот на работу оттуда каждый день.
Апельсиновый, я вообще не понимаю зачем платить такие космические бабки за то, чтобы жить в каменных джунглях, да еще и поближе к центру МСК. За такие деньжища в регионе можно построить нехилый особняк, и жить по настоящему возле леса с чистым воздухом и ездить на работу/отвозить детей на дорогой тачке. И еще деньги останутся.
Апельсиновый, 25 минут это в мечтах, с окраины до центра добираться 40-60 минут из большинства районов (это если без автобусов), пока будешь ехать, уже и настроение гулять и пр. пропадет напрочь )
В самом центре Москвы в пределах Бульварного кольца все в бетон закатано, зелени почти нет, в чем прелесть — мне тоже не понятно. Кто жил рядом с лесопарками типа Сокольников, Бот.сада, Битцевского леса — тем будет прям тяжко в центре.
Более оптимально по цене/качеству — квартира в 15 мин на метро от центра, это между садовым и ТТК скорее всего +/-. И чтобы не более 10 мин пешком от метро, иначе ж*па. Везде, где добавляется маршрутка или автобус, автоматически начинается полная Ж* в плане дороги до работы.
LazyLady, я жил рядом с парком фили (буквально пара минут пешком), переехал в район сретенских переулков и безумно рад этому 🙂 мне кажется как раз если жить в центре, то именно в настоящем центре, где старые улицы и переулки. очень много таких тихих уютных переулков между садовым и бульварным кольцами.
Апельсиновый, мы первые годы с женой в течение четырех лет снимали квартиру на Савке (потом купили свою. Но не сильно далеко). Так вот я скажу, что разница есть. Жить в центре — кайф. Так, чтобы взять и пойти погулять по Тверской и другим удочкам, дойти пешком за час до Кремля. В общем, разница есть.
Апельсиновый джем, это правильно богатые живут в частных домах, а не около трассы на 6 полос.
Владимир, личные ощущения))) Москва для работы, Питер для души
Владимир, все просто. в Москву едут изо всех концов страны, раз уже решились, то, как правило, это самые пробивные люди из своего города.
Сколько? Очень много
Когда застрои заскачут и уже этот намыленный пузырь немного чпокнет? Когда непроданные хаты начнут выставлять в хаташеринг ?
хотелось бы увидеть такое для Питера
сталкивался с эталоном и лср как доверенное лицо временно покинувшего страну доверителя.
в части подписания дефектного акта по степени отбитости лидирует пик: подписант от меня бегал и подписал дефектный акт нормально только с третьей попытки (первый раз была указана отозванная доверенность, второй раз доверенность без права подписания актов, на третий раз уже нормальная).
В остальных 2 случаях всё было +- ровно (толи я уже достаточно прожженый после пика, толи они просто +- ровные, хз)
при том что во всех трёх случаях(так уж получилось) были примерно одинаковые дефекты: покоцанные окалиной от болгарки стеклопакеты и в 2 случаях рамы.
по срокам все три застроя просрочили примерно одинаково на 1-2 недели.
у эталона меня немного удивило что коммуналка в любом случае считается с момента подписания акта (даже дефектного), но доверитель решил в эту проблему не погружаться.
с середины 2008 года. жилая недвижимость в МСК и сейчас, уже в середине 2023 г.в полтора-два раза дешевле, чем в конце 2007-начале 2008 года, если считать в нормальной валюте, в долларах.
кризис и откат цен начался аккурат с августа 2008 года, с пятидневной войны против Грузии. с тех пор цены на недвижимость в долларах в МСК так и не достигли уровней начала 2008 года, а ведь прошло уже 15 лет.
так что, московская недвижимость, как инвестиция не работает от слова совсем.
что касается покупки сильно переоценной в рублях недвижимости в мск сейчас, при реальном пузыре, при существующих процентных ставках на ипотеку, платить два конца на и так переоценненную недвижимость — это попросту безумие, ипотечная кабала, особо для переезжающих в МСК провинциалов.
user1248526, в СПБ климат мерзопакостный.
в мск климат тоже не ахти, как и на 95% территории рф, но питер, все, что восточнее и севернее мск — это таки писец.
почему эти халупы стоят как домик на море в Испании?
и еще непонятна логика ценообразования. наиболее платежеспособная аудитория уезжает из страны, удаленная работа тоже медленно убивает спрос на жилье. кто переезжает в Москву и зачем?
Alex, медицина, музеи, театры, парки. по вашей логике качество жизни выше будет в самом дешевом месте всегда при наличии денег? но это не так, инфоаструктуру, окружающих людей и тп тоже важно выбирать
Елена, мне кажется, что когда сюда едут за магией, с фантазией, что сама атмосфера Москвы пропитана деньгами — только окажись здесь и сразу станешь фантастически, неприлично богат — тогда и сталкиваются с болезненным разочарованием.
За четыре месяца в Москве оформлено максимальное число ипотечных сделок за все годы
По отношению к апрелю 2022 года (7 997) число зарегистрированных ипотечных договоров увеличилось на 45,5%. При этом к аналогичному периоду 2021 года (12 951) отмечается снижение на 10,2%.
Всего в январе – апреле 2023 года Росреестром по Москве зарегистрировано 39 949 договоров ипотечного жилищного кредитования, что превышает показатели 2022 и 2021 годов (39 529 и 39 485) на 1,1% и 1,2% соответственно.
В августе в Москве заключено рекордное число ипотечных сделок на покупку новостроек
За последний месяц лета 2023 г. было зарегистрировано 9 957 договоров долевого участия (ДДУ) на приобретение квартир и нежилой недвижимости с использованием ипотечных кредитов. Количество заключенных ипотечных договоров на покупку новостроек не только стало наибольшим в текущем году. Это максимальный объем, зафиксированный в Росреестре за месяц на первичном рынке за всю историю ведения статистики.
В августе 2023 г. число договоров долевого участия с привлечением заемных средств превысило показатель того же месяца прошлого года на 65%, а по сравнению с августом 2021 г. стало больше в 2,3 раза, или на 125,5%.
Доля ипотечных ДДУ составила в августе 60,8% от общего числа сделок на рынке нового жилья, а по отношению к предыдущему месяцу (в июле было заключено 7005 ДДУ), показатель вырос на 42,1%.
С начала 2023 г. ДДУ с участием заемных средств было оформлено на 24,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и составило 53,3 тыс. договоров. В общем числе договоров долевого участия за 8 месяцев текущего года доля сделок с ипотекой составила 55,8%, что является абсолютным рекордом за все время наблюдений.
Как пояснил руководитель московского Управления Росреестра Игорь Майданов, в августе впервые доля сделок с привлечением кредитных средств превысила 60% от общего числа зарегистрированных ДДУ. И если в июне-июле показатель рассчитывался от 11-12 тыс. заключенных сделок, то в августе – уже от 16 тыс. сделок. Статистка августа показывает максимальную активность, в том числе, и среди покупателей московской недвижимости с привлечением ипотечных кредитов, одобренных до повышения ключевой ставки.
В связи новыми правилами предоставления жилищных кредитов с 1 октября получить ипотеку некоторым группам заемщиков станет сложнее: с этого времени процентная ставка будет повышаться при недостаточном объеме первоначального взноса или предельная долговая нагрузка (ПДН) заемщика выше 80%.