Как получить выписку из егрн не собственнику

ФНП разъяснила, когда третье лицо может получить полную выписку из ЕГРН

Человек, который запрашивает у нотариуса выписку из Росреестра с персональными данными собственника объекта недвижимости, должен доказать, что делает это для защиты своих интересов. Об этом на конференции Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказала член правления ФНП Александра Игнатенко.

Контекст

С 1 марта 2023 года нельзя получить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) с личными данными собственника без его согласия. Выписка из ЕГРН чаще всего нужна при покупке недвижимости, а также при необходимости узнать, кто является собственником недвижимости или неиспользуемого участка.

Ранее любой желающий мог заказать выписку (например, перед покупкой квартиры) и получить данные об объекте недвижимости и его владельце. После вступления в силу поправок Росреестр больше не указывает фамилию, имя и отчество собственников недвижимости, если выписку заказывает третье лицо. При этом собственник может открыть свои личные данные, написав соответствующее заявление.

В число лиц, которые имеют право получать персональные данные из Росреестра, входят нотариусы. По словам Александры Игнатенко, если к нотариусу обратится не сам правообладатель, а какое-то третье лицо, ему потребуется обосновать, что выписка с персональными данными ему необходима для защиты своих интересов. В этом случае нотариус предоставит расширенную выписку.

«Законодатель впервые предоставил нотариусу такую функцию — квазисудейскую, чего в нашей практике еще не было, поскольку мы удостоверяли всегда бесспорные факты. Здесь же нотариусу необходимо представить письменное доказательство — документы, которые будут подтверждать наличие обстоятельств, на которые ссылается заявитель: почему ему необходимы персональные данные из ЕГРН, в чем нарушены его интересы или что он пытается защищать», — пояснила Александра Игнатенко. Кроме того, собственник может обратиться к нотариусу вместе с покупателем, добавила она.

В ФНП уточнили, что пока не наблюдают повышенного спроса на услуги нотариусов в связи с засекречиванием персональных данных. Однако отметили беспокойство кредиторов и ресурсоснабжающих организаций, которые не могут получить данные по должникам. Но такие компании имеют возможность получить сведения через нотариуса, поскольку могут подтвердить основания, что данные им необходимы для защиты своих интересов, пояснила член правления ФНП. Кроме того, организация может обратиться в суд без указания персональных данных ответчика, а суд самостоятельно получит сведения о должниках в ЕГРН, уточнила эксперт.

«Никакой катастрофы на рынке недвижимости не произойдет. Собственники, которые добровольно и добросовестно готовы сотрудничать, предоставляют о себе эту информацию сами или дают согласие в Росреестр о раскрытии этих данных», — отметила Александра Игнатенко.

Подробнее о том, как получить выписку в новых условиях, читайте в нашем материале «Личные данные из ЕГРН закроют. Как теперь проверять жилье перед покупкой»

Получить личные данные из ЕГРН можно будет только с согласия собственника

С 1 марта 2023 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия.

В закон «О государственной регистрации недвижимости» внесли статью 36 3 , которая засекретила личные данные. Это означает, что теперь покупатели не смогут просто так проверить владельцев квартиры или ее историю. Не выйдет и запросить данные о будущих соседях по адресам их квартир.

Что теперь будет в выписках из ЕГРН

По умолчанию Росреестр больше не будет указывать фамилии, имена и отчества собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

Выписку с личными данными сможет получить только ограниченный круг лиц:

1. Владелец недвижимости.
2. Его супруг или супруга.
3. Совладельцы.
4. Собственник смежного участка, если необходима выписка по земле.
5. Собственник участка, если на его земле есть чужой объект. Так может произойти, когда выделяют доли или вступают в наследство: права собственности на дом иногда не совпадают с правами на землю.
6. Собственник недвижимости, чей объект расположен на чужой земле.
7. Арендатор в отношении арендодателя и наоборот.
8. Обладатель частного или публичного сервитута на объект, на который установлен сервитут. И наоборот — владелец объекта сможет увидеть данные обладателя сервитута. Например, если на земельный участок наложен сервитут для прокладки водопровода, то в выписках на участок и водопровод будут указаны данные их владельцев. Но только если выписку на водопровод закажет собственник земли, а выписку на землю — владелец водопровода.
9. Наследники на объект наследства.
10. Арбитражный управляющий на объект должника-банкрота.
11. Залогодержатель на объект залога. Например, банки смогут получать выписки из ЕГРН с персональными данными по домам и квартирам, которые находятся у них в залоге. Но посмотреть данные по залоговому жилью другого банка они не смогут.

Еще личные данные смогут получить нотариусы, кадастровые инженеры и представители госорганов. Для этого они должны будут оформить запрос.

Как быть, если собственник не хочет засекречивать свои данные

Владелец недвижимости может раскрыть информацию о себе, и тогда выписку из ЕГРН будут предоставлять всем, как раньше: с фамилией, именем, отчеством собственника и датой его рождения.

Для этого владелец или его представитель по доверенности должны подать в Росреестр заявление. В нем указать, что владелец объекта разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе.

Если в собственности несколько квартир, можно открыть информацию о себе только по одной из них, а остальные не трогать.

Заявление можно подать через МФЦ лично или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра или госуслуг.

Без заявления Росреестр будет выдавать выписки без персональных данных.

Какие могут быть последствия изменений

Владельцев недвижимости новый закон защищает от мошенников. Если злоумышленники не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с квартирой.

Зато у покупателей вторичной недвижимости риски возрастут. Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН и сразу понять, имеют они дело с продавцом или мошенником. К тому же выписку заказывали несколько раз: перед тем, как внести задаток или аванс, и уже перед сделкой. Информация из выписки актуальна на момент, когда ее выдают, поэтому такие проверки помогали обезопасить покупателя.

Кроме того, с 29 июня 2022 года штампы на договоры купли-продажи больше не ставят — подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость можно только выпиской из ЕГРН. С учетом того, что в выписке не будет личных данных, а на договоре купли-продажи — штампа Росреестра, проверять объект станет сложнее.

Для ипотечников, скорее всего, увеличатся сроки одобрения объекта. Банкам будет сложнее проверять, подходит ли объект под ипотеку: на момент проверки залог еще не будет оформлен и запросить данные о владельце жилья не получится. Им придется точно так же разбираться с продавцом — просить его открыть данные или заказать выписку.

Могут возникнуть сложности и в судебных разбирательствах, которые связаны с недвижимостью. Так, в суде одним из аргументов в пользу добросовестности покупателя считалась выписка из ЕГРН: покупатель запрашивал ее до сделки на свое имя и таким образом удостоверялся в правах продавца.

Каким образом можно будет получить данные о собственнике

Когда персональные данные закроют, останутся только обходные пути. Например, такие.

Попросить продавца заказать выписку из ЕГРН. Это самый простой способ. Собственник сам заказывает выписку, где видны все его данные, и показывает ее возможному покупателю недвижимости. Можно заказать бумажную выписку или электронную — и переслать будущему покупателю.

Перед сделкой можно попросить продавца получить выписку снова, чтобы удостовериться, что он владеет квартирой. Но даже если запросить ее самому, по дате перехода права собственности можно понять, изменилось что-то с предыдущего раза или нет.

Бумажную выписку выдает МФЦ, стоимость — 740 ₽, в электронном виде — 350 ₽. Кто должен брать на себя эти расходы, закон не регулирует — придется договариваться.

В этом варианте есть минус: если продавец хочет провернуть аферу, он сможет сфальсифицировать выписку и подставить туда какие угодно данные с помощью графического редактора.

Попросить продавца открыть данные. Для этого продавцу надо написать в Росреестр заявление, о котором рассказывали выше.

Кажется логичным, когда на время продажи недвижимости собственник открывает свои данные в ЕГРН по конкретной квартире для всех желающих. Как только квартира продана, то есть собственник поменялся, данные в ЕГРН о новом владельце по умолчанию снова закрываются.

Обратиться к нотариусу. Если сделка предполагает нотариальное удостоверение — например, в ней участвуют дети, — нотариус сам запросит необходимые выписки из ЕГРН. Так происходит и сейчас, ничего не поменяется.

А вот просто заказать через нотариуса выписку из ЕГРН на любую квартиру не получится. Придется объяснять, зачем требуются выписки с личными данными на чужое имущество. Если нотариус сочтет причину весомой — например, ему предоставят предварительный договор купли-продажи этой квартиры или соглашение о задатке, — он выдаст требуемую информацию.

Эта услуга называется «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости или лица, в чью пользу зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости». Нотариусы берут 300 ₽ за услугу и 150 ₽ за технические работы, но стоимость последних может зависеть от региона.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Все понятно. Сделано для того чтобы засекретить собственность чинуш и олигархов, не для народа. Отличные ролики были по выпискам егрн.

Любое нововведение в ЕГРП/ЕГРН: нотариусы в шоколаде, остальным соболезнования.

Сергей, собственно риэлторы должны страдать, т.к нахлебники, те же Этажи, Флэт могли себе позволить нотариуса в штате.
Ну и да, от того что тебе в ЕГРН подделают ФИО, ни тепло не холодно, т.к в договоре то на квартиру настоящие должны быть, иначе Росреестр сделку не пропустит, он то данные сверяет в плане основания и владельца, деньги вперёд платят только уж откровенные лохи, всегда только после регистрации права, да сейчас задаток будет не на руки, а так же на аккредитив и все

Алексей, так с задатком и уйдут — кому нужен этот росреестр? Сотку снял и пошёл дальше хороводить.

Александр, куда уйдут задаток лежит на аккредитиве, условие раскрытия совершенная сделка, что они покажут для раскрытия?

Алексей, это у тех, у кого аккредитив. С 3х-сторонними сделками уже не всё так гладко.

Александр, трехстороних сделок нет юридически, есть две разные сделки с двумя разными договорами, ни каких трёх.стороних сделок юридически на бумаге не существует

Теперь чиновье и коррупционеры смогут прятать свои приобретения как и раньше. Прям победа.
Теперь практический вопрос, любой собственник может провести ОСС своего дома. Для этого ему нужен список собственников в том числе с датой и номером записи о собственности- требование законодательства. УК никогда никому такой список не выдают. И я лично получила список с помощью росреестра. Как теперь это будет работать?
Штрафа или ответственности за непредоставление списка собственнику нет

alena_lanskaya, не совсем так. Ук по закону должна предоставить реестр собственников в течение 5 дней с момента запроса. Невыполнение данного требования — нарушение лицензионного требования, можно смело жаловаться в инспекцию. Другое дело, что они, конечно, желанием не горят, никакие реестры предоставлять, и ведут его (особенно гос.управляшки) безобразно, сведения в нем скорее всего будут недостоверны… разборки затянутся на долгое время… короче, лучше заранее озаботиться налаживанием контактов с соседями и сбором информации по реестру хотя бы на дату, когда это все ещё разрешено

Alex, и знаете что отвечает инспекция? По распоряжению президента все проверки не связанные с угрозой жизни запрещены. И вы даже если выиграете суд, то добиться исполнения его решения практически нереально когда дело не в деньгах.
Я ни разу не встречала отзыв лицензии за непредоставление списка собственникам

alena_lanskaya, знаю. Таким образом и получил реестр (недостоверный). Предоставили

С собственником Российская Федерация не получилось скрыть недвижку, пошли другим путём.

Михалыч, Мы в чужих карманах считаем свои деньги. Откуда у чинуш деньги на квартиры? От откатов, взяточничества, кумовства, из налогов и тд. Все перечисленное ложиться на мои плечи в виде завышенной стоимости услуг, неоказанной услуги, в плохих дорогах и тд и тп. Любой налог платит конечный потребитель, слышали про такое?
А свои деньги я могу тратить куда хочу, хоть на свадьбу, хоть на кредитный айфон

Ограничения в предоставлении выписки аргументируются защитой персональных данных, так сказать заботой о людях. Однако персональными данные являются, когда возможно установить их принадлежность конкретному физическому лицу. По ФИО и дате рождения установить конкретное физическое лицо невозможно, можно лишь догадываться. В общем ожидаемая поправка для чинуш и прочих коррупционеров. Продолжаем двигаться к сценарию Оруелла 1984

Ну сфальсифицировать выписку довольно сложно
Недавно при сделке взял xml, поменял одну букву и загрузил для проверки на
https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_vizualisation
https://www.gosuslugi.ru/eds
и проверка ожидаемо не прошла
поэтому просто нужно просить собственника выгрузить егрн из росреестра и проверить на ресурсе выше

Gil, собственник ожидаемо спросит: " Что такое xml?" 🙂

Gil, это если повезет и продавец будет уметь во ФГИС ЕГРН или ЛК Росреестра.
Сколько таких знаете? Я по пальцам могу пересчитать. В основном, все бегут в МФЦ за бумагой. А бумагу можно и нафотошопить. Вот и думай, что делать.

Самое интересное в этих выписках не столько правообладатель, а сколько "переход прав собственности на объект" — т.е. кто был правообладателем ранее и на основании чего перешло право собственности. Например, если это ДКП много лет назад, то ладно. А если нарвешься на недавно оформленное наследство — то тут полный ахтунг. Я бы с таким дело не стал иметь.

Alexander, эти запросы стоят 1 рубль за запрос. Буквально рубль, не 1000 рублей. Ты просто не знаешь как запрашивать за рубль. Росреестр этот интерфейс нигде ссылками не светит. Но кто занимался Росреестром ещё до объединения ЕГРП с ГКН, знают про этот интерфейс.

Александр, ФГИС ЕГРН рулит, только вроде не рубль, а два

alena_lanskaya, у меня рубль. Заказывал буквально вчера.

Александр, Ну так поведай и остальной публике, чего растопырку на пальцах держать.

Казалось бы причём тут Лёха )

Gil, В выписке из перс.данных: ФИО собственников. Дата и номер записи о праве все же не персональные данные кмк.
ФИО свои вы в любом магазине и на любом сайте оставляете, чего бояться в таком случае.

Михаил, а толку от этой базы если она со временем будет не актуальна)

Только при предпродажной подготовке.

И кстати отказ раскрыть данные со стороны продавца — повод в отказе от сделки сразу.

Евгений, так Росреестр скорее всего реализует раскрытие чуть ли не просто поставьте галочку в личном кабинете, ну и да на начальном этапе с ФИО она на фиг не нужна, нужна на этапе подпишем договор

Алексей, для галочки надо идти в МФЦ или Госуслуги. А "эта сложна, вот держити выписочку"

Евгений, так росреестра давно хочет реализовать виртуальную комнату сделок, т.е убрать прокладку вида риэлтор

>Если злоумышленники не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с квартирой.

Это не так. Купить закрытые данные из ЕГРН нет никакой проблемы, как и из других государственных систем типа Роспаспорта. Законопроект принят исключительно с целью затруднить общественные расследования, но от них он не спасет, потому что данные будут покупать за взятки.

Алексей, вы рассуждаете с точки зрения аналитика. Я с вами согласен, что при проведении дополнительных манипуляций, OSINT и анализа это возможно, но по закону понятие трактуется по другому. Однозначно имея только ФИО и дату рождения установить конкретное физ лицо невозможно.

Макс, а вот служба взыскания думает по-иному :-). Просто радуюсь, что я не Иванов, и тем более не Иван 🙂

Макс, так и есть, сколько было истории, когда люди с распространенными ФИО попадали под каток приставов.

Gil, "Вы согласны, чтобы я мог брать выписку о состоянии вашего банковского счета с персданными, чтобы убедиться что вы плтежеспособны при покупке квартиры например?"
Выписку по счету в Европе и США для каждой крупной операции запрашивают, но никто не пострадал от этого.

Не помню, чтобы в выписке ЕГРП была дата рождения собственника��. Могли бы сделать как банки — имя+отчество и первая буква фамилии. Уже 50% проблем сняли бы с плеч рядовых граждан

Сколько можно портить жизнь людям? Это ведь просто ФИО. Какие персональные данные могут быть в ФИО? Не думаю что для мошенников узнать ФИО было проблемой. Ради пары десятков вероятных махинаций по стране теперь страдать всем остальным. Когда уже в нашей стране перестанет происходить подобный бред?

Большинство чиновников какие-то конченые.

Вместо того, чтобы квалификацию судей поднять или идиотов-приставов научить работать, они вот этим занимаются. Договора перестали выдавать, МВД информацию о зарегистрированных не выдает и никто ее не выдает, администрации открещиваются и им приходится только через прокуратуру доказывать что есть ФЗ, который их обязывает это делать. Какой-то бардак и никто не может навести порядок в нем. Теперь чтобы квартиру купить намного больше шансов нарваться на мошенников. Договора нет, либо копия не понятно откуда взятая, зарегистрированные лица не известны, могут объявиться завтра "жильцы" и будет полгода выписывать их по суду. А теперь еще не известно кто собственник по выписке. А если собственник мошенник и даст поддельную выписку, а предоставлять доступ к данным откажется. Я вижу тут поле для мошенничества.

А выписка о переходе прав как будет выглядеть?

Это НЕ УДОБНО. От слова, опять все не для людей сделано. Сделки тормозятся, проверить ничего нельзя, собственники не понимают как им егрн заказать. Ощущение, что все наши законы принимаются с единственной целью: расплодить мошенничество. За чем, ЗА ЧЕМ мудрить там, где ВСЕ ХОРОШО РАБОТАЛО.

Будут ли закрыты сведения обо всех заключенных ДДУ по объекту ДУ?
А то сейчас "880 рублей и знаешь всех соседей".

Alexander, ну знаешь и знаешь

Эх, я так квартиры проверяла при выборе своей. А ещё выяснили в семейных делах, что один из родственников свое право на недвижимость не зарегистрировал.

Алексей, Макс, в выписках из ЕГРН нет (!) даты рождения, только ФИО. Мало ли в стране Ивановых Иванов Ивановичей? Так что с точки зрения 152-ФЗ нет в выписке ПД

Алексей, 300 рублей выписка "О переходе прав на объект недвижимости", столько же "О характеристиках". Пакетами из ФГИС ЕГРН дешевле

Gil, Могут запросить при открытии счета, при выдаче ипотеки, кредита, при аренде жилья

Если владелец публичный субъект, то данные о собственнике должны быть открыты, тк это не персональные данные.

Ирина, уже не актуально. С 1 марта правила игры изменились. Если прям очень надо, тогда в случае, если эта фамилия проживает в вашем же доме, официально обратитесь в УК с требованием предоставить реестр собственников для проведения общего собрания собственников. Именно так. В таком случае, у них будет 5 дней на предоставление реестра, иначе административка до 300к. Так что скорее всего предоставят в усечённом виде, но ФИО там точно будут. Так и узнаете.

А я вот работаю с должниками, в управляющей компании. В суд нужны были выписки из егрн для вынесения судебных приказов. Теперь дороже и дольше, липа, что о нас заботятся, для себя всё, народом только прикрываются и отмазка, только всё усложнить. Мой работодатель теперь должен по 150 шт выписок просить у нотариуса. Такой объем исков по неплательщикам, и это минимум. До этого запросы делали через сервис фгис егрн непосредственно через личный кабинет Росреестра, запрос стоил 4 рубля, а теперь 500 рэ минимум 1 шт! Поборы!

Gil, а какие перс.данные там указаны, что тебя так это смущает? Давно на бывших жёнах — это как давно? Инфа точная? Хорошо стелишь.

Работаю с земельными участками, часто приходится обращаться за выписками ЕГРН с ФИО, заказывал выписки без проблем у знакомого, может быть пригодится его) плотно общаюсь с ним, он кадастровый инженер

Кто, кроме собственника, сможет получить выписку из ЕГРН с его персональными данными?

Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ внёс изменения в порядок предоставления сведений из ЕГРН.

Судя по количеству поступающих в региональный ведомственный Контакт-центр звонков, у населения Саратовской области появилось в связи с ним множество вопросов.

Разъяснение Управления Росреестра и филиала ППК «Роскадастр» по Саратовской области на один из наиболее частых: «Кому, кроме самого собственника, могут быть предоставлены его персональные данные в составе выписки из ЕГРН?»:

«Напомним, с 1 марта в выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости в поле «Правообладатель (правообладатели)», по общим правилам, указываются следующие сведения:

· в отношении физического лица — слова: «физическое лицо»;

· в отношении юридического лица — его полное наименование, в отношении российского юридического лица — также ИНН и ОГРН;

· в отношении. органа государственной власти или органа местного самоуправления — его полное наименование.

Однако, законом закреплен перечень лиц, кому в определенных установленных случаях предоставляются персональные данные собственника в составе выписки из ЕГРН. Кроме нотариусов и кадастровых инженеров, в данный перечень входят:

— правообладатели смежного земельного участка(при наличии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков);

— собственники постройки (в отношении правообладателя земельного участка, на котором она расположена при наличии в ЕГРН «привязки» постройки к данному участку) и собственники земельного участка в отношении правообладателя«привязанного» к нему объекта недвижимости;

— арендаторы в отношении других арендаторов (в случае аренды со множественностью лиц на стороне арендатора);

— арендаторы в отношении арендодателя и арендодатели в отношении арендаторов;

— наниматели в отношении наймодателя и наймодатели в отношении нанимателя;

— обладатели сервитута или публичного сервитута в отношении правообладателя объекта недвижимости с таким сервитутом и правообладатели объекта недвижимости с сервитутом в отношении обладателя сервитута.

При подаче запроса перечисленные выше категории заявителей должны, пр необходимости, подтвердить своё право получить в составе выписки из ЕГРН персональные данные собственника, приложив соответствующие документы, например:

— документ о заключении брака (копия свидетельства о браке, выписка из Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния);

— копия документа, подтверждающего право заявителя на земельный участок, являющийся смежным по отношению к земельному участку, сведения о котором запрашиваются (в случае отсутствия в ЕГРН сведений о государственной регистрации права заявителя на этот земельный участок) и пр.».

По информации Межмуниципального отдела по Балаковскому и Духовницкому районам управления Росреестра по Саратовской области

Как проверять недвижимость перед сделкой после «засекречивания» ЕГРН

Вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые закрывают доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Сведения о физлицах-собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаются, но по общему правилу не будут отражены в получаемых выписках.

До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми. Любой мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. В этом увидели угрозу для персональных данных. При этом, согласно пояснительной записке к законопроекту, особое беспокойство законодателей вызывала общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».

Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра. При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней.

Поправки закрывают сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. При этом изменения никак не затрагивают объекты недвижимости, принадлежащие компаниям – информация о таких собственниках остается публичной.

Трудности для всех

Опрошенные «Право.ru» юристы в целом сходятся в одном – нововведения затронут всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, жилищно-коммунальный сектор, а также IT-компании, создающие сервисы для поиска и проверки недвижимости. «Юристам и покупателям будет сложнее получить данные об истинном собственнике объекта, а также проверить, в пользу кого установлены те или иные обременения и ограничения на недвижимость, в связи с необходимостью обращения для заказа выписок к самим правообладателям», – отмечает директор практики недвижимости и строительства Althaus Group Althaus Group Федеральный рейтинг. × Елена Чуканова.

Так, действовавший ранее порядок позволял при покупке недвижимости провести «перекрестную» проверку прав, отмечает советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании × Инна Фирсова. Ведь иногда выписки, полученные покупателями самостоятельно, и выписки, предоставленные продавцом, содержат разные данные. «Перекрнстная проверка» позволяла выявить несоответствие данных в ЕГРН и провести необходимую дополнительную проверку. Теперь это будет невозможно. Таким образом, покупатель будет зависеть от времени предоставления выписок продавцом. Кроме того, остается только один источник информации и исчезает возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН, продолжает юрист.

Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов – им потребуется несколько раз за отдельную плату заказывать выписку, если правообладатель не подал заявление об открытии доступа к персональным данным в ЕГРН. Ведь сведения из выписки актуальны только на дату предоставления, а в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами, момент проверки прав и момент заключения сделки могут быть разнесены во времени, объясняет Чуканова.

Управляющий партнер юрфирмы ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Рынки капиталов группа Страховое право группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Финансовое/Банковское право × Алёна Кучер предупреждает о потенциальных трудностях для компаний и их консультантов. Due diligence в части материальных активов таргетов в M&A сделках будет затруднен, особенно учитывая, что законопроект закроет сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. «Потребовать от каждого из них подать заявление о согласии на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно», – считает эксперт.

Поправки, скорее всего, приведут к удорожанию и замедлению сделок с недвижимостью с физическими лицами, предполагает Кучер.

Как теперь проверять недвижимость?

Чтобы хоть как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр должен запустить специальные QR-коды. Но они решают проблему лишь частично – такой QR-код нужен только для того, чтобы обеспечить проверку достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр, объясняет юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Татьяна Кустова. «Фактически QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации», – считает Фирсова.

Руководителя практики недвижимости и строительства Capital Legal Services Capital Legal Services Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры mid market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Частный капитал Профайл компании × Елена Степанова видит в таких QR-кодах потенциальный простор для мошенников – например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов. Такие же опасения высказывает и Кучер – лишь время покажет, насколько надежно система будет защищена от мошенников.

Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница с подтверждением достоверности выписки находится именно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/.

Выписка из ЕГРН была и остается единственным правоподтверждающим документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), то правоподтверждающим документом будет выступать свидетельство о регистрации права. Поэтому нужно знать – в законе все еще предусмотрены случаи, когда персональные данные будут в выписке и без разрешения владельца.

Татьяна Кустова приводит полный список лиц, которые будут видеть полную информацию о собственнике недвижимости при заказе выписки:

✔ Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя
✔ Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности
✔ Супруг собственника
✔ Лица, являющиеся правообладателями смежного земельного участка
✔ Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке – и наоборот
✔ Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора
✔ Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот
✔ Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут
✔ Залогодержатели
✔ Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону
✔ Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника
✔ Кадастровым инженерам – при проведении кадастровых работ
✔ Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам

Кучер подсказывает, что возможна и выдача правообладателем безотзывной доверенности контрагенту на получение им выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Но у этого способа есть ограничения – он доступен лишь в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры выдать такую доверенность не получится.

Управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Вестсайд Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Частный капитал × Сергей Водолагин уверен, что новых проблем со сделками возникнуть не должно – по его мнению, собственник недвижимости, заинтересованный в ее продаже, скорее всего такое даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом», документально подтвердив покупателю свой правовой титул.

Но если выписки с полными данными получить не удастся, для первичной экспресс-проверки Чуканова советует использовать данные Справочной информации Росреестра. Несмотря на то, что там не указан правообладатель, как минимум есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволит сравнить их с документами на приобретение права и после – с полученной выпиской из ЕРГН.

Фирсова отмечает: любая добросовестная проверка недвижимости должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых эта запись была внесена. «Кроме того, как правило, необходима и проверка предыдущих сделок – по крайней мере, в течение последних трех лет», – считает юрист. Чуканова рекомендует проверять ещё и информацию о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении собственника. Совместно проверка записи в ЕГРН по выписке и проверка истории приобретения актива позволят разумно подтвердить принадлежность имущества, заключает Фирсова.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, Кучер рекомендует использовать в транзакционной документации только максимально безопасные способы расчетов, обеспечивающие передачу покупной цены продавцу только после регистрации титула на покупателя. Таким инструментом могут стать аккредитивы аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета нотариусов. «В договорах также рекомендуется четко и прямо прописывать возврат покупателю любых авансов и задатков в случае отказа в регистрации перехода права собственности», – советует эксперт.