Семь обязательных пунктов в договоре найма жилья
Не снимайте и не сдавайте квартиру без договора. В отношениях собственника и съемщика есть несколько проблемных областей, которые следует прописать как можно подробнее. Какие пункты обязательно нужно включить в договор найма жилья, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.
Договор с риелтором
Сегодня не так сложно найти съемную квартиру без посредников. Агрегаторы вроде Avito.ru или Domofond.ru в этом помогут. В случае если вы все же решите обратиться к услугам риелторов, то стоит внимательно изучить условия договора.
Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора.
Проверка права собственности
При заключении собственно договора найма квартиры необходимо убедиться в том, что свою подпись ставит именно собственник, а не какое-то стороннее лицо (а то и мошенник). Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если владельцев несколько, то необходимо, чтобы все они подтвердили свое согласие с договором найма.
Кроме этого, следует заглянуть в выписку из домовой книги, в которой помимо собственника указаны лица, зарегистрированные на жилой площади. При заключении договора найма необходимо получить разрешение от всех лиц старше 14 лет. Самое надежное — получить нотариальное разрешение.
Условия проживания
Все бытовые вопросы следует обсудить до подписания договора, а самые критичные моменты лучше зафиксировать на бумаге.
Можно ли жить с домашними животными? Разрешено ли курить в помещении? Если ли возможность убрать часть мебели и привезти свою? Допускается ли селить гостей и на какое время? Как будет производиться ремонт и как владелец возместит его стоимость в случае расторжения договора? Как и когда квартиросъемщик будет передавать оплату собственнику?
Даже если ответы на эти вопросы кажутся вам очевидными, лучше все же не только задать их, но и зафиксировать договоренности в соответствующем документе.
Залог и опись имущества
Как правило, в договоре найма указывается, что внесен традиционный гарантийный платеж в размере месячной платы за аренду, который может либо идти в счет последнего месяца проживания, либо использоваться на возмещение ущерба, причиненного жилому помещению.
Идеальным приложением к договору найма будет полный список имущества (мебели и бытовой техники), который находится в квартире (с пометками, какие предметы интерьера являются новыми, а какие — бывшими в употреблении, а также указывается стоимость компенсации в случае нанесения ущерба). Если вы видите дефекты мебели и отделки, следует произвести фотосъемку и внести соответствующие пометки в договор.
Эта процедура поможет сохранить гарантийный платеж, который вам должны вернуть после расторжения договора.
Квартплата
Одним из основных условий договора будет являться размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее перечисления собственнику. Кроме этого, следует отдельно оговорить условия повышения ежемесячной ренты. Например — что индексация возможна раз в год, но не более чем на 10%.
Немаловажным является порядок и размер уплаты коммунальных платежей. Обычно все текущие платежи по счетчикам (за воду, электричество, интернет) берет на себя квартиросъемщик, остальную квартплату — за отопление и содержание общего имущества дома — собственник. Нелишне прописать в договоре, кто оплачивает услуги консьержа.
Сроки
Стандартная практика заключения договора на 11 месяцев является желательной для арендодателя, поскольку исключает обязанности регистрации такого договора в Росреестре. Однако для арендатора, нацеленного на долгосрочную аренду, более выгоден договор с большим сроком действия.
Продление можно оформить как с помощью дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору, так и заключив новый договор найма.
Реквизиты сторон
Договор найма обязательно должен быть подписан и арендодателем, и квартиросъемщиком. Бумаги оформляются в двух экземплярах, и у каждой из сторон должен быть в наличии оригинал. Необходимо указать фамилии и имена всех участников договора, а также паспортные данные.
Лучше приложить к договору копии двух страниц паспорта с именем и регистрацией. Если возникнут конфликты, требующие решения в судебном порядке, такие документы помогут найти ответчика.
Оплата ЖКУ при найме квартиры. Кто за что платит
На рынке аренды и найма квартир за много лет уже сложились свои правила и традиции распределения обязанностей между нанимателем и наймодателем.
Так, одно из правил при найме и аренде квартир включает в себя, помимо собственно оплаты за проживание, обязанность по оплате нанимателем так называемых «плавающих» платежей, а именно: оплату междугородних и международных телефонных переговоров и других платных услуг телефонной связи; интернета; расхода электроэнергии; потребления горячей и холодной воды (при наличии соответствующих приборов учета).
Почему такие платежи называют «плавающими» и почему их оплачивает наниматель? «Плавающими» их называют потому, что они формируются ежемесячно из фактического объема потребления, т.е. они не бывают единого размера и зависят от объема полученных нанимателем услуг. К примеру, если наниматель совершает международные и междугородние звонки, их стоимость будет формироваться в соответствии с затраченным временем и местонахождением вызываемого абонента. И даже при звонках внутри городской телефонной сети, если тариф телефонной связи не безлимитный, количество минут, затраченных при исходящих звонках, будет влиять на выставленный счет. Естественно, в такой ситуации оплачивать телефонные разговоры должен тот, кто их вел. То же самое касается и остальных услуг с «плавающей» оплатой — сколько наниматель использовал воды и электричества, за столько и обязан заплатить.
Наймодатель, как собственник квартиры, в свою очередь своими силами и за свой счет производит оплату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе оплату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взносы на капитальный ремонт, отопление — то есть на него возложены все регулярные платежи.
Таким образом, ежемесячные платежи за жилищно-коммунальные услуги и содержание жилого помещения распределяют между собой наймодатель и наниматель. На наймодателя возлагается оплата расходов за содержание жилого помещения, а на нанимателя — оплата расходов за фактическое пользование жилищно-коммунальными услугами.
Обязанность и порядок оплаты должны быть указаны в договоре найма или аренды квартиры.
Особое внимание необходимо уделить показаниям счетчиков учета приборов горячего и холодного водоснабжения, и электросчетчика: при заключении договора найма или аренды показания счетчиков учета необходимо зафиксировать в акте приема-передачи квартиры, а при окончании срока действия договора найма или в случае его досрочного расторжения, в акте возврата имущества. В дальнейшем это поможет избежать переплат со стороны, как нанимателя, так и наймодателя.
Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире
Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.
Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Содержание общего имущества
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
- Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.
Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:
- Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
- Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
- Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
- Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.
Кто должен платить комиссию при аренде квартиры
Итак, вы решили снять или сдать квартиру. Кто должен оплачивать услуги риелтора? Разберемся, в каких случаях платит квартирант, а в каких — собственник недвижимости. А также узнаем, каков размер комиссии и можно ли вовсе обойтись без нее.
Что значит комиссия при съеме квартиры
Если вы решили снять квартиру, то при заселении, скорее всего, вам придется расстаться с суммой, равной двух- или трехкратной стоимости аренды.
Кроме оплаты первого месяца проживания, хозяева просят депозит, который вернут при выезде, — это гарантия того, что жильцы не оставят после себя разгром и поломанную мебель. А если и оставят, то деньги компенсируют их стоимость.
Еще такую же сумму нужно отдать риелтору. Или не нужно?
Итак, комиссия при аренде квартиры — это плата за труды посредника, который свел квартиранта и владельца недвижимости.
Хозяева квартиры часто не желают тратить усилия, время и деньги на поиск потенциальных клиентов, показ жилья, переговоры с потенциальными жильцами — все эти хлопоты они делегируют агенту.
Как правило, риелтор берет на себя размещение объявления о квартире на сайтах объявлений, их продвижение, показ объекта заинтересовавшимся потенциальным арендаторам, а также оформление договора аренды.
Как составить договор аренды квартиры
Часто квартиранты стараются всеми силами избежать общения с риелторами и рассматривают объявления от собственников. Они хотят избежать лишних затрат, а услуги риелтора большинству арендаторов кажутся лишними. Об исключениях мы поговорим ниже.
Сколько платить
Обычный размер комиссии риелтору — от 50 до 100% месячной платы за аренду. От чего зависит сумма, которую придется отдать посреднику?
- Для крепких «середнячков» — квартир в приемлемом состоянии в хорошем месте по цене, соответствующей рынку, — чаще всего комиссия составляет половину от размера месячной оплаты.
- В эконом-сегменте комиссия почти наверняка будет равна стоимости аренды на месяц. Чем дешевле жилье, тем выше комиссия: риелторы предпочитают работать с объектами, на которых можно заработать больше.
- Также 100% от оплаты стоит работа посредника в сегменте дорогой недвижимости. Такие объекты требуют от риелтора большей тщательности в подборе и знания множества нюансов, ведь на кону большие деньги. Поэтому услуги специалистов, работающих в этом секторе, дороже средних по рынку.
Если вместо того, чтобы каждый месяц отдавать деньги владельцу квартиры, вы хотите платить за свое собственное жилье, скорее всего, без ипотеки вам не обойтись.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Камень, ножницы, бумага: кто платит
Кто же оплачивает услуги риелтора — квартирант или арендодатель? Посмотрим на самые распространенные ситуации.
Платит квартирант
Так происходит в большинстве ситуаций. Рынок недвижимости в крупных российских городах в основном представляет собой рынок продавца, то есть правила задают владельцы жилья. Очевидно, что они желают минимизировать свои расходы и делают это при любой возможности.
Можно сказать, что обычное правило рыночных отношений — кто нанимает, тот и платит — в данном случае не работает.
Если все, что мешает вам снять квартиру, которая по-настоящему нравится, — это недостаток денег, Совкомбанк готов прийти на помощь.
Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика, а деньги мы зачислим на карту и доставим курьером.
Платит владелец недвижимости
В сфере элитной и дорогой недвижимости комиссию может оплачивать собственник. В отличие от среднего, премиум-сегмент в основном — это рынок арендатора. Подбор квартиранта может потребовать много усилий со стороны посредника.
Также оплату услуг риелтора может взять на себя владелец, если ему нужно срочно сдать квартиру. Отсутствие комиссии — серьезное конкурентное преимущество объекта, и найти арендатора будет в разы проще.
Мнение эксперта
Мария Румянцева
Размер комиссии риелтору зависит от многих факторов. Пожалуй, основные — это регион, спрос на арендуемое жилье, уровень квартиры. Традиционно комиссию риелтору платил арендатор, сумма зависела от арендной платы. Причем расходы на комиссию он нес независимо от того, был ли у арендатора свой риелтор.
Если риелтора не было, то квартирант оплачивал услуги агента собственника. Если же риелтор был у каждой стороны сделки, то по традиции агент, получающий комиссию, делился со своим коллегой в формате «50 на 50».
Иногда арендаторы, самостоятельно нашедшие квартиру, шли на хитрость. На сделке в качестве риелтора со стороны квартиранта появлялся знакомый. Он получал «свою» половину комиссии, чтобы затем вернуть ее другу-арендатору.
Сейчас ситуация меняется. Правилом становится следующая схема: услуги риелтора оплачивает тот, кто заказывает услугу. При этом сумма может составлять от 30% до 100% арендной платы в зависимости от ее размера, качества и востребованности жилья. При этом риелтор со стороны собственника уже в объявлении может заявить о готовности разделить свою комиссию с агентом квартиранта.
В некоторых случаях риелтор, представляющий владельца квартиры, готов отдать до 70% своей комиссии, если он не хочет терять постоянного клиента или квартира долго не может найти своего арендатора .
Комиссия и залог — не одно и то же
Не стоит путать комиссию и залог. Комиссию арендатор оплачивает агенту, а залог — собственнику. Это страховка хозяина жилья — на случай, если квартиранты испортят имущество или решат съехать без предупреждения, не оплатив последний месяц проживания.
Если владелец и жильцы расстаются по-хорошему, мебель цела, другое имущество тоже, то залог возвращают арендатору.
Все детали по обращению с залогом (депозитом) лучше зафиксировать в договоре аренды — это поможет избежать конфликтов при расставании.