Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Эксперты Роскачества рассказали об отличиях в кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной и как они рассчитываются, рассказали эксперты «Роскачества».

Содержание

1. Кадастровая и рыночная стоимость квартиры
2. Особенности расчета рыночной стоимости
3. Кадастровая стоимость:
4. Особенности кадастровой стоимости
5. Как проводится оценка кадастровой стоимости
6. На что влияет кадастровая стоимость
7. Как оспорить кадастровую стоимость
8. В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость недвижимости — это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки — в договоре о купле-продаже.

Рыночную стоимость определяет продавец, самостоятельно или с помощью риелтора. Иногда определением рыночной стоимости занимается оценщик — например, для банка.

Особенности расчета рыночной стоимости

На величину рыночной стоимости влияет множество факторов. Среди них:

1. Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
2. Существенные. Они касаются квартиры и дома. Это площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и т. д.
3. Второстепенные. Это может быть вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.

На первый план для разных покупателей выходят разные критерии, поскольку для них могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.

Рыночную стоимость недвижимости указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.

Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья.

Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона.

Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам информацию о размере кадастровой стоимости на данный момент.

Как проводится оценка кадастровой стоимости

Процедура оценки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:

1. Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
2. Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
3. Подготовка отчета.
4. Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
5. Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
6. Утверждение результатов проверки.

Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.

На что влияет кадастровая стоимость

Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.

1. Налог на имущество. Он рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
2. Земельный налог. Он составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно оплачивать каждый год.
3. Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог в 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.

Как оспорить кадастровую стоимость

В редких ситуациях рыночная стоимость может быть ниже кадастровой. Например, при срочной продаже недвижимости, при резком оттоке населения из населенного пункта, где располагается недвижимость, при ошибке в документах.

Поскольку от кадастровой стоимости зависит размер налога, можно оспорить кадастровую стоимость.

Для этого нужно:

• обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость недвижимости и дадут рекомендации к изменению кадастровой стоимости в регионе.
• обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд для оспаривания стоимости, если была совершена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.

В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для нее важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.

Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна — все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.

Обе стоимости могут со временем меняться. Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в несколько лет.

Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых веток метро, транспортных развязок, торговых центров тоже может увеличить стоимость жилья.

«Главное отличие кадастровой стоимости от рыночной в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется государством, а рыночную определяет сам собственник объекта недвижимости, и она может быть любой, — говорит эксперт по недвижимости Центра финансовой экспертизы Роскачества Ирина Тимонина. — Если собственник затрудняется сам ее определить, он может обратиться к специалистам. Это могут быть профессиональные оценочные компании с лицензией либо риелторы. Рыночную стоимость (например при продаже объекта) можно изменить в любое время при желании продавца. Кадастровую стоимость устанавливает государство, и изменить ее возможно, но не так просто. Узнать ее можно, посмотрев информацию на сайте Росреестра или заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) через портал госуслуг либо обратившись в МФЦ. Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена (а от нее зависит размер налога на недвижимость), то он может обратиться с заявлением в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд».

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости квартиры

Как получается, что квартира одна, а цены у нее две? Разбираемся в тонкостях и отличиях кадастровой стоимости недвижимости от рыночной.

Определимся с понятиями

Чтобы разобраться с различиями двух понятий, для начала определимся с их значениями.

Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство.

Рыночная стоимость (РС) — это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик.

Они могут совпадать, но чаще всего отличаются друг от друга. Причем кадастровая стоимость необязательно ниже рыночной, бывает и обратная ситуация.

Обе цены — переменные величины. Как рыночная формируется в зависимости от многих факторов, так и кадастровую постоянно пересматривают.

В чем разница

Наглядно разобраться в разнице между двумя величинами поможет понимание механизма оценки. Разберемся, из чего формируются обе стоимости.

Как происходит оценка КС

Кадастровую стоимость квартиры переопределяют раз в три-пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — раз в два года.

Для оценки государственные органы используют три показателя:

• расположение;
• размер;
• возраст.

Оценщики не смотрят на вид из окна, наличие рядом поликлиники, высоту потолков и состояние ремонта в квартире. Их волнуют только площадь объекта недвижимости; степень износа жилья (не конкретной квартиры, а именно дома, где она находится) и статус района, где этот дом расположен.

Осуществить мечту о покупке собственного жилья поможет ипотека. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования, среди которых каждый сможет найти подходящую для себя программу.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как происходит оценка РС

Иначе оценивают рыночную стоимость. Ко всем перечисленным выше показателям прибавляются такие критерии, как:

• наличие или отсутствие в квартире ремонта;
• хороший или плохой вид из окна;
• расположение дома относительно сторон света;
• удаленность от остановок общественного транспорта;
• наличие поблизости парковки, школ и детских садов.

Этот список можно продолжать долго: в разный период времени параметры оценки могут меняться — все зависит от ситуации на рынке.

Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

Теперь, когда мы знаем, из чего складываются обе величины, становится понятней, почему кадастровая цена зачастую ниже рыночной.

Приведем наглядный пример.

Квартира Миши находится на седьмом этаже девятиэтажки — из окон открывается потрясающий вид на парк. Недавно молодой человек сделал современный ремонт, купил новую мебель и технику.

Коля живет по соседству — в квартире на первом этаже с окнами на темный двор. Юноша унаследовал квартиру от бабушки и еще не успел привести ее в порядок. Дел предстоит немало: надо заменить проводку, отремонтировать потолок после протечки сверху, установить новую сантехнику.

Коля не торопится с ремонтом, потому что подумывает продать квартиру. Ему не нравится, что рядом с окном его кухни находится дверь в мусороприемную камеру их подъезда.

Один дом, две одинаковые по площади, но разные по состоянию квартиры, кадастровая стоимость которых будет примерно одинаковой.

А вот рыночная будет существенно отличаться — Михаил может продать квартиру в разы дороже, чем Николай. Так кадастровая стоимость его недвижимости будет ниже рыночной.

Но бывают исключения, когда обе цены совпадают или кадастровая превышает рыночную. На примере Николая это выглядит так: его квартира не может конкурировать с Мишиной, поэтому ему придется занижать рыночную стоимость, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.

Что такое кадастровая стоимость

Зачем две цены

Главное функциональное назначение РС в том, чтобы совершать сделки купли-продажи. Именно эту цену мы видим в объявлениях о продаже жилья, на эту сумму начисляются проценты по ипотеке, по ней определяется стоимость страховки.

Страхование — надежный способ сберечь нервы и снизить тревогу за сохранность имущества. Оформите страховку в Совкомбанке и получите в партнеры надежный банк, который разделит с вами риски при любых жизненных обстоятельствах.

Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с «Совкомбанк Страхование».

Также РС важна для оценки имущества при конфискации и во время процедуры банкротства.

КС нужна для расчета налогов и госпошлин:

• налог на недвижимость;
• земельный налог;
• налог с продажи недвижимости;
• налог на недвижимость, приобретенную по договору дарения;
• госпошлина при оформлении сделок с недвижимостью у нотариуса (в том числе получения наследства);
• госпошлина по имущественным искам.

Подытожим. РС и КС — независимые понятия и не влияют на ценообразование друг друга. Чтобы наглядно продемонстрировать их отличия, мы составили небольшую таблицу.

Кадастровая стоимость

Рыночная стоимость

Определяет и регулирует государство

Формируется в зависимости от спроса на рынке

Оценка происходит в массовом порядке, а не на конкретный объект недвижимости

Оценивается конкретный объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок

Критерии оценки четко определены

Критерии оценки меняются в зависимости от ситуации на рынке

Все мы платим налоги, в том числе на недвижимость, поэтому необходимо понимать, как они формируются. Надеемся, теперь вы лучше видите различия между этими понятиями!

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.