Что значит отчуждение доли в квартире

Как правильно сделать отчуждение доли в квартире

Право собственности на часть объекта предусматривает возможность распоряжения ею через отчуждение доли в квартире. Собственник сам определяет способы оформления в рамках безвозмездной или возмездной сделки, а в исключительных случаях существует риск принудительного отчуждения недвижимости на установленных законодательством основаниях. На выбор варианта оформления могут влиять правовые особенности сделки дарения, мены, продажи, а также налоговые последствия и итоговые расходы сторон.

Что такое сделка отчуждения доли в квартире?

Право передачи долей другим лицам доступно как собственнику единого объекта, так и владельцу части жилплощади или доли. Разница между действиями совладельца и полноправного собственника заключается в необходимости согласования, если хозяину принадлежит только часть квартиры.

Стать обладателем доли можно в результате:

• приватизации;
• выделения долей по материнскому капиталу;
• наследования несколькими претендентами;
• мены;
• дарения;
• раздела.

После образования долей в правоподтверждающих документах (выписки ЕГРН, свидетельства Росреестра) их отражают как ½ или 1/5 и т.д.

Отчуждение доли в квартире – это прекращение права с его переходом к другому собственнику. Статьей 235 ГК РФ определены следующие основания для прекращения права собственности на долю:

1. Отказ собственника по его личной инициативе.
2. Гибель имущества или его уничтожение третьими лицами.
3. Утрата недвижимости в иных ситуациях.

Отчуждение доли означает, что часть имущества, выраженная дробью, передается другому собственнику. Поскольку доля в квартире редко оказывается выделенной в виде обособленной комнаты, содольщикам необходимо определить порядок пользования общим внутриквартирным имуществом в рамках соблюдения требований ст. 246 ГК РФ, предписывающей учитывать интересы других жильцов.

Пошаговое описание сделки отчуждения доли

За некоторыми исключениями, алгоритм оформления отчуждения доли можно представить в виде общих этапов от согласования условий до регистрации перехода права собственности.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников

Доля – часть единого объекта имущества. Распоряжение этой частью предполагает необходимость согласования с другими совладельцами. Согласно ст. 250 ГК РФ, собственник, инициирующий отчуждение, обязан вначале предложить свою часть другим совладельцам.

Факт предложения преимущественного выкупа подтверждается в виде отправки письменного уведомления с указанием условий будущей возмездной сделки. Не требуется уведомлять и согласовывать только сделки с безвозмездным переходом имущественных прав новому владельцу. Через месяц после вручения уведомлений содольщикам у инициатора отчуждения появляется право на переоформление доли на другое лицо.

Шаг 2. Составление договора

Если найден новый владелец доли и оговорены условий передачи, необходимо зафиксировать устные намерения в письменном виде.

В большинстве случаев для оформления привлекают нотариуса или юриста. Профессиональная юридическая поддержка обеспечить полное соблюдение законодательных норм, исключая угрозу оспаривания договора в суде.

Если принято решение самостоятельно составить договор, для облегчения задачи используют образец документа для конкретной разновидности сделки – дарственной, купчей, договора мены и т.д.

Шаг 3. Подготовка документации

Если составлен договор и определены условия передачи, перед заключением сделки следует проверить, все ли документы в порядке.

Документ к сделке отчуждения	Для чего требуется
Паспорт, свидетельство о рождении.	Для удостоверения личности участников сделки.
Выписка ЕГРН, свидетельство о рождении.	Для подтверждения права распоряжаться имуществом.
Техпаспорт БТИ с планом.	Для сверки соответствия плана с реальной планировкой и проверки технических параметров.
Справка о зарегистрированных жильцах, отсутствия задолженности по налогам, ЖКХ.	Для проверки безопасности сделки.

Помимо стандартного перечня документации могут потребоваться дополнительно разрешение опеки (если долей владеет несовершеннолетний), нотариальное согласие супруга (если собственность совместная).

Шаг 4. Визит к нотариусу

Когда все документы подготовлены, стороны назначают дату и место заключения сделки. Необходимость в нотариальном заверении определяется в зависимости от того, оформляется отчуждение одной доли или всех долей одновременно.

Нотариус не требуется для сделок отчуждения, если выполнены следующие условия:

• отчуждается долевое имущество;
• все доли отчуждаются в рамках единого договора.

Во всех остальных случаях нотариальное заверение считается обязательным.

Шаг 5. Регистрация права собственности

Подача документов на перерегистрацию доли в Росреестр происходит:

• через МФЦ;
• через отделение Росреестра;
• в нотариальной конторе, если договор требует заверения у нотариуса.

При самостоятельном обращении в Росреестр необходимо оплатить регистрационную пошлину в размере 2000 рублей. Готовая выписка ЕГРН выдается новому собственнику в течение 5-7 дней с момента сдачи документации.

Варианты сделок отчуждения

Сделки отчуждения бывают возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, получают ли собственники вознаграждение или имущество передают без всяких встречных условий.

Отчуждение могут проводить по инициативе собственника, либо в принудительном порядке, когда согласия владельца уже не требуется. Согласно действующему законодательству, лишить собственника жилья против его воли можно только в судебном порядке, на основании вступившего в силу решения суда. Наиболее частыми добровольными сделками является продажа, дарение, мена.

Продажа жилья

Чаще всего недвижимость продают и покупают, меняя регион проживания, увеличивая жилплощадь. Этот вариант оформления считается самым простым способом смены жилья на новое, когда найти альтернативу для обмена невозможен.

Продажа доли предполагает обязательное согласование с остальными владельцами, которые могут воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавец обязан направить в адрес каждого хозяина доли уведомление о намерении продать имущество с предложением выкупить его по указанной цене. Уведомлять совладельцев о намерении продать долю не нужно только в случае, если покупателем выступает один из них.

При продаже доли постороннему лицу после вручения уведомлений должен пройти минимум 1 месяц до составления и подписания договора купли-продажи.

Выбирая вариант отчуждения через продажу, следует помнить о необходимости уплаты налога с дохода. Если при продаже собственник получает сумму больше, чем было заплачено при покупке, налоговая инспекция вправе взыскать налог с продаж, равный 13% от суммы полученного дохода. Чтобы не платить довольно крупную сумму, с момента приобретения имущества должно пройти не менее 3-5 лет.

Дарение

Процесс оформления безвозмездных сделок не требует дополнительного согласования с остальными собственниками. Достаточно составить дарственную и перерегистрировать имущество на нового получателя. Однако этот вариант передачи недвижимости можно рекомендовать только в пользу другого родственника, с которым установлено близкое родство:

• супруги;
• родители;
• дети, включая приемных;
• усыновители;
• родители родителей;
• братья, сестры.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, при отчуждении доли по договору дарения между родственниками с близким родством налог с дарения не начислят.

Пытаясь обойти требование законодательства по приоритетному праву выкупа, некоторые риэлторы предлагают подменить стандартный договор купли-продажи дарственной. Делать это не рекомендуется в силу ряда обстоятельств:

1. В случае срыва сделки, оспаривания ее в суде даритель вернет свое жилье, однако покупатель не получит денег.
2. Полученное в качестве дара жилье расценивается как доход налогоплательщика, что требует уплаты налога.
3. Если квартира получена в дар близким родственником, налог с дохода платить не придется, однако при последующей продаже в течение ближайших 5 лет собственник столкнется с проблемой взимания налога с продажи.

Соглашаясь на подмену купли-продажи безвозмездной сделкой, участники нарушают законодательство, что повлечет негативные последствия со стороны системы правосудия.

Если доля отчуждается в порядке обмена на другое имущество, заключают договор мены. Основное отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в том, что главным вознаграждением за переданную долю выступает иное жилье или другое имущество. В случае неравноценной мены необходимо урегулировать вопрос получения доплаты.

Мена – такая же возмездная сделка, как и купля-продажи. При обмене должно быть соблюдено требование уведомить остальных собственников о планируемом обмене.

Для оформления стороны являются в нотариальную контору с подготовленным пакетом документации. Договор мены составляют самостоятельно, либо привлекают на помощь квалифицированного юриста.

Основания для принудительного отчуждения

В ряде случаев воля собственника не влияет на проводимую процедуру отчуждения, поскольку основанием для лишения недвижимости становится решение суда.

Для принудительного лишения собственника доли в квартире должны быть веские причины.

Основание	Норма Гражданского Кодекса
Принудительное взыскание при наличии непогашенных обязательств	Ст. 237
Имущество по закону не принадлежит ответчику	Ст. 238
Изъятие в связи с ненадлежащим использованием	Ст. 239
Конфискация	Ст. 243

При отчуждении в пользу государства имущества физического лица (национализации) должны выплатить денежную компенсацию равную стоимости отчуждаемого объекта, и понесенных в связи с этим убытков, согласно ст. 306 ГК РФ.

Коммунальные долги

При просрочке обязательных платежей по ЖКХ заинтересованные организации вправе обратиться в суд для организации принудительного взыскания. Если собственных средств не хватает, в отношении должника организуют процедуру изъятия имущества с последующей продажей в счет уплаты долга.

Лишить жилья собственника можно только в крайних ситуациях, когда нет иного варианта взыскать долг. При этом, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Сумма долга достигла критического размера сопоставимого со стоимостью имущества.
2. У должника нет дохода, с которого можно было бы взыскать задолженность.
3. Есть иная недвижимость, где мог бы проживать должник.
4. Срок просрочки составляет не менее 3 месяцев.

Отчуждение по решению суда за коммунальные платежи – процесс длительный. Вначале необходимо дождаться решения суда о взыскании долга, а затем дождаться вступления в силу другого судебного постановления, предусматривающего возможности принудительной продажи доли. Согласно установленной законом норме, долю должника предложат выкупить совладельцам квартиры.

Кредитные просрочки

Взыскать долг с недвижимости должника может любой банк, однако наиболее частым случаем обращения в суд является просрочка по ипотеке или кредиту с залоговым обеспечением.

На правах залогодержателя кредитор вправе требовать продажи доли с целью возврата долга. Если вырученная сумма окажется больше, остаток вернут должнику.

Долг по кредиту взыскивают с имущества, если:

• размер взыскания превысил 5% от кадастровой стоимости доли;
• просрочены платежи от 3 месяцев и более;
• просрочки возникают, как минимум трижды в году.

Если долг ипотечный, долю заберут, даже если она окажется единственной жилплощадью жильца и его семьи.

Ответы на частые вопросы

Когда нужна помощь юриста

Каждая сделка отчуждения предусматривает свои особенности оформления и нормы законодательства, регулирующие действия по передаче имущества новому владельцу. Чтобы правильно оформить документы и перерегистрировать задолженность надлежащим образом, рекомендуется привлечь опытного юриста, имеющему практику в жилищном праве.

Юрист поможет правильно подготовить документацию и урегулирует спорные моменты с другими участниками сделки в полном соответствии с буквой закона. В случае принудительного взыскания задолженности помощь юриста окажется незаменимой в урегулировании вопросов по ликвидации долга без отчуждения жилья.

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Как сделать отчуждение доли в квартире

Право собственности на часть объекта предусматривает возможность распоряжения ею через отчуждение доли в квартире. Собственник сам определяет способы оформления в рамках безвозмездной или возмездной сделки, а в исключительных случаях существует риск принудительного отчуждения недвижимости на установленных законодательством основаниях. На выбор варианта оформления могут влиять правовые особенности сделки дарения, мены, продажи, а также налоговые последствия и итоговые расходы сторон.

Что такое сделка отчуждения доли в квартире?

ТОЛЬКО СЕГОДНЯ — Задайте вопрос юристу бесплатно!

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Право передачи долей другим лицам доступно как собственнику единого объекта, так и владельцу части жилплощади или доли. Разница между действиями совладельца и полноправного собственника заключается в необходимости согласования, если хозяину принадлежит только часть квартиры.

Стать обладателем доли можно в результате:

• приватизации;
• выделения долей по материнскому капиталу;
• наследования несколькими претендентами;
• мены;
• дарения;
• раздела.

После образования долей в правоподтверждающих документах (выписки ЕГРН, свидетельства Росреестра) их отражают как ½ или 1/5 и т.д.

Отчуждение доли в квартире – это прекращение права с его переходом к другому собственнику. Статьей 235 ГК РФ определены следующие основания для прекращения права собственности на долю:

1. Отказ собственника по его личной инициативе.
2. Гибель имущества или его уничтожение третьими лицами.
3. Утрата недвижимости в иных ситуациях.

Отчуждение доли означает, что часть имущества, выраженная дробью, передается другому собственнику.Поскольку доля в квартире редко оказывается выделенной в виде обособленной комнаты, содольщикам необходимо определить порядок пользования общим внутриквартирным имуществом в рамках соблюдения требований ст. 246 ГК РФ, предписывающей учитывать интересы других жильцов.

Пошаговое описание сделки отчуждения доли

За некоторыми исключениями, алгоритм оформления отчуждения доли можно представить в виде общих этапов от согласования условий до регистрации перехода права собственности.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников

Доля – часть единого объекта имущества. Распоряжение этой частью предполагает необходимость согласования с другими совладельцами. Согласно ст.

250 ГК РФ, собственник, инициирующий отчуждение, обязан вначале предложить свою часть другим совладельцам.

Факт предложения преимущественного выкупа подтверждается в виде отправки письменного уведомления с указанием условий будущей возмездной сделки. Не требуется уведомлять и согласовывать только сделки с безвозмездным переходом имущественных прав новому владельцу. Через месяц после вручения уведомлений содольщикам у инициатора отчуждения появляется право на переоформление доли на другое лицо.

Шаг 2. Составление договора

Если найден новый владелец доли и оговорены условий передачи, необходимо зафиксировать устные намерения в письменном виде.

В большинстве случаев для оформления привлекают нотариуса или юриста. Профессиональная юридическая поддержка обеспечить полное соблюдение законодательных норм, исключая угрозу оспаривания договора в суде.

Если принято решение самостоятельно составить договор, для облегчения задачи используют образец документа для конкретной разновидности сделки – дарственной, купчей, договора мены и т.д.

Шаг 3. Подготовка документации

Если составлен договор и определены условия передачи, перед заключением сделки следует проверить, все ли документы в порядке.

Документ к сделке отчуждения	Для чего требуется
Паспорт, свидетельство о рождении.	Для удостоверения личности участников сделки.
Выписка ЕГРН, свидетельство о рождении.	Для подтверждения права распоряжаться имуществом.
Техпаспорт БТИ с планом.	Для сверки соответствия плана с реальной планировкой и проверки технических параметров.
Справка о зарегистрированных жильцах, отсутствия задолженности по налогам, ЖКХ.	Для проверки безопасности сделки.

Помимо стандартного перечня документации могут потребоваться дополнительно разрешение опеки (если долей владеет несовершеннолетний), нотариальное согласие супруга (если собственность совместная).

Шаг 4. Визит к нотариусу

Когда все документы подготовлены, стороны назначают дату и место заключения сделки. Необходимость в нотариальном заверении определяется в зависимости от того, оформляется отчуждение одной доли или всех долей одновременно.

Нотариус не требуется для сделок отчуждения, если выполнены следующие условия:

• отчуждается долевое имущество;
• все доли отчуждаются в рамках единого договора.

Во всех остальных случаях нотариальное заверение считается обязательным.

Шаг 5. Регистрация права собственности

Подача документов на перерегистрацию доли в Росреестр происходит:

• через МФЦ;
• через отделение Росреестра;
• в нотариальной конторе, если договор требует заверения у нотариуса.

При самостоятельном обращении в Росреестр необходимо оплатить регистрационную пошлину в размере 2000 рублей. Готовая выписка ЕГРН выдается новому собственнику в течение 5-7 дней с момента сдачи документации.

Варианты сделок отчуждения

Сделки отчуждения бывают возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, получают ли собственники вознаграждение или имущество передают без всяких встречных условий.

Отчуждение могут проводить по инициативе собственника, либо в принудительном порядке, когда согласия владельца уже не требуется. Согласно действующему законодательству, лишить собственника жилья против его воли можно только в судебном порядке, на основании вступившего в силу решения суда. Наиболее частыми добровольными сделками является продажа, дарение, мена.

Продажа жилья

Чаще всего недвижимость продают и покупают, меняя регион проживания, увеличивая жилплощадь. Этот вариант оформления считается самым простым способом смены жилья на новое, когда найти альтернативу для обмена невозможен.

Продажа доли предполагает обязательное согласование с остальными владельцами, которые могут воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавец обязан направить в адрес каждого хозяина доли уведомление о намерении продать имущество с предложением выкупить его по указанной цене. Уведомлять совладельцев о намерении продать долю не нужно только в случае, если покупателем выступает один из них.

При продаже доли постороннему лицу после вручения уведомлений должен пройти минимум 1 месяц до составления и подписания договора купли-продажи.

Выбирая вариант отчуждения через продажу, следует помнить о необходимости уплаты налога с дохода. Если при продаже собственник получает сумму больше, чем было заплачено при покупке, налоговая инспекция вправе взыскать налог с продаж, равный 13% от суммы полученного дохода. Чтобы не платить довольно крупную сумму, с момента приобретения имущества должно пройти не менее 3-5 лет.

Дарение

Процесс оформления безвозмездных сделок не требует дополнительного согласования с остальными собственниками. Достаточно составить дарственную и перерегистрировать имущество на нового получателя. Однако этот вариант передачи недвижимости можно рекомендовать только в пользу другого родственника, с которым установлено близкое родство:

• супруги;
• родители;
• дети, включая приемных;
• усыновители;
• родители родителей;
• братья, сестры.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, при отчуждении доли по договору дарения между родственниками с близким родством налог с дарения не начислят.

Пытаясь обойти требование законодательства по приоритетному праву выкупа, некоторые риэлторы предлагают подменить стандартный договор купли-продажи дарственной. Делать это не рекомендуется в силу ряда обстоятельств:

1. В случае срыва сделки, оспаривания ее в суде даритель вернет свое жилье, однако покупатель не получит денег.
2. Полученное в качестве дара жилье расценивается как доход налогоплательщика, что требует уплаты налога.
3. Если квартира получена в дар близким родственником, налог с дохода платить не придется, однако при последующей продаже в течение ближайших 5 лет собственник столкнется с проблемой взимания налога с продажи.

Соглашаясь на подмену купли-продажи безвозмездной сделкой, участники нарушают законодательство, что повлечет негативные последствия со стороны системы правосудия.

Если доля отчуждается в порядке обмена на другое имущество, заключают договор мены. Основное отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в том, что главным вознаграждением за переданную долю выступает иное жилье или другое имущество. В случае неравноценной мены необходимо урегулировать вопрос получения доплаты.

Мена – такая же возмездная сделка, как и купля-продажи. При обмене должно быть соблюдено требование уведомить остальных собственников о планируемом обмене.

Для оформления стороны являются в нотариальную контору с подготовленным пакетом документации. Договор мены составляют самостоятельно, либо привлекают на помощь квалифицированного юриста.

Основания для принудительного отчуждения

В ряде случаев воля собственника не влияет на проводимую процедуру отчуждения, поскольку основанием для лишения недвижимости становится решение суда.

Для принудительного лишения собственника доли в квартире должны быть веские причины.

Основание	Норма Гражданского Кодекса
Принудительное взыскание при наличии непогашенных обязательств	Ст. 237
Имущество по закону не принадлежит ответчику	Ст. 238
Изъятие в связи с ненадлежащим использованием	Ст. 239
Конфискация	Ст. 243

При отчуждении в пользу государства имущества физического лица (национализации) должны выплатить денежную компенсацию равную стоимости отчуждаемого объекта, и понесенных в связи с этим убытков, согласно ст. 306 ГК РФ.

Коммунальные долги

При просрочке обязательных платежей по ЖКХ заинтересованные организации вправе обратиться в суд для организации принудительного взыскания. Если собственных средств не хватает, в отношении должника организуют процедуру изъятия имущества с последующей продажей в счет уплаты долга.

Лишить жилья собственника можно только в крайних ситуациях, когда нет иного варианта взыскать долг. При этом, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Сумма долга достигла критического размера сопоставимого со стоимостью имущества.
2. У должника нет дохода, с которого можно было бы взыскать задолженность.
3. Есть иная недвижимость, где мог бы проживать должник.
4. Срок просрочки составляет не менее 3 месяцев.

Отчуждение по решению суда за коммунальные платежи – процесс длительный. Вначале необходимо дождаться решения суда о взыскании долга, а затем дождаться вступления в силу другого судебного постановления, предусматривающего возможности принудительной продажи доли. Согласно установленной законом норме, долю должника предложат выкупить совладельцам квартиры.

Кредитные просрочки

Взыскать долг с недвижимости должника может любой банк, однако наиболее частым случаем обращения в суд является просрочка по ипотеке или кредиту с залоговым обеспечением.

На правах залогодержателя кредитор вправе требовать продажи доли с целью возврата долга. Если вырученная сумма окажется больше, остаток вернут должнику.

Долг по кредиту взыскивают с имущества, если:

• размер взыскания превысил 5% от кадастровой стоимости доли;
• просрочены платежи от 3 месяцев и более;
• просрочки возникают, как минимум трижды в году.

Если долг ипотечный, долю заберут, даже если она окажется единственной жилплощадью жильца и его семьи.

Ответы на частые вопросы

Как продать долю в квартире, если второй собственник против?

Запретить продажу доли другие собственники не смогут. Закон разрешает им выкупить долю в той же квартире в приоритетном порядке. Если в течение месяца никто не изъявит желание купить часть квартиры, продавец сможет продать ее любому желающему.

Сколько действует отказ от преимущественного права покупки доли?

Законом установлен 30-дневный срок действия отказа. По истечении этого времени следует обратиться к нотариусу и получить свидетельство о соблюдении преимущественного права. Поскольку рыночная цена недвижимости постоянно меняется, подписанный отказ действует до тех пор, пока стоимость отвечает запросам продавца.

Можно ли оформить дарственную на долю в пользу другого родственника без нотариуса?
Нет. В целях безопасности сделки, при дарении доли следует обратиться в нотариальную контору

На каких условиях отчуждается доля несовершеннолетнего?

Чтобы сделка отчуждения состоялась, необходимо разрешение отдела опеки при администрации. Этот орган заботится о соблюдении прав несовершеннолетних, поэтому согласие от него получают только при предъявлении документов, доказывающих наделение подопечного равноценной или улучшенной жилплощадью, либо открытие счета с суммой, равной стоимости доли. Деньги будут храниться на счету вплоть до совершеннолетия ребенка.

Когда нужна помощь юриста

Каждая сделка отчуждения предусматривает свои особенности оформления и нормы законодательства, регулирующие действия по передаче имущества новому владельцу. Чтобы правильно оформить документы и перерегистрировать задолженность надлежащим образом, рекомендуется привлечь опытного юриста, имеющему практику в жилищном праве.

Юрист поможет правильно подготовить документацию и урегулирует спорные моменты с другими участниками сделки в полном соответствии с буквой закона. В случае принудительного взыскания задолженности помощь юриста окажется незаменимой в урегулировании вопросов по ликвидации долга без отчуждения жилья.

Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь.

Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки
2. Покупка доли в квартире на материнский капитал: особенности сделки
3. Как продать приватизированную квартиру: особенности сделки
4. Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Продажа доли в приватизированной квартире

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов.

В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами.Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади.

Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения.

Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам.Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество.

При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает.

Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

• Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
• Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

• Представитель органов опеки;
• Прокуратура;
• Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
• Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры.С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли.

Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду.

Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно.Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить.В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи.Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно!Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре.Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

1. Паспорта всех участников сделки.
2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налогатолько при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст.

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре.В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования.

И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость.Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст.

567, ст. 550 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст.

574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
• сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Нотариальное удостоверение сделки означаетпроверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариусруководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяетпринадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрацииправ и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуетсясогласиетретьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст.

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственностина недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст.

42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор.

Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

Отчуждение доли в квартире: как лишить права на собственность

Специалисты портала Правовед.RU расскажут, как лишить права собственности владельца доли в недвижимости.

Ситуация, при которой недвижимость разделена на несколько долей, распространена в нашей стране. Это часто становится причиной конфликтов.

Например, если кто-то из дольщиков съезжает, но не хочет отдавать долю в квартире в случае ее продажи. В таких ситуациях приходится искать выход, одним из которых может стать добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире. Специалисты портала Правовед.RU расскажут, как это сделать.

Как лишить доли в квартире?

Существует 3 способа лишения права собственности в квартире. К их числу относятся:

• добровольный отказ дольщика;
• принудительное отчуждение на основании решения суда;
• принудительный выкуп незначительной доли в квартире.

Разумеется, в любом случае лучшим вариантом является решение спора без судебного вмешательства. Рассмотрим каждую ситуацию более подробно.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение – это наилучший вариант решения конфликта между собственниками. Он поможет избежать потери времени и нервов на длительные судебные разбирательства. Способы добровольного отчуждения:

• продажа;
• обмен;
• дарение;
• рента.

При добровольном отказе от своей доли составляется соответствующий договор. Документ заверяется нотариусом и в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. После этой процедуры старый собственник лишается доли.

Такой способ гораздо проще принудительного, ведь можно просто заплатить владельцу доли или мирно договориться о бесплатной передаче. Если ничего не получится, придется лишать собственника прав в принудительном порядке.

Принудительное отчуждение

Дольщики не могут самостоятельно отнять долю других собственников недвижимости. При этом использовать методы давления противозаконно. Поэтому, если мирно договориться не получилось, нужно идти в суд.

Обращение в суд с требованием лишения дольщика права собственности имеет шансы на успех лишь в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если дольщик допустил задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его доли. Также к числу оснований относится нарушение обязательств по погашению ипотеки и совершение правонарушений, которые могут повлечь за собой конфискацию имущества.

Если основание есть, суд должен вынести одно из двух решений: это либо прекращение права собственности, либо публичная реализация имущества.

Есть еще один способ лишения дольщика права собственности. Это принудительный выкуп малозначительной доли. Основания для этого прописаны в Гражданском кодексе. Такое решение возможно в случае, если владелец обладает малой долей и его часть не может быть выделена.

При этом у собственника не должно быть интереса в пользовании общим имуществом.

При совпадении указанных факторов суд имеет право обязать собственника продать свою долю остальным владельцам даже при отсутствии согласия со стороны последнего. Все дольщики должны будут оплатить стоимость в равной степени.

Однако здесь следует учитывать и важный нюанс. Гражданский кодекс не отвечает на вопрос, что считается малозначительной долей. Поэтому решение возлагается именно на судью. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна.

Известны случаи, когда малозначительной признавалась доля 1/12, а в других ситуациях суд счел малозначительными 1/4 недвижимости.

Если суд все-таки принимает решение о принудительном выкупе доли другими дольщиками, им нужно сразу же выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка с банковского счета о том, что у покупателей имеется достаточная сумма. Выплата будет произведена по рыночной стоимости, поэтому, перед тем как принять попытку выкупа, нужно будет оценить долю собственника.

Как избежать отчуждения?

Разумеется, большинство владельцев готовы отстаивать свое право собственности. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в таком случае необходимо доказать, что оснований для принудительного лишения или выкупа доли нет.

Итак, как уже говорилось выше, принудительный выкуп может быть назначен лишь при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованность в использовании имущества, маленькая доля и невозможность ее выделения. Если же хотя бы один фактор отсутствует, суд не имеет права требовать принудительной продажи доли. Разумеется, лучше всего в таком случае обратиться к профессионалу, который поможет подготовиться к разбирательствам.

Итак, во время рассмотрения дела суду нужно будет удостовериться, что в доме отсутствует комната, равная по квадратуре доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. м собственник владеет долей, равной 1/5 и в жилье есть помещение, площадью 10 кв. м, суд не сможет вынести решение в пользу дольщиков, требующих принудительной продажи.

Кроме того, важно и основание, благодаря которому собственник получил свою долю. Если недвижимость была приобретена коллективно несколькими владельцами, вероятность признания доли малозначительной крайне невелика.

Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд – нуждаемость владельца. Если у него имеется другое жилье – суд может принять решение в пользу дольщиков. Если жилье единственное – вероятность принудительного выкупа стремится к нулю.

Резюме

Лишить собственника доли в квартире вполне реально. Однако при этом должны выполняться определенные условия, в противном случае не поможет даже суд. Единственный совет в такой ситуации – попытаться решить вопрос добровольно, не доводя до разбирательств.

Если у вас возникли вопросы по отчуждению доли в квартире, решить их поможет квалифицированный юрист портала Правовед.RU. Обратиться за бесплатной консультацией можно, заполнив форму обратной связи на нашем сайте.

Что такое отчуждение имущества на практике

Нельзя просто подарить или продать квартиру, машину, дом — перед этим придется отказаться от прав владения в пользу нового хозяина. Рассказываем, что такое отчуждение имущества и как верно распорядиться правами.

Что такое отчуждение

Вы когда-нибудь приобретали или продавали крупное имущество? Сделки наверняка проходили в сопровождении юристов, риелторов и нотариусов в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Продавая машину или квартиру, вы автоматически передавали ценные объекты новому собственнику вместе с правами. Это и называется добровольным отчуждением.

Юридически право собственности прекращается каждый раз, когда одно физическое лицо или компания передает недвижимость, авто, оборудование другому лицу или группе лиц по договору купли-продажи.

Отчуждение также происходит при дарении, долговом взыскании, продаже, пожертвовании и иных сделках не только с квартирами и домами, но и другими видами имущества.

На практике также существует принудительное отчуждение, когда имущество у собственника забирают по решению суда. Должник лишится квартиры, а фермер, который пренебрегает целевым использованием сельскохозяйственной собственности, — столкнется с отчуждением земельного участка.

Изъять надел могут федеральные, региональные, муниципальные органы или банк по причинам, указанным в законодательстве, и только на основании судебного решения ( ст. 235 ГК РФ ).