Сколько платит пятерочка за аренду помещений
Перейти к содержимому

Сколько платит пятерочка за аренду помещений

  • автор:

Как сдать помещение в аренду сетевикам? Сдайте ваше помещение сетевым компаниям Сеть возьмет в аренду помещение

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням — 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики — главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры — то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков — существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы — 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

  • относительно невысокие финансовые затраты;
  • более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
  • возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
  • большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  • сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
  • если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость, — ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант — общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом — дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама — есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой — преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода — на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта — надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус — вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы — «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки — 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения — 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Мы выбираем арендатора, который будет получать максимально большую выручку, чтобы платить максимально большую аренду.

Если вы задумались — «сдам в аренду помещение», то мы оперативно приедем, проконсультируем и сделаем все необходимое чтобы реализовать ваши планы. Для этого, проводится некоторая исследовательская работа. Мы делаем сводные таблицы, смотрим конкурентные преимущества, учитываем опыт работы арендаторов в данном и в подобных районах. Также в дополнение ко всему сказаному, мы смотрим статистику работы, и определяем направления дальнейшего движения. Общая концепция строится с точки зрения получения наиболшей эффективности проекта, его наибольшей прибыльности.
Также наша компания может предоставить услуги по «Брокериджу» торгового объекта.

Что мы можем для Вас сделать:
  • Сдать торговое помещение;
  • Сдать коммерческое помещение в Москве;
  • Сдать в аренду нежилое помещение;
  • Сдам недвижимость;
  • Продать недвижимость;
  • Сопросодить сделку;

Занимаемся помещениями от 5 м.кв. и более.

В случае, если Вам необходимо сдать помещение в аренду через агентство, мы сможем для Вас досконально проработать всех возможных потенциальных арендаторов. Мы не ограничиваемся, как другие риелторы, размещением информации на досках объявлений. Мы не ленивые. Мы делаем в среднем 2000 звонков в день и все они направлены на общение с арендаторами для заселения их в Ваши помещения.

В зависимости от количества сдаваемых площадей есть различные варианты найти арендаторов, а именно сдать помещение в одни руки, но дешевле, либо сделать границы под нескольких арендаторов, это будет выгоднее. А также правильно выбрать подходящее товарно-тематическое направление. Наша компания занимается сдачей коммерческих помещений в аренду, помогая собственникам получать стабильный и высокий доход. Основные мероприятия которые мы проводим, для того, чтобы сдать помещение в аренду в Москве, делятся на три основных этапа – аналитика помещения и окружения для того, чтобы правильно выбрать арендаторов, затем переговоры с потенциальными арендаторами и подписание договора аренды.

  • 1. Аналитика помещения и окружения;
  • 2. Переговоры с потенциальными арендаторами;
  • 3. Сдача помещения в аренду;
Итак, приведем основные мероприятия, которые мы реализуем чтобы сдать ваше помещение в аренду:

Этап 1 — Аналитика помещения и окружения

Анализ конкуренции

Данный пункт, конечно, один из основополагающих при выборе арендаторов. Сдать помещение нужно сильному арендатору, у которого будет хороший спрос на продукцию в данном районе. Мы проанализируем всех арендаторов в радиусе 10 минутной пешей доступности и определим выручку каждого из них. На основе этой информации мы делаем товарную матрицу представленную на районе и определяем неудовлетворенный спрос. Конечно, арендаторы и сами делают аналитику, но чтобы обезопасить арендодателя от скоропостижного съезда арендатора по причине плохой работы, мы все же сами занимаемся данным процессом и с уверенностью подписываем договор с тем арендатором, кто будет действительно превосходно работать в данном районе.
Также данный пункт позволяет:

Определить объективную арендную ставку

Выбрать оптимальный размер площади под каждого арендатора

Выявить наиболее успешные в данном районе форматы и сетевые компании которые их представляют

Имидж объекта — его самый ценный актив!

Каким образом строится аналитика конъюнктуры и конкуренции:
  • Аналитика проходимости основных конкурирующих торговых точек расположенных поблизости;
  • Ассортимент выбранных торговых точек;
  • Анализ арендаторов, стоимости аренды, а также стоимости товаров в приведенных точках;
  • Основные отличия торговых точек с максимальной и минимальной проходимостью в выбранном районе;
  • Выводы и выкладки по приведенным торговым точкам, причина успеха и неудач;
  • Построение таблицы присутствия сетевых арендаторов и конкуренции по направлениям в приведенных торговых точках;

Как уже упоминалось выше, за счет этого пункта, мы сможем многое узнать о параметрах аренды сдаваемого помещения:

Арендной ставки — на основании ставок в окружении и результатов работы конкурентов;

Выбрать подходящий размер площяди для каждого товарного направления и арендатора;

Выявить наиболее успешные в данном районе федеральные сети и форматы и стремиться в первую очередь им сдать в аренду помещение;

Выявить плюсы и минусы у других торговых точек и использовать это в своих интересах.

Это позволит нам пользоваться конкретной статистикой и учесть чужие ошибки. Также, зная стоимость среднего чека в данном районе и максимальную проходимость торговых центров, мы можем сделать предположения о доходах получаемых арендаторами в исследуемых торговых центрах (имеются другие, более точные способы получить информацию о выручке компаний). Что можно использовать в работе по определению или корреткировке концепции нашего объекта.

Закажите бесплатно обратный звонок, мы перезвоним Вам в течение минуты и проконсультируем Вас по любому возникшему вопросу

Этап 2 — Переговоры с потенциальными арендаторами

Этап 3 — Подписание договора аренды — сдам в аренду помещение

Самый желанный этап для всех сторон участников сделки. Сдать офисное, торговое, складское помещение нужно так, чтобы не жалеть в дальнейшем ни о чем. Подписание юридически грамотного и желательно обоюдного для обеих сторон договора аренды является залогом взаимовыгодного сотрудничества. Сколько угодно есть испорченных отношений и расторгнутых договоров только лишь изза того, что не были досконально проработаны многие стороны отношений арендатора и арендодателя. Мы специально разработаем формат догвора , в котором учтем абсолютно все детали, а также следующие стороны договора:

Сроки платежей, в т.ч. штрафов и пени;

Ответственность за невыполнение условий договора – электричество, вода, свободный вход

Обоюдный размер штрафов

Порядок взаимодействия с контролирующими органами (пожарники, санинспекции и др);

Индексация и условия изменения индексации и аренды (часто арендаторы ультимативно просят снизить аренду и индексацию, угрожая расторжением договора);

Порядок расторжения договора – односторонний или обоюдный, по каким именно причинам может быть расторгнут. Заблаговременное предупреждение второй стороны о расторжении договора.

А также дальнейшее сопровождение арендных отношений.

Наши услуги сравнительно недороги, но очень профессиональны. Мы можем полностью сопроводить Вашу сделку, начиная от подготовки презентации и заканчивая заключением договора аренды и дальнейшим управлением объектом.

Наша компания предлагает следующие услуги:

Что мы получаем за нашу работу? не только благодарность клиентов, но и дружбу. Множество наших друзей мы приобрели через «сарафанное радио». Как это у нас получается? — Глубоко проникнуться идеей и с вниманием отнестись к каждой, даже самой незначительной детали. Только так будет сделана работа, которой ты будешь гордиться. Нужно сдать недвижимость в аренду так, чтобы и арендатор был доволен и собственник был в выигрыше. Основательный выбор арендатора, внимание к каждому пункту в договоре аренды и юридически грамотное сопровождение сделки. Лично я люблю общаться с людьми и всегда стараюсь найти общий язык, поэтому мне нравится то, чем я занимаюсь.

Антон Боровицкий
Глава компании

Разнообразие предложений на рынке торговой недвижимости, явное снижение деловой активности из-за кризиса, волатильность национальной валюты – эти факторы влияют на условия любой аренды, а тем более, если предполагается сдать помещение в аренду сетевикам.

Официальная статистика свидетельствует о явном преобладании предложений над спросом. Да и привязка арендной платы к валюте не способствует тому, чтобы юридические лица, работающие в сфере сетевой торговли, «на ходу» хватались за любое предложение.

Особенности сетевой торговли

Отечественные ритейлеры оперативно вводят в собственную практику методы, используемые иностранными торговыми сетями. Несомненно, бороться трудно, поскольку на стороне иностранных «гостей» и развитая инфраструктура, и солидные инвестиции, и надежная «подушка безопасности» в виде определенного стабилизационного фонда.

Поэтому и существуют у арендодателя сложности с тем, чтобы сдать помещение в аренду сетевикам. Иностранцы предпочитают строить с «нуля» либо пользуются услугами девелоперов, работающих по западным стандартам.

Все эти недостатки с лихвой компенсируются преимуществами сетевой торговли:

  • крупные поставщики всегда стремятся работать с крупными клиентами;
  • как закупочные цены, так и условия поставки для центрального офиса сетевой торговли всегда более привлекательны, чем предлагаются любой изолированной торговой точке.

Составление коммерческого предложения о сдаче помещения сетевикам

Грамотно составленное коммерческое предложение повышает привлекательность найма определенного помещения. Приведенные ниже рекомендации могут оказать содействие в поиске солидного арендатора:

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Еще

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.

Затем меня стал смущать порог входа в 20-30 млн рублей в более-менее нормальные объекты. Не хотелось отдавать существенную часть своего капитала в один из инструментов инвестирования. Это противоречило моей формуле. Я понимал, что такая игра доступна тем, у кого суммарный капитал превышает 300 млн рублей. У меня столько не было.

В 2015 году я натолкнулся на проект Aktivo.ru — коллективные инвестиции в недвижимость. Я неплохо знал его основателя Оскара Хартманна. В первую очередь как создателя стартапов и лучшего в России умельца впарить их следующей партии крупных инвесторов (пишу без иронии и считаю это высшим пилотажем). Думаю, что многие знают его проекты: KupiVip, CarPrice и другие.

Имя Оскара внушало доверие. Вряд ли человек будет ставить на кон свою репутацию ради того, чтобы развести толпу из пары сотен “хомячков”.

Смущали другие факторы. Во-первых, сам формат коллективных инвестиций. От риелторов я слышал только ухмылки и скепсис. Мол, что это за идиотский способ вкладывать в недвижимость. Попахивает лохотроном.

Ругали проект и за форму собственности — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). В кругах “экспертов” такой пай считался “подтиркой”, не имеющей никакой ценности.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. 100-200 человек скидываются деньгами. Покупают помещение, в котором УЖЕ сидит арендатор. Нанимают управляющую компанию. Раз в месяц получают деньги с аренды

Начали ребята из “Активо” красиво и с размахом. Но очень глупо.

Инвестором предлагалось вложиться в объект, стоимостью более чем 1 миллиард рублей в центре Москвы на Тверской.

Слава Б-гу, что первый блин оказался комом. Средства привлечь не удалось. Нет ничего глупее, чем покупать коммерческую недвижимость по рыночной цене в самом дорогом месте страны. Выгоду вы там не получите. Намучаетесь с арендаторами, которые будут постоянно съезжать. Красиво, можно попонтоваться перед друзьями, но денег в этом вообще нет.

Через пару месяцев у фонда произошел пивот. Они совершили ряд шагов, которые позволили сделать продукт очень соблазнительным:

  • Выбрали самую удачную нишу в коммерческой недвижимости — стрит-ритейл. Последнее на чем люди будут экономить в кризис — это продукты.
  • Выбрали самый правильный формат магазинов — сети шаговой доступности. “Ашаны” и “Метро” к тому времени стали заметно сдавать позиции “Пяторочкам” и “Магнитам”.
  • Внедрили принцип 1 объект = 1 фонд (1 ЗПИФ). Самая главная неприятность паев заключается в том, что сначала ты вкладываешь в одно, а потом тебе начинают запихивать совершенно другое. Тут это было исключено. Ребята покупали магазин, ставили его на баланс фонда и в Уставе запрещали потенциально опасные действия, которые могли бы ухудшить положение инвесторов.
  • Никаких строек, котлованов и прочих авантюр. Проект покупался с уже готовыми арендаторами. 2-3 месяца после покупки, и тебе начинает капать денежка.
  • Форма ЗПИФ — это защита от дебилов. Если у объекта более одного собственника, то рано или поздно мы приходим к ситуации когда кто-то (обычно идиот) пожелает поставить там палатку с шаурмой. Здесь это исключено. У пайщиков есть только право получать платежи, продавать паи, продать весь объект и голосовать по важным вопросам.
  • Ушли подальше от центра Москвы. Решение очень грамотное. Именно там вся доходность. Больше скажу, по настоящему крутая доходность будет в малых городах России. Жду когда у “Активо” появятся больше объектов в локациях с населением менее 200.000 человек.

Появился первый нормальный объект — магазин “Пятерочка” в Люберцах.

Прогнозируемые финансовые показатели были соблазнительными.

Была проведена понятная процедура Дью Дилиженс (это когда под микроскопом изучают все возможные подводные камни).

Я рискнул и вложил небольшую сумму в объект.

  • 11-ая доходность в недвижимости — это космос для вчерашних квартирных рантье.
  • Порог входа 400.000 рублей — колоссальное преимущество. Нет необходимости вбухивать весь капитал в один магазин. Можно очень неплохо диверсифицировать портфель
  • Никаких хлопот. Раз в месяц я получаю деньги на карту. Ни разу не был на объектах!:)
  • Налоги за меня платит управляющая компания (“КСП Капитал” и “Альфа Капитал”).
  • Индексация 3% ежегодно.
  • С удивлением обнаружил, что у меня есть белый НДФЛ от сдачи объектов. И его можно забирать обратно у государства. Например, при помощи ИИС.
  • ЗПИФ в некоторых вещах превосходит REIT. Во-первых, моно-объект, а не авоська из непонятных объектов. Во-вторых, не ведет себя как акция, практически отсутствует волатильность.
  • За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях. Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%. Вот такая плата за лень.
  • Сам пай скорее всего неликвиден. Если я захочу сейчас продать его, то мне придется искать покупателей среди своих друзей. “Активо” заявляет, что у них есть вторичный рынок. Но думаю, что и там придется ждать покупателя многие месяцы. С другой стороны… а зачем продавать пай с такой доходностью?
  • Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля. Спасение здесь только одно, диверсификация. Сейчас у меня в портфеле сразу несколько магазинов.
  • Физическая утрата объекта (пожар и др.). Обычно подобные объекты страхуют.
  • Гиперинфляция. С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки. Это прописано в договоре. Подорожали продукты, увеличилась выручка, увеличились арендные отчисления.
  • Появление конкурентов рядом. Это проблема. Они могут сожрать более половины трафика. Защита от каннибализации — снова диверсификация.
  • Законодательные риски. Например, если магазин будет стоять очень близко от школы, то ему запретят продавать алкоголь и табак. А это львиная доля выручки. Защита — диверсификация.

Размер “бумажной” коммерческой недвижимости в моем портфеле не превышает 20% (ЗПИФы и американские REIT)

Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.

Вот показатели одного из объектов. Чистая десятая доходность.

Средняя окупаемость объекта — 7 лет.

Частота выплат — ежемесячно.

Срок действия фонда — 15 лет. Дальше собираемся и решаем что делать с объектом. Продавать или доить дальше.

Смотреть показатели и отчеты УК можно тут

Спрашивайте в комментариях, если про что-то забыл.

Наблюдения

За время изучения инструмента я узнал много интересных подробностей. Расскажу про них:

  • Зачем вообще кто-то в здравом уме продает такую недвижимость? Ну, это рынок. Кому-то всегда нужны деньги. Кто-то затыкает дыры в других бизнесах. Кто-то разводится и делит имущество. Кто-то навсегда покидает Россию.
  • Если объект решают продать, то обычно в Договоре есть пункт, что преимущественное право выкупа есть у самого магазина.
  • Идеальный вариант для владельца когда магазин сам платит поставщикам коммунальных услуг.
  • Моно-объекты с якорными арендаторами рулят. Якоря сами по себе генерируют трафик. Проще потом сдать остальные площади более мелким арендаторам.
  • Меня всегда мучил вопрос: а почему сети сами не покупают магазины. Менеджменту в свое время нужно было делать выбор — либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя. Думаю, что рано или поздно они придут к модели полного выкупа объекта.
  • Зачем некоторые люди лезут в строительство таких объектов? Обычно ради двух вещей. Первое — любимая локация. Вот хотят они Подмосковье, и все тут. И окупаемость в этом случае может быть до 5 лет.
  • Напомню, что я — доходный инвестор. Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать. Очень сложно найти инструмент с доходностью 10%+ и с ежемесячными поступлениями.
  • Я довольно нервно переносил ранее виртуальные просадки портфеля. Очень ценю крепкий сон. В этом инструменте почти нулевая волатильность. А значит часть моего портфеля не скачет как необъезженная лошадь.
  • Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент. Подорожали хлеб и молоко — повысились отчисления в мою копилку.
  • Опыт. Я хочу разбираться не только в доходных инструментах фондового рынка.

ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сам туда ни разу не инвестировал. Ваши деньги — ваша ответственность.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35

Директор по развитию торговой сети «Пятерочка» Игорь Плетнев

Ситуация на рынке аренды торговой недвижимости за последние годы серьезно изменилась, причем в пользу торговых сетей: предложение объектов превышает спрос, появляется возможность торга, расходы на аренду снижаются. Директор по развитию торговой сети «Пятерочка» Игорь Плетнев называет эти изменения «оздоровлением рынка аренды». О принципах арендной политики «Пятерочки», снижении доходов арендодателей-рантье и о том, почему «Пятерочка» не закрывает магазины, Плетнев рассказал в интервью РИА Новости.

— С точки зрения федеральной торговой сети, как вы оцениваете ситуацию на рынке аренды? Что изменилось в последние годы?

— Ситуация на рынке меняется, сейчас огромное количество вакантных помещений. Снижение спроса на коммерческую недвижимость толкает ставки аренды вниз.

В 2000-2014 годах мы жили в условиях завышенных арендных ставок, они подчас превышали ставки во многих западных странах. У нас сложился целый класс рантье, потерявших мотивацию заниматься бизнесом — небольшое помещение где-нибудь в Рязани могло приносить порядка 500 тысяч рублей аренды, по старому курсу — порядка 15 тысяч долларов.

Сначала изменился курс, потом пришли мы с агрессивными предложениями по изменению ставки, и вот 15 тысяч превратились в 5 тысяч. Бывшим рантье самое время вернуться с пляжей Испании и заняться делом.

— А в регионах ситуация с арендой отличается от столичной?

— Если говорить про Москву, здесь есть центральные улицы, где ставки аренды в прошлом были «космическими» — например, Тверская, Кутузовский проспект, Новый Арбат. Примерно 15 лет держались цены, уровень которых с позиций экономики было объяснить невозможно. Сегодня мы видим, что на этих улицах появилось большое количество предложений о сдаче помещений в аренду, а ставки снизились в разы.

В целом большой разницы между Москвой и регионами нет — везде резко сократилось количество арендаторов.

Устойчивый спрос на аренду коммерческой недвижимости сохраняется только в продовольственной рознице. Однако и здесь произошли серьезные изменения — развитие продолжают в основном крупные сети, а небольшие региональные игроки уходят совсем или переключаются на девелоперский бизнес.

Сокращение конкуренции за торговые площади и изменение позиции самых упрямых рантье в совокупности означают, что наступает оздоровление рынка аренды.

— Какие у «Пятерочки» принципы арендной политики?

— В настоящий момент у нас четыре основных приоритета. Первый — снижение арендных ставок. На сегодняшний день мы добиваемся снижения ставок примерно на 20% в рублях.

Второй — отказ от валютных договоров аренды. Все действующие валютные договоры либо пересматриваются по соглашению сторон, либо расторгаются.

Третий — привязка ставок к товарообороту. Мы считаем, что это очень правильный подход, в равной степени отвечающий интересам сторон.

Четвертый — долгосрочные контракты. У нас постоянно растет средний оставшийся срок аренды, за последние два года он повысился примерно на год — до 6,5 года.

— Какая доля арендных договоров у «Пятерочки» заключена в валюте?

— Мы работаем в рублевой зоне — покупаем за рубли, продаем за рубли. Соответственно, уже несколько лет действует запрет на заключение валютных арендных договоров. Конечно, в нашем арендном портфеле такие договоры пока сохраняются — их чуть больше 100 из примерно 5 тысяч магазинов, арендуемых торговой сетью. И только 20-30 договоров мы продолжаем считать «проблемными». Остальные мы привязали к рублю, либо зафиксировали «валютный коридор».

— Сложности в переговорах с арендодателями бывают?

— Все реагируют по-разному. Некоторые пока не поняли, что мир изменился, занимают жесткую позицию, привыкнув к тому, что в прошлом к ним торговые сети выстраивались в очередь. Сейчас такие собственники настаивают на том, чтобы на их помещения продолжала действовать валютная ставка. Но таких все меньше и меньше, подавляющее большинство арендодателей адекватно относятся к просьбам об улучшении условий аренды. Это касается как валютных, так и рублевых договоров, в которых ставка оказывается выше рыночной.

— Сколько магазинов «Пятерочки» находятся на арендных площадях?

— В конце первого квартала в сети работало 6636 магазинов, из них на арендованных площадях находятся около 5 тысяч — это более 75%. В собственности у «Пятерочки» находится примерно 650 тысяч квадратных метров площадей, они распределены более-менее равномерно по территории РФ. Исключение составляют Петербург и Ленинградская область, где в собственности у торговой сети примерно 35% площадей: исторически там было много объектов капитального строительства.

— А сколько «Пятерочек» в прошлом году было закрыто из-за нерешенных вопросов с арендодателями?

— В 2015 году мы закрыли 62 магазина. Основная причина — в нежелании собственников снижать арендную ставку. Прекращая работу торговой точки, мы обязательно открываем новый магазин в непосредственной близости. То есть мы не закрываем объекты, а именно переносим их на новые места по соседству, в том же районе.

Если рядом с действующим магазином есть более дешевое помещений, куда можно переехать — мы считаем стоимость такого перемещения, и, если с арендодателем не удается договориться о снижении арендной ставки, переезжаем. С начала 2016 года мы уже релоцировали 60 универсамов, до конца года это количество может дойти до 200.

Первыми результатами оптимизации мы довольны. Уже достигнутые соглашения позволят сэкономить в 2016 году более 500 миллионов рублей.

— Как вы принимаете решение, покупать помещение в собственность или его арендовать?

— Мы не фонд недвижимости. У нас нет цели приобретать помещения в собственность. Мы видим, что на падающем рынке проекты аренды показывают более высокую внутреннюю норму рентабельности, быстрее окупаются. Поэтому, если собственник предлагает выбор — аренда или покупка, нам, как правило, выгоднее взять помещение в аренду, чем купить его.

Однако если встречается уникальная локация, нет альтернативных объектов предлагаемых в аренду, а собственник готов только продавать, тогда мы можем приобрести помещение в собственность. Но такое происходит все реже и реже.

— Какую долю в расходах «Пятерочки» занимают траты на аренду?

— В первом квартале 2016 года расходы на аренду составили чуть более 4% от оборота. Это меньше 30% от всех операционных расходов. Мы считаем, что это разумное соотношение.

При этом условия аренды по каждому магазину рассчитываются индивидуально. Мы не ставим себе цель достичь определенного процента арендных расходов от оборота по всем магазинам, для нас важна окупаемость каждого проекта. Мы всегда учитываем, что кроме выручки есть еще капитальные затраты: объект может быть в прекрасном состоянии, требовать небольших инвестиций на запуск. В таком случае мы можем рассмотреть относительно более высокие ставки.

— Сколько в среднем тратите на объект?

— Очень по-разному. Средняя стоимость открытия арендованного магазина — около 13 миллионов рублей.

— Вы ведете собственное строительство?

— В прошлом мы относились к собственному строительству как к приоритетному направлению, это позволяло открывать большие удобные магазины в оптимальных локациях. Сегодня мы не видим смысла брать на себя дополнительные риски, связанные со строительством. Если предлагают интересный земельный участок, передаем его профессиональным девелоперам, готовым построить магазин «под ключ». После этого либо покупаем готовый объект, либо арендуем.

Сейчас у нас осталось несколько земельных участков, скажем так, из «прошлой жизни», на которых мы по разным причинам магазины не построили. Они будут проданы как непрофильные активы.

— Сейчас «Пятерочка» проводит программу модернизации магазинов — как оцениваете ее успехи? И какие у вас планы на программу реконструкции?

— Эта работа началась два года назад, реконструировано уже более 2,4 тысячи магазинов. С учетом новых открытий сейчас в формате «новой «Пятерочки» работает около 5,7 тысячи магазинов. В следующем году мы хотим завершить программу реконструкций, чтобы все магазины работали в новом формате.

Мы оцениваем результаты реконструкций как весьма позитивные. Прирост сопоставимых продаж составляет более 20%, а внутренняя норма рентабельности по проектам реконструкции выше, чем по новым открытиям.

Реконструируя помещения, мы ликвидируем подсобные помещения, максимально расширяя торговое пространство. Но не все помещения, освобожденные от старых подсобок, подходят для расширения торгового зала. На таких площадях наши партнеры открывают небольшие магазины в формате shop-in-shop — аптеки, молочные и мясные лавки, магазины детских товаров. На сегодняшний день у нас уже работает 1,3 тысячи таких магазинов в магазине.

— Сколько «живет» обновленный объект?

— По нашим ощущениям, раз в пять-шесть лет нужно делать кардинальный перезапуск торгового объекта. Подчеркну, что это не вопрос капитального ремонта. Речь именно о развитии — улучшении ценностного предложения, адаптации магазина к потребностям покупателей, которые тоже меняются.

Почему покупают помещения с арендатором "Пятерочка"?

Почему покупают помещения с арендатором "Пятерочка"?

Инвестируя в коммерческую недвижимость, любой покупатель сравнивает потенциальную доходность от приобретаемого помещения с другими инвестиционными продуктами.

При выборе помещения с арендатором, главным фактором является надежность, долгосрочность и стабильность арендатора.

Последнее время огромный спрос наблюдается на помещения с арендатором «Пятерочка». Не секрет, что арендная плата для арендатора формируется из определенного процента от товарооборота которую арендатор готов платить за аренду.

Перед тем как «Пятерочка» подпишет договор аренды с арендодателем, проходит долгий процесс согласования условий:

-технические условия (зона разгрузки, планировка, электрическая мощность).

-коммерческие условия, так как договора подписываются на срок от 7 до 15 лет, важно предусмотреть и согласовать условия которые могут возникнуть в будущем.

Отдел развития «Пятерочки» изучает район открытия магазина, количество и «качество» потенциальных покупателей, наличие конкурентов на текущий момент, и количество помещений по соседству в которых могут разместиться потенциальные конкуренты.

С момента принятия объекта в разработку и до подписания договора аренды помещения, проходит от двух до пяти месяцев.

Инвестиции на открытие нового магазина составляют от 30 млн. рублей, ошибки в неправильной выбранной локации практически минимальны.

Покупатели готового арендного бизнеса с «Пятерочкой» пропускают все трудности согласовательных моментов с арендатором, и приобретают сразу «готовый товар».

Перед покупкой всегда можно ознакомиться с договором аренды и оценить насколько для вас приемлемы согласованные условия.

Популярные вопросы от покупателей помещения с «Пятерочкой».

Что если, «Пятерочка» будет просить скидку на аренду: у вас подписанный и зарегистрированный долгосрочный договор аренды с прописанными всеми условиями аренды, собственник сам решает, дать или не дать скидку.

А если, я не дам скидку и «Пятерочка» съедет: как правило если у магазина плохая покупательская способность, то принимается ряд мер по спасению, таких как переформатирование, уменьшение арендуемой площади, сдача прикассовой зоны в субаренду. Арендатору не выгодно закрывать действующий магазин при первоначально больших инвестициях в его открытие.

Если же произошло расторжения договора аренды, то у вас остается помещение с ремонтом, которое проще сдать другой продуктовой сети.

«Пятерочка» арендует большие площади от 400 м2, можно рассмотреть сдачу помещения по блокам и тем самым получить более высокий арендный доход.

Если «Пятерочка» планирует освобождение помещения, своим покупателям мы рекомендуем дать арендатору льготную пониженную арендную плату до момента пока вы не найдете нового арендатора. Тем самым вы компенсируете простой помещения.

Если, я захочу быстро продать помещение: помещение с надежным арендатором, достаточно быстро можно продать по рыночной окупаемости. Востребованная окупаемость на сегодня – 10 лет.

С какого момента «Пятерочка» будет мне платить: с момента перехода права собственности, вы уведомляете арендатора о смене собственника, прикрепляете в уведомлении выписку ЕГРН и свои банковские реквизиты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *