Какую квартиру купить для сдачи в аренду?
1. Доходность! Очень часто люди не учитывают доходность, их больше интересуют другие вещи. Локация рядом, ремонт, субъективные личные предпочтения. Не нужно забывать, что вы хотите получить максимальный доход от инвестиций в недвижимость и ради этого придётся отказаться от эмоций и любви к своему району, либо эти вещи сделают доходность ниже. Что для вас важнее? Очень странно смотрятся люди, покупающие квартиры за 7.5 миллионов и сдающие их за 35.000! Лучше купить за 1.9 миллиона и сдавать за 20. Я купил за 3.7, потратил ещё 300.000 и сдаю за 35. Можно и лучше, но пока так.
2. Ликвидность! Не забываем про ликвидность! И не только в аренде, но и продаже. Квартира должна легко и быстро сдаваться (простой=упущенная прибыль). Так же важно чтоб вы могли потом ее продать дороже чем купили (помните, мы говорим про инвестиции, а инвестиции — это не про вход, это про выход в первую очередь). Именно такие принципы я преследую в своих проектах.
3. Качественная ЦА! Вашу квартиру должны снимать хорошие и аккуратные люди. Поэтому район покупки, состояние квартиры надо тоже тщательно выбирать и доделывать.
4. Хорошие документы. Новостройка или прозрачные понятные бывшие собственники. Это тоже больше про ликвидность.
5. Перспективы квартиры. Что есть рядом, старение дома. Чистота подъезда, охрана, консьерж.
Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду
В связи с падением ставок по депозитам сдача квартиры в аренду становится выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а держателя депозита — 5,8%. Также весной Госдума приняла закон о налогах на банковские вклады. Налогом в 13% будет облагаться «сумма процентов по вкладам, которая превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ». По мнению экспертов, часть консервативных инвесторов могут снять деньги с вкладов и инвестировать их в покупку квартиры для сдачи в аренду.
Совместно с дизайнером интерьеров, членом Ассоциации дизайнеров и декораторов интерьера (АДДИ) Екатериной Владимировой и риелтором компании «Инком-Недвижимость» Анной Ивановой рассказываем, как выбрать квартиру для бизнеса рантье, какие требования у современных арендаторов в Москве к интерьерам и меблировке жилья.
Как подготовить квартиру
Не каждую квартиру можно сдать быстро и выгодно и при этом извлекать доходность выше вклада по депозитам. Арендное жилье лучше покупать в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в микрорайоне. Чтобы избежать проблем с поиском жильцов, нужно найти подходящую квартиру и сделать в ней ремонт, который соответствует запросам широкой массы современных арендаторов.
Если вы планируете купить и сдавать квартиру в аренду, важно понять, кто сегодня он, надежный арендатор, чего ждет от жилья и как подготовить вашу недвижимость соответственно, говорит Иванова. По ее словам, условно есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире, ее расположению, а также отделке и меблировке. На них и нужно ориентироваться, подготавливая жилье для сдачи в аренду, рекомендует риелтор.
Группа № 1:
- студенты вузов, за которых платят родители;
- одинокие молодые люди (заработок выше среднего).
Им важны следующие параметры жилья:
- удобная локация;
- метро в шаговой доступности;
- современный жилой фонд и/или современная отделка квартиры.
По словам Анны Ивановой, интерьер с изюминкой позволяет сократить время показов с нескольких недель до одного дня. Наибольшим спросом у этой группы пользуются: стилизация под лофт, открытая студия, дизайнерские фишки, которые цепляют взгляд, отмечает дизайнер Екатерина Владимирова. По ее словам, такой ремонт не требует больших затрат, главное — подойти к интерьеру творчески и умело расставить акценты.
Группа № 2:
- молодые семьи без детей (одному из супругов до 40 лет).
- метро в шаговой доступности;
- наличие прогулочных зон (парков);
- современный жилой фонд или дом в историческом месте;
- наличие парковочного места.
В интерьерах эта группа предпочитает современную отделку, минимум старой мебели, хорошо оборудованную кухню и полноценную спальню (или выделенную зону, если это студия), то есть стационарное удобное спальное место, а не раскладной диван.
Грамотная планировка при небольшом метраже играет решающую роль, поэтому если вы собираетесь покупать квартиру с прицелом на перепланировку-увеличение комнат, очень важно до покупки оценить возможности помещения со специалистами, рекомендует риелтор. По ее словам, для того чтобы выделить дополнительные комнаты, количество окон даже важнее, чем количество квадратных метров. Минимально допустимая площадь жилой комнаты по московским нормам — 8 кв. м, при этом ее ширина должна быть не менее 2,25 м. И это далеко не все подводные камни перепланировок, говорит эксперт.
Группа № 3:
- руководители высшего звена, работающие по контракту;
- иностранные граждане, работающие по контракту.
Их интересуют следующие параметры:
- современный проект или дом в историческом месте (ЦАО);
- наличие парковочного места/подземного паркинга;
- бутики и рестораны в шаговой доступности;
- видовые характеристики жилья.
В интерьере они ожидают качественные, преимущественно натуральные отделочные материалы, хорошую бытовую технику, включая кондиционирование. Возможно, понадобится отдельный кабинет. Дизайнер рекомендует нейтральный, не перегруженный мебелью интерьер, который арендаторы могут дополнить на свой вкус.
Если для третьей группы отделка делается фактически «как для себя», то, ремонтируя квартиру с прицелом на первую и вторую группы, важно грамотно распределить бюджет с учетом долгой интенсивной эксплуатации. Задача дизайнера — создать такой интерьер и использовать такие материалы, которые позволят легко и незатратно освежать квартиру при необходимости. Все скрытые системы (электропроводка, канализация, отопление, сантехника и т. п.) лучше сразу делать основательно, во избежание аварийных ситуаций, которые повлекут за собой простой и потерю выгоды. А отделка должна быть максимально ремонтопригодна: например, один раз хорошо выведенные и покрашенные стены потом можно просто мыть, тогда как испорченные обои придется переклеивать, заключает дизайнер.
Хоум-стейджинг
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.
Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.
Стайлинг. Наше эмоциональное впечатление о квартире складывается в первые 30 секунд, поэтому прихожая очень важна. Максимально освободите ее от вещей и мебели, убедитесь, что она хорошо освещена, а зеркало — чистое. Новый небольшой красивый ковер может стать прекрасным акцентом.
Второе важное место — это кухня. Все горизонтальные поверхности должны быть практически свободными. Если какие-то предметы невозможно убрать, сгруппируйте их на подносе/в корзине. Соберите красивую композицию на обеденном столе (ваза с фруктами, несколько красивых чашек, графин с водой, стопка кулинарных книг, домашние цветы и т. п.).
Санузлы. Убедитесь, что штора и полотенца свежие, однотонные, лучше белые (воспринимаемая чистота). Уберите флаконы, косметику, добавьте уместный декор — свечи, раковины, ароматизатор с палочками.
Спальня. Пустая комната выглядит меньше, кровать позволит прочувствовать габариты. Добавьте для показа красивый плед, живые цветы.
Как и какую недвижимость покупать, чтобы зарабатывать на инвестировании в нее и сдаче в аренду
Не так давно идея купить недвижимость с инвестиционной целью казалась хорошим вариантом консервативного вложения средств. Квартиру можно сдавать в аренду на длительный срок или посуточно, а после недорогого ремонта продать дороже, чем купил. Сегодня все меняется: арендная плата в Москве, к примеру, снизилась на 10% за последний год, а стоимость покупки квартир увеличилась на 15—20%, что сводит арендный доход практически на нет. Как покупать недвижимость, чтобы все-таки зарабатывать на ее сдаче в аренду в современных условиях? Рассказывает основатель IT-компании Realiste, которая оценивает и покупает жилую недвижимость онлайн, Алексей Гальцев.
Коммерческая недвижимость
Что касается коммерческой недвижимости, здесь есть правило: инвестировать в то, во что веришь. Если вы верите в то, что офисная недвижимость и недвижимость для офлайн-ретейла уже вышла из «тени», истории с локдаунами не повторятся, а люди будут ходить в офис и закупаться в ТЦ, как прежде, то такая недвижимость — ваш вариант. Однако мы считаем, что мир переходит в онлайн и ситуация с пандемией лишь катализировала этот процесс. Поэтому логичнее вкладываться в складскую недвижимость (она всегда актуальна, ведь те же онлайн-ретейлеры нуждаются в помещениях под хранение и пунктах выдачи), также отлично будут работать помещения под data-центры, которые нужны, чтобы обслуживать всю «онлайн-жизнь», объемы которой только растут.
Среди коммерческой недвижимости снова актуальна недвижимость на курортах. Особенно интересное направление — российский юг и Грузия. Что касается российского юга, сегодня туда едет вся страна, и, пожалуй, не стоит объяснять, что спрос на аренду апартаментов довольно высок.
С целью дальнейшей перепродажи хорошо брать недвижимость там, где сейчас плохая транспортная доступность, но очень красивые виды. Доступность в скором времени «приведут в порядок», потому что есть высокий спрос на жизнь на природе в связи с переходом большого числа людей на «удаленку». Когда это произойдет, стоимость недвижимости в этих локациях увеличится, то есть такие предложения интересно брать на перспективу.
Что касается курортной недвижимости в Грузии, это пока «серая лошадка», на которую мало кто обращает внимание. Между тем здесь отличный климат, море, горы, вкусное вино, хачапури и хинкали, дружелюбное население и хорошие административные условия для бизнеса и жизни. Именно поэтому сегодня брать курортную недвижимость в видовых местах Грузии — интересная инвестиционная идея, ведь цены там пока невысокие.
Жилые помещения
Жилые помещения с инвестиционной целью, то есть для дальнейшей перепродажи, лучше брать на большом удалении от центра, там, где сегодня внушительный дисконт. Особенно выгодно брать апартаменты с дисконтом 20—25%. Скорее всего, эти апартаменты можно будет переоформить в квартиры, то есть в итоге вы получите квартиру в «спросовой» зоне с хорошей скидкой. Почему мы назвали зону на удалении от центра «спросовой»? Потому что именно эти варианты жизни на природе привлекают людей, массово переходящих сегодня из офисов на «удаленку».
Если вы планируете брать квартиру для сдачи в аренду, выбирайте комфортные варианты с чистым ремонтом (или планируйте небольшую чистовую модернизацию) в современном стиле. Лучше всего приобретать квартиру небольшой площади, максимум двухкомнатную. А для того, чтобы не прогадать с ценой покупки, отслеживайте наиболее выгодные варианты, сравнивая цены рынка. Если вас интересует недвижимость в крупных городах, хорошим помощником будет постоянно обновляющаяся карта от ИИ Realiste, которая показывает 1% наиболее интересных предложений рынка и отмечает районы, в которых квартиры недооценены, то есть цена в них может со временем вырасти.
Еще один хороший вариант для получения арендной платы с квартиры — оформить ее в формате AirBnB и выставить туда для посуточной сдачи. Особенно это станет актуально тогда, когда откроются границы. А до тех пор такую квартиру можно сдавать посуточно «внутренним туристам» и всем желающим.
Однако сразу отметим: сдача квартиры в аренду — это не пассивный доход, а полноценная работа менеджера, решающего все вопросы с жильцами и бытом. К этому нужно быть готовым.
Загородная недвижимость
Инвестиции в загородную недвижимость должны начинаться с тщательного анализа и поиска интересных вариантов. Сейчас на рынке с этим проблемы: не больше 10% всех предложений являются ликвидными и имеют адекватную цену. Единственный шанс — постоянно мониторить рынок, ведь хорошие варианты исчезают мгновенно.
Наиболее востребованы сегодня небольшие участки с коммуникациями и простые небольшие дома.
Сегодня люди не хотят приобретать устаревшие дорогие «замки», им интереснее приобрести или построить светлый дом с максимально полезной площадью. Поэтому в зоне внимания именно такие варианты (по адекватным ценам найти их очень сложно) или небольшие участки, на которых можно построить жилье по своему проекту.
Если приобретать загородный дом для инвестиций, лучше брать небольшой (до 200 кв. м), с открытой или максимально функциональной планировкой, чтобы люди могли разместиться небольшой семьей и переделать планировку под себя.
В качестве вывода
Рынок сегодня «перегрет», цены взвинчены как на городскую недвижимость, так и на загородную. Однако покупательская способность падает, число предложения постепенно будет увеличиваться, и к концу года формирование цен на рынке недвижимости начнет меняться. То есть еще одна рекомендация от нас: если нет возможности сегодня «вылавливать» редкие выгодные варианты, можно подождать конца года или чуть дольше, чтобы цены на приобретаемую недвижимость стали более адекватными.
Какую квартиру легче сдать в аренду
Вложение в недвижимость – одно из самых надёжных и прибыльных. Можно получить неплохие дивиденды со сдачи либо заработать на разнице покупки-продажи.
Но если вы решитесь на подобную инвестицию, рано или поздно возникнут вопросы: какие квартиры лучше сдаются, как выбрать и купить квартиру под сдачу в Москве?
Разбираемся, как не прогадать с покупкой квартиры для сдачи в аренду.
Как выбрать и выгодно сдать квартиру
Купить квартиру и сдавать – это прекрасный источник пассивного дохода. Но без подробного финансового и логистического плана ничего не выйдет. После покупки жилья и решения всех сопутствующих вопросов необходимо привести его в товарный вид. Сначала ремонт. Даже в новостройке придётся делать финальную отделку.
Потом закупка необходимой мебели и техники. Позже, при заселении жильцов, важно не забыть составить акт с описью имущества, чтобы не возникали неприятные ситуации.
Не скупитесь на профессионального фотографа перед сдачей: все ваши усилия должны быть выгодно преподнесены арендатору.
Далее встаёт выбор стратегии сдачи: посуточно или долгосрочно. Это два принципиально разных подхода к получению прибыли и выстраиванию дальнейших действий. Либо стабильность и медленное изнашивание квартиры, либо быстрый доход, постоянное участие в сдаче и высокая амортизация. После принятия решения изучите профильные площадки для объявления о квартире. Оправданно заплатить за рекламу или размещение вашего объявления в верхних строчках топовых площадок.
При удачном попадании на рынок вам потребуется всего несколько недель, чтобы выгодно сдать квартиру. Если этого не произошло, проанализируйте, почему так случилось. Возможно, слишком высокая арендная плата либо недостаток в рекламе.
Ещё один важный пункт – выбор арендаторов. Стоит обратить внимание не только на готовность платить, но и на перспективность. Высокий доход может оказаться ниже затрат, которые возможны с проблемным арендатором. В любом случае необходимы договор аренды и полное взаимопонимание с желающими проживать в вашей квартире. После подписания документов и получения оплаты не снимайте с контроля жилплощадь. Сразу договоритесь о периодических визитах с целью проверить состояние квартиры.
Получение дохода от квартиры под сдачу возможно, если вы учтёте все факторы, основательно подготовитесь морально, материально и юридически.