Если банк одобрил ипотеку что делать дальше

Ипотека для «чайников»: продолжаем разбирать азы жилищного кредитования

Обычно потенциальный заемщик полагает, что вариант может быть только один: найти подходящую квартиру и затем обратиться в банк. Но на самом деле банк дает ипотеку не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов.

Если выбранная заемщиком квартира по той или иной причине не устроит банк, кредит конкретно на нее не дадут. Но сама возможность взять ипотеку в этом банке у клиента останется.

В случае покупки жилья на вторичном рынке рекомендуется сначала получить одобрение на ипотеку и тем самым определиться с бюджетом на покупку жилья, а уже потом подбирать варианты и вносить предоплату.

Одобренная заявка действует в течение 90 дней. Как правило, этого срока достаточно для поиска подходящего объекта, его согласования с банком и заключения сделки.

Если банк одобрил сумму меньше желаемой, попробуйте уточнить у кредитного менеджера, как можно увеличить размер ипотеки. Обычно в ответ заемщику предлагают изменить срок кредита, погасить действующие обязательства, указать дополнительный источник дохода, привлечь созаемщика.

Если банк готов дать больше, чем нужно, это не значит, что нужно использовать все деньги. В рамках одобренного лимита можно взять только необходимую вам часть.

При покупке квартиры в новостройке порядок действий меняется. Здесь лучше сперва выбрать подходящий объект, а уже затем уточнить у застройщика список банков-партнеров и их кредитные предложения на этот жилой комплекс.

Если сделать наоборот, можно получить ипотеку в банке, который не работает с нужным заемщику объектом или делает это на невыгодных условиях.

11. Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке?

Общепринятого первоначального взноса по ипотеке нет, диапазон по стране составляет 10–30% общей стоимости жилья. Все зависит от конкретного банка, а если вы кредитуетесь по льготной госпрограмме, то и от ее условий.

Как правило, ПВ по условиям рыночной ипотеки на новостройки ниже, чем на вторичное жилье, а первоначальные взносы на готовый дом или объект ИЖС — выше, чем на квартиры.

Если говорить о наиболее популярных федеральных ипотечных госпрограммах, то по ним установлены следующие первоначальные взносы:

льготная ипотека под 7% — от 15%; под 6% — от 15%;
сельская ипотека под 3% — от 10%;
военная ипотека под 8% — от 10%;
дальневосточная ипотека под 2% — от 15%;
IT-ипотека под 5% — от 15%.

Если в условиях банк пишет «от стольки-то процентов», это не значит, что именно с этим минимальным взносом вам одобрят кредит — банк вполне может увеличить сумму ПВ для рискованного на его взгляд клиента. Как правило, это связано с низким доходом и/или погрешностями в кредитной истории.

12. Почему в выдаче ипотеки могут отказать?

Ипотека — один из наиболее одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. От ворот поворот можно получить даже при достаточном доходе и соблюдении прочих условий.

Основные причины, по которым банки отклоняют заявку:

1. Плохая кредитная история или ее отсутствие.

Все без исключения банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у вас были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке вам с высокой вероятностью откажут.

Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если вы регулярно нарушаете график платежей, это станет негативным фактором.

В общем случае считается, что клиент ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.

Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.

Бывают и технические ошибки, например, два года назад вы погасили автокредит, но в бюро кредитных историй (БКИ) он до сих пор активен и указано, что ежемесячный платеж составляет 15 тыс. рублей.

Соответственно, банк будет учитывать это как дополнительную нагрузку, а также отметит, что вы скрыли информацию по своим обязательствам.

Исправить такую ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив соответствующее требование, организация должна привести КИ в порядок в течение 10 рабочих дней.

А чтобы избежать подобных накладок, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку Для этого сделайте запросы в разные БКИ — всего их семь. Обратиться в каждое БКИ для бесплатной проверки истории можно дважды в год.

Отсутствие кредитной истории иногда тоже служит причиной отказа в ипотеке. Раз нет КИ, банку не будет понятно, что вы за заемщик и как исполняете обязательства.

В такой ситуации перед ипотекой имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить.

Сделать это желательно за 3–6 месяцев до часа икс, чтобы в БКИ обновились данные. Для подстраховки можно приложить к заявке на ипотеку справку о полном погашении предыдущего кредита.

2. Недостаточный доход, большие расходы.

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Согласно ему на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода

Помните, что затраты на несовершеннолетних или нетрудоспособных членов семьи тоже учитываются.

Если у вас есть действующие кредитные карты, желательно закрыть их — некоторые банки считают их действующими кредитами.

Если же для одобрения ипотеки не хватает дохода, можно пересмотреть параметры кредита (уменьшить сумму, увеличить срок) либо найти созаемщика или поручителя.

3. Непогашенные долги.

Проверяя кредитные истории, банки в том числе делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.

Учитывают кредиторы и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено. Так бывает, если приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю.

4. Ненадежный работодатель.

Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой или с фирмой ведут судебные тяжбы партнеры и клиенты, — это повод усомниться в стабильности дохода заявителя.

5. Подача недостоверной информации.

Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это, скорее всего, сочтут попыткой обмана. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету перед подачей заявки.

6. Неликвидный предмет залога.

Как правило, обязательным условием ипотечного кредитования становится передача недвижимости в залог банку. Поэтому кредитор уделяет особое внимание ее ликвидности — тому, легко ли продать залоговое имущество по адекватной цене, если заемщик не сможет обслуживать ипотеку.

Если причина отказа в этом, попробуйте сменить залоговый объект, дополнительно уточнив требования банка к имуществу. Например, некоторые кредитные организации не берут в залог объекты с несогласованными перепланировками, деревянные дома, квартиры гостиничного типа и т. д.

Это самые распространенные причины, но есть и другие основания для отказа. Например, наличие судимости, банкротство, деловая репутация клиента и так далее.

Мало того, что кредитная политика у каждого банка своя, она еще может меняться, и заявка, которую одобрили бы еще полгода назад, сегодня может не пройти.

Если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой.

С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать его точную причину. И все же кредитные организации нередко обходятся общими формулировками.

Подробности можно попытаться выяснить у кредитного менеджера. Они в последнее время все чаще идут навстречу клиентам и дают разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить ободрение в будущем.

Банк может повторно проверить КИ клиента накануне сделки, и если у заемщика увеличилась кредитная нагрузка, ему могут отказать в уже одобренной ипотеке.

Мораторные и немораторные отказы

Все, о чем мы рассказали выше, — это так называемые немораторные отказы. В этом случае все зависит только от конкретного банка, и если вы уже на следующий день подадите заявку в другую организацию, то вполне можете получить одобрение.

Однако есть еще мораторный отказ — своего рода принудительная «блокировка» заемщика на срок до трех месяцев. Эту меру Центробанк России разработал для снижения кредитной нагрузки на физлиц.

Причины мораторного отказа могут быть связаны как с заемщиком (чрезмерная долговая нагрузка, слишком активная подача заявок и даже отказ от уже одобренного кредита), так и с состоянием самого банка.

Например, ЦБ может проводить в организации финансовую проверку или готовить банк к отзыву лицензии, санации, передаче активов другой компании. В это время работа банка, в том числе выдача кредитов, приостанавливается.

Причиной моратория может стать и нестабильность банковской сферы в целом — например, государственный дефолт.

Если по какой-то причине клиенту установили мораторий, кредит до истечения положенного срока ему не даст ни один банк — заявка будет автоматически отклонена. За время «вне игры» заемщику необходимо определить, что стало причиной блокировки, и решить проблему.

13. На какой максимальный срок выдают ипотечный кредит?

Максимальный срок, на который сейчас в России выдается ипотека, — 30 лет. Это касается и рыночной ипотеки, и льготных кредитов в рамках госпрограмм. Такие условия предлагает несколько крупных банков, имеющих господдержку: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, банк «Дом.РФ».

Большинство других банков выдает ипотеку не более чем на 25 лет. Средним сроком по жилищным кредитам принято считать 15 лет, а минимальным — 3–5 лет.

На срок одобренной ипотеки может повлиять возраст клиента: как правило, пенсионерам дают более «короткие» кредиты, чтобы к моменту полного погашения их возраст не превышал 65–70 лет.

Однозначного ответа на вопрос «Выгодно ли брать ипотеку на максимальный срок?» нет. Это зависит от конкретной ситуации заемщика. Чаще всего самыми выгодными оказываются среднесрочные кредиты (на 15–20 лет) с возможностью частично-досрочного погашения.

Если вы захотите воспользоваться этой возможностью, то при наличии стабильного дохода выгоднее выбрать сокращение срока выплаты, а если уверенности в завтрашнем дне нет — выбирайте уменьшение ежемесячного платежа.

14. Может ли банк в одностороннем порядке повысить процент по уже выданному жилищному кредиту?

По российским нормам (законы «О банках и банковской деятельности», «О потребительском кредите») банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам с фиксированными ставками. Однако из этого правила есть ряд исключений.

Наиболее распространенные ситуации, когда ставку могут повысить:

1. По согласованию с клиентом — например, после окончания льготного периода. Это весьма распространенная практика при покупке новостройки по льготным программам от застройщиков. В договоре прописывают, что ставка в размере 0,1–1% фиксируется на год, а затем повышается.

2. Клиент отказывается от страхования ипотеки. По стандартным условиям кредитного договора банк в таком случае может поднять ставку, но не выше того максимума, который был установлен на момент выдачи займа.

В России есть небольшое (менее 0,2%) количество ипотечных кредитов с переменной ставкой, размер которой зависит от внешних экономических обстоятельств, отражаемых индикаторами денежного рынка (ключевая ставка, MosPrime, RUSFAR и т. п.). Чем больше будут значения этих индикаторов, тем выше поднимется ставка по кредиту.

3. Заемщик нарушил существенные условия договора — например, потратил деньги не на строительство дома, а на возведение хозяйственных построек.

4. Изменения в договор вносятся по решению суда из-за серьезных нарушений со стороны заемщика. Банк может потребовать не расторгнуть договор, а увеличить ставку по кредиту. Такие случаи редки, но все же известны в судебной практике.

Во всех остальных ситуациях в одностороннем порядке банки могут только снижать процентные ставки по кредитам.

Процентные ставки почти во всех льготных госпрограммах фиксированные. Исключение составляет сельская ипотека. По ее условиям, в некоторых случаях к одобренной ставке прибавляется размер ключевой ставки ЦБ РФ.

Например, вы заключили договор со ставкой 2,7%, а через год государство закончило субсидировать программу, ключевая ставка на тот момент составляла 7%: новая ставка по вашему договору будет 9,7%.

15. Может ли иностранец получить ипотеку в России?

Иностранцы имеют право получить ипотеку в России, законодательных ограничений на это нет. При этом гражданам ряда стран СНГ (например, республики Беларусь или Казахстана), взять ипотеку будет проще, чем приезжим из дальнего зарубежья.

Кредитуя иностранцев, большая часть крупных банков предъявляет к ним повышенные требования: например, увеличивает ставку на 5–10 п. п., а первоначальный взнос повышает до 20–50%.

Требования к заемщикам и пакету документов каждый банк определяет самостоятельно. В целом кредиторы предпочитают тех иностранцев, которые постоянно проживают на территории России, официально трудоустроены, являются налоговыми резидентами в РФ (для этого достаточно прожить в России 90 дней и написать заявление в ФНС), имеют стабильный доход и положительную кредитную историю.

Наличие у нерезидента РФ вида на жительство тоже является плюсом, но некоторые банки рассматривают клиентов и с разрешением на временное проживание. Также шанс получить ипотеку вырастет, если супруг иностранца является гражданином и налоговым резидентом РФ, получает стабильный подтверждаемый доход и готов стать созаемщиком.

Все вышесказанное относится к кредитам, которые банки выдают на рыночных условиях. Получить ипотеку с господдержкой иностранные граждане не могут.

Материал будет дополняться. Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос об ипотеке, задайте его в комментариях, а мы постараемся ответить на него в продолжении статьи.

Порядок действий после одобрения ипотеки

Даже если банк предварительно оформил ипотеку, это еще не гарантия того, что кредит выдадут. В этой статье расскажем, что должен сделать каждый покупатель после одобрения ипотеки.

Также напоминаем, что одобрение по ипотеке получают по конкретной программе. У вас уже должно быть понимание по объекту: это квартира или загородный дом, первичный или вторичный рынок.

Совкомбанк предлагает множество ипотечных программ для покупателей недвижимости. Есть ипотечные программы от отдельных застройщиков в конкретных ЖК. Можно получить кредит на жилье с господдержкой по льготным условиям – такие программы предлагаются клиентам с детьми.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Так что же делать после одобрения ипотеки?

Провести оценку недвижимости

Оценка недвижимости, которую вы намерены взять в ипотеку, обязательна – без нее вам просто не дадут кредит. Ее проводят аккредитованные банком оценочные компании или индивидуальные предприниматели.

Они помогают банку ответить на вопрос: сможет ли он продать жилье с торгов, если покупатель не выплатит долг. А покупатель сможет убедиться в том, что квартира реально стоит тех денег, которые за нее просят.

Оценщик выезжает по адресу ипотечной квартиры и осматривает ее. Затем готовит отчет об оценке (в среднем 3-5 дней). За подготовку такого отчета московские компании берут от 2500 рублей, в Санкт-Петербурге — около 3000 рублей.

В отчете приводится следующая информация:

о заказчике и исполнителе оценки недвижимости, методе проведения;
о состоянии квартиры;
о стоимости недвижимости при стандартной сделке либо на торгах.

Кроме того, делают приложение к отчету в виде фотографий квартиры и копий документов.

На отчете должна стоять печать оценочной компании и подпись оценщика, иначе документ будет недействителен. Должно быть приложено краткое содержание отчета на одной странице.

Часто стоимость квартиры в отчете близка к согласованной по сделке. Отчет действителен 6 месяцев, поэтому со сделкой лучше не затягивать.

Если вы еще не получили одобрения по ипотеке, то внимательно изучите ипотечные программы. Государство для определенных категорий граждан предлагает особые условия по ипотеке.

Трудитесь в IT-сфере? В Совкомбанке вы можете оформить ипотеку по льготной ставке от 3,9% на срок от трех до тридцати лет! Рассчитайте свой ежемесячный платеж и оставьте заявку на ипотеку прямо сейчас!

Как проверить жилье в новостройке

Основной риск покупателя новой недвижимости — стать обманутым дольщиком и не дождаться желанных квадратных метров.

Таких дольщиков защищает закон «О долевом участии в строительстве»: недостроенные дома со временем сдают. Также за нарушение сроков возмещают неустойку, если застройщик не обанкротится.

Чтобы избежать рисков, перед оформлением ипотеки на новостройку проверьте все документы от застройщика:

есть разрешение на строительство многоквартирного дома;
регистрационные документы должны быть в порядке (застройщик обязан подавать информацию о своих объектах в Единую информационную систему жилищного строительства, а еще юридическое лицо не должно быть в процессе банкротства);
земля под домом находится у застройщика в собственности (если на земельный участок заключили арендный договор, то срок его действия должен быть не меньше срока строительства);
строительная компания работает с применением счетов эскроу (это специальные банковские счета, которые открываются для расчетов по сделке с клиентом; компания-застройщик получит деньги только после сдачи дома в эксплуатацию).

Документы на новостройку

Для сделки с застройщиком при покупке жилья готовьте:

Паспорт.
Документ об оплате госпошлины за регистрацию права собственности — придется отдать 2000 рублей. Можно оплатить в МФЦ, любом отделении банка, на почте.
Если состоите в браке, и жилье покупаете на общие деньги, заручитесь письменным согласием супруга. Такой документ придется заверить у нотариуса.
СНИЛС.
Свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей при их наличии.
Справка о доходах.
Страхование титула и недвижимости понадобится, если объект уже введен в эксплуатацию.

Договор долевого участия (ДДУ) будет подготовлен застройщиком, но его содержание нужно будет заранее согласовать с банком или застройщик, и его проект должен быть аккредитован у банка.

Как проверить жилье на вторичном рынке

Проверить вторичное жилье значительно сложнее, так как нужно оценить всю историю объекта, включая предыдущие сделки по квартире. Это делают для того, чтобы снизить риск исковых требований со стороны прежних собственников, неучтенных наследников и третьих лиц.

Какие документы проверить у продавца

Выписка из ЕГРН

В ней отражены все переходы права собственности и наличие обременений. Кроме того, можно узнать информацию о точном адресе и метраже, а еще в выписке указаны данные о владельце.

Архивную выписку из паспортного стола или МФЦ

Документ содержит данные о лицах, ранее прописанных в квартире.

Кадастровый паспорт.
Выписка из домовой книги.
Техническая документация.

По ней посмотрите перепланировки и другие изменения жилплощади.

Последние квитанции об оплате коммунальных услуг

Также можно запросить справку об отсутствии долгов в управляющей компании либо ТСЖ.

Паспорт продавца

Если последний действует по доверенности, то в справке должен быть перечень конкретных действий, который доверитель разрешает совершать. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса ГУВД МВД. Дополнительно запросите второй документ, по которому можно подтвердить личность продавца. Например, водительские права.

Справка о дееспособности продавца из психдиспансера и наркодиспансера.
Правоустанавливающие документы на жилье.

Сюда входят договор аренды, ренты или мены, договор дарения или свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, решение суда, по которому собственник получил квартиру.

Проверьте, не грозит ли дому снос по программе реновации или не признали ли его аварийным.

Подписывайте документы только лично с продавцом. Если жилье продают по доверенности, а собственник находится в другом городе или отбывает срок в тюрьме, лучше отказаться от сделки и поискать другую квартиру.

Документы на вторичное жилье

Если объект вас устроил и получил одобрение банка, то на сделку с вторичной квартирой готовьте:

паспорт покупателя или доверенность и паспорт его представителя;
договор купли-продажи в двух экземплярах;
договоры страхования жизни, титула и недвижимости.

Но если отказываетесь, например, от страхования жизни, то банк может повысить ипотечную ставку. От страховки лучше не отказываться, тем более, что можно выбрать выгодные условия в перечне аккредитованных банком страховых компаний.

Получить ключи от жилья

Получить ключи в новостройке можно только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель и продавец подписали акт приема-передачи и не имеют друг к другу претензий. С этого момента покупатель становится ответственным за оплату коммунальных услуг.

Если дольщик не спешит с приемкой квартиры и уклоняется от передачи, то застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи.

Обращаем ваше внимание, что срок передачи жилья должен быть указан в договоре. Если застройщик не спешит со сдачей дома в эксплуатацию, дольщик вправе подать досудебную претензию либо исковое заявление в суд о взыскании компенсации за срыв сроков строительства.

А перед передачей жилья застройщик должен выслать покупателям официальное уведомление (важно, чтобы оно было направлено обычной почтой, а не через e-mail или смс).

По вторичному рынку факт передачи жилья также фиксируют актом приема-передачи, но подписываете вы его с продавцом недвижимости.

В акте указывают:

дату и место подписания документа;
реквизиты сторон (продавца и покупателя);
информацию о помещении;
текущее состояние квартиры, если она продается на вторичном рынке;
наличие дефектов, если квартира продается в новостройке.

Акт приема-передачи должен быть составлен в двух экземплярах, на них должны быть подписи сторон сделки. Если жилье покупается у строительной компании, то на документе должна быть ее печать.

Перед подписанием акта рекомендуем осмотреть квартиру и зафиксировать все недостатки.

Письменно оформить ипотеку

После того, как вы подобрали объект, вам нужно предоставить необходимые документы банку. Специалист рассмотрит все документы и проверит юридическую чистоту в течение одной недели.

Что влияет на срок рассмотрения и как ускорить рассмотрение

На проверку юридической чистоты объекта недвижимости нельзя повлиять и как-то его ускорить. Банк оценивает все фактические и юридические обстоятельства, детально изучает документы и делает необходимые запросы.

Быстрее может быть рассмотрена заявка по юридически чистому объекту: если это новостройка у аккредитованного застройщика, то решение будет принято быстро. Если это квартира с десятком переходов прав собственности после приватизации, то времени на итоговое одобрение понадобится больше.

Выход на сделку

После одобрения банка вы выходите на сделку, где подписываете договор долевого участия по новостройке или купли-продажи по вторичке, а также кредитный договор.

Для оформления кредита нужно принести:

российский паспорт с постоянной или временной пропиской;
справку 2-НДФЛ или по форме банка о подтверждении дохода;
заявление-анкету на ипотеку;
заверенную копию трудовой книжки;
страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС).

По желанию клиента банк может оформить титульное страхование на недвижимую собственность, а также страхование жизни и здоровья. Страховку оформляют у страховых компаний — партнеров банка.

Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, страховая компания выплачивает страховое возмещение.

Дополнительно кредитная организация может запросить документы на детей, если квартира берется по ипотечной программе для семей с детьми. При наличии созаемщика или поручителя нужно предоставить аналогичные документы.

Есть особые требования для индивидуальных предпринимателей или пенсионеров. Например, ИП придется принести свидетельство о регистрации в налоговой, декларацию за последний налоговый период и лицензию на выбранный вид деятельности, если он ведет бизнес, предусматривающий ее оформление.

Зарегистрировать право собственности

Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно только после составления кадастровых паспортов на всю недвижимость. То есть придется дождаться, пока остальные жильцы получат ключи и составят акт приема-передачи.

Хороший застройщик обязательно сообщит покупателям о начале регистрации квартир и вышлет список документов для регистрационного органа.

Для регистрации права собственности понадобятся:

заявление от каждой из сторон сделки;
паспорт покупателя и представителя продавца;
договор по ипотечному кредиту;
договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
квитанция об оплате госпошлины.

После погашения ипотечного долга заемщик должен подать в МФЦ заявление о снятии обременения.

Нужно принести:

документ из банка, подтверждающий полную оплату долга;
договор об ипотечном кредите;
паспорт собственника жилья.

Зарегистрировать право собственности на квартиру нужно в течение 120 дней.

Перед тем, как получить одобрение по ипотеке, нужно оценить свои возможности, рассчитав сумму и срок кредита, а также ежемесячный платеж.

Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Да, иногда кредитная организация отказывает уже в процессе подписания документов. Поэтому важно понять, почему сделка не состоялась.

Возможные причины отказа:

Объект недвижимости. Юридическая «история» объекта, а именно переходы прав собственности, наличие возможных наследников, нюансы при приватизации, могут стать поводом для отказа в согласовании сделки.
Кредитная история заемщика. Банк опасается, что заемщик неблагонадежный — у него есть просрочки по прошлым кредитам, споры с коллекторами или другими кредитными организациями.
Недостаточные доходы для выплаты займа: заемщику может не хватить остатка на жизнь и содержание семьи. Отказ по этой причине может состояться как на этапе одобрения, так и перед подписанием договора.
Есть другие кредиты, в том числе появились новые уже после одобрения заявки на ипотеку, поэтому ипотека слишком сильно увеличит финансовую нагрузку.
Недостоверные данные в заявке на кредит. Сюда относят как опечатки в документах, так и предоставление намеренно искаженных данных. В последнем случае отказ гарантирован.

Иногда банки отказывают из-за гражданства или возраста.

Когда можно подать повторную заявку

После отказа не стоит опускать руки — можно попробовать взять ипотечный заем в другом кредитном учреждении или можно попробовать подать повторную заявку. Срок подачи повторной заявки зависит от кредитной организации.

К примеру, у Совкомбанка он составляет 2 месяца с момента подачи первой заявки. То есть срок рассмотрения заявки включается в эти 2 месяца. Однако здесь важно не соблюдение сроков, а чтобы отпали причины для отказа. В частности, если причиной стали другие кредиты, важно их погашение перед повторной заявкой.

Одобрение ипотеки: необходимые документы и помощь в получении

Ипотека в России за последние 10–15 лет перешла из продукта для обеспеченных людей в работающий инструмент улучшения жилищных условий для большинства граждан. Клиенты банков молодеют. Среднестатистический российский заемщик, рассчитывающий на выдачу ипотеки, – это семейный человек в возрасте 30-35 лет, с высшим образованием, работающий специалистом либо руководителем среднего звена. При этом сумма кредита составляет примерно 7 млн рублей, а первоначальный взнос – около 600 тысяч рублей.

Если и вы задумываетесь над улучшением жилищных условий, этот материал прояснит отдельные моменты и поможет приблизиться к желаемому. Мы расскажем, из каких этапов состоит процедура выдачи ипотеки, как подать онлайн-заявку и в течение какого срока ждать одобрения от банка. Также вы узнаете, какие условия ставит кредитная организация и какое жилье выбрать, как проводится оценка недвижимости и сколько действует по времени заключение эксперта.

Процедура выдачи ипотечного кредита: перечень необходимых документов

Чтобы банк согласился выдать ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен соответствовать определенным представлениям, если не об идеальном, то о благонадежном клиенте. Требования кредиторов в этом отношении часто типичны, но могут быть и особенности. В «Росбанк Дом» перечень документов, который должен предоставить клиент для прохождения процедуры одобрения банка на ипотеку, следующий:

ксерокопии всех страниц паспорта и трудовой книжки (последние заверяются работодателем);

справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо по форме банка;

заявление на получение ипотеки.

согласие на обработку персональных данных.

Процесс выдачи ипотечного кредита в рамках спецпрограмм нередко требует предоставления дополнительных документов, например, сертификата на материнский капитал. Для банковского сотрудника будут важны следующие характеристики заемщика:

трудоустроенность (по найму или в качестве индивидуального предпринимателя) и стаж работы;

величина и стабильность дохода;

недвижимость, которая может выступать в качестве залога;

Благодаря специализации банка на ипотечном направлении в «Росбанк Дом», работающем в Москве и других российских городах, документы на одобрение ипотеки рассматриваются в течение 1 – 3 рабочих дней. Другие кредиторы анализируют бумаги примерно неделю. Это важно, т.к. случается, что недвижимость за это время может вырасти в цене.

Распространенные причины отказа и как повысить шансы на выдачу ипотеки

Очевидно, что число желающих получить жилищный кредит выше, чем количество одобренных договоров. При планировании покупки жилья следует заранее узнать, кто чаще всего получает одобрение банка на ипотеку, а также выяснить наиболее распространенные причины отказа. Особое внимание стоит обратить на:

уровень платежеспособности (в случае, если размер ежемесячного платежа будет превышать 40% от дохода клиента, заявка с большой долей вероятности будет отклонена. Решение есть – привлечь созаемщиков);

кредитная история (прежние просрочки по банковским договорам не сыграют вам на пользу);

непогашенная судимость и долги (препятствием для положительного решения может стать неоплаченный потребительский кредит или долги по ЖКХ).

Одобрили ипотеку – что дальше

Вы получили одобрение банка на ипотеку — что делать дальше? Сразу возникают вопросы: сколько действует положительное решение, какое жилье выбрать, какие условия оценки. Порядок в «Росбанк Дом» таков: получили утвердительный ответ кредитора — пришло время активного поиска квартиры или другой недвижимости. При этом нужно заранее осведомиться о требованиях к объекту (например, под отдельные программы подходит выбор жилой площади только в новостройке). Срок действия одобрения ипотеки в «Росбанк Дом» сейчас составляет 3 календарных месяца.

Как только объект подобран, нужно проверить: соответствует ли реальная стоимость жилья заявленной. Экспертную оценку объекта покупки специалисты «Росбанк Дом» организуют сами. На ее основании будет принято решение об объеме суммы. Если оно положительное, в банк нужно предоставить документы, содержащие сведения о приобретаемой недвижимости. После вас ожидает процедура страхования. Вскоре, если все бумаги в порядке, вы сможете выйти на сделку на оговоренных ранее условиях выдачи ипотечного кредита. Обладателем желаемой квартиры или дома вы становитесь при вступлении в силу договора.

Итак, как видно, процедура одобрения ипотеки не так и сложна. Лучший способ пройти ее – действовать согласно заявленным требованиям банка. Приблизить мечту о собственном жилье с «Росбанк Дом» еще легче, благодаря привлекательным условиям для потенциальных клиентов.

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Что нужно, чтобы одобрили ипотечный кредит?

В каждом банке есть перечень требований к участникам сделки. Эти требования различаются между собой в зависимости от конкретных программ ипотечного кредитования. Как правило, шанс получить одобрение по кредиту есть у заёмщиков, которые:

— имеют российское гражданство, так как некоторые банки могут отказать в выдаче ипотеки иностранцам
— в возрасте от 21 до 70 лет на дату погашения кредита
— получают стабильный доход
— работают на последнем месте работы не менее 3 месяцев, уже прошли испытательный срок и т.д.

Однако каждый банк устанавливает собственные требования к заёмщику, которые могут отличаться от приведённого выше списка.

Как банки принимают решение

Перед тем, как заключить договор и выдать ипотеку, банки должны проверить платёжеспособность заёмщика.

Система проверки индивидуальна у каждой кредитной организации. При рассмотрении заявки на ипотечный кредит банки оценивают платёжеспособность заёмщика и объект залога по множеству критериев. К ним относятся уровень дохода заёмщика, его кредитная история, документы на недвижимость и т.д. Мы можем проанализировать самые частые причины отказов и понять, что можно сделать, чтобы получить одобрение по ипотечной заявке.

Как узнать причину отказа банка

Банки имеют право отказать в заключении договора для выдачи кредита без объяснения причины. Кредитные организации вносят данные обо всех обращениях и основаниях отказа в кредитную историю.

Клиент может запросить список бюро кредитных историй (БКИ), где хранится кредитная история, онлайн через портал «Госуслуги». Банк России отправит эту информацию в течение 1 дня в ваш личный кабинет. Заказывают отчёт о кредитной истории в любом БКИ бесплатно, но не более двух раз в год.

Если вы нашли ошибку в своей кредитной истории, обратитесь в банк с заявлением о внесении изменения по кредитному договору во всех БКИ, куда банк отправил информацию. Вы также можете направить запрос на исправление данных во все бюро, в которых хранится документ с ошибкой, приложите документы, подтверждающие ошибку. Бюро рассмотрит ваш запрос в течение 30 дней.

Наиболее частые причины отказов банков

Уточните у банка причину отказа: есть вероятность, что вы можете повлиять на решение и получить одобрение ипотеки. Расскажем, как это сделать.

Наиболее часто банки отказывают клиентам в следующих случаях:

1. При заполнении документов допущены ошибки. Уточните у менеджера банка, в чем заключается ошибка, и предоставьте корректные данные.

2. Предоставлена недостоверная информация. Банки тщательно проверяют ваши документы на случайное или намеренное искажение фактов. Узнайте у сотрудника банка, в течение какого срока можно подать повторную заявку с исправленными документами.

3. У заёмщика плохая кредитная история или её нет:
— Если у клиента отсутствует кредитная история, банкам сложно оценить, будет ли возвращен долг. На решение банка может повлияет увеличение суммы первоначального взноса, а также привлечение созаёмщиков.
— Если у заёмщика плохая кредитная история, были просрочки по выплатам или есть неоплаченные штрафы — это может повлиять на решение банка одобрить заявку на предоставление ипотечного кредита. Запросите сведения из БКИ и проверьте корректность данных. Если есть какие-либо задолженности — погасите их прежде, чем подавать повторную заявку.
— Если у клиента уже есть кредитные обязательства, банк может посчитать, что клиент слишком «закредитован», а дополнительный заём приведёт к невозможности погашения ипотечного кредита. Постарайтесь погасить текущие задолженности, а если их нет — проверьте кредитную историю, возможно, в ней допущена ошибка, и выплаченный кредит числится ещё действующим.

О том, как улучшить кредитную историю, мы давали советы в статье.

4. Недостаточный уровень дохода заёмщика. Как правило, ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать половину месячного дохода. Это необходимо, чтобы у заёмщика оставались средства для поддержания комфортного уровня жизни. Кроме того, банк может учитывать и другие обязательства кредитуемого, например, уплату алиментов. В этом случае вы можете:
— Пересмотреть условия кредита. Например, увеличить первоначальный платёж, рассмотреть ипотеку на более долгий срок или выбрать для покупки объект недвижимости подешевле — это позволит снизить ежемесячную финансовую нагрузку. Подобрать наиболее комфортные параметры можно с помощью ипотечного калькулятора.
— Подтвердить дополнительный доход, если он есть.
— Привлечь созаёмщиков — людей, которые будут нести солидарную обязанность перед банком за исполнение обязанности по кредитному договору. Созаёмщиком может выступить любой человек, например, супруг или супруга, тогда банк может учесть совокупный ежемесячный доход, а шанс одобрения может повыситься.

Не забывайте, что оформление ипотеки влечёт дополнительные расходы, например, на страхование. Учитывайте это при планировании финансовой нагрузки.

Как снизить риск отказа?

Вы можете минимизировать риски отказа банка, для этого заранее подготовьтесь к подаче заявки на кредит. Перед походом в банк:

1. Определитесь с объектом недвижимости или примерной суммой ипотечного кредита на покупку жилья.

2. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы, а данные в них актуальны и корректны. Перечень требуемых документов можно запросить в банке, где вы планируете оформить ипотеку.

3. Проверьте свою кредитную историю.

4. Оцените свою платёжеспособность, для этого:
— сложите сумму своих доходов и доходов созаёмщиков, если вы планируете привлечь их к оформлению ипотечной сделки
— посчитайте в ипотечном калькуляторе примерную сумму ежемесячного платежа (мы подготовили инструкцию по использованию калькулятора в статье)
— прибавьте к получившемуся платежу ежемесячные взносы по действующим кредитам, если они есть
— вычтите из суммы доходов размер расходов по займам. Если остаток составляет менее половины от суммы доходов, рекомендуется снизить сумму ипотечного кредита или увеличить срок его выплаты.

Отказ банка на этапе одобрения объекта недвижимости

Банк может предварительно одобрить заявку на получение ипотечного кредита, но отказать на этапе проверке недвижимости.

При получении ипотечного кредита (ипотеки) залогодатель передаёт жильё в залог банку до полного погашения задолженности. В случае невыплаты кредита, банк имеет право по решению суда реализовать залоговую недвижимость, чтобы вернуть средства. Поэтому банки тщательно проверяют документы на недвижимость и участников сделки.

Проверьте, что жильё соответствует требованиям выбранного банка. Вы также можете самостоятельно проверить документы. Это сэкономит вам время и может повысить шансы одобрения заявки. Мы подготовили материалы, которые вам в этом помогут:

Если банк отказал в выдаче ипотечного кредита — это не повод расстраиваться. Проанализируйте причины отказа, чтобы исправить их и как следует подготовиться к подаче заявки.