Что такое кредит под залог

В чём преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости?

Отвечает руководитель направления ипотечного кредитования МТС Банка Татьяна Акрамова.

Кредит под залог недвижимости — это один из видов потребительского кредита с обеспечением. Банк даёт заёмщику деньги, а недвижимость будет гарантией возврата денежных средств. В случае невозврата банк сможет продать залоговую недвижимость.

В жизни случаются разные обстоятельства, и иногда кредит под залог недвижимости может помочь разрешить сложившуюся ситуацию.

Например, пожилая пара и их взрослый сын cо своей семьёй — женой и двумя детьми-школьниками — живут вместе. Молодая семья хочет модернизировать дачу для постоянного проживания родителей: провести газ, расширить дом, сделать ремонт. Банки готовы дать кредит, но доходов супругов недостаточно, чтобы банк одобрил требуемую сумму, а родители — пенсионеры, не имеющие дохода, — не могут быть поручителями. Да и ставку хочется ниже, чем по обычному потребительскому кредиту. Вот здесь недвижимость и играет решающую роль. Даже если квартира — единственное жильё для заёмщика или в квартире прописаны несовершеннолетние, это не помеха для залога.

Или другой пример: Максим — владелец небольшого бизнеса, который нужно развивать. Он планирует арендовать помещение ближе к метро, в более проходной точке, с большим потоком клиентов, покупать новое оборудование. В этом случае, чтобы временно поддержать бизнес и выйти на новый уровень, ему тоже может помочь кредит под залог недвижимости.

Преимущества кредита под залог недвижимости

Сумма кредита больше

Можно получить до 15 миллионов ₽ в зависимости от стоимости залоговой недвижимости. Как правило, сумма кредита составляет до 75–80% от стоимости недвижимости.

Длительный срок и ежемесячный платёж

Срок погашения — до 15 лет. Если разбить крупную сумму кредита на срок от 10 до 15 лет, то сумма ежемесячного платежа будет не такой весомой.

Ставка ниже

Ставки по кредиту под залог недвижимости значительно ниже, чем по обычным потребительским кредитам.

Проще получить, чем обычный кредит

Более лояльное отношение к заёмщику: заём может подойти тем, у кого низкий скоринговый балл и не совсем идеальная кредитная история.

На любые цели

Кредит под залог недвижимости — нецелевой. Это значит, что вы можете потратить деньги на что угодно, не уведомляя банк: построить дом, приобрести другую квартиру или сделать ремонт.

#оденьгахпросто: кредит под залог недвижимости. Плюсы и минусы

Полина Шипкова, руководитель направления авторского контента Банки.ру

Кредит под залог недвижимости (или залоговый кредит) — это заем, который банки выдают под залог уже существующего недвижимого имущества. Главный плюс такого кредита — возможность получить серьезную сумму под выгодный процент тем, кому банк отказал в классическом потребительском кредите или кому не хватает суммы/срока классического кредита.

Чем выше стоимость имущества, тем больше сумма, которую можно получить от банка.

Чем залоговый кредит отличается от обычного?

Процентная ставка ниже.
Срок кредитования длиннее: срок займа может быть до 20 лет, что позволит снизить ежемесячный платеж.
Сумма кредита выше: можно получить несколько миллионов рублей в зависимости от оценочной стоимости недвижимости.
Более лояльное отношение к заемщику: заем подойдет тем, у кого низкий скоринговый балл и неидеальная кредитная история.

Как взять кредит под залог имущества?

Процесс подачи заявки на такой кредит почти ничем не отличается от обычного: кроме паспорта и подтверждения доходов, банк запросит документы на право владения имуществом, которое вы хотите заявить в качестве залога банку.

Какие документы понадобятся? Чаще всего это будет свидетельство о праве собственности и отчет о стоимости имущества, подготовленный компанией-оценщиком. Если у недвижимости, которую вы хотите использовать в качестве залога, есть и другие собственники, то потребуется их нотариально заверенное согласие.

Банк также проверит наличие постоянного дохода: без работы получить кредит (даже под залог недвижимости) шансов нет. Дополнительное имущество (автомобиль, дача и т. д.) и другие источники средств повышают вероятность одобрения займа.

Что можно использовать в качестве залога?

В качестве залога по такому кредиту чаще всего выступают квартиры. Но также можно использовать частный дом, земельный участок, гараж и коммерческую недвижимость. В качестве залога еще можно использовать собственность третьих лиц — при условии, конечно, что эти лица дали свое согласие.

Пример: в квартире проживают пожилые родители (они же владельцы недвижимости) и их совершеннолетний сын с женой. Семья хочет улучшить жилищную ситуацию — построить большой дом на две семьи за счет банковского кредита под залог квартиры. Но родителям кредит не выдают из-за возраста, а дети не собственники жилья. В этой ситуации дети могут получить заем от банка под залог квартиры родителей при условии, что те согласны.

В качестве залога можно использовать квартиру (или дом), в которой прописаны несовершеннолетние. Факт, что недвижимость является единственным жильем для заемщика, не помеха для залогового кредита. Используя недвижимость в качестве залога, вы по-прежнему остаетесь ее владельцем, но продать ее сможете только с разрешения банка.

А ставки какие?

Многие банки предлагают займы под залог недвижимости — можно получить до 15 млн рублей на срок до 20 лет. И ставки будут ощутимо ниже, чем у потребительских кредитов! Вот, например, каталог с подборкой из 73 предложений:

«Мою квартиру заберет банк» и другие мифы о кредите под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это кредит наличными с обеспечением: банк выдает деньги под процент, а в качестве гарантии того, что клиент вернет долг, накладывает обременение на недвижимость. Это может быть квартира, частный дом или таунхаус.

Такой кредит устроен как ипотека. Но есть отличия.

При ипотеке банк дает деньги только на покупку недвижимости. В качестве гарантии выступает квартира или договор долевого участия, если покупаете жилье в строящемся доме. При кредите под залог недвижимости гарантией тоже становится квартира или дом, а вот деньги можно потратить как угодно, например на покупку машины или развитие бизнеса.

Благодаря залогу клиент получает более выгодные условия, чем при другом потребительском кредите: сумма и срок кредита больше при такой же ставке. Это позволяет максимально снизить ежемесячный платеж и отдавать деньги банку по чуть‑чуть в течение продолжительного времени — за счет этого можно снизить нагрузку на бюджет.

Вот какие условия по кредиту под залог недвижимости в Тинькофф:

Для оформления нужны только паспорт и СНИЛС.

Итак, залог нужен, чтобы банк мог доверять клиенту, которому выдает в долг большую сумму. Но так как на время выплаты кредита недвижимость остается в залоге у банка, возник миф о том, что банк может ее забрать и переоформить на себя.

Ниже разберем это и другие заблуждения о кредите под залог недвижимости и расскажем, как обстоят дела на самом деле.

Миф 1. Квартира перейдет в собственность банка

Залоговая недвижимость не переходит банку, на нее только накладывается обременение. То есть, чтобы сдать квартиру в аренду или зарегистрировать в ней жильцов, если это не близкие родственники, нужно будет предупредить банк и получить согласие. В остальном ничего не меняется: вы остаетесь собственником квартиры, можете жить в ней, делать ремонт и перепланировку.

Миф 2. Если просрочу платеж по кредиту, квартиру отберут

У банка нет цели забрать залоговую недвижимость. На самом деле на ее продаже он заработает меньше, чем если получит от вас деньги, которые вы брали в долг под проценты. Более того, вы остаетесь собственником недвижимости, даже если просрочите пару платежей по кредиту. Квартиру или дом можно потерять, только если постоянно допускать просрочки и скрываться от банка, например не отвечать на звонки из отдела взыскания задолженности. Но даже в этом случае банк вернет разницу между суммой долга и стоимостью квартиры.

Из‑за просрочки платежа по кредиту недвижимость не заберут, но последствия все же будут: сумма регулярного платежа будет считаться просроченной задолженностью и на нее начнут ежедневно начислять штраф — 1/366 от ключевой ставки Центробанка на момент заключения кредитного договора. Размер ключевой ставки на тот момент можно узнать на сайте Центрального банка России.

Чтобы не пришлось платить штраф за просроченный платеж, следите за датой платежа и суммой на счете, с которого списывается платеж. Это удобно делать в приложении Тинькофф.

Если возникнут проблемы с выплатой кредита, обратитесь в банк — он поможет. Можно написать в чат службы поддержки в приложении Тинькофф или в личном кабинете на сайте tinkoff.ru. Банк предложит разные варианты решения проблемы, например программу реструктуризации или ипотечные каникулы.

Однако, если человек не пытается договориться с банком и продолжает пропускать платежи, банк будет вынужден обратиться в суд. По решению суда квартиру или дом могут продать с торгов, чтобы банк мог погасить долг по кредиту, а остаток денег перечислить заемщику.

Миф 3. Оформить кредит под залог сложно

На самом деле, чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно только подать онлайн-заявку и встретиться с представителем банка — ехать куда‑то или самому заниматься регистрацией залога не придется. Банк возьмет все хлопоты на себя: уплатит госпошлину, отправит документы для регистрации залога в Росреестр. А после выплаты кредита банк сам снимет обременение с недвижимости.

Чтобы подать заявку на кредит, понадобятся только паспорт и СНИЛС. Справка 2-НДФЛ и другие документы не нужны, но подтверждение дохода может повысить вероятность одобрения кредита. Подтвердить доход можно через Госуслуги.

Что такое кредит под залог недвижимости: его плюсы и минусы

Что такое кредит под залог квартиры, дома или участка, как его взять и кому именно финансовые организации готовы предоставить такой вариант займа, стоит знать каждому человеку. Эта информация окажется полезной, когда потребуется крупная сумма для приобретения новой недвижимости, покупки автомобиля, раскрутки бизнеса или каких-либо других важных и материально затратных целей. Если нет собственных сбережений, а потребительский кредит не покрывает нужную сумму, вариант с передачей недвижимости в залог поможет решить финансовые проблемы.

Что значит кредит под залог недвижимости и зачем его брать

Кредит под залог недвижимости ─ это разновидность займа с обеспечением. Нуждающийся в средствах человек берет в банке деньги под процент, а в качестве гарантии предоставляет в залог квартиру, дом, земельный участок, коммерческий, офисный, складской или промышленный объект. Сумма перечисляется на карту или счет заемщика.

Залоговая недвижимость на весь срок кредита остается в собственности клиента. Банк лишь накладывает на нее обременения. Аннуляция регистрации или прописки не требуется.

Передача в залог ликвидного имущества повышает уровень надежности клиента в глазах финансовой структуры. Заемщикам, владеющим собственностью, банк предлагает более выгодные условия сотрудничества, идет навстречу в плане сроков кредитования и уровня процентной ставки. Займ под залог стоит выбирать в том случае, когда единовременно нужна крупная сумма на длительный период с оптимальным ежемесячным взносом, но уровень официальной заработной платы не позволяет получить ее в рамках потребительского кредитования.

Когда оценочная стоимость недвижимости значительно превышает сумму, запланированную для получения в кредит, многие банки часто не требуют подтверждения ежемесячного дохода. Если до погашения договора клиент теряет платежеспособность, переданный в залог объект продают и за счет вырученных средств закрывают долг. Оставшиеся деньги переводятся на счет заемщика.

Кому предоставляют кредит под залог

Залоговый кредит доступен всем владельцам жилой или коммерческой недвижимости, включая индивидуальных предпринимателей и самозанятых. Также можно скооперироваться с другом, родственником или знакомым, имеющим квартиру, дом либо земельный участок, и сделать этого человека созаемщиком.

Если у основного заемщика изменились обстоятельства и пропала возможность выплачивать кредит, его финансовые обязательства ложатся на созаемщика. Об этом следует помнить, предоставляя свою недвижимость под залог по кредитному договору другого человека.

Среди базовых требований к заемщику:

российское гражданство;
временная или постоянная регистрация в любом регионе РФ;
возраст не менее 18 лет;
наличие постоянного места работы;
общий стаж от 1 года, непрерывный от 3 до 6 месяцев.

Отдельные банки сотрудничают только с гражданами России от 21 года и ограничивают количество созаемщиков определенным количеством (например, не более 4, включая основного). В некоторых финансовых структурах действуют дополнительные возрастные ограничения. Требуется, чтоб на момент последнего платежа клиенту было не более 65 лет, в редких случаях ─ 70 лет.

Кредит под залог недвижимого имущества могут получить клиенты с неудачной кредитной историей и заемщики, не способные предоставить справку о наличии постоянного дохода.

Если у залоговой недвижимости несколько собственников, они все обязаны участвовать в заключении договора. Когда кредитуемый предоставляет в качестве залогового имущества чужое жилье, участок или коммерческий объект, реальный владелец должен дать на это письменное разрешение. При отсутствии документа о согласии собственника кредит не оформляют.

Процентные ставки по договору и правила получения средств

Процентные ставки варьируются в широком диапазоне. На срок от 5 до 30 лет кредит могут выдать под 2,4-16%. Если объект не застрахован, банк увеличивает ставку на несколько пунктов (в среднем от 1 до 5). Зарплатным клиентам время от времени предоставляются скидки. Заемщикам, предоставляющим справку о наличии официального дохода, дают кредит на более длительный период.

Большинство крупных банков предлагают заполнить заявку на официальном сайте онлайн. После предварительного одобрения придется приехать в офис финансовой структуры для обсуждения деталей предоставления денег. Полную сумму клиент получает, как только выполнит необходимые условия.

Какая недвижимость подходит в качестве залога

В каждом банке выдвигаются свои требования к залоговой недвижимости. Некоторые структуры работают только с квартирами, считая их наиболее ликвидным вариантом. В других организациях принимают в качестве залога комнаты, загородные дома, земельные участки, коммерческие, офисные и производственные помещения, гаражи, жилье в таунхаусах и прочие объекты.

Среди главных требований:

отсутствие любых обременений;
не более 60% износа здания, в котором находится квартира (в некоторых банках допускается 70% износа);
наличие базовых коммуникаций и санузла;
подключение к системам энергоснабжения (газ/электричество);
кирпичный, бетонный или каменный фундамент;
качество стен и перекрытий (многие банки не берут в залог квартиры в домах из дерева/бруса).

Не всегда можно взять кредит под жилье, подпадающее под программу реновации, имеющее незаконную перепланировку, расположенное в закрытых городах. Также препятствием для перехода в залог являются несовершеннолетние дети, прописанные в квартире или имеющие в ней долю.

Какие документы необходимы для получения кредита под залог жилья

Среди обязательных документов для оформления договора гражданский паспорт, свидетельство о регистрации либо выписка из ЕГРН, в которой указан владелец залогового объекта. Также финансовая структура может запросить:

дополнительное удостоверение личности (загранпаспорт, водительские права, служебное или пенсионное удостоверение и пр.);
справку 2-НДФЛ или любой другой документ, доказывающий наличие доходов;
СНИЛС;
подтверждение регистрации по месту пребывания (если заемщик зарегистрирован на территории РФ временно);
брачный контракт (при наличии такового);
отчет об оценке объекта для понимания его стоимости и ликвидности;
заверенное нотариусом согласие супруга на предоставление в залог недвижимого имущества.

Когда объект недвижимости не находится в единоличной собственности заемщика, от остальных дольщиков требуется предоставить паспорт. Если по внутреннему регламенту банка необходимы еще какие-то документы, соискателя кредита об этом уведомят.

Кредит под залог ─ плюсы и минусы

У кредита под залог есть положительные и отрицательные стороны. К плюсам относятся:

широкий выбор предложений ─ почти все банки в столице и федеральных округах предоставляют кредит под залог недвижимого имущества;
возможность получить значительно более крупную сумму, чем по стандартным потребительским кредитам ─ до 10-30 миллионов в некоторых банках, в зависимости от оценочной стоимости залоговой недвижимости;
удобные условия ─ в роли заемщика может выступать один человек, а предоставлять залоговое имущество ─ другой;
выгодная процентная ставка ─ процент по залоговому кредиту лишь немного выше, чем по ипотеке;
длительный период погашения ─ от 5 до 30 лет;
лояльный ежемесячный платеж ─ за счет большого срока кредитования месячный взнос получается низким;
оперативная выплата средств ─ при оформлении залогового договора финансовые структуры перечисляют заемщику деньги гораздо быстрее, чем при обычном кредитовании;
отсутствие ограничений ─ клиент имеет право в любой момент частично или полностью погасить займ;
свободное использование средств ─ распорядиться полученными деньгами можно по собственному желанию.

требуется потратиться на оценку залогового объекта (оценка квартиры от эксперта из аккредитованной компании стартует от 2000 руб, дома ─ от 5000 руб, участка ─ от 3000 руб, коммерческого помещения ─ от 10000 руб, за скорость проведения процедуры придется доплатить еще 1000-2000 рублей);
следует оформить страховой полис на недвижимое имущество (если страхового полиса нет, банк обязательно поднимет ставку по кредиту);
придется лично посещать МФЦ и Росреестр, так как не все банковские структуры оказывают помощь по сбору и регистрации документов в соответствующих органах;
процедура оформления занимает более длительное время;
до тех пор, пока квартира, дом или участок находятся в залоге у банка, никаких операций с ними собственник проделать не может (под запретом все, от продажи и обмена до перепланировки и дарения);
полная сумма, в которую оценили объект, никогда не выплачивается, часть ее банк оставляет за собой в качестве дисконта на случай, что недвижимость упадет в цене;
если заемщик захочет рефинансировать кредит в другом банке, велик риск получить отказ (далеко не все финансовые структуры готовы предпринимать усилия по переоформлению залога).

Чтобы не лишиться залогового имущества, необходимо своевременно вносить платежи по заключенному договору. Если до окончательного погашения долга клиент стал неплатежеспособным и потерял возможность выполнять свои обязательства, рекомендуется сразу же обратиться в банк. Чаще всего кредиторы идут заемщикам навстречу и предлагают программы по рефинансированию.

Забирать жилые или коммерческие объекты за просрочку залоговых платежей для финансовых структур невыгодно. Это влечет за собой дополнительные затраты на переоформление документов, судебные издержки и последующую продажу недвижимости. Чтобы избежать этих моментов, банки предпочитают дать клиенту шанс закрыть договор на новых условиях.

Оптимизируй свой бюджет за счет выгодных покупок вместе с Мокка: тебе доступна оплата долями по удобному графику без первоначального взноса и переплат. Также ты можешь платить частями в любых магазинах с помощью сервиса Мокка Мегамолл прямо в нашем мобильном приложении!

Заключение

Точно зная, что такое кредит под залог квартиры или другой недвижимости, можно реально оценить его положительные и отрицательные стороны, разобраться, насколько предложение выгодно в конкретной ситуации. Заявку рекомендуется подавать только в надежные банки с хорошей репутацией.

Перед оформлением договора необходимо внимательно изучить его условия и объективно взвесить собственные силы. Передавать жилье в залог нужно только при полной уверенности, что взятые обязательства удастся своевременно выполнить.