Как дольщику получить обратно свои деньги с эскроу-счета?
С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон «О долевом строительстве», согласно которым застройщики обязаны использовать эскроу-счета. Это специальный счет в банке, где будут храниться деньги дольщика до момента регистрации права собственности на квартиру. Однако может возникнуть ситуация, когда человек передумает покупать недвижимость или застройщик не выполнит обязательства. АиФ.ru выяснил у директора агентства недвижимости Екатерины Никитиной, в каких случаях дольщик может вернуть деньги с эскроу-счета, насколько выгодно расторгать договор в одностороннем порядке и что для этого потребуется.
Что такое эскроу-счет?
Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон «О долевом строительстве», с 1 июля 2019 года застройщики должны перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием так называемых эскроу-счетов. Это банковские счета, на которых будут храниться деньги дольщиков до момента регистрации права собственности на квартиру. Эскроу-счет открывается в банках, которые кредитуют застройщика, такие банки называются эскроу-агентами.
Механизм работает следующим образом: после регистрации договора участия в долевом строительстве человек вносит деньги за будущую квартиру на эскроу-счет. Комиссия за открытие и ведение эскроу-счета не взимается. Там средства замораживаются и хранятся до момента завершения строительства и регистрации права собственности. Предполагается, что такой механизм должен защитить дольщиков в случае банкротства застройщика или остановки строительства, так как человек всегда сможет вернуть вложенные средства.
В каких случаях можно снять деньги с эскроу-счета?
В соответствии со статьей 860.10 Гражданского кодекса РФ, закрытие счета осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Иные основания перечислены в ст. 15.5 214 ФЗ «О долевом строительстве». Это может быть расторжение договора участия в долевом строительстве либо односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве. Другими словами, возвратить деньги с эскроу-счета можно, если закончился срок действия договора, застройщик не смог завершить строительство или каким-то образом нарушил свои обязательства (затянул сроки завершения строительства сверх установленного законом времени либо начал банкротиться), а также если дольщик решил расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Какие документы нужны для того, чтобы снять деньги с эскроу-счета?
Как поясняет Екатерина Никитина, дольщику сначала потребуется обратиться в суд с иском о расторжении договора долевого участия. Затем в банк нужно будет предоставить решение суда о расторжении договора, документы об открытии счета, а также заявление на возврат денег. После того как банк получит уведомление от Росреестра о погашении записи в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), деньги возвращаются на счет дольщика. Конкретный срок их перечисления должен быть прописан в договоре счета эскроу.
Можно ли вернуть первоначальный взнос, если квартира была куплена в ипотеку?
Да, можно. Сначала также происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Затем средства с эскроу-счета за вычетом первоначального взноса возвращаются банку. Первоначальный взнос возвращают покупателю на счет, указанный в договоре.
По словам Екатерины Никитиной, на практике ипотечные кредиты выдает тот же банк, где открывается эскроу-счет. «И если ситуация складывается таким образом, что заемщик отказывается от покупки квартиры, то банк возвращает деньги на реквизиты заемщика, но есть один нюанс. Возвращается первоначальный взнос и тело кредита за вычетом процентов. Поскольку зачастую в первые платежи по ипотеке оплачиваются в основном проценты, получается не очень выгодная ситуация для покупателя», — поясняет Никитина.
Она советует покупателям квартир в новостройках в таких случаях не расторгать договор в одностороннем порядке, а сначала продать недостроенную квартиру другому физлицу, заключив договор переуступки прав требования. «Так получается выгоднее, тем более что со временем любая стройка растет в цене» , — заявляет эксперт.
Как вернуть деньги, если застройщик не выполняет обязательства или обанкротился?
Если расторжение договора произошло по вине застройщика (это может быть, например, затягивание сроков строительства либо банкротство), то средства с эскроу-счета возвращают дольщику. «Вне зависимости от причин расторжения договора деньги покупателю возвращаются в полном объеме (если мы говорим о „чистой“ покупке, а не о покупке через ипотечное кредитование). Но дело в том, что для расторжения договора должны быть серьезные причины: нарушение сроков строительства, серьезное изменение параметров строящегося объекта», — отмечает Никитина.
Если же покупатель принял решение ждать назначения нового застройщика, который завершит проблемный объект, то оплаченная сумма останется на эскроу-счете до окончания строительства дома.
Как вернуть деньги, если отозвали лицензию у банка, где был размещен эскроу-счет?
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы Агентством страхования вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Соответственно, дольщик может их вернуть, обратившись в АСВ в установленном законом порядке. Чтобы обезопасить себя от рисков, перед тем как открывать счет, стоит ознакомиться с перечнем банков, которые имеют право открывать эскроу-счета для финансирования долевого строительства. Список таких кредитных учреждений опубликован на сайте Центробанка. По состоянию на 1 ноября 2019 года, в РФ 94 банка, работающих с эскроу-счетами.
В ЦБ рассказали, как снять деньги с эскроу-счета
С июля этого года в России начал действовать механизм проектного финансирования, при котором застройщики не могут напрямую привлекать для строительства жилья деньги дольщиков. Покупатели перечисляют средства в банки на эскроу-счета, где деньги хранятся до завершения строительства. Руководитель Главного управления Центробанка по ЦФО Надежда Иванова рассказала «Российской газете», как работает новый механизм и можно ли забрать деньги с эскроу-счета.
По ее словам, застройщик должен указать, в каком банке ему выдали финансирование. Покупателю следует удостовериться, что банк уполномочен на финансирование строительства с использованием эскроу-счетов. Дольщик и застройщик заключают договор на определенный срок, в котором должны быть прописаны условия получения средств продавцом. После этого покупатель квартиры открывает счет эскроу, на который вносит оговоренную сумму. Застройщик получит доступ к деньгам после сдачи дома. При покупке квартиры в ипотеку кредитором и эскроу-агентом могут быть разные банки. Покупатель может оформить ипотеку в любом банке с выгодными условиями.
При долевом строительстве вернуть деньги с эскроу-счета можно при завершении срока действия договора на открытие счета, расторжения договор по соглашению сторон, а также в случае, если застройщик не смог достроить объект или дольщик по собственной инициативе аннулировал договор.
При банкротстве застройщика, если компания не достроила дом, дольщик может снять всю сумму со счета незамедлительно. Пока дом не введен в эксплуатацию, деньги на эскроу-счетах принадлежат дольщикам.
При банкротстве банка, в котором размещен счет эскроу, владельцы средств получат до 10 млн рублей страхового возмещения. Средства страхуются Агентством по страхованию вкладов на срок со дня их размещения до передачи квартир дольщикам.
В ЦБ разъяснили, как и когда можно снять деньги со счета эскроу
С середины лета строительные компании уже не могут напрямую привлекать деньги граждан на строительство жилья по проектам, начатым после 1 июля 2019 года, а также по ранним проектам с низкой степенью готовности. Новая система финансирования жилищного строительства предполагает, что покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке.
Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.
На что надо обратить внимание при открытии счетов эскроу и можно ли с них забирать деньги, специально для «Российской газеты» разъяснила начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова.
Открывать счета эскроу при долевом строительстве, отмечает она, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект, или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
Особый случай — если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья. В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут.
А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей. Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.
Подробнее о том, как работает в регионах новая система защиты покупателей жилья, читайте в ближайшем номере «Российской газеты».
Как вернуть деньги с эскроу-счета дольщику?
Между мной и банком заключен договор ипотеки на первичку. К нему был открыт эскроу-счет в этом же банке до 30.06.2023 г — дата передачи ключей по ДДУ. Застройщик кредитуется также в этом банке.
В связи с изменением плановой даты ввода в эксплуатацию объекта на полгода, застройщик предложил мне подписать дополнительное соглашение к ДДУ до июня 2022 года, а также подал в банк заявление на изменение срока условного депонирования по счету-эскроу.
Срок был продлен до 29.12.2023 г., об этом меня уведомил банк посредством смс. При этом, я не намерена подписывать дополнительное соглашение к ДДУ (увеличение стройки на полгода).
Я упускаю возможность возместить неустойку от застройщика. Также, я не намерена закрывать счет-эскроу, моя цель — получить ключи от объекта. В связи с этим, встает вопрос: намерен ли банк вернуть мне деньги, в части уплаченной части за ипотеку 30.06.2023 на основании не подписанного дополнительного соглашения к ДДУ? И зачем застройщик торопит подписать дополнительное соглашение именно до июня 2022 года?
Справочно: банк не дает мне точного ответа о возврате денег. Также, в Госдуму внесен законопроект, который позволяет продлевать автоматически эскроу-счет при задержке сроков строительства и защитить дольщика, но неизвестно, когда он вступит в силу, а время идет. Речь о проекте Федерального закона N 36447-8 «О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».