Как продать квартиру с обременением?
Если в выписке ЕГРН указано, что квартира с обременением, продать недвижимость будет сложно. Но всё зависит от вида обременений.
Виды обременений бывают следующими:
- арест;
- ипотека;
- аренда по договору;
- прописаны несовершеннолетние;
- материнский капитал;
- нет согласия супруга.
Ипотека. Чтобы снять обременение, воспользуйтесь одним из трех способов.
- Досрочно рассчитайтесь с долгами и снимите обременение.
- Найдите покупателя, который внесёт задаток, равный сумме остатка долга по ипотеке. С помощью этих денег снимите обременение.
- Переоформите ипотеку на покупателя. Придётся договариваться с банком и писать заявление. Если банк откажет, т. к. у покупателя испорчена кредитная история, снять обременение не получится.
В квартире прописаны несовершеннолетние. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, у которых есть доля в квартире, получите согласие органов опеки и предоставьте несовершеннолетним долю в новом жилье с аналогичными характеристиками.
Согласие супруга. Если недвижимость приобретали в браке, для продажи потребуется письменное согласие супруга, иначе сделку купли-продажи аннулируют.
Аренда. Продавать квартиру запрещено, если недвижимость находится в аренде по договору на срок от года. Расторгните договор с арендополучателем. Сообщите, что будете продавать квартиру, и верните деньги за часть аренды. Если арендополучатель будет против, продать квартиру не получится.
Арест на недвижимость. Накладывается по решению суда, за неуплату кредитов, ипотеки, алиментов. Сведения заносятся в ЕГРН. Проводить сделку с арестованной квартирой запрещено. Чтобы снять обременение, расплатитесь с долгами.
Материнский капитал. Если купили недвижимость с использованием сертификата материнского капитала, также придется получить разрешение органов опеки, а затем предоставить ребёнку долю в квартире с такими же характеристиками.
После снятия обременения продавайте квартиру. Заключите с покупателем договор купли-продажи, получите задаток, оформите документы через нотариуса или самостоятельно и переоформите права собственности. После этого получите оставшуюся часть денег, которая прописана в договоре купли-продажи.
Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?
Вы купили квартиру с использованием кредитных средств или заложили недвижимость банку? Теперь недвижимость находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита. В Росреестре на недвижимость накладывается обременение.
Если на квартиру заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), то можно увидеть следующую информацию:
— В каком банке квартира находится в залоге?
— По какому кредитному договору (номер кредитного договора и дата)
— Номер и дата государственной регистрации залога.
Без согласия банка собственник квартиры не может продать недвижимость. Отметка в ЕГРН о залоге не позволит провести регистрацию без согласия банка. Поэтому, первое, что нужно сделать — это обратиться в банк (залогодержателю) и согласовать один из вариантов сделки по продаже. Задолженность, которая осталась не выплаченной перед банком, должна быть погашена.
ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПОД ОБРЕМЕНЕНИЕМ
1 вариант: Купля-продажа с переходом залога на нового собственника
Задолженность погашается за счет денег покупателя после регистрации права собственности. На покупателя оформляется ипотека на минимальную сумму с целью сделать его залогодателем перед банком. Фактически, покупатель и продавец меняются местами: теперь покупатель становится залогодателем вместо продавца.
Покупатель обязуется после сделки (регистрации) подать в Росреестр все необходимые документы для прекращения права залога продавца и все документы для возникновения права залога на квартиру, где залогодателем будет являться покупатель. А продавец обязуется направить часть денег, полученных от продажи квартиры, на погашение кредита. После сделки продавец получает деньги за проданную квартиру, за вычетом суммы задолженности перед банком. А банк получает всю сумму задолженности.
Рыночная стоимость квартиры: 10 000 000 р. Задолженность квартиры перед банком: 2 000 000 р. У покупателя личных средств: 10 000 000 р. Форма расчетов: аккредитив.
Как проходит сделка?
Покупатель берет ипотеку в банке, подписывает кредитный договор. Покупатель открывает аккредитив, где получателем суммы 8 000 000 р. будет продавец, получателем 2 000 000 р — банк. Сторонами подписывается Договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи должна быть следующая информация:
«Квартира находится в залоге банка N по кредитному договору ___. Банк уведомлен и не возражает против заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности. Покупатель после государственной регистрации перехода права по настоящему договору становится на место продавца и принимает на себя обязательства Залогодателя».
Документы для сделки:
1. Документы-основания права собственности на квартиру
2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)
3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
4. Согласие банка на продажу квартиры
5. Доверенность на подписанта согласия от банка
6. Кредитный договор
2 вариант. Купля-продажа с одновременным снятием обременения (продажа квартиры «из под-залога»)
При этом виде регистрация снятия залога (обременения) происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Продавец пишет два заявления в Росреестр: на снятие залога, на регистрацию перехода права. Покупатель получает не обремененный старой ипотекой объект.
Важно!
Нужно знать, была ли зарегистрирована в Росреестре закладная. Если да, то нужно сделать запрос в банк о получении закладной. От сроков получения закладной будет зависеть дата выхода на сделку. Если утеряна закладная, то нужно сделать в банке дубликат, зарегистрировать его в Росреестре. Банк поставит отметку о о погашении задолженности на закладной или дубликате.
Так как оплата задолженности фактически произойдет после регистрации, сделка и расчеты проходят под контролем банка. Банк может взымать дополнительную комиссию за организацию сделки и настаивать на подаче документов в Росреестр через своих регистраторов. После регистрации при раскрытии аккредитива продавец пишет заявление на полное досрочное погашение ипотечного кредита.
Документы для сделки:
1. Документы-основания на квартиру
2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)
3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
4. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств
5. Доверенность на подписанта отметки на закладной. Доверенность должна содержать соответствующие полномочия.
Если закладная не регистрировалась, то нужны следующие документы:
1. Документы-основания на квартиру
2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе).
3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
4. Присутствие сотрудника банка на подаче документов либо доверенность от банка
3 вариант. Снятие обременения до продажи
Такая сделка проходит двумя этапами:
I этап.
— Подписание предварительного договора купли-продажи.
— Полное досрочное погашение задолженности деньгами покупателя. Банк выдает документы о погашении кредита.
— Снятие залога (обременения) в Росреестре занимает 3 раб. дня.
1. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств
2. Доверенность на подписанта отметки на закладной
II этап.
— Подписание договора купли-продажи.
— Регистрация перехода права в Росреестре (5-7 раб. дней).
Документы для сделки:
1. Документы-основания на квартиру
2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталось на возмездной основе)
3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
При таком варианте покупатель очень сильно рискует. Он погашает чужую задолженность до сделки. А что будет завтра с продавцом — неизвестно.
Резюмирую: вариантов продажи квартиры с залогом много, все зависит от определенного банка и Вашей ситуации.
Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом
Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».
Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).
Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.
Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.
Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.
Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.
С привлечением кредитора
Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.
Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.
«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.
Уступка долга по ипотеке
Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.
Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».
В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.
Отказаться от участия в продаже
При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.
Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.
Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.
Как продать квартиру с долгами, обременением и маткапиталом в Москве
Значительная часть квартир, продающихся на рынке, имеет непростую историю. Бывает, что собственнику сложно найти покупателя, потому что на объект наложено обременение. Например, недвижимость купили с использованием маткапитала или она находится в договоре аренды. В статье мы рассказываем о том, как продать квартиру с долгами, с обременением в виде прописанных несовершеннолетних и т.д.
Что такое обременение на квартиру
Под обременением подразумевается ограничение прав собственника. Он не может распоряжаться квартирой так, как ему хочется. Владелец может жить в ней или сдавать объект в аренду, но он, например, не имеет права подарить его, продать или завещать.
Наличие обременений на недвижимость в некоторых случаях может стать источником проблем для всех участников сделки. На объект могут предъявить права люди, которые не входят в число собственников недвижимости, но у них есть право пользования жилым помещением.
Это могут быть родственники собственника, которые находятся в заключении или проходят службу в армии. Сложности часто возникают и в том случае, если жильё сдаётся в аренду, и хозяин хочет его продать. Право собственности также могут ограничивать судебные решения, связанные в том числе с долгами.
Какие обременения бывают
Обременения, которые могут помешать продаже квартиры, немало. Рассмотрим наиболее распространённые из них.
Ипотечное обременение
Возникает в том случае, если квартиру купили в ипотеку, и она находится в залоге у банка. Есть два варианта решения вопроса – либо покупатель переоформляет ипотечный кредит продавца на себя и продолжает его выплачивать, либо продавец досрочно погашает ипотечный долг за счет задатка.
Вообще сделки по продаже подобных квартир бывают часто, и, как правило, они проходят без проблем. Но случается, что владелец, погасив кредит за счет денег от продажи недвижимости, может отказаться от сделки. Вернуть деньги покупателю можно через суд, но если продавец успел их потратить, то ему придётся отдавать их частями. А этот процесс может занять немало времени.
Кстати, можно ещё попробовать получить согласие на продажу жилья у банка, но такой вариант маловероятен. Не факт, что кредитор пойдёт на такой риск.
Вариант, когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк, выглядит надёжнее. Покупатель берёт в этой же финансовой организации ипотечный кредит и рассчитывается с продавцом. Тот, в свою очередь, получает деньги от покупателя и закрывает ипотеку.
Обременение в виде ренты
Оно происходит тогда, когда права собственности переходят от одного человека к другому. Например, одинокий пожилой человек заключает договор ренты со своим знакомым, который согласился заботиться о нем и содержать до самой смерти. Собственник продолжает проживать в квартире и получает ренту в виде фиксированной суммы каждый месяц. В этом случае с плательщиком ренты заключается договор, где прописываются все условия. Квартира переходит к рентодателю только после смерти ее собственника. А пока рентополучатель жив, недвижимость находится под обременением, и объект нельзя продать без его письменного согласия.
Перезаключить договор ренты на другого человека можно. Такое случается, если рентодатель нашёл покупателя на жильё. В этом случае новый собственник квартиры может стать и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию пожилого владельца квартиры.
Но такие сделки случаются нечасто и найти покупателя на квартиру с подобным обременением сложно. Юристы не советуют вступать в сделку с жильем, обременённым рентой, чтобы не столкнуться с неприятностями. Часто недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье, не получив разрешения или даже не поставив в известность своих подопечных. Подобная ситуация может привести к длительным судебным процессам и потери денег.
Обременение в виде ареста
Квартиру, которая находится под арестом, нельзя продать, сдавать в аренду или завещать. Арест может быть наложен из-за того, что жильё стало предметом судебных разбирательств, например, при разделе имущества или наследства. Другой вариант – если у владельца есть долги. Проверить, находится ли квартира под арестом, можно через ЕГРН.
Арендное обременение
Бывает в том случае, если квартира сдаётся в аренду официально и до истечения договора остаётся много времени. Если собственник решает продать жильё, то выставить арендаторов на улицу не получится. Необходимо договориться с квартирантами и досрочно расторгнуть договор аренды.
Бывают случаи, когда человек приобретает квартиру вместе с арендаторами. Новый владелец продолжит сдавать квартиру, объект по-прежнему будет находиться под обременением. В ЕГРН будет стоять отметка о том, что квартира сдаётся, но договор заключён с новым собственником недвижимости.
Несовершеннолетние в квартире
По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства, и продать имущество или передать право на него не так просто.
Например, органы опеки при продаже квартиры могут не дать согласия на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права детей. Другим собственникам квартиры необходимо доказать, что ребенок будет жить в квартире, сопоставимой по площади и условиям с тем объектом, который планируется продать. Только после этого обременение снимается.
Если ребёнок просто прописан в квартире, то никаких разрешений и согласований для продажи квартиры не требуется. Ребенка просто снимают с регистрации в одном месте и прописывают в другое. Единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку, – это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей.
Жильцы с правом безвозмездного пользования
Подобная ситуация возникает, если человек отказался от приватизации в пользу другого. При этом он имеет право пользоваться жилым помещением бессрочно. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить права проживать в ней.
Помешать продаже квартиры может и завещательный отказ. Он возникает, когда на наследника, к которому переходит квартира, завещатель возложил обязательство предоставить другому родственнику пожизненное пользование этим объектом. При переходе права собственности этот человек по-прежнему может проживать в квартире.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Как проверить, есть ли у квартиры обременение
Первое – это попросить рассказать продавца об истории жилья: купил ли он квартиру, на свои средства или в ипотеку, или получил в наследство. По рассказу можно понять, все ли в порядке с документами на квартиру и какие бумаги стоит запросить.
И все же стоит помнить о том, что не все продавцы недвижимости честные люди. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В документе обратите внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если их нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
Стоит также потребовать от продавца выписку из домовой книги, чтобы увидеть всех прописанных в квартире граждане. Ведь о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме или находятся на лечении.
О лицах, проживающих в квартире, можно узнать и в управляющей компании. В договоре купли-продажи лучше прописать требования о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если продавец получил квартиру по наследству, то стоит выяснить, имеют ли право пользования помещением другие лица. Если у владельца квартиры есть дети, попросите его предоставить из Пенсионного фонда справку об остатке средств маткапитала.
О наличии арендаторов в квартире узнать сложнее, потому что факт найма прописан только в договоре между собственником жилья и арендатором. Однако всегда можно расспросить об этом соседей.
Информацию о возможном аресте имущества продавца поищите на сайте судебных приставов. Для этого достаточно ввести фамилию и инициалы владельца, а также его дату рождения.
Большинство видов обременения не могут служить препятствием для покупки или продажи квартиры. Кроме того, часто они привлекают покупателей тем, что продаются с дисконтом. Важно отнестись серьезно к нюансам сделки и потратить время на сбор необходимых справок и подробную проверку всех документов.
Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны продавца, при покупке объекта обратитесь за помощью к риэлтору. Агентство недвижимости «Азбука Жилья» поможет все проверить все документы и при необходимости помогут снять обременение с квартиры.