Как подстраховаться при покупке квартиры

Проверяем юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

Каждая сделка по купле-продаже недвижимости уникальна. Выработать единую схему действий, которая будет работать во всех случаях, невозможно. Всегда имеются нюансы и риски в отношении отдельного объекта собственности. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

Основные риски при покупке квартиры

При совершении сделки по купле-продаже квартиры покупатель рискует не только лишиться денег, но и остаться без жилья. Дело в том, что ему приходится идти на компромисс. Сначала покупатель должен передать задаток, который является частью стоимости квартиры. Рассчитывать на то, что денежные средства будут возвращены в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, как правило, не приходится. К примеру, задаток не возвращается покупателю, если по условиям соглашения, подписанного сторонами, это не предусмотрено.

Чтобы не стать жертвой обмана, покупателю стоит заблаговременно проверить чистоту сделки и ознакомиться с документами на недвижимость, узнать, кто является собственником и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Перечень документов

Обязательно стоит затребовать у продавца:

• выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
• документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
• технический паспорт объекта недвижимости или кадастровый паспорт;
• паспорта всех собственников;
• нотариально оформленное разрешение на продажу от супруга;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• справки из нарко-и психдиспансера;
• выписку из домовой книги.

Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности участникам сделок с недвижимостью не выдается (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Новым действующим документом является выписка из ЕГРН. Она бывает простой и расширенной. В простой форме может заказать через Интернет любой желающий. Так, в Сети много рекламных объявлений компаний, предоставляющих такие выписки по 70 руб., в среднем ее цена составляет 200-300 руб.

Рекомендую заказывать такую выписку самостоятельно, а не брать у второй стороны. В ней указывается:

• ФИО владельца квадратных метров;
• количество собственников;
• наличие или отсутствие обременений (арест недвижимости или залоговое имущество);
• техническая информация по квартире.

Расширенная выписка ЕГРП поведает для будущего собственника более полную информацию, но ее запросить в ЕГРН может только собственник. В ней указываются имена всех владельцев помещения за длительный промежуток времени. А это примерно 20 лет, так как до 1998 года все сделки с недвижимостью регистрировали еще нотариусы и БТИ. Таким образом, станет известно, как часто в квартире менялись хозяева и на основании какого документа. Стоит обратить внимание на фигурантов этого документа. Возможно, присутствуют зарегистрированные лица, которые появляются от сделки к сделке.

Однако, чтобы узнать более подробную информацию о квартире и всех ее собственниках, потребуется сам владелец и его желание реализовать свою недвижимость.

Продавец-банкрот

Владелец квадратных метров может продавать недвижимость по причине своего банкротства. Казалось бы, причина вполне логична и понятна. Однако, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» такая сделка будет считаться недействительной и аннулированной в судебном порядке.

Оформляя договор купли-продажи покупатель может подстраховаться. Для этого в документ следует внести пункт о том, что продавец на данный момент не является банкротом и в ближайшие 3 года заявлять об этом не планирует.

Ущемлены права наследников

Наиболее сложные ситуации при сделках с недвижимостью возникают, когда через какое-то время на пороге дома новых собственников появляются не учтенные ранее наследники со стороны продавца. Незваные гости обязательно сообщат, что и понятия не имели о смерти наследодателя или о его имуществе. Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной. Покупателю в этом случае также придется решать проблему в судебном порядке. Для этого стоит обратиться к юристу. Он также поможет в других спорных ситуациях.

Одна квартира – много собственников

Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки насколько часто, что будущему покупателю стоит проявить предусмотрительность и поинтересоваться в чем же дело: квартира неблагополучная либо работают мошенники. Чтобы понять реальность происходящего, стоит обратиться к риелторам или, как минимум, заказать простую выписку из ЕГРП, доступную для каждого желающего. Для этого необходимо знать лишь адрес объекта недвижимости.

Признание сделки по договору купли-продажи недействительной

Фактически каждая сделка является недействительной, если таким образом нарушается закон. Важно понимать, какими полномочиями обладает продавец. Если собственник в браке и квартира покупалась именно в этот период, то потребуется согласие на продажу от супруга. Оно заверяется нотариально. Также придется предоставить заявление, по которому, напротив, недвижимость была приобретена не в годы брака. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда собственник по документам в разводе, но на раздел имущества никто не подавал. Узнав такую информацию, лучше вообще отказаться от сделки. Хотя, есть и другой вариант. Получить согласие на продажу от бывшего супруга.

В случае, когда продавец – юридическое лицо, стоит убедиться, что у него имеется полный пакет документов, подготовленный к сделке, а именно:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• бухгалтерский баланс;
• документы на уполномоченного представителя компании, который вправе подписывать ДКП;
• справка о балансовой стоимости недвижимого имущества;
• учредительные и регистрационные документы.

В некоторых случаях сделка с юрлицом должна быть зафиксирована и одобрена уполномоченным органом компании.

Недееспособные собственники

Обязательно перед покупкой квартиры стоит обратить внимание на психическое состояние продавца, а еще лучше убедиться в этом наверняка. Нужно знать, не стоит ли человек на учете в таких медучреждениях как нарко- и психдиспансер, так как согласно п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса сделка с такими лицами оспорима. В последнее время такой медицинский осмотр на выявление психических нарушений предлагают проходить всем, кому больше 60 лет. Однако все зависит от доверчивости покупателя.

Продажа по доверенности

В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Зачастую это случается от того, что владелец квадратных метров не может присутствовать на сделке, так как проживает в другом городе либо не в состоянии заниматься продажей в связи с ухудшением состояния здоровья. В этом нет ничего незаконного, если же доверенность реальная, а не подделка. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Каждому, кто желает приобрести жилье, стоит обратить внимание на этот документ. Особенно приглядеться нужно в том случае, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном городе.

Квартира с обременением

Узнать о наличии обременения на объекте недвижимости можно из простой выписки ЕГРП. В ней имеется информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенная сумма кредита не позволяет продать квартиру, не сняв предварительно с нее обременение в виде банковской ипотеки. В случае с небольшим остатком платежа делается это просто. Покупатель может погасить ипотеку продавца, считая этот взнос задатком, который оформляется документально между сторонами.

Жильцы, не участвующие в приватизации

Проблемы для покупателя могут возникнуть с лицами, которые пусть и не являются собственниками, но официально и по закону могут проживать на приобретенной жилплощади. Такое случается, если человек на момент приватизации квартиры не успел реализовать свое право, например, находился в армии, трудился в другом городе. Такие лица не могут быть выселены даже по суду.

Покупателю стоит заказать архивную выписку из домовой книги и разобраться в том, все ли собственники участвовали в приватизации. Если нет, то почему, и где они проживают сейчас?

Проверка юридической чистоты квартиры позволит защитить покупателя от неблагонадежных собственников и не позволят стать жертвой мошенников.

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

В список обязательных документов на квартиру входят:

1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: Указывайте в договоре полную стоимость объекта

В попытке сэкономить на выплате налогов продавец может предложить указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. При этом покупатель должен будет заплатить полную сумму — разницу между официальной и реальной ценой покупатель заложит в ячейку или передаст наличными. В случае дальнейшего судебного оспаривания сделки (мало ли что произойдет дальше!) покупатель сможет настаивать лишь на возврате только той суммы, которая была прописана в договоре.

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

14 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

1. Получите выписку из ЕГРН

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.

Сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра позволяет получить информацию о характеристиках объекта недвижимости, об основании возникновения права собственности у продавца, а также сведения о нахождении имущества в залоге, наличии отметок о невозможности подачи документов на государственную регистрацию без личного присутствия продавца и др. путем получения выписки из реестра.

Нажмите на область «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» (для этого может понадобиться зайти на сайт с помощью аккаунта на «Госуслугах»), пройдите по следующим ссылкам. В разделе «Укажите цель обращения» выберите «Получить выписку из ЕГРН». Далее — «Об объекте недвижимости». Для получения наиболее полной информации рекомендуем заказать выписки двух видов: «О характеристиках и правах на недвижимость», «О переходе прав на объект недвижимости». Введите данные и подайте заявление.

С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь по умолчанию в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу, скрыты данные о собственнике. Получить их можно двумя способами. По вашей просьбе собственник может сам раскрыть эти данные — для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Либо же совместно с собственником можно обратиться к нотариусу для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе, уточнила юрист Дарья Коровина.

2. Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.

Для того чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП. Здесь вы можете убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась.

3. Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

4. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только о тех гражданах, которые зарегистрированы по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

5. Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

6. Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру.

«Сервис позволяет самостоятельно проверить статус паспорта, предъявленного продавцом, на предмет его действительности. Заполните поля «Серия паспорта» и «Номер паспорта», введите код с картинки, затем нажмите кнопку «Отправить запрос». По результатам проверки сервис либо подтвердит, что паспорт среди недействительных не значится, либо сообщит, что паспорт недействителен (изъят, уничтожен)», — уточнила Дарья Коровина.

7. Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

8. Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

9. Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

10. Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

11. Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

• никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
• не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи, и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
• всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
• ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
• обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

12. Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

13. Проверьте банкротство и доверенности

«Поиск публикации» в Вестнике государственной регистрации позволяет проверить наличие в отношении юридического лица сообщений о существенных фактах (например, о ликвидации, реорганизации), о банкротстве, а также об отмене доверенностей. «Прокрутите стартовую страницу до раздела «Поиск публикации». В графе для заполнения укажите ИНН или ОГРН юридического лица, и система выдаст имеющиеся сведения либо сообщит, что таковых не обнаружено», — отметила Дарья Коровина.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) также позволяет проверить, не ведется ли в отношении продавца одна из процедур банкротства, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». «Можете также воспользоваться инструментом расширенного поиска. Если лицо находится в процедуре банкротства, в его карточке в разделе «Дела о банкротстве» будет отображена соответствующая информация. Помимо этого, ниже будет приведен перечень юридически значимых сообщений, касающихся данного лица», — уточнила Коровина.

14. Проверьте судебные дела

ГАС «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Определить, какой суд уполномочен рассматривать такой спор, можно, исходя из информации о территориальной подсудности, размещенной на сайте конкретного суда общей юрисдикции или мирового судьи.

«Определив нужный суд общей юрисдикции, откройте раздел «Судебное делопроизводство» (он также может называться «Поиск по судебным делам» или аналогичным образом). Далее — «Поиск информации по делам». Затем выберите картотеку поиска и введите данные продавца. Имейте в виду, что при вводе только Ф. И. О. или наименования юридического лица система может предложить список дел, участниками которых будут иные лица, нежели искомые», — уточнила Коровина.

Картотека арбитражных дел поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца недвижимости, рассматриваемых арбитражными судами, в том числе о делах о банкротстве. В левой верхней части страницы в графе «Участник дела» введите ИНН или ОГРН юридического лица либо его наименование или Ф. И. О. физического лица. Система выдаст перечень имеющихся в ней дел.

«Банк данных исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов содержит информацию о ведущихся и недавно прекращенных (оконченных) исполнительных производствах. «Для поиска сведений о физических лицах выберите субъект Российской Федерации по месту жительства продавца либо по месту нахождения недвижимого имущества, введите его Ф. И. О. и дату рождения. Искать компании лучше по ИНН юридического лица. Это также можно сделать через вкладку «Поиск юридических лиц», но зачастую он менее эффективен. Обратите внимание, что ранее прекращенные (оконченные) производства могут не отображаться в результатах поиска», — уточнила Коровина.

Как избежать проблем при покупке квартиры?

Приобрели квартиру у родственника или незнакомого продавца с долгами – остались без крова и денег. Взяли жилье, которое продавцу досталось от государства, – получили еще и сожителей. Не убедились в выселении всех жильцов до заключения сделки – добро пожаловать в суд. Эксперты рассказали, как покупателю не столкнуться с подобными проблемами

Покупка квартиры у родственников

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:

На первый взгляд, купить квартиру у родственников безопаснее и выгоднее: не обманут, да еще и скидку сделают. Но даже в таком случае есть риск остаться без жилья и денег. Если родственник-продавец окажется банкротом, то сделку купли-продажи могут признать недействительной, и квартиру покупатель должен будет вернуть.

Родственник будет признан банкротом, если стал неплатежеспособным и не может отвечать по долгам. В ходе банкротства устанавливается имущество, за счет которого может быть погашена задолженность. Также проверяется, какие сделки по распоряжению имуществом совершены в течение 3 лет, предшествующих банкротству.

На сделку купли-продажи недвижимости, где покупатель и продавец – родственники, обратят особое внимание. На покупателя посмотрят как на заинтересованное лицо, через которое родственник-должник вывел свое имущество, чтобы его не продали для расплаты по долгам. Закон презюмирует, что покупатель знает или должен знать о долгах родственника либо о том, что сделка осуществляется в ущерб интересам кредиторов (т.е. тех, кому должен родственник-банкрот).

Список заинтересованных лиц широк: супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве). Допустим, о финансовом положении жены своего брата вы можете ничего не знать, но по умолчанию будете считаться заинтересованным по отношению к ней лицом. После покупки у нее квартиры в случае ее банкротства вы рискуете потерять и жилье, и деньги.

Если суд установит, что покупатель квартиры является заинтересованным лицом по отношению к продавцу-банкроту, сделка купли-продажи будет признана недействительной. Покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцу. При этом деньги покупателю не возвращаются, поскольку считается, что они не передавались и сделка фактически не осуществлялась.

Например, А. продал долю в квартире своему брату. Договор купли-продажи удостоверил нотариус. Спустя два года после сделки А. признали банкротом из-за долга по кредиту. В ходе банкротства был назначен финансовый управляющий, который подал заявление о признании сделки по купле-продажи доли недействительной. Он настаивал: брат знал о долгах А. и понимал, что сделка проводится для того, чтобы банк не обратил на долю в квартире взыскание для возврата долга. Суд признал сделку купли-продажи недействительной. На брата А. возложили обязанность передать долю обратно. И это случилось, хотя доля в квартире была продана по рыночной стоимости, факт передачи денежных средств не оспаривался, и не были установлены обстоятельства, подтверждавшие осведомленность брата о долгах должника (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19 августа 2022 г. по делу № А40-83446/2020).

Еще пример: Б. заключила договор купли-продажи квартиры со своей матерью, а через два года стала банкротом. Суд признал сделку недействительной. Он указал, что мать – заинтересованное лицо, она не могла не знать о долгах дочери и ее неплатежеспособности. Более того, мать обязали доказать, что у нее были средства на покупку квартиры. Она предоставила договор займа денежных средств с другим гражданином, но суд усомнился в том, что женщина реально получила эти деньги. Обычно суды критически относятся к договорам займа с физическими лицами (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2022 г. по делу № А40-244303/2019).

Что предпринять при покупке квартиры у родственника?

1. Узнайте, есть ли у продавца кредиты.

Для этого можно попросить предоставить информацию о счетах в кредитных организациях. Если кредит у продавца есть, следует запросить информацию о задолженности: регулярно ли вносятся платежи, не допускаются ли просрочки. Дополнительно стоит проверить на сайте ФССП России, нет ли у продавца возбужденных исполнительных производств.

Суд не признает сделку между родственниками недействительной, если на дату ее совершения просрочек по кредиту у продавца не было (Определение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2023 г. по делу № А41-95364/2021).

2. Включите в договор заверение об обстоятельствах.

Можно внести в договор купли-продажи недвижимости пункт с гарантией продавца об отсутствии у него признаков несостоятельности (банкротства) и о совершении сделки без намерения причинить имущественный вред иным лицам. Данный пункт не обезопасит покупателя на 100%, но будет дополнительным плюсом в случае доказывания должной осмотрительности при заключении договора.

3. Зафиксируйте факт передачи денег продавцу.

В случае перевода денежных средств на банковский счет необходимо указать в назначении платежа, по какому договору осуществляется платеж. Если продавец получает наличные, нужно составить акт приема-передачи денежных средств. Однако имейте в виду, что к расписке суд может отнестись критически с учетом родства между сторонами.

Суд признает сделку недействительной, если покупатель и продавец не представят доказательства, подтверждающие передачу и получение денежных средств по договору купли-продажи (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2022 г. по делу № А40-59624/2021).

4. Подтвердите материальное положение.

На покупателе лежит обязанность подтвердить, что у него были деньги на квартиру. Если доказательства не предоставить, суд признает сделку недействительной (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 5 апреля 2022 г. по делу № А40-73034/2020).

Еще раз отмечу, что к договорам займа между физическими лицами суды относятся критически. Идеальные варианты: справка о доходах по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ; свидетельство о праве на наследство, подтверждающее получение денег; договор купли-продажи и доказательства о расчетах по сделке в случае продажи имущества для покупки квартиры; кредитный договор или договор ипотеки; банковская выписка о состоянии счета на дату сделки и проч. (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2023 г. по делу № А40-179592/2020).

5. Выпишите из квартиры бывшего собственника.

Продавец должен быть выписан из квартиры. Суд признает сделку недействительной, если бывший собственник останется зарегистрирован в жилом помещении. Он решит, что продавец на самом деле не желает отчуждать имущество, а хочет продолжить им пользоваться (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2022 г. по делу № А40-55635/2020).

6. Не занижайте стоимость квартиры.

Не просите родственника сделать скидку на жилье, иначе сделка может быть признана недействительной. Суды критически относятся к сделкам купли-продажи квартиры, если ее стоимость отличается от рыночной более чем на 15–20%.

Оцените стоимость квартиры, например через сервис «ДомКлик» (центр недвижимости от Сбербанка). Тогда признать факт занижения стоимости имущества будет сложнее ввиду отсутствия оснований не доверять такой оценке (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 3 ноября 2022 г. по делу № А40-55154/2021).

Покупка квартиры у должника

Адвокат АБ «Линия Права» Любовь Махлай:

Одна из серьезных проблем купли-продажи жилья – банкротство продавца. Если на момент покупки квартиры в отношении продавца уже начато дело о банкротстве или он обанкротился в течение 3 лет после совершения сделки, то есть риск, что ее признают недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ). Причем оспорить могут и цепочку сделок – когда обанкротился не продавец, а кто-то из предыдущих собственников квартиры.

Суд может посчитать, что продавец-должник так избавлялся от активов, чтобы причинить вред кредиторам. То есть решил продать квартиру, чтобы не расплачиваться по долгам за счет своего имущества. Об этом могут свидетельствовать продажа квартиры по заниженной цене, со значительной отсрочкой в оплате или на иных условиях, которые не соответствуют рыночным. Суды также обращают внимание на то, позволяло ли финансовое состояние покупателя приобрети квартиру, откуда он взял на нее деньги и действительно ли они переведены.

Если сделку признают недействительной, у покупателя заберут квартиру и продадут для погашения долгов продавца. А вот деньги покупателю либо вообще не вернут, либо вернут не сразу и далеко не всю сумму. Ему нужно будет «встать в очередь» в реестр требований кредиторов продавца и ждать расчетов. Срок возврата и размер возмещения будут зависеть от того, сколько у должника активов и каков его долг. По данным Федресурса, удовлетворяется лишь около 7% требований тех, кому должен банкрот.

Если суд посчитает покупателя недобросовестным, то вынесет его требования «за реестр», т.е. удовлетворяться они будут после расчетов со всеми кредиторами, включенными в реестр. На практике требования «за реестром» никогда не удовлетворяются.

Поэтому если у продавца много долгов или, хуже того, в отношении него уже возбуждено дело о банкротстве, то от сделки купли-продажи недвижимости лучше отказаться. Не в счет ситуации, когда жилье банкрота продается с торгов в рамках специальной законной процедуры.

Конечно, при оспаривании сделок купли-продажи недвижимости их не всегда признают недействительными. Например, в одном деле покупатель и продавец смогли сохранить сделку, доказав, что она была настоящей. Покупатель представил доказательства того, что у него были деньги на приобретение недвижимости, которые он и передал продавцу. Также стороны подтвердили, что стоимость имущества не занижали. В итоге суд посчитал, что продавец и покупатель действовали добросовестно, и не признал сделку недействительной (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2022 г. по делу № А41-77754/2019).

Что предпринять, чтобы не купить жилье у банкрота?

1. Закажите выписки из ЕГРН об объекте недвижимости и о переходе прав на него.

Проверьте, как часто продавалось жилье за последние 3 года. Неоднократные продажи должны насторожить.

2. Определите, соответствует ли цена продажи жилья его рыночной стоимости.

Желательно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью жилья, которая указана в выписке об объекте недвижимости. По общему правилу рыночная стоимость не должна быть ниже кадастровой. Сравните цены на схожее жилье в сервисах вроде «Циан», «Авито» и т.п. Если цена продажи существенно отличается в меньшую сторону (на 25–30% и более), то лучше отказаться от покупки такой квартиры.

Если снижение цены на жилье связано с его недостатками (например, квартира после пожара), перечислите в договоре купли-продажи эти дефекты и укажите, что цена сформирована с их учетом. Дополнительно можно зафиксировать недостатки жилья с помощью фотосъемки. Но важно, чтобы по фотографиям можно было определить дату и место съемки.

3. Проверьте наличие долгов у продавца и предыдущих собственников жилья как минимум за последние 3 года.

Судебные дела в отношении продавца можно посмотреть в картотеке арбитражных дел. У судов общей юрисдикции нет общей базы, поэтому смотрите картотеки мирового судьи, районного суда и суда субъекта по адресу регистрации продавца. По судебным делам вы сможете понять, судится ли кто-то с продавцом из-за его долгов. Например, банк может подать иск и требовать погашения задолженности по кредиту.

Также проверьте на сайте ФССП, не ведутся ли исполнительные производства в отношении продавца. А сведения о его банкротстве можно найти на Федресурсе, сайте «Коммерсанта» и в картотеке арбитражных дел.

Как обезопасить себя при покупке «подозрительного» жилья?

1. Не отдавайте продавцу деньги наличными под расписку.

Перечисляйте денежные средства на банковский счет, используйте банковскую ячейку или расчеты по аккредитиву.

2. Сохраните документы, подтверждающие, что у вас были средства на квартиру.

Если для покупки жилья вы берете деньги в долг не у финансовой организации, обязательно составьте договор займа и сохраните его. При этом получать наличные под расписку нежелательно. Лучше использовать способы, которые позволят подтвердить, что деньги действительно передавались.

Важно брать деньги у лица, финансовые возможности которого позволяют предоставить нужную сумму. Если вы взяли в долг 20 млн у человека с ежемесячным доходом в 10 тыс. руб., у суда возникнут вопросы.

Покупка приватизированного жилья

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:

Для начала разберемся, что значит «покупка приватизированного жилья». Это приобретение на вторичном рынке квартиры, которую продавец получил в собственность бесплатно от государства или муниципалитета. Право приватизировать жилое помещение есть у всех, кто зарегистрирован в нем на момент начала процедуры приватизации. Поэтому если человек зарегистрирован в квартире, то он либо участвует в приватизации, либо письменно отказывается от этого.

Если гражданин отказывается от участия в приватизации, он теряет возможность получить такое жилье в собственность. При этом право проживать в приватизированной квартире за «отказником» сохраняется бессрочно. Это и есть один из рисков покупки квартиры, которая была приватизирована: может случиться так, что покупатель приобретет жилье, в котором останутся проживать другие граждане.

В случае смены собственника приватизированной квартиры вопрос о сохранении права пользования ею решает суд с учетом обстоятельств дела. Причем обязательно учитывается дата приватизации, что позволяет определить два важных момента. Первое – какая редакция Закона о приватизации действовала при приватизации квартиры. Например, в 1991 г. правом на приватизацию жилого помещения обладали только совершеннолетние граждане, а с 1994-го такое право появилось и у несовершеннолетних. Второе – сколько человек имели право на приватизацию жилья.

Например, в марте 2021 г. по договору купли-продажи В. приобрел жилье, в котором были зарегистрированы и проживали Г. и Д. Они не являлись членами семьи В. и отказывались выселяться из квартиры. Поэтому В. обратился в суд с требованием прекратить право пользования жилым помещением Г. и Д.

В ходе судебного разбирательства стало известно, что ранее квартира была предоставлена семье из трех человек. В 2013 г. она была приватизирована, при этом Г. и Д. отказались от приватизации в пользу Е. (продавца). Г. и Д. считали, что имеют право бессрочного пользования квартирой, несмотря на смену ее собственника. Они подали встречный иск о признании за ними права постоянного бессрочного пользования жилым помещением. Указали, что проживали в квартире с момента ее предоставления бывшему собственнику.

Суд отказал новому собственнику квартиры в удовлетворении требований и встал на сторону Г. и Д., сославшись на положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Он исходил из того, что право пользования жилым помещением Г. и Д. носит бессрочный характер, поэтому должно учитываться при переходе права собственности на это помещение от бывшего собственника Е. к новому собственнику В. Также суд учел, что В. на момент заключения договора купли-продажи знал о зарегистрированных жильцах. Таким образом, Г. и Д. сохранили право проживания в квартире, несмотря на смену собственника (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. по делу № 88-8151/2022).

В данном деле имело значение то, что Г. и Д. проживали в квартире после ее продажи. Поэтому важно помнить: если покупателю удастся доказать обратное, шанс на сохранение права проживания в квартире за прежними жильцами будет минимальным.

Что предпринять для минимизации рисков при покупке приватизированного жилья?

1. Запросите правоустанавливающие документы на квартиру.

Чтобы узнать, относится ли жилье к приватизированному, необходимо запросить у продавца документ, на основании которого он получил квартиру в собственность. Таким документом может быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации.

2. Попросите у продавца справку об участии или неучастии в приватизации.

Если будет обнаружено, что зарегистрированные в квартире жильцы не участвовали в приватизации, ее могут признать недействительной. А это повлияет и на сделку купли-продажи. Жильцы должны либо принять участие в приватизации, либо отказаться от нее. И не забывайте, что даже при отказе от приватизации право проживать в квартире за жильцами сохраняется.

3. Узнайте о количестве проживающих в квартире.

Необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги, которая содержит информацию о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах. Так вы поймете, сколько человек проживали в квартире на момент приватизации и могли в ней участвовать.

С 2018 г. домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Например, в Москве такую выписку можно получить через МФЦ. Также можно запросить единый жилищный документ (ЕЖД) – он доступен в некоторых регионах, в том числе в Москве.

4. Убедитесь в снятии с регистрационного учета всех жильцов.

Если решились на покупку приватизированного жилья, выходите на сделку только после того, как все жильцы сняты с регистрационного учета и добровольно выехали из квартиры.

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы другие граждане

Старший юрист юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новоселов:

Распространенная проблема – приобретение квартиры, в которой зарегистрированы продавец, члены его семьи и иные лица. Если после заключения договора купли-продажи они откажутся выписаться добровольно, то покупателя ждет судебное разбирательство – спор по поводу выселения из квартиры.

В судебной практике огромное количество идентичных споров: покупатель приобрел жилье, в котором прописаны другие граждане. Продавец по договору купли-продажи обязался обеспечить снятие их с регистрационного учета, но не сделал это. Если продавец бездействует, а жильцы отказываются сняться с регистрации, у покупателя один выход – выселять их через суд. Впрочем, проблем обычно не возникает – суды таких жильцов выселяют (апелляционные определения Московского городского суда от 30 июня 2022 г. по делу № 33-24035/2022, от 22 июня 2022 г. по делу № 33-22996/2022, от 26 января 2022 г. по делу № 33-3504/2022).

Что предпринять, чтобы не пришлось бороться за выселение посторонних из новой квартиры?

1. Требуйте, чтобы на момент заключения сделки все жильцы были сняты с регистрации.

Необходимо запросить у продавца документы и проверить, действительно ли все сняты с регистрационного учета.

2. Пропишите в договоре, что снятие с регистрации жильцов – обязанность продавца.

Если у продавца не получается оперативно выписать из квартиры всех зарегистрированных граждан, то в договоре купли-продажи надо указать сроки, в которые продавец обязуется это сделать. Также можно предусмотреть штраф за нарушение данного обязательства. Как правило, это стимулирует продавцов поскорее снять с регистрационного учета себя и остальных.

3. При подготовке договора купли-продажи квартиры не пренебрегайте услугами специалистов, которые помогут заключить сделку на максимально выгодных условиях и минимизировать риски.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.