Ипотечный пузырь лопнет? ЦБ жалуется на высокую долю закредитованных заемщиков
Почти 72 % выданных во втором квартале года жилищных займов касается граждан, которые тратят на обслуживание кредита более половины своего дохода. Об этом РБК заявила директор департамента финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова.
Если говорить об ипотечных портфелях банков, то доля ссуд людям с высокой кредитной нагрузкой ставила почти 61 %. Только за второй квартал заемщики, отдающие на кредиты уже больше половины дохода, взяли ипотеку на 843,2 млрд рублей. На 1 июля их обязательства перед банками по кредитам на жилье составляли 9,52 трлн рублей. Кроме этого, во втором квартале 40 % ссуд на жилье одобрили тем, кто отдает на ежемесячный взнос свыше 80 % своих доходов.
ЦБ признает, что сейчас банки стали чаще давать ипотеку рискованным заемщикам. Причем ухудшение качества клиентов в этом сегменте идет более активно, нежели в секторе потребительских кредитов наличными. Регулятор говорит о «перегреве рынка» и серьезных рисках. Они связаны не только с возможным ростом дефолтных займов (то есть когда заемщик не может платить по счету), но и с увеличивающимся разрывом цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке, говорит Данилова.
Правда, Данилова не считает, что ипотечный пузырь лопнет. Она успокаивает себя тем, что ЦБ предпринимает комплекс мер для недопущения нового финансового кризиса, аналогичного тому, что возник в мире в 2008 году, когда в США тысячи заемщиков не смогли платить по ипотекам. С мая ЦБ обязал банки закладывать на ипотеку на строящиеся дома и под залог недвижимости больше резервных средств. Это должно было сократить число рискованных выдач (но судя по цифрам, озвученным Даниловой, это не сильно работает). Кроме этого, до 20 % увеличился размер первоначального взноса по льготному жилзайму.
Ипотечный пузырь
В текущем году все чаще можно услышать мнение, что ипотечный пузырь в России есть, он растет, и это не очень хорошо как для обычных граждан, так и для экономики в целом. Есть ли реальная опасность созревания пузыря, что он из себя представляет и как можно избежать его разрушения – стоит разобраться подробнее.
Что такое пузырь на рынке недвижимости
Ипотечный пузырь – это ситуация на рынке недвижимости, когда возникает опасное сочетание нескольких факторов:
- растет процент невыплаченных кредитов;
- цена объектов недвижимости заметно снижается.
Параллельно с этим наблюдается большое число одобрения жилищных займов ненадежным плательщикам, обесцениваются ценные бумаги, имеющие отношение к ипотеке. Также возникновение пузыря обычно сопровождается увеличением объемов кредитования.
Пузырь ипотечного кредитования не появляется одномоментно, а имеет несколько последовательных стадий развития:
- рост стоимости недвижимости;
- снижение процентной ставки по ипотеке, в результате чего она становится доступной даже тем гражданам, которые ранее никоим образом не могли на нее претендовать;
- увеличение просрочек и задолженностей по кредитам;
- уменьшение цены недвижимого имущества как следствие ипотечного кризиса.
Эксперты считают, что говорить об ипотечном пузыре можно тогда, когда число просрочек по жилищным займам в общей сложности превышает 2%.
Еще один признак назревания опасной ситуации – рост спекуляций на рынке. Когда инвестиции становятся доступными большому кругу граждан, они первым делом стремятся вложить свободные средства в недвижимость. Однако надежды на то, что рынок через какое-то время останется в прежнем состоянии, обычно приводят к прямо противоположному эффекту.
Что будет, когда лопнет ипотечный пузырь
Если жилищный пузырь в конечном итоге созреет и лопнет, ничего хорошего это не принесет. Это явление считается свершившимся фактом, если большой процент заемщиков теряет возможность погашать кредит и не может это сделать даже с помощью продажи залогового жилья.
Банки, в свою очередь, также столкнутся с убытками, ведь вряд ли смогут продать изъятую за долги недвижимость по цене, покрывающей расходы. Вскоре это приведет к значительному ужесточению требований к заемщикам, а также заметному повышению процентных ставок. Цены же на жилье некоторое время будут оставаться на прежнем низком уровне.
От разрушения ипотечного пузыря пострадает вся экономика страны, но больше всего ее строительная отрасль. Из-за того, что квартиры будут стоить недорого, многие строящиеся объекты заморозят, что внесет в ситуацию еще больше хаоса.
Единственный плюс пузыря – это то, что в конечном итоге цены на недвижимость стабилизируются и установятся на объективном уровне.
Меры по предотвращению разрушения ценового пузыря
Если признаки ипотечного пузыря уже есть, существуют возможности предотвратить его разрастание до критической точки. Стабилизировать кризис можно с помощью:
- поднятия минимального размера первоначального взноса с текущих 10% до 20-30%, а то и больше;
- формулировки более строгих критериев к заемщикам, вносящим минимальный первый взнос;
- уменьшения количества одобренных заявок и выдачи ипотеки на льготных условиях;
- упразднения так называемой нулевой процентной ставки в некоторых программах кооперации с застройщиками.
Иными словами, остановить развитие кризиса помогут меры, направленные на возврат условий кредитования в докризисный период. Если число заемщиков с низкими доходами и спорной платежеспособностью перестанет увеличиваться, катастрофических последствий можно будет избежать.
Стоит ли всерьез опасаться ипотечного пузыря в России
Сегодня многие граждане всерьез опасаются того, что будет, когда лопнет пузырь на рынке недвижимости Москвы, ведь столичный рынок неумолимо потянет за собой и регионы. На самом деле эксперты утверждают, что говорить об ипотечном пузыре пока рано, хотя некоторые его признаки все же присутствуют.
Тревожные моменты представлены несколькими явлениями:
Более того – отечественный рынок очень неоднородный. В Москве, Санкт-Петербурге и их областях наблюдаются одни процессы, по регионам – иногда прямо противоположные. Эта особенность рынка играет в пользу избежание пузыря, ведь его разрушение может произойти только тогда, когда он распространится на рынок страны в целом.
И последний момент, который успокаивает, – активное участие Центробанка в вопросах регулирования кризиса. Еще в конце 2022 года он установил надбавку к ключевой ставке, на которую ориентируются все банки, для займов с первоначальным взносом до 10%. С июня 2023 года такая надбавка появилась и для кредитов со взносом до 20% стоимости жилья. Ожидается, что с 2024 года она коснется и ипотеки, где первый взнос составляет до 30%.
Таким образом Центробанк плавно уменьшает число потенциальных заемщиков, оставляя среди них наиболее платежеспособных. Если эта тенденция будет сохраняться и далее, ипотечного пузыря наверняка удастся избежать.
Как планировать ипотеку в 2023 году
Несмотря на то, будет ли ипотечный кризис в России, люди все равно продолжат покупать жилье в кредит. На сегодняшний день наблюдается не только ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, но и перенасыщение последнего. Предложение о продаже квартир от собственников очень много, что в результате и привело к заметному снижению стоимости квадратного метра в них. Это касается всех без исключения частей страны: начиная со столицы и заканчивая отдаленными и непопулярными регионами.
Большинство льготных ипотек, программ с господдержкой предполагают покупку исключительно новостройки. Наряду с многочисленными акционными предложениями от застройщиков, число покупок нового жилья очень возросло. Ожидаемо после этого они увеличились в цене.
Однако если покупать новостройку по льготной ипотечной ставке, нужно знать, что переплата все равно будет большой хотя бы потому, что стоимость такой квартиры изначально завышена. Приобретать ее в инвестиционных целях рискованно, ведь есть вероятность, что продать затем придется за более низкую цену. Конечно, если к этому моменту стоимость первички и вторички каким-то образом не установится на одном уровне, или вторичка не подорожает.
Что касается именно текущего момента, то специалисты советуют присмотреться к хорошим качественным вариантам вторичного жилья. Выбор его большой, а цены доступны.
Второй совет, касающийся планирования ипотеки, – по возможности ориентироваться на программы со средней процентной ставкой и не самым маленьким первоначальным взносом. Есть большая вероятность, что в ближайшем будущем условия ипотечного кредитования будут ужесточаться, поэтому важно с самого начала хорошо просчитать свои возможности и не надеяться, что льготы будут доступны вечно. Если признаки ипотечного пузыря будут появляться и впредь, Центробанк еще сильнее «закрутит гайки», чтобы не допустить его неконтролируемого развития.
Ипотечный пузырь на русский лад: какие тревожные признаки есть на рынке недвижимости
С начала 2023 года в информационную повестку вернулся термин «ипотечный пузырь»: о риске его возникновения заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также агентства АКРА и НРА. Былую популярность этому термину вернула рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Тревогу регулятора вызывала и печально известная ипотека от застройщиков со ставками ниже 1%, с которой Центробанк начал непримиримую войну.
Есть ли признаки ипотечного пузыря? Девелоперы и представители агентств недвижимости, опрошенные Forbes, настаивают, что нет. Состояние рынка жилья в России далеко от того, что было накануне самого сокрушительного в истории ипотечного кризиса в 2008 году. «Риски пузыря на рынке недвижимости остаются низкими: минимальная доля просроченных кредитов, небольшая доля ипотечной задолженности от ВВП, покупка жилья преимущественно для собственного проживания, — рассуждает эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. — Пузырь же формируется во многом за счет спекуляций».
Однако некоторые свидетельствующие о пузыре симптомы все же есть, какие именно — разбирался Forbes.
Пузырю нужны просрочки
Основной аргумент оптимистов — просроченных кредитов пока мало. «По данным Центробанка, Минстроя и Росстата, просрочки по платежам имеют около 25 000 приобретателей ипотечных квартир, что составляет примерно 0,5% общего числа кредитуемых, это незначительная цифра», — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Для сравнения: доля просроченных кредитов в США за кризисный 2008 год выросла с 1,11% до 2,4%.
«Вот когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему пузыря и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке», — полагает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. «Высокие первоначальные взносы должны удержать клиентов от отказа продолжать обслуживание кредитов», — уверен директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Низкую долю просрочек использовали в качестве аргумента практически все опрошенные эксперты. На этом основании они делают вывод, что ипотечного пузыря в обозримом будущем ждать не стоит.
Неплатежи не за горами
Отсутствие большого числа просрочек в моменте не означает, что их не будет в дальнейшем — такие опасения высказали некоторые собеседники Forbes. Доходы заемщиков постоянно снижаются. «Обеднение населения, несомненно, вредит всей экономике, включая рынок недвижимости», — сетует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«По итогам III квартала 2022 года реальные доходы населения в России снизились на 3,4% в годовом выражении, — напоминает Руслан Сухий из «Рентаведа». — Хотя общий уровень долговой нагрузки по итогам года существенно не вырос, россияне все чаще начинают обращаться в банки за новыми кредитами, чтобы погасить старые, растет доля людей, которые берут второй-третий кредит, растет число обращений о признании физических лиц банкротами».
«Если цены останутся такими, как сейчас, то без роста реальных доходов населения при отмене программ субсидирования ипотеки спрос частично уйдет в сегмент вторичного жилья, при равнозначных ставках по ипотеке финансово выгоднее будет покупка «вторички», что создает риски для сегмента новостроек», — добавляет Кирюхина из «Циан.Аналитики».
Пессимисты склонны считать, что ипотечный пузырь уже существует — именно из-за низких доходов населения. Не обязательно дожидаться массовых просрочек, чтобы констатировать это. «Сейчас на рынке действительно ипотечный пузырь, — уверен руководитель отдела маркетинга ГК «Садовое кольцо» Иван Куликов. — В последние годы рост стоимости недвижимости несопоставим с ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. Пузырь может в скором времени лопнуть, так как в мире нет ни одного постоянно растущего актива».
«Ипотечный пузырь наблюдается, когда много людей одновременно не могут обслуживать свои жилищные кредиты. Из-за этого долговые объекты выставляются на рынок по заниженной цене, и эти низкие цены влияют на общее положение дел на рынке», — добавляет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Цены не занижены
Стабильность цен на жилье — еще один аргумент оптимистов. Перед кризисом 2008 года в США ситуация была иная. В октябре 2007 года цены на недвижимость в целом по стране снизились на 6,7%, хотя до 2007 года показывали непрерывный рост на протяжении 10 лет. В 2008 году средняя стоимость жилья сократилась на 8,4%, в общей сложности жилые дома в США подешевели на $2 трлн.
В России цены пока растут: по данным Циан, за 2022 год средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московском регионе выросла на 6,5% — до 260 000 рублей. При этом Москва подорожала всего на 2%, до 311 700 рублей, тогда как Подмосковье «выросло» на 11,1% — до 166 000 рублей. «Домклик» оценил подорожание московских новостроек в 2,9% за год, до 266 500 рублей за кв. м. «Большинство ипотечных кредитов в России выдается с первоначальным взносом 10-20%, банки таким образом застрахованы от колебания цены залоговой недвижимости, — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Чтобы обесценить залоговые объекты, стоимость жилья должна не просто снизиться, а рухнуть минимум на 10-20%, что маловероятно».
«Если не будет новых глобальных негативных факторов, которые обвалят спрос, мы ожидаем снижения цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал максимум. Это не более 10-12% по итогам года», — полагает руководитель агентства недвижимости «PRO обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина. «В 2023 году при сохранении текущей геополитической ситуации нет тенденции к снижению цен более чем на 5%», — добавляет генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.
«Ипотечный пузырь»: что это такое и к чему может привести в России
На российском рынке ипотеки «видны признаки «пузыря»», сообщила глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет. Их возникновение эксперт связала с продлением программы льготной ипотеки в стране и параллельным снижением стоимости недвижимости.
Что такое «ипотечный пузырь»? К чему он может привести? И что делать, если он взорвется? Отвечают аналитики Банки.ру.
Что такое «ипотечный пузырь»
«Ипотечный пузырь» — это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования приводят к росту просроченной задолженности, доли высокорисковых заемщиков, обесценению ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
Суть «ипотечного пузыря» в том, что заемщики не могут выплатить свои кредиты сами и даже за счет продажи залоговой недвижимости, так как стоимость объектов падает. Чем больше таких ситуаций, тем шире «пузырь» и масштабнее его «взрыв».
Почему об «ипотечном пузыре» в России заговорили в 2023 году
Эксперты связывают возникновение риска ипотечного пузыря с продлением программы льготной ипотеки в стране и параллельным снижением стоимости недвижимости.
«Текущая ситуация не способствует реализации разного рода льготных программ и послаблений, потому что реальные располагаемые доходы населения не увеличиваются, инфляция находится на достаточно высоких значениях, что неминуемо сказывается на стоимости строительства и на цене квадратного метра», — рассказала в интервью «Известиям» глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет.
По ее словам, в секторах, где цены падают, любые программы, стимулирующие покупку жилья, могут приводить к дальнейшему отказу заемщиков платить по кредитам. Особенно это касается программ с низким первоначальным взносом.
«При сохранении этого требования на достаточно высоком уровне — 20–30% — риски «пузыря» снижаются. Если используются более низкие пороги или применяются схемы по искусственному снижению этого размера, в том числе через потребительский кредит, это может вызвать дефолт, неплатежеспособность со стороны покупателей жилья», — предупредила Розенцвет.
Аналитик Банки.ру Вадим Тихонов считает, что пока признаков «ипотечного пузыря» в России немного. Необходимо, чтобы рынок еще достаточно длительное время существовал в состоянии ипотечного бума, а потом резко сменил вектор и снова долго существовал в условиях дисбаланса между стоимостью кредита, недвижимости и динамики доходов населения, говорит аналитик Банки.ру Вадим Тихонов:
«Для того чтобы этот пасьянс начал сходиться, нужно существенное снижение цен на жилье, чего в 2023 году все же не ожидается. Возможно, в отдельных регионах ситуация может оказаться чуть хуже, чем в других, но не настолько критично».
К каким последствиям приводит «ипотечный пузырь»
Пример «ипотечного пузыря» — ситуация на рынке ипотеки США в 2007 году. Банки долгое время держали ставки на низком уровне и смягчали требования к размеру первоначального взноса по ипотеке. В стране развивались программы с плавающими процентными ставками — и произошел обвал рынка недвижимости. Это спровоцировало масштабный экономический кризис в США и в мире.
«В ситуации США совпало несколько факторов: и низкие ставки, и бум ипотечного кредитования, включая значительную массу кредитов, выданных заемщикам с низким кредитным рейтингом, и рост строительства, и снижение цен на жилье, — говорит Вадим Тихонов. — Разумеется, это длилось не один и не два года. После чего ситуацию переломило довольно резкое для США повышение ставки ФРС (инструмент, аналогичный ключевой ставке ЦБ РФ) в течение нескольких лет, затем снижение спроса на жилье и, соответственно, его стоимости и, конечно же, снижение доходов и платежеспособности ипотечных заемщиков».
Заемщики не могли обслуживать кредиты, банки не могли реализовать залоговую недвижимость по цене, способной покрыть задолженность заемщиков, а другого обеспечения по кредитам зачастую не предусматривалось, объясняет аналитик.
«Пока такого сочетания факторов в России нет. Конечно, масштабное снижение цен на жилье может привести к схожей ситуации, но на 2023 год столь печальных прогнозов нет. Да и прошедший бум ипотечного кредитования был несколько меньшего масштаба, нежели в 2000-х в США, — говорит Вадим Тихонов. — Но стоит оговориться: любые прогнозы сейчас можно делать при условии того, что не будет мощных политических шоков, способных резко и радикально поменять ситуацию в экономике».