Где взять договор купли продажи квартиры

Договор купли-продажи объекта недвижимости: где взять образец и как оформить

Главный документ при покупке или продаже квартиры, загородного дома или участка — это договор купли-продажи. Он подтверждает, что вы продаете или покупаете и на каких условиях. Чтобы потом не возникло неприятностей, его необходимо правильно составить и оформить. В этой статье мы рассказываем, что представляет собой договор купли-продажи, что в нем нужно прописать и как его можно расторгнуть, а также где скачать бланк.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Это основной документ при сделке, в котором подтверждается согласие сторон, коими выступают продавец и покупатель, на переход права собственности на жилье.Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Для подтверждения права собственности на квартиру нужна выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то оно должно предоставить нотариально заверенную доверенность на эти действия.

Какими нормами регулируется договор

Договор купли-продажи жилья — основное доказательство перехода прав собственности на объект, поэтому он в первую очередь подлежит предъявлению в суде в разных спорных случаях. Чтобы не возникало сомнений в законности этого документа, он должен соответствовать всем правовым нормам.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт

О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Есть и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП. К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Что должно быть записано в ДКП

Договор купли-продажи объекта жилой недвижимости может быть составиен в простой письменной или нотариально заверенной форме. А некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса. К ним относятся сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина, а также сделки с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемого объекта — квартиры или дома — и его цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор, заверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Какие условия договора обязательны?

Из множества условий, которые могут содержаться в документе, лишь некоторые считаются обязательными или существенными. Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать ДКП. Если их не будет в договоре, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Если права продавца на жилье каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре, иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Какие могут быть дополнительные условия договора

Отсутствие таких условий в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, зафиксированные в ДКП, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, что необходимо предусмотреть, чтобы обеспечить себе наибольшую безопасность сделки.

В числе дополнительных условий обычно перечисляют:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, главное, чтобы они соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

• выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
• правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
• паспорт продавца;
• паспорт покупателя;
• справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
• согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
• разрешение органа опеки(если собственник недвижимости несовершеннолетний);
• квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформления договора купли-продажи

Об оформлении договора купли-продажи можно посмотреть в статье № 454 ГК РФ. Там исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Оформление договора за 7 простых шагов

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Размеры госпошлин

Размеры госпошли и порядок их уплаты прописаны в Налоговом кодексе РФ. В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22 000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей и не может за него выходить.

При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Почему ДКП может быть признан недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным.Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:

• заключен с помощью угроз и насилия;
• оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
• заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
• составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
• продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
• не соответствует требованиям законодательства;
• на нем поддельные подписи.

Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Не забывайте про безопасность сделки

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные, а лучше всего обратитесь к опытному специалисту по сделкам с недвижимостью.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Обычно дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

1. Цена.
2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает исполнение обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Продавец передал, а покупатель принял квартиру в день подписания договора, у сторон нет претензий друг к другу».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только письменным. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться. или опекаемого человека.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. Мы рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Сейчас Росреестр и МФЦ применяют электронный документооборот, поэтому ведомству отдельный экземпляр не нужен. Сторонам можно делать столько экземпляров, сколько нужно продавцу и покупателю.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Специалисты многофункциональных центров могут приехать к заявителю домой, чтобы принять документы на регистрацию. Эта услуга бесплатная для ветеранов, в том числе с инвалидностью, ВОВ, детей с инвалидностью, людей с инвалидностью с детства первой группы, людей с инвалидностью первой и второй групп, и платная для всех остальных. Стоимость и условия в каждом регионе свои, их можно узнать в конкретном МФЦ.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате ВОВ, людей с инвалидностью первой и второй групп, если они собственники продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя.

У нотариуса. Нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подать документы на регистрацию можно через портал госуслуг. Еще подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки по договорам купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан квалифицированной электронной подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы через МФЦ, право собственности будет зарегистрировано через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эту работу уже сделал нотариус.

Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию. После регистрации права собственности вы получите выписку из ЕГРН. Штампы на договоры купли-продажи Росреестр больше не ставит.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение покупатель должен уплатить государственную пошлину — 2000 ₽.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи, за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 ₽.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение об этом. Если деньги за квартиру уже переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т⁠—⁠Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности нужно, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в суде.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи сложнее заключить сделки с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи с датой регистрации права с 1998 по 29.06.2022. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Еще можно получить копию правоустанавливающего документа через госуслуги.

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры, или ДКП, — это документ, по которому одна сторона — продавец — передает свое право собственности на квартиру другой стороне — покупателю, а покупатель, в свою очередь, уплачивает за это оговоренную в договоре сумму денег.

Содержание договора

Договор купли-продажи любой недвижимости, в том числе жилой (например, квартиры), является серьезным документом, с помощью которого совершаются дорогостоящие и значительные сделки: в каком бы регионе ни происходил процесс, речь идет всегда о сотнях тысяч и миллионах рублей. Поэтому стоит вдумчиво относиться к содержанию договора и особенностям его оформления.

Правовому регулированию сделок купли-продажи на недвижимое имущество посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В любом гражданско-правовом договоре, к коим относится и ДКП, выделяются существенные и второстепенные условия. Отличия состоят в том, что если в договоре отсутствуют существенные условия, он не считается заключенным. То есть такая бумага не порождает правовых последствий. Если в ДКП отсутствуют существенные условия, то по нему покупателю нельзя передавать деньги, потому что право собственности на его основании не зарегистрируют в установленном законом порядке. То есть фактически после подписания такой бумаги покупатель не получит квартиру.

Поэтому во избежание проблем в будущем при составлении договора прежде всего следует убедиться, что в тексте присутствуют все существенные условия.

Для соглашения купли-продажи квартиры существенными являются такие условия, как:

● предмет договора — что именно продается. В этом разделе подробно опишите характеристики продаваемого жилья: его адрес, метраж, кадастровый номер. Если одновременно продаются сопутствующие вещи (например мебель, бытовая техника), их также перечислите с указанием марки, если речь о технике, цвета или материала — если о мебели. Если эти вещи продаются отдельным договором, в соглашении на недвижимое имущество их не перечисляют;

● цена договора — какую сумму приобретатель обязуется уплатить. Определить цену можно в виде единой общей суммы или в виде стоимости одного квадратного метра, если в тексте прописан полный точный метраж объекта. В любом случае из текста должно быть четко понятно, сколько денег покупатель обязан выплатить продавцу;

● перечень лиц, которые после купли-продажи квартиры сохраняют возможность проживать в ней, если таковые имеются.

При согласовании перечисленных правил договор купли-продажи является заключенным. Однако ограничиваться ими не стоит — в интересах участников сделки прописать в договоре все нюансы продажи квартиры, например:

● порядок расчетов — наличными или в безналичном виде путем перечисления на счет или через депозит нотариуса;

● правила передачи наличных — из рук в руки, через банковскую ячейку или иным удобным способом;

● сроки и порядок передачи квартиры новому собственнику и окончательного расчета с продавцом;

● ответственность за несвоевременное исполнение или полное неисполнение условий договора;

● обстоятельства непреодолимой силы, которые оправдывают неисполнение участниками оговоренных правил. К таким обстоятельствам традиционно относятся природные бедствия, войны, блокады, эпидемии и прочие обстоятельства, на появление и развитие которых повлиять невозможно;

● иные важные нормы и правила взаимодействия.

Форма

Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно — стороны составляют единый документ и подписывают его. Заключить такой договор устно нельзя.

При этом по общему правилу стороны вправе ограничиться простой письменной формой, то есть просто заключить договор между собой, без дополнительного нотариального удостоверения, а после официально зарегистрировать право собственности на имя покупателя. При этом все риски сделки они принимают на себя, в то время как при официальном удостоверении за нее отвечает нотариус.

Обязательное удостоверение предусмотрено только для отдельных случаев. Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяется, если:

● продается не квартира целиком, а доля в праве на нее;

● в качестве продавца выступает, через своих законных представителей, несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.

Стороны могут добровольно удостоверить сделку, даже если в конкретном случае такая форма не является обязательной. Это правильный и дальновидный шаг, который минимизирует риски продавца и его контрагента. Нотариус не просто удостоверит договор, но проверит его, убедится в добросовестности сторон и в том, что все они действуют по доброй воле и без принуждения, а также разъяснит правовые последствия сделки.

При этом нотариальное удостоверение сделки не исключает последующей официальной регистрации прав нового собственника.

Государственная регистрация

Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.

Сделать это можно несколькими способами:

● непосредственно явившись в Росреестр;

● через многофункциональный центр;

● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;

Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:

● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;

● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;

● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.