Почему у продавца квартиры обязательно нужно запрашивать кредитную историю?
В прошлом году, по данным Федресурса, 192,8 тысячи россиян получили статус банкрота. Это на 62% больше, чем годом ранее. С 2015 года, когда вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, несостоятельными признаны более 475 тысяч соотечественников.
При этом долги гражданина-банкрота не сгорают: все его активы (за исключением единственного жилья, да и то в судебной практике уже есть случай, когда у банкрота забрали и единственное жилье — пятикомнатную квартиру) реализуются в счет погашения долговых обязательств.
В 2015 году Павел Захаров купил квартиру за 140 миллионов рублей в элитном районе Москвы. Через несколько лет за квартирой пришли кредиторы. бывшего владельца жилья. Он оказался банкротом, и его кредиторы решили через суд забрать недвижимость. У них это получилось: договор купли-продажи был расторгнут, Павел Захаров остался без квартиры и без денег.
Когда гражданин уже не в состоянии обслуживать кредит, банк дает некоторое время (обычно от трех до шести месяцев), в течение которого должник должен найти деньги для погашения задолженности. 
Если деньги не найдены, банк выставляет требование и подает иск в суд. В это время должник может совершать сделки, в том числе продавать недвижимость, рассказывает юрист по банкротству граждан Анастасия Губа.
«Но в итоге должнику все равно придется подать на банкротство, так как долг может быть так и не погашен и могут появиться другие кредиторы», — объясняет она.
Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными. По словам адвоката Ирины Калининой, срок оспаривания таких сделок — три года с момента введения в отношении должника процедуры банкротства.
Именно поэтому проверять на предмет долгов нужно и бывших собственников квартиры.
«Также применяется правило статьи 200 Гражданского кодекса РФ с того момента, когда конкурсный управляющий узнал о сделке. Зачастую новых собственников квартир даже не привлекают в судебный спор, когда оспаривают сделку предыдущих собственников», — указывает адвокат.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
Как проверить продавца квартиры на банкротство и почему это важно сделать?
Согласно законодательству, гражданин РФ может объявить себя банкротом. В этом случае для оплаты долгов реализуется вся недвижимость должника, кроме его единственного жилья. Если человек продал своё единственное жильё — ничего страшного не будет, сделки с единственным жильём не оспариваются.
Например у человека есть две квартиры, он планирует банкротиться, чтобы не потерять свою вторую квартиру, помимо единственного жилья, да еще и получить прибыль с неё, человек может начать самостоятельно продавать свою недвижимость перед процедурой, не до конца понимая последствия этих действий.
Если такую сделку суд признает недействительной, то покупатель должен будет вернуть купленную квартиру. При этом деньги, отданные за квартиру, он получит не сразу. Обманутый покупатель станет еще одним кредитором и получит деньги в порядке очередности, если вообще что-то получит, так как средства от реализованного имущества, в том числе от квартиры, будут распределены между всеми кредиторами.
Продавец не всегда может являться банкротом в момент совершения сделки купли-продажи. О своем банкротстве он может заявить и после ее совершения. В таком случае риск лишиться купленной квартиры также сохраняется. В течение трех прошедших лет после признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом могут быть оспорены. То есть, если человек подал на банкротство в 2023 году, то все его сделки по отчуждению имущества (продал, подарил) за последние 3 года, то есть с 2020 по 2023 будут пристально изучены и могут быть оспорены. Особенно если это имущество было реализовано по очень низкой цене, продано родственникам или вообще подарено. Все сделки по дарению имущества — оспариваются 100%
Даже если новый хозяин, уже продал приобретенную квартиру, он будет должен вернуть ее полную стоимость.
Проверка продавца перед покупкой квартиры
Покупатель должен не только внимательно ознакомиться с документацией по недвижимости, но и сделать запросы в различные инстанции, чтобы проверить финансовую состоятельность продавца.
Покупателю необходимо проверить информацию о продавце:
1. В базе данных Арбитражных судов. Там содержится информация о тех, в отношении кого ведется процедура банкротства.
2. На портале «Правосудие». Можно найти данные о ведении в отношении лица исковых производств.
3. На сайте ФССП. Можно узнать, ведутся ли в отношении продавца иные исковые производства.
4. В Едином реестре сведений о банкротстве. На сайте публикуются данные об обанкротившихся лицах.
Можно попросить у продавца выписку по его кредитной истории. Покупатель получить такие данные сам не сможет. Запросить ее может человек сам на себя или тот у кого есть нотариальная доверенность на это.
Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство
Необходимо зайти на сайт ЕФРСБ. Во вкладке «Должники» заполнить данные продавца – физического лица.
Необходимо знать:
• ФИО продавца;
• дату его рождения;
• регион, в котором он зарегистрирован;
• полный адрес квартиры.
Если ввести только ФИО, то может выйти несколько лиц с однотипными данными. Такая ситуация возможна даже при выборе региона. Адрес квартиры окончательно позволит убедиться в финансовой состоятельности продавца.
Если все же вышла запись по введенным данным, стоит на нее нажать. Это позволит окончательно убедиться в банкротстве продавца.
При нажатии открывается карточка должника. Там содержатся дополнительные данные (например, ИНН). Зная их, можно полностью удостовериться в финансовой несостоятельности продавца и отказаться от сделки.
В каких случаях проданная банкротом квартира останется за покупателем
Покупатель не всегда лишается квартиры, если приобрел ее у банкрота. Если покупатель действовал добросовестно и никак не причастен к мошенническим схемам продавца-банкрота, то квартиру у него не отберут.
Гражданин, приобретающий имущество у обанкротившегося лица, не понесет ответственности, если купил квартиру по рыночной стоимости. То есть не получил дополнительной выгоды.
Если квартира приобретена по заниженной стоимости, то покупатель может лишиться приобретенного имущества. В такой ситуации он приобретает выгоду, а продавец несет убытки. Выгода может расцениваться как соучастие в преднамеренном банкротстве. Поэтому стоит насторожиться и внимательно проверить все данные, если стоимость квартира подозрительно низкая. Ну и в договоре ни при каких условиях нельзя указывать заниженную стоимость объекта недвижимости
Способ расчета в таких случаях не имеет значения. Риск потерять квартиру возникает, когда она приобретена например на 500 тысяч рублей дешевле, чем ее рыночная цена.
БКИ: Ключ к пониманию финансового положения продавца.
Покупка или продажа недвижимости может быть волнующим процессом, особенно если вы новичок в этом деле. Ваши вопросы могут быть различными: Как проверить финансовую надежность продавца? Как избежать покупки недвижимости у предстоящего банкрота? Сегодня поговорим именно об этом. Давайте начнем с понимания, что такое БКИ.
БКИ: Ваш личный финансовый отчет
Бюро кредитных историй (БКИ) — это организация, которая собирает информацию о всех ваших кредитах. Вот что оно может рассказать о вас или о продавце недвижимости:
1️⃣Текущие кредиты и оставшуюся по ним сумму.
2️⃣Информацию о просроченных платежах, если такие были.
3️⃣Ваш статус в отношении займов: основной заемщик, со-заемщик или поручитель.
4️⃣Сведения о закрытых кредитах.
5️⃣Статус по закрытым кредитам.
6️⃣Просрочки по закрытым кредитам, если они были.
Таким образом, с помощью анализа БКИ вы можете проверить, есть ли у продавца финансовые трудности на текущий момент. Но имейте ввиду, БКИ не может предоставить информацию о долгах перед физическими лицами.
Банкротство: На что еще можно обратить внимание?
Поговорим с Вами еще об одном важном моменте. Как я уже рассказывала в предыдущей статье, некоторые люди перед банкротством пытаются реализовать свое имущество, т.е. скрыть его от кредиторов. Здесь некоторые способы, как они могут это делать.
1️⃣Оформление брачного договора.
2️⃣Заключение соглашения о разделе имущества.
3️⃣Получение судебного решения о разделе имущества.
4️⃣Оформление договора дарения.
5️⃣Покупка единственного жилья перед банкротством.
6️⃣Заключение мирового соглашения.
7️⃣Совершение сделок купли-продажи с наличными расчетами.
8️⃣Неоформление прав на наследственную недвижимость, хотя фактически владение было принято.
Что это значит для покупателя? А то что если Вы видите, подобные документы, надо быть внимательным. Например, если два года назад квартира была подарена сыном, а теперь продается, то может так получиться, что после продажи он объявит себя банкротом и сделка по дарению будет оспорена.
В общем, нюансов много. Поэтому хорошо, когда есть рядом человек, который разбирается в вопросе. А Вы сталкивались с проверкой информации через БКИ при покупке или продаже недвижимости? Какой был ваш опыт? Поделитесь в комментариях.
11 сервисов для проверки квартиры перед покупкой
Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить квартиру и ее собственников перед покупкой.
�� Получить выписку из ЕГРН
В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения.
Расширенная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала. Но с 1 марта 2023 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия
�� Проверить подлинность паспорта
При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.
Проверьте паспорт продавца по серии и номеру
�� Узнать о долгах собственника
Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов.
Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий
��️ Проверить, не банкрот ли продавец
Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться.
К тому же, если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты
⚖️ Проверить, с кем судился продавец
В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.
Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству
�� Узнать кадастровую стоимость квартиры
�� Узнать, что за УК в доме
На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней.
Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта