Как не потерять деньги при продаже квартиры
Перейти к содержимому

Как не потерять деньги при продаже квартиры

  • автор:

17 советов продавцам, как не остаться без квартиры и без денег

17 советов продавцам, как не остаться без квартиры и без денег

Циан.Журнал уже приводил подробную инструкцию , как купить квартиру и не наткнуться на обманную схему. В комментариях читатели попросили составить инструкцию по безопасности и для второй стороны сделки — продавцов. Риски для них тоже существуют, поэтому мы собрали все очевидные и неочевидные моменты, в которых надо быть осторожнее.

1-й совет: не скрывайте недостатки квартиры

Чтобы впоследствии не получить приглашение в суд на расторжение сделки, честно признайтесь (и обязательно пропишите в договоре) все важные недостатки квартиры: к ним относятся, например, неузаконенная перепланировка или ветхое состояние дома. Если суд встанет на сторону покупателя, возмещать траты на получение документов и оформление сделки вам никто не будет (так же, как и в случае с отменой сделки уже после того, как продавец оформил все справки).

2-й совет: проверяйте риелторов

Тотальная проверка всех и вся на сделке с недвижимостью — хорошая привычка, и вряд ли вас за нее осудят (а даже если и осудят, то ничего страшного). Не стесняйтесь уточнить, действительно ли риелтор покупателя числится в том агентстве, от имени которого работает.

Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Считается, что покупателям риелтор нужнее (кстати, это заблуждение), поэтому часть сделок проходит при участии только одного агента — со стороны оппонента. Внушает ли он доверие?

3-й совет: убедитесь, что имеете право на продажу

Если вы продаете квартиру, которая находится в ипотеке, внимательно перечитайте договор: нет ли там пункта, согласно которому квартира переходит банку в случае ее продажи. Нелишним будет уточнить и у банка, не будет ли он возражать против сделки и перехода вашего кредита на нового собственника.

4-й совет: остерегайтесь скупщиков долей

Вы хотели бы продать долю в квартире? Есть риск столкнуться со скупщиками долей. Обладатели других долей той же жилплощади имеют первоочередное право на выкуп вашей доли — в их интересах вынудить вас согласиться на сделку. Для этого в квартиру подселяют крайне неприятных соседей, делающих жизнь настолько невыносимой, что вы будете готовы продать свою долю на любых, пусть даже самых невыгодных, условиях. Бороться с этим сложно, но можно — в основном, терпением и ответными мерами.

5-й совет: будьте бдительны на показах

Посмотреть квартиру приходят не только покупатели, но и, как ни странно, воры. Уберите все ценные вещи, спрячьте подальше дорогую технику — в противном случае милейшая семейная пара способна украсть у вас, например, беспечно оставленную в коридоре сумку, ноутбук или любимый золотой браслет.

Заодно обратите внимание, как ведет себя потенциальный покупатель: что он спрашивает о квартире (и спрашивает ли), смотрит ли на вид из окна, интересуется состоянием пола, стен и коммуникаций или больше обращает внимание на шкафы.

6-й совет: никогда не отдавайте оригиналы документов на квартиру

Имея на руках оригиналы документов, мошенники получают несколько шансов переоформить квартиру на себя, включая самые наглые способы с подделкой паспорта и выдачей себя за вас, продавца.

7-й совет: не идите на поводу у «бедняжек»

В сделках с использованием ипотечного кредита иногда случаются оказии такого рода: покупатель утверждал, что банк одобрил ему определенную сумму, но в последний момент эта сумма оказалась меньше (покупатель либо умышленно скрыл правду, либо что-то и правда изменилось в условиях банка). Все справки уже собраны, проделана немалая работа, но покупатель теперь просит скидку, утверждая, что не потянет купить вашу квартиру по той цене, о которой вы договорились ранее. Окончательное решение остается за продавцом.

Аналогичная проблема может возникнуть при альтернативной сделке: если у покупателя неожиданно сорвалась продажа его квартиры, а вырученными деньгами он собирался расплатиться с вами.

8-й совет: не продавайте недвижимость по дарственной

Да, мы знаем, что дарственная предполагает дарение квартиры, но некоторые таким образом пытаются избежать выплаты налогов (они не уплачиваются при дарении), поэтому договариваются оформить сделку именно так. Учитывая, что дарение не предполагает использования в сделке денег (которые вы договорились получить на словах), сложно будет доказать суду, что на самом деле это была обычная сделка. Рискуете остаться и без квартиры, и без денег.

9-й совет: подписывая договор, проверяйте каждую букву

Это банальная ошибка, с которой тем не менее регулярно сталкиваются обе стороны сделки. Проверять надо буквально каждую букву во всех экземплярах договора.

Иногда мошенники специально делают помарки, чтобы вынудить взять новый экземпляр. В этом случае надо следить за руками: не исключено, что при повторном подписании текст ДКП будет совсем другим (мошенники успеют подменить исходный вариант на совсем невыгодный), а уставший продавец подмахнет не глядя. В этом случае он, например, рискует ненароком взять на себя обязательство оставить всю мебель и технику.

10-й совет: оформляйте электронную подпись только в квалифицированных центрах

В эпоху всеобщей удаленки можно минимизировать передвижения по городу и количество встреч, тем более что с усиленной электронной цифровой подписью (ЭЦП) предоставляется отличный шанс заключить сделку не выходя из дома.

Но электронная подпись может быть небезопасной, если оформить ее в первом попавшемся центре. Поэтому обращайтесь только в проверенные места, пусть даже услуга обойдется дороже. Некоторые риелторы относятся к ЭЦП настороженно, но сами специалисты по ЭЦП, наоборот, утверждают, что опасность таких подписей сильно преувеличена.

Со стороны Росреестра действует защита: учреждение примет к регистрации только документы с той ЭЦП, которая была выдана сертифицированным удостоверяющим центром. Так что подделать электронную подпись гораздо труднее, чем обычную, считают эксперты.

11-й совет: используйте проверенные способы оплаты

Банковские ячейки или аккредитивы — вот наиболее надежные способы получения денег за вашу квартиру. И все же некоторые до сих пор пытаются использовать устаревшие варианты с наличными.

В этом случае продавец рискует получить фальшивые купюры и/или «куклу» — муляж, имитирующий пачку банкнот с настоящими купюрами по краям и фальшивыми (а то и вовсе бумагой) в середине.

12-й совет: имейте в виду, что в сделке с цепочкой квартир денег придется ждать

Если в сделке участвует сразу несколько квартир (одновременно покупаются новые и/или размениваются старые), при электронной регистрации договора существует вероятность того, что переход собственности в каждом случае будет происходить в разные дни. Это означает, что продавцу придется ждать, пока все формальности будут соблюдены.

13-й совет: выбирайте проверенный сервис для онлайн-сделок

Все документы при онлайн-сделке, включая доверенности, паспорта, а также саму электронную подпись необходимо проверять в соответствующих реестрах.

Самый простой вариант, если вы продаете квартиру с помощью риелтора — предпочесть сервис Циан.Сделка , который позволяет выпустить электронные подписи по загранпаспорту нового образца. Благодаря этому процесс становится полностью удаленным и все этапы электронной регистрации права собственности проходят онлайн.

При таком процессе становится возможным проводить сделки с недвижимостью в России, находясь в любой точке мира.

Сделка заверяется электронной подписью, а дополнительное удостоверение личности сторон проходит на видеовстрече с сотрудником банка «Точка» по Zoom-видеозвонку. Приложение для получения электронных подписей прошло все необходимые проверки, поэтому процесс является полностью безопасным для всех сторон.

14-й совет: прописывайте в договоре полную сумму

В попытке занизить налогооблагаемую базу продавец и покупатель могут указать в договоре меньшую сумму сделки — налог платится не с реального дохода продавца, а только с того, что прописан в договоре. Но эта попытка сэкономить выйдет продавцу боком, когда он так и не получит остатка суммы от покупателя. Суд в этом случае будет учитывать только условия договора.

15-й совет: тщательно изучайте доверенности

Сделка по доверенности — всегда риск. Если в роли покупателя выступает человек, приобретающий вашу недвижимость для кого-то третьего, держите ухо востро. Не забудьте убедиться, что доверенность настоящая. Сделать это легко на сайте реестра доверенностей .

16-й совет: утром деньги — утром и расписка

При получении денег за вашу жилплощадь расписка об этом пишется и передается покупателю одновременно с реальной передачей квартиры — не следует разносить мероприятия во времени. В противном случае существует опасность остаться и без квартиры, и без денег.

Особую осторожность надо соблюдать при оформлении сделки с рассрочкой платежа: не раз бывало, что права собственности переходили новому владельцу, а выплаты прекращались. Впоследствии суд, скорее всего, встанет на сторону продавца, но всё это — нервы, время и упущенные возможности.

17-й совет: проверяйте данные Росреестра

Росреестр тоже ошибается и пишет адреса с ошибками, а в фамилиях теряет буквы. Получается, что, забирая деньги из ячейки, продавец предоставляет данные, которые отличаются от тех, что предоставил Росреестр. В итоге банк отказывает, продавцу приходится доказывать и исправлять ошибку — это отнимает массу времени и нарушает изначальные планы. При этом сделка считается проведенной, хотя продавец на какой-то срок остается и без недвижимости, и без денег.

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру: самостоятельно или с риелтором

Сумма, которую можно выручить за квартиру, займет небольшой чемодан или рюкзак. Помимо собственника недвижимости завладеть таким находятся и другие желающие. Рассказываем, как продать собственность безопасно, какие есть риски и как их избежать.

Антонина Викторовна после смерти мужа решила, что ей одной слишком просторно и неуютно жить в трешке. Близких у нее не осталось, а им с кошкой и в небольшой двушке хватило бы места. Остаток денег можно было бы отложить на черный день.

Но пенсионерка не знает, как провести такую сделку, с чего начать, где искать покупателей. А самое главное, как не лишиться жилплощади, не получив за нее денег.

Женщина читала и слышала много историй, где нечестные риелторы наживались на клиентах, не отрабатывали гонорар, мошенничали, а злоумышленники под видом покупателей похищали документы и переписывали недвижимость на себя.

Слышали такие истории и соседи пенсионерки, айтишники Семеновы. Семейная пара решилась на ипотеку и переезд в мегаполис, а их двушку в небольшом городе также ждет продажа.

Как Антонине Викторовне и Семеновым безопасно, быстро и выгодно продать квартиру?

Решили продать квартиру: с чего начать

Первое, что нужно сделать, — это решить, будете ли вы организовывать весь процесс самостоятельно или обратитесь к опытному риелтору. Уверены в своих силах? Тогда вот вам чек-лист для старта.

  1. Соберите базовый набор справок и документов (список есть дальше в статье).
  2. Сделайте фотографии каждой комнаты, дома, входной группы.
  3. Определитесь с ценой (просмотрите аналогичные объявления).
  4. Создайте объявление, лучше сразу на нескольких платформах (Циан, Авито, Домклик).
  5. Проводите показы всем желающим.

Для начала этого будет достаточно. Следующий этап наступит, когда найдется покупатель. Тогда нужно будет договориться об авансе или задатке . А затем заключить договор купли-продажи (ДКП) и провести сделку.

Как продать квартиру – подробная инструкция

Когда покупатели берут ипотеку, их платежеспособность и безопасность сделки дополнительно проверяет банк. А в случае оплаты наличными вся ответственность ложится на ваши плечи.

Если помощь специалиста нужна в оформлении бумаг или хотя бы в составлении ДКП, можно обратиться к риелтору только за этими услугами. Во многих агентствах недвижимости есть такая практика.

После перехода права собственности и получения денег встает вопрос, где их хранить, чтобы это было не только безопасно, но и прибыльно.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Риски собственника, самостоятельно продающего квартиру

Семеновы решили, что при помощи интернета справятся своими силами и не будут нанимать риелтора. Молодые люди проанализировали рынок и определили сумму, которую можно выручить за квартиру. Цену не завышали, чтобы не откладывать переезд.

Квартира пять лет назад досталась мужу по наследству, никто, кроме супругов, прописан в ней не был, поэтому никаких проблем с документами не возникло. Выставили объявление и параллельно собрали справки. Уже на следующий день им впервые позвонили.

До начала показов продавец квартиры, как правило, ничем не рискует. Максимум — прогадать с ценой.

С момента, когда в дом регулярно начинают наведываться потенциальные покупатели, нужно быть все время начеку.

Какие риски могут ожидать продавца:

  • кража вещей или документов;
  • визиты риелторов-мошенников, которые пытаются поучаствовать в сделке нечестным путем;
  • недобросовестные покупатели, которые будут всячески затягивать процесс;
  • случайные или даже специально сделанные ошибки в документах;
  • нарушение условий сделки при расчете.

Чтобы не рисковать имуществом при показах, не оставляйте на видных местах ценные вещи, оригиналы документов. Старайтесь сопровождать визитеров, заодно сможете оперативно ответить на их вопросы и рассказать о достоинствах жилплощади.

Возможность заработать на вас не захотят упускать местные риелторы. Честные могут предложить свои услуги по телефону из вашего объявления. А нечестные — прийти под видом покупателей и вынудить сотрудничать с ними.

Проверить всех желающих купить квартиру не получится. Но когда дело дойдет до оформления залога или предварительного ДКП, тщательно разбирайте каждый пункт в документах. Проблемы могут возникнуть даже из-за малозначимых деталей вроде мебели.

Мнение эксперта

Егор Пугачев

Все детали лучше согласовать с покупателем предельно точно и зафиксировать письменно. Нам известны случаи, когда сделка по продаже квартиры едва не оказывалась под угрозой судебного спора из-за того, что в спешке не согласовали вопрос о судьбе техники и мебели (часть из которой была встроенной).

Продавец решил демонтировать ее, и выяснилось это после передачи ключей. Удалось уладить дело без суда, но лучше заранее четко определить, что входит в стоимость квартиры (является неотделимыми улучшениями), а что нет.

Стоимость движимого имущества (обычная мебель, невстроенная техника) не рекомендуется включать в стоимость квартиры, в том числе чтобы не создавать неопределенность в налоговых вопросах для обеих сторон, это может повлечь проблемы при применении вычетов и уплате налогов.

Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи, если планируете взять аванс. Согласились на задаток? Сумму, условия возврата и сроки сделки также нужно расписать при получении денег.

Уловки риелторов при продаже квартиры для продавца

Как человек с опытом общения с хорошим риелтором, услуги такого специалиста могу рекомендовать. Мы с его помощью покупали свою квартиру и оформляли ипотеку. Самим ни о каких нюансах заботиться не пришлось.

В сделках с недвижимостью очень много важных мелочей. Знать обо всех может только опытный участник рынка. Он поможет подготовить объект к продаже, правильно распространить информацию, собрать и составить все документы и договоры, проследить за безопасностью передачи денег.

Но это все про честного риелтора. Как отличить его от нечестного:

  • предлагает заключить договор, где написано, что он для вас сделает и сколько за это получит;
  • советует, но не настаивает, не пытается манипулировать, чтобы повлиять на цену или условия продажи;
  • не берет предоплату, получает гонорар по факту сделки;
  • не берет оригиналы ваших документов, только копии;
  • охотно и честно отвечает на вопросы о своей работе, опыте, рынке, прогнозах.

Как правило, информация о проверенных специалистах или агентствах есть в интернете. Там же бывают и отзывы об их работе.

Мошенники на рынке недвижимости также не редкость. Например, такой может прийти в квартиру на просмотр. Потом из готового хоть завтра выйти на сделку покупателя он внезапно превращается в посредника: сам покупать передумал, но знает того, кто купит. Предлагает договор на услуги как формальность и деньги чуть ли не на следующий день.

На самом деле после подписания договора только начинает искать клиентов, что мог бы сделать и сам хозяин жилья.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Есть схемы с несуществующими базами покупателей (стоит только подписать договор на услуги, чтобы тут же найти в такой готового на покупку человека).

Внимательно читайте и сам договор, который предлагает агент по недвижимости. В нем должна быть исчерпывающая информация об исполнителе, стоимость его работы, условия оказания услуг.

Антонина Викторовна, несмотря на все свои опасения, решила обратиться к агенту по недвижимости. Андрея ей порекомендовала хорошая знакомая. Мужчина нашел и помог купить квартиру ее внукам.

Риелтор представлял агентство. Он был очень обходительным, отвечал на все вопросы, объяснил все пункты в договоре об оказании услуг перед подписанием.

Специалист сам выложил объявления, приводил людей на показы. А когда через пару месяцев нашлись готовые купить квартиру в ипотеку, сопровождал сделку вплоть до момента передачи ключей.

Пенсионерка осталась довольна работой Андрея. Он также помог ей подобрать новое жилье и купить его параллельно с продажей трешки.

Не имеет значения, с риелтором вы решили продавать или самостоятельно. Чтобы максимально снизить риски при продаже квартиры, нужно подготовиться: получить информацию обо всех необходимых документах, о том, как проходит сделка.

Подготовка документов для продажи недвижимости

Самостоятельные Семеновы сэкономили на услугах риелтора деньги, но вложили в подготовку к продаже немало времени. Они просмотрели десятки договоров, в итоге подготовили сначала предварительный ДКП и взяли с покупателей аванс. Затем оформили сделку.

Перечень документов, которые нужно собрать, на первый взгляд кажется обширным. Но на деле часть из них обычно есть у собственника на руках, вторую можно заказать в электронном виде онлайн. Оставшиеся справки оформляют в организациях в день обращения.

Мнение эксперта

Александр Жалнин

С точки зрения юриста обязанности продавца недвижимости выглядят так:

  • он готовит документы,
  • оплачивает долги по коммунальным услугам,
  • выписывает с жилплощади всех зарегистрированных,
  • составляет предварительный договор или авансовое соглашение,
  • под расписку получает задаток,
  • оформляет договор купли-продажи.

Дальше сделка регистрируется в Росреестре, продавец получает деньги и передает квартиру покупателю.

Какие справки, выписки и договоры нужно собрать? В первую очередь, правоустанавливающие и правоподтверждающие. Это договор, по которому недвижимость стала вашей (купли-продажи, дарения, мены, приватизации, судебный акт или свидетельство о праве на наследство).

Чтобы покупатель точно знал, что продавец действительно собственник помещения, а на квартире нет обременений, понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности (до июля 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков (до 2017 года — Единый государственный реестр прав ).

Соберите или закажите и получите документы технического учета, выписку из домовой книги (реальнее всего у поставщиков коммунальных услуг), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Это не обязательно, но так покупатель убедится в отсутствии неузаконенных перепланировок, лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, долгов по коммунальным услугам .

Подготовка к сделке: что включает и о чем умалчивает договор купли-продажи

ДКП — главный документ в сделках с недвижимостью. До 2013 года он подлежал обязательной регистрации, теперь регистрируют только переход права собственности. Делает это Росреестр, изменения отражаются в ЕГРН.

При этом все нюансы соглашения по-прежнему фиксируются в договоре купли-продажи.

Что нужно знать об этом документе, чтобы обезопасить себя?

Он должен включать:

  • паспортные данные продавцов и покупателей;
  • полную информацию об объекте сделки;
  • чем подтверждаются права собственника на квартиру;
  • цену недвижимости;
  • форму оплаты;
  • условия снятия обременений (если такие есть) и передачи собственности;
  • отсутствие претензий у покупателей к состоянию квартиры;
  • согласие на продажу от жены (мужа) собственника;
  • указание, кто оплачивает регистрацию права собственности (обычно это покупатель);
  • понимание сторонами своей ответственности;
  • количество экземпляров.

Некоторые специалисты отдельными пунктами прописывают в ДКП еще два аспекта:

  • наличие у жилья значительных недостатков;
  • дееспособность участников сделки, подтверждение того, что в их отношении не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве, что состояние здоровья не мешает им представлять свои интересы самостоятельно.

Первый пункт нужен, чтобы в будущем у покупателей не появилось желание оспорить сделку из-за обнаруженных в квартире крупных проблем, которые якобы скрыл продавец. Но на практике такие особенности все же редко вносят в ДКП.

Второй снижает риск, что сделку постфактум признают недействительной из-за состояния, в котором ее заключили участники (недееспособность; невыгодные условия, принять которые заставили под давлением и так далее).

Умалчивать о чем-либо не рекомендуем. Наоборот, заблаговременно обдумайте все, что собираетесь внести в договор, и пропишите максимально подробно.

Привычка думать наперед — ваша особенность? Тогда и выгоды от продажи вам будет интересно рассчитать заранее.

Чтобы не переживать о личных накоплениях, позаботьтесь о них уже сегодня. С онлайн-калькулятором от Совкомбанка вы легко рассчитаете прибыль от вложений именно на тот срок, который вам нужен. А для держателей карты «Халва» доход будет еще выше.

Передача денег: чемодан, ячейка, аккредитив

Больше всего продавец рискует при получении оплаты. Особенно если всю сумму решили выплачивать наличными. В этом случае безопаснее передавать деньги через банковскую ячейку.

Мнение эксперта

Ольга Николаевна Тарасова

Когда покупатель найден – встают вопросы совершения сделки и получения денег.

Традиционно на рынке, если речь идет о вторичной недвижимости, используют схему с закладкой необходимой суммы в банковскую ячейку. Затем заключают договор доступа к ней продавца с определенным пакетом документов, прежде всего – подтверждением перехода права собственности.

На этапе «закладывания» денег необходимо обращать внимание на проверку подлинности и качества денежных знаков. Ее может провести как сам продавец недвижимости (с помощью профессионального оборудования), так и, по просьбе продавца, банковская организация.

Конечно, стоит обратить внимание и на надежность кредитной организации, где стороны сделки арендуют ячейку – встречаются случаи, когда владелец ячейки предъявлял банку претензии о пропаже ее содержимого.

Дополнительные гарантии вы получите, если будете присутствовать при закладке денег в ячейку или попросите составить опись ее содержимого.

Аренда ячейки в банке — распространенный, но не единственный способ передать деньги. Многие выбирают еще более безопасный безотзывный аккредитив.

Аккредитив — это бумага, которая дает предъявителю доступ к специальному счету. На него покупатель заранее кладет условленную сумму. В аккредитиве указывают, при каких условиях и в какой срок он действует.

Важно: аккредитив должен быть безотзывным. Тогда покупатель ни при каких условиях не сможет без ведома продавца или его участия снять деньги раньше перехода права собственности.

Привыкшие к безналичным расчетам Семеновы договорились, что плату за свою двушку получат таким способом. При этом банк выступает гарантом того, что деньги они получат в срок и в полном объеме. А также того, что купюры подлинные.

В результате супруги так же остались довольны своим решением, хоть оно и потребовало дополнительных знаний и навыков.

Наименее безопасный способ передачи денег — наличными из рук в руки. В этом случае нет гарантии, что вас не попытаются обмануть (заплатить фальшивыми купюрами или выплатить не всю сумму).

Дополнительные гарантии

Помимо самостоятельной продажи и услуг риелтора есть и третий вариант — нотариальное сопровождение сделки.

Это, безусловно, самый безопасный способ. Кроме того, к помощи нотариуса в любом случае придется прибегнуть, если квартира находится в долевой собственности, в числе собственников есть дети или продавец намерен оформлять договор ренты.

Самый значительный минус этого варианта — стоимость услуг специалиста. Со всеми пошлинами и взносами конечная сумма может быть сопоставима с ценой риелторских услуг. А часть подготовки в итоге все равно останется на плечах продавца. Так что сэкономить едва ли получится.

Как обмануть продавца квартиры

Кaжeтcя, чтo пpoдaвцy квapтиpы пoчти ничeгo нe yгpoжaeт: кaк пpaвилo, oбмaнывaют пoкyпaтeлeй нeдвижимocти. К coжaлeнию, этo нe тaк — пpoдaвeц мoжeт пoтepять кaк квapтиpy, тaк и дeньги. Ceгoдня paccкaзывaeм, кaк нaдypить нaивнoгo coбcтвeнникa.

Oштpaфoвaть зa cpыв cдeлки

Cдeлки нe зaключaютcя cpaзy: зaчacтyю дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют cпycтя нecкoлькo мecяцeв пocлe пepвoй вcтpeчи пpoдaвцa и пoкyпaтeля. 3aтянyтыe cpoки — этo pиcк: ecли в пocлeдний мoмeнт ктo-тo из yчacтникoв peшит oткaзaтьcя oт cдeлки — втopaя cтopoнa пoнeceт yбытки. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт пoтepи дeнeг и вpeмeни, пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. C eгo пoмoщью мoжнo «зacтoлбить» пoнpaвившийcя oбъeкт или гoтoвыx к cдeлкe пoкyпaтeлeй.

Пo ycлoвиям дoгoвopa пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дeньги. Этo — зaдaтoк. Ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт cдeлки, eгo нe вepнyт: oн ocтaнeтcя y coбcтвeнникa в кaчecтвe кoмпeнcaции yщepбa. Ecли жe cдeлкa copвeтcя пo винe пpoдaвцa — пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть cyммy в двoйнoм paзмepe.

Дoгoвop зaдaткa пpизвaн oбeзoпacить cтopoны, нo инoгдa eгo иcпoльзyют мoшeнники. Cxeмa выглядит тaк: нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль cocтaвляeт дoгoвop и включaeт в нeгo кaкoe-тo тpyднoвыпoлнимoe ycлoвиe — нaпpимep, зa oдин дeнь выпиcaть вcю ceмью включaя нecoвepшeннoлeтниx дeтeй. Ecли пpoдaвeц нe мoжeт peшить этoт вoпpoc, пoкyпaтeль впpaвe зaявить, чтo нe coблюдeны cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa. Cдeлкa cpывaeтcя, пpичeм пo винe пpoдaвцa квapтиpы. 3нaчит, oн дoлжeн вepнyть пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Cyммa мoжeт oкaзaтьcя вecьмa знaчитeльнoй – paзмep зaдaткa никaк нe oгpaничeн зaкoнoм. Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть кaк 10%, тaк и 50% oт cтoимocти oбъeктa.

Пpoдaть дopoжe, чeм дoгoвopилиcь

Пpoдaвцы вcё чaщe oбpaщaютcя в aгeнтcтвa нeдвижимocти. Этo yдoбнo: нe нyжнo мoнитopить pынoк, paзмeщaть peклaмy, пpoвoдить пpocмoтpы, paзбиpaтьcя c дoкyмeнтaми и пpoвepять кaждyю cтpoчкy в дoгoвope. Ecли пpoдaвeц зaнят и нe мoжeт выкpoить вpeмя— oн мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa кoгo-тo из coтpyдникoв aгeнтcтвa. Пpaвдa, в тaкoм cлyчae к выбopy pиэлтopa нyжнo пoдoйти c ocoбoй ocтopoжнocтью.

Нeдoбpocoвecтный aгeнт мoжeт oбмaнyть: пoжaлoвaтьcя нa якoбы низкий cпpoc и пoпpocить cбить цeнy, дaжe ecли пoкyпaтeль yжe нaйдeн. Pиэлтop выйдeт нa cдeлкy, пpoдacт квapтиpy пoдopoжe и ocтaвит ceбe paзницy мeждy peaльнoй cтoимocтью и цeнoй, кoтopyю вы oбcyдили нaкaнyнe. Пpoдaвeц жe зaплaтит кoмиccию в двoйнoм paзмepe.

Пoдcyнyть фaльшивыe дeньги

Pacчeт нaличными дeньгaми вcтpeчaeтcя oчeнь peдкo: в ocнoвнoм люди иcпoльзyют ячeйки и aккpeдитивныe cчeтa. Teм нe мeнee, этoт cпocoб дo cиx пop cyщecтвyeт.

Бyдьтe бдитeльны, ecли пoлyчaeтe дeньги из pyк в pyки. Bo-пepвыx, ecть pиcк пoлyчить «кyклy» — этo кoгдa пoкyпaтeль cнaчaлa пoкaзывaeт и дaeт пepecчитaть нacтoящиe дeньги, a пoтoм нeзaмeтнo пoдcoвывaeт cтoпкy peзaнoй бyмaги, для дocтoвepнocти пpикpытyю пapoчкoй кyпюp. Bo-втopыx, ecть pиcк пoлyчить нe вcю cyммy: opигинaльнoй мoжeт oкaзaтьcя тoлькo чacть кyпюp. Ocтaльныe бyдyт фaльшивыми.

Лyчшe нe pиcкyйтe. Ecли oтвaжилиcь взять oплaтy нaличными — пepecчитaйтe дeньги нa cпeциaльнoй мaшинкe в любoм poccийcкoм бaнкe.

Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки

Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.

Пoймaть нa жaднocти

Ecли oбъeкт нeдвижимocти cтoит мeньшe миллиoнa pyблeй, пpибыль c eгo пpoдaжи нe oблaгaeтcя никaким нaлoгoм. Чтoбы cэкoнoмить, yшлыe пpoдaвцы пpoпиcывaют в дoгoвope cтoимocть, кoтopaя yклaдывaeтcя в нaлoгooблaгaeмый минимyм. 3aчacтyю oни cтaнoвятcя жepтвaми cвoeй жe жaднocти: пoкyпaтeль плaтит poвнo cтoлькo, cкoлькo нaпиcaнo в дoкyмeнтe, и cпoкoйнo peгиcтpиpyeт дoгoвop. Нaкaзaть мoшeнникa пpaктичecки нeвoзмoжнo: фopмaльнo oн нe нapyшaeт зaкoн.

Пoпpocить зapaнee зaкpыть дoлг

Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди.

Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe.

Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy.

Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. B peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe.

Кaк нe пoпacтьcя нa yлoвки

Пpeждe вceгo — тщaтeльнo вычитывaть вce дoкyмeнты, пpocчитывaть пocлeдcтвия и pиcки, yтoчнять ycлoвия дoгoвopoв, кoтopыe кaжyтcя вaм пoдoзpитeльными. Ecли пoкyпaтeль нaчинaeт юлить, oткaзывaeтcя мeнять нeвыгoдныe для вac ycлoвия и тopoпит c пpинятиeм peшeния — oткaжитecь oт тaкoй cдeлки. Пoтepять пoкyпaтeля нe тaк cтpaшнo, кaк пoтepять нecкoлькo миллиoнoв pyблeй.

Ecли вы плoxo paзбиpaeтecь в зaкoнax — нaймитe юpиcтa, кoтopый пoмoжeт oфopмить дoгoвop тaк, чтoбы вac нe oбмaнyли. Или oбpaтитecь в aгeнтcтвo нeдвижимocти. Taк вы пoлyчитe пoмoщь cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: юpиcтoв, oцeнщикoв, ипoтeчныx бpoкepoв. Дeятeльнocть pиэлтopcкиx кoмпaний нe лицeнзиpyeтcя, тaк чтo выбиpaйтe бoльшoe aгeнтcтвo c cильным юpидичecким oтдeлoм. Жeлaтeльнo, чтoбы кoмпaнии былo бoльшe пяти лeт.

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Фото: DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *