Безопасная сделка — виды расчетов
Эскроу счет — это специальный счет, на котором хранятся денежные средства дольщика, уплаченные за квартиру, до момента исполнения застройщиком своих обязательств по договору, ввода дома в эксплуатацию.
Расчёт через банковскую ячейку происходит следующим образом. В день подписания договора купли-продажи в присутствии покупателя и продавца денежная сумма пересчитывается, размещается в специальном пакете и заверяется подписью с обеих сторон. Получить денежные средства из ячейки продавец может при предоставлении документов о завершении регистрационных действий на недвижимость, как в одностороннем порядке так в присутствии представителей с обеих сторон.
Аккредитив — это обязательство банка перевести продавцу денежные средства, размещенные покупателем на счете, при предоставлении им документов, предусмотренных условиями аккредитива. Если вкратце, то покупатель, открывая счёт в банке и размещая на нем денежные средства, указывает условия, при соблюдении которых продавец может раскрыть аккредитив и забрать денежные средства себе. Основное отличие от банковской ячейки, что денежные средства могут перечисляться безналичным расчетом. Это удобно, когда покупатель и продавец находятся, например, в разных городах — для получения денежных средств продавцу не нужно будет являться в банк. Также, стоит отметить, что при использовании аккредитива может участвовать не один банк. То есть раскрытие аккредитива на счет продавца может производиться в любом ином банке.
Расчеты через СБР проводятся только в Сбербанке. Это система безопасных расчётов, по условиям которой оба счёта и покупателя и продавца должны быть открыты в Сбербанке и после регистрации перехода права собственности к Покупателю в течение суток автоматически производится перевод денежных средств на счёт продавца. Основное отличие от аккредитива в том, что для получения денежных средств при расчете через СБР достаточно только регистрации договора купли-продажи, в то время как через аккредитив можно прописать дополнительные условия, например, предоставление подписанного передаточного акта или справки об отсутствии задолженностей и т.д. Данной системой не всегда можно воспользоваться — например, если в сделке более двух продавцов, если сделка альтернативная или продавец несовершеннолетний. А также без услуги электронной регистрации она теряет свой смысл.
По всем вопросам подбора квартиры в новостройках Саратова, Энгельса, Москвы и Санкт-Петербурга обращайтесь в нашу организацию – полное сопровождение сделки, начиная от подбора лучшего варианта и до получения ключей, абсолютно бесплатно. Тел. 8-927-910-9728, Чугунова Елена Владимировна.
Как безопасно провести расчеты при покупке или продаже жилья?
Несколько лет назад мне по наследству досталась квартира в родном городе, но я сама давно уже живу и работаю в другом месте. Хочу теперь продать жилье, полученное по наследству, и купить новое, по месту жительства. Вариант уже присмотрела. Волнует вопрос взаиморасчетов при сделке. Как провести их без особого риска для себя?
На сегодняшний день существует несколько безопасных способов проведения расчетов с недвижимостью: депозит нотариуса, банковская ячейка, счет-эскроу и аккредитив. Остановимся на каждом из них в отдельности.
Содержание
Депозит нотариуса
При помощи депозита нотариуса можно совершать взаиморасчеты по любым сделкам, не только с недвижимостью. Его механизм довольно прост. Сначала участники сделки подписывают договор, в котором зафиксировано, что расчеты по сделке будут производиться через депозитный счет. Нотариус открывает счет в банке и кладет на него деньги. В случае отзыва лицензии у банка нотариус обязан перевести всю сумму без ограничений на депозит в другом банке. В ситуации, когда с самим нотариусом что-то случится, Федеральная нотариальная палата передаст его депозитный счет другому нотариусу, который выполнит перед всеми клиентами обязательства до конца.
После того, как Росреестр перерегистрирует право собственности и продавец получит соответствующую выписку, нотариус передаст ему деньги. За пользование счетом нотариуса взимается комиссия. Как правило, она составляет 0,5% от хранящейся на нем суммы.
Аккредитив
Аккредитив – еще один популярный способ расчетов по сделкам с недвижимостью. С ним работают практически все банки, оформление занимает несколько минут, а стандартная комиссия за услугу составляет от 2 до 5 тыс. руб. Суть его сводится к тому, что покупатель открывает в банке счет и вносит на него требуемую сумму. Банк блокирует деньги и оформляет на них безотзывный аккредитив – специальный документ, где прописано, какие деловые бумаги, свидетельства и т.п. должен предоставить бывший владелец недвижимости, чтобы получить право забрать деньги со счета.
Однако у такого способа есть недостатки. В отличие от нотариуса банковские сотрудники не всегда могут отличить подлинный документ от подделки. Плюс к этому, несмотря на то, что деньги на аккредитивах застрахованы, размер страховой суммы ограничен. Так, в ситуации, когда у банка отозвали лицензию, а аккредитив еще не раскрыт, т.е. деньги за квартиру лежат на счете покупателя, гарантированно удастся получить только сумму до 1,4 млн руб. Возможность вернуть оставшуюся часть появится только в ходе процедуры банкротства или ликвидации банка.
Банковская ячейка
Банковская ячейка – проверенный временем и зарекомендовавший себя способ расчета, когда покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор аренды банковской ячейки. Покупатель кладет деньги в ячейку, один ключ от нее передает продавцу, второй ключ остается в банке. Как только продавец приносит все необходимые по условиям договора бумаги, банк позволяет открыть ячейку и забрать деньги. Плюс использования ячейки в том, что при отзыве лицензии у банка деньги из нее можно забрать полностью, никаких лимитов на суммы не установлено.
Cчет эскроу
Cчет эскроу – еще один механизм, который позволяет обеспечить безопасность и надежность средств граждан при покупке недвижимости. Чаще всего его используют при покупке строящегося жилья: дольщик открывает эскроу-счет в банке, а застройщик получает эти деньги только после сдачи дома в эксплуатацию.
Однако эскроу-счет может стать альтернативой аккредитиву или банковской ячейке и при покупке жилья на вторичном рынке: покупатель кладет на счет деньги, а продавец получает право забрать их только после того, как предоставит документ, подтверждающий переход права собственности.
И в том, и в другом случае средства на эскроу-счетах в размере до 10 млн руб. застрахованы государством, что наряду с простотой использования этого инструмента делает его надежным и безопасным. Только нужно помнить, что действие повышенной страховки ограничено по времени.
Как правильно и безопасно оформить переход права собственности и осуществить передачу денежных средств
Передача денег продавцу — это, пожалуй, самая важная часть всего процесса покупки квартиры. Поэтому мы расскажем вам о возможных способах безопасных расчётов в рамках проведения сделки, а вы выберете для себя наиболее подходящий. При этом не забудьте учесть все минусы выбранного варианта, чтобы избежать непредвиденных сложностей.
Банковская ячейка
Это один из самых распространённых и безопасных способов передачи денег, так как они помещаются в индивидуальный банковский сейф (металлический бокс) в хранилище банка, которое довольно надёжно охраняется.
Обычно банковская ячейка арендуется совместно продавцом и покупателем. Они заключают трёхсторонний договор с банком. При этом условия доступа к ячейке предварительно оговариваются, для продавца и покупателя они отличаются. Также советуем вам пересчитать и упаковать деньги сразу в банке, так будет безопаснее.
Плюсы
Продавец не сможет обмануть покупателя и не получит деньги за недвижимость без предъявления документов, подтверждающих факт совершения сделки и регистрации перехода права собственности, например, оригинала договора купли-продажи со штампом Росреестра.
Денежные средства останутся в ячейке, даже если ваша сделка сорвётся.
Вас защищает закон (ст. 922 ГК РФ «Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе»).
Минусы
Это не бесплатно: нужно будет заплатить за аренду ячейки, при этом многие банки также взимают комиссию за пересчёт купюр.
Не все кредитные организации предоставляют возможность осуществления передачи денег этим способом, однако у большинства крупных банков данная услуга присутствует.
При потери банком лицензии есть вероятность, что ваша сделка затянется. Такое скорее всего может произойти с небольшими кредитными организациями, поэтому советуем заключать договор аренды банковской ячейки (сейфа) с крупным и надёжным банком.
Наличные деньги
Механика этого способа очевидна — вы просто отдаёте деньги наличными продавцу за недвижимость. Однако здесь есть очень много нюансов, которые стоит учесть. Даже если сделка заключена с давним другом, с которым вы знакомы со школьной парты, то советуем всё равно быть начеку.
Плюсы
Просто: этот способ максимально удобен, так как отсутствует необходимость оформлять множество документов. Отдали деньги, пожали руки — готово!
Бесплатно: не нужно платить банку никаких комиссий.
Вы можете отдать деньги в любой валюте.
Минусы
Мошенники: в таком случае не застрахован ни продавец, ни покупатель. Надеемся вы никогда не окажетесь в этой неприятной ситуации.
Ошибки: если у вас нет специальной техники для пересчёта купюр, то вы можете случайно их неправильно пересчитать, особенно если сумма очень большая.
Банковский перевод
Вы просто отправляете деньги продавцу на его банковский счёт.
Плюсы
Дистанционно: это очень удобно, если вы покупаете недвижимость в другом регионе, так как нет необходимости ехать туда с деньгами.
Без ошибок: не нужно пересчитывать деньги самому, платить банку комиссию за пересчёт купюр, можно сразу указать нужную сумму и отправить её.
Довольно быстрый способ для тех, кто покупает недвижимость в другом регионе. В случае, если вы являетесь клиентами одного банка, то деньги придут практически сразу.
Минусы
Лимиты: если вы храните все деньги на карте, то вам придётся снимать большую сумму в несколько «заходов».
Комиссии: при онлайн переводе, особенно если вы отправляете большие суммы, с вас может быть списана банковская комиссия.
Аккредитив
Банк при покрытом (депонированном) аккредитиве обязуется перевести деньги покупателя, которые хранятся на внутреннем счёте на балансе банка на счёт продавца при предъявлении последним соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю.
По факту, банк даёт гарантию продавцу, что он получит денежные средства после того, как недвижимость перейдет к покупателю. Похоже на банковскую ячейку, но основное отличие в том, что деньги не хранятся наличными, а переводятся в безналичной форме на специальный счёт, а затем продавцу.
Плюсы
Сделка регламентируется законом.
Безопасность гарантирует банк.
Продавец сможет получить деньги в срок до 8 дней после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
Удобно для тех, кто переезжает. Так как вы можете продать жильё в одном городе, а получить средства уже в другом.
Минусы
Эта услуга платная и предоставляется не во всех банках.
Если собственников квартиры несколько, то придётся открыть несколько аккредитивов, так как получателем средств может выступать только один человек.
Сервисы безопасных сделок
Сделка заключается через специальную платформу в безналичном виде. Сначала средства поступают на банковский счёт сервиса. Затем с помощью него проверяется информация о регистрации перехода права собственности по сделке в Росреестре. После деньги поступают на счёт продавца.
Плюсы
Сделку можно заключить дистанционно.
Сервис выступает гарантом прозрачности сделки.
Продавец сможет получить деньги в течение нескольких дней после регистрации перехода права собственности по сделке в Росреестре.
Минусы
Это платная услуга (также может взиматься дополнительная комиссия за перевод по счёту свыше лимита).
Возможны технические сбои в работе сервиса, из-за чего сделка может затянуться.
Эскроу
Этот вариант актуален для тех, кто покупает жильё в строящемся доме. При таком способе деньги после заключения договора участия в долевом строительстве вносятся на счёт эскроу и блокируются на нем. Застройщик сможет получить их только после того, как закончит строить объект и предоставит в банк разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации.
Плюсы
Денежные средства на счёте эскроу застрахованы на сумму до 10 млн руб.
Если у застройщика возникают проблемы, и он не может сдать объект, то вы получите обратно свои деньги.
Открытие счёта эскроу осуществляется бесплатно.
По данному счёту не допускается списание денежных средств и наложение ареста по обязательствам покупателя перед третьими лицами, даже при наличии у гражданина штрафов или долгов.
Минусы
Деньги на счёте эскроу заблокированы, поэтому если вам они срочно понадобятся, то нужно будет расторгнуть договор.
Со счётом эскроу работают не все банки.
Нужен ли нотариус при покупке/продаже недвижимости?
Есть ряд условий, в которых нотариальное удостоверение требуется обязательно. К ним относятся:
В остальных случаях нотариально удостоверять сделку не обязательно, однако это снижает вероятность признания её недействительной. Кроме того, нотариальное удостоверение договора купли-продажи может выступить отличной защитой покупателя при сложных сделках с участием детей, супругов и пожилых людей.
Все способы хороши по-своему. Однако мы всё же советуем воздержаться от оплаты наличными или банковским переводом, так как в данных способах оплаты по сделке отсутствует третья сторона, которая может выступать гарантом. Предлагаем вам воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой, если вы покупаете вторичное жильё. Если приобретаете квартиру в новостройке, то рассчитывайтесь с застройщиком с помощью счёта эскроу. Данные варианты оплаты обезопасят вас от мошенников.
Чем отличается аккредитив от безопасных расчетов
РАБОТА С БАНКОМ
4 МИН
Безопасные расчёты: зачем заключать сделки с аккредитивом
Вы заключаете сделку с контрагентом и не уверены, что он выполнит обязательства. Поможет аккредитив — инструмент безопасных расчётов, который защищает обе стороны сделки. Рассказываем, как он работает.
Что такое аккредитив
Дано
ООО «Осмотрительный бизнес» хочет купить у компании «Лучшие сувениры» партию ковров. «Лучшие сувениры» не против, но им нужны гарантии, что оплата поступит вовремя и в полном объёме, поэтому просит предоплату. А ООО «Осмотрительный бизнес» сомневается, что получит товар в срок, так как поставщик новый. Взаимное недоверие мешает заключить сделку.
Решение
Расчёт с участием банка. Стороны договариваются о сделке с аккредитивом, после чего ООО «Осмотрительный бизнес» переводит деньги за ковры на специальный счёт. Теперь компания «Лучшие сувениры» уверена в том, что у покупателя есть деньги, поэтому поставляет партию ковров и передаёт в банк подтверждающие документы. Банк проверяет документы и перечисляет деньги продавцу.
Аккредитив — это гарантия, что сделка состоится только при выполнении всех условий.
У него четыре ключевых преимущества:
Защищённая форма расчётов
Нет рискованных авансовых платежей, оплата только за фактически выполненные обязательства. Отказ от выполнения или изменение условий аккредитива возможны только с согласия обеих сторон.
Юридическая безопасность сделки
Расчёты по аккредитиву подчиняются Гражданскому кодексу и правилам Центрального банка.
Поддержка банка
Банк бесплатно консультирует, как корректно отразить аккредитивную форму расчётов в договоре и помогает оформить заявление на открытие аккредитива.
Универсальность
Аккредитив — гибкий финансовый инструмент, который подходит для разных сделок: покупки недвижимости, партии товаров, оборудования, акций компании, поставок по внешнеторговым контрактам, оказания любых услуг и т. д. Открыть аккредитив в СберБизнесе можно за один день без посещения офиса.
Схема расчётов по аккредитиву
Общий порядок такой:
1
Продавец и покупатель договариваются о сделке с использованием аккредитива в качестве инструмента расчётов и готовят документы.
2
Покупатель предоставляет банку проект договора с контрагентом. Банк анализирует договор, помогает включить в него условия расчётов по аккредитиву и оформить аккредитив.
3
Покупатель вносит деньги на специальный счёт в банке.
4
Продавец выполняет обязательство по договору: поставляет товар, оформляет продажу доли и т. п. А потом предоставляет подтверждающие документы в банк.
5
Банк проверяет документы, подтверждающие выполнение обязательств, и переводит деньги покупателю.
Сколько платить банку
Банк берёт три основных вида комиссий:
- За открытие аккредитива
- За передачу аккредитива продавцу
- За проверку документов, подтверждающих выполнение обязательств по договору
Эти комиссии может оплатить как продавец, так и покупатель, или они могут разделить расходы. Размер комиссий зависит от типа товара, суммы, срока и других особенностей сделки. Например, расчёты по аккредитиву при покупке жилой недвижимости обойдутся в 2 000 рублей.
Короче
— 
Аккредитив — это способ безопасных расчётов с партнёрами без рискованных авансовых платежей, предоплаты или предпоставки. Продавец уверен, что получит деньги, покупатель знает, что получит товар. Гарантом выполнения обязательств выступает банк.
— 
Покупатель не следит за сроком оплаты — этот вопрос под контролем банка. Все расходы по аккредитиву может оплатить как продавец, так и покупатель.