Что с ценами на недвижимость
Перейти к содержимому

Что с ценами на недвижимость

  • автор:

Рынок недвижимости — буря перед затишьем. Как власти собираются развивать отрасль на фоне вероятного падения спроса?

Люди закупаются квартирами впрок. Стали известны перспективы семейной ипотеки после 1 июля 2024 года. А Минстрой заявил, что строительство многоквартирных домов уже не так интересно — что теперь будет в приоритете? Разбираем главные новости рынка недвижимости за эту неделю.

На этой неделе Росреестр поделился официальными данными по количеству сделок в Москве по итогам августа. Обычно это довольно спокойный месяц: многие продавцы и покупатели еще отдыхают на море и дачах и планируют сделки с недвижимостью осенью. Но в этом августе из-за резкого роста ключевой ставки творилось что-то сумасшедшее.

В новостройках зафиксирован месячный рекорд за всю историю наблюдений — 16 386 ДДУ. Ни разу до этого показатель не доходил до 16 тысяч. За январь-август тоже рекорд — 95,5 тысяч сделок. Такими темпами 2023 год имеет все шансы обогнать 2021-й, который все еще принято считать аномальным.

Статистика Росреестра по количеству зарегистрированных ДДУ на новостройки в Москве в январе-августе 2023 года

На вторичном рынке тоже рекорд (17 538 сделок), но только в плане августовских значений. Интересный факт: примерно столько же было в апреле 2021-го. Помните, что было тогда?

Это тоже был период резкого повышения ключевой ставки, только речь шла немного о других цифрах. Ключевая ставка долго держалась на уровне 4,25%, а в марте 2021 ЦБ внезапно сделал ее 4,5%. А в апреле — 5%.

Люди к тому моменту уже полгода сметали всю недвижку, т. к. ипотека была очень дешевой. Цены из-за этого взлетели так сильно, что Путин даже просил ФАС проверить, что вообще происходит.

А потом пришел ЦБ и сказал: так, вообще-то пандемия уже закончилась, пора прекращать эту вакханалию, будем повышать ставку, чтобы цены дальше не росли. Он надеялся, что с ростом ключевой ставки люди перестанут покупать недвижимость. Но те побежали покупать дальше, «пока дешевая ипотека не закончилась». Ничего не напоминает?

Психологию людей не изменить: что в 2021-м спрос рос на фоне повышения ключевой ставки, что в 2023-м.

Уже 1 октября в силу вступают запретительные надбавки Центробанка к коэффициентам риска по ипотеке — так что в ближайшие пару месяцев ждем охлаждения спроса. А вы как думаете, сможет ли ЦБ остановить спрос и цены на недвижимость?

Именно до этого срока действует семейная ипотека (под 6%), как и обычная льготная (которая под 8%). На этой неделе появились две новости, касающиеся ее будущего. Но немного противоречивые:

С одной стороны, «Коммерсантъ» написал, что после отмены с 1 июля 2024 года семейной ипотеки планируется запустить единую «социально ориентированную программу».

В этот же день в «РИА Новости» появилась цитата вице-премьера РФ Марата Хуснуллина о том, что семейную ипотеку, конечно, продлят.

«Мы к 1 июня 2024 года хотим проанализировать все программы и сделать кластеризацию поддержки регионов и отраслей, и исходя из того, как будет идти их выполнение, предложить правительству новые меры поддержки», — отметил вице-премьер.

Получается вот что: в каком-то виде льготная ипотека для семей останется. Ее либо просто продлят, либо немного изменят, скорректируют в регионах или включат в какую-то другую соцпрограмму. Например, в Госдуме предлагали распространить семейную ипотеку на вторичку в городах с населением до 250 тыс. человек.

Важно то, что семейная ипотека — это одновременно и социальная мера, и поддержка застройщиков. Так что отменять ее точно не будут.

Собственно, прямо так и заявили в Минстрое.

«Приоритет у правительства Российской Федерации в части развития жилья сегодня смещается в сторону индивидуального жилищного строительства. Многоквартирное жилье мы разогнали, раскачали, но у людей должен быть выбор с одинаковыми условиями приобретения такого жилья», — сказал Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ.

Последние несколько лет перед Минстроем стоит задача ставить все новые рекорды по объему строительства. В этом году московский план уже выполнили досрочно, в целом по РФ он тоже ожидается.

Существенная часть объемов строительства — это многоквартирные дома. С их помощью власти в последние годы активно двигали экономику (ведь стройка жилья — это не просто стройка, но еще и поддержка огромного количества самых разных отраслей, а также источник роста ВВП). Сейчас стало очевидно, что жилья построили слишком много, хватит его на несколько лет вперед, спрос скоро должен снизиться, и продавать такие объемы будет сложно.

Логичный шаг — временно снизить темпы городской застройки и начать развивать загородное направление. Президент недоволен, что законодательство по внедрению эскроу-счетов в ИЖС до сих пор не разработано, и поручил сделать это до 1 ноября. Так что Минстрой сейчас целиком занимается этим вопросом и из-за этого даже отложил уже написанный законопроект мебельной ипотеки.

Если все пойдет как задумано, в 2024 году рынки новостроек и вторички ждет стагнация, а ИЖС соберет все сливки: и поддержку государства, и новые проекты от крупных застройщиков, и большую часть спроса.

Наместник Гондора явно не разбирается в трендах рынка недвижимости. А вы следите!

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.

Покупать ли сейчас квартиру: льгот на рынке жилья в России становится меньше

В Центробанке давно уже выступают против льготной ипотеки. Там считают, что она свою функцию не выполняет. Программ слишком много. Спрос на квартиры большой. В итоге доступным жилье не стало.

Рынок новостроек в России плотно сидит на тяжелом наркотике — ипотеке с господдержкой. Ее три вида — с господдержкой, семейная и для айтишников. Доля субсидированных сделок составляет 90% среди всех ипотечных продаж. При этом есть еще и дальневосточная ипотека. Что творится на рынке недвижимости? И стоит ли сейчас покупать квартиру в кредит?

СТАВКИ ПОШЛИ В РОСТ

В Центробанке давно уже выступают против льготной ипотеки. Там считают, что она свою функцию не выполняет. Программ слишком много. Спрос на квартиры большой. В итоге доступным жилье не стало. Скорее наоборот, цены за последние три года выросли в разы.

Главный локомотив роста – первичная недвижимость. Она дорожает несмотря ни на что. Доходит до абсурда. Когда вторичная квартира в соседнем доме, с ремонтом и полностью готовая для жилья, продается на 30% дешевле почти такой же квартиры в новостройке на этапе котлована. И все это из-за очень низких льготных ставок. Они деформируют рынок, посчитали в ЦБ и начали постепенно закручивать гайки.

С 20 сентября Центробанк повысил минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам с 15 до 20%. А с 1 октября ЦБ повышает коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. То есть, номинально их не запретят выдавать. Но получить их станет сложнее. Банкам будет невыгодно кредитовать таких заемщиков. Это должно снизить спрос на недвижимость. И остановить рост цен.

И наконец, повышение ключевой ставки ЦБ до 13% годовых привело к тому, что в правительстве тоже задумались об отмене, хотя бы частичной, некоторых льготных программ.

СТРАДАЕТ БЮДЖЕТ

— Льготная ипотека разогнала цены на жилье и снизила его доступность, но это не сподвигло правительство ее отменить – несмотря на уговоры ЦБ и Минфина. Однако теперь, в условиях повышения ключевой ставки до 13% годовых, льготные ставки становятся неподъемными для бюджета, и это заставляет власти брать курс на ограничение субсидирования, — отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Льготные ставки работают следующим образом. Банк выдает кредит по обычной рыночной ставке, а государство субсидирует ему разницу. К примеру, если льготная ставка составляет 5% годовых, а рыночная – 15%, недостающие 10% банк получает от государства. Это означает взрывной рост расходов на субсидирование льготных ипотечных программ. На них в общей сложности уже уходит почти триллион рублей в год. И это обязательства на длительный срок, потому что при высоких ставках в банках торопиться с отдачей льготных долгов никто не будет.

КОМУ ОСТАВЯТ ЛЬГОТУ

Маленький шажок в нужном направлении власти уже сделали. Так, например, снизили субсидию банкам на полпроцентного пункта. Поэтому теперь они не дают скидок заемщикам, а выдают льготные кредиты по максимально возможным ставкам. Потому что разница между льготными и рыночными предложениями по ипотеке остается гигантской.

— Правительство, скорее всего, будет вынуждено и дальше закручивать гайки, потому что даже с учетом сокращения компенсаций банкам бюджетные затраты на субсидирование льготных ставок увеличиваются астрономически, — считает Олег Репченко.

Правительство активно думает над тем, чтобы свернуть программы поддержки рынка жилья. Ну или хотя бы сделать их более адресными. Так, депутаты Госдумы недавно предложили, что покупать квартиры можно лишь в том регионе, где прописан человек. А вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что льготная ипотека может превратиться в социально-ориентированную. То есть, выдавать кредиты со скидкой будут тем, у кого либо не хватает доходов, чтобы взять ипотеку по рыночной ставке, либо определенным категориям граждан.

Нынешние льготные программы действуют до 1 июля 2024 года. После этой даты они должны прекратить свое существование. Скорее всего, их продлят. Строительная отрасль очень важна для экономики.

ВОПРОС РЕБРОМ

Покупать ли сейчас жилье?

Вопрос сложный, потому что у каждого из нас свои доходы, расходы, цели, мотивы и жизненные обстоятельства. Но развилка примерно такая. Если брать для себя, то здесь любое время подойдет. Нужно расширяться или хочется улучшить жилищные условия — на цены нет смысла смотреть. Тянете ипотеку и не падаете в уровне жизни — значит, надо брать. Нравится квартира и вы давно хотели этот район и эту планировку — берите. Комфорт от жизни в приятном и комфортном доме перевесит кредитные минусы.

А вот с инвестициями все не так очевидно. Объясню свой пессимизм и скептицизм. Во-первых, как только вы купили квартиру в новостройке, считайте, что она сразу же подешевела на 20%. Потому что из первичной недвижимости превратилась во вторичную. А по последней уже гораздо более высокие ставки по ипотеке — я бы даже сказал, что сейчас они чуть ли не запретительные.

Во-вторых, в какой-то момент власти все-таки начнут если не отменять, то как минимум сокращать льготные программы — и это приведет к падению цен на жилье. Насколько сильным оно будет, сказать пока сложно. Но оно точно будет. Хотя бы потому, что стоимость квадрата и так уже безмерно высока. И небольшое охлаждение рынку недвижимости необходимо.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Эксперты раскрыли, имеет ли смысл покупать квартиру для сдачи в аренду (подробнее)

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.

ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.

АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО "ИД "Комсомольская правда". ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

«Подобие пузыря». Эксперт предсказал обвал цен на жилье

Фото: Sutterstock

Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.

Массовый отъезд россиян из страны после начала частичной мобилизации стал сильным, но не последним ударом по рынку недвижимости. На рынке жилья накопилось немало факторов в пользу того, чтобы цены быстро покатились вниз. Один из наименее обсуждаемых факторов — средний срок ипотеки, поскольку он постоянно растет, и с каждым месяцем обновляет исторический рекорд.

Например, в августе он впервые перевалил за 23 года, а по итогам сентября прибавил еще почти 4 месяца и сейчас составляет около 23,5 лет. Всего год назад это было 20 лет, а незадолго до пандемии он стабильно держался вблизи отметки 18 лет. Это говорит о двух вещах.

Во-первых, рост ипотечного портфеля банков происходит на фоне ухудшения платежеспособного спроса: кредиторы попросту вынуждены растягивать кредит во времени, чтобы новые клиенты могли платить. Во-вторых, предел этого растягивания практически исчерпан. Сегодня ипотеку берут люди в среднем 35-37 лет. Когда они выплатят свою ипотеку, им будет по 60 лет. Как минимум один человек в семейной паре уже достигнет пенсионного возраста.

Сложно представить, чтобы банки начали кредитовать людей, готовых гасить ипотеку через 25 и более лет, уже находясь на пенсии. Чтобы рынок продолжал расти, нужно снижать либо цены, либо ставки. За время пандемии и некоторое время после нее государство щедро субсидировало ставку, поддерживая застройщиков, накачивая спрос, а с ними и цены на жилье: через льготную ипотеку, семейную, сельскую, дальневосточную, военную, а потом еще и для специалистов IT-сектора.

Фото:Sutterstock

Это вызвало на рынке недвижимости некое подобие пузыря, который никак не хотел сдуваться. Недавно ЦБ выпустил специальное исследование, в котором показал, какую долю в цене новостроек занимает льготная ставка: как минимум 20%, но может доходить до 45%. И в данном случае речь не про эффект последних трех лет, а всего лишь про три летних месяца. Застройщики в паре с банками, лишившись стабильного потока покупателей весной, начали выдавать ипотеку под 0,1% годовых, закладывая разницу в цену продажи.

Причем это не какая-то отдельная история, а именно срез по всему рынку новостроек. Доля околонулевых ипотечных программ в суммарной выдаче в начале года составляла чуть более 30%, а к лету поднялась почти до 70%. То есть, две трети рынка жилья искусственно поднято в цене как минимум на 20%.
Застройщики и здесь дошли до предела: был выбран весь доступный спрос, включая людей, готовых брать под 0% с максимальной наценкой. Средняя ставка по новостройкам откатилась до исторически рекордных 3,7% годовых. Ниже двигать ставку просто некуда, она и так вдвое ниже ключевой и меньше, чем в развитых странах.

Фото:Павел Лисицын / РИА Новости

Как сильно упадут цены на рынке недвижимости

Зная, какой должна быть рыночная ставка, можно понять, сколько реально должны стоить квартиры, купленные по сегодняшним ценам за счет ипотечной накачки, ведь покупатели в среднем не стали богаче, и предельный платеж для них остался прежним. Минфин уже объявил, что с января будет прекращена льготная ипотека для покупки новостроек. Соответственно, минимальная ставка на рынке вернется к 6% (для семей с маленькими детьми), а для тех, кто не имеет льгот, — вырастет до обычной рыночной.

Сегодня на рынке вторичного жилья, где нет никаких льгот, банки кредитуют под 9% годовых. Эту цифру вполне можно взять за максимальный ориентир, поскольку вторичный рынок сейчас явно будет забирать спрос у первичного, и цены будут влиять друг на друга.

Расчеты показывают: чтобы сохранить платеж по ипотеке на прежнем уровне при новой ставке (была 3,7%, а стала 6–9% годовых), цена квартиры должна будет упасть как минимум на 20% (для семейной ипотеки), а максимум — на 38% (если нет льгот). Таким образом, мы видим, как надвигается обрушение цен на рынке жилья — в среднем, почти на треть, что совпадает с оценками ЦБ, когда он пишет про искусственно созданные ценники на жилье.

Фото:Sutterstock

Что делать инвестору в недвижимость перед обвалом рынка

Тем, кто покупал квартиру на пике для себя, для жизни, нужно морально приготовиться к тому, что их жилье может сильно упасть в цене. Настолько сильно, что оставшийся долг по ипотеке окажется больше, чем рыночная стоимость этой квартиры.

Тем, кто брал на надежде на рост, еще не поздно продать свой объект и перейти в другие активы. Рынок жилья ждет жесткая посадка, и это может занять не один год. Пока снижение лишь началось. Например, в Москве за полгода метр потерял в цене порядка 5%. Переложившись хотя бы во вклады или ОФЗ, инвестор не потеряет те самые 20-40%, а наоборот, получит прибыль в пределах 10% годовых. Если собрать портфель из разных активов, включая акции и валютные инструменты, то можно даже переиграть инфляцию.

Обычно цикл снижения на рынке жилья занимает 2-3 года. Сейчас особая ситуация: экономика страны меняется с быстрой скоростью. В такие времена недвижимость не ценный актив, а, скорее, обуза. Лучше иметь что-то более ликвидное под рукой, что можно продать и забрать в любой момент.

Москва

Больше интересных историй и новостей о финансах в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

«Вторичка подешевеет, но спрос на нее упадет». Что будет с ценами на жилье осенью

Специалист по недвижимости Зайцев предсказал рост продаж новостроек осенью

Что будет на рынке новостроек

Средняя цена квадратного метра «первички» в России выросла на 1% с июля и на 2,2% — с января, до 121 285 рублей, сообщила федеральная риелторская компания «Этажи». Чаще всего россияне в августе покупали новые квартиры площадью 48 «квадратов», рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. То есть самое популярное жилье в строящемся доме сейчас обойдется в среднем в 5,8 млн рублей. В городах-миллионниках цены на квартиры наиболее желанной там площади разнятся. По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя стоимость квартиры 48 кв. м составляет 14,3 млн рублей, в Санкт-Петербурге жилье площадью 41 кв. м стоит 8,9 млн рублей. В Новосибирске квартиру 50 кв. м можно купить за 6,1 млн рублей.

Цены на новостройки могут увеличиться осенью еще на 5-7% из-за инфляции и роста себестоимости строительства, спрогнозировал девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.

Но есть и другая сторона — сдерживать цены от более резкого скачка будет предел покупательской способности.

Спрос на новые квартиры осенью будет высоким. Практически в два раза будет отличаться стоимость кредита на новостройку и квартиру от собственника, и это заставит часть покупателей вторичного жилья уйти на рынок строящихся квартир, объяснил Щекин. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев отметил, что активность покупателей квартир в новостройках уже растет: в первой половине августа количество ипотечных консультаций увеличилось на 40%.

Дело в том, что условия по программам кредитования на покупку жилья в новостройках остались прежними даже после того, как ЦБ 15 августа поднял ключевую ставку на 350 базисных пунктов до 12% годовых, следует из ответов на запрос «Газеты.Ru» в топ-50 российских банков по активам. Большинство из них (ВТБ, «Почта Банк», «Тинькофф Банк», «Открытие» и Росбанк) не меняли условия на покупку жилья в новостройках по льготной ипотеке. Но «Абсолют Банк» снизил ставку на 0,2 процентных пункта, а Росбанк — повысил на 1,5 п.п.

«На первичном рынке преобладают госпрограммы. Максимальный уровень процентных ставок по ним определяет правительство. Несмотря на решение ЦБ, параметры семейной, льготной и других программ не менялись. Предельная ставка по семейной ипотеке составляет 6%, по льготной – 8%», — подтвердила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Она допустила, что осенью корректировать ипотечные ставки на первичке также не будут.

Что будет на вторичном рынке

По данным «Этажей», в августе средняя стоимость квадратного метра в России на вторичном рынке составила 114 543 рублей, что на 0,7% больше уровня июля и на 3,9% — января. По словам Попова, наибольшей популярностью в августе пользовались квартиры площадью 54 квадратных метра. Соответственно, в среднем за жилье на вторичке нужно будет заплатить 6,2 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве составляет 303 232 рубля, в Санкт-Петербурге — 192 015 рублей, в Новосибирске — 111 128 рублей.

«Цены на вторичном рынке в июне-августе отыграли падение, которое длилось с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. На вторичке наблюдался всплеск потребительской активности перед повышением ключевой ставки: покупатели спешили оформить ипотеку на старых условиях. А собственники воспользовались ажиотажем», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

По мнению эксперта, теперь готовые квартиры заметно подешевеют. Но из-за высоких ставок по ипотеке спрос на них не вырастет.

По данным «Этажей», в августе россияне стали на 15% чаще консультироваться по ипотеке на квартиру во «вторичке» — но тем не менее показатель этот в 2,6 раза меньше, чем на новостройки. После решения ЦБ ставки по ипотеке в среднем увеличились на два процентных пункта. По ипотечным программам на покупку готового жилья Росбанк повысил ставку на 1,5 п.п., – ВТБ, «Открытие», «Абсолют Банк» — на 2 п.п. «Почта Банк» и «Тинькофф Банк» не раскрыли порог повышения. Максимальная ставка по кредитам на покупку готовых квартир сейчас составляет около 14% годовых, рассказала Ващелюк.

«Покупательская активность неминуемо рухнет. Новые рыночные ипотечные ставки стали заградительными для большинства клиентов», — подчеркнул Сырцов.

Многие собственники временно отложат продажу квартир, считает он. Те, кому нужно срочно совершить сделки (например, из-за переезда), вынуждены будут предлагать крупную скидку. А заемщики начнут искать варианты жилья дешевле – подальше от центра, с ремонтом похуже, квартиру поменьше. Покупатели, у которых есть возможность подождать ключи от застройщика, переориентируются на строящееся жилье. В любом случае, продажи на вторичном рынке будут замедляться, подытожил Сырцов.

Через некоторое время на вторичном рынке, возможно, получится найти выгодные варианты для перепродажи или сдачи в аренду, допустила Ващелюк.

Если квартира покупается с целью поспекулировать на ценах, это плохая идея, уверен эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Когда недвижимость нужна для жизни, динамика цен неважна. Впрочем, аренда в России стабильно дешевле ипотеки, а сейчас этот разрыв будет только расти, сказал он.

«С финансовой точки зрения жилье в аренду обойдется сильно дешевле, и его будет проще поменять. Покупка в кредит сейчас, скорее всего, обернется убытками: вы не продадите квартиру даже по той цене, по которой брали. Либо сильно переплатите на процентах во вторичке, если квартира взята не у застройщика», — резюмировал эксперт.

По его словам, при готовности взять ипотеку стоит тщательно выбирать регион, город, район и жилой комплекс для жизни. Стоит избегать чрезмерно неликвидных объектов и раздутых в цене домов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *