Ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой»: что выгоднее покупать?
— Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 году продолжают расти быстрыми темпами (за январь — +2,1%). Если в 2021-м на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика обусловлена в большей степени изменением структуры предложения, а не реальной индексацией цен.
— Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям — +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в городах-миллионниках темпы сдержаннее.
— Только в четверти городов «квадрат» на первичном рынке дешевле, чем на «вторичке». Причина — в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние два года.
В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Новостройки вновь стремительно дорожают, но причина — не в спросе
В январе средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей — на 2,1% выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 года и зимой 2021-го. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты.
С начала года на рынок вышло мало новых предложений. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже — на уровне 2% (с 116,1 до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 2,9%: с 80,7 до 83 тыс.
Ключевые причины роста цен на первичном рынке:
- первая половина 2021 года — повышенный спрос за счет желания успеть взять квартиру в ипотеку на льготных условиях;
- вторая половина 2021-го и начало 2022 года — изменение структуры предложения в пользу более дорогих лотов.
За год (относительно января 2021-го) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях.
После пересмотра условий льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения. С неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели предпочитают выбирать бюджетные варианты. Это привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке
По данным Циан.Аналитики
«Вторичка» не отстает
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 года составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год — на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей).
В городах-миллионниках рост сдержаннее — +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — +3%. Темпы роста на «вторичку» сопоставимы с темпами на первичном рынке, но примечательно, что в городах-миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в 500-тысячниках — наоборот.
С начала 2022 года в городах-миллионниках чуть быстрее дорожали новостройки, а в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — вторичная недвижимость .
В течение 2021 года цены на «вторичке» увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется в среднем меньшим уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем на рынке новостроек, зависят от доходов населения, которые почти не растут.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился — сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где «квадрат» продолжал дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
В 2021-м первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен в 70% городов
Аналитики Циан сравнили стоимость 1 кв. м на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России. В начале 2022 года только в 10 локациях из 38 «квадрат» в готовом жилье дороже, чем в новостройках. Год назад их было больше — 15. То есть почти в 75% городов новостройки являются менее доступными.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 году новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье.
Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» — в Сочи (1 кв. м в новостройках на 128 тыс. рублей, или на 49%, дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже «первичка» в Томске, Омске и Ярославле (примерно на 30 тыс. рублей за «квадрат»).
В тех городах, где «вторичка» остается дороже, в прошлом году наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье, — там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 году цены на обоих рынках сравняются или новостройки окажутся даже дороже вторичного жилья.
В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала) — напротив, «вторичка» дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье всё больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале — самое высокое превышение цены 1 кв. м на «вторичке» над ценой 1 кв. м на «первичке» — 28,5 тыс. рублей. Более чем на 10 тыс. рублей за «квадрат» «вторичка» также дороже в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Только в трех городах-миллионниках из 16 «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном: это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье. И если в Красноярске разрыв между динамикой цен на «первичке» и «вторичке» невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок.
В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит, и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру.
Оставьте запрос на подбор профессионала рынка недвижимости для решения вашего жилищного вопроса на сервисе Циан «Заявка риелтору»
В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди городов-миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только ценам в Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 году была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В большинстве локаций (75%) «квадрат» на первичном рынке дороже, чем на вторичном. Среди городов-миллионников только в трех городах готовое жилье доступнее для покупателей, чем новостройки.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, «вторичка» немного обогнала «первичку».
Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
По данным Циан.Аналитики
«В 2021 году цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынке значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций “вторичка” теперь уступает в стоимости “первичке”, — отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — В 2022 году мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10–15% против 25–30% в 2021-м), но ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.
Возможность выбора
Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.
Инфраструктура и парковки
Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.
Современные планировки
Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные.
Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.
Простота ремонта
Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.
Юридическая чистота
Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.
Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?
Месторасположение и инфраструктура
Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.
Ожидание сдачи и риски
Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случая дом и вовсе может быть не достроен.
Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.
Ремонт
Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.
Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, заселяются неравномерно. Приготовьтесь, что ваши соседи могут шуметь еще очень долго.
Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке
Можно въехать прямо сейчас
Если покупать квартиру, которой не нужен срочный капитальный ремонт. Отсутствие принципиальных претензий позволяет въехать в новое жилье сразу, а ремонт отложить на какое-то время. Некоторые продавцы при продаже квартиры оставляют в ней мебель, что позволяет ускорить переезд и исключить большие затраты в первое время.
А если хотите сразу сделать хороший ремонт, то ждать тоже не придется. Скорее всего, дом уже дал усадку и «не поплывет».
Регистрация
В отличие от первичного жилья, где перед регистрацией нужно дождаться постановки дома на кадастровый учет и оформления права собственности, прописаться во вторичке можно практически сразу.
Выбор нужного района
Если район проживания окончательно выбран, а строительство новых объектов недвижимости там не предвидится, обратите внимание на вторичку. Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет.
Отсутствие неопределенности
Уже на этапе выбора квартиры можно оценить существующую инфраструктуру, состояние дома и подъезда, узнать величину коммунальных платежей и другую важную информацию.
Какие недостатки есть у вторички?
Стоимость
Приобретение уже готового жилья на вторичном рынке не попадает под действие многих льготных ипотечных программ, а на некоторые квартиры из старого фонда и вовсе не получится получить одобрение от банка на ипотеку. Несмотря на это можно приобрести жилье выгодно. Главное, быть внимательными при покупке и не попасться на уловки мошенников.
Как защитить себя, читайте здесь.
Необходима тщательная проверка на юридическую чистоту
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние. В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег.
Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры, мы подробно рассказали здесь.
Нежелательные соседи
Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком.
Износ общедомового имущества
Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры, но и на общедомовое имущество. Добиться от управляющей компании или ТСЖ его ремонта бывает сложно.
Что же все-таки выбрать?
Мы подготовили сравнительную таблицу, чтобы вам было проще определиться с выбором:
Новостройка или вторичка: какое жилье выбрать и почему
Непростой выбор между новостройкой и вторичкой остается актуальным для сотен тысяч людей, проживающих в Москве и других городах России. Мы рассмотрели плюсы и минусы каждого варианта, чтобы вам было легче принять верное решение.
За первые шесть месяцев 2022 года многоквартирный жилой фонд России пополнился на 19,7 млн кв. метров. Это на 22% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В августе 2022 года доля сделок на первичном рынке составила 19,6%, на вторичном рынке – 73,3%. Новостройки больше всего популярны в Москве и Санкт-Петербурге.
Все об ипотеке: что это, как выгоднее брать и что для этого нужно
Плюсы новостройки
При покупке жилья многие руководствуются вопросом цены. Что дешевле: вторичка или новостройка? Ответ зависит от города, качества строительства, ремонта и состояния недвижимости.
Плюсы жилья в новостройках — это, как минимум, юридическая чистота сделки, возможность сэкономить на покупке и больший срок службы дома.
Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку
Ниже стоимость
В новостройках квартиры продают дешевле, чем на рынке вторичного жилья в том же районе и того же класса. Так как застройщик заинтересован в сделке, есть шанс получить от него скидку или дополнительный бонус:
- отделку в подарок;
- бесплатное машиноместо на парковке;
- скидки на товары и услуги компаний-партнеров;
- бесплатное сопровождение сделки.
Покупка будет выгоднее, если вложиться на этапе строительства дома. Сэкономить можно до 30% по сравнению с итоговой стоимостью жилья.
Выше срок службы дома
Новые дома в Москве только «увидели свет» и прослужат дольше, чем вторичное жилье, уже имеющее процент технического и морального износа.
Срок эксплуатации новостроек увеличивают изменившиеся технологии строительства, новые материалы и более совершенное инженерное оборудование.
Планировка и ремонт на свой выбор
Почти в каждой новостройке доступно жилье со свободной планировкой. В нем можно самостоятельно установить перегородки и организовать пространство — определить размер и назначение комнат, функциональных зон.
Некоторые застройщики еще на этапе строительства дома соглашаются внести изменения в планировку приобретаемой площади — обустроить гардеробную или объединить кухню с гостиной. Лучшее решение в этом случае – заранее обсудить предпочтения всей семьей.
Если купить недвижимость в новостройке в ипотеку, то не придется переделывать чужой ремонт. Можно оформить интерьер «под себя», не тратя лишние деньги и время. В итоге покупатель в выгодной позиции, так как покупает новое жилье с подходящей планировкой.
Современная архитектура
Нестандартные фасадные решения, оригинальные архитектурные элементы и формы, акценты на входных группах и балконах — застройщики используют эти инструменты, чтобы отойти от единого стиля, придать новостройкам «человеческое лицо».
Вторичка с унылыми и однотипными домами сильно проигрывает на их фоне.
Простая сделка
В новостройке вы покупаете недвижимость с «чистой биографией» — без обременений и других собственников. Есть только вы и застройщик. Это значительно упрощает оформление сделки.
Выгодные ипотечные программы
При рассмотрении вариантов покупки недвижимости многие задумываются об ипотеке. Важно понять, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку. Разница между новостройкой и вторичным жильем в том, что в новом доме легче купить жилплощадь в ипотеку с льготными условиями или господдержкой.
Так, в Совкомбанке действует ипотека с господдержкой для семей с детьми и программа с выгодной ставкой для приобретения квартиры в строящемся объекте. Недвижимость на первичном рынке Москвы можно рассмотреть для инвестиций. В последствии ее продают дороже, чем купили изначально.
В новостройке выгоднее купить недвижимость по льготной ипотечной программе со сниженной ставкой. Рассчитайте предварительный платеж на ипотечном калькуляторе Совкомбанка.
Минусы новостройки
Помимо выгодных сторон у строящихся и только сданных домов есть несколько недостатков. Для некоторых покупателей они могут стать серьезной проблемой.
Срок сдачи дома может переноситься
Если вы покупаете жилье в строящемся доме, есть риск, что его не успеют вовремя сдать в эксплуатацию. Такая ситуация может возникнуть из-за недобросовестности застройщика или непредвиденных проблем в бизнесе.
Тогда вместо заселения в новую квартиру вы продолжите жить в прежнем доме.
Дорогой ремонт
Если в новостройке предусмотрена только черновая отделка, ремонт может влететь в копеечку. Все придется делать с нуля, ведь фактически вам достанется бетонная коробка с подведенными коммуникациями.
Дороже коммунальные услуги
Будьте готовы платить за услуги ЖКХ больше, если вы покупаете жилье в новом доме с благоустроенной территорией и собственной коммунальной инфраструктурой — котельной, артезианской скважиной, автономной системой водоотведения и т. д.
Обслуживание этих «плюшек» придется регулярно оплачивать из своего кармана. С этой точки зрения проживание в новом доме – дорогое удовольствие. Во вторичной недвижимости на рынке Москвы вряд ли будут высокие цены на услуги ЖКХ.
Транспортная инфраструктура
Иногда новые дома возводят практически в чистом поле – особенно это касается жилых комплексов в пригороде. Дороги с хорошим асфальтом и городской общественный транспорт появляются в этих локациях едва ли не в последнюю очередь.
Не исключено, что несколько лет после покупки жилья придется ходить и ездить по щебенке, а искать ближайшую остановку в паре кварталов от дома.
Не развита социальная инфраструктура
Дома часто строят быстрее, чем необходимую инфраструктуру в окрестностях. Вполне возможно, что школа, детский сад и больница в новом районе появятся нескоро. Если вы к этому не готовы, стоит поискать недвижимость в другом месте, а не надеяться на обещания застройщика.
Если уже оформлена ипотека в новом доме, можно рефинансировать ее на выгодных условиях. Процедура подходит для жилья на первичном и вторичном рынках.
Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 9,9%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.
Как правильно купить квартиру
Плюсы вторичного жилья
Спрос на вторичное жилье в Москве остается стабильно высоким. И на это есть ряд причин.
Район со всей инфраструктурой
Вторичка расположена в хорошо обжитых районах с развитой социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. Можно подыскать вариант недалеко от парковой зоны, больницы или школы. Движение общественного транспорта давно налажено, дороги заасфальтированы.
Готовый ремонт
На вторичке можно купить недвижимость с хорошей отделкой и сэкономить деньги. Даже если возникнет необходимость в небольшом косметическом ремонте, стоить он будет дешевле, чем ремонт, сделанный, что называется, с нуля.
Можно заселиться сразу после покупки
После завершения сделки с недвижимостью можно заезжать и жить. Не нужно ждать, когда достроят и сдадут дом, подготовят всю документацию. Нет риска, что строительство затянется на годы, а вы будете арендовать жилье.
Жилой фонд Москвы достаточно насыщен, поэтому можно покупать недвижимость рядом с метро, с развитой инфраструктурой и даже найти поблизости с работой. Срок заселения может немного сдвинуться, только если вы пойдете навстречу бывшим собственникам и дадите больше времени на сборы.
Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье
Минусы вторички
У вторичной недвижимости есть особенности, по которым она проигрывает объектам на первичном рынке.
Сложная сделка
Усложнить сделку и преподнести неприятный сюрприз могут претендующие на жилплощадь наследники, несовершеннолетние дети, а также собственники, отбывающие наказание в тюрьме.
Нередко проблемой становится обременение в виде ипотеки или наложенного на жилплощадь ареста. Все эти нюансы требуют тщательной проверки с привлечением грамотного риелтора или юриста.
Зачем приватизировать квартиру
Сложнее получить ипотеку
Банки тщательнее проверяют квартиры на вторичном рынке недвижимости. В ипотеке могут отказать из-за:
- проблем с документами и собственниками;
- высокого процента износа дома;
- незаконных перепланировок.
Так как до погашения ипотеки недвижимость в залоге у банка, одобрение получит только ликвидная жилплощадь, которую можно выгодно продать и компенсировать финансовые потери, если клиент не сможет погасить задолженность.
Старый жилой фонд
Состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.
Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций.
Парковка
Во дворах домов в Москве, которые строили несколько десятилетий назад, катастрофически мало парковочных мест. В те годы никто и не задумывался об их необходимости в таком большом количестве.
Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
На жилой фонд Москвы в 2022 году влияют два фактора: рост цен и повышение ставок по ипотеке. Если инфляция растет, то покупательская способность снижается и возрастает спрос на выгодные, то есть более дешевые варианты покупки недвижимости. К ним можно отнести как объекты вторички, так и жилплощадь в новом доме.
Решение, что лучше покупать: вторичку или новостройку, можно принять, учитывая ликвидность недвижимости. Если квартиру купили дорого, а продали в короткие сроки еще дороже, то можно говорить, что она обладает высоким показателем ликвидности.
В Москве для инвестиций по-прежнему выгодным и перспективным вариантом считается покупка жилья в новом доме. Доходность от объектов в новом жилом комплексе составляет до 40%. Такими показателями вторичка похвастаться не может.
Объекты нового жилого сектора в перспективе 5-7 лет показывают большую ликвидность благодаря стадии строительной готовности, а не только за счет инфляции и других показателей.
Цены на вторичную недвижимость растут из-за внешних обстоятельств, например, открытия метро. В Москве «хрущевки» выросли в цене из-за программы реновации. Вместе с тем, правительство улучшает условия для выдачи ипотеки некоторым категориям граждан. Например, ИТ-специалисты могут оформить ипотечный заем на льготных условиях.
Трудитесь в IT-сфере? В Совкомбанке вы можете оформить ипотеку по льготной ставке от 3,9% на срок от трех до тридцати лет! Рассчитайте свой ежемесячный платеж и оставьте заявку на ипотеку прямо сейчас!
Риски при покупке новостройки
Многие опасаются брать новостройку в ипотеку из-за возможного банкротства девелопера. Однако эти страхи можно оставить в прошлом.
На рынке действует схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, поэтому банкротство строительной компании не угрожает собственнику потерей финансов. Ему вернут всю сумму. Единственное, сроки сдачи дома могут переноситься.
К угрозам можно отнести несовпадение предполагаемой цены с реальной. На бумаге жилье может оцениваться дороже. Однако если застройщик выполнит отделку с дефектами, либо изменит планировку, то стоимость квадратного метра упадет.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
При приобретении вторички главный риск возникает из права собственности продавца на квартиру. Купить жилье самостоятельно едва ли получится, лучше обезопасить процедуру купли-продажи участием риелтора или юриста.
Продавец обязан предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме No 9, 12, информацию о том, покупали ли недвижимость в зарегистрированном браке, какими средствами оплатили покупку.
Что выгоднее: подводим итог
Жилплощадь в новом доме
Вторичная недвижимость
Можете спокойно дождаться окончания строительства дома, вам есть где жить, и процессне бьет по семейному бюджету
Покупаете недвижимость с хорошим ремонтом, в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой
Хотите выгодно инвестировать, ведь после благоустройства территории и сдачи дома стоимость квадратного метра возрастет
Хотите быстро заселиться и наладить быт
Планируете воплотить интересный дизайн-проект и не готовы переделывать чужой ремонт
Покупаете квартиру для сдачи в аренду, то есть не собираетесь в ней долго жить и много вкладывать в нее
Хотите провести максимально «прозрачную» и безопасную юридическую сделку
Надеетесь воспользоваться льготной ипотекой
В остальном критерии выбора квартиры одинаковы. Нужно оценить инфраструктуру, размер коммунальных платежей, удобство планировки.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку
Первый вопрос, который возникает перед покупкой жилья: какой вариант выбрать – новое или уже готовое. Причем в случае с использованием займа для его приобретения дополнительно приходится оценивать условия кредитов на оба типа недвижимости. Чтобы понять, какой из них будет экономнее. Сервис Brobank.ru проанализировал это направление с целью ответить на вопрос: что выгоднее и что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку в 2022 году. Сравнение будет касаться как процентных ставок, так и общей переплаты за использование заемных средств. В том числе рассчитанной на основе средней цены квартир.
Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году
Стоимость ремонта учитываться не будет. Она может быть самой разнообразной. Причем относительно обоих вариантов. В то же время важно учитывать, что на вторичном рынке недвижимости есть вероятность приобрести квартиру уже пригодную для проживания. Пусть и без высококачественной отделки, но все же с возможностью поселиться в ней сразу.
- Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году
- Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)
- Сравниваются процентные ставки
- Дополнительные расходы
- Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку
Цена квартир будет опираться на официальную статистику Росстата. Взяты последние доступные данные – I квартал 2022 года. Важно сразу отметить, что рынок недвижимости постоянно трансформируется. Стоимость жилья меняется. Причем с разными темпами для каждого отдельно взятого региона. Поэтому цифры будут усредненные. В целом по России.
| Тин недвижимости | Типовые квартиры (рублей за кв.м.) | Цена улучшенного качества (рублей за кв.м.) |
| Новостройка | 110 652 | 99 633 |
| Вторичка | 83 237 | 97 483 |
Если опираться на эти цифры, то новостройка стоит дороже. Причем при сравнении хоть типовых квартир, хоть улучшенного качества. В то же время такая ситуация проецируется не на всю страну. В 27 субъектах РФ наблюдается обратная статистика, если говорить о среднем качестве жилья. Причем вторичка дороже даже в двух федеральных округах – Северо-Кавказском и Уральском.
Что касается улучшенного качества недвижимости, то здесь еще больше регионов, где дешевле покупать новостройку. Примечательно, что к двум вышеуказанным федеральным округам в эту группу входит и Центральный.
Исходя из этого, можно констатировать, что в большинстве случаев дешевле купить вторичное жилье. Правда, встречаются места, где меньше затрат будет на приобретение новостройки. Поэтому важно учитывать массу нюансов. Например, регион, в котором планируется покупка недвижимости, а также отдельно взятый населенный пункт и район. Каждый случай будет индивидуален.
Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)
Важно понимать, что обслуживание целевого займа на покупку жилья включает в себя не только процентную ставку. Здесь есть сопутствующие траты. В частности на оформление сделки и страховку. Соответственно, оценивать расходы необходимо комплексно, но все же с отдельным расчетом каждого направления.
Сравниваются процентные ставки
Изначально стоит сравнить ставки по стандартным программам. Для этого будут взяты три крупнейших банка России. Во всех случаях – минимальные уровни. Важно сразу оговориться, что лучшие условия предлагаются не всем. В основном, получающим зарплату через выбранную кредитную организацию, приобретающим комплексную страховку, использующим дистанционные каналы обращения и оформления сделки, и т.д.
| Банк | Новостройка (% годовых) | Вторичка (% годовых) |
| Сбербанк | 10,9 | 10,9 |
| ВТБ | 10,9 | 10,9 |
| Газпромбанк | 10,8 | 10,8 |
* Отчетная дата – 10 июня 2022 года
Как видно из представленных данных, выбрать что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку фактически невозможно. Уровни процентных ставок идентичны. В то же время строящееся жилье будет выгоднее, если использовать узкопрофильные программы. Например, с господдержкой. Здесь минимальные ставки на момент сбора информации находятся в районе 8,7% годовых. Что провоцирует заметную экономию. Особенно в разрезе длительной выплаты займа.
Для расчета будет куплено жилье площадью 60 кв.м. 20% стоимости типовой квартиры выплачивается в виде первоначального взноса. Договор оформляется на 180 месяцев. Аннуитетные платежи вносятся без просрочки и досрочного погашения. Для новостройки используется госпрограмма со ставкой 8,7% годовых. Вторичка приобретается по стандартным условиям – 10,9% годовых. Цены квартир и суммы займов округлены.
| Недвижимость | Стоимость (рублей) | Сумма ипотеки (рублей) | Итоговая переплата (рублей) |
| Новостройка | 6 639 000 | 5 300 000 | 4 206 592 |
| Вторичка | 4 996 000 | 3 990 000 | 4 127 998 |
Ипотека на новостройку дороже на 78 594 рубля. Или на 1,9%. Сама же недвижимость стоит на треть больше. Если говорить точнее – на 32,89%. То есть по итогу, хоть переплата в случае с новым жильем немного и больше, но все же выгоднее брать займ именно на него.
Дополнительные расходы
Здесь можно выделить две основные статьи расходов – на оформление сделки и дальнейшее обслуживание займа. Второй пункт включает в себя страховку недвижимости и комиссии за перевод денег, которых может и не быть. Сразу можно отметить, что отличаются эти траты только в связи с разной суммой займов. Приблизительно страховка составит 1% от остатка задолженности на каждый год.
| Недвижимость | Траты на страховку при выплате ипотеки (рублей) |
| Новостройка | 45 033 |
| Вторичка | 35 367 |
Относительно трат на заключение сделки. Существенная разница между двумя типами займов будет заключаться в трех пунктах. Во-первых, фактической стоимости страховки. Здесь так же играет роль сумма ипотеки. Во-вторых, необходимости оценки вторичного жилья. В-третьих, покупка титульного страхования при заключении сделки с продавцом-физлицом.
| Недвижимость | Страховка недвижимости (рублей) | Титульное страхование (рублей) | Оценка квартиры (рублей) |
| Новостройка | 5300 | 0 | 0 |
| Вторичка | 3990 | 44 964 | 5000 |
По итогу разница по сумме дополнительных расходов отображает, что по этому пункту новостройка выгоднее. Оформить и обслуживать вторичку на 38 988 рублей дороже. Здесь не учитывалась регистрация сделки, так как эти траты будут сопоставимы.
Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку
Если опираться только на цифры, то новостройка в целом более выгодная. Соответственно, и выбирать лучше ее. Так, общие затраты по ипотеке на такую квартиру будут больше на 39 606 рублей. То есть разница составляет всего 0,6% от купленной квартиры. В то же время она будет более значимым активом. Ведь ее цена на 32,89% больше, чем у вторички.
Параллельно с этим, нельзя забывать об индивидуальных нюансах. В первую очередь у многих людей есть собственные приоритеты. Некоторым, например, больше импонирует уже готовое жилье. Также нельзя исключать фактор возможности въехать в него сразу после покупки без проведения ремонта.
Помимо этого, важным нюансом является расположение объекта. Новостройка может не располагать достаточной для человека инфраструктурой. Либо находиться слишком далеко от работы. Или вообще отсутствовать в месте проживания. Например, если речь идет о небольшом населенном пункте. Поэтому выбор стоит делать всегда индивидуально.