Ставка капитализации
Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.
При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).
Расчет ставки капитализации
Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.
Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.
Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.
Составляющие ставки капитализации
Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.
Ставка капитализации для недвижимости
В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.
Базовая формула имеет такой вид:
V — стоимость объекта недвижимости;
I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.
Ставка капитализации дохода
Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.
Ставка капитализации методы
В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.
Что такое ставка капитализации для инвестиционной недвижимости?
Ставка капитализации, или, сокращенно, ставка капитализации — это ограничение, используемое для расчета нормы доходности недвижимости. Обычно это рассматривается при инвестициях в недвижимость, имеющую коммерческую ценность, например, в офисные здания, гостиницы или склады. Время от времени его рассчитывают и в жилых домах. Итак, как рассчитывается ставка капитализации, какие факторы влияют на ставку капитализации и по какой ставке ставка капитализации приносит доход инвесторам?
Как рассчитывается ставка капитализации?
Чтобы рассчитать ставку капитализации самым простым способом, вам необходимо разделить чистый операционный доход от собственности, которой вы владеете, на рыночную стоимость собственности. Чистый операционный доход получается путем вычитания управленческих и операционных расходов из полученного дохода. Если ваша недвижимость находится в ипотеке, то также учитываются расходы на выплаты по ипотеке. Любые капитальные затраты или амортизационные отчисления не включаются в чистую операционную прибыль. Однако ставка капитализации не является расчетом, который работает абсолютно точно. Можно также сказать, что здесь не так много определенности, как на фондовом рынке.
Факторы влияющие на коэффициент капитализации.
Основными факторами, влияющими на ставку капитализации, являются тип, местоположение, процентные ставки и расходы на инвестиции.
1. Тип инвестиций: Есть много различных типов недвижимости для инвестиционной собственности. Следовательно, коэффициент капитализации всех из них может быть не равным. Например, склад или торговое здание может иметь высокий коэффициент капитализации, но представляет серьезный риск в условиях экономического спада.
2. Местоположение: городские районы больше различаются по соотношению капиталовложений по сравнению с сельскими районами. Там, где больше местных и схожих экономических условий, предельная ставка ниже.
3. Процентные ставки: рост процентных ставок снижает стоимость вашей собственности и увеличивает объем займов. Увеличение вашего долга приведет к уменьшению вашего чистого дохода и, следовательно, ставки капитализации.
4. Расходы: страховые сборы и другие риски могут привести к снижению максимальной ставки, поскольку они увеличат ваши расходы, поэтому может потребоваться снижение рисков.
Каков хороший коэффициент капитализации для инвестиционных целей?
Существует линейная зависимость между коэффициентом капитализации и уровнем риска. Чем выше ставка капитализации для инвестиций, тем выше риск. При расчете ставки капитализации для инвестиций в аренду вы также должны учитывать уровень риска. На самом деле, уровень риска во всех типах инвестиций может помочь вам определить, имеют ли смысл вложения. По мнению экспертов по недвижимости, ставка капитализации от четырех до десяти процентов является хорошей. Однако, если вы инвестируете только с учетом коэффициента капитализации, вы также можете потерять деньги.
Что такое капитализация вклада в банке
С началом коронавирусного кризиса многие столкнулись со снижением доходности накоплений. Инфляция безжалостно съедает сбережения в банках. Капитализация процентов на счете – верный способ повысить прибыльность вклада и обогнать обесценивание рубля.
Что такое капитализация
Сложный процент – гениальное изобретение банкиров совместно с математиками. Это именно тот случай, когда количество переходит в качество, а арифметическая прогрессия превращается в геометрическую. Как модно сейчас говорить, происходит экспоненциальный рост капитала.
Секрет баснословных состояний западных финансовых кланов в том, что 200-300 лет назад их прародители раньше других осознали силу сложного процента и начали извлекать пользу. Сегодня он доступен каждому в виде капитализации процента на счете или банковском вкладе.
Механизм работы сложного процента прост для понимания. В качестве примера рассмотрим депозит с ежемесячной капитализацией процентов, как наиболее распространенный среди вкладчиков.
Если объяснять просто, то суть в следующем: каждый месяц банк прибавляет начисленные проценты к депозиту. Таким образом размер тела вклада, то есть расчетной базы, увеличивается.
Через месяц банк начисляет процент уже на бо́льшую сумму, то есть добавляет «процент на процент». Чем чаще происходят начисления, тем быстрее подрастет ваш капитал к окончанию срока вклада.
Представим молодую семью – Романа и Марину. Они строят серьезные планы на жизнь. Часть денег, подаренных на свадьбе, они решают отложить и создать капитал с прицелом на будущее своего ребенка. На текущий момент у них есть 500 тысяч рублей. Семья задается вопросом: насколько можно увеличить эту сумму за двадцать лет, просто открыв вклад в банке?
Роман и Марина посвятили целый вечер тому, чтобы изучить предложения разных кредитных организаций. Пришли к тому, что самым выгодным и безопасным способом увеличить капитал без дополнительных вложений будет вклад с капитализацией процентов.
Однако подобных предложений в интернете множество. Молодоженам нужно определиться, какие условия наиболее полно удовлетворяют их желания.
Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Откройте вклад в Совкомбанке со ставкой до 11,5 % годовых. Гибкие условия сыграют вам на руку:
- вы можете открыть вклад дистанционно;
- управлять им не выходя из дома;
- увеличить ставку, пользуясь картой «Халва».
Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.
Виды капитализации
При выборе банковского вклада с капитализацией нужно ориентироваться на два показателя: периодичность начисления процентов и процентную ставку.
Вы можете встретить следующие варианты периодичности выплат:
| Тип вклада | Описание |
| Разовый | Проценты будут начислены единожды перед закрытием вклада. Это не стоит считать капитализацией в том смысле, в каком она рассматривается в статье. Однако вы сможете получить сложный процент в случае пролонгации (продления) вклада. |
| Ежедневный | Проценты начисляются каждый день, а депозит растет в геометрической прогрессии. Ставка по такому вкладу всегда минимальная. |
| Ежемесячный | Самый распространенный вариант. Депозит растет каждый месяц. |
| Ежеквартальный | Выплаты происходят раз в три месяца. Соответственно, срок вклада должен быть кратным этой цифре. |
| Полугодовой | Увеличивает депозит дважды в год. В случае расторжения договора до окончания полугодия процент будет потерян. |
| Ежегодный | Используют только для долгосрочных накоплений. Но процентная ставка, как правило, самая привлекательная. |
Процентная ставка по вкладу с капитализацией процентов, которая прописана в договоре, не покажет вам полную картину роста средств на счете. Намного лучше ее отражает эффективная ставка.
Специалисты рассчитывают ее с учетом капитализации. При сравнении предложений различных банков ориентируйтесь именно на этот показатель, как на наиболее объективный.
При выборе банковского продукта обязательно уточните, можно ли пополнять депозит или досрочно снимать часть средств. Это удобно, но, как правило, эффективная процентная ставка по таким вкладам бывает ниже.
Совет от банка
Другой важный аспект, к которому стоит присмотреться, – условия пролонгации договора. Продлить срок действия депозита вы можете лично, посетив офис банка. При этом специалист отдела вкладов предложит вам оформить новый договор.
В противном случае может сработать автоматическая пролонгация. Если в договоре не будут жестко закреплены условия автоматического продления, то впоследствии вы можете быть неприятно удивлены. К примеру, менее выгодной для вас процентной ставкой.
Иногда клиенты соглашаются на предложение специалиста зачислять средства не на депозит, а на банковскую карту. Но капитализация процентов в этом случае не произойдет, а значит, нет никаких отличий от обычного банковского вклада.
Многие кредитные организации стимулируют клиентов дополнительными приятными бонусами. Например, Совкомбанк предлагает вкладчикам увеличенную доходность по депозиту при наличии у них универсальной карты «Халва».
Роман и Марина, просчитав все варианты, поняли, что выгоднее всего им оформить вклад с ежегодной капитализацией процентов без возможности досрочного вывода денег со счета.
Пассивный доход – это не мечта, а реальность! Подсчитайте и вы доходность вклада на нашем калькуляторе.
Формула расчета капитализации процентов
Рассчитать выгоду, которую даст капитализация процентов по депозиту, вы можете с помощью специального калькулятора вкладов. На сайте практически любого банка вы найдете эту полезную опцию.
Если вы по какой-то причине не доверяете расчетам на сайте, с помощью формулы, указанной ниже, вы легко рассчитаете потенциальную выгоду.
Вооружитесь инженерным калькулятором, у которого есть функция возведения в любую степень, карандашом и листом бумаги. В крайнем случае можно использовать и обычный калькулятор.
S = D * (1+n/100) T , где:
D – размер депозита,
n – процентная ставка банка,
T – срок вклада (в годах),
S – итоговый размер накоплений.
Для возведения в степень воспользуйтесь в инженерном калькуляторе функцией (x y ). Если вы пользуетесь обычным калькулятором, вам нужно перемножить сумму в скобках (1+n/100) на саму себя (Т-1) раз.
Эта формула удобна для вычисления долгосрочных вкладов с ежегодной капитализацией процентов. Если вы имеете дело с любой другой программой, формула немного усложнится:
S = D * (1+n / 100 / L) T , где:
L = 365, при ежедневной капитализации,
L = 12, при ежемесячной капитализации,
L = 4, при ежеквартальной капитализации,
L = 2, при полугодовой капитализации.
T – срок вклада соответственно в днях, месяцах, кварталах и полугодиях.
Роман и Марина воспользовались формулой и вычислили:
- первоначальный взнос D = 500 000 рублей;
- процентная ставка банка «Выгодный» n = 6,6%;
- капитализация процентов ежегодная, значит L = 1;
- срок депозита Т = 20, молодожены рассчитывают закрыть вклад через 20 лет.
В результате Роман и Марина получили:
S = 500 000 * (1 + 6,6 / 100 / 1) 20 = 1 795 205 рублей
Таким образом, за двадцать лет пассивный доход увеличит капитал более чем в 3,5 раза.
Преимущества и недостатки
Как и любой финансовый инструмент, депозит с капитализацией процентов имеет свои плюсы и минусы.
К преимуществам таких вкладов относят:
- Больший по сравнению с другими банковскими продуктами доход при прочих равных условиях.
Всегда нужно учитывать, что сложный процент значительно повышает капитализацию. Однако банки в погоне за прибылью стараются ограничить этот эффект. Чаще всего они снижают процентную ставку по такому вкладу. Но мы помним, что важнее будет не значение, указанное в договоре, а эффективная процентная ставка.
- Запрет на досрочное снятие средств кому-то может показаться минусом, но такой подход дисциплинирует вкладчика, заставляя вдумчиво относиться к тратам.
Депозит с капитализацией процентов идеально подходит для долгосрочного накопления.
Из последнего плюса вытекает и серьезный недостаток – вкладчик не может расторгнуть договор в одностороннем порядке, не потеряв при этом накопленные средства. Прежде чем нести деньги в банк, следует тщательно рассчитать свой бюджет.
Если в течение срока вклада вас могут поджидать непредвиденные траты, а свободные средства ограничены, то лучше сделать выбор в пользу другого банковского продукта.
Среди банковских предложений можно найти и такие вклады с капитализацией процентов, при которых клиент может досрочно воспользоваться частью средств на счете. Однако процентная ставка в этом случае будет еще ниже, и, при детальном рассмотрении, такой продукт может оказаться даже менее выгодным, чем классический вклад.
Повышенная доходность депозитов со сложным процентом вынуждает некоторые недобросовестные кредитные организации «подкидывать» своим клиентам подводные камни» в договорах. В связи с чем ухудшаются условия вклада после автоматической пролонгации.
Капитализация процентов на счете по вкладу
Капитализация может касаться не только процентов, но и самого вклада. Многие не понимают, в чем разница между этими двумя подходами. Но она существенна.
При капитализации процентов на счете они периодически прибавляются к телу депозита в зависимости от выбранной программы. Так, при ежемесячном тарифе баланс счета будет увеличиваться каждый месяц.
Это как раз тот случай, когда при досрочном расторжении договора вкладчик получает не только тело депозита, но и часть начислений.
Если мы говорим о капитализации вклада, то прибавленные проценты пополнят счет лишь в конце срока договора. Представьте, что вы открыли такой вклад на пять лет. Только к концу этого срока положенные вам проценты будут начислены на счет. Такие условия, как правило, предполагают повышенную процентную ставку.
Согласно российскому законодательству Государственная система страхования банковских вкладов гарантирует возврат 100% накоплений в пределах 1 млн 400 тысяч рублей. Если депозит был в иностранной валюте, то сумма выплаты будет рассчитана по курсу ЦБ на день наступления страхового случая.
Капитализация процентов по вкладу – безопасный способ не только сберечь накопления, но и обогнать инфляцию.
Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации
Метод капитализации — один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).
Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации
Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:
- провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
- выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
- определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
- вычислить ставку капитализации;
- рассчитать капитализированные доходы;
- провести итоговые корректировки.
Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.
Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации
Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании. Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании. По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.
Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:
- прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
- поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
- поступление страховых выплат;
- потери от вынужденной остановки производства и т.д.
После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.
Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации
В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:
- чистой прибыли (после уплаты налогов);
- прибыли до уплаты налогов;
- денежного потока;
- выплаченных/ потенциальных дивидендов.
При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний — прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.
Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.
Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации
Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.
Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.
Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.
При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.
Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса
Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.
Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.
Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:
- первый прогнозный год;
- последний отчетный год.
Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.
Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании
Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.
Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).
Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2
Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года
Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:
- конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
- ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
- известно оставшееся время жизни актива.
Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.
Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга
Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:
- конечная продолжительность функционирования бизнеса;
- ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
- остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.
Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.
Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда
Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования
Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования — самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:
1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;
2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.
Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании
На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.
Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.
К не операционным активам могут быть отнесены:
- устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
- недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
- объекты незавершенного строительства;
- нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.
Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), ФСС «Финансовый директор»