Что происходит на рынке недвижимости
Перейти к содержимому

Что происходит на рынке недвижимости

  • автор:

Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой

Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой

Год начинался активно. События в феврале подстегнули спрос на новостройки в начале года. В марте, месяце с наибольшим количеством ДДУ за год, было заключено около 72 тыс. сделок (в Московском регионе — 18,3 тыс., в Петербургском — 9,6 тыс.). Тогда спрос шел со стороны покупателей с одобренной «дешевой» ипотекой, поскольку в марте ставки подскочили до 20% и выше, рассказывает Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. А еще в марте на рынок в большом количестве вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности хотели сохранить свои сбережения в недвижимости.

Но уже с апреля спрос начал сокращаться и в мае упал до минимума — 19 тыс. ДДУ по стране. В июне покупатели оценили новый продукт — околонулевую ипотеку, и вплоть до сентября продажи росли.

Околонулевая ипотека — ипотека с минимальной ставкой (от 0,01% до 0,1%). Популярное предложение застройщиков с весны 2022 года. Суть ее в том, что цена квартиры повышается на 15–20%, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становится меньше, чем при стандартной льготной или рыночной ставке 7–10%. Поскольку это приводило к искусственному завышению цены и вызывало риски для банков, ЦБ РФ намерен ограничить использование такой ипотеки.

Вторым потрясением, обвалившим спрос, стало объявление частичной мобилизации 21 сентября. В октябре было заключено 34 тыс. сделок, отмечают в Циан.Аналитике. Снижение в Московском регионе составило 36% по отношению к сентябрю.

С конца октября эксперты заметили рост просмотров объявлений, что внушает осторожный оптимизм: в конце года продажи могут пойти вверх.

В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, говорит Елена Лапшина. Во-первых, людям выплачивают годовые премии, а во-вторых, таков менталитет покупателей: они хотят успеть закрыть крупные сделки до конца года. В этом году дополнительными стимулами спроса способны стать завершение программы льготной ипотеки под 7% и предстоящий отказ от околонулевой ипотеки.

Что будет со спросом в 2023 году?

Сразу оговоримся: прогнозировать в нынешних условиях очень трудно — очень много «если». Но практически все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что спрос снизится: без дешевой ипотеки и видимого горизонта планирования перспективы у рынка печальные.

«Пик спроса на новостройки будет в декабре, а с начала года рынок войдет в стадию трансформации, — комментирует Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи». — Скорость выхода из нее будет зависеть от окончательного решения относительно ипотеки с господдержкой».

Что готовы предложить застройщики?

Сами девелоперы намерены удерживать спрос при помощи акций и собственных программ кредитования. Сохранить субсидированные предложения — задача № 1. Пусть и не за счет околонулевой ипотеки, но за счет более низких ставок, чем предлагают банки. Кроме того, застройщикам придется вести персонифицированную работу с каждым покупателем, адресно подбирать квартиры и ипотечные программы, вкладываться в стимулирующие акции и более адресную рекламу, уточняет Вера Стефан, коммерческий директор Asterus.

Активно развиваются альтернативные инструменты — рассрочка от застройщика и трейд-ин, добавляют в компании GloraX. Будут активно стимулировать спрос и застройщики высокобюджетного сегмента. Они предложат рассрочки, нестандартные программы скидок, индивидуальные продукты, полагает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. А на закрытых переговорах с покупателями застройщики скорее всего будут согласовывать индивидуальные лояльные условия и цены, которые будут отличаться от заявленных в рекламе.

Без льготной ипотеки рынку придется туго

Одним из главных событий года эксперты Циан.Аналитики называют рост доли выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек. На первичном рынке столичных регионов доля сделок с оформлением ипотеки превысила 80% — таких высоких значений не было за всю историю наблюдений. Связано это с распространением околонулевой ипотеки, которая нравится покупателям. На подобные сделки приходится примерно половина всех ипотечных кредитов.

Но в абсолютных цифрах выдача ипотеки падает. Вице-премьер России Марат Хуснуллин в конце октября привел такие данные: количество выданных ипотечных кредитов за девять месяцев 2022-го упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 36%, в денежном выражении — на 21%. Это связано с падением спроса.

Рынок замер в ожидании. Что решат Минфин и ЦБ? Если льготная ипотека будет ограничена, это будет стрессом для рынка, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Получается, что под угрозой окажется 15% всех выдач.

«Это серьезные цифры, особенно учитывая, что рынок ипотеки в следующем году сократится еще процентов на семь», — уточняет Михаил Кочеров. Кто-то от безысходности пойдет за рыночной ипотекой, но таких покупателей будет мало. Поэтому вся надежда — на застройщиков. Именно они могут предложить льготную ипотеку за счет собственной маржи. «Иначе придется принять неизбежность коррекции цен, чего участники рынка явно стараются избежать», — подчеркивает эксперт.

Из официальных источников пока приходят неутешительные данные. Так, Минфин не видит необходимости продлевать льготную ипотеку: «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря (2022 года. — Прим. ред.)», — приводит «РИА Новости» слова замглавы министерства Алексея Моисеева. Правда, Совет Федерации в тот же день, 16 ноября, предложил правительству продлить программу льготной ипотеки, чтобы поддержать застройщиков.

В Центробанке тоже предполагают, что рост ипотеки «в последующие месяцы может снизиться из-за возросшей неопределенности».

Ключевая ставка, по прогнозам регулятора, будет колебаться в диапазоне 6,5–8,5%. Но прогноз этот актуален только при сохранении геополитической, внешнеэкономической и макроэкономической конъюнктуры, уверены эксперты Циан.Ипотеки.

Какой будет ипотека на новостройки в 2023 году?

Сегодня на замену околонулевой ипотеке приходит траншевая.

Траншевая ипотека — вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму — например, 1 рубль (или 100 рублей) в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы как при обычной ипотеке. Такой кредит удобен для тех, кто вынужден платить аренду за съемное жилье до ввода дома в эксплуатацию.

Но траншевая ипотека при всей ее привлекательности для заемщиков рискует повторить судьбу субсидированной, полагает Михаил Кочеров. Центробанк ополчился на околонулевую ипотеку — по его мнению, она рискованна для банков: цена квартиры искусственно завышена и не соответствует рыночной.

«Но в траншевой ипотеке рисков для банков не меньше — как минимум, непонятно, что будет с платежеспособностью заемщика через один-два года, когда банку нужно будет выдать основной объем кредита, — указывает эксперт. — Так что этот вид ипотеки, если не исчезнет совсем, станет очень ограниченным».

Пока реальная перспектива на 2023 год — рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков, о которых мы уже упоминали. «В 2023 году динамика рынка будет зависеть от движения ключевой ставки, решения правительства по программе господдержки и общей финансовой конъюнктуры», — подтверждают в банке ВТБ.

Что происходит с ценами?

Вопрос, который волнует всех, — и покупателей, и продавцов — что будет с ценами?

2022-й показал: цены могут снижаться и более того — падать. Если до мая 2022 года на волне активного спроса они росли, то уже летом наступила стагнация. В октябре на фоне объявления мобилизации средние цены в Московском регионе сократились на 1,5% и в столице, и в области, говорит Елена Лапшина. Застройщики всё активнее предлагают скидки.

Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. В других крупнейших городах пока сохраняется ценовая стагнация. Зато пошел вал скидок по переуступке — от тех, кто заключил ДДУ, но, не дождавшись квартиры, решил уехать после сентябрьских событий в другую страну. Такие продавцы давали дисконт 15–25%.

Часть девелоперов уже анонсировала прямые новогодние скидки на квартиры. Большинство продавцов анонсируют выгоду 5–10%, но только на отдельный пул лотов. Иногда дисконт доходит и до 30% — при оплате без использования ипотеки, но это скорее исключение.

Отличие этого года в том, что такие скидки появились наравне с активно предлагаемыми программами субсидирования, замечают в Циан.Аналитике. В прошлом году дисконтов было меньше за счет высокого спроса. Лояльность девелоперов растет.

Каких цен ждать в 2023-м?

С одной стороны, повода расти у цен нет. И без того низкий спрос смещается в сторону «вторички», судьба дешевой ипотеки под вопросом, а покупательная способность людей снижается. С другой стороны, риск отмены льготной ипотеки подстегнет спрос в декабре, а стоимость инженерии и некоторых стройматериалов стремительно растет. Эти разнонаправленные векторы и будут удерживать баланс цен в 2023 году.

Те проекты, которые не дотягивали до своего сегмента и не понимали свою целевую аудиторию, вполне могут и подешеветь, утверждает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера Five. Хорошо продуманные проекты с отличной концепцией, скорее всего, удержат цены.

Некоторые девелоперы выберут вариант «затаиться»: зачем продавать, если эскроу-счета полны? Переждать шторм в тихой гавани — тоже стратегия. «Благодаря росту спроса в прошлом году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. А в рамках проектного финансирования, когда есть минимальная планка цены, при спаде спроса выгоднее приостановить и продать квартиры потом, в более удачное время», — считает Вера Стефан.

Сколько жилья будет построено?

С вводом жилья пока проблем нет: по данным Росстата, за 10 месяцев 2022 года введено почти 88 млн кв. м жилья — почти столько же, сколько за 12 месяцев 2021-го (92 млн кв. м). Но этот прирост — за счет первого полугодия. Сейчас показатели снижаются: к примеру, в октябре в России ввели на 10% меньше жилья, чем в октябре 2021-го. В Москве снижение составило аж 55%.

Рекордные итоги года — отголоски строительного бума начала пандемии. Тогда спрос был огромный, а новые проекты выводились на рынок очень активно. Сегодня застройщики понимают, что рискуют не продать весь объем заявленных метров: дефицита предложения, когда квартиры разбирали как горячие пирожки, нет.

Зато есть предпосылки для снижения девелоперской активности, отмечает Павел Логачев, директор по продажам GloraX. На низком рынке девелоперы осторожно входят в новые проекты, тщательно просчитывая модели и оценивая риски. Кроме того, фиксируется тренд на уменьшение размеров новых проектов — они становятся более компактными.

«Показатели ввода жилья в следующем году будут зависеть от состояния российской экономики и ситуации на мировой геополитической арене, — уверен эксперт. — В долгосрочной перспективе, с учетом указания президента строить 120 млн кв. м в год, а также показателей низкой обеспеченности жильем на душу населения в нашей стране, мы не видим предпосылок для снижения объемов жилищного строительства».

Пока все опрошенные Циан.Журналом застройщики свои планы на 2023 год не пересматривали и от запланированных проектов не отказываются.

Резюме

Что в итоге? Получается, и покупателей, и застройщиков опять ждет непростой год. Первым всё сложнее накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку под небольшой процент, а вторым приходится снижать цены, придумывать акции и стимулировать спрос. К тому же на пятки застройщикам всерьез наступает «вторичка»: несмотря на льготные кредиты, две трети ипотечных займов выдается на готовое жилье, говорят в ВТБ.

О перспективах вторичного рынка Циан.Журнал расскажет в ближайшее время. А пока — совет тем, кто собирался купить квартиру в новостройке. Стоит взвесить все за и против и, возможно, поторопиться с решением: судя по всему, время дешевых кредитов подходит к концу.

Готовые квартиры резко выросли в цене в России

За прошедший месяц в части крупных городов России средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья выросла более чем на 3%, сообщили 1 октября «Известиям» в федеральной компании «Этажи».

«Высокий спрос на вторичное жилье отмечался с начала года, а на фоне снижения доступности ипотечных кредитов из-за роста ключевой ставки с июля текущего года он был просто рекордным. С начала года средняя стоимость квадратного метра готовых квартир выросла почти на 8%», — рассказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Максимальный месячный рост средней стоимости квадратного метра вторичного жилья среди городов-миллионников зафиксирован в Красноярске (+3,4%), Омске и Челябинске (+3,3%), Перми (+3,2%), Краснодаре и Волгограде (+3%), Казани и Москве (+2,8%), Екатеринбурге (+2,4%) и Нижнем Новгороде (+2,1%).

По словам эксперта, это самый значительный месячный рост средней стоимости квадратного метра вторичного жилья с начала года. Причина в высоком уровне спроса, который ощутили собственники, и некоторые из них подняли цены на свои объекты, плюс изменилась структура предложения — раскупали прежде всего наиболее доступные по цене варианты квартир, что также сказалось на росте средней цены квадратного метра.

«При этом средний уровень торга при продаже вторичного жилья вырос за прошедший месяц с 4,2% до 4,8%, поскольку часть собственников, опасаясь снижения спроса из-за растущих ипотечных ставок, стали активнее делать скидки реальным покупателям», — подытожил Зайцев.

Ранее, 30 сентября, в федеральной компании «Этажи» сообщили «Известиям», что выдача ипотечных кредитов в России по итогам сентября сохраняется на рекордных уровнях прошлого месяца.

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что не следует ожидать резкого падения спроса и в октябре, поскольку крупнейшие банки максимально сохраняют ставки по одобренным до 21 сентября ипотечным кредитам до трех месяцев.

Неопределенность и чувственный выбор: каким был рынок недвижимости в 2022 году

Рынок недвижимости в 2022 году пережил не самые легкие времена.

Мы поговорили с риелторами и попросили их рассказать, каким был для них этот год, что сейчас происходит на рынке и какие тенденции прослеживаются.

«Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок»

Аватар автора

риелтор, Москва и Московская область

Рынок в 2022 году перенес два основных потрясения — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. Активность участников, количество сделок резко увеличилось в конце февраля и марте: большинство хотели запрыгнуть в уходящий поезд. На мой взгляд, это был пик рынка 2022 года.

Дальше сразу несколько факторов стали давить на рынок: повышение ставок по ипотеке, начавшийся отъезд в другие страны, вступившие в силу санкции, повсеместные сокращения сотрудников. Продажи в апреле и мае заметно просели как у застройщиков, так и на вторичке. Но рынок и все его участники способны адаптироваться. К августу спрос частично восстановился. Появились признаки нормальной деловой активности осеннего рынка — каким он был в годы без потрясений.

Очередным ударом для рынка стало объявление частичной мобилизации. Люди стали активно уезжать в другие страны, и появилось множество вариантов квартир по привлекательной стоимости. И даже начала просматриваться тенденция к снижению цен. В октябре и ноябре очевидной оказалась затоваренность рынка, а спрос упал в разы.

Состояние рынка. В конце 2022 года рынок не стоит. Сделки проходят, но доля ипотечных сделок уменьшилась, стало меньше длинных цепочек — альтернативных продаж. Поведение продавцов поменялось. Те, кто вовремя прочувствовал ситуацию и правильно ее понял, снизили цену на объекты и смогли их реализовать. Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок.

Обложка статьи

В общем, на рынке прослеживается тенденция к снижению цен. Нет никаких повсеместных скидок 20—25% , о которых трубили СМИ, это лишь локальный торг, обусловленный ситуацией продавца. Но на 5—7% в среднем цены уже снизились. Они продолжают снижаться, объявление частичной мобилизации лишь усилило позиции покупателей на рынке. Думаю, в 2023 году плавное снижение продолжится.

Многие покупатели, которые приобрели квартиру в начале года, сейчас понимают, что поддались эмоциям и поторопились. Сейчас люди находят и покупают высоколиквидные объекты по очень выгодным ценам.

Тенденции. Чаще стали проводиться сделки по доверенности. У покупателей они вызывают страх — и не без причин. Доверенность вносит определенный риск. Она может быть отменена, недействительна на момент совершения сделки, а в некоторых случаях проверка доверенности затруднена и занимает много времени.

Если при этом сам собственник по каким-то причинам не может выйти на видеосвязь, дополнительно устно подтвердить полномочия, одобрить действия доверенного лица, все это заставляет покупателя переживать. Но эти страхи можно считать необоснованными, если грамотно подходить к проверке объекта, собственника и самой доверенности перед покупкой. Также важно проводить расчеты безналичным способом — переводить деньги на счет собственника, а не доверенного лица.

Обложка статьи

В работе появились сделки, в которых необходимо грамотно, быстро и безопасно организовать конвертацию и перевод денег в иностранные банки. И, главное, получить доступ к этим деньгам в иностранном банке.

Еще стали встречаться нестандартные документы — например, заявления продавцов для принимающего перевод иностранного банка о происхождении денег, гарантии уплаты налога с полученного дохода и подобные. Такие документы должны быть согласованы с банком заранее, заверены нотариально, переведены на иностранный язык, иногда — апостилированы. Продавцы боятся попасть в ситуацию, когда квартира продана, а деньги по каким-то причинам заблокированы: они на счете, но продавец не может с ними ничего сделать.

Обложка статьи

«Хороший знак — на рынок вторичной недвижимости вернулись перекупщики»

Аватар автора

Состояние рынка. Когда началась спецоперация, на рынке было очень много разрывов сделок, так как люди просто не понимали, что дальше. Я сам столкнулся с четырьмя расторжениями: продавцы отказывались продавать, так как считали, что рубль обесценится. Деньги были никому не нужны.

В Краснодаре три фактора формировали рынок в 2022 году:

Закрытие аэропортов. Например, у нас есть микрорайон Панорама. Местные знают, что жить там некомфортно, а вот приезжие часто покупают жилье именно там. И там была самая большая просадка. Как обычно, шли звонки из Сибири, с Урала, но покупателям же хочется сначала приехать и посмотреть. А когда люди узнают, что прямых рейсов нет и надо после самолета пять часов ехать на электричке от Сочи или Кавминвод, им становится неинтересно. Это в основном мелкие инвесторы с деньгами от 3 млн до 8 млн рублей, они всегда покупали под перепродажу.

Дефицит денег у застройщиков. Раньше за месяц цены у застройщиков могли подняться на 20—25% . У меня был случай, когда ехали на показ квартиры, где 1 м² стоил 60 000 ₽, а к приезду застройщик сообщил, что теперь 63 000 ₽ за 1 м². Сейчас уже застройщики гоняются за покупателями, ни о каком повышении не может быть и речи. Еще они стали давать ремонт, кладовку, парковку в подарок — очень много акций. А когда поняли, что и с этим не выруливают, стали даже делать субсидированную ипотеку без удорожания квартиры.

Обложка статьи

Миграция. У нас вырос рынок аренды, так как люди бегут в Краснодар из тех мест, где небезопасно. Но это временная миграция, и не идет речи о том, чтобы люди массово покупали квартиры под сдачу в аренду. Арендная плата остается очень низкой: за 15 000 ₽ можно снять вполне приличное жилье. Чтобы с такой арендой отбить вложения 3—4 млн рублей в квартиру, нужно очень много времени.

Вторичный рынок просел сильно: то, что неделю назад было ценой значительно ниже рынка, через неделю уже было рыночной, а спустя месяц и вовсе завышенной. Квартиры просто сливали. С февраля по июль было много запросов на покупку недвижимости, но продавцы требовали расчет в долларах или евро. Причем просили курс 100 ₽, хотя реальный был 75—80 ₽ . Но и такие сделки шли, довольно много людей вложили деньги с продажи квартиры в валюту и теперь сидят с этой валютой и ждут, что дальше. Они и из страны не уезжают, и не покупают ничего.

Обложка статьи

Стало больше продаж по доверенности, когда продавец находится за рубежом. Но покупатели опасаются таких сделок.

Тенденции. Сейчас рынок покупателя. Если раньше постоянное удорожание квартир подстегивало спрос, люди торопились, то теперь стратегия наоборот: «Мы подождем, пока еще больше упадет».

Продавцы демпингуют. Хорошая ситуация, чтобы покупать новостройки. Я сейчас работаю с застройщиками, и они понимают, что по рыночной цене ничего не продадут. Им надо любой ценой вытащить деньги, чтобы остаться на плаву. Ключевые инструменты застройщиков — ремонт в подарок и субсидирование ипотеки.

Что касается крупных инвесторов, они пытаются конвертировать квартиры в деньги. У меня есть знакомый инвестор, который пять лет назад купил здесь 40 квартир и сдавал их в аренду в надежде, что рынок вырастет. Сейчас продает все ниже рынка, поскольку рынок еще тихий и продать большой объем квартир по рыночной цене в короткий срок практически нереально. По моим ощущениям, люди, у которых есть более 10 млн рублей, предпочитают вложить эти деньги в недвижимость за рубежом, на пике популярности Дубай.

Обложка статьи

Что касается обычных людей, которые берут жилье для себя, то многое будут определять программы субсидирования процентной ставки по ипотеке, если они в каком-то виде сохранятся. Например, работники бюджетной сферы очень активно пользовались программой субсидирования под сверхнизкий процент, хотя квартира в итоге и выходит дороже. У них обычно нет денег на первоначальный взнос, и при покупке жилья на вторичном рынке ежемесячный платеж мог выйти под 40 000 ₽, а в рамках программы субсидирования та же квартира будет дороже, но ежемесячный платеж 20 000 ₽. То есть люди ориентируются не на конечную выгоду, а на возможность комфортно гасить ипотеку.

В целом рынок потихонечку стабилизируется. Рынок вторичной недвижимости, кажется, уже растет. Хороший знак — вернулись перекупщики. Все меньше и меньше бросовых предложений, стали понятны средние цены.

Обложка статьи

«То, что происходит на рынке, напоминает 2014—2015 годы»

Аватар автора

Состояние рынка. Ситуация на текущем рынке мне напоминает 2014—2015 годы , когда был высокий подъем цен и люди на ажиотаже хватали квартиры. А потом рынок откатился назад, и года три цены восстанавливались. Последние два года был только рост: его спровоцировали и акции застройщиков, и общая паника, когда все хватали и казалось, что остальным тоже надо. В феврале и марте 2022 года был последний виток этого подъема цен после начала СВО.

А потом рынок встал. Весной я сама отговаривала своих клиентов от альтернативных сделок. Большинство хотело продать и купить что-то другое. И если продать было еще реально, особенно если опуститься в цене, то покупать на встречке было нечего. Продавцы держали цены и тогда еще не готовы были опускаться.

К осени ситуация изменилась и многие поняли, что цену нужно снижать. В ноябре рынок оживился. Но я связываю это с тем, что жилищный комитет Петербурга выдавал выплаты по разным программам, например по программе расселения коммуналок.

В декабре обычно сделок больше, но пока в этом году предновогоднего ажиотажа нет. Сделки идут, и покупатели есть, и ипотеку берут. В основном это те, кто что-то продает, добавляет и покупает. Но свежих вариантов появляется немного.

Обложка статьи

Сейчас можно и продать, и купить по совершенно реальной цене. Люди торгуются, и торгуются основательно. Раньше торговались на 50 тысяч, а сейчас бывают ситуации, когда на торге сбрасывают и 200 тысяч, и 400 тысяч, и даже миллион — все зависит от стоимости квартиры.

Официально говорят, что цены снизились на 10%. Но смотря от какого значения. Если от задранных цен января-февраля 2022 года — то, по моим наблюдениям, в Петербурге упали даже больше — доходит и до 15—20% . Но к допандемийным уровням мы еще не вернулись.

Снижаются цены на неликвидные объекты типа хрущевок и квартир в Мурине или Кудрове. И если два года назад мы в Кудрове выставляли студию за 5 млн, то в этом году продаем уже за 3,9 млн. В хороших районах, например в Приморском, активного снижения не наблюдаю.

Обложка статьи

Если я выставляю квартиру на продажу, то не смотрю на цену за метр, а ориентируюсь на спрос. И если его нет, корректирую цену и жду звонков покупателей и реальных просмотров. Но даже те, кто потом приходит, тоже торгуются.

Тенденции. Большую роль в продаже стал играть хороший ремонт. Например, у меня сейчас два подбора квартир — люди останавливаются на вариантах, где ничего не нужно делать и еще оставляют кухню и технику. Причем за эти деньги можно было бы взять больший метраж, пусть и с более скромным ремонтом. Но покупатели боятся цен на стройматериалы, поэтому стараются выбрать такое, чтобы нигде и ничего не надо было делать.

Стали продаваться отдельные объекты по доверенностям. Мы ставим их дешевле рынка, потому что для покупателей это риски, особенно если человек за границей. Если человек сделал доверенность не в России, а в другой стране у местного нотариуса, сложно проверить, отозвана она или нет. Но большого количества сделок по доверенности я не наблюдаю.

Обложка статьи

Много приезжают покупать из регионов для детей. В основном такие покупатели ищут однокомнатные квартиры за 6—7 млн. Альтернативных сделок стало больше, но и больше разрывов цепочек. Например, продают объект, определились со встречной покупкой, а другие квартиры на встречке подешевели. И покупатели переключаются на другой объект, который раньше для них был слишком дорог.

Мне кажется, что цены на недвижимость и дальше будут падать. Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продаться, скидывают цену и дальше ждут. И если не будет вливаний денег в рынок, то эта тенденция и дальше будет продолжаться.

«Если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем»

Аватар автора

риелтор, Москва и Подмосковье

2022 год не стал для рынка недвижимости шоковым: в 2020 и 2021 годах уже все шло наперекосяк. 2022 год просто подтвердил, что ничего нельзя планировать, нужно исходить из сиюминутной жизненной ситуации. Выбор людей при покупке недвижимости, как и прежде, в основном носит чувственный, иррациональный характер: если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем.

Состояние рынка. Благодаря поддержке рынка низкими процентными ставками ипотека не исчезла как класс, но сильно просела. Ощущение неопределенности будущего не способствует желанию взять на себя долгосрочные обязательства.

Цены продолжили расти, хотя с лета были все шансы на снижение: денег у людей не прибавлялось, ипотека не популярна, а во что лучше вкладываться, никто не знает. Выбор, уезжать или остаться, коснулся только наиболее зажиточной прослойки граждан. Но именно они были инвесторами на рынке жилья: покупали у застройщиков много квартир, а потом перепродавали, тем самым поднимая цены.

В конце 2022 года лучше продается вторичка. Цены на новостройки необоснованно завышены, права дольщиков в законах ущемили за счет расширения прав застройщиков, и это все на фоне удорожания стройматериалов и санкционного давления. У того, кто вкладывается в несданную новостройку в 2022 году, должно быть очень много свободного времени и денег: сдачу дома могут отодвинуть чуть ли не до бесконечности, а пока ждешь, рубль не подорожает.

Тенденции и аномалии. Прибавились сложности в сделках с резидентами недружественных стран. Впрочем, таких сделок в регионах и даже в Московской области крайне мало, так что это никак не сказалось на рынке в целом. Не сказалось и проседание рынка «элитки», где ценники упали на 30—40% . Большинству населения даже с такой скидкой домик на Рублевке все равно не купить.

Этот год стал аномальным в плане загородной недвижимости. Впервые за 12 лет моего опыта цены на участки изменились в большую сторону. За участками подросли и частные дома. Спрос на загородку был высок весь год и практически сравнялся со спросом на квартиры, что нехарактерно. Но объясняется это просто. Цены на квартиры стали настолько высокими, что возник закономерный вопрос, какой вариант лучше — двушка в хрущевке или целый частный дом с участком в придачу.

Обложка статьи

«Все сжимается, предложений о продаже становится меньше»

Аватар автора

риелтор, Вологодская область

Во второй половине 2022 года стоимость квадратного метра снижалась по всем категориям недвижимости. Продажи в мае — августе практически остановились. Во второй половине сентября появился спрос, создавалось ощущение, что рынок оживает. Но объявление частичной мобилизации сильно сказалось на активности людей. Некоторые отложили покупку или продажу, опасаясь за свои сбережения. Рынок сильно меняется.

Состояние рынка. Сейчас все сжимается, предложений о продаже становится меньше. Стоимость жилья на вторичном рынке в моем регионе тоже уменьшается. Снижение относительно летних цен составляет 5—7% .

Если в начале года количество сделок с использованием ипотеки составляло 80%, то сейчас их доля снизилась до 30—40% . Минфин объявил об отмене господдержки ипотеки с 1 января 2023 года, а она была одним из драйверов роста цен на недвижимость с 2018 года.

Но, думаю, программы поддержки в том или ином виде останутся — за счет банковского сектора и застройщиков.

Также просели продажи новостроек. Правда, массового снижения стоимости здесь не видно. Есть точечные акционные предложения застройщиков, дисконт 10—20% от стоимости.

Обложка статьи

Тенденции. Низкий спрос на недвижимость обусловлен неопределенностью с СВО, частичной мобилизацией и экономической ситуацией в целом. Думаю, что в 2023 году тенденция на снижение стоимости жилья сохранится.

«Выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году»

Аватар автора

Состояние рынка. В конце 2022 года предложение превышает спрос. При этом увеличилось количество продавцов «с нюансами». Среди них, например, обременение ипотекой, причем сумма долга перед банком становится все больше из-за общего роста цен на недвижимость. Например, продавец купил свою квартиру в 2021 году за 5 млн рублей, при этом сумма ипотеки была 4 млн, и за год она почти не снизилась. А другой продавец в этом же доме такую же квартиру купил в 2019 году за 3,5 млн рублей и брал ипотеку на меньшую сумму, поэтому непогашенная часть у него ниже. Второй вариант продать проще.

Также со стороны продавцов много попыток занижения цены. Часто встречаются детские доли.

На вторичном рынке выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году. Эта категория продавцов отличается принципиальностью: они не готовы торговаться, не держатся за покупателя и надеются, что если не купит этот, то появится другой.

Тенденции. В течение года регулярно проходят сделки по семейной ипотеке, надеюсь, что эта тенденция укрепится в следующем году. Как правило, в качестве первого взноса в этом случае используется маткапитал и немного налички.

Обложка статьи

Возросло количество обращений по покупке без первоначального взноса. В условиях сегодняшнего разрыва цен эта схема стала более реальна.

По моим ощущениям, поведение сторон на сделках не изменилось: продавцы, как и раньше, опасаются продешевить и из-за этого страха в итоге могут потерять еще больше денег и времени. Покупатели боятся упустить понравившийся вариант или переплатить.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Загрузка

Если бы люди понимали почему растут цены, то мы бы видели просто плавный прирост цен на всё: золото, акции, недвижимость и т.д.
Но люди ничего не понимают в происходящем, потому просто бездумно идут за толпой и покупают когда дорожает — это создаёт рыночные пузыри.

Разумеется, резкий рост цены недвижимости был точно также вызван стадным чувством, когда покупали потому что дорожает, а не потому что действительно нужно. Как следствие, недвижка оказалась в руках тех, кому она вообще не нужна и это создаёт навес предложения, который придётся выбирать ещё не один год.
А что со спросом? Спрос остался таким же стадным: если цены снижаются, то уже нет жгучего желания покупать и чем дольше длится период снижения — тем глубже депрессивность.

Ключевая разница между акциями и недвижимостью в том, что люди очень трепетно относятся к человейникам, несмотря на то, что клепают их огромными тиражами, постоянно удешевляя и совершенствуя процессы — бесполезно объяснять, что рынок не резиновый и в жилье должен кто-то жить, а население только снижается. Как следствие, акции распродают быстро, потому также быстро возвращается рост их цены, а с недвижкой готовы ждать покупателя до старости(платя жкх, налоги, ипотеку и т.д.), потому возвращение роста после очередного пузыря каждый раз занимает годы. Абсурд в том, что акции эмитируют крайне редко и только у единичных компаний, а их удержание не только не требует затрат, но наоборот со временем приносит налоговые вычеты, дивиденды и т.д.

Рано или поздно россияне перестанут молиться на стройматериалы и человейники из объекта преклонения превратятся в обычный потребительский товар для улучшения качества жизни: с джинсами, жвачкой и даже айфонами вроде бы прошли этот этап, с жильём насыщение потребует больше времени, но здравомыслие всё равно рано или поздно восторжествует.

Пока же оцените сами логику россиян: российские акции — это плохо, потому что в стране всё плохо, но российская недвижимость — это прекрасно и неважно как плохо в стране!

Что в 2023 году будет с ценами на недвижимость? Прогноз экспертов

В 2022 году после двухлетнего роста цены на недвижимость начали падать. Продолжит ли дешеветь жилье в 2023 году, aif.ru рассказали эксперты.

Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы, основатель и руководитель агентства недвижимости:

«Основные факторы, которые будут влиять на российский рынок недвижимости и цены на квартиры в 2023 году:

  • уровень ключевой ставки;
  • общая социально-политическая обстановка в стране;
  • объем предложения на рынке.

Есть прогнозы, что после нового года Банк России может поднять ключевую ставку. В таком случае кредиты, в том числе и на покупку жилья, станут менее доступны для россиян. С учетом того, что порядка 70% жилой недвижимости на столичном рынке приобретается с привлечением ипотечных средств, поднятие ключевой ставки может негативно отразится на уровне спроса.

Второй фактор — социально-политическая ситуация в стране в целом. Как уже было сказано, рынок жилья на 70% состоит из ипотеки. Человеку, чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо быть уверенным не только в завтрашнем дне, но и в своем стабильном доходе на долгие годы вперед.

Третий фактор — объем предложения на рынке. Уже сейчас видно, что количество нового жилья, которое застройщики выводят на рынок, начинает сокращаться. Соответственно, этот фактор может стать новым трендом. То есть мы будем наблюдать формирование некого баланса, когда на фоне падения спроса цены будут удерживаться за счет сокращения общего объема предложение на рынке.

В целом мы не ожидаем тренда на рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 году, а прогнозируем тренд на снижение. Если, конечно, не появится каких-то глобальных факторов, позитивно влияющих на рынок и его стабилизацию. Дешеветь будут квартиры всех направлений, во всех локациях, но снижение цен будет очень плавным без существенных падений — в пределах 2-3% в квартал.

Если не будет новых негативных факторов, которые могут повлиять на снижение спроса, то мы прогнозируем общее снижение цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал. За год это не больше 10-12%.

Все разговоры о том, что рынок упадет на 30% — это нереальная история. Технически представить, что собственник квартиры согласится продать ее на 30% дешевле, просто невозможно.

Для этого должны наступить такие-то глобальные существенные обстоятельства.

В сегменте новостроек ситуация еще более жесткая. Здесь у каждого застройщика своя финансовая модель, проектное финансирование. Ожидать, что девелоперы начнут массово демпинговать, не стоит. Все их предложения и акции уже отыграны до нового года. В следующем году, на мой взгляд, они начнут заниматься более качественной разработкой продукта, чтобы привлечь покупателя, будут придумывать новые инструменты, стимулирующие спрос».

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса:

«На наш взгляд, реалистичнее выглядит падение цен на рынке недвижимости. Доходы людей отстают от темпа роста ежедневных доходов, горизонт планирования снизился из-за высокой неопределенности как в экономике, так и в геополитике. Поэтому люди не спешат за ипотечными кредитами, заняв выжидательную позицию и отложив планы по улучшению жилищных условий.

Зато объем ввода новостроек, по данным Минстроя, в 2022 году не уступит рекордам 2021. Динамика стройки тоже высокая — плюс 20%. Чтобы продать новые квадратные метры, застройщикам придется уменьшать аппетиты и снижать цены.

Профессиональные участники рынка расходятся в прогнозах падения цен на недвижимость, склоняясь, что они вернутся на уровень конца 2019 года, то есть потеряют около 40%. Однако, мы считаем, что в среднем жилье подешевеет не так значительно — на 15%-20%. Прежде всего потому, что рынок 2023 года будет под давлением кризиса, который толкает все цены вверх, включая недвижимость».

Сергей Зайнуллин, доцент кафедры национальной экономики РУДН:

«Рынок недвижимости медленно реагирует на рыночную ситуацию, с задержкой на 3-6 месяцев, отложенная негативная реакция покупателей 2022 года перенесется на 2023 год. Пузырь недвижимости стал сдуваться. В 2023 году мы увидим еще большее снижение цен, минус 20-30% к текущим ценам.

Падение уровня жизни населения и реальных доходов — главный фактор, который определяет платежеспособный спрос. По прогнозам Обзора Международного валютного фонда за октябрь 2022 года, в 2022 году ожидается падение ВВП России на 3,5%, а в 2023 году — на 2,5%. Следовательно, доходы населения и покупательная способность населения будет падать. На этом фоне платежеспособный спрос на жилую недвижимость будет падать.

Следующим фактором, следующим из первого и влияющим на цены на недвижимость, является неопределенность экономической ситуации, отсутствие гарантий сохранения работы, особенно у тех, кто работал на западные компании, если нет уверенности в будущих доходах, то очень рискованно брать ипотеку.

В 2023 году усилится конкуренция между застройщиками и владельцами вторички, которые все больше будут распродавать жилье и переезжать в более скромное жилье, поскольку падает возможность погашать ипотеку».

Максим Чурилов, эксперт рынка недвижимости:

«Удорожание ипотеки приведет к тому, что спрос упадет на новостройки. Усугубит это еще и тот факт, что в начале года всегда происходит сезонный спад продаж. В итоге снижение спроса должно привести к тому, что цены также пойдут вниз.

Сказать о каких-то точных значениях снижения цен крайне сложно. Те девелоперы, у кого есть финансовая подушка, чтобы пережить этот спад, не будут сильно снижать цены. У других застройщиков все будет зависеть от их финансовых возможностей.

Ожидаемым результатом в данном случае будет продолжение тенденции к перетеканию спроса с новостроек на вторичный рынок недвижимости. <. > Дополнительный плюс в том, что можно приобрести уже готовое жилье, в районе с инфраструктурой, фактически останется только расставить в квартире мебель и жить.

При этом цены на вторичное жилье не будут расти, так как рынок сейчас на стороне покупателей. Из-за того, что покупателей сейчас мало, собственники готовы делать скидки. Но и резко падать цены на вторичную недвижимость тоже не будут, так как цены будут поддерживаться этим самым перетекающим спросом с первичном рынка недвижимости».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *