Что будет с рынком недвижимости осенью 2023

Паника, обвал и гиперинфляция: что ждет рынок недвижимости осенью 2023 года

Банк России 15 августа 2023 года повысил ключевую ставку, и мы в очередной раз неожиданно оказались в новой экономической реальности. Людям, существующим за пределами предпринимательской деятельности, очень тяжело объяснить, что действительно важно, а что мелочь. Но инстинктивное понимание того, что может стать с их капиталом, как изменится их возможность решить свои жилищные и имущественные вопросы — всё же является неотъемлемой частью человеческой природы. А также и главным залогом того, что коммунизм и прочие глупости, так навсегда и останутся уродливыми абстракциями, противоречащими коренному осознанию людьми своих интересов и реализуемыми только через редукцию человеческого и человечности и прямое насилие. Такова реальность и с этим ничего не поделаешь.

Именно поэтому анализ рынка жилья — рынка самого дорогого имущества, которое находится в собственности у наших с вами соотечественников — это очень простой и самый эффективный способ понять, как работает потребление (не забудем, что это главный драйвер роста российской экономики), как люди принимают решение и что собой представляет российское общество. Давайте попробуем разобраться не только с колебаниями курса национальной валюты и повышением ключевой ставки Центробанка, но и приблизиться к пониманию того, что произойдет с ипотекой и инвестициями, а также ценами и активностью на рынке недвижимости. В первую очередь жилой.

Летний обвал курса российского рубля стал самой обсуждаемой темой из всех имеющих отношение к российской экономике. Толпы «экспертов» давали прогнозы о том, каким именно будет курс рубля по отношению к доллару США и евро — простите, юань в России так и не «зашёл» — и в какие сроки. Очевидно, что для современной макроэкономической ситуации расчет курса рубля — да, еще и вырисовывание графика на недели и месяцы вперед — не может иметь в основе данных, позволяющих делать расчеты подобной точности. Гораздо проще было бы бросить монетку, опрокинуть на блюдце кофейную гущу, разложить карты таро, нарисовать черточки и-цзин или применить еще какой-нибудь современный подход с аналогичной точностью и сходной степенью увлекательности.

Однако, размышляя о прогнозах курса валют, следует всегда помнить несколько очевидных вещей, на которых придется остановиться поподробнее:

Во-первых, аналитики, которые «прогнозируют» ошибочные курсы могут не только ошибаться, но и ставить в качестве цели своего прогноза что-то отличное от поиска истины. Так, в ситуации большой волатильности рубля, банки разносят курс покупки и курс продажи. И прогноз, содержащий в себе призыв к активности или к торможению, может привести к многомиллионным доходам. И это не эксперт ошибается — это мы ошибаемся, слушая эксперта.

Во-вторых, в основе долгосрочных трендов курса валют всегда (!) лежит серьезная макроэкономическая основа. И рассуждения о том, как «правительство должно спасти рубль», как «проклятые спекулянты манипулируют рынком», как «доллар скоро рухнет», не имеют никакого смысла. Никакая политика, воля национального лидера, принятые законы, подписанные указы и публичная порка спекулянтов не изменят базы. А, значит, не отменят факторов давления на курс любой валюты, которая хоть как-то конвертируется.

В-третьих, любой настоящий живой рынок, где есть реальный спрос и реальное предложение, устанавливает цены не в зависимости от качества товара, затраченного труда, полезности продукта и других рассчитываемых и псевдообъективных концепций, а от банальной и циничной ценности этого продукта для каждого конкретного человека в каждый конкретный момент времени. И рыночная цена есть не более чем результирующая этих решений о покупке и продаже большим количеством людей в определенный период времени. И валюта в этом плане ничем не отличается.

В-четвертых, любой рынок и его тренды при любой понятной и рассчитываемой макроэкономической базе зависят от настроения людей и скорости принятия ими решения. И чем более универсальный и востребованный объект спроса — тем большие колебания цены могут вызывать неожиданные и яркие события. И не просто вызывать ситуативные колебания, но и создавать импульсы и закладывать новые тренды, в зависимости от того, как участники рынка будут выстраивать в своей голове предположения о последствиях события, базируясь на своем опыте и эмоциях. А что может быть универсальнее и востребованнее денег? При этом амплитуда колебаний, вызванных эффектами массового сознания и эффектами массового информационного пространства, будет больше, нежели амплитуда базовых трендов, детерминированных экономикой.

В-пятых, национальная валюта не является символом страны, наряду с флагом, гербом и гимном. Это эквивалент. И инструмент. И падение курса рубля, конечно, во многих случаях может свидетельствовать об успехах российской экономики, но воспринимать всё через призму «соревнования рубля с долларом» это элементарнейшая глупость. Более того, очень часто подъем курса рубля наносит ущерб российской экономике (но не всем в ней), а падение курса — экономический рост (но не всегда). Именно для этого и существует Центробанк — он делает так, чтобы эти колебания были плавными и ситуация была для всех более предсказуемой. Но вообще у каждого колебания курса есть бенефициары. И важно помнить, что в современных условиях главным бенефециаром падения курса рубля по отношению к мировым валютам является российское правительство, потому что только из-за этого у него до сих пор хоть как-то стыкуется бюджет. И требовать, чтобы рубль «побеждал» по весу доллар — это по нынешним временам практически антигосударственное высказывание.

В-шестых, всё вышесказанное не отменяет необходимости прогнозов курса национальной валюты, потому что от этого зависит очень много решений, которые принимают потребители, бизнес или власть. Но в современных условиях важно знать, что единственно адекватный прогноз может иметь только следующую форму: «при сохранении текущей ситуации в экономике и если ничего экстраординарного не произойдет, курс рубля по отношению к доллару/евро будет повышаться/понижаться теми же/ускоренными/замедляющимися темпами». Всё. А прогноз типа «доллар будет 85 (или 125) к 15 сентября» — это от лукавого. Прогнозировать можно только тренды и только до первого серьезного яркого события. А вот в какой степени и с какой скоростью эти тренды реализуются — нет никакой возможности посчитать.

В-седьмых, мы сейчас находимся в такой ситуации, когда надо быть очень точными в терминах. Всё чаще приходится сталкиваться с принципиально разным пониманием того, что значит то или иное слово. Применительно к валютным курсам самым ярким примером является термин «гиперинфляция». Так, в диалоге на заявление типа «У нас скоро начнется гиперинфляция!» — можно получить ответ: «Так она уже идёт!». Понятно, что у каждого есть свой опыт и люди живые и обладают разным качеством памяти, но в стране, пережившей не один опыт реальной гиперинфляции, считать нынешние колебания курса гиперинфляцией по крайней мере странно.

Итак, погрузившись в долгую, но жизненно необходимую теорию и размышления, и учитывая всё вышесказанное, давайте поймем, как же рубль РФ провёл это лето, что с ним сделала ключевая ставка и насколько оправдано применять термин «капитализация» к жилой недвижимости в России с точки зрения мировых эквивалентов и международной системы координат.

На мой взгляд, короткая память наносит больший экономический ущерб российскому обывателю, нежели неспособность анализировать и неготовность думать. Например, люди, действительно, не помнят, какими были цены в магазине год назад и не замечают настоящей инфляции. Но еще хуже, когда забывают не о полезном опыте — каких-то ушедших в прошлое событиях, а о тех явлениях, которые продолжают действовать на экономику в настоящее время, хоть и были заложены событиями, которые были давно. Так, отсутствие понимания текущих процессов и неготовность рационально опасаться реальных рисков в будущем, вызвано в современном российском обществе отчасти тем, что люди забыли про санкции. А санкции — это не новость и не событие — это процесс, который очень сильно сказывается на экономике России.

А, между тем, санкции и эмбарго в отношении нефти и нефтепродуктов (новости полугодовой давности и более), с одной стороны, и импортозамещение и накачивание страны социальными выплатами и гособоронзаказом, с другой, сломали торговый баланс Российской Федерации: экспорт упал, импорт вырос. В этой ситуации валюты стало поступать меньше, тратиться больше, спрос на валюту стал расти, и рубль падать. Более того, ускорение темпов роста курса валют ускоряло и потребление импортных товаров населением, потому что мы все прекрасно знаем, что при росте доллара у нас внутри страны дорожает все от обуви и одежды и до бытовой техники и микроэлектроники. Это — раз, и это база.

Федеральное правительство схлопотало огромный дефицит бюджета в начале года в первую очередь из-за роста расходов на оборону и социалку и падения нефтегазовых доходов. Понятно, что они смогли дополнительно собрать больше от прибыли нефтяников за прошлый год (НДД НДПИ), собрать НДПИ с угольщиков, снять «сверхдоходы» с металлургов и еще кого-то из вторичного сектора экономики и тем самым частично заткнуть дыру в бюджете, но это дальше продолжить не получится. Хотя бы потому, что больше сверхдоходов не будет, а нефтегазовый экспорт в этом году не восстановится, ни по валу, ни по выручке. А изъятие доходов у крупного бизнеса уже тормозит импортозамещение. А кредиты сейчас станут совсем недоступными для бизнеса.

Что касается государства, то ресурс по госзайму тоже невелик, выгодно что-то приватизировать из госсектора тоже сейчас невозможно, а увеличение налогов, как уже сказано, убьет даже последние зыбкие шансы на импортозамещение. Ну, и фонд национального благосостояния (ФНБ) не безграничный и вообще он в этом году не уменьшается только потому, что они ежемесячно пересчитывают его объем по курсовой разнице валюты, золота и других ресурсов, которые там есть. А того, что там есть, каждый месяц становится всё меньше.

Поэтому, чтобы не проесть за год-полтора ФНБ, остается только одно — опустить курс рубля, чтобы в номинальном выражении Минфину на всех бюджетников хватало. А то, что бюджетникам этих денег, с точки зрения покупательной способности рубля, уже не хватит — дело десятое. И вообще, сказал президент, деньги не главное.

Активные попытки Минфина опустить курс рубля по отношению к мировым резервным валютам наблюдались с апреля, и единственным препятствием на этом пути была позиция Центробанка, который уверенно делает вид, что у нас сохраняются элементы либеральной экономики, а экономическая политика в стране может быть ответственной. Теперь Центробанк прогнули. Нет, печатный станок еще толком не включили — все-таки российская экономика оказалась на удивление устойчивой в тех сферах, где ее не зарегулировало государство — но манипуляции федерального правительства с курсом рубля ради балансировки бюджета — налицо. Это два, и это и важная основа и важнейший тренд.

Произошедшая в конце июня 2023 года попытка вооруженного мятежа, формат выхода из этого мятежа, проявившаяся слабость российского руководства, относительно массовое осознание активной частью российского общества относительно явной слабости режима привели, с точки зрения отношений с валютой, к нескольким последствиям. Одно из них — это недоверие российскому рублю с острой необходимостью сбережения средств от инфляции. Второе — это ускорение принятия решения о выводе средств за границу россиянами и иностранными инвесторами (включая инвестиции в недвижимость — не забываем), которые больше свое будущее с Россией не связывают. Третье — это реализация отложенного решения о выводе средств за границу теми, кто был недоволен курсом рубля после его весеннего падения. Это три.

То есть получилось — в виду яркого события — наложение нескольких потоков и тройной удар. И думалось, что дальше этот всплеск затихнет, потому что паника пройдет. Но Минфин стал действовать более активно, и люди трансформировали панику в модель поведения «я в рубль не верю, а в долларах не только сберегу, но и заработаю». А слом торгового баланса к началу второго полугодия славного 2023 года не просто стал очевиден, но и начал напрямую влиять на всю экономику и все рынки. И здесь очень важно не забывать, что экономика — это всегда рынки. А рынки — это процессы и настроения, а не события и решения. Экономика — это вообще больше про психологию, чем про математику.

В итоге по совокупности факторов и после полутора месяцев наблюдения, Центробанку стало ясно, что он ситуацию не контролирует, и 15 августа ключевая ставка была повышена сразу на 3,5%. Причем, в отличие от предыдущих изменений (или сохранений) ключевой ставки мотивировка самого этого решения и, собственно, размера повышения была крайне скудна. Я могу ошибаться, но не вижу никакого иного объяснения этого решения, кроме того, что: во-первых, Центробанк осознал бесконтрольность ситуации; во-вторых, он не понимает какие инструменты и как в этих реалиях работают; в-третьих, он настроен получить от федерального правительства информацию о том, как дальше они намерены финансировать дефицит бюджета и в каком объеме; в-четвертых, он решил всё затормозить (заморозить), чтобы выиграть для себя время на раздумье, расчеты и принятие решения.

В этом сама суть повышения ключевой ставки на данный момент. О том, как это и в какие сроки скажется на кредитовании (в том числе ипотечном) и на инвестициях (в том числе в недвижимость) мы поговорим дальше. А сейчас необходимо вернуться к одному важнейшему идеологическому вопросу: как и в какой степени люди в России относятся к вопросу о капитализации своей недвижимости и в какой системе координат.

Основа всего рынка недвижимости России — это рынок жилья. Причем, в первую очередь, вторичного. Жилая недвижимость, как было уже неоднократно сказано — это самая дорогостоящая собственность, находящаяся в распоряжении массового россиянина. Уровень экономической и правовой культуры среднестатистического жителя нашей страны очень низок, а квартиры, дачи и дома, в подавляющем большинстве случаев воспринимаются только как жилье, а вовсе не как капитал.

Отчасти ситуация, казалось бы, должна была измениться из-за возникновения в начале этого века инвестиционного рынка жилой недвижимости. В первую очередь это происходило на рынке первичного жилья. Но при этом никуда не исчез низкий уровень экономической и правовой культуры населения и, большая часть инвесторов в недвижимость в России, может квалифицироваться только как «массовый неквалифицированный инвестор». Но при этом принципиально важно понимать, что нигде и никогда, кроме, может быть, первичного рынка столичных регионов и юга России, инвестиционный рынок не преобладал и не определял весь рынок жилой недвижимости — большая часть квартир всегда покупалась как жилье и для жилья. И лишь отчасти для перепродажи или будущей сдачи в аренду.

И не менее важно понимать, что подавляющая часть сделок купли-продажи жилой недвижимости на базовом — вторичном — рынке это не так называемые «чистая продажа» или «чистая покупка», а сделки обменные. То, что это обмен через куплю-продажу, а не редкая и экзотическая прямая мена, ситуации не меняет. Этот фактор, наряду с тем, что рынок недвижимости в России рублевый, напрямую определяет саму суть понимания капитализации жилой недвижимости в сознании массового собственника и массового неквалифицированного инвестора.

И это понимание можно сформулировать очень просто: подавляющему большинству собственников в России не только всё равно, сколько стоит их жилая недвижимость в адекватном международном эквиваленте, но даже всё равно, сколько она стоит в рублях. Важна только стоимость обслуживания квартиры и разница между продаваемым и покупаемым жильем при обмене. Сегменты рынка, для которых отношение к недвижимому капиталу отличаются от базового понимания в массовом сознании, хоть, может быть, и становятся всем миром для каких-то групп населения, но, с точки зрения всего рынка, глубоко нишевы и мало на что влияют.

Кое-что изменилось за последние 1,5 года, когда массовая эмиграция из России, потребовала прагматической конвертации своего отчуждаемого капитала здесь в конкретную иностранную валюту там. И то массовой эта эмиграция является только относительно доли в верхнем среднем классе, относительно доли среди молодых людей с хорошим образованием и относительно доли людей, занятых в современных секторах экономики, максимально вовлеченных в мировые процессы.

Но для крупных городов с развитым третичным сектором экономики, каким является Новосибирск, впервые в истории эмиграция качественного населения с доходами и образованием выше среднего стала важным фактором, влияющим на некоторые сегменты жилой недвижимости — чаще всего в классе комфорт и комфорт+ — на вторичном рынке. Но даже при том, что в определении стартовой цены предложения эта категория продавцов опиралась на текущий курс доллара или евро, подходить к корректировке этой цены в зависимости от ожидания курсовых колебаний рубля они не всегда были готовы. В первую очень, с моральной точки зрения и культуры.

Даже для молодых образованных людей с доходами выше среднего, работающих в современных и включенных в мировые процессы сегментах экономики, отключиться от параметров жилья, их затрат на ремонт, потребительских качеств объекта и номинальной стоимости в рублях, им было крайне сложно. Вместо того, чтобы здесь и сейчас рационально сосредоточиться на единственно важном для них моменте — сколько можно будет выручить за квартиру в долларах или евро сейчас и потом, с поправкой на курс — люди зацикливались на избыточном, с их точки зрения, торге в рублях, выжимая цену. И потом продавали через какое-то время за эту цену, но при этом — всегда и везде — теряли в полученном доходе в зарубежной валюте, хотя только этот фактор был для них важен на всем пути к реализации их имущества в России.

И то ли еще будет, если финансовые процессы в нашей стране будут реализовываться по сценарию, близкому к термину «гиперинфляция». В случае особенно острого варианта реализации такого процесса, цены в рублях могут даже и вырасти, но в любом международном эквиваленте они будут только падать, как это и всегда происходит в стране, которая изолируется от мировой экономики.

Таким образом, можно смело сделать вывод о том, что проблема восприятия жилой недвижимости как капитала до сих пор очень остра и процессы осознания этой проблемы далеки от своего завершения. Благо, что тот этап, в который теперь вступает российская экономика, даст много возможностей, как для болезненного осознания реальности, так и для поиска очередных способов существования в пространстве иллюзий, которые могут привести только к одному: потере капитала.

А вот как именно будут в новой реальности выглядеть ипотека и инвестиции, как люди будут принимать решения в условиях неопределенности, что будет с застройщиками и портфельными инвесторами, как изменятся цены на жилье и активность на рынке — мы поговорим в следующий раз.

Какие законы о недвижимости заработают в октябре 2023 года

В октябре 2023 года вступает в силу несколько законов, которые изменят жизнь россиян. Они касаются гаражных объединений, ипотеки, стоимости недвижимости, квартир военных и общего имущества.

Вместе с экспертами рассказываем, как будут работать новые законы.

Гаражные объединения

С 1 октября 2023 года вступает в силу закон о деятельности гаражных объединений, а также о правах и обязанностях их участников. Документ определяет понятия «территория гаражного назначения», «гараж», «гаражный комплекс». Впервые системно регулируется правовой статус собственников гаражей и машино-мест, а также общего имущества, к которому, согласно документу, относятся в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты и коридоры.

Согласно документу, член кооператива вместе с правом собственности на недвижимость получает и долю в общем имуществе, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Он отметил, что размер доли определяется исходя из площади гаража, принадлежащего участнику.

«Кроме того, закон устанавливает правила проведения общих собраний и уплаты членских взносов. Гаражные кооперативы наделяются статусом товарищества собственников недвижимости (ТСН). Собственники могут выбирать порядок управления общим имуществом: непосредственное управление (не более 30 собственников), ТСН или управляющая компания. Закон не распространяется на паркинги в многоквартирных домах, гаражи на земельных участках с ИЖС/дачами, объекты госсектора и транспортных организаций, некапитальные объекты и парковочные места. Закон призван упорядочить управление гаражными объединениями и защитить права их владельцев», — прокомментировала заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Наталья Романюк.

Стоимость квартир

С 8 октября начнет действовать приказ Минстроя о показателях рыночной стоимости жилья на четвертый квартал 2023 года. Этот показатель министерство устанавливает на каждый квартал, после чего его применяют для расчета размера социальных выплат на покупку или строительство жилья с привлечением средств федерального бюджета.

В столице норматив рыночной стоимости квадратного метра жилья по сравнению с третьим кварталом повысят на 2,5% (до 165,6 тыс. руб.), а в Подмосковье — на 1,4% (до 139,2 тыс. руб.). Снизить норматив цены на квадратный метр недвижимости решили в Ярославской области (на 2,5%, до 81,4 тыс. руб.), в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре (на 2,4%, до 101,3 тыс. руб.) и в Ленинградской области (на 1,5%, до 138,4 тыс. руб.). Прежнюю стоимость квадратного метра оставили для Санкт-Петербурга (165,3 тыс. руб.), Чукотского автономного округа (155,4 тыс. руб.), а также для новых российских регионов (около 93,5 тыс. руб.).

Общее имущество

С 1 октября 2023 года Гражданским кодексом вводится статья (ст. 259.4 ГК), посвященная бремени содержания общего имущества. Теперь собственник недвижимости обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности — то есть, например, уплачивать налоги, взносы на капитальный ремонт, иные обязательные издержки.

Согласно нововведению, при порче собственником недвижимости общего имущества (речь может идти о поломке лифта, рисунках на стенах в многоквартирном доме) дополнительные расходы будут возложены на виновника. Пока неясно, как именно будет работать эта норма на практике в разных ситуациях, отмечают юристы.

«Если речь идет о многоквартирном доме, то, представляется, в этом случае управляющие компании будут осуществлять право регресса (ч. 1 ст. 1081 ГК). То есть после того как управляющая компания устранит причиненный собственником вред, она вправе обратиться с требованием к такому собственнику о возмещении издержек. И в случае отказа, соответственно, в суд. Также возможно обращение в суд с иском о понуждении к устранению причиненного ущерба», — рассказал Климов.

В законе указывается, что передать общее имущество во владение или пользование третьим лицам можно на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов, уточнила Наталья Романюк. По ее словам, общую недвижимость нельзя предоставлять в собственность третьим лицам, за исключением случая, когда решение об отчуждении собственники всех недвижимых вещей приняли единогласно и передача не нарушает закон.

Квартиры военных

С 3 октября вступает в силу постановление правительства, согласно которому семьи военнослужащих и сотрудников силовых структур, переведенных на новое место службы в отдельные регионы, населенные пункты и местности, смогут остаться жить в служебных квартирах, которые они занимали до перевода их родственников на другое место.

«Если же речь идет об аренде жилья, то для семей сохранят положенные компенсационные выплаты. В частности, за семьями военнослужащих Минобороны, а также военнослужащих и сотрудников МВД, ФСО, МЧС и Следственного комитета будет сохранено прежнее служебное жилье или денежная компенсация за арендуемое жилье при направлении их родных и близких на службу в Донецкую и Луганскую народные республики, а также Запорожскую и Херсонскую области. Для сотрудников и военнослужащих Росгвардии перечень не ограничивается новыми российскими регионами», — уточнил юрист адвокатского бюро Asterisk.

Ипотека

С 1 октября 2023 года в России начнут действовать новые ограничения по ипотеке. Теперь банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам.

О каких надбавках речь

Банк России применяет макропруденциальные надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них. В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров.

• ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает, какую долю дохода клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов. Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН больше 80%;
• размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса. LTV 80 означает, что взнос по кредиту составит 20%.

Банк России опубликовал две матрицы надбавок, которые начнут действовать с четвертого квартала для ипотеки на первичном и вторичном рынках. Наиболее жесткие требования устанавливаются для сегмента новостроек.

Читайте также:

Газовые сети

С 23 октября 2023 года заработает закон, согласно которому преимущественное право на приватизацию газовых сетей получат газораспределительные организации, если эти объекты находятся у них в аренде или безвозмездном пользовании.

«Прежде вопрос о приватизации газовых сетей являлся спорным. Объекты газоснабжения включали в планы приватизации, однако в законодательстве не было однозначных норм об этом. В итоге некоторые суды делали выводы о том, что приватизация газопроводов запрещена. Новый закон установил в этой сфере четкие правила», — подчеркнул Климов.

Какие изменения ожидать в ценах на недвижимость осенью 2023 года

Какие изменения прогнозируются на рынке недвижимости осенью 2023 года. Исходя из последних тенденций и экономических прогнозов, статья рассматривает возможные факторы, которые могут повлиять на цены на недвижимость в этот период

Рынок недвижимости только стабилизировался, как Центробанк поднял ключевую ставку. Мнения экспертов разделились: одни считают, что в сентябре ставку поднимут снова, другие уверены, что 12% – это уже психологический максимум.

Сервис срочных выписок ЕГРН. Реестр опросил экспертов, что ждет рынок недвижимости осенью 2023 года и узнал, какие рекомендации они могут дать.

Ипотечные ставки

Ближайшие несколько месяцев рынок недвижимости ждет повышение ипотечных ставок на вторичном рынке. Это связано с тем, что 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку до 12%. По словам экспертов, этот показатель не просто пересек психологическую планку в 10%, а «перепрыгнул» ее.

Ипотечные ставки начали расти вслед за ключевой. Некоторые банки уже выставили новые цифры. По словам экспертов, осенью рост продолжится и показатели могут достигнуть 15%. В первую очередь, изменения затронут вторичный рынок. Льготных программ, которые могли бы скорректировать ставку на готовое жилье, не предвидится.

На первичном рынке ситуация пока не меняется. Государственная поддержка и различные ипотечные программы не дают процентам пойти вверх. Картину дополняют и субсидированные ставки от застройщиков. Однако, если ключевую ставку в сентябре снова повысят, то изменений условий ипотеки стоит ждать и на рынке новостроек.

Эксперты расходятся во мнениях, будет ли Центробанк повышать ключевую ставку дальше. Некоторые уверены, что 12% – это не предел. В качестве примера они приводят весну 2022 года, когда квартиры покупали под гигантские 20-25%. Другие эксперты считают, что спустя несколько месяцев регулятор должен постепенно снизить показатель, поскольку покупательская способность граждан не становится выше, а высокие ставки могут сильно охладить интерес к недвижимости.

Спрос

По словам экспертов, первое время повышение ставок будет подогревать интерес к недвижимости. Повышение ключевой ставки вызвало легкую панику среди россиян, а в таком состоянии покупатели могут скупать недвижимость бездумно. Многие подавали заявки на ипотеку в последний момент, сразу после заседания Центробанка. Особенно заметно это было в Сочи.

По словам эксперта по недвижимости, ипотечного брокер Таисии Дейнеги, повышенный интерес к сделкам сохранится и в сентябре. На панике люди часто скупают недвижимость бездумно, возможен ажиотаж. Потом спрос начнет утихать, и снизиться он может на четверть, считают специалисты рынка недвижимости. Те, кому нужно было купить квартиру здесь и сейчас, уже это сделают, а остальные отложат сделку до лучших времен из-за высоких ставок.

Цены на недвижимость

Цены на квартиры на вторичном рынке ждет постепенное снижение. Пока ставки по ипотеке будут оставаться на высоком уровне, продавцам придется делать большие скидки или убирать объекты недвижимости с продажи. Но затишье может быть недолгим, всего на несколько месяцев, уверены эксперты. Либо ключевая ставка снизится, либо люди привыкнут к новым условиям.

Цены на новостройки будут плавно расти, особенно в регионах, где выгодно вкладываться в недвижимость. Прежде всего это касается Сочи, там рост цен на новостройки не останавливается с 2014 года.

Средняя стоимость кв. метра в Сочи:

• вторичный рынок – 200-230 тыс. руб. за кв. м;
• первичный рынок – 320-450 тыс. руб. за кв. м.

В целом тенденция по стране такая: застройщики будут привлекать клиентов различными бонусами, акциями, субсидированными ставками, но не прямыми скидками.

Причины роста цен:

• удорожание строительных материалов;
• повышенный интерес к недвижимости;
• снижение ключевой ставки (для вторичного рынка);
• обесценивание российского рубля;
• инфляция;
• дефицит предложения на рынке.

Причины снижения цен:

• конкуренция среди продавцов;
• отсутствие ликвидных объектов недвижимости на рынке;
• повышение ключевой ставки (для вторичного рынка);
• введение программ льготной ипотеки;
• снижение покупательской активности и спроса;
• снижение уровня зарплат.

Анализ рынка недвижимости Москвы

В столице России в ближайшие месяцы рынок будет оставаться активным, как и первую половину 2023 года. Цены на недвижимость в Москве стабилизировались в начале года, а весной пошли вверх.

Рынок недвижимости в Москве:

• min стоимость кв. м – от 200 тыс. руб.;
• средняя стоимость кв. м – от 390 тыс. руб.;
• max стоимость кв. м – от 500 тыс. руб.

По словам экспертов, спрос на недвижимость в Москве был всегда. А после новости о подорожании ипотеки покупатели оживились и стали покупать жилье по сниженным ставкам.

Всплеск спроса спровоцировал дальнейшее повышение стоимости, как на вторичном, так и на первичном рынках. Но этот рост вряд ли будет значительным: высокие ставки будут давить на цены, а спрос будет постепенно снижаться.

Эксперты считают, что цены на первичном рынке могут остановиться. При отсутствии должного спроса, застройщикам придется корректировать цены еще при выставлении квартир на продажу. Вероятно, привлечь покупателей бонусами и акциями будет сложнее.

На вторичном рынке цены будут плавно снижаться, ведь продавцам придется идти на торг и не скупиться на дисконт, чтобы привлекать покупателей.

Исследования на рынке Санкт-Петербурга

На рынке Санкт-Петербурга, как и по всей стране, в течение года наблюдается рост цен на недвижимость. За последние несколько месяцев прирост составил 1%.

Средняя цена недвижимости в Санкт-Петербурге:

• вторичный рынок – 200 тыс. руб. за кв. м;
• первичный рынок – 240 тыс. руб. за кв. м.

Осенью тенденция на увеличение стоимости жилья сохранится, стоимость новостроек будет расти, уверены эксперты рынка. Однако под Новый год стоит ждать небольшого замедления. Застройщики будут делать скидки, проводить различные акции, и, возможно, делать небольшие ценовые поблажки, чтобы выполнить планы по продажам.

На вторичном рынке стоимость жилья снизится уже в начале осени, уверен эксперт по недвижимости из Санкт-Петербурга Егор Гуменный:

«Сейчас ключевая ставка выросла, ипотека подорожала. Должен быть небольшой спад по ценам [на вторичку – прим.ред.]. Все ждут кризиса, что на 50% рухнет, но такого не будет. Я думаю, что немного упадет, в рамках 2-5%».

Тренды на рынке недвижимости осенью

Популярность новостроек. Эксперты ожидают оттока покупателей с вторичного рынка на новостройки после повышения ключевой ставки. Стоимость строящихся объектов выше, чем готовых, но на новостройки действуют разные льготные программы, которые будут привлекать покупателей низкой ставкой.

Бонусы под Новый год. Застройщикам, несмотря на высокую конкуренцию, не нужно будет бороться за клиентов снижением стоимости жилья, если спрос перейдет на первичный рынок. На скидки стоит рассчитывать к концу года, когда строительные компании могут предоставить различные бонусы, чтобы распродать все предложенные квартиры и выполнить ежегодные планы.

Фокус на маленькие квартиры. Небольшие квартиры остаются в приоритете у застройщиков. Они позволяют компаниям делать недвижимость более доступной, но этажей в новостройках становится больше. Так застройщики сохраняют коммерческую эффективность.

Продажи загородных домов. В сентябре и октябре покупатели продолжат смотреть в сторону домов и земельных участков, несмотря на конец дачного сезона. Осенью многие продавцы предлагают скидки, чтобы сбыть недвижимость, которую не удалось продать в сезон.

Рекомендации экспертов

По мнению специалистов по недвижимости, из-за большого количества предложений на рынке, сейчас продавцам нужно либо снижать стоимость, либо предлагать уникальный объект, который выдержит мощную конкуренцию. Особенно это касается рынка в Сочи.

Тем, кто хочет приобрести квартиру в ближайшее время, эксперты советуют не ждать лучшего момента. Если есть необходимость срочно менять жилье или расширяться, то покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, потому что ситуация на рынке может измениться в любой момент.

Эксперт описал, что ждет рынок вторичного жилья в ближайшие месяцы

Этой осенью рост цен на вторичное жилье в России, вероятно, замедлится на фоне ограничения спроса, рассказал Банки.ру руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Эксперт объяснил, как эти тенденции повлияют на потенциальных покупателей.

По данным «Авито Недвижимости», объем предложения на вторичном рынке за год (сравниваются данные за первые три недели сентября 2022-го и 2023-го) уменьшился на 11%. При этом спрос за указанный период повысился на 4%, за месяц — ослаб на 2,7%.

Средняя стоимость квартир на вторичке сейчас составляет 4,6 млн рублей. За год ценник увеличился на 13,6%, за месяц в сравнении с августом — на 2,2%. Средняя цена 1 кв. м сейчас находится на уровне 92 тыс. рублей (+9% за год, +0,2% за месяц).

«Сейчас в моменте спрос и предложение находятся в равновесии. Ажиотаж конца июля — августа уже прошел, и активность покупателей снизилась, но предложение пока не начало расти», — пояснил Хахулин.

По его словам, традиционный осенний подъем спроса в этом году будет ограничен высокими ипотечными ставками на вторичное жилье, а также тем, что часть покупателей реализовали свое намерение в конце лета, в том числе по ранее одобренным ставкам.

«В ближайшие месяцы, вероятно, увидим увеличение предложения на рынке, у покупателя станет больше возможностей для торга, а рост цен замедлится. Высокие ставки по ипотеке могут увеличить долю альтернативных (цепочек) сделок, как это произошло в апреле 2022 года», — спрогнозировал эксперт.