Мезонинное финансирование простыми словами что это

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Сегодня в быстро развивающемся мире в любом секторе экономики компания, которая ставит перед собой амбициозные задачи (экспансия на новые рынки и территории, приобретение перспективных активов, открытие новых проектов и т. д.), должна иметь возможность получать гибкие и эффективные по стоимости и скорости решения в области привлечения финансирования.

Классическое банковское кредитование не всегда доступно для решения этих задач. Отсутствие собственных средств, достаточного обеспечения, необходимость регулярно платить проценты и погашать кредит, сложности в финансировании проектов на ранних стадиях — вот лишь некоторые из тех ограничений, с которыми постоянно сталкиваются российские компании всех размеров и отраслей. В то же время эффективное решение для реализации подобных бизнес-проектов существует — это мезонинное финансирование. Оно активно используется на других рынках и быстро набирает популярность в России.

Мезонинное финансирование — это дополнительное заёмное финансирование, которое можно привлечь сверх обычного кредитования, таким образом увеличив общую доступную сумму или частично заместив требуемые кредитором собственные средства. Мезонинное финансирование, с одной стороны, имеет ряд преимуществ перед классическими банковскими кредитными продуктами, а с другой — позволяет заёмщику получить стратегического партнёра, который возьмёт на себя часть рисков и будет заинтересован не только в возврате средств, но и в росте капитализации проекта.

Мы обсудили с Оскаром Рациным, вице-президентом Сбербанка, председателем совета директоров компании «Сбербанк Инвестиции», одной из лидирующих компаний в сфере мезонинного финансирования на российском рынке, ситуацию на рынке и возможные варианты привлечения российскими компаниями инвестиционного капитала.

За последние пять лет рынок финансирования сильно изменился и вопрос привлечения капитала стал более сложным и актуальным для российского бизнеса. Североамериканский и европейский рынки, которые традиционно были для нас донорами с точки зрения прямых инвестиций, практически закрылись — у существующих фондов естественным образом заканчивается жизненный цикл, а новые фонды не появляются. Нет также и большого количества международных корпораций, которые ищут выхода на российский рынок.

С 2014 года объём ежегодных инвестиций в Россию снизился с $30 млрд до $12 млрд, то есть примерно на 60%.

Есть сложности и с доступом к капиталу на публичном рынке. Российские акции торгуются на исторически низких уровнях: по мультипликаторам цена/прибыль российские акции — самые дешёвые из бумаг развивающихся рынков, что, очевидно, мешает российским компаниям привлекать деньги на открытых рынках. И это при том, что российский бизнес сохраняет высокие уровни маржинальности.

Какие ещё источники капитала возможны в сложившихся условиях?

Мы видим источник, который отчасти замещает западные прямые инвестиции. Это суверенные фонды стран Ближнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона. Но работа с ними продвигается пока не так быстро, как хотелось бы в силу политических, культурных и иных причин.

Большое количество инвестиционных программ реализует государство, однако и здесь ресурс небезграничен, справедливо ориентирован на инфраструктурные проекты, и не все компании имеют доступ к этой поддержке.

Остаются собственные средства: компания может реинвестировать свою прибыль в развитие бизнеса. Правда, и их не всегда хватает, так как акционеры требуют возврата части средств, большую самоокупаемость и доходность своих бизнесов за счёт увеличения кредитного плеча. В таких условиях российские банки, и особенно Сбербанк, как крупнейший банк в стране, начинают играть всё более важную роль, замещая дефицит капитала своими кредитными ресурсами. При этом Сбербанк — не фонд прямых инвестиций и не предоставляет акционерный капитал.

Ваш главный продукт — это мезонинное финансирование. В чём его отличия и преимущества по сравнению с традиционным банковским кредитом и акционерным финансированием?

Давайте для начала дадим определение мезонину. Упрощённо структура капитала любой компании состоит из собственных средств акционеров и заёмных средств, привлечённых от финансовых институтов, банков. Мезонин — это прослойка между акционерными и кредитными средствами, которая субординирована по отношению к кредитам компании, но старше, чем акционерный капитал. Субординация проявляется в меньшей обеспеченности, большем сроке погашения, чем у старшего кредита, и/или уровнем удалённости от операционных потоков.

Хотел бы подчеркнуть ещё одно из важных качеств мезонина — в отличие от кредита мезонинный инвестор полагается при анализе заёмщика на расчёт фундаментальной стоимости этого бизнеса, а не способность заёмщика погасить кредит в срок. На практике это означает гибкость в погашении мезонина по сравнению с кредитом: погашение задолженности и часть процентных платежей могут быть отнесены на конец срока, таким образом, компания не отвлекает средства на обслуживание привлечённых средств. Это особенно важно для проектного финансирования и при реструктуризации задолженности.

Форма мезонина бывает разной: он может быть предоставлен как в виде займа, так и через приобретение акций, причём это обычно отдельный класс акций с преимущественными правами на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий.

К тому же любая сделка отвечает критериям заёмного финансирования: платность ресурса, его срочность и возвратность, которая должна быть обеспечена активами и гарантиями компании.

С точки зрения скорости получения мезонина эту сделку можно провести намного быстрее, чем в случае публичных заимствований и привлечения инвестора в капитал.

Мезонин и Банковский кредит

Мезонинные продукты могут позволить компаниям привлекать более длинные инструменты финансирования по сравнению с банковскими займами. Гибкость продуктов в части сроков погашения, способов и времени уплаты процентов (например, возможность уплаты процентов в конце срока кредита) позволяет адаптировать их к текущей ситуации в каждом бизнесе.

Мезонин позволяет увеличить объем привлекаемого финансирования и снизить долю собственных средств компании в проекте

Мезонин до 90%

включая старший кредит Кредит до 75%

объема средств по проекту

Порядок текущих выплат по мезонинным продуктам может быть отложен на конец срока по согласованию сторон

МезонинГибкий подход к определению текущих выплат — ежемесячно, ежеквартально или в конце срока

КредитОбязательное ежемесячное / ежеквартальное погашение кредита и процентов

Гибкость продуктов мезонинного финансирования позволяет адаптировать их под нужды конкретного клиента

Строго регламентированные продукты

Участие в капитале такого институционального партнера как Сбербанк может улучшить позиционирование компании на рынке

Присутствие Сбербанка как одного из акционеров компании (в случае вхождения в капитал)

Мы привыкли в своей работе исходить из принципа, что в современном мире нет «или/или», есть «и». Клиенту нужно всё вместе, и лучше вчера. Поэтому мы работаем сразу в нескольких направлениях. Нашей основной задачей было предложить гибкий, кастомизированный инструмент, отвечающий требованиям, которые предъявляет нам клиент. Не менее важны и сроки: 3–6 месяцев на одну сделку — это неприемлемо долго. Поэтому мы движемся в сторону стандартизации некоторых решений, предлагаем готовый пакет документации, делегируем часть полномочий по принятию решений коллегам в территориях, где обслуживается клиент.

Мы стремимся повысить эффективность наших внутренних процессов, чтобы клиент чётко понимал, сколько времени пройдёт с момента подачи заявки до получения средств. Заключение сделки должно отвлекать как можно меньше ресурсов — наших и клиентских.

Средний срок заключения сделки в «Сбербанк Инвестиции» составляет три месяца. Бывает, что сделка может длиться дольше из-за затянувшихся переговоров например. Но мы стремимся, чтобы с нашей стороны подготовка сделки занимала не больше 45 рабочих дней.

Мезонинное финансирование на текущем рынке становится все более востребованным, особенно с учётом того, что клиент в Сбербанке может получить из одного окна как кредитный продукт, так и мезонинные инструменты.

Опишите портрет вашего типичного клиента. Какая это компания по размеру и в какой отрасли она работает?

С точки зрения отраслевой принадлежности мы смотрим на все сектора экономики, кроме военно-промышленного комплекса. Традиционно интересны сегменты розницы, производства товаров народного потребления и недвижимости. Мы работаем как с крупнейшими компаниями, показывающими выручку свыше 30 млрд рублей в год, так и с крупным (до 30 млрд руб.) и со средним бизнесом с выручкой от 1млрд рублей. Важными показателями для нас являются темпы роста выручки (более 10% в год за последние 3 года) и маржинальности по EBITDA (более 20%).

Для нас привлекательным показателем является наличие валютной выручки — это делает компанию более диверсифицированной и устойчивой к внешним шокам.

В наших требованиях к клиентам нет ничего такого, что сильно отличалось бы от требований Сбербанка при выдаче кредита, и мы пользуемся теми же данными для собственного анализа, что сокращает время на его проведение. Но мы отдельно смотрим на инвестиционный потенциал бизнеса, его возможность конвертировать инвестированные средства в рост стоимости.

В каких целях компании привлекают мезонинное финансирование?

Цели могут быть совершенно разными. Например, проектное финансирование, когда компания хочет реализовать проект. Если она приходит с ним в банк, то может получить до 70% от необходимого объёма инвестиций, при этом 30% должны составлять её собственные средства. Компании зачастую не хватает своих денег, и мы готовы часть из этих 30% предоставить.

Вторая ситуация — это сделки по слиянию и поглощению. Компания хочет приобрести другой бизнес или конкурента, выходит с этой целью на рынок, и ей необходимы максимальные ресурсы, чтобы осуществить сделку.

Деньги могут понадобиться на выкуп бизнеса у партнёров, когда один из акционеров решает выйти из капитала и продать свою долю.

Ещё один типичный случай — это реструктуризация финансовых обязательств, когда компании не хватает денежных потоков, чтобы обслуживать существующие займы. Мы предоставляем финансирование, если понимаем бизнес, верим в него и осознаём, что компания испытывает временные сложности, которые на длинном горизонте разрешатся. Рефинансируя часть кредиторской задолженности, мы помогаем компании справиться с кассовыми разрывами: поскольку мы требуем погашения мезонина в конце срока, компания не отвлекает свои средства на обслуживание задолженности перед нами.

К мезонинному финансированию обращаются и венчурные компании, которые уже имеют проверенную , но ещё не вышли в плюс по прибыли и денежным потокам, поэтому не могут привлечь кредитное финансирование. Мы их тоже готовы поддержать, если понимаем, что есть перспективы выхода на безубыточность и положительный денежный поток.

Мы видим свою роль в поиске национальных и региональных чемпионов — компаний, которые растут прибыльно и высокими темпами, но испытывают нехватку капитала для поддержания роста и реализации новых проектов. Мы хотели бы, чтобы эти компании стали нашими партнёрами и клиентами Сбербанка, используя наши инвестиции для решения своих амбициозных задач.

Учитываете ли вы стаж работы компании на рынке?

Нам важно, чтобы у компании была сложившаяся управленческая команда, то есть нашим заёмщиком не может быть компания с только что собранным коллективом. Необходимо, чтобы у команды был опыт совместной и, главное успешной реализации проектов. Естественно, мы смотрим и на акционеров: готовы ли они продолжать бизнес и поддерживать компанию. Также для нас важна история компании с банком. Хочу отметить, что у 99% компаний, в которые мы инвестируем, Сбербанк является единственным либо крупнейшим кредитором.

Какова степень вовлечённости «Сбербанк Инвестиции» в развитие бизнеса компании-заёмщика?

Мы понимаем, что та команда, в которую мы инвестируем, знает рынок лучше нас. Поэтому в операционную деятельность предпочитаем активно не вмешиваться. Нашим преимуществом по сравнению с другими источниками капитала является как раз то, что мы позволяем компании функционировать так, как она функционирует. В то же время благодаря наработанному опыту в корпоративном финансировании и широкой отраслевой экспертизе мы понимаем, как работают похожие предприятия в разных регионах, как они реагируют на рыночные изменения. Мы можем делиться этими знаниями с нашими клиентами для повышения эффективности деятельности, развития бизнеса за пределы его традиционных рынков, роста акционерной стоимости.

Кроме того, Сбербанк — это большая платформа для коммерциализации продуктов наших клиентов. Например, мы активно работаем с одной из наших портфельных компаний, которая на рыночной основе предоставляет свои продукты Сбербанку. Для неё работа со Сбербанком — это полезный опыт сотрудничества с одной из крупнейших корпораций России.

Можете рассказать про нестандартные кейсы или неразрешимые проблемы, которые удалось решить с помощью мезонина?

Каждая наша сделка своеобразна. Мы предлагаем решения, которые в другом месте на рынке невозможно найти. В качестве примера приведу инвестиции в один индустриальный холдинг, которому требовалось финансирование на развитие нового месторождения. У компании высокий кредитный рейтинг, но ей нужны были средства для расширения бизнеса, при этом с минимальным отвлечением собственных ресурсов и без отражения заёмных средств на балансе компании.

Мы предложили инструмент, в котором на протяжении всего срока инвестиций не требовали никаких платежей. Эта сделка позволила укрепить наши отношения с компанией, и впоследствии мы смогли увеличить долю участия в этом проекте.

Разрабатываете ли вы новые продукты и для каких компаний?

Да, это постоянная работа по совершенствованию нашего продуктового ряда. В настоящее время мы работаем над продуктами, в рамках которых будем предоставлять строительным компаниям дополнительный капитал на приобретение новых площадок, получение необходимой документации и, собственно, на саму стройку.

Дело в том, что сегмент жилой недвижимости сейчас переживает кардинальные изменения. С 1 июля 2019 года вступает в силу новое законодательство, которое изменит механизм финансирования проектов в этой сфере.

Раньше проекты в секторе жилой недвижимости на 85–90% финансировались за счёт средств дольщиков: застройщики на ранних стадиях строительства начинали продавать квартиры. Новые правила предусматривают, что деньги дольщиков поступают на , застройщики не будут иметь к ним доступа до окончания строительства, поэтому им придётся привлекать больше заёмных средств. Мы готовы предоставить им дополнительное более рисковое финансирование на ранних этапах реализации проектов. Для нас это новые продукты, и мы уже провели по ним пилотные сделки. В перспективе они станут очень востребованными.

В чем вы видите миссию «Сбербанк Инвестиции»?

Наша роль заключается в том, чтобы, несмотря на временные ограничения с точки зрения доступа к внешнему капиталу, российские компании смогли найти дополнительные источники инвестиций. Мы с интересом смотрим на новые проекты и идеи, готовы их обсуждать.

Цель не только в том, чтобы заработать и вернуть вложенные средства. Наша доходная часть предполагает участие в росте стоимости компании, поэтому мы заинтересованы в том, чтобы создавать эту дополнительную стоимость. Мы хотим, чтобы бизнес компании развивался, а акционеры получали требуемую доходность.

И у нас есть более масштабная задача — улучшить инвестиционный климат в стране. Как инвестиционное подразделение Сбербанка мы становимся проводником лучших практик, которые банк применяет в своей работе.

Продукты «Сбербанк Инвестиции»

«Сбербанк Инвестиции» предлагает клиентам линейку мезонинных продуктов с учётом наиболее актуальных потребностей современного бизнеса. В каждый мезонинный продукт заложены параметры, учитывающие специфику бизнеса и его возможности. Кроме того, «Сбербанк Инвестиции» предоставляет возможность получить индивидуальное решение при рассмотрении нестандартных кейсов с учетом задач и интересов клиентов.

Приобретение Банком доли в капитале компании с правом, но без обязательства обратного выкупа со стороны Клиента

Предоставление финансирования инновационным компаниям со значительным потенциалом роста

Предоставление финансирования на ранней стадии проекта

Инвестиции в отдельный класс акций с обязательством клиента по обратному выкупу и заключением акционерного соглашения

Предоставление субординированного займа с заключением инструмента дополнительной доходности (варранта)

Возможность создания индивидуальных решений под потребности клиента

О компании
«Сбербанк Инвестиции»

«Сбербанк Инвестиции» — 100% дочерняя компания ПАО Сбербанк. К ключевым направлениям деятельности относится предоставление клиентам банка сложноструктурированных финансовых решений через акционерные и мезонинные инструменты.

«Сбербанк Инвестиции» обслуживает юридические лица, в числе которых крупнейшие корпорации и холдинги.

Продукты и услуги «Сбербанк Инвестиции» доступны в центральном офисе Сбербанка в Москве, а также в территориальных банках Сбербанка по всей России.

Связь со специалистом

Если вы хотите получить консультацию по продуктам мезонинного финансирования, заполните, пожалуйста, форму. Эксперты «Сбербанк Инвестиции» проконсультируют вас по всем вопросам и предложат оптимальный вариант для начала сотрудничества.

Мезонинный кредит и бриджевое финансирование – как это работает. Интересный способ инвестировать небольшие суммы на короткие сроки под высокий процент

Мезонинное финансирование – это дополнительный заём. Девелопер пользуется этим инструментом, чтобы привлечь средства сверх банковского кредита, увеличить доступную сумму или заместить собственный капитал.

Как следует из самого термина, это что-то «посередине». В данном случае середина находится между банковским (старшим) займом и собственным капиталом девелопера.

Сначала застройщик идёт в банк, который предоставляет 50–70% от общей суммы расходов.

Если девелопер не хочет вносить все оставшиеся средства сам, он может взять их в качестве «мезонина». У этого займа будет так называемое право второго залога на объект, то есть он будет вторым после банка в очереди на возврат средств.

Мезонинные займы отличаются тем, что само тело кредита и проценты по нему почти всегда выплачиваются по завершении проекта.

Наконец, существует есть ещё один вид займа – бриджевое краткосрочное финансирование. В этом случае девелопер в банк не обращается, а запрашивает средства у инвесторов и передаёт им первоочередное право залога на объект. Такое заимствование актуально для краткосрочных проектов, длящихся 9–12 месяцев. Ведь банки часто не хотят выдавать кредиты на срок до двух лет, да и застройщикам не всегда выгодно их привлекать, так как решение будет приниматься слишком долго. Бриджевые займы используются на старте проекта, чтобы купить участок или начать стройку, а затем рефинансируются в банке.

Инвесторы в России часто думают, что за рубежом очень дешёвые заёмные деньги – под 2% годовых. Это не везде так. В Великобритании банковские кредиты на строительство выдаются по ставкам от 5 до 10% в зависимости от репутации застройщика, объёма его бизнеса и других параметров. При этом банк взимает такой процент, имея право первого залога на объект, поэтому ставки по мезонинным займам с меньшей степенью защиты будут ещё выше.

Зачем инвесторы дают деньги в долг застройщикам

О профиле инвестора и стратегии

Частные инвесторы с помощью этого инструмента зарабатывают. Вкладывать можно сравнительно небольшие суммы – от 50 тыс. фунтов, если мы говорим о Великобритании. А ожидаемая доходность тех проектов, с которыми мы работаем, превышает 10% годовых.

Мезонинные кредиты интересны инвесторам, которые ищут краткосрочные схемы – варианты размещения капитала на один-два года. Покупка недвижимости в этом случае не всегда подходит, фондовый рынок тоже не лучший вариант, если мы говорим об инвестициях, а не о трейдинге.

А в случае с мезонином инвестор получает фиксированную ставку доходности и конкретный срок выхода из проекта, то есть может прогнозировать инвестиции. Это многим интересно, инструмент широко используется в Европе.

Под какие проекты привлекаются займы

О бюджетах, проектах, частных инвесторах и фондах

Если девелоперу нужна сумма более 10 млн фунтов, он не станет обращаться к частным инвесторам. Слишком высокий порог входа. Крупные мезонинные займы обычно предоставляют инвестиционные фонды – таких на рынке много.

Частники, как правило, ограничиваются капиталом в 3 млн фунтов. Но если такая сумма есть у одного инвестора, он скорее вложится в проект самостоятельно. А вот люди с капиталом 50–100–200–400 тысяч могут рассчитывать на внимание проектов, которым требуется от миллиона до трёх миллионов у. е. Это те проекты, в которых девелопер позаботился о структурировании займа под коллективные инвестиции.

Сделать это (структурировать заём) не так сложно. Профессиональный юрист подготовит документы и оформит единый контракт для всех инвесторов.

Стоимость проекта, для реализации которого привлекается мезонинный кредит в 1–3 млн, составляет около 8–15 млн у. е. То есть это небольшие объекты – жилое здание на несколько десятков квартир или офисный блок.

Например, сейчас у нас есть проект на северо-западе Англии, совсем небольшой дом. Для его финансирования можно предоставить либо старший, либо мезонинный заём – в последнем случае в сделке будет участвовать ещё и банк. Инвестор может сам определить, будет ли застройщик обращаться в банк. Выбор зависит от того, какую степень защиты капитала хочется получить.

У инвестора всегда есть выбор, причём не только в Великобритании. У нас есть подобные объекты и в Германии. В некоторых из них, кстати, работает совмещённая схема: инвестор даёт заём, а также получает долю чистой прибыли компании; общая доходность составляет около 15% годовых в евро.

Как девелоперы ищут частных инвесторов

О британских девелоперах и методах их работы

Обычно девелоперы понимают, кто может выдать им заём, – и под эти структуры формируют предложение. Они могут обратиться к нам для привлечения частных инвесторов, поскольку Savills известная компания на рынке.

Напрямую с частными инвесторами девелоперы не работают. У них совсем другая деятельность. Им проще подобрать агентство, у которого уже есть пул клиентов для инвестиций в подобные проекты.

Один девелопер, с которым мы сотрудничаем, ранее привлекал мезонинные займы среди своих знакомых. В основном это были крупные инвесторы, которые переводили необходимый транш одной суммой от 1 млн до 2 млн фунтов. Потом личных контактов перестало хватать, а новые проекты продолжали появляться.

Но людей, у которых есть 50 тыс. фунтов, намного больше, чем обладателей миллионных капиталов. И девелопер решил структурировать займы таким образом, чтобы в них могли участвовать мелкие инвесторы.

Другая компания начала работать с нами через опытного инвестиционного консультанта, который на рынке уже 30 лет. У него обширные связи в строительной отрасли, и когда кому-то из застройщиков требуется заём, они обращаются к нему, а он уже направляет их к нам…

Словом, есть разные пути, по которым девелоперские проекты попадают к нам, а от нас – к частным инвесторам из России.

Какова роль инвестиционного консультанта

О российском офисе Savills, клиентах и комиссиях

Прежде всего мы представляем интересы клиента-инвестора. От этого зависит наша репутация и благосостояние в долгосрочной перспективе. Постоянно ищем девелоперов, проверяем их добросовестность, оцениваем финансовые модели, конкретные предложения. Если проект подходит под наши критерии оценки, представляем его инвесторам.

Savills работает с разными инвесторами, в том числе крупными – компаниями, пенсионными фондами, ультрахайнетами (ultra high-net-worth individuals), состояние которых превышает 30 млн долларов.

Но! В рамках этого продукта мы ориентируемся на частных инвесторов со свободным капиталом от 50 тыс. до нескольких миллионов. Действительно, клиентов с небольшими суммами легче найти. Тем более что они посмотрят, как работает схема, а затем инвестируют больше. Или приведут друзей и знакомых.

Средства инвесторов направляются напрямую девелоперу под конкретный проект. Когда на счёте аккумулируется нужная сумма, все небольшие транши превращаются в единый поток. Скорость привлечения капитала зависит от самого проекта. На самые интересные средства собираются за две-три недели. Если порог входа высок или цифры не самые привлекательные – до двух месяцев.

Инвестор подписывает договор на консалтинг и подбор проекта, который включает в себя в том числе и административную поддержку. Есть проекты, где клиент не платит нам гонорар, мы получаем комиссию от девелопера за привлечение заёмного капитала. На других проектах комиссия от клиента может быть 1–2% от инвестируемой суммы.

Читайте о других способах выгодно инвестировать в недвижимость

Сколько можно заработать на мезонинных кредитах и как гарантируются выплаты

О доходности, праве первого залога, корпоративных и персональных гарантиях

Самый низкий процент, с каким мы имели дело, – 10–12% годовых в британских фунтах.

Подобные ставки предлагают в проектах с высокой степенью защиты капитала. Например, когда инвестору передают право первого залога на объект. Когда недвижимость продаётся, средства от продажи в первую очередь направляются держателю этого залога.

В таких схемах девелопер часто даёт персональные или корпоративные гарантии. Инвестор перечисляет деньги на счёт проектной компании (SPV), которая создана под конкретный проект. Это делается для того, чтобы не допустить перераспределения средств.

Виды гарантий

Персональная гарантия – когда физическое лицо, которое стоит за SPV, подтверждает, что если компания не рассчитается с долгами, то активы этого лица могут быть реализованы, чтобы погасить долг компании. Иногда даётся банковская гарантия, что на счёте конкретного лица заморожена определённая сумма.

Корпоративная гарантия – это когда корпорация заявляет, что сможет покрыть долг данной проектной компании из своих активов.

Степень защиты капитала в проекте зависит от наличия залога: какая чистая прибыль и активы были задекларированы у компании (в случае корпоративных гарантий) или какова оценочная стоимость залоговых активов физлица (в случае персональных).

10–12% годовых далеко не предельные цифры в этой сфере. Есть проекты, под которые можно дать мезонинный кредит с правом второго залога, – там доходность в фунтах составляет 17–19% годовых, но и риски выше.

Какие риски несёт инвестор

О стратегиях выхода, банкротствах и расчёте рисков

Естественно, в займах с доходностью 17% не может не быть рисков. Прежде всего рыночных.

Если компания-заёмщик не может расплатиться по займу, она однозначно объявляется банкротом и её активы распродаются, для того чтобы погасить долги. Нужно оценить, достаточно ли активов для покрытия займа в полном объёме.

Главный же риск в том, что рыночная цена при продаже недвижимости может упасть настолько, что тело займа и процент по нему нельзя будет вернуть. В этом случае, если у проекта нет дополнительных корпоративных или персональных гарантий, инвестор может потерять деньги.

Вот пример. Есть девелоперский проект, для реализации которого использовался капитал застройщика, мезонинный заём и банковский кредит. Проект планировали продать с прибылью в 20%. Чтобы инвестор начал терять деньги, которые он предоставил в виде мезонинного кредита, необходимо, чтобы не только не образовалась ожидаемая прибыль, но и оказался израсходован собственный капитал застройщика. Это и есть подушка безопасности.

Нужно смотреть, насколько она велика. Какая прибыль была заложена, какой собственный капитал использовал застройщик и как должны упасть цены, чтобы инвестор начал терять деньги. Мы предоставляем этот расчёт, и клиент может сам оценить, готов ли он к такому риску.

В целом риски инвесторов при выдаче обеспеченных гарантиями займов не выше, чем при обычной покупке недвижимости. Особенно если кредит выдаётся с правом первого залога и корпоративными гарантиями. Вероятность того, что цены упадут на 25%, мала, а что на 50% – стремится к нулю.

Какие налоги платит инвестор из России

О законах, расчёте НДФЛ и валютном контроле

Налоговые аспекты существенно влияют на результат. К примеру, если резидент РФ покупает в Великобритании новостройку или лодж, он может сдавать их в аренду как самозанятый или ИП, выплачивая налог в 6%. Отчасти из-за этого рентабельность может быть даже выше, чем в схеме с займами. Ведь доход от недвижимости формируется не только благодаря арендным платежам, но и за счёт повышения цены объекта.

В случае с обеспеченными займами налоги рассчитываются иначе. По закону, если вы одалживаете деньги за пределы Российской Федерации, то должны вернуть этот заём обратно на территорию РФ. В Великобритании вы не будете платить налог на полученные от застройщика проценты, однако в России обязаны перечислить в бюджет НДФЛ (13–15%).

Допустим, вы одолжили британскому девелоперу 50 тыс. фунтов. Через год вам на тот же счёт, с которого вы переводили деньги, приходит 55 тыс. фунтов. С пяти тысяч прибыли вы заплатите 13 или 15% подоходного налога (650–750 фунтов).

Никаких ограничений для обычных граждан России (которые не занимают государственные должности) при таких инвестициях нет. Все документы проходят валютный контроль. Мы регулярно проводим сделки с мезонинными кредитами, и проблем не возникает.

На британской стороне всё тоже просто. Средства зачисляются напрямую на счёт проектной компании, поэтому проверка KYC (know your client) зависит от девелопера, а они соблюдают минимальные требования. В основном проверяют паспорт, адрес для корреспонденции и требуют подтверждение наличия средств – банковские выписки.

Главное, что я хочу донести до российских инвесторов : займы – это просто. Есть проработанные процедуры, есть девелоперы, которые привлекают финансирование от частных лиц, рыночные ставки на подобные продукты… Не стоит этого бояться.

Мезонинное и бриджевое финансирование – интересная возможность для инвесторов, которые хотят разместить капитал на короткий срок и не знают как. Если вы хотите просто обогнать инфляцию, выбирайте самые надёжные займы с правом первого залога и дополнительной гарантией. Если же готовы к риску, можно рассматривать продукты с максимальной доходностью.

Узнайте больше о мезонинном финансировании

Мезонинное финансирование, по сути, является кредитом, чаще всего используемым для реализации инвестиционных проектов. Ввиду повышенного риска проектов, Фонд при вхождении в сделку (предоставлении финансирования) реализует свое право приобрести долю в компании по номинальной стоимости. При этом целевая доходность Фонда составляет 20-30% годовых, которая складывается из двух частей:

Текущих процентных платежей по мезонинному кредиту, по ставке

Стратегия выхода из мезонинной сделки может быть реализована посредством:

Если привести сравнение между мезонинным финансированием, прямыми инвестициями и банковским кредитом, то это будет выглядеть примерно следующим образом:

• Продажа стратегическому инвестору
• Продажа РЕ фонду
• IPO
• Продажа собственникам

• Продажа стратегическому инвестору
• IPO

Ключевым преимуществом перед другими инструментами является то, что мезонинное финансирование допускает множество вариаций структурирования сделки. Это позволяет использовать «мезонин» практически во всех видах сделок, в том числе таких нестандартных для фондов как проектное финансирование, ломбардное кредитование или финансирование оборотного капитала.

Мезонинное финансирование простыми словами. Что это?

Деньги людям и предприятиям могут выдаваться по-разному. Такие разности называют способами финансирования. Одним из необычных способов перечисление денег выступает мезонинное финансирование. Простыми словами что это и как осуществляется, ответить трудно. Но у нас вы найдете описание тяжёлого экономического термина, которое будет понятно всем.

Мезонинное финансирование простыми словами

Мезонинное финансирование – это предоставление денежных средств без залога, справок о доходах и иных подтверждений платёжеспособности, по кредитной договорённости в любой форме.

Такой вид вложений является не прямым. Он осуществляется тогда, когда имеет место высокая доходность капитала.

Это не простое «давание в долг», где кредитор остается бесправным. Это важный аспект экономики, который имеет множество собственных бонусов.

Плюсы мезонинного финансирования

1. Возможность быстро получать деньги. Без лишних ожиданий и проверок;
2. Гибкая и простая система расчетов;
3. Быстрый заработок для того, кто эти деньги вносит;
4. Возможность инвестора самому неофициально проверять заемщика;
5. Обязанности, которые могут быть в качестве некоторых ограничений. То есть, контроль все-таки есть.

Минусы мезонинного финансирования

• Жесткие условия. Типичный пример – это микрозаймы. Деньги даются под доброе слово. Но проценты там такие, что несколько лет их уже не удается сбить государству;
• Ограничения для самих носителей денег. В крупном бизнесе, есть такое понятие, как ограничение на выход из предприятия. Внес деньги, надо подождать какое-то время, а лишь потом будет прибыль;
• Проверки кредитора, о которых было сказано выше, часто более жёсткие чем банковские. Имеется в виду в бизнесе, при больших денежных потоках.

Как происходит мезонинное финансирование в бизнесе?

В бизнесе главным посредником выступает инвестиционный банк. Если человек хочет дать кому-то мезонинный кредит, то он кладет деньги в такой банк и ждет своей прибыли. А компания сама все решает.

Как правило, здесь есть сроки кредитования. У кредитора часто имеется возможность забирать имущество в счет долга. Также может быть поручительство.

Часто так работает государство. Оно дает компаниям много денег без обеспечения. А потом оно получает с них проценты, как с банковского вклада.

Негласное участие

Часто при мезонинном финансировании бизнеса, кредитор получает статус негласного участия. За предоставленные средства он как бы получает возможность негласно контролировать дела компании, но при этом на него не распространяются риски учредителей фирмы. Естественно, он получает за это выгоду. Это весьма удобно.

Еще за деньги инвестора могут быть выпущены облигации, с которых он будет получать процент прибыли в фиксированном виде.

Подводим итог

Мезонинные кредиты с точки зрения простого человека крайне не выгодны. Ведь здесь нет справки о доходах и четких подтверждений платёжеспособности заемщика.

Но бизнес инвесторы видят в них перспективы. За счет больших процентов так можно заработать. А за счет возможности управления частью компании — получить еще дополнительную прибыль или даже выкупить все предприятие себе.

Часто, такая модель вложений позволяет найти новые инвестиционные инструменты. А слабые компании так получают деньги, которых в их положении нельзя добиться от банка.

Задать вопрос о кредитах нашим специалистам!
В качестве бонуса, вы можете прямо сейчас:

ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ В ДОЛГ БЕЗ ПРОЦЕНТОВ

Кредиты с минимальной ставкой в 2021 году

Узнать кредитную историю по фамилии онлайн