Что такое вторичка при покупке квартиры

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной».

Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведённые комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.

С чего начать выбор квартиры

Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте основные критерии выбора:

От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер и другие характеристики.

Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.

Наиболее распространённые типы планировок:

– Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел.

– Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.

– Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату.

– Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об этом читайте в статье.

Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные средства — ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило на поддержание приемлемого уровня жизни.

Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите к следующему шагу — выбору района.

Район проживания — на что обратить внимание?

Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже определён, если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на:

— транспортную доступность
Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов, их частоту, загруженность дорог в разное время суток.

— объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых магазинов в округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто парковочных мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок.

— экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района, проверьте, есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.

Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.

— Монолитный дом
Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство квартиры (подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция.

— Панельный дом
Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные до 2000 года, знакомы всем как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки, как правило, становится причиной высокий слышимости и теплопотери.

— Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой шумоизоляцией, но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.

При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории, оцените, какова влажность и шумоизоляция помещения.

Выберите квартиру

Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами риелтора или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и другие.

Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или душем)

Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее.

Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
— состояние проводки, работу выключателей и розеток
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок

Семь раз отмерь, один раз отрежь

Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем.

С какими ситуациями можно столкнуться:

— Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.

— Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.

— Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена.

О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, читайте в статье.

Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

Если накопленных средств на покупку вторичной квартиры недостаточно, воспользуйтесь ипотекой — целевым кредитом на покупку недвижимости. Банк ДОМ.РФ предлагает множество ипотечных программ, среди которых есть льготные — это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.

Для оформления ипотеки:
— ознакомьтесь с требованиями выбранной программы, убедитесь, что вы соответствуете им (например, возраст, стаж работы)
— воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать приблизительный размер ежемесячного платежа при выбранных условиях: стоимости недвижимости, сроке и сумме первоначального взноса (о том, как накопить на первоначальный взнос, писали в статье),
— заполните заявку на выдачу ипотечного кредита в Личном кабинете ипотеки и дождитесь предварительного решения, если каких-либо данных не будет хватать или что-то будет заполнено неправильно, с вами свяжется сотрудник Банка для уточнения деталей
— предоставьте документы по объекту недвижимости и получите одобрение Банка
— оформите ипотечную сделку

Подробнее с шагами можно ознакомиться в Памятке.

Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе. Подберите квартиру, подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам. Не пренебрегайте безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.

Что выбрать первичный или вторичный рынок жилья при покупке недвижимости?

При покупке недвижимости давольно таки часто встает вопрос, какое жилье лучше выбрать, на первичном или вторичном рынке. У этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим оба поближе.
К первичному рынку относятся объекты недвижимости типа новостроек. Можно значительно сэкономить вложенные средства, если инвестировать их в еще недостроенную новостройку. Таким образом, экономия может достигать 50% от стоимости уже готовой квартиры в новом доме. Но здесь есть свои нюансы, строительство может заморозиться и объект будет сдан в эксплуатацию позже на несколько месяцев. Но сегодня застройщики подстраховываются. Если они замечают, что не укладываются в положенные сроки, могут перепродать объект другому застройщику, который имеет достаточно средств, чтобы не замедлять строительство.
Но даже в том, случае, если квартира будет готова в сроки, в нее сразу нельзя будет въехать. В большинстве случаев потребуется ремонт, хотя бы косметический, а может даже и полная перепланировка квартиры, переделка всех коммуникаций, а, следовательно, переоформление в надлежащих инстанциях. Новоселье откладывается на несколько месяцев, и квартира потребует опять-таки вложений на первый ремонт и на свое облагораживание.
Плюс в том, что такой объект недвижимости будет иметь полную юридическую чистоту, ведь в ней еще никто не жил, не был прописан, так что никто претендовать на нее не будет. Но это конечно в том случае если она не была перепродана сразу нескольким лицам.
Вторичный рынок — обычно это покупка не новой квартиры с первых рук. Здесь много подводных камней. Но квартира, в большинстве случаев, готова к вселению. Если ремонт понадобится, то по желанию нового хозяина. Обычно заканчивается все косметическим ремонтом, если квартира не была полностью подготовлена к продаже. В редких случаях, когда есть желание и средства облагородить и обновить жилище, возможна перепланировка и серьезный ремонт с заменой дверей, окон, застеклением балкона. Но это если есть желание…
Огромный минус в том, что в течение своего «возраста» квартира может насобирать кучу людей, которые имеют на нее право. Даже если в купленной квартире никто не прописан, на нее могут претендовать некоторые лица. Например, дети, которые были отданы на воспитание в детские дома, в интернаты. К таким же лицам относятся люди, которые находятся в тюрьме, в колонии, а также лица, проходящие службу в армии. По освобождению они могут затребовать свое законное право на жилье. А это грозит в свою очередь расторжением договора купли-продажи и потерей вложенных средств.
В общем, однозначного ответа на вопрос «какое жилье купить первичку или вторичку?» нет, но я бы посоветовали купить готовое первичное жилье, так, чтобы все документы в собственность оформлялись сразу.

Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

• Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Рентные квартиры

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.

Долги по коммунальным платежам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

Скрытые сюрпризы

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

Неузаконенная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

• документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
• документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
• свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
• документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
• разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
• выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
• справка об отсутствии долгов по квартплате;
• нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
• выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
• нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.

Испорченный вид из окна

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Что такое вторичное жилье и как его правильно выбрать

Купить квартиру и не ждать годами, пока построят дом, можно. Для этого существует рынок вторички. Такое жилье можно найти как в старом доме, так и в новостройке — подробности в статье.

При покупке первички люди часто не знают, как будет выглядеть их будущий дом, и видели его только на рекламном буклете от продавца. Зато с документами все более-менее понятно: человек покупает новое жилье, становясь его первым собственником. Чистота сделки не вызывает сомнений, при условии что выбран надежный застройщик с хорошей репутацией.

Со вторичкой наоборот: человек сразу видит окружающую инфраструктуру, может оценить состояние дома и даже познакомиться с соседями. Однако история квартиры — кто и сколько раз ее перепродавал, дарил или наследовал — требует тщательной проверки.

Из-за этого многие не хотят связываться со вторичным жильем, опасаясь купить «кота в мешке». Историй о том, как после сделки объявляется еще один собственник, по сети гуляет немало. Но не все так сложно и страшно, как кажется на первый взгляд.

Мнение эксперта

Мария Румянцева

Даже при самых тщательных проверках есть вероятность, что «из прошлого» появится неучтенный собственник, который предъявит права на жилье. В этом случае решать, кому достанется квартира, будет суд.

Как показала практика, если помимо требуемых документов покупатель спорной квартиры предоставит суду договор с агентством недвижимости, которое помогало приобретать квартиру, то, скорее всего, его признают «добросовестным покупателем» и квартира достанется ему.

В этом случае суд руководствуется следующим: если покупатель официально обращается к профессионалам и оплачивает их услуги, в том числе по проверке квартиры, то он предпринял «все возможное» для проведения юридически и финансово правильной сделки купли-продажи жилья.

Кроме того, грамотные риелторы предлагают покупателю застраховать титул квартиры — в этом случае страховая компания проведет дополнительную проверку чистоты сделки. Если и после этого возникнет спор и суд все-таки отберет жилье у покупателя, страховая возместит его стоимость.

Разберемся с понятиями

В недвижимости существуют такие понятия, как первичное и вторичное жилье. Когда вы покупаете жилье от застройщика, право собственности на которое еще никому не принадлежит, — это первичка, а когда у другого собственника (юридическое или физическое лицо, государство) — вторичка.

Многие считают, что понятие «вторичное жилье» — синоним старого фонда. Это не так.

Личная история

Несколько лет назад мои друзья купили квартиру в строящемся доме в спальном районе Петербурга. Когда дом построили и пришла пора переезда, Катя с Димой поняли, что жить там не хотят. Причин было много: неразвитая инфраструктура, вокруг грязь и пыль от строящихся поблизости домов, постоянный шум ремонта от соседей.

Они решили продать свою новенькую однушку, а взамен подыскать квартиру в уже сложившемся районе и обжитом доме — на рынке вторичного жилья.

Пример Кати с Димой показывает, что и в новостройках можно купить вторичку. Ребята приобрели квартиру на первичном рынке — напрямую от застройщика еще на этапе котлована. После того, как они получили ключи и вступили в собственность, жилье перешло в разряд вторичного.

Некоторые зарабатывают на этом: покупают квартиру в стройке, когда цена низкая, затем делают ремонт и перепродают по более высокой стоимости. Даже с учетом уплаты налога сумма дохода получается приличная.

Но большая часть квартир на вторичном рынке — это, конечно, давно обжитые дома, квартиры в которых не раз сменили собственников. Круговорот людей накладывает отпечаток не только на состояние жилья, но и на его юридическую историю.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Одно из главных преимуществ вторички в том, что вы приобретаете уже готовое жилье. Однако это не избавляет от сложностей выбора — предстоит учесть массу нюансов. Если вы не знаете, как подступиться к выбору квартиры, предлагаем пошаговый алгоритм действий.

Выбираем район

Начните с выбора района: подальше от центра и поближе к городским паркам или наоборот; новый район с высотками или уютный уголок города, где крыши домов не закрывают горизонт.

Вот основные моменты, который стоит учесть, выбирая район будущего дома:

• Транспортная доступность

Близость к месту работы или учебы детей имеет большое значение. Если вы передвигаетесь на машине, оцените удобство развязок и подъезда к дому, загруженность дорог, наличие мест для парковки во дворе или хотя бы неподалеку.

Если предпочитаете общественный транспорт, узнайте места ближайших остановок, номера маршрутов и оцените их удобство для себя.

• Инфраструктура

Проверьте наличие поблизости школ, детских садов, поликлиники, продуктовых магазинов. Этот список у каждого свой. Кому-то важно жить недалеко от спортзала с бассейном, другому — подальше от шумных городских заведений, вроде баров и ресторанов.

• Экология

Жить рядом с загруженной трассой или неподалеку от действующего промышленного предприятия не самая хорошая идея. Шум, пыль, грязный воздух — все это не приносит пользы здоровью.

Понятно, что в городе могут быть сложности с зелеными парками. Но покупать квартиру, окна которой выходят на трубы заводской котельной, точно не стоит — намучаетесь сами, а если потом решите продать, сделать это будет сложно.

Купить квартиру мечты будет проще с ипотекой. Совкомбанк предлагает разные программы, в том числе на вторичное жилье.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Выбираем тип дома

Когда с районом определились, изучите застройку — что за дома составляют его жилой фонд. От того, по какой технологии построен дом, зависит его качество.

Вот самые распространенные варианты:

• Панельный

Стены таких домов собраны из железобетонных панелей. Несмотря на схожую технологию строительства, панельные дома отличаются. Их качество зависит от серии конкретного дома.

Лучшей в сегменте считается 137 серия, здесь просторные квартиры с большими кухнями. В рейтинге «панелек» последние с конца — знаменитые петербургские дома-«корабли»: маленькая площадь, высокая слышимость, низкие потолки и отсутствие подоконников — вот неполный перечень неудобств такого жилья.

Современные панельные дома уже более высокого качества. Да, в них по-прежнему не лучшая звукоизоляция, но уже гораздо теплее и просторнее. Большая часть домов, которые строятся в спальных районах крупных городов, — панельные.

• Монолитный

Такие дома строят из железобетона — это смесь стали и бетона. Прочность материала позволяет возводить высотки.

Главное достоинство монолитного дома в том, что внутри нет несущих стен, эту функцию выполняет каркас здания. Благодаря этому есть возможность сделать в квартире планировку по своему усмотрению, не опасаясь сносить межкомнатные перегородки. Этот факт не отменяет обязательности согласования перепланировки.

К недостаткам относят плохую теплоизоляцию. Стены монолитных домов требуют дополнительного утепления и принудительной вентиляции, поскольку железобетон не пропускает воздух и создает эффект парника.

• Кирпичный

Самый дорогой тип застройки, который влияет и на стоимость жилья, — из кирпича. Этот материал отлично удерживает тепло, но при этом «дышит», что обеспечивает зданию хорошую вентиляцию. Также жители отмечают хорошую звукоизоляцию.

С перепланировкой в таких домах дела обстоят плохо, поэтому изменить пространство квартиры под себя вряд ли получится.

Современные застройщики часто используют смешанную технологию строительства. Отсюда большое количество кирпично-монолитных домов. Смысл в том, что каркас дома выполнен из железобетона, а отделка из кирпича. Это улучшает тепло- и звукоизоляцию дома.

• «Хрущевки» и «брежневки»

Знаменитые «хрущевки» и «брежневки» строили из панелей, блоков или кирпича. В основном это пяти- и девятиэтажные дома (часто без лифта) — зависит от года и типа постройки. В них маленькие кухни и комнатки, низкие потолки, плохая звуко- и теплоизоляция.

Главное преимущество этого типа жилья сегодня — местоположение. Старые пятиэтажки занимают выгодные места рядом с метро в сложившихся районах города. Рядом, как правило, всегда есть пусть небольшой, но уютный зеленый двор и детская площадка.

• «Сталинки»

Еще один хорошо знакомый тип постройки — сталинские дома. Их ценят за надежность конструкции и качество материалов. Однако «сталинки» бывают разные. Их строили для высшего руководства и для рядовых сотрудников. Понятно, что хорошим качеством отличаются первые из них.

Как правило, это просторные многокомнатные квартиры с высокими потолками и толстыми стенами. В таких домах тепло и практически отсутствует слышимость между соседями.

Выбираем квартиру

Район выбран, с типом дома тоже определились. Приступаем к поиску квартиры. Первым делом изучите рынок, чтобы понять, что и за какие деньги в настоящий момент продается и что подходит под ваши параметры.

• Просмотр объявлений

Сначала предстоит отсмотреть десятки, а то и сотни вариантов из тысяч объявлений. Поиск на популярных сайтах покупки недвижимости удобно организован. Если вам принципиален тип дома, о котором говорили выше, то обязательно введите этот параметр в настройках поиска.

Помимо этого сразу укажите:

• количество комнат;
• общую площадь жилья;
• размер кухни;
• раздельный или совмещенный санузел;
• этаж;
• наличие или отсутствие лифта.

Чтобы отсеять ненужные варианты, укажите сумму, на которую рассчитываете. Нет смысла тратить время на просмотр объявлений, которые не подходят по цене.

Кроме главных параметров можно выбирать удаленность от метро, тип продажи (прямая или альтернативная), год постройки дома и многое другое. Играйте настройками по вашему усмотрению, сохраняйте понравившиеся объявления, звоните по указанным телефонам, чтобы задать возникающие вопросы и записаться на просмотр.

Любую квартиру можно освежить с помощью ремонта. А купить все необходимое поможет карта «Халва» от Совкомбанка. У Халвы тысячи партнеров, среди которых крупнейшие строительные магазины. Выбирайте понравившиеся товары и оплачивайте их Халвой в рассрочку. Оформить карту можно онлайн.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев. Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

• Просмотр квартир

Просмотр лучше планировать на дневное время. Также удобно за один раз смотреть несколько вариантов квартир — вы сможете их сравнить и лишний раз прогуляться по выбранному району от дома к дому.

На просмотрах важно не стесняться задавать вопросы, трогать, смотреть и изучать (с разрешения владельца квартиры или риелтора) все, что вас заинтересовало или насторожило.

Чтобы не растеряться и не забыть о важном, составьте список вопросов или используйте наши рекомендации.

Чек-лист: на что обращать внимание при выборе вторичного жилья

1. Если ремонт не входит в ваши планы, тщательно изучите внешнее состояние квартиры. Узнайте, когда хозяин в последний раз делал ремонт. Осмотрите стены, пол и потолок на наличие дефектов.
2. Проверьте состояние и герметичность окон: как открываются, все ли работают, не дует ли из закрытого окна.
3. Обязательно проверьте напор воды. Если к квартире два стояка, то попросите разрешение открыть кран в обоих.
4. Осмотрите сантехнику: нет ли протечек и пятен ржавчины. Не стесняйтесь проверить трубы — нет ничего страшного, если вы с разрешения владельца заглянете под ванну или раковину. Не забудьте про батареи.
5. Визуально изучите состояние розеток и выключателей, нет ли вокруг оплавления пластика или следов возгорания. Попробуйте включить и выключить свет, чтобы узнать, нет ли перепадов электричества.
6. Если у хозяина есть документ с планировкой квартиры, сверьте план с реальностью. В квартире должно быть все по проекту. Если была перепланировка, попросите документы о ее согласовании.
7. Тщательно осмотрите санузлы, особенно ванную комнату. Это помещение с повышенной влажностью, там не должно быть неприятного, затхлого, прелого запаха. Внимательно изучите углы на потолке: если на плитке плесень можно смыть перед приходом покупателя, то о труднодоступных местах обычно забывают.
8. Проверьте работоспособность вентиляции. Для этого достаточно поднести к вентиляционной решетке лист бумаги — он должен «прильнуть» к ней.
9. Если вы покупаете квартиру с мебелью или там остается кухонный гарнитур, осмотрите его состояние. Не стесняйтесь открыть хотя бы пару шкафчиков и проверить, нет ли там следов борьбы с насекомыми (крем, мелок, ловушки).
10. Изучите вид из окон. Узнайте, нет ли внизу шумного бара или круглосуточного магазина. Если вам важно расположение дома по сторонам света, спросите у владельца, в какое время дня в квартиру заглядывает солнце.

Кроме перечисленного осмотрите состояние подъезда, почтовых ящиков и лифтов, загляните на черную лестницу. Обойдите вокруг дома и посмотрите на состояние соседских окон, чтобы хотя бы примерно нарисовать портрет людей, которые здесь живут. Узнайте, где находится мусоросборная камера или где стоят контейнеры.

Совет: попросите у владельца разрешения сделать несколько фотографий жилья. Так вы сможете вернуться к просмотру еще раз и не запутаться в вариантах квартир.

Проверка документов перед сделкой со вторичкой

Когда выбор сделан, проверьте документы на квартиру — это самый важный и ответственный шаг во всей цепочке действий.

1. Уточните, кто собственник жилья, проверьте его (или их) документы. Если квартиру продает доверенное лицо, у него должна быть оформлена доверенность — проверьте ее подлинность.
2. Попросите показать правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, справка о приватизации, договор дарения, документы о вступлении в наследство.
3. Если среди собственников квартиры есть дети, продать квартиру можно только с разрешения органов опеки.
4. Когда квартиру, купленную в браке, продает один из супругов, он должен предоставить нотариально заверенное согласие на сделку от второго.
5. Проверьте, нет ли на недвижимости обременений. Это может быть ипотека, арест или действующий договор аренды с жильцами, которые там живут.
6. Если в квартире была сделана перепланировка, попросите предоставить документы о ее законности.
7. Проверьте квитанции о квартплате и за капитальный ремонт.

Это общий список документов, которые нужно проверить. Полный перечень зависит от конкретной ситуации.

Что еще нужно сделать, покупая квартиру на вторичном рынке

Мария Румянцева

Главное при покупке жилья на вторичном рынке — проверить переход права собственности. Такую проверку иногда называют «проверкой истории» квартиры. Грамотный риелтор анализирует все:

• кто раньше владел квартирой;
• состав семьи, их состояние здоровья и вменяемость;
• как оплачивалась покупка;
• сколько она тогда стоила.

Если при покупке жилья использовали материнский капитал и среди собственников есть несовершеннолетние, то вопрос продажи придется согласовать с опекой.

Бывает, что квартиру приобретают по «занижайке». Это схема, когда в договоре купли-продажи указывают меньшую сумму, чем получил продавец. В таком случае при проверке сделки у налоговой могут возникнуть вопросы о неуплате налогов.

Далее проверяются долги и банкротство собственников, долги по квартплате, наложены ли обременения на квартиру и как их можно снять.

Покупка квартиры на вторичном рынке — дело непростое. Мало выбрать подходящее жилье, важно тщательно проверить большое количество документов. Надеемся, наша статья поможет вам подготовиться к сделке.