Как рассчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки

Добровольное медицинское страхование

От критических заболеваний

Страхование от укуса клеща

Страхование дома и дачи

Займы без отказа

Займы с плохой КИ

Займы без процентов

Займы под залог ПТС

Займы через Госуслуги

Займы до зарплаты

Заявка на ипотеку онлайн

Ипотека с господдержкой

Ипотека в новостройках ПИК

Ипотека без первоначального взноса

Выгодные ставки по ипотеке

Ипотека для молодой семьи

Подбор кредитной карты

Вклады для пенсионеров

Вклады с пополнением

Куда вложить деньги

Пенсионные программы НПФ

Инвестиции в МФО

Инвестиционное страхование жизни

Накопительное страхование жизни

Вклады для юрлиц

Услуги для маркетплейсов

Внесение изменений в ИП и ООО

Подготовка к ЕГЭ и ОГЭ

Разработка на Python

Вопросы и ответы

Что важно знать о рефинансировании ипотеки

Рефинансирование – это такой же кредит, как и обычная ипотека. Поэтому для того, чтобы его получить, нужно подходить под «стандартные» требования:

гражданство РФ,
постоянная работа,
адекватный доход,
подходящий возраст.

Кроме этого, есть еще и требования к рефинансируемой ипотеке:

обычно она должна быть взята 6+ месяцев назад,
до ее окончания должно оставаться 3+ месяца.

Чтобы выбрать выгодные условия, необходимо обратить внимание на:

снижение процентной ставки. Она должна снизится как минимум на 1%.
дополнительные условия, вроде страхования. Иногда бывает так, что новый банк отказывается принимать старое страхование – придется заключать новое, дополнительные расходы.
обслуживание – иногда стоит «потратить» лишний процент, чтобы получить удобное приложение, наличие рядом офиса и дружелюбную техподдержку, идущую клиенту навстречу.

В том, что вы будете уверены в своих расчетах. Да, есть формулы для самостоятельного расчета рефинансирования, но этот самый расчет займет минимум 10 минут для одного рефинансирования. А на рынке есть масса предложений, и вам нужно будет произвести этот расчет 10-20 раз. Время тратится, вероятность ошибки увеличивается. Поэтому лучше воспользоваться нашим онлайн-калькулятором – вам нужно просто ввести исходные данные и получить результат, машина произведет все расчеты за вас (для этого их, в общем-то, и создавали).

Если вы еще не заключили договор на рефинансирование, снизить ставку можно в момент заключения – предоставьте максимальную информацию о своих доходах и всех сбережениях. Желательно, чтобы эти сбережения хранились на счетах банка, в котором вы оформляете рефинансирование. Кроме того, переведите зарплату в этот банк – зарплатным клиентам обычно предлагают более выгодные условия рефинансирования.

Если вы уже заключили договор и выплачиваете ипотеку, единственный вариант для вас – частичное досрочное погашение с уменьшением платежа.

Расчет рефинансирования ипотеки онлайн

Ипотечный калькулятор рефинансирования ипотеки показывает, сколько вы сможете сэкономить на процентах, если вместо погашения текущего долга возьмете новый кредит с пониженной ставкой в другом банке, досрочно закроете текущую ипотеку и будете выплачивать новую. Калькулятор позволяет не только посчитать выгоду, но и рассчитать платеж, который придется ежемесячно вносить.

Чтобы рассчитать рефинансирование без подтверждения дохода, нужно взять оставшуюся сумму кредита, срок и новую процентную ставку, считаете переплату и ежемесячный платеж. Можно посчитать все самостоятельно, но мы крайне рекомендуем воспользоваться нашим калькулятором рефинансирования – не запутаетесь в формулах и не допустите ошибку.

Кстати, некоторые банки позволяют взять дополнительные деньги, которые вы можете потратить на свое усмотрение – если хотите этим воспользоваться, закладывайте дополнительные деньги в оставшуюся сумму.

Как рефинансировать ипотеку и когда это выгодно

Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1–1,5 п. п.:

Вы брали кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или потому, что не могли подтвердить официально свой доход, а сейчас ситуация изменилась.
Вы вступили в брак и хотите добавить созаемщика.
Помимо ипотечного у вас есть и другие кредиты, которые, возможно, выгодно объединить в один.
Ваша семья отвечает условиям программы «Семейная ипотека» (с лета 2021 года это и семьи с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года).

Рефинансирование невыгодно:

Вы погасили более половины долга.
В договоре предусмотрены дополнительные платежи за досрочное погашение долга.
Вы получили ипотеку как зарплатник или по льготной программе.
Ваш возраст — пенсионный или предпенсионный.
В ближайшее время у вас не предвидится стабильного белого дохода.

Рефинансирование теряет привлекательность, но не для всех

В последние полтора года ключевая ставка ЦБ РФ менялась уже четырежды: 20% в феврале 2022 года, постепенное снижение до осенних 7,5%, длинное плато до лета 2023-го с небольшим подъемом в конце июля до 8,5% и затем менее чем через месяц — скачок до 12%.

Снижение ставки Центробанка к концу прошлого года дало толчок к рефинансированию ранее взятых кредитов. Сейчас регулятор снова взял курс на повышение и похоже, что выгодному рефинансированию в таких условиях придет конец.

Участники банковского рынка рекомендуют тем, кто еще не рефинансировал ипотеку, воспользоваться пока еще имеющимися возможностями.

Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. Деньги на это может дать как тот же самый, так и другой кредитор. С помощью рефинансирования можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита или перейти в более удобный банк.

Арифметика очень проста: до 2020 года основная масса ипотечных кредитов бралась под 10–12% годовых. Рефинансирование же банки (до последнего подъема ключевой ставки) в среднем предлагали под 8,6%. Выгода налицо: и ежемесячный платеж снижается, и итоговая переплата по кредиту становится меньше. Сейчас условия ужесточаются, но перекредитование по-прежнему может быть выгодным для многих заемщиков.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Ситуация 1: если кредитная нагрузка слишком высока

Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентных пункта и более.

Исключение — ситуации, когда клиент вернул более половины займа и платит уже в основном не проценты, а тело кредита. Тут рефинансирование уместно, только если ежемесячный платеж стал некомфортен для вас и нет возможности выдерживать график платежей.

Рассчитайте онлайн комфортный ежемесячный платеж с помощью ипотечного калькулятора, вычислите экономию при досрочном погашении и воспользуйтесь персональными ставками от крупных банков.

Бывает и такое, что когда-то заемщику пришлось взять кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или отсутствия подтверждения белого дохода. А теперь ситуация изменилась, и рейтинг заемщика позволяет ему рефинансировать кредит у крупного банка на более мягких условиях.

Не имея подтвержденного белого дохода, в январе 2022 года Иван в небольшом банке оформил ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей по ставке 14,5% на 25 лет. За 1,5 года он выплатил только 16 тыс. рублей основного долга, остальное ушло на проценты.

В 2023 году ситуация изменилась: Иван поменял работу, его кредитный рейтинг вырос и зарплатный банк одобрил рефинансирование под 9,7%. Это позволит почти на треть снизить ежемесячный платеж, а в дальнейшем — уменьшить переплату, если освободившиеся деньги Иван направит на досрочное погашение кредита.

Логично рефинансировать кредит, если заемщик вступил в брак и хочет добавить созаемщика. При этом все равно придется получать согласие банка и вносить в договор существенное условие, так что заодно можно запустить и процедуру рефинансирования — например, в том же банке, но под более выгодный процент.

Еще один возможный сценарий — если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты. В этом случае их может быть выгодно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придется только с одним банком. Некоторые финорганизации разрешают объединять до пяти кредитов разных банков.

Ситуация 2: если в семье есть ребенок

По льготным ипотечным программам ставки пока удерживаются государством на прежнем уровне, поэтому рефинансирование по-прежнему целесообразно для тех клиентов, кто попадает под расширенные условия семейной ипотеки.

Раньше льготы распространялись только на семьи с двумя и более детьми. Но с 1 июля 2021 года претендовать на кредит по этой программе могут семьи и с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года.

Ставка по программе составляет до 6% годовых, но может быть еще снижена банком.

У семьи с ребенком, который родился осенью 2018 года, остаток долга по ипотеке — 7,5 млн рублей, ставка — 8,5%, срок кредита — 18 лет, ежемесячный платеж — 64,9 тыс. рублей.

При рефинансировании по программе «Семейная ипотека» банк снижает им ставку до 4,95%, срок увеличивается до 25 лет, ежемесячный платеж составит 43,9 тыс. рублей, а экономия за весь срок кредита — 2,79 млн рублей.

Важный момент: предыдущая ипотека должна быть оформлена на покупку жилья от застройщика. Кредит на строительство дома рефинансировать нельзя.

Ранее оформленную семейную ипотеку также можно рефинансировать за счет повторного займа.

До 2018 года средства маткапитала можно было использовать на рефинансирование кредитов, но только если эти финансовые обязательства возникли до рождения второго ребенка или последующих детей — то есть до того момента, когда родители получили право на МСК.

С 2021 года это ограничение снято, что позволяет расходовать капитал на рефинансирование ипотечных займов вне зависимости от того, когда возникла такая необходимость.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Прежде чем запускать процедуру рефинансирования, стоит скрупулезно подсчитать все затраты (о них мы расскажем далее). Желательно привлечь специалиста, поскольку некоторые расходы будут неочевидны для несведущего клиента. Но даже если вы сравнили проценты по текущему кредиту и выплаты в случае его рефинансирования, подсчитали дополнительные затраты и получили заманчивые, на первый взгляд, цифры, не торопитесь бежать в банк.

От рефинансирования лучше отказаться, если:

1. Срок кредита перевалил за половину. Тогда смысла в рефинансировании мало: при аннуитетной схеме выплат большая часть процентов уже отдана банку, и в структуре платежа все бо́льшую долю будет занимать основной долг.

Аннуитетная схема платежей — порядок погашения кредита, при котором он выплачивается равными частями. При этом сначала в составе ежемесячного платежа преобладают проценты, но их доля постепенно снижается и ближе к концу срока погашения платеж практически полностью состоит из основного долга.

Если рефинансировать такой кредит, бо́льшую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека.

А если ипотека оформлена менее шести месяцев назад, рефинансировать кредит и вовсе не удастся: банки не предоставляют такую опцию.

2. Если в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).

3. Если заемщик получил ипотеку как зарплатный клиент или по льготной программе.

4. Если возраст заемщика — пенсионный или предпенсионный. В таком случае шанс на одобрение нового кредита невелик, а сил, времени и денег придется потратить много.

5. Если вы хотите получить налоговый вычет по процентам, нужно быть особенно внимательным. Рефинансирование ипотеки в коммерческом банке не лишает вас такого права (ст. 220 НК РФ). Однако случается, что деньги на перекредитование банкам дают другие организации, не имеющие банковской лицензии. Ранее это было АИЖК, а теперь АО «Дом.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере (не путать с одноименным банком).

Если деньги клиенту поступили со счета подобной организации, право на вычет по процентам он в дальнейшем теряет.

В таком случае можно будет рассчитывать только на имущественный вычет и компенсацию за уже уплаченные по старому договору проценты. Поэтому при рефинансировании ипотеки важно заранее уточнять (даже в банке), откуда именно придут средства.

Второй важный момент — в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор, иначе невозможно будет доказать целевой характер кредита (что он именно жилищный). Особенно актуально это для тех, кто рефинансирует ипотеку во второй раз — шансов «потерять» первоначальные данные при этом больше.

Как проходит процедура, сколько это стоит, какие документы потребуются

Путь к рефинансированию ипотеки состоит из нескольких шагов:

1. Найдите банк, который предложит лучшие условия. Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 процентных пункта.

2. Подайте заявку — как правило, это можно сделать онлайн. С ее помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно.

Удобно рефинансировать ипотеку в банке, выдавшем ее изначально — ограничений на этот счет нет. Там уже знают, что собой представляет заемщик, и если это надежный клиент, могут предложить хорошие условия. Однако и отказать «родной» банк тоже может.

Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае понадобятся:

паспорт;
СНИЛС;
трудовая книжка (заверенная копия);
справка 2-НДФЛ (или иной документ, подтверждающий доход);
действующий кредитный договор, график платежей;
справка об остатке ссудной задолженности.

Скорее всего, через несколько дней заявителю позвонят из банка с вопросами о работе, зарплате, стаже и т. д.

Важно не иметь просрочек и задолженностей по ипотеке. При их наличии в рефинансировании с большой вероятностью откажут.

3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека. При первичном оформлении ипотеки документы на объект предоставляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя.

Для подтверждения стоимости объекта придется провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. Как правило, это стоит несколько тысяч рублей (сумма зависит от региона).

Кроме отчета оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:

договор купли-продажи объекта;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
кадастровый паспорт;
договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
справка по форме 40 (выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах);
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Таким образом, при рефинансировании придется потратиться на оценщика, оплату страховки (в новом банке она оформляется заново) и срочные проценты на дату погашения (сумма процентов за текущий месяц, накопившихся к моменту расторжения предыдущего кредитного договора).

Если спешки нет, то процесс рефинансирования можно запустить ближе к моменту окончания действующего полиса. Закончится старый — можно сразу оформить новый.

4. После проверки объекта новый банк будет готов закрыть долг перед старым, чтобы перевести залог к себе. Собственно, на этом этапе и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, и банк гасит его долг.

5. Затем заемщику надо переоформить залог со старого банка на новый. Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения. Если же у вас бумажный вариант закладной, вам придется сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление физлицо может, например, через МФЦ.

Пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре (процедура может занять до месяца), кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2–4 п. п.

Если посчитать все расходы (оценка, госпошлина, разница процентов, страховка), траты на рефинансирование укладываются в довольно широкий коридор 10–45 тыс. рублей, в зависимости от региона и объекта недвижимости. Но с учетом выгоды от снижения ставки по кредиту даже максимальная сумма не выглядит такой уж существенной.

Выгодно ли сейчас рефинансировать ипотеку?

Ставки на ипотечном рынке уже давно снижаются, поэтому получается, что те, кто брал ипотеку несколько лет назад, сейчас имеют более высокую ставку, чем нынешняя рыночная.

Давайте разберемся, что из себя представляет рефинансирование ипотечного кредита, какие там в целом нюансы и в чем особенность нынешней ситуации.

Что такое рефинансирование ипотеки и как рассчитать выгодность?

Рефинансирование — это по сути погашение кредита в одном банке новым кредитом, который вы берете во втором банке.

При этом рефинансирование выгодно делать, когда ставки на рынке ниже тех времен, когда вы брали изначально кредит. При рефинансировании снижается ставка, а это может уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита.

Но не все так просто. Стоит учитывать несколько моментов.

Рефинансирование является новым кредитом, поэтому при его оформлении обычно нужно будет оплатить отчет об оценке недвижимости, страховку жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Кроме того, иногда второй банк на короткий период перехода залога собственности ставит более высокую ставку, которая потом после новой регистрации залога меняется на стандартную.
В последние годы в основном по ипотеке по условиям договора оформляются аннуитетные платежи, а не дифференцированные. Не буду вдаваться в подробности, просто поясню. С аннуитетными платежами человек сначала гасит по большей части проценты по долгу, а потом уже сам долг. Это ставит под вопрос выгодность рефинансирования, потому что там-то экономия идет за счет процентов, ставка же снижается. Особенно это актуально, если уже погашено 40-50% кредита, то есть существенная часть процентов.

Как же понять, выгодно ли рефинансирование? Тут только один способ. Сесть с калькулятором и посчитать: сколько останется платить, если ничего не менять, и сколько платить при рефинансировании по определенной ставке приплюсовать к рефинансированию траты на оформление сделки. Вот цифры есть/станет и надо сравнить.

Понизятся ли еще ставки по рефинансированию ипотеки?

Допустим, вы все просчитали и получается, что рефинансирование вам выгодно сделать. Но в последние годы ставки по кредитам снижаются. И возникает закономерный вопрос: а может, стоит подождать и ставка по рефинансированию ипотеки станет еще ниже?

А вот на этот вопрос никто вам точно не ответит. Да, у нас есть тенденция снижения ставок, но ряд экспертов считают, что Центробанк уже не сможет так резко снижать свою ставку. Она как раз и влияет на ставки кредитов для обычных граждан.

Также не забывайте, что мы столкнулись с невиданной доселе пандемией. Неизвестно, как она скажется на мировой и российской экономике. Есть много мнений, одно из них такое: экономические последствия будут сильнее ощущаться осенью. А там еще и может накатить вторая волна вируса с короной. Во время экономически кризисов чаще всего растут ставки, растет инфляция.

Но точно никаких гарантий ни по росту, ни по снижению ставок никто не даст. Если сейчас просчеты показывают выгодность, я бы рефинансировалась. Если ставки заметно упадут, потом процедуру можно будет повторить.

Стоит ли рефинансировать ипотеку в 2022 году

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до исторического максимума в последний день февраля 2022 года кардинально изменило стоимость услуг банков. В том числе проценты по всем типам займов. Что корректирует в целом актуальность их оформления. Сервис Brobank.ru решил разобраться стоит ли рефинансировать ипотеку в 2022 году человеку, оформившему ее в предшествующие годы. Причем анализ опирается не только на возможность сокращения переплаты. Оценивались и другие преимущества финансовой услуги.

Исаев Юрий Васильевич

Цели рефинансирования ипотеки в другом банке

Использование услуги может быть вызвано одной из двух основных целей. Во-первых, сокращение переплаты. То есть экономия. Во-вторых, уменьшение долговой нагрузки. Проще говоря – снижение ежемесячного платежа. Встречаются и более редкие ситуации. Например, необходимость смены банка в связи с переездом или неудовлетворенность обслуживанием в текущем. Эти случаи единичны и рассматриваться не будут.

Цели рефинансирования ипотеки в другом банке
Выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2022 году
Рефинансирование с помощью семейной ипотеки в 2022 году – расчет выгодно ли
Стоит ли рефинансировать ипотеку в 2022 году при сокращении дохода или потере работы

Сразу можно отметить один важный факт. Независимо от преследуемой цели, рефинансирование ипотеки возможно только благонадежным заемщиком. То есть с качественной кредитной историей и отсутствием просрочки. Рассматриваемая услуга является новым долговым обязательством. Поэтому при оценке возможности его выдачи выполняется стандартный анализ клиента.

Основная цель рефинансирования - снижение долговой нагрузки заемщика

Что касается двух основных целей, то они располагают кардинально противоположными преимуществами и недостатками. Так, если одна применяется для экономии, то вторая наоборот увеличивает итоговую переплаты. Соответственно, их необходимо оценивать отдельно. Причем учитывая текущие факторы и условия рынка.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2022 году

Для перекредитования целевого займа, направленного на покупку жилья, могут использоваться две программы. Во-первых, стандартная. То есть предлагаемая массовому потребителю. Во-вторых, с господдержкой. Речь идет о семейной ипотеке. Она располагает некоторыми ограничениями. Причем и относительно заемщика, и недвижимости. Поэтому доступна не всем.

Относительно первого варианта, то есть массовой программы. Ее применение, даже на первый взгляд, на текущий момент не является актуальным. Ведь проценты здесь превышают 20% годовых. Как минимум на момент анализа. Вызвано это повышением ключевой ставки ЦБ РФ 28 февраля до исторического максимума — 20%. В качестве примера можно привести три программы системно значимых банков.

Банк	Минимальная ставка (% годовых)
ПAO Промсвязьбанк	21,4
ПАО Банк ФК Открытие	22,69
Банк ГПБ (АО)	24,2

Важно отметить, что ставки указаны на момент анализа. То есть действующие во второй половине марта 2022 года. В дальнейшем они могут меняться. Причем не только в сторону увеличения, но и уменьшения. Правда, кардинальных трансформаций ждать не приходится. Как минимум в ближайшее время.

В том числе это касается и в оценки стоит ли рефинансировать ипотеку в 2022 году для экономии по общедоступной программе. Ведь максимальная ставка по целевым займам была зафиксирована в начале 2006 года. Ее уровень составлял 16,3% годовых по фактически заключенным договорам. Начиная с 2018 года она не превышала 10% годовых. То есть была в два раза меньше, чем предлагается на текущий момент.

Исходя из этого, можно даже без расчета констатировать, что рефинансирование ипотеки по общедоступной программе не приведет ни к какой экономии. Процедура только увеличит итоговую переплату. Причем даже при оценке исключительно процентной части. Не говоря уже о дополнительных расходах для проведения сделки.

В то же время не стоит забывать о втором варианте – рефинансирование с помощью семейной ипотеки. Здесь условия более презентабельны. Поэтому можно выполнить расчет по среднерыночным данным.

Рефинансирование с помощью семейной ипотеки в 2022 году – расчет выгодно ли

Для оценки будут взяты три основных условия. Во-первых, действующие условия. В частности ставки. Применяется средний показатель минимальных уровней по трем кредитным организациям. Он составляет 4,96% годовых.

Банк предоставляет индивидуальные условия рефинансирования каждому заемщику

Банк	Минимальная ставка (% годовых)
ПАО РОСБАНК	4,5
ПАО Банк ЗЕНИТ	5,99
Банк Синара	4,4

Рефинансирование будет применяться к трем вариантам ипотеки. Разделены они по сроку действия договора на март 2022 года. Во-первых, десять лет. Во-вторых, пять. В-третьих, два года. Подразумевается, что во всех случаях погашение долга выполняется четко согласно графику. Исходные параметры взяты по средним показателям рынка, зафиксированным ЦБ РФ.

Дата оформления	Сумма (рублей)	Срок (месяцев)	Ставка (% годовых)
03.2012	1 535 000	171	12,01
03.2017	1 779 000	185	11,95
03.2020	3 387 000	218	8,73

Рефинансирование выполняется в марте 2022 года. Причем с применением того же графика – аннуитетный. Сумма сделки и ее срок подразумевает остаток изначальной ипотеки на момент подписания соглашения. Разница между запланированной в начале переплатой с той, которая получится после рефинансирования и будет итоговой выгодой.

Дата оформления	Итоговая выгода (рублей)
03.2012	127 484,28
03.2017	707 142,97
03.2020	1 331 779,93

Во всех случаях рефинансирование ипотеки будет выгодным. Правда, здесь есть три важных нюанса. Во-первых, расчет выполнен только по процентной части переплаты. Дополнительные расходы не учитывались. Например, затраты на переоформление страховки. Во-вторых, используется минимальная ставка. Она, зачастую, доступна далеко не всем гражданам. В-третьих, рассматриваемую программу могут использовать только семьи с детьми и исключительно к новостройке.

Исходя из этих фактов, важно учитывать, что любой расчет необходимо выполнять индивидуально. Опираясь на исходные параметры долгового обязательства. Действующего предложения по рефинансированию. Соответствия требованиям программ и т.д. Нередко, индивидуальные условия рефинансирования по итогу оказываются невыгодными. Несмотря на то, что в презентации продукта экономия очевидна.

Стоит ли рефинансировать ипотеку в 2022 году при сокращении дохода или потере работы

Рассматриваемая услуга может применяться для уменьшения долговой нагрузки. Это достигается увеличением срока действующего договора. Благодаря такому шагу уменьшается ежемесячный платеж. Соответственно, требуется меньше выделять денег из месячного бюджета для своевременной выплаты займа.

Такой факт, на первый взгляд, позволяет решить материальные сложности. Правда, не стоит забывать, что применима эта схема исключительно к незначительному сокращению заработка. Ведь при подаче заявки на рефинансирование ипотеки необходима достаточная платежеспособность клиента. Соответственно, значимое уменьшение дохода или его полная потеря спровоцируют отказ банка. Тем более, что погашать долг все равно придется, и ближайший платеж наступит уже через месяц.

Рассматривая заявку на рефинансирование, банк проверяет платежеспособность клиента

При возникновении существенных финансовых проблем стоит использовать другие финансовые инструменты. Речь идет о реструктуризации или кредитных каникулах. Стоит учитывать, что оба варианта могут предоставляться и от имени самого банка, и по государственной программе. В первом случае необходимо детально изучить предлагаемые условия. Дабы не усугубить собственное положение.

В любом случае оба варианта предлагаются только по запросу самого клиента. Причем подаваемого исключительно в кредитной организации. Поэтому для консультации по условиям и обращения необходимо осуществить визит к своему кредитору. Как минимум, с целью ознакомления с возможными вариантами решения проблемы.

Как выбрать банк, который поможет сэкономить на рефинансировании ипотеки миллионы рублей?

Рефинансирование — по сути выкуп «новым» банком квартиры заёмщика у «старого» банка. Квартира переходит финансовой организации в залог. Вы оформляете новый кредит на погашение действующей ипотеки, но условия более выгодные: программы кредитов меняются, а ставки снижаются. Или ваше финансовое состояние улучшилось, и вы можете позволить себе платить больше. А заодно и сэкономить на кредите. Сэкономить можно миллионы рублей за счёт снижения переплаты – суммы процентов, которые вы должны заплатить банку по старым условиям.

В этом материале мы разберём, кому и когда нужно рефинансировать ипотеку, какие проценты действуют сейчас, как выбрать банк и снизить ставку до 6-9%. Для удобства назовём ипотеку до рефинансирования «старой», а после – «новой».

Немного о ставках

Несмотря на кризис, ставки по ипотеке в России остаются рекордно низкими. По данным индекса «Выберу.ру», 20 марта 2016 года средняя ставка по ипотеке до 20 лет была на уровне 13,121% годовых. А 26 апреля 2020 года — уже 8,517% годовых. Если вы брали кредит 3−4 года назад, не отчаивайтесь: у вас есть шанс рефинансировать долг под 8−9% или даже 6% годовых.

Рефинансирование поможет:

выбрать программу с выгодными условиями и низкой ставкой;
снизить размер ежемесячных платежей;
изменить срок кредита, получить дополнительные деньги;
сэкономить на переплате.

Готовьтесь к тому, что переход в другой банк и сбор документов займут у вас пару месяцев. Но после этого ваши платежи снизятся.

Когда нужно перекредитовать ипотеку?

Рефинансировать кредит имеет смысл, пока вы продолжаете платить проценты. Так как проценты выплачиваются вперёд основного долга, выгодный период может быстро пройти. Особенно, если вы брали ипотеку на небольшой срок.

Второй важный параметр — ставка. Сегодня средняя ставка по ипотеке — 9% годовых. Даже если вы платите по кредиту 10% или 11% годовых, можно сэкономить на переплате. Обычно советуют не заморачиваться, если разница в ставках меньше 2%, но давайте сравним:

Предположим, вы покупаете в ипотеку квартиру за 8 000 000 рублей на 15 лет, вносите 1 600 000 рублей первоначального взноса (20%). Ваша ставка — 10% годовых. Ежемесячный платёж — 68 774,73 рубля. Полностью вы платите банку 13 979 450,42 рублей с учётом процентов – 5 979 450,42 рублей. Переплата — 74,7%, за эти деньги можно купить ещё одну квартиру.

Если снизить ставку всего до 9% годовых, ваш платёж уменьшится до 64 913,06 рублей. Полная стоимость кредита снизится до 13 284 351,12 рублей, а переплата – до 5 284 351,12 рублей. Это 66,1% стоимости вашей квартиры, вы экономите 695 099,3 рублей. Это стоимость неплохого автомобиля.

В рефинансировании есть смысл, когда сэкономленная сумма больше суммы затрат на процедуру. Фото: byrich.ru.

Рождение, усыновление второго или третьего ребёнка в семье также поможет вам выгодно рефинансировать ипотеку. Тогда вы можете взять ипотеку с господдержкой под 6% годовых. Учитывая, что многие банки снижают ставку на своих условиях по этой программе, можно рефинансировать «старый» кредит под 5−5,5% и ниже. Подборку лучших программ семейной ипотеки мы представили в рейтинге. А прочитать об условиях рефинансирования ипотеки с господдержкой можно в материале «Рефинансирование ипотеки для семей с детьми».

Оптимальное соотношение условий для рефинансирования:

вы взяли «старую» ипотеку под 12−16% годовых и выше;
вы не успели полностью выплатить проценты банку;
в семье появился второй или третий ребёнок, у вас возникло право на ипотеку с государственной поддержкой;
улучшились финансовые условия;
у вас нет задолженности по «старому» кредиту — это очень важно.

Как и какой банк выбрать?

Итак, звёзды сошлись, вы решились на рефинансирование. В первую очередь, найдите подходящий банк. Так же внимательно, как банки проверяют своих клиентов, выбирайте и кредитора:

У надёжного банка высокая позиция в рейтинге по объёму ипотечных кредитов. Посмотреть рейтинги банков можно на «Выберу.ру» или сайте Центробанка РФ.
Самые надёжные кредиторы — организации, которые специализируются на ипотечном кредитовании. Например, банк «Дом.РФ» или «Росбанк Дом». У некоторых крупных учреждений есть ипотечный сервис, к примеру, у Сбербанка – «Дом.Клик».
Хотите довериться надёжному банку — выбирайте системно образующий. В 2019 году Центробанк определил 11 финансовых организаций. Списокможно найти по ссылке.
Обращайте внимание на оценки рейтинговых агентств, прогнозы аналитиков о развитии банка, фон в новостях. Так меньше шансов выбрать ненадёжную организацию, которая заманивает вас выгодными процентами.
У каждого банка на сайте есть калькулятор ипотеки и рефинансирования. Если не хотите бродить по десяткам сайтов и щёлкать на одни и те же кнопки, рассчитайте условия с помощью калькулятора «Выберу.ру»: зайдите в раздел «Ипотека», выберите вкладку «Рефинансирование» и укажите сумму и срок. Так вы получите список банков с готовым предварительным расчётом платежей.

Определитесь с целью: допустим, вы хотите снизить ставку и сэкономить, а также досрочно погашать кредит. Сравните расчёт платежа в вашем и новом банках: переплата по кредиту – это и есть сумма процентов, на которой можно сэкономить. Разница в сумме наглядно покажет, стоит рефинансировать кредит или нет.

Если в семье прибавление, можно рефинансировать ипотеку по госпрограмме. Фото: detkam. su.

Есть два варианта:

В своём банке – это называется реструктуризация ипотеки. Но кредитору невыгодно менять собственный кредит, так как он потеряет деньги из-за сниженной ставки. Поэтому «родную» ипотеку банки реструктуризуют неохотно, либо сразу отказывают.

Обратитесь к своему кредитору, узнайте о возможности изменить условия договора. Скорее всего, настолько выгодное предложение, как для новых клиентов, которые пришли из другого банка, вы не получите. Но избавитесь от волокиты с документами, затрат на переоформление кредита, снятия и наложения обременения.

Можно обратиться в банк, который перечисляет вам зарплату. Выгодный вариант, если вы брали «старую» ипотеку не в зарплатном банке. Или у вашей рабочей организации сменился зарплатный проект, и вы получаете деньги на карточку другой финансовой организации.

Но для перехода в другой банк придётся:

заполнить подробную анкету на сайте организации;
собрать документы на недвижимость, сделать оценку квартиры;
переоформить договор страхования;
заплатить госпошлину за регистрацию залога;
получить нотариальное согласие супруга/супруги на сделку;
до регистрации нового залога придётся платить повышенный процент — чем дольше уходит время на процедуру, тем больше денег.

Расходы на рефинансирование достигают 35 000 — 50 000 рублей. Иногда приходится заплатить больше. Но, по сравнению с итоговой экономией, эти затраты — мелочные.

В другом банке можно выбрать ипотеку с более выгодными условиями. Фото: novosti-dny.su.

Пример рефинансирования: сколько можно сэкономить

Допустим, ваша ставка в «старом» банке – 11% годовых, вам осталось выплатить долг 2 000 000 рублей в течение 7 лет. Ежемесячный платёж – 34 200 рублей.

Вы снижаете ставку до 9%, ежемесячный платёж – до 32 100 рублей. Во-первых, вы экономите в месяц 2 100 рублей. Если вам кажется, что это мало, посчитайте, сколько вы сэкономите за весь срок ипотеки с учётом переплаты: долг станет меньше на 176 000 рублей.

Но это скромный пример. Можно сэкономить миллионы рублей:

Ваша ставка — 14% годовых, вы платите 35 000 рублей в месяц, срок — 25 лет. Остаток по кредиту – 2 907 554 рубля, плюс 7 595 446 рублей — проценты. По ставке 9% вы будете платить 24 426 рублей – на 10 574 рубля меньше. Остаток по кредиту, если рефинансируете через 2 месяца, – 2 905 384 рубля, плюс проценты 4 373 564 рубля. Экономия – 3 151 052 рубля.

Подробные расчёты экономии на перекредитовании с учётом разной ставки смотрите в материале «Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?».