Что будет с ценами на недвижимость в москве

Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой

Год начинался активно. События в феврале подстегнули спрос на новостройки в начале года. В марте, месяце с наибольшим количеством ДДУ за год, было заключено около 72 тыс. сделок (в Московском регионе — 18,3 тыс., в Петербургском — 9,6 тыс.). Тогда спрос шел со стороны покупателей с одобренной «дешевой» ипотекой, поскольку в марте ставки подскочили до 20% и выше, рассказывает Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. А еще в марте на рынок в большом количестве вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности хотели сохранить свои сбережения в недвижимости.

Но уже с апреля спрос начал сокращаться и в мае упал до минимума — 19 тыс. ДДУ по стране. В июне покупатели оценили новый продукт — околонулевую ипотеку, и вплоть до сентября продажи росли.

Околонулевая ипотека — ипотека с минимальной ставкой (от 0,01% до 0,1%). Популярное предложение застройщиков с весны 2022 года. Суть ее в том, что цена квартиры повышается на 15–20%, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становится меньше, чем при стандартной льготной или рыночной ставке 7–10%. Поскольку это приводило к искусственному завышению цены и вызывало риски для банков, ЦБ РФ намерен ограничить использование такой ипотеки.

Вторым потрясением, обвалившим спрос, стало объявление частичной мобилизации 21 сентября. В октябре было заключено 34 тыс. сделок, отмечают в Циан.Аналитике. Снижение в Московском регионе составило 36% по отношению к сентябрю.

С конца октября эксперты заметили рост просмотров объявлений, что внушает осторожный оптимизм: в конце года продажи могут пойти вверх.

В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, говорит Елена Лапшина. Во-первых, людям выплачивают годовые премии, а во-вторых, таков менталитет покупателей: они хотят успеть закрыть крупные сделки до конца года. В этом году дополнительными стимулами спроса способны стать завершение программы льготной ипотеки под 7% и предстоящий отказ от околонулевой ипотеки.

Что будет со спросом в 2023 году?

Сразу оговоримся: прогнозировать в нынешних условиях очень трудно — очень много «если». Но практически все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что спрос снизится: без дешевой ипотеки и видимого горизонта планирования перспективы у рынка печальные.

«Пик спроса на новостройки будет в декабре, а с начала года рынок войдет в стадию трансформации, — комментирует Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи». — Скорость выхода из нее будет зависеть от окончательного решения относительно ипотеки с господдержкой».

Что готовы предложить застройщики?

Сами девелоперы намерены удерживать спрос при помощи акций и собственных программ кредитования. Сохранить субсидированные предложения — задача № 1. Пусть и не за счет околонулевой ипотеки, но за счет более низких ставок, чем предлагают банки. Кроме того, застройщикам придется вести персонифицированную работу с каждым покупателем, адресно подбирать квартиры и ипотечные программы, вкладываться в стимулирующие акции и более адресную рекламу, уточняет Вера Стефан, коммерческий директор Asterus.

Активно развиваются альтернативные инструменты — рассрочка от застройщика и трейд-ин, добавляют в компании GloraX. Будут активно стимулировать спрос и застройщики высокобюджетного сегмента. Они предложат рассрочки, нестандартные программы скидок, индивидуальные продукты, полагает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. А на закрытых переговорах с покупателями застройщики скорее всего будут согласовывать индивидуальные лояльные условия и цены, которые будут отличаться от заявленных в рекламе.

Без льготной ипотеки рынку придется туго

Одним из главных событий года эксперты Циан.Аналитики называют рост доли выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек. На первичном рынке столичных регионов доля сделок с оформлением ипотеки превысила 80% — таких высоких значений не было за всю историю наблюдений. Связано это с распространением околонулевой ипотеки, которая нравится покупателям. На подобные сделки приходится примерно половина всех ипотечных кредитов.

Но в абсолютных цифрах выдача ипотеки падает. Вице-премьер России Марат Хуснуллин в конце октября привел такие данные: количество выданных ипотечных кредитов за девять месяцев 2022-го упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 36%, в денежном выражении — на 21%. Это связано с падением спроса.

Рынок замер в ожидании. Что решат Минфин и ЦБ? Если льготная ипотека будет ограничена, это будет стрессом для рынка, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Получается, что под угрозой окажется 15% всех выдач.

«Это серьезные цифры, особенно учитывая, что рынок ипотеки в следующем году сократится еще процентов на семь», — уточняет Михаил Кочеров. Кто-то от безысходности пойдет за рыночной ипотекой, но таких покупателей будет мало. Поэтому вся надежда — на застройщиков. Именно они могут предложить льготную ипотеку за счет собственной маржи. «Иначе придется принять неизбежность коррекции цен, чего участники рынка явно стараются избежать», — подчеркивает эксперт.

Из официальных источников пока приходят неутешительные данные. Так, Минфин не видит необходимости продлевать льготную ипотеку: «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря (2022 года. — Прим. ред.)», — приводит «РИА Новости» слова замглавы министерства Алексея Моисеева. Правда, Совет Федерации в тот же день, 16 ноября, предложил правительству продлить программу льготной ипотеки, чтобы поддержать застройщиков.

В Центробанке тоже предполагают, что рост ипотеки «в последующие месяцы может снизиться из-за возросшей неопределенности».

Ключевая ставка, по прогнозам регулятора, будет колебаться в диапазоне 6,5–8,5%. Но прогноз этот актуален только при сохранении геополитической, внешнеэкономической и макроэкономической конъюнктуры, уверены эксперты Циан.Ипотеки.

Какой будет ипотека на новостройки в 2023 году?

Сегодня на замену околонулевой ипотеке приходит траншевая.

Траншевая ипотека — вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму — например, 1 рубль (или 100 рублей) в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы как при обычной ипотеке. Такой кредит удобен для тех, кто вынужден платить аренду за съемное жилье до ввода дома в эксплуатацию.

Но траншевая ипотека при всей ее привлекательности для заемщиков рискует повторить судьбу субсидированной, полагает Михаил Кочеров. Центробанк ополчился на околонулевую ипотеку — по его мнению, она рискованна для банков: цена квартиры искусственно завышена и не соответствует рыночной.

«Но в траншевой ипотеке рисков для банков не меньше — как минимум, непонятно, что будет с платежеспособностью заемщика через один-два года, когда банку нужно будет выдать основной объем кредита, — указывает эксперт. — Так что этот вид ипотеки, если не исчезнет совсем, станет очень ограниченным».

Пока реальная перспектива на 2023 год — рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков, о которых мы уже упоминали. «В 2023 году динамика рынка будет зависеть от движения ключевой ставки, решения правительства по программе господдержки и общей финансовой конъюнктуры», — подтверждают в банке ВТБ.

Что происходит с ценами?

Вопрос, который волнует всех, — и покупателей, и продавцов — что будет с ценами?

2022-й показал: цены могут снижаться и более того — падать. Если до мая 2022 года на волне активного спроса они росли, то уже летом наступила стагнация. В октябре на фоне объявления мобилизации средние цены в Московском регионе сократились на 1,5% и в столице, и в области, говорит Елена Лапшина. Застройщики всё активнее предлагают скидки.

Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. В других крупнейших городах пока сохраняется ценовая стагнация. Зато пошел вал скидок по переуступке — от тех, кто заключил ДДУ, но, не дождавшись квартиры, решил уехать после сентябрьских событий в другую страну. Такие продавцы давали дисконт 15–25%.

Часть девелоперов уже анонсировала прямые новогодние скидки на квартиры. Большинство продавцов анонсируют выгоду 5–10%, но только на отдельный пул лотов. Иногда дисконт доходит и до 30% — при оплате без использования ипотеки, но это скорее исключение.

Отличие этого года в том, что такие скидки появились наравне с активно предлагаемыми программами субсидирования, замечают в Циан.Аналитике. В прошлом году дисконтов было меньше за счет высокого спроса. Лояльность девелоперов растет.

Каких цен ждать в 2023-м?

С одной стороны, повода расти у цен нет. И без того низкий спрос смещается в сторону «вторички», судьба дешевой ипотеки под вопросом, а покупательная способность людей снижается. С другой стороны, риск отмены льготной ипотеки подстегнет спрос в декабре, а стоимость инженерии и некоторых стройматериалов стремительно растет. Эти разнонаправленные векторы и будут удерживать баланс цен в 2023 году.

Те проекты, которые не дотягивали до своего сегмента и не понимали свою целевую аудиторию, вполне могут и подешеветь, утверждает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера Five. Хорошо продуманные проекты с отличной концепцией, скорее всего, удержат цены.

Некоторые девелоперы выберут вариант «затаиться»: зачем продавать, если эскроу-счета полны? Переждать шторм в тихой гавани — тоже стратегия. «Благодаря росту спроса в прошлом году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. А в рамках проектного финансирования, когда есть минимальная планка цены, при спаде спроса выгоднее приостановить и продать квартиры потом, в более удачное время», — считает Вера Стефан.

Сколько жилья будет построено?

С вводом жилья пока проблем нет: по данным Росстата, за 10 месяцев 2022 года введено почти 88 млн кв. м жилья — почти столько же, сколько за 12 месяцев 2021-го (92 млн кв. м). Но этот прирост — за счет первого полугодия. Сейчас показатели снижаются: к примеру, в октябре в России ввели на 10% меньше жилья, чем в октябре 2021-го. В Москве снижение составило аж 55%.

Рекордные итоги года — отголоски строительного бума начала пандемии. Тогда спрос был огромный, а новые проекты выводились на рынок очень активно. Сегодня застройщики понимают, что рискуют не продать весь объем заявленных метров: дефицита предложения, когда квартиры разбирали как горячие пирожки, нет.

Зато есть предпосылки для снижения девелоперской активности, отмечает Павел Логачев, директор по продажам GloraX. На низком рынке девелоперы осторожно входят в новые проекты, тщательно просчитывая модели и оценивая риски. Кроме того, фиксируется тренд на уменьшение размеров новых проектов — они становятся более компактными.

«Показатели ввода жилья в следующем году будут зависеть от состояния российской экономики и ситуации на мировой геополитической арене, — уверен эксперт. — В долгосрочной перспективе, с учетом указания президента строить 120 млн кв. м в год, а также показателей низкой обеспеченности жильем на душу населения в нашей стране, мы не видим предпосылок для снижения объемов жилищного строительства».

Пока все опрошенные Циан.Журналом застройщики свои планы на 2023 год не пересматривали и от запланированных проектов не отказываются.

Резюме

Что в итоге? Получается, и покупателей, и застройщиков опять ждет непростой год. Первым всё сложнее накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку под небольшой процент, а вторым приходится снижать цены, придумывать акции и стимулировать спрос. К тому же на пятки застройщикам всерьез наступает «вторичка»: несмотря на льготные кредиты, две трети ипотечных займов выдается на готовое жилье, говорят в ВТБ.

О перспективах вторичного рынка Циан.Журнал расскажет в ближайшее время. А пока — совет тем, кто собирался купить квартиру в новостройке. Стоит взвесить все за и против и, возможно, поторопиться с решением: судя по всему, время дешевых кредитов подходит к концу.

Спад неминуем: что будет с ценами и спросом на новостройки этой осенью

Последний месяц лета встряхнул российский рынок жилья — резкое ослабление рубля и последующий внеплановый подъем ключевой ставки ЦБ сразу на 3,5 п.п. активизировали спрос. Но что будет дальше? Ставки по рыночным банковским программам уже пошли вверх, а некоторые игроки рынка не исключают и пересмотра условий по льготным госпрограммам. Поговорили с экспертами о том, с чем первичный сегмент встречает осень и что будет с ценами в ближайшие месяцы.

Банки повысили рыночные ставки. Что будет с льготной ипотекой?

15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку: с 8,5% до 12%. Это уже второе повышение подряд — в конце июля ставка была увеличена с 7,5% до 8,5%. Таким образом, меньше чем за месяц ключевая выросла на 4,5 п.п. Следующее заседание ЦБ по ключевой намечено на 15 сентября, и прогнозы по его поводу разделились: одни ждут сохранения текущего уровня, другие прогнозируют дальнейшее увеличение. В любом случае рыночные ставки, привычные заемщикам в 2023 году, постепенно уходят в прошлое. Ведущие ипотечные игроки — Сбербанк и ВТБ, на которые в совокупности приходится более 70% всех ипотечных выдач — объявили о росте ставок на 2 п.п. почти сразу же после новостей по ключевой.

Теперь, судя по открытым данным на сайтах банков, минимальная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в «Сбере» составляет 13,4%, а для заемщиков, которые не являются зарплатными клиентами банка и не пользуются дополнительными опциями (сделкой через «Домклик» и электронной регистрацией), — 15%.

В ВТБ минимальная ставка составляет 13,5%, эти условия действуют для новых зарплатных клиентов. При онлайн-регистрации можно рассчитывать на ставку от 13,6%, при этом на сайте банка перечисляется ряд опций, повышающих ставку:

• +0,2 п.п. за сумму кредита ниже определенного лимита 25 млн руб. для столичных регионов и 10 млн руб. для всех остальных;
• +0,3 п.п. для зарплатных клиентов других банков;
• +0,7% при первом взносе меньше 20%;
• +1% при отсутствии комплексного страхования и т. д.

Другие банки тоже пересматривают условия: судя по информации на сайте, в Альфа-Банке ставка по ипотеке без господдержки для заемщиков, не являющихся зарплатными клиентами, составляет 14,49%, в Газпромбанке — 15% годовых.

Ставки по льготным ипотечным программам основные игроки пока не меняют. Процентные риски по этим продуктам несет государство, и участники рынка не исключают пересмотра условий — по аналогии с тем, как это было весной 2022 года. Тогда, напомним, ставка по ипотечной госпрограмме была увеличена с 7% до 12%.

По мнению руководителя дирекции по развитию жилищного кредитования «Почта Банка» Ильи Иванова, рост ставок по льготной ипотеке возможен и сейчас, хоть и не такой существенный. Например, по словам эксперта, по семейной ипотеке возможен пересмотр с 6% до 8%. «Но многое будет зависеть от решения правительства по финансированию госпрограмм», — заключает эксперт.

Такую возможность видит и ЦБ — в недавнем отчете регулятор характеризует ситуацию в сегменте новостроек как «нестабильный спрос на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ». В связи с этим Банк России не исключает дальнейшего роста нераспроданных объемов первичного жилья и прогнозирует повышенные риски по отставанию от графика продаж для «молодых» проектов (с готовностью до 40%).

В пресс-службе Минфина на запрос редакции 25 августа ответили, что изменений ставок по госпрограммам не планируется.

Перед повышением ставок резко вырос спрос на ипотеку

За последние годы рынок жилья уже неоднократно наблюдал волны ажиотажного спроса со стороны желающих «успеть в последний вагон» — получить одобрение ипотеки по прежним условиям накануне грядущего повышения. Так было несколько раз на ожиданиях относительно завершения ипотечной госпрограммы, существенный скачок также отмечался после повышения ключевой ставки ЦБ в феврале. Сейчас фиксируется похожая ситуация.

Уже в июле аналитики «Домклик» фиксировали существенный прирост спроса на новостройки. Если в среднем по стране выдачи Сбербанка за этот месяц выросли к июню на 3,7%, то в первичном сегменте — на 23,4%: всего было выдано более 31 тыс. таких кредитов. В «Домклик» связывают скачок спроса, во-первых, с ростом инвестиционной активности на фоне резкого ослабления рубля, а во вторых, с двумя подряд повышениями ключевой ставки. «Сейчас мы видим перетекание спроса со вторичного рынка на первичный», — прокомментировали в пресс-службе «Сбера». — Мы наблюдали повышенный рост ипотечных заявок от клиентов 15 августа, в день изменения ключевой ставки ЦБ. Этот спрос был выше на 34% по сравнению с понедельником, 14 августа. Сейчас спрос стабилен».

ВТБ отметил скачок спроса перед повышением ставок на неделе с 14 по 20 августа. В этот период заемщики оформили на 42% больше ипотечных заявок, чем неделей раньше. Объем выдач за этот период увеличился к предыдущей неделе на 16%.

Рост активности увидели и аналитики ЦИАН. В период с 31 июля по 13 августа, когда речь шла только о потенциальном росте ключевой ставки, интерес к новостройкам на платформе вырос на 20 п.п. Это самый существенный рост для двухнедельных отрезков в 2023 году, отмечают в компании.

«Высокий спрос подтверждается и снижением объема предложения (то есть лоты не только просматриваются, но и продаются — уходят из экспозиции). Число доступных объявлений в разделе «квартиры в новостройках» за последний месяц снизилось на 8%», — говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Проектное финансирование может подорожать

Еще одно вероятное следствие роста ключевой ставки — увеличение стоимости проектного финансирования для застройщиков. Но это произойдет лишь в том случае, если ключевая ставка сохранится на сегодняшнем уровне долгое время или продолжит расти, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. В этом случае рынок станет искать новую точку баланса, считает эксперт. «Новые проекты начнут смещаться вправо, стоимость проектного финансирования вырастет — и застройщики будут вынуждены сокращать объемы строительства, после чего рынок придет к новому равновесию, — говорит он. — Тенденции начнут проявляться в явном виде в сентябре-октябре этого года. Показательным станет решение, которое примут на следующем заседании совета директоров Банка России, запланированном на 15 сентября».

Не исключает такого развития событий и управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. «Проектное финансирование — это долгосрочная инвестиция. В связи с этим какие-либо изменения можно зафиксировать только по прошествии квартала. Корректировки будут отражены на итоговом бюджете лотов», — прогнозирует эксперт.

О том, что рост ключевой ставки в перспективе может привести к пересмотру прайсов в новых проектах, говорит и девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. «Безусловно, придется пересматривать экономику проектов, себестоимость и рентабельность с учетом новых вводных по стоимости кредитования. Также часть застройщиков, которым ранее было непросто получить проектное финансирование, станут с большей осторожностью выстраивать планы на будущее», — прогнозирует эксперт. На текущих проектах это не скажется, добавляет он.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов напоминает, что в начале 2022 года застройщиков поддержало государство. «После старта СВО, в экономической ситуации, похожей на текущую, власти создали банкам условия для финансирования застройщиков на комфортных условиях. Полагаю, что государство и сейчас окажет поддержку строительной отрасли, которую президент справедливо называет локомотивом экономики», — говорит Сырцов. По его мнению, уже к концу года ЦБ может приступить к снижению ключевой ставки, поэтому трудности с проектным финансированием в любом случае вряд ли окажутся продолжительными.

«Рост ключевой ставки приведет к росту ставок по проектному финансированию. Однако у крупнейших застройщиков, которые работают с ведущими банками, действуют программы льгот, скидок и других преференций, которые в целом способны уменьшить кредитное давление на проект», — говорит и исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Что будет со спросом и ценами на жилье осенью

Сейчас на рынке все еще сохраняется нетипичная активность — но это ненадолго, считают опрошенные редакцией участники рынка. «Сейчас на руках у потенциальных покупателей остаются одобрения, полученные еще до июльского повышения ставки (показатель числа поданных/одобренных заявок находится на близких к рекордным уровнях)», — отмечает Алексей Попов. Поэтому, считает эксперт, августовские результаты продаж заметного спада не покажут.

«Однако для новых клиентов банки уже сейчас предлагают ставки 12–15%, что оказывает психологическое воздействие и замедляет процесс принятия решения», — напоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Так что уже в сентябре картина может начать меняться.

Для большинства покупателей ипотека под 14% годовых — заградительный показатель, говорит и Руслан Сырцов «Учитывая жесткую политику Центробанка, не исключено также повышение осенью минимального первоначального взноса», — добавляет эксперт.

В таких условиях, говорят опрошенные участники рынка, спрос продолжит смещаться со вторичного рынка на первичный, где все еще сохраняются относительно низкие ставки кредитования по льготным программам. «Двукратная разница между ставками на покупку новостроек (5–8%) и вторичного жилья (14–15%) будет стимулировать часть клиентов переходить на рынок новостроек», — прогнозирует Владимир Щекин.

Однако это нельзя однозначно назвать благом для первичного рынка, подчеркивает коммерческий директор девелоперской компании ASTERUS Вера Стефан. «Больше 30% покупателей новостроек сейчас до выхода на сделку продают имеющуюся жилплощадь. Поэтому от условий и сроков продажи на вторичном рынке будут зависеть возможности покупателей на первичном рынке», — поясняет эксперт.

«Нужно понимать, что предложение готового жилья от застройщиков очень невелико, а строящиеся квартиры не для всех потенциальных покупателей вторички будут полноценной альтернативой», — добавляет Владимир Щекин. Но высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье все равно затормозят спрос, и результатом может стать снижение цен и распространение скидок в сегменте вторичного жилья, считает эксперт.

Такая же ситуация, по прогнозам Татьяны Подкидышевой, вероятна и в сегменте апартаментов, на которые не распространяются льготные программы кредитования. «Для поддержания спроса, особенно в бизнес-классе и в сегменте апартаментов, застройщики будут использовать широкий набор скидок и акций. В этих сегментах цены могут снизиться до 10%. В массовом сегменте рынок в целом нашел свое равновесное состояние в части уровня цены», — считает Подкидышева. «Цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции», — говорит и Руслан Сырцов.

В остальном же, сходятся во мнении опрошенные участники рынка, развитие ситуации будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ по ключевой ставке и от общего состояния экономики. «Рост курса доллара, к сожалению, приводит к удорожанию себестоимости строительства. Причем насколько дороже станет себестоимость лота, прогнозировать пока сложно, особенно в тех проектах, которые находятся на ранней стадии реализации. Поэтому стоит ожидать, что девелоперы в ближайшее время будут переориентировать продажи на свои объекты в высокой стадии готовности», — говорит Вера Стефан. Следствием этого, вероятно, станет сокращение предложения квартир на начальном этапе строительства — а именно они предлагаются в минимальном бюджете. Сейчас на рынке фактически реализуется будущий спрос, напоминает Стефан: как инвесторы, так и конечные покупатели торопятся с ранее одобренными сделками. «Такие периоды всегда сменяются спадом. Тем более что после таких серьезных изменений на ипотечном рынке спад неминуем. Так что нас ждут один-два месяца просадки», — заключает эксперт.

Что будет с ценами на недвижимость и стоит ли покупать квартиру в 2023 году: прогнозы и советы экспертов

Как изменится рынок недвижимости? По каким сценариям он может развиваться? И стоит ли покупать квартиру в 2023 году? Разбираемся вместе с экспертами.

Что происходило с рынком недвижимости в 2022 году: кратко

28 февраля 2022 года, через четыре дня после начала спецоперации, Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Ставки по ипотеке тоже резко выросли, и она стала неподъемной для заемщиков. Спасали льготные программы: «Господдержка 2020–2022», «Семейная», «Дальневосточная» и выплаты до 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей. Также россияне старались сохранить свои сбережения путем вложения в недвижимость, поэтому в марте и апреле росли еще и цены на жилье.

«Сделки с недвижимостью посыпались сразу же после 24 февраля. Потенциальные покупатели и продавцы разделились на два лагеря. Кто-то хотел быстрее закончить свои личные проблемы, связанные с жильем, кто-то решил занять позицию ожидания. Плюсом к этому на рынок недвижимости в значительной части повлияли заградительные ипотечные ставки на уровне 23%. Рынок встал», — говорит Ангелина Камнева, эксперт в области ипотечного кредитования и подбора новостроек.

Власти пытались поддерживать рынок: например, запустили новую программу господдержки — для IT-специалистов. Дважды снижали ставку по программе льготной ипотеки (сначала с 12 до 9%, затем до 7%), увеличивали лимиты до 15 и 30 млн рублей.

«В III квартале 2022 года по программе льготной ипотеки была выдана почти половина объема всех ипотечных кредитов (48%, или 633,7 млрд руб.), — говорят аналитики Банки.ру со ссылкой на данные ДОМ.РФ. — Это в свою очередь около трети от общего количества ипотечных кредитов в III квартале. Средневзвешенная ставка по льготной программе составляла на 31 октября 2022 года 6,6% против рыночных ставок 10,6% и 10,7% на новостройки и вторичном рынке соответственно».

Еще одна программа, которая стала популярной в 2022 году — ипотека от застройщиков. Клиентам предлагали околонулевые ставки на весь срок кредита, но при этом стоимость квартир была выше, чем в среднем по рынку.

Как менялась ключевая ставка в 2022 году:

• С 9,5 до 20% годовых — 28 февраля, после начала спецоперации на Украине;
• 17% годовых — 11 апреля;
• 14% годовых — 29 апреля;
• 11% годовых — 27 мая;
• 9,5% годовых — 10 июня;
• 8% годовых — 22 июля;
• 7,5% годовых — 16 сентября;
• 7,5% годовых — 28 октября;
• 7,5% годовых — 16 декабря.

Что будет влиять на рынок в 2023 году

Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».

На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».

Вот какие изменения на рынке недвижимости в 2023 году анонсировали власти:

на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
• Программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года. Ставку повысят с 7 до 8%.
• Кредит по программе семейной ипотеки под 6% смогут взять заемщики, у которых есть двое несовершеннолетних детей. Программу тоже продлили до 1 июля 2024 года.
• Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в начале 2023 года регулятор введет меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. Некоторые банки уже отказываются от этих программ.

По каким сценариям может развиваться рынок

Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться, считает Надежда Коркка.

«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».

Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:

«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».

По мнению совладельца «Группы Родина» Владимира Щекина, наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:

«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».

Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году, говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова:

«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».

Будут ли новые проекты на рынке новостроек

От начала проектирования новостройки до старта ее строительства обычно проходит 2–3 года. Застройщики понимают, что конъюнктура за это время вполне может поменяться в лучшую сторону, говорит Надежда Коркка:

«Если сейчас компании массово откажутся от реализации новых планов, в 2025 году может наблюдаться уже не избыток, а дефицит предложения. Так что девелоперы точно будут запускать проекты, хотя и в меньшем объеме, чем в лучшие для рынка годы».

В 2023 году не будет значительного увеличения числа новых проектов, считает Алексей Перлин:

«Быстрая продажа квартир покупателям, которую мы наблюдали в годы пандемии и взрывного спроса, ушла в прошлое. Тем не менее рынок будет адаптироваться, поэтому новые проекты, конечно, запустят, просто их станет меньше».

Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году

По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики Аналитического центра Банки.ру:

«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».

Надежда Коркка считает, что цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.

«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.

Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:

«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».

«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время», — говорит Ангелина Камнева.

В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах, говорит Владимир Щекин:

«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».

Что будет с ценами на стройматериалы

После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики АЦ Банки.ру:

«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».

В ближайшее время резкого удорожания не будет, считает Надежда Коркка:

«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».

Алексей Перлин считает, что стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:

«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».

Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы, говорит Владимир Щекин:

«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».

Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году

Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года, говорит Надежда Коркка:

«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».

Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий, говорит Владимир Щекин.

«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».

Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.

«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».

Что в 2023 году будет с ценами на недвижимость? Прогноз экспертов

В 2022 году после двухлетнего роста цены на недвижимость начали падать. Продолжит ли дешеветь жилье в 2023 году, aif.ru рассказали эксперты.

Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы, основатель и руководитель агентства недвижимости:

«Основные факторы, которые будут влиять на российский рынок недвижимости и цены на квартиры в 2023 году:

• уровень ключевой ставки;
• общая социально-политическая обстановка в стране;
• объем предложения на рынке.

Есть прогнозы, что после нового года Банк России может поднять ключевую ставку. В таком случае кредиты, в том числе и на покупку жилья, станут менее доступны для россиян. С учетом того, что порядка 70% жилой недвижимости на столичном рынке приобретается с привлечением ипотечных средств, поднятие ключевой ставки может негативно отразится на уровне спроса.

Второй фактор — социально-политическая ситуация в стране в целом. Как уже было сказано, рынок жилья на 70% состоит из ипотеки. Человеку, чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо быть уверенным не только в завтрашнем дне, но и в своем стабильном доходе на долгие годы вперед.

Третий фактор — объем предложения на рынке. Уже сейчас видно, что количество нового жилья, которое застройщики выводят на рынок, начинает сокращаться. Соответственно, этот фактор может стать новым трендом. То есть мы будем наблюдать формирование некого баланса, когда на фоне падения спроса цены будут удерживаться за счет сокращения общего объема предложение на рынке.

В целом мы не ожидаем тренда на рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 году, а прогнозируем тренд на снижение. Если, конечно, не появится каких-то глобальных факторов, позитивно влияющих на рынок и его стабилизацию. Дешеветь будут квартиры всех направлений, во всех локациях, но снижение цен будет очень плавным без существенных падений — в пределах 2-3% в квартал.

Если не будет новых негативных факторов, которые могут повлиять на снижение спроса, то мы прогнозируем общее снижение цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал. За год это не больше 10-12%.

Все разговоры о том, что рынок упадет на 30% — это нереальная история. Технически представить, что собственник квартиры согласится продать ее на 30% дешевле, просто невозможно.

Для этого должны наступить такие-то глобальные существенные обстоятельства.

В сегменте новостроек ситуация еще более жесткая. Здесь у каждого застройщика своя финансовая модель, проектное финансирование. Ожидать, что девелоперы начнут массово демпинговать, не стоит. Все их предложения и акции уже отыграны до нового года. В следующем году, на мой взгляд, они начнут заниматься более качественной разработкой продукта, чтобы привлечь покупателя, будут придумывать новые инструменты, стимулирующие спрос».

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса:

«На наш взгляд, реалистичнее выглядит падение цен на рынке недвижимости. Доходы людей отстают от темпа роста ежедневных доходов, горизонт планирования снизился из-за высокой неопределенности как в экономике, так и в геополитике. Поэтому люди не спешат за ипотечными кредитами, заняв выжидательную позицию и отложив планы по улучшению жилищных условий.

Зато объем ввода новостроек, по данным Минстроя, в 2022 году не уступит рекордам 2021. Динамика стройки тоже высокая — плюс 20%. Чтобы продать новые квадратные метры, застройщикам придется уменьшать аппетиты и снижать цены.

Профессиональные участники рынка расходятся в прогнозах падения цен на недвижимость, склоняясь, что они вернутся на уровень конца 2019 года, то есть потеряют около 40%. Однако, мы считаем, что в среднем жилье подешевеет не так значительно — на 15%-20%. Прежде всего потому, что рынок 2023 года будет под давлением кризиса, который толкает все цены вверх, включая недвижимость».

Сергей Зайнуллин, доцент кафедры национальной экономики РУДН:

«Рынок недвижимости медленно реагирует на рыночную ситуацию, с задержкой на 3-6 месяцев, отложенная негативная реакция покупателей 2022 года перенесется на 2023 год. Пузырь недвижимости стал сдуваться. В 2023 году мы увидим еще большее снижение цен, минус 20-30% к текущим ценам.

Падение уровня жизни населения и реальных доходов — главный фактор, который определяет платежеспособный спрос. По прогнозам Обзора Международного валютного фонда за октябрь 2022 года, в 2022 году ожидается падение ВВП России на 3,5%, а в 2023 году — на 2,5%. Следовательно, доходы населения и покупательная способность населения будет падать. На этом фоне платежеспособный спрос на жилую недвижимость будет падать.

Следующим фактором, следующим из первого и влияющим на цены на недвижимость, является неопределенность экономической ситуации, отсутствие гарантий сохранения работы, особенно у тех, кто работал на западные компании, если нет уверенности в будущих доходах, то очень рискованно брать ипотеку.

В 2023 году усилится конкуренция между застройщиками и владельцами вторички, которые все больше будут распродавать жилье и переезжать в более скромное жилье, поскольку падает возможность погашать ипотеку».

Максим Чурилов, эксперт рынка недвижимости:

«Удорожание ипотеки приведет к тому, что спрос упадет на новостройки. Усугубит это еще и тот факт, что в начале года всегда происходит сезонный спад продаж. В итоге снижение спроса должно привести к тому, что цены также пойдут вниз.

Сказать о каких-то точных значениях снижения цен крайне сложно. Те девелоперы, у кого есть финансовая подушка, чтобы пережить этот спад, не будут сильно снижать цены. У других застройщиков все будет зависеть от их финансовых возможностей.

Ожидаемым результатом в данном случае будет продолжение тенденции к перетеканию спроса с новостроек на вторичный рынок недвижимости. <. > Дополнительный плюс в том, что можно приобрести уже готовое жилье, в районе с инфраструктурой, фактически останется только расставить в квартире мебель и жить.

При этом цены на вторичное жилье не будут расти, так как рынок сейчас на стороне покупателей. Из-за того, что покупателей сейчас мало, собственники готовы делать скидки. Но и резко падать цены на вторичную недвижимость тоже не будут, так как цены будут поддерживаться этим самым перетекающим спросом с первичном рынка недвижимости».