Как продать квартиру в залоге
Перейти к содержимому

Как продать квартиру в залоге

  • автор:

Как продать ипотечную квартиру: 8 рабочих схем

Аватар автора

Продать залоговую квартиру не так сложно, как принято считать.

Если просрочек по кредиту не было, то обременение не отпугнет потенциальных покупателей. Во-первых , растет количество клиентов, которые покупают жилье в ипотеку. А банки следуют за рынком и вводят отдельный продукт — ипотеку на квартиру в залоге.

Во-вторых , если банк кредитует ипотечные квартиры других банков, то для покупателя залог не имеет большого значения — ведь банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла надежно. По такой квартире, скорее всего, не будет неприятных сюрпризов, так как банк и страховая компания продавца уже проверяли документы и юридическую чистоту предыдущей сделки.

Расскажу про восемь схем, с помощью которых можно продать залоговую квартиру.

Выбирайте ваш вариант

Когда квартира бывает в залоге

Кратко напомню два вида кредитов, из-за которых квартира продавца бывает в залоге у банка.

Ипотека в силу закона. Это классическая схема покупки недвижимости за счет кредитных денег банка.

Такую ипотеку регулирует закон: банки предлагают стандартные условия по собственным программам или по программам, которые субсидирует государство, таким как ипотека с господдержкой или семейная ипотека. В зависимости от условий программы банка кредит достигает 90% от рыночной стоимости квартиры, которую заемщик оставляет в залог.

Ипотека в силу договора. Ее главное отличие от ипотеки в силу закона в том, что клиент получает деньги от банка под залог недвижимости: своей или третьего лица, например родственника или знакомого. По такой программе ставки обычно выше на 3—10 процентных пунктов, а сумма кредита — не более 70—80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Часто ипотеку в силу договора банк предлагает клиенту, который не проходит на беззалоговый кредит наличными: например, не хватает дохода или испорчена кредитная история.

Как проходит сделка при продаже ипотечной квартиры

Если квартира с обременением, то общий порядок действий будет таким.

Получить согласие банка на продажу. Оно понадобится Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры. А еще — банку покупателя, чтобы проверить квартиру.

Чтобы получить согласие банка, продавцу квартиры нужно:

  • запросить у менеджера банка форму заявления на разрешение продать ипотечную квартиру;
  • подать заявление через личный кабинет онлайн-банка или на электронную почту отдела работы с ипотечными клиентами.

Банк принимает решение в течение 3—5 дней. Если у клиента нет серьезных проблем с выплатами, когда дело уже передали в суд или назначены торги по продаже залога, то банк обычно идет навстречу и заемщик получает письменное согласие банка.

Найти покупателя на квартиру. Лучше сразу сообщить ему, что квартира находится в залоге у банка, и назвать полную сумму остатка по долгу. Покупатель решит, согласен ли он купить такую квартиру и как будет оплачивать недвижимость: за наличные или оформит ипотеку на покупку залоговой квартиры. После этого нужно согласовать детали сделки с банком продавца.

Провести сделку. Продавец открывает два аккредитива либо ячейки. Аккредитив — способ расчета, при котором деньги хранятся на специальном счете. Банк переводит их или открывает к ним доступ, только когда выполнены определенные условия договора, которые определяют на сделке. Обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности переоформили, а обременение сняли. Ячейку используют, если рассчитываются наличными.

Обложка статьи

В первый аккредитив или ячейку закладывают сумму, которой достаточно, чтобы погасить ипотечный долг продавца. Во второй — оставшуюся часть: разницу между долгом и полной стоимостью квартиры по договору купли-продажи.

Стоимость аккредитива — от 1500 до 6000 ₽ в месяц в зависимости от региона и банка. Аренда ячейки стоит от 1500 до 9000 ₽.

После того как подписали договор купли-продажи, банк исполняет аккредитив — переводит деньги на счет продавца, чтобы закрыть долг по ипотеке.

Погасить долг по ипотеке. Для этого продавец заранее пишет заявление в банк на досрочное погашение, где указывает дату, когда нужная сумма поступит на счет банка. В этот день банк списывает деньги и выдает продавцу на руки справку об отсутствии долга и закладную с отметкой о том, что обязательства выполнены.

Обложка статьи

Снять обременение. Для этого нужно отправить запрос, справку и закладную в Росреестр. Это делают несколькими способами, расскажу про них подробнее.

Как снять залог с квартиры

После того как долг полностью погашен, банк выдает продавцу справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. По закону банк обязан предоставить закладную незамедлительно, но точный срок в законе не указан.

Если закладная на бумаге, то справку о выполнении обязательств и закладную в Росреестр подает собственник квартиры или регистрационный агент — сотрудник банка продавца, который курирует сделку и действует от имени продавца по доверенности. За снятие обременения госпошлину не берут.

Срок выдачи закладной указан в кредитном договоре. Обычно это не больше 15 дней после того, как погашен заем. О том, что закладная готова, клиента уведомляют по смс или по телефону, и в согласованный день он приезжает за документами.

Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения, то банк выдаст закладную в течение дня. Если сроки затянулись, можно пожаловаться в Центробанк. В жалобе указать суть вопроса, контактные данные продавца, банка и детали сделки.

Если оформляли электронную закладную, банк сам отправит запрос в Росреестр через специальный канал взаимодействия. Обычно это происходит на следующий день. А как только Росреестр снимет залог, банк уведомит продавца — например, по смс или телефону: зависит от условий кредитного договора.

Если продавец гасит ипотеку своими деньгами и у него есть квалифицированная электронная подпись, можно отправить документы через сайт Росреестра. Это сэкономит время.

Покупатель уплачивает госпошлину — 2000 ₽ за регистрацию права собственности.

После того как Росреестр получит документы, он снимет обременение в течение трех рабочих дней.

Затем продавец получает выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничений в виде залога на квартире нет. Эту выписку перед сделкой всегда запрашивает покупатель.

Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал о том, как снять обременение.

Зарегистрировать договор купли-продажи. Продавец и покупатель встречаются еще раз и сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.

Переход права собственности и обременения в пользу банка покупателя зарегистрируют в течение пяти рабочих дней, а если сделка через нотариуса — в течение трех дней.

После этого новый собственник квартиры забирает документы из Росреестра.

Получить деньги за квартиру. Продавец и покупатель передают в банк документы, которые нужны, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку, — они указаны в договоре. И продавец получает доступ к деньгам.

Есть несколько схем, по которым можно провести сделку, у каждой — свои нюансы. Какую схему использовать, решают участники сделки. Обычно это зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами — и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.

Дальше расскажу про нюансы каждой схемы, но не буду останавливаться на подробностях, которые мы рассмотрели выше, так как эти шаги будут одинаковы.

Продавец сам закрывает долг и снимает обременение

Кому подходит. Если сумма ипотечного долга небольшая, то продавец может внести ее и снять обременение с квартиры. Тогда сделка сводится к обычной свободной продаже квартиры. Это самый простой для всех вариант — он сокращает количество шагов: покупатель и продавец могут сразу заключить договор купли-продажи и подать документы на госрегистрацию.

Как действовать. Например, по ипотеке осталось выплатить 600 000 ₽. В этом случае можно занять деньги у друзей или взять потребительский кредит, закрыть ипотеку и снять обременение банка.

Как продать квартиру в ипотеке и не остаться в долгах: инструкция от риелтора

Фото автора

Большая часть квартир в Екатеринбурге, да и в России в целом покупается в ипотеку. Это проще и быстрее, чем копить миллионы на новое жилье. Но нередко бывает, что после покупки недвижимости человек понимает, что не может осилить ежемесячные платежи из-за возможностей семейного бюджета.

Можно ли продать жилье, если кредит еще не выплачен? Чем это грозит и какие есть риски? Об этом мы спросили у Екатерины Тороповой, директора агентства недвижимости «Метражи».

Сразу успокою: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно, и это вовсе не какая-то из ряда вон выходящая сделка. Каждый третий клиент приходит в «Метражи» именно с таким запросом. Другое дело, что при такой продаже есть свои особенности, которые надо знать. Но давайте по порядку.

Допустим, человек взял кредит на иллиона рублей и купил квартиру, а через пять лет решил ее продать. Все эти годы он вносил только сумму ежемесячного платежа, без переплат. За эти годы он погасил часть основного долга в размере 30ысяч рублей. Думаю, никому не надо объяснять, что львиная доля платежей по ипотеке в первое время — это проценты. Итак, на человеке «висит» еще иллион 70сяч рублей долга. Предположим для удобства расчетов, что он продает квартиру за те же два миллиона.

Какие варианты продажи есть

Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. Покупатель вносит иллиона рублей на расчетный счет банка, а 3сяч передает продавцу в момент окончательных расчетов. В течение суток банк списывает деньги, потом отдает закладную и снимает обременение.

Погасить ипотеку другим кредитом. Схема проста: человек берет потребительский кредит, гасит свой долг по ипотеке и снимает обременение с квартиры. Потом продает квартиру и закрывает взятый кредит. Важно организовать всё в кратчайшие сроки, чтобы избежать больших переплат по займу. А еще лучше — оформить кредит, когда покупатель уже нашелся.

Вариант рабочий, но подходит не всем. Если у человека уже пошли просрочки по ипотеке, никто не даст ему новый кредит. Для банка это слишком большие риски.

Оформить «перезаем» на другого ипотечника. Если человек собирается покупать квартиру в ипотеку, вполне можно переоформить кредит на него. Здесь есть нюансы (например, большинство банков гасят только свою ипотеку), и каждый случай надо рассматривать отдельно, но все-таки [такое вполне возможно].

Почему мы не упомянули тот вариант, при котором ипотечную квартиру продает сам банк? Потому что это вариант вынужденный и крайне нежелательный. Когда у человека большая просрочка по платежам, банк по решению суда забирает недвижимость, оформляет на свой баланс и продает ее. Но продает по цене намного ниже рыночной, так что долг заемщика в ряде случаев не перекрывается полученной суммой. В результате человек лишается квартиры, да еще и остается должен банку.

Риски покупателей

Почему на ипотечные квартиры гораздо труднее найти покупателей с наличкой? Ответ понятен: покупатели сильно рискуют. Смотрите сами.

Покупатель отдал вам иллиона рублей на погашение вашего кредита, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится (кирпич упадет на голову) или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.

Какие меры можно принять, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее? Есть два варианта.

Заключить предварительный договор с элементами задатка. Продавец гасит свою ипотеку деньгами покупателя, но при этом знает: если он после этого не продаст ему квартиру, то должен будет вернуть сумму в двойном размере. То есть в договоре можно прописать такую ответственность для продавца, чтобы у него не было желания решить свои проблемы за чужой счет. Плюс мы предлагаем оформить дополнительный договор, ограничивающий действия продавца в отношении недвижимости на период сделки.

Заключить сразу основной договор купли-продажи. Можно в самом начале подписать основной договор и сдать его на регистрацию. Росреестр всё равно приостановит эту сделку, потому что квартира в залоге у банка, но зато всё то время, пока идет закладная (а это, как мы сказали, может затянуться вплоть до месяца), продавец и покупатель спокойны. Забрать документы из Росреестра в одностороннем порядке невозможно. Когда мы получаем закладную, то несем ее в Росреестр, просим о возобновлении регистрации и за три-четыре дня регистрируем сделку. Кроме того, остаток в 30ысяч, который продавец должен получить на руки, мы кладем в ячейку и отдаем только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю.

Риски продавца

У человека, который продает ипотечную квартиру, тоже есть свои риски. Вот самые распространенные из них.

Есть опасность не перекрыть ипотечный долг. Такое случается, если при покупке стоимость квартиры была искусственно завышена. Этим приемом пользуются люди, когда у них нет первоначального взноса на покупку квартиры, я рассказывала о нем в этой статье. Допустим, квартира стоит те же иллиона рублей, но покупатели завышают ее стоимость на 30ысяч — специально для банка. Потом берут с продавцов расписку, будто внесли им первоначальный взнос, и банк дает заемщикам кредит.

В чем опасность? Допустим, заемщик, поняв, что ему тяжело нести бремя ипотеки, попытается продать квартиру. Продавать ему придется уже по рыночной цене, а не по той, которую он указывал для банка. А если продавать будет сам банк (если уже пошли большие просрочки по кредиту) — то и дешевле рыночной цены. В итоге вырученная от продажи квартиры сумма может не покрыть долга и заемщик останется еще должен банку.

Сделка может растянуться на несколько месяцев. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж, а сделка перенеслась на месяц или на два. Так человек попадает в долговую яму.

Недавно у нас была такая ситуация. Человек продавал квартиру, которая была в ипотеке. Мы нашли покупателя, но банк отказал ему из-за сильной закредитованности: на нем числился автокредит на 80сяч рублей, ипотека на иллиона и восемь кредитных карт. В итоге мы три месяца пытались получить для него положительное решение банка. Решение-то мы получили, но продавец всё это время был на взводе. Он три месяца гасил ипотеку, которую уже не планировал гасить, и просто устал. Он бы уже и отказался от этой сделки, но покупателей на ипотечную квартиру найти непросто, поэтому пришлось терпеть и всё это время платить банку.

Важное правило

Продажа ипотечной квартиры может пройти сравнительно быстро и гладко, а может доставить немало хлопот и затянуть в долговую яму. Поэтому, если вы приняли решение продать жилье, взятое в ипотеку, соблюдайте одно важное правило: не тяните!

Решайте проблему сразу, как только она наметилась. Поняли, что не можете больше выплачивать ипотеку, — бегом к специалистам! Время в данном случае работает против вас. Здесь опасно медлить и рассчитывать, что всё «как-нибудь само собой решится».

Банк подаст на вас в суд, квартиру оформит на свой баланс и продаст ее дешевле рыночной стоимости — только чтобы вернуть свои деньги. А вы останетесь без квартиры и, скорее всего, еще и с долгом.

Подведу итог. Если у вас есть необходимость продать ипотечную квартиру, это вполне можно сделать. Но действовать надо максимально быстро и грамотно.

Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?

Как продать квартиру под обременением (ипотекой)?

Вы купили квартиру с использованием кредитных средств или заложили недвижимость банку? Теперь недвижимость находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита. В Росреестре на недвижимость накладывается обременение.

Если на квартиру заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), то можно увидеть следующую информацию:

— В каком банке квартира находится в залоге?

— По какому кредитному договору (номер кредитного договора и дата)

— Номер и дата государственной регистрации залога.

Без согласия банка собственник квартиры не может продать недвижимость. Отметка в ЕГРН о залоге не позволит провести регистрацию без согласия банка. Поэтому, первое, что нужно сделать — это обратиться в банк (залогодержателю) и согласовать один из вариантов сделки по продаже. Задолженность, которая осталась не выплаченной перед банком, должна быть погашена.

ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПОД ОБРЕМЕНЕНИЕМ

1 вариант: Купля-продажа с переходом залога на нового собственника

Задолженность погашается за счет денег покупателя после регистрации права собственности. На покупателя оформляется ипотека на минимальную сумму с целью сделать его залогодателем перед банком. Фактически, покупатель и продавец меняются местами: теперь покупатель становится залогодателем вместо продавца.

Покупатель обязуется после сделки (регистрации) подать в Росреестр все необходимые документы для прекращения права залога продавца и все документы для возникновения права залога на квартиру, где залогодателем будет являться покупатель. А продавец обязуется направить часть денег, полученных от продажи квартиры, на погашение кредита. После сделки продавец получает деньги за проданную квартиру, за вычетом суммы задолженности перед банком. А банк получает всю сумму задолженности.

Рыночная стоимость квартиры: 10 000 000 р. Задолженность квартиры перед банком: 2 000 000 р. У покупателя личных средств: 10 000 000 р. Форма расчетов: аккредитив.

Как проходит сделка?

Покупатель берет ипотеку в банке, подписывает кредитный договор. Покупатель открывает аккредитив, где получателем суммы 8 000 000 р. будет продавец, получателем 2 000 000 р — банк. Сторонами подписывается Договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должна быть следующая информация:

«Квартира находится в залоге банка N по кредитному договору ___. Банк уведомлен и не возражает против заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности. Покупатель после государственной регистрации перехода права по настоящему договору становится на место продавца и принимает на себя обязательства Залогодателя».

Документы для сделки:

1. Документы-основания права собственности на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Согласие банка на продажу квартиры

5. Доверенность на подписанта согласия от банка

6. Кредитный договор

2 вариант. Купля-продажа с одновременным снятием обременения (продажа квартиры «из под-залога»)

При этом виде регистрация снятия залога (обременения) происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Продавец пишет два заявления в Росреестр: на снятие залога, на регистрацию перехода права. Покупатель получает не обремененный старой ипотекой объект.

Важно!

Нужно знать, была ли зарегистрирована в Росреестре закладная. Если да, то нужно сделать запрос в банк о получении закладной. От сроков получения закладной будет зависеть дата выхода на сделку. Если утеряна закладная, то нужно сделать в банке дубликат, зарегистрировать его в Росреестре. Банк поставит отметку о о погашении задолженности на закладной или дубликате.

Так как оплата задолженности фактически произойдет после регистрации, сделка и расчеты проходят под контролем банка. Банк может взымать дополнительную комиссию за организацию сделки и настаивать на подаче документов в Росреестр через своих регистраторов. После регистрации при раскрытии аккредитива продавец пишет заявление на полное досрочное погашение ипотечного кредита.

Документы для сделки:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

5. Доверенность на подписанта отметки на закладной. Доверенность должна содержать соответствующие полномочия.

Если закладная не регистрировалась, то нужны следующие документы:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе).

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Присутствие сотрудника банка на подаче документов либо доверенность от банка

3 вариант. Снятие обременения до продажи

Такая сделка проходит двумя этапами:

I этап.

— Подписание предварительного договора купли-продажи.

— Полное досрочное погашение задолженности деньгами покупателя. Банк выдает документы о погашении кредита.

— Снятие залога (обременения) в Росреестре занимает 3 раб. дня.

1. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

2. Доверенность на подписанта отметки на закладной

II этап.

— Подписание договора купли-продажи.

— Регистрация перехода права в Росреестре (5-7 раб. дней).

Документы для сделки:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталось на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

При таком варианте покупатель очень сильно рискует. Он погашает чужую задолженность до сделки. А что будет завтра с продавцом — неизвестно.

Резюмирую: вариантов продажи квартиры с залогом много, все зависит от определенного банка и Вашей ситуации.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Фото: Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *