Как оценить доходность недвижимости
Для многих людей инвестирование в недвижимость является привлекательным способом создания стабильного и доходного портфеля. Однако, некоторые инвесторы сталкиваются с вопросом: как оценить доходность объекта недвижимости и принять информированное решение? Этот вопрос зачастую останавливает их при выборе решения и стопорит процесс.
Сегодня мы хотим помочь вам разобраться в этом вопросе и предоставить ключевые факторы, которые следует учитывать при оценке доходности недвижимости.
Давайте представим, что к нам обратился человек, назовем его Максим, который только начинает разбираться в инвестициях в недвижимость. Он признает, что не понимает, как оценить доходность объекта недвижимости и нуждается в совете.
Оценка доходности недвижимости состоит из нескольких факторов. Давайте вместе разберемся, каких
Инвестирование в недвижимость с целью ее сдачи в аренду является традиционным способом получения пассивного дохода и защиты от инфляции. Особенно привлекательным становится этот вид инвестиций, когда речь идет о приобретении квартиры в курортных городах, таких как Севастополь, Анапа, Геленджик, Горячий Ключ и другие приморские населенные пункты, где стоимость аренды жилья значительно возрастает в период курортного сезона. Для определения выгодности такой инвестиции необходимо рассчитать ее доходность и срок окупаемости.
Как определить доходность?
Для определения доходности инвестиций в недвижимость необходимо учесть различные факторы. Годовая доходность рассчитывается путем деления годового дохода от аренды на суммарные затраты, включая расходы на приобретение и содержание недвижимости.
Для определения годовой доходности необходимо учитывать следующие факторы:
1. Общую сумму вложений в недвижимость до сдачи в аренду, которая включает стоимость объекта плюс расходы на услуги риелтора, оформление документов, налоги, покупку мебели и ремонт.
2. Годовую сумму арендной платы, которая может быть ежемесячной или суточной в зависимости от региона и типа аренды.
3. Годовую сумму расходов на содержание недвижимости, включая коммунальные платежи, налоги на недвижимость, ремонт, интернет, домофон и другие издержки.
По формуле Д = (А — С) / В * 100%, где Д — доходность инвестиций, А — годовой доход от аренды, С — годовые расходы на содержание, В — сумма вложений, можно определить доходность инвестиций в недвижимость.
Важно отметить, что эта упрощенная формула не учитывает факторы, такие как инфляция, индексация арендной платы и изменение стоимости недвижимости на рынке. Однако, она дает представление о доходности и помогает оценить выгодность вложения в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость, особенно в курортных городах, предоставляют возможность получения пассивного дохода и защиты от инфляции. Рассчитывая доходность и окупаемость, вы сможете принять осознанное решение и создать семейный капитал, основанный на инвестициях в недвижимость.
Что еще стоит учитывать?
1. Арендный доход: Один из ключевых факторов при оценке доходности недвижимости — это арендный доход, о котором мы говорили выше. Однако нужно понимать, что 100% загруженности при сдаче в аренду посуточно достичь невозможно. Обычно загруженность составляет около 60%.
2. Операционные расходы: Не забывайте учесть операционные расходы, связанные с владением и управлением недвижимости. Это могут быть расходы на налоги, страховку, управление объектом, обслуживание и ремонт.
3. Потенциал роста стоимости: Учтите потенциал роста стоимости недвижимости в будущем. Исследуйте рынок и прогнозы развития района, чтобы определить возможность роста стоимости объекта. Это может значительно увеличить вашу доходность в долгосрочной перспективе.
Оценка доходности недвижимости — это сложный и важный процесс, который требует внимательного анализа и учета различных факторов. Правильная оценка поможет вам принять информированное решение при выборе инвестиций в недвижимость. Кроме того, необходимо также рассчитывать окупаемость недвижимости.
Как рассчитать окупаемость недвижимости?
Окупаемость недвижимости отражает период времени, в течение которого суммарные доходы от аренды позволят покрыть все затраты на приобретение и содержание этого имущества. Для определения окупаемости необходимо разделить общие вложения в недвижимость на годовую прибыль от аренды.
По формуле О = В / (А-С), где О — окупаемость, В — суммарные вложения в недвижимость, А — годовая прибыль от аренды, С — годовые расходы на содержание, можно приблизительно определить количество лет, необходимых для полного покрытия инвестиций.
Важно отметить, что данная формула также не учитывает влияние инфляции, изменение цен на рынке недвижимости и другие факторы. Однако, она предоставляет общую оценку срока окупаемости и помогает инвестору примерно представить, за какой период времени можно ожидать возврата вложенных средств.
Теперь, когда мы рассмотрели ключевые факторы, необходимые для оценки доходности и окупаемости недвижимости, мы хотим отметить, что курортная недвижимость является привлекательным вариантом для инвестиций. Она сочетает в себе несколько преимуществ, таких как стабильность, доходность, безопасность и потенциал роста стоимости.
Курортные места всегда пользуются популярностью у туристов, что обеспечивает стабильный спрос на аренду недвижимости. Арендный доход от курортной недвижимости может стать надежным и регулярным источником дохода для вас и вашей семьи.
Кроме того, курортная недвижимость обычно является надежным активом, который со временем может расти в цене. Инвестиции в нее могут обеспечить вас созданием семейного капитала, который будет служить вам и вашим будущим поколениям.
В свете этого мы призываем вас рассмотреть возможность инвестирования в курортную недвижимость. Помните о необходимости провести тщательную оценку доходности, учитывая арендную плату, операционные расходы, капитализацию дохода и потенциал роста стоимости.
Инвестиции в недвижимость — это путь к созданию стабильного и доходного портфеля, а также возможность создания семейного капитала. Не упустите шанс использовать преимущества курортной недвижимости и обеспечить свое финансовое благополучие. А если у вас остались вопросы, задавайте их в комментарии или пишите нам, мы поможем!
Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски
Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен. Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%. Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.
Как рассчитать будущий доход? 
«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой. Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».
Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»
Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.
Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.
Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.
При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.
Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.
В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.
Нелегкий бизнес
«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко. — Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше. Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».
По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут. Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски. Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».
Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.
Критерии отбора 
Если вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.
Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.
Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.
Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться. Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%. на трехкомнатные — менее 10%.
Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.
Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.
«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.
По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее.
Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений. Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости , советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.
Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров. Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды. Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.
Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.
Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.
«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».
Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.
Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.
Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости
Разберемся, как считать доходность и сравнивать объекты между собой. Существуют разные подходы, простые и сложные. Но мы остановимся на наиболее понятных и общепринятых вариантах. Именно так считают доходность, например, тех же купонных облигаций, которые чем-то похожи на коммерческую недвижимость.
Текущая (рентная) доходность
Рассчитывается как частное от деления прибыли за год и вложенных денег, умноженное на 100%, так как доходности всегда считаются в годовом выражении
Текущая доходность = ((Рентные платежи — Расходы — Налоги) / Стоимость объекта) *100%
Условный пример. Арендатор платит 2000 евро в месяц, умножить на 12 месяцев равно 24 000 евро в год. За этот же период за электричество и прочее пришлось заплатить 2 200 евро и еше, предположим, 1800 евро налогов. Итого расходы 4000, а чистый доход в деньгах 20 000 евро. Далее, если объект при покупке обошелся в 200 000 евро, то его текущая доходность составила 20 000 разделить на 200 000 и умножить на 100% равно 10%.
Доходность от изменения стоимости цены при продаже
Окончательная доходность требует поправки на изменение цены. Классическая формула расчета будет выглядеть так: считаем доход в деньгах, то есть то, что получили минус то, что затратили. Полученный результат делим на то, что затратили. И все это вместе еще раз делим на количество лет, а чтобы перевести в проценты, умножаем на 100%.
Доходность от продажи = (((Цена продажи — Цена покупки) /Цена покупки) / Количество лет владения) * 100%
Пример расчета
Допустим, мы приобрели помещение под магазин за 500 000 евро. А продали его через пять лет за 600 000 евро. Таким образом несложно посчитать: 600 тысяч минус 500 тысяч равно 100 тысяч прибыли. Разделить на 500 тысяч затрат получится 0.2, далее делим на пять лет и умножаем на 100%. Получаем 4 процента годовых.
Общая формула
А теперь объединим наши знания и запишем общую формулу, которая бы учитывала и рентные платежи, и изменение стоимости.
Общая доходность = Доходность от продажи + Текущая доходность
Чтобы не плодить сущности, вернемся к цифрам предыдущего примера. Доходность от продажи составила у нас 4% годовых. Но при этом все это время мы получали текущий доход, рентные платежи. которые составили, для примера, еще 5%. А значит, в итоге суммарная доходность владения будет годовых по продаже 4% плюс 5% текущих годовых итого 9%, что значительно выгоднее, чем любой вклад в банке.
Или иными словами
Общая доходность = (((Цена продажи — Цена покупки) /Цена покупки) / Количество лет владения +((Рентные платежи — Расходы — Налоги) / Стоимость объекта ) )* 100%
Эта формула — наиболее общая. С ее помощью можно проводить расчеты в любой ситуации.
Пример на основе живого кейса
Инвестор десять лет владел объектом, который он купил за 700 тысяч евро в 2011 году, а продал в итоге за один миллион двести тысяч евро в 2021-ом. В первые пять лет он получал за аренду по 22,5 тысячи евро в год, а в следующие пять лет по 27,5. Для простоты посчитаем по действиям.
Во-первых, за десять лет доход от перепродажи равен (1 200 000 — 700 000) /700 000/10*100% = 7.14%.
Во-вторых, по аренде заработано в евро 22 500 * 5 + 27 500 * 5 = 250 000.
В-третьих, считаем доходность рентных платежей. То есть 250 000 делим н стоимость объекта 700 000 и полученный результат делим на пять лет, результат и умножить на 100%, то ест 250 000 / 700 000 / 10 * 100% = 3.57%.
В-четвертых, считаем общий итог: 7.14% + 3.57% = 10.71% годовых.
Это и есть доходность от объекта, полученная за десять лет.
С такой доходностью объект полностью окупился в течение 10 лет. При этом инвестор легко вышел из инвестиции, получив на руки деньги в той же самой валюте. Хочется отдельно отметить, что евро за это время вырос более чем в два раза! Неплохой бонус в финале инвестиции, как вы считаете?
Но таким образом доходность рассчитывают лишь опытные инвесторы. На практике, в большинстве случаев, считают по-другому. Примером неправильного расчета, которым обычно пользуются начинающие инвесторы, является расчет без учета капитализации объекта. Такой расчет показывает обычно рентабельность не более 3–4% в год и окупаемость в 25-35 лет. Как следствие у инвестора возникает иллюзия, что в России покупать подобные объекты гораздо выгоднее, чем, например, в той же Испании.
Отрицательные результаты
Но что будет, если, допустим, инвестор приобрел гостиничный комплекс, началась пандемия, а ему срочно понадобились деньги? На самом деле, и в этом случае формула будет работать.
Возьмем тот же пример и допустим, что объект в итоге был продан не за миллион, а наоборот, в убыток, срочно и за 600 000 евро. Тогда пересчитываем первую часть:
(600 000 — 700 000) / 700 000 / 5 * 100% = — 2.86%. Это убыток в годовом выражении.
При этом мы его компенсируем за счет прибыли от ренты в размере 7.14%. И общий итоговый результат составит 7.14% — 2.86% = 4.28%. Уже не так хорошо, но все-таки значительно больше, чем по банковскому вкладу в валюте.
А что, если, предположим, объект не был сдан, например, потому что он перестраивался, реконструировался в течение года, а налоги за него платились, также, как и коммунальные платежи, и другие расходы на содержание? Расчет проводится точно также, только на этот раз, наоборот, в какое-то время образоваться текущий убыток, который в итоге должен покрыться прибылью от продажи.
Практическое применение
Знание рынка и умение определять доходности позволяет с математической точностью сравнивать предлагаемые варианты инвестирования. Гадать не надо, надо считать. А лучше — обратиться к специалистам. Потому что, только знающий профессионал может сделать правильный прогноз изменения цены недвижимости в зависимости от ее качеств и местоположения.
Получите консультацию специалиста
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property