Эксперты рассказали, подешевеет ли жилье к концу года
Аналитики ожидают снижения цен на недвижимость к концу 2023 года, пишет «Коммерсантъ». Согласно прогнозу группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА, к декабрю цена «квадрата» снизится на 10–15%.
Эксперты отмечают, что с 2020 года цены на недвижимость выросли на 70%, при этом рост доходов населения не превышает 25%. Кроме того, на цены влияют нестабильная ситуация на рынке и экономический кризис.
Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» ожидают, что в ближайший год цены на жилье в Москве упадут на 30%. По мнению председателя совета директоров компании «НДВ Групп» Александра Хрусталева, сильнее всего подешевеет жилье бизнес- и премиум-класса. По его оценке, в ближайшие пару лет снизится спрос на новостройки премиум- и бизнес-класса, в результате цены на такие лоты упадут на 20–30%. Вторичное жилье может подешеветь на 5–10%, в первую очередь это касается старого фонда.
По мнению эксперта, в ближайшие год-полтора рынок будет удерживаться за счет комфорт- и стандарт-класса. Сейчас застройщики предлагают дисконт от 10 до 30%. Одни запускают субсидированную ставку от застройщика, другие предлагают отделку комфорт-класса в подарок.
Условия льготной ипотеки после повышения ставки до 8% годовых стали менее выгодными. При этом программа по-прежнему поддерживает спрос и разгоняет цены на жилье. Центробанк в таких условиях собирается ужесточить контроль над ипотекой от застройщиков. По данным регулятора, в 2022 году застройщики, предлагая сверхнизкие ставки, искусственно завышали цены на жилье 20–30%.
По словам главного эксперта Циан.Аналитики Виктории Кирюхиной, это привело к перераспределению спроса в сторону вторичного жилья. С начала года стоимость квартир от собственников не увеличивалась, напротив, продавцы незначительно снизили цены. В декабре прошлого года с использованием кредитных средств заключалось 86% сделок. Сейчас доля таких сделок составляет 78%.
Цены на новостройки последние шесть–восемь месяцев фактически стагнировали. В феврале впервые за 10 лет спрос на новостройки был ниже январского показателя. По словам эксперта, средние ставки на первичку и вторичку уже почти сопоставимы, при этом стоимость квартир в новостройках значительно выше.
«Подобие пузыря». Эксперт предсказал обвал цен на жилье
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
Массовый отъезд россиян из страны после начала частичной мобилизации стал сильным, но не последним ударом по рынку недвижимости. На рынке жилья накопилось немало факторов в пользу того, чтобы цены быстро покатились вниз. Один из наименее обсуждаемых факторов — средний срок ипотеки, поскольку он постоянно растет, и с каждым месяцем обновляет исторический рекорд.
Например, в августе он впервые перевалил за 23 года, а по итогам сентября прибавил еще почти 4 месяца и сейчас составляет около 23,5 лет. Всего год назад это было 20 лет, а незадолго до пандемии он стабильно держался вблизи отметки 18 лет. Это говорит о двух вещах.
Во-первых, рост ипотечного портфеля банков происходит на фоне ухудшения платежеспособного спроса: кредиторы попросту вынуждены растягивать кредит во времени, чтобы новые клиенты могли платить. Во-вторых, предел этого растягивания практически исчерпан. Сегодня ипотеку берут люди в среднем 35-37 лет. Когда они выплатят свою ипотеку, им будет по 60 лет. Как минимум один человек в семейной паре уже достигнет пенсионного возраста.
Сложно представить, чтобы банки начали кредитовать людей, готовых гасить ипотеку через 25 и более лет, уже находясь на пенсии. Чтобы рынок продолжал расти, нужно снижать либо цены, либо ставки. За время пандемии и некоторое время после нее государство щедро субсидировало ставку, поддерживая застройщиков, накачивая спрос, а с ними и цены на жилье: через льготную ипотеку, семейную, сельскую, дальневосточную, военную, а потом еще и для специалистов IT-сектора.
Это вызвало на рынке недвижимости некое подобие пузыря, который никак не хотел сдуваться. Недавно ЦБ выпустил специальное исследование, в котором показал, какую долю в цене новостроек занимает льготная ставка: как минимум 20%, но может доходить до 45%. И в данном случае речь не про эффект последних трех лет, а всего лишь про три летних месяца. Застройщики в паре с банками, лишившись стабильного потока покупателей весной, начали выдавать ипотеку под 0,1% годовых, закладывая разницу в цену продажи.
Причем это не какая-то отдельная история, а именно срез по всему рынку новостроек. Доля околонулевых ипотечных программ в суммарной выдаче в начале года составляла чуть более 30%, а к лету поднялась почти до 70%. То есть, две трети рынка жилья искусственно поднято в цене как минимум на 20%.
Застройщики и здесь дошли до предела: был выбран весь доступный спрос, включая людей, готовых брать под 0% с максимальной наценкой. Средняя ставка по новостройкам откатилась до исторически рекордных 3,7% годовых. Ниже двигать ставку просто некуда, она и так вдвое ниже ключевой и меньше, чем в развитых странах.
Как сильно упадут цены на рынке недвижимости
Зная, какой должна быть рыночная ставка, можно понять, сколько реально должны стоить квартиры, купленные по сегодняшним ценам за счет ипотечной накачки, ведь покупатели в среднем не стали богаче, и предельный платеж для них остался прежним. Минфин уже объявил, что с января будет прекращена льготная ипотека для покупки новостроек. Соответственно, минимальная ставка на рынке вернется к 6% (для семей с маленькими детьми), а для тех, кто не имеет льгот, — вырастет до обычной рыночной.
Сегодня на рынке вторичного жилья, где нет никаких льгот, банки кредитуют под 9% годовых. Эту цифру вполне можно взять за максимальный ориентир, поскольку вторичный рынок сейчас явно будет забирать спрос у первичного, и цены будут влиять друг на друга.
Расчеты показывают: чтобы сохранить платеж по ипотеке на прежнем уровне при новой ставке (была 3,7%, а стала 6–9% годовых), цена квартиры должна будет упасть как минимум на 20% (для семейной ипотеки), а максимум — на 38% (если нет льгот). Таким образом, мы видим, как надвигается обрушение цен на рынке жилья — в среднем, почти на треть, что совпадает с оценками ЦБ, когда он пишет про искусственно созданные ценники на жилье.
Что делать инвестору в недвижимость перед обвалом рынка
Тем, кто покупал квартиру на пике для себя, для жизни, нужно морально приготовиться к тому, что их жилье может сильно упасть в цене. Настолько сильно, что оставшийся долг по ипотеке окажется больше, чем рыночная стоимость этой квартиры.
Тем, кто брал на надежде на рост, еще не поздно продать свой объект и перейти в другие активы. Рынок жилья ждет жесткая посадка, и это может занять не один год. Пока снижение лишь началось. Например, в Москве за полгода метр потерял в цене порядка 5%. Переложившись хотя бы во вклады или ОФЗ, инвестор не потеряет те самые 20-40%, а наоборот, получит прибыль в пределах 10% годовых. Если собрать портфель из разных активов, включая акции и валютные инструменты, то можно даже переиграть инфляцию.
Обычно цикл снижения на рынке жилья занимает 2-3 года. Сейчас особая ситуация: экономика страны меняется с быстрой скоростью. В такие времена недвижимость не ценный актив, а, скорее, обуза. Лучше иметь что-то более ликвидное под рукой, что можно продать и забрать в любой момент.
Больше интересных историй и новостей о финансах в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Ипотеку будет сложнее получить: как изменится рынок недвижимости до конца 2023 года
15 августа Банк России провел внеплановое заседание, на котором поднял ключевую ставку на 3,5% — до 12%. В середине сентября ЦБ соберется еще раз, чтобы определить новый уровень «ключа». Регулятор уже намекает на возможное повышение.
Решения Центробанка по ключевой ставке влияют на условия по банковским продуктам. Так, после 15 августа кредиторы повысили ставки по рыночной ипотеке. Аналитики Банки.ру рассказали, как будет развиваться рынок недвижимости дальше.
Что происходило с рынком недвижимости: кратко
В первом полугодии 2023 года россияне заключили на 16,5% больше сделок с недвижимостью, чем в таком же периоде 2022-го. Причем преобладающая доля — на рынке «вторички». Интерес к квартирам от застройщиков продолжил снижаться из-за их высокой стоимости. Сильнее всего за год средний чек вырос в Центральном и Северо-Кавказском федеральных округах, где они подорожали более чем на 50%.
Ипотеку стали брать чаще и в основном — на на вторичное жилье.
«Объясняется это тем, что при сложившейся на рынке недвижимости ситуации, даже оформляя ипотеку на готовое жилье по более высоким ставкам, в плане итоговой переплаты заемщики могут сэкономить гораздо больше, чем при покупке в ипотеку новостройки», — говорят аналитики.
Чаще всего ипотеку оформляли заемщики в возрасте от 25 до 45 лет, среди которых за год стало больше людей до 35 лет. Растет и число молодых клиентов — от 18 до 25 лет.
Желающие купить квартиру в основном просят суммы от 1 млн до 3 млн рублей, но все чаще появляется запрос на кредиты от 5 млн до 7 млн рублей, потому что растут цены на недвижимость. Вырос и доход, который люди указывают при оформлении заявки на Банки.ру. Его среднее значение у заемщиков, планировавших впервые оформить ипотеку, составило чуть больше 134 тыс. рублей, а у желающих рефинансировать ее — почти 129 тыс. рублей.
Подробнее о том, как изменился рынок ипотеки за год, читайте в исследовании Банки.ру.
Что будет дальше с рынком
Аналитики предполагают, что темпы ипотечного кредитования в России замедлятся в 2023 году. Причины — ужесточение регулирования этого сегмента со стороны ЦБ и переход к циклу повышения ключевой ставки.
«В частности, с 1 октября в силу вступят повышенные макропруденциальные надбавки для банков, кредитующих заемщиков с низким первоначальным взносом либо с высоким показателем долговой нагрузки. Их запретительный размер фактически сделает ипотеку для этих категорий населения недоступной», — говорят аналитики.
По мнению экспертов, получить ипотеку смогут только качественные заемщики — с достаточным уровнем дохода и оптимальным уровнем финансовой нагрузки, прежде всего незакредитованные. Но можно увеличить шансы на одобрение, если выбрать самую подходящую под ваши параметры программу. В этом поможет специальный сервис Банки.ру.
Из-за роста ключевой ставки и повышения ставок по ипотеке спрос на «вторичку» снизится. Заемщики будут стремиться получить ипотеку на покупку новостройки по госпрограммам.
«Однако мы не ожидаем существенного смещения спроса на первичное жилье, поскольку в большинстве регионов его стоимость остается высокой и продолжает расти, в том числе из-за роста инфляции и удорожания проектного финансирования для застройщиков», — говорят аналитики.
Как изменятся ставки по ипотеке
Если Банк России все же повысит ключевую ставку 15 сентября, процент по рыночной ипотеке может увеличиться на 4–4,5 процентного пункта.
«Как результат, средняя ставка по таким программам осенью может вырасти до заградительных 17–18% годовых, а по льготным — приблизиться к установленным государством максимумам», — считают эксперты Банки.ру.
Также банки могут сократить круг потенциальных заемщиков, оставив для проверенных клиентов относительно приемлемые ценовые условия.
Из-за роста цен на недвижимость сохранятся высокие средние чеки по ипотеке. Чтобы сохранить приемлемый ежемесячный платеж, банки будут увеличивать сроки кредита. В итоге вырастет и переплата.
«Мы ожидаем сезонного усиления интереса к ипотеке в IV квартале, поскольку традиционно этот период является пиковым в плане спроса на недвижимость и на ипотечные продукты с госсубсидированием, — говорят аналитики. — Но сезонный фактор в этом году будет влиять в меньшей степени. Причин несколько: общая экономическая напряженность, исчерпание платежеспособного слоя заемщиков, пересмотр кредитных политик, купирование рисков, а также возможное исчерпание к концу года лимитов на льготную ипотеку».
На Банки.ру есть раздел, в котором мы собираем все материалы о покупке и продаже квартиры в 2023 году. Почитайте, как подготовиться к подаче заявки, оформить страховой полис, принять недвижимость от застройщика или сэкономить на ипотеке.
Как изменятся цены на квартиры, рассказал эксперт
Перед третьим с начала года повышением ключевой ставки россияне успели взять рекордное количество жилищных кредитов. С повышением процентов по ипотечным кредитам такой способ решения квартирного вопроса становится для многих недоступным. Снизится ли спрос на жилье, упадут ли цены и стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость — узнали Финансы Mail.ru.
Приведет ли дорожающая ипотека к падению цен на квартиры?
15 сентября Банк России поднял ключевую ставку с 12 до 13%. По этой ставке регулятор кредитует банки, к ней привязаны и остальные процентные ставки на денежном рынке. Первая реакция российских банков, выдающих наибольшие объемы ипотеки, последовала через неделю: Сбер, крупнейший банк в стране, повышает ставки по вкладам и ипотеке на 0,5 процентных пункта, увеличивает ставки по ипотеке и ВТБ — тоже на 0,5 п.п.
В июле — впервые с сентября 2022 года — ЦБ повысил ключевую ставку на 100 б.п., с 7,5% до 8,5%, а в августе — с 8,5 до 12%. В итоге за три месяца ставка выросла в 1,7 раза, а в среднем ставки по ипотеке — с 11% до 13,7%.
Под ограничения Центробанка с 1 мая попали ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 15 до 20% — под такие займы банки должны увеличить резервы в 1,5 раза с любой долговой нагрузкой заемщика. А с 1 октября для такой ипотеки ЦБ обязал увеличить резервы уже в 2,5 раза, если заемщик тратит почти половину своего дохода на платежи по кредитам. Так регулятор решил оградить от ипотеки людей с небольшими доходами, которые считаются рискованными заемщиками и могут нарушать графики по кредитным платежам. По данным ЦБ, 40% кредитов брали именно такие клиенты.
Но это не охладило спрос на жилищном рынке, как планировал Банк России. Ипотека в августе выросла впервые сразу на 3,7% после предыдущего рекордного роста на 2,5% в июле, сообщается в сентябрьском обзоре ЦБ РФ. Выдача жилищных кредитов выросла на 30% по сравнению июлем: с 647 млрд — до рекорда в 849 млрд рублей. Предыдущий рекорд был в декабре 2022 года — тогда было выдано 697 млрд рублей.
Рекорды продолжились и в сентябре. Например, ВТБ выдал рекордное количество жилищных кредитов: за три недели до повышения ставок впервые в истории банка ипотеку взяли 33 тысячи заемщиков на 174 млрд рублей, а наибольшую сумму ипотеки клиенты банка взяли за неделю до повышения ставок кредитной организацией.
Это свидетельствует о перегреве рынка, но мы ожидаем, что к концу года темп несколько замедлится в условиях роста ставок и действия макропруденциальных надбавок.
ЦБ объяснил ипотечный бум «стремлением населения вложиться в недвижимость на фоне ослабления курса рубля; ожиданиями ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения размера первоначального взноса с 15 до 20%; стремлением заемщиков успеть взять кредит на рыночных условиях по предодобренным ставкам до их повышения вслед за ростом ключевой ставки».
Как повышение ставок изменит рынок жилья?
«Очередное повышение ипотечных ставок (теперь на 0,5 п.п.) сильно на спросе не скажется», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Удорожание ипотеки в перспективе неизбежно приведет к снижению спроса, причем речь идет не только о выросших ставках, но и об изменении требований к размеру первоначального взноса», — считает Олег Репченко.
Особенно это касается первичного рынка, где цены на квартиры сегодня до 40% выше, чем на вторичке. Под давлением снижающего спроса вниз поползут и цены. Снижать стоимость жилья в прайсах застройщики не любят, скорее всего, снижение стоимости жилья будет закамуфлировано скидками и акциями.
«Ключевая ставка на высоком уровне изменит структуру спроса на рынке жилья. Во-первых, сократится количество ипотечников. И не только на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но и на первичном — даже если льготные ставки останутся на текущем уровне», — отметил эксперт.
И, скорее всего, сократится инвестиционный спрос, потому что высокая ключевая ставка приводит к росту ставок не только по кредитам, но и по депозитам и облигациям, что существенно снижает конкурентоспособность вложений в жилье как в низкорисковый актив.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».