Почему первый платеж по ипотеке только проценты

Аннуитетный платеж по ипотеке в 2023 году

Что такое аннуитетный платеж

Елена отмечает, что, по мнению финансовых аналитиков, 2023 год — удачное время для покупки квартиры с использованием средств ипотечного кредитования. Погасить ипотеку можно двумя видами — аннуитетными или дифференцированными платежами.

— Погашая ипотечный займ аннуитетными платежами покупатель каждый месяц вносит одинаковую сумму. Ее размер остается неизменным на протяжении всего срока займа — и в начале, и в конце, — говорит Зимина.

Как рассчитывается аннуитетный платеж по ипотеке

Эксперт делится, что формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке — не самая выгодная для того, кто ее взял.

— В самом начале доля, которой вы гасите главный долг, существенно меньше процентов, которые вам приходится выплачивать, — указывает юрист.

Формула расчета

Пример расчета

В каждой банковской организации свои условия по графику и выплате аннуитетных платежей. Но, безусловно, расчет такой ипотеки в большинстве случаев одинаковый.

Специалист приводит следующий пример:

Вы берете кредит в 500 тысяч рублей на 2 года под 18% годовых. Ежемесячный платеж составит 24 962.05 р. Общая переплата по кредиту будет — 99 089.22 р.

По тем же показателям, но уже с дифференцированными платежами, ежемесячная плата будет спускаться от 28 333.33 до 21 145.83 р. Переплата по процентам выйдет меньше — 93 750.00 р.

— Логично, что при больших суммах и датах кредита, эта разница больше, — указывает Елена Зимина.

Рассчитать сумму платежа и переплату самим — лишняя морока. Итоговый график вы составляете с банком во время заключения договора, но предварительно узнать его условия можно в онлайн-сервисах с ипотечными калькуляторами.

Как начисляются проценты по кредиту и как это применить

Всем привет! Когда я взяла ипотеку, решила досконально разобраться в том, как начисляются проценты, как лучше вносить досрочку и так далее. Сама я экономист. В общем, делюсь, надеюсь, будет полезно.

Платёж по кредиту состоит из двух частей — процентов банку и погашения основного долга.
При этом ежемесячно начисляемые проценты рассчитываются по формуле:

Исходя из этого:

1. Сумма ежемесячно начисляемых процентов самая большая в начале, потому что в начале самый большой остаток основного долга. По мере его снижения снижаются и проценты.
2. Сумма процентов “скачет” от месяца к месяцу, потому что зависит от количества дней в месяце.
3. Срок кредита в расчёте ежемесячно начисляемых процентов не фигурирует, а это значит, что неважно, на какой срок брать ипотеку — переплата будет одинаковой, если одинаковы ежемесячные платежи.
4. При внесении частичного досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа переплата будет точно такой же, как в случае сокращения срока, если продолжать платить прежний ежемесячный платёж, а не уменьшенный.

1. Самые большие проценты в начале

Начало срока

Конец срока

2. Сумма процентов зависит от количества дней в месяце

За февраль (т.е. за 28 дней) в марте начислено 22 тыс, а за март (т.е. за 31 день) в апреле — 25 тыс.

3. Переплата одинакова при разных начальных сроках

Посчитаем 3 варианта.

1. Ипотека на 7 лет.
2. Ипотека на 15 лет.
3. Ипотека на 15 лет с досрочными погашениями.

Вариант 1

Вариант 2

Получили, что при сроке 15 лет переплата на 1,6 млн больше.

Теперь установим досрочные погашения такими, чтобы получился платёж, как при 7 годах.

Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока

Мы вышли на ту же самую переплату в 1,2 млн и тот же самый срок — 7 лет:

Вариант 3

Сравнительная таблица

Срок, лет	Ежемесячный платёж, руб.	Переплата, млн	Ссылка на расчёт
7	52 тыс.	1,2	Расчёт
15	33 тыс.	2,8	Расчёт
15→7	33 тыс. обязательные + 19 тыс. досрочно	1,2	Расчёт

4. Одинаково выгодно вносить досрочное погашение с сокращением срока и платежа

В предыдущем пункте досрочные погашения вносились с сокращением срока. Теперь посчитаем их с сокращением платежа.

Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока с уменьшением платежа

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Банки применяют аннуитетную схему платежей. Аннуитетный платёж — это платёж, который установлен в равной сумме через равные промежутки времени. Поэтому ежемесячный платёж состоит из процента и тела кредита. Первые годы большую часть платежа составляют проценты. В этом случае, если вы решили вносить свыше ежемесячного платежа, то лучше это проводить в первые годы. Так сокращается общая переплата.

Банки предоставляют выбор: сократить срок кредита либо сумму ежемесячного платежа. Тут всё индивидуально. Если важно платить здесь и сейчас как можно меньше, а размер переплаты не играет роли, то в таком случае советуем вносить сумму больше ежемесячного платежа в счёт сокращения суммы. Так как она станет меньше. Если вам важно переплатить банку меньше процентов и быстрее закрыть ипотеку, то при внесении дополнительного платежа выбирайте графу «сократить срок». Как правило, срок сокращать выгоднее, так как чем меньше вы пользуетесь деньгами банка, тем меньше у вас переплата.

Ситуация с субсидированными ставками изначально другая, так как переплата незначительная.

Важно предупреждать банки заранее, чтобы они списали денежные средства на частичное досрочное закрытие. Это можно сделать через мобильное приложение в большинстве банков. Но если надо внести крупную сумму, то лучше воспользоваться кассой банка, чтобы на руках был платёжный документ.

Еще 3 ответа

Отвечаем на потребительские вопросы о финансах

Отвечает независимый эксперт Максим Чурилов.

Когда клиент делает частично досрочное погашение, он вносит определённую сумму, которая меньше суммы основного долга по кредиту, и этой суммой погашается часть основного долга. После этого происходит перерасчёт процентов. Частичное досрочное погашение делится на два вида. Во многих банках клиент имеет право выбрать, что будет пересчитываться:

1. Можно уменьшить ежемесячный платёж.
2. Можно уменьшить срок кредита.

В первом случае происходит уменьшение суммы ежемесячных платежей, при этом срок кредита не меняется. Во втором случае — срок кредита уменьшается, а ежемесячный платёж остаётся тем же. Далее мы на примере посмотрим подробнее, как это работает.

Ежемесячный платёж включает в себя две суммы: часть основного долга и проценты по кредиту. Когда кредит только оформился, в ежемесячном платеже основную долю занимают проценты и лишь небольшую часть — основной долг. Если посмотреть на график платежей, то по мере выплаты кредита сам размер ежемесячного платежа не меняется, но при этом меняется соотношение доли процентов и основного долга в самом платеже. Более наглядно показано на изображении.

В связи с этим есть существенная разница, когда делать частично досрочное погашение: в начале срока кредита или ближе к его завершению. Если говорить простыми словами, то при частичном досрочном погашении в начале срока кредита, мы «выкидываем» месяцы с наибольшей переплатой по процентам.

Далее мы наглядно покажем эту разницу на примере. Предположим, что наши базовые данные выглядят следующим образом:

• ипотека в размере 3,3 миллиона ₽ (по данным ЦБ РФ это средний размер ипотеки в РФ);
• ставка 11% годовых;
• срок кредита — 20 лет (240 месяцев).

Расчёт сделаем при двух вариантах частичного досрочного погашения. Будем считать, что клиент за весь срок кредита делает частично досрочное погашение всего один раз:

1. В первом варианте клиент внёс 330 000 ₽ (10% от базовой суммы) в счёт частичного досрочного погашения через шесть месяцев после оформления ипотеки.
2. Во втором варианте клиент внёс 330 000 ₽ через 15 лет после оформления ипотеки.

Также в данных примерах покажем, как данные виды досрочного погашения будут меняться, если клиент выберет перерасчёт в сторону уменьшения ежемесячного платежа или в сторону уменьшения срока кредита (это варианты перерасчёта, о которых мы говорили в начале статьи). Цветом будут выделены меняющиеся показатели.

То есть по мере выплаты кредита выгода частичного досрочного погашения снижается. Но это не значит, что в какой-то момент пропадает смысл досрочно гасить кредит. В любом случае экономия будет.

Вариант с уменьшением ежемесячного платежа выглядит менее выгодным, нежели уменьшение срока кредита. Однако при уменьшении платежа ежемесячная нагрузка на клиента снижается, что для многих является существенным моментом.

В интернете сейчас можно найти различные варианты ипотечных калькуляторов, которые позволяют сделать расчёты с частичным досрочным погашением, и каждый может «примерить» на себя, какой вариант досрочного погашения для него наиболее оптимален.

В завершение можно сказать о нескольких полезных советах по частичному досрочному погашению:

Аннуитетный и дифференцированный платеж: в чем отличия?

Планируете оформить ипотеку, но сомневаетесь, какой способ погашения кредита вам подходит? Сегодня существует два наиболее распространенных вида платежей – аннуитетный и дифференцированный. Эта инструкция поможет вам выбрать наиболее выгодный формат взаимоотношений с банком.

Из чего состоит ипотечный кредит?

Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.

Аннуитетный платеж – что это?

Первая и наиболее распространенная разновидность погашения кредита – это аннуитетный платеж. В данном случае общая сумма ежемесячных выплат остается неизменной до конца срока кредитования. Часть средств идет на погашение основного долга, остальное — на погашение процентов, и их соотношение постепенно меняется. Первую половину срока большая часть платежей, которые заемщик вносит на кредитный счет, уходят на погашение процентов. После того, как проходит половина кредитного периода, ситуация становится противоположной.

Например, вы приобретаете квартиру за 3,5 млн рублей по ставке 6,5% сроком на 20 лет. В качестве первоначального взноса вы вложили 500 тыс. рублей. Если вы выберете аннуитетную схему, общая сумма кредита составит 5,36 млн рублей. Из них 3 млн рублей – это основной долг, а 2,36 млн рублей – проценты, начисляемые банком. Платежи в нашем примере остаются все время неизменными и составляют 22,3 тыс. рублей в месяц.

Из этой суммы по итогам первого месяца на выплату основного долга пойдет только 7,4 тыс. рублей, а на погашение процентов – 14,9 тыс. рублей. Через 10 лет пользования кредитом соотношение станет равным (50 на 50), а в последний месяц в счет оплаты основного долга уйдет почти вся сумма – 19,8 тыс. рублей.

Дифференцированный платеж – что это?

Такой способ внесения ежемесячных платежей встречается гораздо реже, потому что предполагает внесение значительно больших сумм в первые годы ипотеки. Дифференцированный график платежей предполагает, что с первого месяца и до конца срока кредита суммы выплат уменьшается. За счет чего это происходит?

Часть платежа, которая идет на погашение основного долга по кредиту остается неизменной, а вот денежные средства, направляемые на выплату процентов банку становятся меньше. Рассмотрим особенности дифференцированной схемы на предыдущем примере с квартирой за 3,5 млн рублей, приобретенной в ипотеку по ставке 6,5%.

В этом случае получается, что общая сумма кредита будет– 4,97 млн рублей, что на 300 тыс. меньше, чем в примере с аннуитетными платежами. В свою очередь ежемесячные платежи будут снижаться с 28,7 тыс. рублей до 12,5 тыс. рублей в месяц.

Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?

Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.

При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится на срок ипотеки, то есть на количество месяцев.

Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.

В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.

Досрочное погашение кредита при разных платежах

В обоих случаях досрочное погашение кредита позволяет сэкономить. Погашение кредита с уменьшением срока выгоднее при аннуитетных платежах. Если вы гасите кредит с уменьшением платежа, большой разницы в выгоде между разными схемами платежей нет.

Рассмотрим на уже знакомом примере с ипотечной квартирой за 3,5 млн рублей. Ставка кредита остается прежней – 6,5%, как и величина первоначального взноса (500 тыс. рублей).

Допустим, вами выбрана аннуитетная схема платежей. Напомним, переплата за проценты равна 2,36 млн рублей, а ежемесячный платеж в этом случае равен 22,3 тыс. рублей в месяц. Досрочное погашение кредита на 450 тыс. рублей с уменьшением срока примерно год после оформления кредита (кстати, именно такую сумму могут получить многодетные семьи с ипотекой), позволит снизить переплату по банковским процентам до 1,5 млн рублей. Экономия почти 800 тыс. рублей!

При погашении с уменьшением ежемесячного платежа результат будет скромнее. В этом случае сумма начисленных процентов уменьшится только до 2 млн рублей (на 300 тысяч рублей), зато ежемесячный платеж составит уже не 22,3 тыс. рублей, а 18,9 тыс. рублей. Кстати, сэкономленную разницу вполне можно направлять на выплату кредита.

Теперь посмотрим, как обстоит ситуация с диффернцированными платежами. Здесь сумма переплаты по процентам изначально меньше (1,9 млн рублей). И если мы вносим 450 тыс. рублей с уменьшением срока кредитования, экономия составит примерно 550 тыс. рублей. А если погасить такой кредит с уменьшением платежа – около 300 тысяч рублей.

Какой вид платежа выбрать?

Сегодня большинство банков отказались от дифференцированных платежей. Это связано с тем, что в этом случае общий заработок на процентах оказывается меньше.

В то же время при том, что дифференцированная схема позволяет сэкономить в долгосрочной перспективе, в первые годы ипотеки некоторым людям она может показаться невыгодной, потому что ежемесячные выплаты оказываются гораздо выше, чем при аннуитете. При условии, что у вас стабильный доход и вы можете позволить себе такие платежи, возможно более целесообразно взять аннуитетный кредит и приобрести квартиру большей площади.

В любом случае выбор должен быть основан на трезвом анализе своих возможностей и ситуации.

Достоинства и недостатки схем ипотечных платежей

Если резюмировать, к основным достоинствам аннуитета относятся стабильность, что позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о том, какую сумму нужно внести в каждый следующий месяц. Кроме того, очевидным преимуществом является существенная экономия при досрочном погашении с уменьшением срока кредита. Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее.

В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться. В какой-то момент они снизятся до минимальных значений. В то же время, это преимущество оборачивается и недостатком, потому что первые годы ипотеки выплаты существенно выше, чем при аннуитетных платежах, что многим заемщикам может показаться некомфортным.