Как рассчитать стоимость доли в квартире
Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Сколько стоит доля в квартире
Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
- максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
- физически возможно;
- юридически разрешено на дату определения стоимости;
- финансово оправдано.
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Стоимость доли в квартире: как рассчитать, что влияет на стоимость
Доля в квартире — распространенный вид собственности в нашей стране. Разбираемся, из чего формируется стоимость доли для выкупа и какие факторы влияют на ценообразование при оценке.
Важные особенности долевого владения
Долевая собственность и продажа части квартиры — распространенные явления на рынке недвижимости нашей страны. Приватизация, наследование, раздел имущества при разводе — вот лишь неполный перечень ситуаций, в результате которых человек становится собственником доли.
Важно понимать, что доля не всегда подразумевает выделение определенных квадратных метров, например, отдельной комнаты. Хорошо, если квартира многокомнатная, — тогда это возможно, а если однушка? Ни о каком отдельном пространстве в этом случае и речи быть не может.
Кроме того, владение большей долей, не гарантирует выделение в квартире большей по площади комнаты. В судебной практике есть немало подобных прецедентов. Мы изучили некоторые дела и в качестве примера приведем один случай.
Иван и Вера — брат и сестра. Им в наследство досталась квартира бабушки в Петербурге. У Ивана 2/3 доли, у Веры 1/3. Так вышло, потому что их брат Сергей отказался от своей доли в пользу Ивана.
У Веры есть несовершеннолетний сын — он прописан в этой же квартире.
Квартира двухкомнатная. Размер комнаты Веры — 10 кв. метров, Ивана — 19 кв. метров. Девушка просила брата уступить им с сыном большую комнату, но получила отказ.
Со временем отношения между родственниками осложнились, и Вера отправилась в суд с претензией, что брат ущемляет ее право собственности. И первая, и вторая инстанции иск отклонили, но девушка не остановилась на этом и дошла до Верховного Суда РФ. Высшая инстанция встала на сторону матери и несовершеннолетнего ребенка.
Так, имея в долевой собственности меньшую долю, Вера получила для проживания большую по размеру комнату — суд счел это справедливым в ее ситуации.
Перечисленные выше факторы осложняют не только владение долей, но и ее продажу.
Если все сособственники существуют в мире и согласии, то владение долевой собственностью не доставляет дискомфорта никому из них. Люди могут проживать под одной крышей вместе или сдавать недвижимость в аренду, а полученные деньги делить.
Если владельцам сложно договориться друг с другом и совместная жизнь превращается в кошмар, встает вопрос о продаже долей. Выгоднее для всех — продать недвижимость и поделить деньги. Но и тут возникают препятствия: один согласен продать, второй наотрез отказывается, третий — несовершеннолетний.
Тогда появляется необходимость определить стоимость доли, чтобы впоследствии ее продать. Важно, что право преимущественной покупки части квартиры имеют сособственники жилья. Продавать долю третьим лицам можно только после того, как другие «дольщики» отказались ее выкупать.
Мнение эксперта
Мария Румянцева
Для сособственника доля в квартире может стать как проблемой, так и возможностью.
Если он владеет большей частью квартиры, полученной по наследству, например, 3/4, то в его интересах стать владельцем всего жилья. Для этого нужно выкупить оставшуюся жилплощадь у второго наследника. Обычно такие доли продаются дорого — иногда цена квадратного метра превышает рыночную стоимость. И все равно сделка выгодная — сособственник доли становится единоличным владельцем отдельной квартиры.
Гарантия успешной и выгодной покупки такой доли — свой риелтор. Грамотный специалист может поторговаться за оставшуюся часть и помочь клиенту выкупить квартиру по привлекательной цене.
Если у недвижимости более двух собственников и они владеют равными долями, то максимально возможную цену за свою часть они смогут получить, только если продадут недвижимость целиком, а деньги разделят.
Услуги хорошего риелтора будет проще оплатить картой рассрочки «Халва» от Совкомбанка.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев. Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
Определить цену доли помогают риелторы или профессиональные оценщики недвижимости. При желании оценку можно сделать самостоятельно.
На формирование стоимости влияют разные факторы. Просто разделить рыночную цену на количество владельцев — неправильно. Нужно учитывать, что в большинстве случаев продажа квартиры целиком гораздо выгоднее для всех участников сделки, чем продажа ее части. Поэтому завышать стоимость отдельной доли не стоит — рискуете долго искать покупателя или не найти вовсе.
При самостоятельном расчете цены учитывайте параметры, о которых пойдет речь далее.
Размер доли
Первое, что влияет на стоимость доли, — ее размер. Да, эта величина не гарантирует при проживании использования большей площади. Однако для покупателя размер доли имеет значение. Особенно если часть квартиры приобретается с целью инвестиций и впоследствии у покупателя в планах выкупить все жилье целиком.
Важный нюанс в том, что даже если у вас самая большая из долей, например, 5/6 от всей недвижимости, то продать ее по цене, как за отдельную квартиру, все равно не получится. Владелец оставшейся 1/6 доли в глазах покупателя останется досадным обременением. В такой ситуации ему выгодней купить отдельное жилье или попросить у вас хорошую скидку.
Количество дольщиков и прописанных
Чем больше людей владеют квартирой на правах доли, тем сложнее договариваться с каждым из сособственников. Некоторые владельцы сами живут в квартире, другие сдают в аренду, третьи используют жилплощадь вместо склада.
Прибавьте сюда прописанных в квартире людей, которые также имеют право проживать в ней.
Идеальный вариант продажи доли — когда недвижимостью владеют всего два собственника. Так покупатель получит в совладельцы только одного человека. Любые вопросы о последующей продаже, сдаче в аренду или ином использовании жилплощади решать будет проще. Поэтому доля в такой квартире окажется дороже.
Несовершеннолетние дольщики/собственники
Сделки с недвижимостью, долей в которой владеют (или где прописаны) дети, — всегда дополнительный риск для покупателя. Каждый шаг предстоит согласовывать с органами опеки, что увеличивает сроки заключения сделки. Не каждый покупатель готов ждать, поэтому цена доли может быть заметно занижена.
Доступ в комнату
Когда речь идет о многокомнатной квартире, в которой за каждым собственником закреплена своя комната, важную роль играет свобода доступа к ней. Если одному из владельцев, чтобы попасть на свою территорию, нужно пройти через комнату соседа — это негативно скажется на цене доли.
Идеально, когда у каждого собственника есть отдельный вход в свое жилище. Если такой возможности нет, порядок прохода и доступа в комнату лучше зафиксировать в соглашении между соседями — о нем речь пойдет далее.
Порядок пользования общими местами
Ванна и туалет, кладовая, кухня, балкон, коридор — все это места общего пользования (МОП). Ими имеют право распоряжаться все сособственники жилья вне зависимости от размера их доли. Однако именно порядок использования общих мест часто становится камнем преткновения и вызывает споры среди домовладельцев.
График дежурств и уборки; кто и в какое время готовит, принимает ванну или занимает туалет; где и чья стиральная машина будет стоять, а если она общая, то график использования — все эти простые, на первый взгляд, бытовые вопросы становятся причиной споров и разногласий между соседями.
Чтобы избежать конфликтов, риелторы и юристы советуют закрепить договоренности между жильцами письменно. Не стесняйтесь прописывать в соглашении любые мелочи по использованию МОП. Ориентируйтесь на график работы каждого из жильцов, их возраст, режим дня и прочие нюансы быта. Чем подробнее будут прописаны правила, тем легче будет договариваться.
Эксперты считают, что наличие такого соглашения между соседями положительно скажется на формировании стоимости доли. Обязательно покажите будущему покупателю эту бумагу — так человек убедится, что в соседи ему достанутся люди, которые умеют уживаться друг с другом.
Прочие факторы
Помимо озвученного выше, на стоимость доли влияют общее состояние и ликвидность жилья, местоположение, качество и этажность дома, возможность осмотреть квартиру перед покупкой доли в ней. Для многих покупателей важны район города и наличие развитой инфраструктуры вокруг, а также удобная транспортная доступность.
Все эти факторы следует учитывать при назначении цены за долю.
Какую бы квартиру вы ни выбрали, воплотить мечту о покупке поможет ипотека от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Про понижающий коэффициент и пример расчета
Так как же посчитать, сколько стоит доля в квартире? Для начала нужно изучить рынок недвижимости, узнать стоимость квадратного метра похожего жилья.
Затем прикинуть, какие негативные или, наоборот, положительные факторы, о которых шла речь выше, могут повлиять на формирование стоимости.
Учитывайте, что к долям всегда применяется понижающий коэффициент — показатель, который снижает рыночную стоимость. Обычно он равен 0,5 или 0,7 от рыночной цены объекта. Рассмотрим на примере.
В среднем по рынку трехкомнатная квартира в Самаре стоит 3 млн рублей. У квартиры 3 собственника, у каждого из которых выделена 1/3 доли.
Если бы они продали квартиру целиком и поделили деньги, каждый из них мог получить по 1 млн рублей. А если кто-то из них решит продать только свою долю, то может рассчитывать лишь на 500—700 тысяч рублей.
Почему так? Все дело в коэффициенте, на который нужно умножить стоимость доли по рыночной цене. Допустим, негативных факторов не так много — в этом случае можно применить коэффициент 0,7. Умножаем 1 млн на 0,7 и получаем 700 тысяч рублей.
Какой именно коэффициент применим к вашему жилью, подскажет опытный оценщик или грамотный риелтор.
Касаемо формул и онлайн-калькуляторов, которыми напичкан интернет — мы протестировали некоторые из них и пришли к выводу, что они только вводят в заблуждение и считают неверно. Лучше обратиться к проверенному специалисту с опытом, чем посчитать неправильно.
Ошибочный расчет грозит тем, что вы либо завысите стоимость и долго будете искать покупателя, либо продадите долю по заниженной цене и упустите выгоду.
Когда долю можно продать быстро и выгодно
Выше мы подробно рассказали, какие факторы влияют на ценообразование доли в недвижимости. В этом разделе кратко перечислим положительные моменты, которые позволят продать долю не только быстро, но и более выгодно.
- Квартирой на правах доли владеют всего два собственника.
- Среди зарегистрированных и дольщиков нет несовершеннолетних.
- В квартире не прописаны посторонние люди — только собственники.
- Если квартира многокомнатная, в каждую комнату есть отдельный вход.
Перечисленные преимущества работают как на продавца, так и на покупателя. Для последнего эти обстоятельства полезны тем, что позволяют выгодно купить хорошую недвижимость.
Мнение эксперта
Наталья Проданова
Доли в квартирах в основном приобретают иногородние граждане — их привлекает стоимость. Ценовая категория этого сегмента недвижимости значительно ниже стоимости комнаты в коммуналке, небольшой квартиры, студии и т. п.
Несмотря на то, что покупатель доли делит право собственности с другими владельцами, такая покупка позволяет ему и его несовершеннолетним детям постоянно зарегистрироваться на купленной жилплощади и пользоваться всеми преимуществами прописки, а их немало: прикрепление к поликлинике, оформление ребенка в детский сад, учебное заведение, получение льгот и ипотечных кредитов и т. п.
По статистике, не менее 90% покупателей покупают долю в квартире именно с целью получения постоянной регистрации. Лишь малая часть из них — с целью фактического проживания в квартире.
Оставшиеся 10% потенциальных покупателей — сособственники этого же жилья, которые имеют право первоочередной покупки, а также инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру.
В 2022–2023 году покупка доли в квартире все чаще рассматривается как вложение. Даже несмотря на сложную ситуацию в стране и в мире, недвижимость продолжает оставаться хорошей инвестицией.