Апарт отель в чем подвох

Апартаменты — это такая коммерческая недвижимость, которая может использоваться и для постоянного проживания. Фактически апартаменты занимают промежуточное положение между гостиницей и квартирой. Так как такое помещение пригодно для постоянного проживания и внешне часто ничем не отличается от квартиры, апартаменты могут выступать в качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость.

Чем апартаменты отличаются от квартир

Считается, что главным достоинством апартаментов является их стоимость, которая ниже стоимости квартир той же площади и с другими сопоставимыми характеристиками (месторасположение, окружающая инфраструктура и т. д.). При этом апартаменты, как правило, расположены в части города с развитой инфраструктурой. Более высокую ставку налога на имущество частично позволяет нивелировать более низкая, чем у квартир, кадастровая стоимость.

При этом законодательная база, регулирующая статус апартаментов, в России до сих пор слабо проработана. Периодически представители исполнительной и законодательной властей поднимают вопрос о приравнивании апартаментов к жилью — например, предлагается распространить на них действие Жилищного кодекса, разрешить прописку, ввести взносы на капремонт и т. д.

В июле 2022 года глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов говорил, что вопрос о приравнивании апартаментов к жилью пока отложен. По оценке думского комитета, распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса затруднительно, но их можно вывести в отдельную категорию коммерческой недвижимости для уменьшения налогов и коммунальных платежей.

Стоят ли апартаменты дешевле квартир

Исторически апартаменты в среднем стоили дешевле аналогичных по характеристикам квартир. Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков поясняет, что при строительстве апартаментов девелоперы экономят на социальной инфраструктуре и НДС, поэтому могут предложить покупателям сопоставимые с квартирами по площади помещения, но дешевле на 15–20%. По оценке заместителя директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании CORE.XP Дмитрия Париноса, разница может достигать 20–25%.

Однако сейчас эта разница в цене сохраняется не для всех классов апартаментов, говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Она отмечает, что если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница действительно будет составлять 15–20%. Но с учетом того, что значительная часть апартаментов находится на заключительной стадии строительства и реализуется с разными видами отделки, средняя цена квадратного метра может быть выше, чем в квартирах.

По данным компании, средняя цена квадратного метра в квартирах сейчас составляет 403,3 тыс. руб., а в апартаментах — 444 тыс. руб.

Стоимостные показатели первичного рынка

Средняя площадь, кв. м

Средневзвешенная цена кв. м, тыс. руб.

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив.

Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.

Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды.

К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.

На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью. Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL). Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

В жизни всегда есть место раскрытию

Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе. Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании.

Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов. Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией. К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля. Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling’а.

Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.

Это сильно отличается от рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.

Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам. В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр.

Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться. Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации.

Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.

Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.

Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр. Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов.

В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту. На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.

Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке. Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости.

Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.

Апарты закладывают риски

В минувшем году значительная доля инвестиционного спроса с рынка жилой недвижимости сместилась в сегмент сервисных апартаментов. Спад интереса к жилью как инвестиционному инструменту был обусловлен стремительным ростом его стоимости при почти неизменных ставках аренды. Доходность апартаментов, по словам экспертов, оказалась почти вдвое выше.

Предполагается, что такая тенденция сохранится в ближайшие годы, хотя в текущей нестабильной экономической ситуации управляющие компании (УК) при расчете доходности будут ориентироваться на самые пессимистичные прогнозы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Доходность апартаментов в большинстве петербургских проектов апарт-отелей сейчас составляет примерно 8–10%. С рынка ушли маркетинговые предложения о доходности в диапазоне 17–20%. Редко встречаются цифры 12–15%

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В настоящее время доходность апартаментов уже сравнялась с процентными ставками по депозитам для физических лиц, в результате чего инвестиционная конкуренция для апартаментов ужесточилась. В то же время, по словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, в России пока еще сохраняется ментальный выбор населения в пользу инвестирования в недвижимость с целью не столько получить максимальный доход, сколько сохранить имеющиеся средства — особенно когда речь идет о небольших частных инвесторах, приобретающих один-два лота.

По данным аналитиков комплекса апарт-отелей Valo, доходность апартаментов в большинстве петербургских проектов апарт-отелей сейчас составляет примерно 8–10%. С рынка ушли маркетинговые предложения о доходности в диапазоне 17–20%. Редко встречаются цифры 12–15%.

Но поверить в них становится все сложнее, учитывая возросший за прошедшие два года порог входа в проект, рекордные темпы инфляции, сниженный турпоток, отсутствие иностранных туристов на неопределенный период времени. Сейчас УК стараются давать более реалистичные цифры по предполагаемой доходности.

«Текущая доходность апартаментов, которая образуется от сдачи номеров в аренду, находится в диапазоне 8–9% годовых. При этом стоимость квадратного метра за прошлый год прибавила 30–40%. Обычно то, что называют капитализацией, тоже включается в ставку доходности, поскольку деньги не заморожены в стройке, а продолжают работать»,— отмечает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ.

Стоимость квадратного метра растет вместе со строительной готовностью объекта, поэтому все зависит от его цены на момент покупки. По словам экспертов, приобретая апартамент в действующем и уже раскрученном апарт-отеле в центре Петербурга, не стоит ждать доходности выше 5–5,5% годовых. Покупая такой же юнит в строящемся проекте на старте продаж, инвестор может рассчитывать на 8–10% дохода от аренды плюс капитализацию на этапе строительства и дальнейшее подорожание лота вместе с рынком.

Однако в условиях, когда стоимость квадратного метра растет быстрее арендной ставки, ждать общей доходности на уровне 13–14% годовых все-таки не стоит. Хотя в городах-миллионниках она может доходить и до 10–12%.

Разновидность доходности

Сегодня на рынке сервисных апартаментов две основные программы доходности. Первая — гарантированный доход. То есть ежемесячная фиксированная сумма выплаты инвестору на протяжении определенного периода времени (как правило, двух-трех лет); сумма выплат в конкретном рублевом эквиваленте или как определенный процент от суммы входа в проект. Вторая — максимальный (нефиксированный) доход.

В этом случае сумма дохода ничем не ограничена и напрямую зависит от загрузки номера.

«Программа гарантированного дохода появляется в проектах сервисных апартаментов все реже. Если ее предлагают на объекте, то на лимитированный пул юнитов (к примеру, не более 10% от всего объема продаж, на определенных этажах, в определенных секциях), кроме того, стоимость «гарантированного дохода» закладывается в стоимость продажи в открытую. В качестве метода распределения прибыли в программе «нефиксированного дохода» все чаще применяется простой алгоритм, понятный как УК, так и собственнику: котловой метод. Его плюс — в справедливости системы распределения доходов собственникам и прозрачности УК при обеспечении загрузки апарт-отеля (исключает человеческий фактор).

Он наиболее эффективен и прост для аналитики и регулирования процесса ценообразования на объекте»,— отмечает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей Valo.

По словам госпожи Московченко, прибыль собственника по такой программе в большей степени зависит от действий управляющей компании по обеспечению загрузки и подвержена влиянию сезонности, что является определенным риском для инвестора. С другой стороны, данный вид программы позволяет собственникам получать больший доход, нежели с программой гарантированного дохода. Как правило, доход генерируется наиболее эффективно при краткосрочной аренде (от одного дня до одного месяца) и чуть менее — при среднесрочной (один-три месяца).

Сейчас при расчетах доходности УК, как правило, применяют гибкий подход в загрузке: используется микс кратко-, средне- и долгосрочного форматов. В несезон высокий уровень загрузки в апарт-отелях обеспечивается в основном именно за счет долгосрочного формата. Средне- и долгосрочный форматы аренды помогли апарт-отелям в локдаун и острый период пандемии, начавшейся весной 2020 года, выстоять и показать достойные результаты, в отличие от рынка гостиничной недвижимости, где уровень загрузки снижался до критического.

Перспективы: ближние и дальние

По мнению экспертов, сейчас в большинстве случаев в расчеты доходности УК будут закладываться пессимистичные прогнозы, то есть упор будет делаться на средне- и долгосрочную аренду. Программа гарантированного дохода в проектах сервисных апартаментов будет предлагаться все реже, возможно, в скором времени от нее уйдет весь рынок. В приоритете будет программа разделения рисков между УК и собственником.

«Рынок жилой аренды сильно зависит от внешних условий. Но при этом в связи с многократным ростом ставок по ипотечным кредитам, ростом цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке спрос может переориентироваться с приобретения своего жилья на аренду. Дешевле будет арендовать, чем покупать собственную недвижимость в кредит»,— отмечают в Valo.

По словам госпожи Сторожевой, «обеление» рынка аренды жилой недвижимости, над законопроектом которого активно работает правительство РФ, приведет к росту расходов арендаторов. Все налоги, которые должен будет заплатить арендодатель, лягут именно на их плечи. Соответственно, рост арендных ставок на жилую недвижимость неминуем.

При приближении ставок аренды на жилую недвижимость к арендным ставкам на апартаменты последние заметно выиграют своей новизной, продуманными гостиничными технологиями, развитой внутренней инфраструктурой, наличием большого количества предоставляемых в апарт-отелях услуг, наличием УК, а в большинстве случаев — удачной локацией.

При этом на перспективу в 10–15 лет загадывать довольно сложно. «Сейчас сегмент сервисных апартаментов растет даже быстрее, чем мы думали. С 2021 по 2024 год петербургские девелоперы собираются передать собственникам примерно 17 744 апартамента. Это близко к тому, что будет введено по всей Европе (по данным коллег из компании HVS, 19 899 сервисных апартаментов за тот же период). Но в европейских городах сервисные апартаменты конкурируют с развитым рынком недорогих отелей и «белой» арендой жилья. В России они конкурируют в основном друг с другом: трехзвездочных отелей в Петербурге по-прежнему мало, а жилье сдается без предоставления финансовой отчетности и уплаты налогов.

Практически отсутствуют такие форматы, как коливинги, арендные дома или квартиры с сервисами для пожилых»,— говорит господин Антонов.

Поэтому, по мнению экспертов, в течение ближайших трех-пяти лет у сервисных апартаментов есть предпосылки для уверенного развития. Но многое будет зависеть от общего состояния экономики. В том числе — от наличия внутреннего платежеспособного спроса на комфортное проживание и гостиничные сервисы.

По мнению аналитиков Valo, в Петербурге рынок сервисных апартаментов продолжит развиваться и будет занимать доминирующую долю в общей структуре предложения апартаментов. Покупатели за восемь лет существования данного формата недвижимости на городском рынке успели его «распробовать» и понять, что данный инвестиционный продукт помогает сохранить сбережения и получить достойный пассивный доход от вложения.

• «Элитная недвижимость». Приложение №45 от 17.03.2022, стр. 22

Инвестиции в апартаменты: разбор всех вопросов

Для тех, кто в теме пассивного дохода и долгосрочного инвестирования, апартаменты – подсвеченный бонус на игровой карте. Эта недвижимость привлекает своей стоимостью и более быстрой окупаемостью, но отталкивает сомнительным статусом: иногда сложно самому себе ответить на простой вопрос, что такое апартаменты. Разобраться в терминах, оценить риски и посчитать прибыль поможет эта инструкция.

Здесь вы получите ответы о том:
Что такое апартаменты
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир
Виды апартаментов: жилой дом бизнес-класса, нелегальные апартаменты, перестрой, апарт-отель

Какие налоги надо платить
Сколько составит чистый доход от аренды
Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы

Прогнозы апарт-отелей
Нужно ли покупать на стадии строительства
Как понять, будет ли комплекс популярен

Что такое апартаменты

Апартаменты – это коммерческое помещение, похожее на жилую квартиру. В нем также живут люди, но по особым правилам: без регистрации (в редких случаях – со временной), с повышенными коммунальными расходами, без возможности налогового вычета, высоким налогом на имущество и неразвитой социальной инфраструктурой. Как такой вид недвижимости появился и почему он стал популярен, несмотря на все перечисленные особенности?

В крупных городах с плотной застройкой рано или поздно появляется сложность со свободной и недорогой для строительства землей. В 2000-х годах предприимчивые застройщики начали модернизовать старые здания и продавать в них помещения. Поняв, что власти не препятствуют продаже нежилых объектов для жизни, а потребители показывают интерес, девелоперы пошли дальше.

Компании начали возводить здания на землях, не разрешенных для жилого строительства. Застройщики покупают участки с назначением под гостиницу или офисное здание, строят там дома и продают в них квартиры. Юридически они считаются коммерческими помещениями, и, хоть и не обладают свойствами жилых квартир, по закону жить в них не запрещено.

Это и называется апартаментами.

Так получается, что термин «апартаменты» появился вследствие смекалки застройщиков, и теперь власти подстраиваются под эти новые реалии. Поэтому на сегодня в законодательстве нет такого понятия и, соответственно, его определения.
Ключевой повод к интересу, который часто перевешивает всю неопределенность, — это конкурентно низкая цена как для девелоперов, так и для покупателей. Апарт-жилье не обременяется нормами жилищного строительства, которые, в случае с жилой застройкой, усложняют процесс согласования и получения разрешений и удорожают себестоимость объекта. Возможность обходить привычные требования и позволяют формировать более низкую стоимость от застройщика.

В чем отличие апартаментов от обычных квартир

Первоочередное отличие, из которого вытекают все остальные, — это назначение земли, на которой строятся апарт-комплексы. Оно может быть двух видов: для размещения зданий гостиничного типа и для объектов общественно-делового значения. В обоих случаях объекты, располагающиеся на них, будут иметь коммерческий статус.

Но если человек приобретет апартаменты в здании гостиничного типа, то у него будет возможность сделать временную регистрацию, а если в здании офисного – то даже временно прописаться не получится. Это первая важная отличительная особенность от обычной квартиры, в которой всегда можно зарегистрироваться на постоянной основе. Что еще?

Инфраструктура. Жилую застройку контролирует государство, обязывая девелопера беспокоиться о наличии поблизости социально-важных объектов – детских садов, школ и поликлиник. Для возведения апарт-домов застройщик не обязан выполнять эти требования.

С одной стороны, это дает возможность строительным компаниям использовать участки, где по нормативам невозможно построить жилые дома, а с другой – исключает большую часть потенциальных покупателей, то есть семьи с детьми.

Соседство. Вместе с покупкой жилой квартиры потребители соглашаются на определенные правила: например, соблюдать тишину в установленные часы и дни и не использовать свою собственность для коммерческих целей. За несоблюдение этих норм соседи имеют право вызвать полицию или написать жалобу.

В случае с коммерческим помещением, которым являются апартаменты, жильцов могут ждать неприятные новости. Покупатели апарт-квартир должны быть готовы, что рядом с ними откроется барбершоп, кафе или караоке-бар, и придется просто терпеть.

Изъятие имущества. В случае финансовых трудностей суд не может забрать единственную, полностью оплаченную, квартиру. Однако если им являются апартаменты, даже гостиничного типа, то человек с долгами может лишиться жилья.

Коммунальные и расходные платежи. Управляющие компании в апарт-комплексах не ограничены контролем государства за тарифами, поэтому могут рассчитывать стоимость коммунальных услуг как угодно. Если в цифрах, то разница составляет в среднем 20% в сравнении двух помещений одинаковой площади.

Счет за коммунальные платежи в ЖК «Лайнер» (Москва): апарты 32 кв.м., ноябрь 2021. Источник: https://journal.tinkoff.ru/aparts/#two
А еще в обязательные ежемесячные платежи не входит пополнение фонда капитального ремонта. С одной стороны, экономия, а с другой – когда понадобится ремонт, то расход на него все собственники должны будут нести поровну.

Стоимость. Цена на апартаменты ниже, чем на квартиры. В среднем, апарт-жилье можно купить на 15-20%, поэтому такие помещения пользуются популярностью, несмотря на все свои особенности.

Особенно интересуются апартаментами инвесторы, рассматривающие недвижимость как источник пассивного дохода. Средняя окупаемость апартов – 10-15 лет, при тех же 20-30 годах в случае с обычными квартирами.

Вот это номер! Почему в апарт-отель инвестировать выгоднее, чем в квартиру

«Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. Не всякий хочет тратить на это время и усилия, отвлекаясь от основных занятий. Если бы купленная недвижимость как-нибудь сама себя сдавала в аренду, краны чинились и ремонт делался бы без нашего вмешательства, а деньги сами капали бы на карточку…

Стойте, а ведь так можно! Нужно только вложиться не в квартиру, а в номер в апарт-отеле. И доходность будет даже больше, чем от квартиры.

Давайте посмотрим, как это все работает и сколько можно получать с такого актива в реальности.

Сколько стоит самый маленький лот?

В столицах апарт-отели, распродаваемые по частям инвесторам, в том числе и мелким, уже далеко не новость: компания «Пионер» имеет в Москве и Санкт-Петербурге сеть апарт-отелей YE’S (с прошлого года она даже начала продавать франшизу в другие города и в страны СНГ), ГК ФСК строит Best Western Zoom Hotel в Петербурге, компания Hutton Development – Lunar в составе столичного МФК «Ленинский 38» на месте снесенной гостиницы «Спутник». Также в Москве продаются номера в двух апарт-комплексах New Form от компании Pionеer Finance, лофт-студии на Вернадского 41 от компании «Империал» и т.д. Выбрать есть из чего.

Апарт-отели в Петербурге

Апарт-отель

Застройщик

Best Western Zoom Hotel

Avenue на Мужества

Avenue-Apart на Дыбенко

Avenue-Apart на Малом

Орджоникидзе, 44 (Becar)

Ramada Encore bу Wyndham

Орджоникидзе, 44 (Becar)

Проспект Кима, 19

Plaza Lotus Group

Разумеется, для покупки такого актива в Москве нужно приготовить существенно больше денег, чем в Питере, – как минимум, 6 млн рублей. Так, в апарт-комплексе «Движение. Тушино» стоимость лота сервисного апартамента сейчас составляет от 8,3 млн рублей, сообщили в ГК ФСК.

И если в Москве средняя стоимость квадратного метра апартаментов – 260 тыс. рублей, то в Северной столице – пока что 192 тыс. рублей.

Частному инвестору, планирующему вложиться в питерский апарт-отель, нужно собрать около 4,5 млн рублей. А есть лоты и подешевле: например, в Best Western Zoom Hotel стоимость самого маленького юнита составляет 3,48 млн рублей, правда, дополнительно нужно будет оплатить еще стоимость комплекта оснащения (от мебели и до ложек-полотенец) – 570 тысяч рублей.

Такая приятная доступность достигается маленькой площадью гостиничного номера. Так, в отелях YE’S площадь формата Studio – 19 кв. м, Standard – 27 кв. м. Столь компактные квартиры-студии на рынке жилой недвижимости тоже, конечно, встречаются, однако они есть далеко не в каждом комплексе и в ограниченных количествах.

Про доходность. Апартамент vs обычная квартира

Согласно исследованиям портала «Мир Квартир», обычная, долгосрочная аренда квартир приносит в столицах доходность 3,5-4,5% годовых – и это при полной загрузке жилья, без простоев. Ставки посуточной аренды квартир могут быть в 2-2,5 раза выше, но здесь выше и операционные расходы (продвижение объекта на сайтах объявлений или в специализированных сервисах, уборка, ремонт).

Какова же доходность юнита в апарт-отеле? В ГК ФСК заявляют, что в Москве это от 7 до 11%. Это окончательная цифра, за вычетом эксплуатационных платежей и расходов на ремонт. «Важно понимать, что апарт-отели соблюдают требования закона, в т. ч. делают отчисления на страхование, в ФМС, что позволяет избегать рисков, связанных со штрафами, – рисков, которые не учитываются при расчете доходности от сдачи в аренду квартиры», – добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ну а в Санкт-Петербурге, за счет того, что туристический поток там интенсивнее, чем в Москве, загрузка выше, и показатели доходности, соответственно, тоже.

В строящемся апарт-комплексе Best Western Zoom Hotel прогнозируется доходность 14% в первый год эксплуатации апарт-отеля, в следующие годы – до 16%. В расчёте доходности также учтены все основные затраты, включая отчисления на ремонт. Дополнительно собственник должен будет платить только налог (для физического лица он составляет 13%, для ИП – 6%).

В сети апарт-отелей YE’S операционный доход собственников составляет до 10% в год как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Он может колебаться в зависимости от проекта и этапа покупки апартамента.

Как все происходит?

В основном апарт-отели ориентированы на краткосрочную аренду, но в низкий сезон могут начать сдавать номера понедельно или помесячно. Собственнику не нужно самому анализировать загрузку и решать, пора ли уже переключаться на долгосрочную сдачу – такими вещами занимается профессиональная управляющая компания, которая может спрогнозировать такие ситуации и сохранить доходность путём сочетания разных систем управления. Вернее, сейчас такие расчеты ведут специальные программы – через них идет и бронирование, и распределение загрузки, и расчет доходности.

Арендные ставки в апарт-отелях приведены на примерах объектов двух компаний в таблице:

Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать

Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.

В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».

Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.

Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.

Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.

Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.

В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.

Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.

Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.

Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.

Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.

Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.

Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.

Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.

Привлекающие факторы инфраструктуры:

• 5 мин до метро («Тушинская» и «Спартак»);
• по ветке «Спартак» до центра — 19 минут без пересадок;
• к 2021 г. правительство Москвы запланировало модернизацию Волоколамского шоссе и МКАД в этом районе, чтобы уменьшить заторы в часы-пик с красного до жёлтого уровня.

Перспективные объекты поблизости:

В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.

В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.

В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.

Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:

• Закон относит апартаменты к нежилой площади коммерческого назначения (для получения прибыли). Поэтому нужно будет уплачивать налог на доход, а для этого лучше оформить ИП.
• По факту заключаются четыре договора: на право собственности, на управление, на отделку и на оснащение.

Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.

В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.

В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.

Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.

• обслуживает постояльцев;
• разрабатывает маркетинговую стратегию, составляет смету и организует продвижение апарт-отеля на всех доступных ресурсах;
• разрабатывает (сам или наняв исполнителя) сайт отеля и занимается его продвижением;
• изучает спрос, ожидания потенциальных гостей;
• привлекает посетителей, заключает с ними предварительный договор, бронирует номера, составляет план-график заселения апартаментов;
• анализирует обратную связь и отзывы постояльцев, на их основе регулирует сервис и / или маркетинговую стратегию.

Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.

Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.

В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.

Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:

• По программе доходности «Максимальный» и «Стабильный» содержание и эксплуатацию апартаментов оплачивает инвестор. На нём же остаются счета за использование общих территорий (сумма, как ОДН в жилых домах, распределяется на собственников).
• По программе «Гарантированный доход» все счета оплачивает отельный оператор.

По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:

• налог на имущество;
• на доход.

На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.

Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).

НИ = КС • Площадь • 0,5 %

НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %

Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.

Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.

Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.

Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.

За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.

Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности

Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.

Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.

Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.

Реклама на vc.ru:

У меня апарт YES стоимостью 5.6кк чтоли, если жить самому:
— ипотека 53к
— коммуналка 8к (за 30 квадратов, лол)
— налог на имущество 3к
= минус 64к в месяц

Если сдавать через УК, как номер в отеле:
+ аренда 45к
— комиссия УК 9к
— налог на доход 5к (мы же все честные)
— ипотека 53к
— налог на имущество 3к
= минус 25к в месяц (кстати, УК сдает в первую очередь апарты, находящиеся у нее же в собственности ¯ \_(ツ)_/¯, ваши будут простаивать и ждать у моря погоды, обещаю)

Если сдавать залетным ребятам на AirBnB:
+ аренда 65к
— ипотека 53к
— коммуналка 8к
— налог на имущество 3к
= плюс 1к (это мы налог на доход забыли заплатить ну и всякие помыть-постирать)

Ну ок, сделаем рефинансирование ипотеки с 10,6% до 8,8% (лучшее, что предлагает @ВТБ.. ребята, наверное, не вкурсе, что ключевая уже 4,25%). Снизится платеж еще на 9к. Ну как вам профит?

Да, кстати: доставка посылок — нет, ответственность за косяки в строительстве — нет, плати за каждый чих по оверпрайсу — всегда пожалуйста, шумоизоляция — а что это?

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив. Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.

Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды. К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.

На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью. Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL). Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

В жизни всегда есть место раскрытию

Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе. Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании. Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов. Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией. К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля. Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling’а.

Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.

Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.

Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам. В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр. Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться. Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации. Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.

Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.

Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр. Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов. В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту. На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.

Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке. Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости. Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.

Арендный бизнес для частников: кто и зачем инвестирует в апарт-отели

«РБК-Недвижимость» начинает публикацию серии материалов на тему получения рентного дохода с помощью апарт-отелей. Основой этих статей станут интервью с частными инвесторами, которые уже вложили деньги в апартаменты сети YE’S от ГК «Пионер».

Апарт-отель — это…

…многофункциональный комплекс с сервисными апартаментами, бизнес-центром, торговым и/или развлекательным пространством (ресторан, бассейн и фитнес-клуб и др.). Этот формат широко распространен в мировых столицах и мегаполисах с высоким уровнем деловой активности. Апарт-отели часто интегрированы в транспортную инфраструктуру города. Номера (юниты) в таких отелях продаются, в них можно либо жить самому, либо сдавать в аренду (самостоятельно или через управляющую компанию).

Ярким представителем таких комплексов в России является сеть апарт-отелей YE’S, созданная ГК «Пионер» в 2011 году. Текущий номерной фонд сети YE’S составляет 4,5 тыс. апартаментов — два проекта в Санкт-Петербурге (YE'S Marata и YE'S Hoshimina), один по франшизе в Казахстане (YE'S Astana) и три в Москве (функционирующий YE’S Mitino и строящиеся YE’S Technopark и YE’S Botanica).

Начнем с представления частных инвесторов, которые согласились рассказать о своих мотивах приобретения недвижимости.

«Думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах»

Ольга и Игорь Митрофановы воспитывают двоих детей 10 и 15 лет и ведут совместный бизнес — занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов. В свое время купили сыну и дочке две квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад». Обе квартиры — с отделкой и мебелью, ждут совершеннолетия детей, в аренду их не сдают. Квартиры расположены друг напротив друга: «Они могут из окон каждый день приветствовать друг друга», — говорят родители. Покупка сопровождалась церемонией — подарили дочери на ее 15-летие символический золотой ключик, а потом показали и саму квартиру. Еще одной семейной инвестицией стали апартаменты в YE’S Botanica. Эти апартаменты Митрофановы планируют сдавать. К такой покупке семью в 2020 году подтолкнуло падение рубля — надо было срочно сохранить свои сбережения.

Инвестиция: двое апартаментов Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica

«После того как мы инвестировали в квартиры для детей и теперь спокойны за их будущее, нам очень понравилось предложение вложить деньги в покупку номера в апарт-отеле.

Это следующая ступенька с «Пионером», то есть компания настолько вошла в доверие к нам, что мы, не зная формата, все-таки сделали шаг и приобрели апартаменты с гостиничным сервисом. Считаем, что это лучшая инвестиция. Скажем так: через какое-то время нужно отходить от бизнеса и больше времени уделять спорту, путешествиям. И апартаменты «Пионера» станут фундаментом, подушкой финансовой безопасности.

Мы в семье больше зависим от курса валюты, а не от пандемии. Мы работаем в основном с европейскими производителями, в нашей сфере бизнеса практически ничего нет российского. И понимаем, что в то время когда рубль обесценивается, покупка апартаментов нужна, чтобы сохранить свои инвестиции.

К покупке подтолкнуло то, что проект YE’S Botanica качественный, расположен в важной локации, рядом и метро, и МЦК, и выставочный центр на ВДНХ, и парк. Формат жилья, в который мы вложились, классный, компания-застройщик предусмотрела все. Мы «живем» на работе 13 часов, кто-то добирается до офиса час-два, вечером еще час-два — получается, что возвращаешься домой только для того, чтобы немного расслабиться и выспаться. Апартаменты пусть небольшие, скорее, это формат такого студенческого жилья, холостяцкой жизни, апартаменты современного человека. Можно спуститься в ресторан, в фитнес-клуб, подняться в номер и просто выспаться, привести себя в порядок, а утром проснуться, выпить кофе и также поехать на работу. То есть формат идеальный!

Кто арендует? Наверное, холостяки. Мы считаем, они — люди будущего. <…> Принятие решения о покупке связано с пониманием нового поколения, которое берет в аренду машину, каршеринг — это же новый формат абсолютно. Студенты говорят так: «Я никогда не буду покупать машину, потому что сегодня хочу ездить на одной, завтра — на другой, послезавтра у меня нет денег и я ее не беру». Здесь нужно понимать новое поколение и технические возможности нового мира. Вот мы и думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах».

«В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция»

Наталья Полякова, 27 лет, замужем, двое детей. Недавно с мужем и детьми переехала в ЖК бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад». Тогда же Наталья обратила внимание на стройку рядом со станцией МЦК «Ботанический сад» — это оказался апарт-отель «YE’S Ботанический сад» от ГК «Пионер». «Этот проект мне понравился сразу», — рассказала Наталья. Чуть позднее со своей мамой они выступили инициаторами покупки здесь одного апартамента. Деньги взяли от продажи квартиры мамы. Зачем? Чтобы обеспечить стабильным доходом сначала старшее поколение семьи, а потом и детей. История Натальи — поразительный пример долгосрочного финансово-жилищного планирования для разных поколений одной семьи.

Инвестиция: апартаменты Standard 27 кв. м в YE’S Botanica

«Мы сдавали квартиру в старом жилом фонде. Жильцы планировали съезжать. Я решила, что это невыгодное вложение средств. <…> Необходимо было вкладывать в ремонт дополнительные средства, ну и в целом ценник стал падать на аренду. Поэтому мы стали искать более комфортные варианты и способ сократить контакты с арендаторами. Рассматривали идею бизнеса с апарт-отелями. Достаточно быстро продали квартиру и хотели уложиться в ту же сумму. В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция, которая нас привлекала.

[Куда еще инвестировали? ] Нас пытались привлечь к другим вариантам инвестиций — акциям, депозитам и т. д. Когда мы продавали вторую квартиру, маму это не заинтересовало как способ получения дохода, ей было бы сложно в этом разбираться. А при инвестиции в недвижимость, апарт-отель, она понимала, что это при необходимости и жилье, и дополнительный доход. То есть здесь больше ее потребностей покрывается».

«Мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время»

Татьяна с мужем переехала в Москву из Крыма два года назад. В столице работает программистом в крупной IT-компании.

В свое время семейная пара купила в Крыму 100-метровую квартиру. Но пожить в ней так и не пришлось — жилье оказалось слишком большим для семьи из двух человек, ремонт требовал больших средств. Потом жизнь сложилась так, что потребовался переезд в Москву. Деньги от продажи крымского жилья вложили в покупку номера в апарт-отеле у станции МЦК «Ботанический сад». Здесь же семейная пара присматривает коммерческие помещения — для бизнеса.

Инвестиция: апартаменты Standart 27,7 кв. м в YE’S Botanica

«[Зачем инвестировать в апарт-отель? ] Вообще, мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время. В дальнейшем хотим еще купить апартаменты: сдавать одни, а проживать в других. <…> Эти апартаменты мы купили в самый пик пандемии, когда не было возможности выходить из дома и все оформлялось онлайн.

У станции МЦК «Ботанический сад» очень удобные транспортные развязки. <…> Решили, что Ботанический сад плюс еще четыре парка рядом — восхитительно! К тому же шикарный вид, можно выбрать любой этаж — и вся Москва практически на ладони, центральная ее часть.

[Какие главные критерии при покупке апартаментов? ] Первое — они недорогие. Второй момент — располагаются всегда на очень интересных территориях. И парковая зона, и транспортная развязка, и МЦК, и метро — все поблизости, не нужно далеко ходить. Плюс — большинство апартаментов строятся вместе с бизнес-помещениями. То есть помимо апартаментов можно еще успеть купить и бизнес-помещение. Все находится рядом, в удобной доступности».

«В Москве есть такая база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается»

Аркадий Иноземцев — глава многодетного семейства. Вместе с женой воспитывают пятерых детей. Живут в собственном доме в подмосковной Дубне. В прошлом семья несколько раз переезжала в Подмосковье из квартиры в квартиру. Вместе с ростом семьи потребовалось жилье побольше — так и переехали в собственный коттедж. В новом доме, кстати, еще живут собака и два кота. Чтобы содержать такую большую семью, Аркадию приходится часто бывать в Москве — он работает в компании, которая занимает лидирующие позиции на рынке информационной безопасности для крупных предприятий. Покупка апартаментов в центре столицы для Аркадия — вариант «квартиры для пиджака».

Инвестиция: апартаменты Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica

«Апартаменты будут использоваться как база. Я думаю, что эта модель достаточно распространенная, когда люди живут за городом, а в Москве есть база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается, встречи, совещания. В будущем, конечно, если все сложится хорошо, она будет использоваться как средство дополнительного дохода.

Почему YE’S Botanica? Основное преимущество — уникальная транспортная доступность. Это подходит под мои задачи просто изумительно. По роду деятельности мне не требуется постоянное присутствие в офисе, но в течение дня может быть много встреч. И, собственно, возможность работать из дома и с минимальными временными затратами перемещаться в любую точку Москвы — становится ключевым.

Подошло время, когда у меня появилась возможность распорядиться деньгами. И, в общем-то, по нынешним временам я не считаю правильным долго принимать решения. Так весь рынок действует. Параметр time to market очень важен. <…> Пока оттачиваешь продукт до идеального состояния, взвешиваешь все за и против, время может уйти».