Мифы аукционных продаж: когда стратегия продажи с помощью аукциона приводит к эффективной сделке
Аукционные продажи — один из эффективных, но не самых популярных методов реализации недвижимости. Все дело в том, что он требует со стороны агента большого опыта, физических сил и профессиональной интуиции. Однако в определенных случаях этот способ показывает максимальную эффективность как для риелтора, так и для его клиента.
Вокруг аукционных продаж, как и вокруг любого метода со сложной механикой, существует много мифов. Олег Свиридов, эксперт по недвижимости федерального уровня и бизнес-тренер, давно практикует аукционы, и рассказывает, как этот способ продажи работают на самом деле.
Миф №1. Аукцион подходит для продажи любых видов недвижимости
Аукционный метод — не панацея и годится не для всех видов сделок. Он наиболее эффективен, когда собственник мотивирован на продажу «здесь и сейчас».
Миф №2. Это хорошо работает только при продаже недвижимости по цене ниже рынка
На самом деле аукцион показывает самую высокую эффективность при продаже премиум-недвижимости и эксклюзивных квартир.
Миф №3. Продвижением в аукционных продажах можно заниматься самому
Чтобы качественно продвигаться на высококонкурентном рынке, нужно уметь делегировать эту работу профи. Аукционный метод предполагает быструю реализацию объекта, а значит нужна профессиональная работа с визуалом, текстами и ставками за рекламу. Это сэкономит время и позволит более качественно работать на других этапах воронки продаж.
Миф №4. При продаже квартиры через аукцион должна быть заложена резервная цена
Единственная цена, по которой в итоге может продаваться недвижимость — это максимальная. Но сбор заинтересованных покупателей всегда начинается со стартовой цены, которая устанавливается чуть ниже рынка. Если у собственника есть свои ожидания по стоимости, то намного лучше сразу протестировать их с помощью классифайдов и узнать, насколько они соответствуют ожиданиям потенциальных покупателей.
Миф №5. Аукцион выгоден или только покупателю, или только продавцу
Аукционный метод помогает за короткий срок создать идеальную пару «покупатель + продавец» и найти между ними взаимовыгодный баланс. Для этого все участники аукциона должны быть максимально информированы об особенностях сделки: сроках, способах продажи и других нюансах.
Миф №6. Цена при продаже с помощью аукциона не поднимется от стартового уровня
Главное преимущество стартовой цены при продаже с помощью аукциона — это учет не только потенциальных покупателей, готовых заплатить больше, но и тех, кто также мотивирован на покупку, но первоначально рассматривает недвижимость дешевле. Таким образом расширяется воронка продаж и на этапе аукциона выявляется покупатель, чья мотивация окажется самой сильной.
Миф №7. Сделки с помощью аукциона непрозрачны, на них искусственно завышается цена
На аукционе все покупатели должны быть в равных условиях. Подводить его итоги лучше на самом объекте недвижимости, с прозвоном отсутствующих на месте участников и оглашением результатов. Любой из участников аукциона может лично присутствовать на подведении итогов, чтобы скорректировать свою ставку и убедиться в прозрачности переговоров.
Миф №8. Самые мотивированные покупатели 1 люди с наибольшим количеством денег
Самыми мотивированными часто оказываются жители дома или района, в котором продается недвижимость. Они лучше других осведомлены об объекте и часто имеют более резонные причины для покупки.
Несмотря на кажущуюся сложность метода, продажа с помощью аукциона, как и классический вид продаж, длится меньше месяца.
Процесс состоит из 4 основных этапов:
- подготовительный: квартира выставляется в классифайдах, и начинается сбор базы потенциальных покупателей. С помощью объявлений определяется стартовая цена, которая привлекает наибольшее количество заинтересованных клиентов (продолжительность: 3–7 дней);
- рекламная кампания: риелтор продвигает квартиру в различных рекламных каналах: в интернете и «на территории» (продолжительность: 10–14 дней);
- групповые показы объекта и переговоры/торги по повышению цены: выявляется узкий круг самых заинтересованных в данной квартире покупателей (продолжительность: 2–3 дня);
- подведение итогов и фиксация покупки: по итогам аукциона право на покупку квартиры предоставляется клиенту, который назначит самую высокую цену за этот объект (продолжительность: 1–2 дня).
Хотя с виду длительность процесса продажи стандартна, а этапы работы понятны, «дьявол» этого метода скрывается в деталях:
- нужно искать нетривиальные способы продвижения;
- следует быть физически и психологически устойчивым для организации групповых показов и аукционов;
- обе стороны должны быть максимально заинтересованы в конечном результате — сделке.
В среднем на рынке недвижимости с помощью аукционов реализуется всего 10% объектов.
Подробнее обо всех нюансах аукционного метода, а также о том, в каких случаях он может привести к эффективной сделке, вы можете узнать из видео мастер-класса Олега Свиридова на Циан.Студии.
Как купить квартиру у банка за долги
Гoвopят, чтo зaлoгoвyю квapтиpy мoжнo кyпить y бaнкa бyквaльнo зa кoпeйки. Пpичeм в видe бoнyca к oтличнoмy жилью пoлyчить бecплaтнyю пpoвepкy дoкyмeнтoв. Paзбиpaлиcь, нacтoлькo ли выгoдны тaкиe пoкyпки, кaк pиcyeт иx нapoднaя мoлвa, и кaк выкyпить квapтиpy y бaнкa.
Нacкoлькo выгoднa пoкyпкa зaлoгoвoгo имyщecтвa y бaнкa
Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.
Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик. Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.
Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe. B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.
Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.
Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.
Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:
- бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
- зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
- пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
- ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.
B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.
Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми. Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.
B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.
Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт. Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.
Гдe пoкyпaть
Квapтиpы, пpoдaвaeмыe бaнкaми зa дoлги , мoжнo пpиoбpeтaть нa paзныx плoщaдкax.
Нa пyбличныx тopгax
Ecли зaeмщик дaвнo нe плaтит пo кpeдитy, нo пpи этoм нe гoтoв пpoдaвaть квapтиpy дoбpoвoльнo, чтoбы выплaтить бaнкy cyммy зaдoлжeннocти и нaбeжaвшиe штpaфныe caнкции, бaнк мoжeт oбpaтитьcя в cyд зa пpинyдитeльным взыcкaниeм.
Cyдeбнaя пpaктикa пo ипoтeчным cпopaм cклaдывaeтcя в пoльзy кpeдитopoв. B cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями зaкoнa, ecли квapтиpы кyплeнa в ипoтeкy и нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa, cyд мoжeт вынecти peшeниe o пpинyдитeльнoй пpoдaжe, дaжe ecли этo жильe y ceмьи eдинcтвeннoe.
Кoгдa ceмья из Кypгaнинcкa пepecтaлa плaтить eжeмecячныe плaтeжи, бaнк пoдaл иcкoвoe зaявлeниe, и cyд вынec peшeниe o пpoдaжe зaлoжeннoгo дoмa в cчeт пoгaшeния зaдoлжeннocти . Нecмoтpя нa тo чтo этoт дoм был eдинcтвeнным жильeм ceмьи c двyмя нecoвepшeннoлeтними дeтьми.
B cлyчae кoгдa cyд вынocит peшeниe o peaлизaции зaлoжeннoгo имyщecтвa, квapтиpy выcтaвляют нa пyбличныe тopги. Иx пpoвoдят нa пepcoнaльныx интepнeт-плoщaдкax кpeдитныx opгaнизaций либo нa cпeциaлизиpoвaнныx плaтфopмax. Нaпpимep, ecть пpoдaжa зaлoгoвoгo имyщecтвa пo вceй Poccии. Нa тopгax квapтиpa дocтaeтcя тoмy, ктo пpeдлoжил лyчшyю цeнy. Topги мoгyт нe cocтoятьcя, тoгдa чepeз кaкoe-тo вpeмя пpoвoдятcя пoвтopныe. Нa ниx cтoимocть oбъeктa cнижaeтcя нa 15%. И этo кaк paз тoт caмый шaнc кyпить нeдвижимocть пo cнижeннoй цeнe.
Oднaкo caмыe интepecныe и вocтpeбoвaнныe вapиaнты yxoдят c мoлoткa eщe нa пepвыx тopгax, пoэтoмy ecли кaкoй-тo лoт пpиглянyлcя, cлeдyeт пoмнить, чтo пpeтeндeнтoв дocтaтoчнo мнoгo, и нe cтoит oтклaдывaть yчacтиe в нaдeждe дoждaтьcя cнижeния цeны. Чтoбы дeйcтвитeльнo выгoднo пpиoбpecти нeдвижимocть нa пyбличныx тopгax нyжнo пocтoяннo oтcлeживaть oбъявлeния.
Oдин из ocнoвныx pиcкoв в этoй cитyaции – ecли opгaнизaтopы или yчacтники нapyшaт пpaвилa пpoвeдeния тopгoв, и дoгoвop кyпли-пpoдaжи в peзyльтaтe мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльным, a вы ocтaнeтecь бeз квapтиpы.
Чтoбы пoдcтpaxoвaтьcя и yбeдитьcя в тoм, чтo тopги caнкциoниpoвaны, зaпpocитe y opгaнизaтopoв инфopмaцию o нaличии cyдeбнoгo aктa или дpyгиx дoкyмeнтoв, нa ocнoвaнии кoтopыx имyщecтвo пpoдaeтcя нa тopгax. Taкyю инфopмaцию opгaнизaтopы oбязaны дaть пo пepвoмy зaпpocy yчacтникa. Изyчитe пoлoжeниe o пopядкe пpoвeдeния тopгoв, чтoбы пoнять, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y yчacтникoв.
Нa ayкциoнe бaнкa
Ecли дoлжник coглaceн пpoдaть квapтиpy c тopгoв, чтoбы paccчитaтьcя c бaнкoм, зaлoгoвyю нeдвижимocть пpoдaют нa ayкциoнax. Пpи нaличии дoбpoвoльнoгo coглacия дoлжникa бaнк-кpeдитop дoгoвapивaeтcя o peaлизaции зaлoжeннoгo имyщecтвa вo внecyдeбнoм пopядкe. Инфopмaцию o пpeдcтoящиx ayкциoнax мoжнo нaйти нa oфициaльныx caйтax бaнкa или нa cтopoнниx плoщaдкax — нaпpимep, мoжнo пocмoтpeть нa 3aлoг24 .
Bыкyп квapтиp, зaлoжeнныx в бaнкax, нa ayкциoнe пpoиcxoдит в тaкoм пopядкe. Нaчaльнaя цeнa лoтa oпpeдeляeтcя нeзaвиcимым oцeнщикoм. Ecли oцeнкa бyдeт cильнo нижe cyщecтвyющиx нa pынкe цeн, этo пoвoд для пoтeнциaльныx yчacтникoв нacтopoжитьcя, пocкoлькy мoжeт быть cигнaлoм o pиcкax, cвязaнныx c выcтaвлeннoй нa пpoдaжy нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и opгaнизaциeй тopгoв. Bce yчacтники внocят зaдaтoк в paзмepe нe бoлee 5% oт нaчaльнoй цeны пpoдaжи зaлoгoвoгo имyщecтвa. 3aдaтoк пoбeдитeля ayкциoнa идeт в cчeт бyдyщeй пoкyпки, a пpoигpaвшим внeceнныe дeньги бyдyт пoлнocтью вoзвpaщeны. Пoбeждaeт в тopгax лицo, пpeдлoжившee caмyю выcoкyю зa пpoдaвaeмyю нeдвижимocть.
Пo тaкoй cxeмe вpяд ли yдacтcя кyпить нeдвижимocть пpoблeмныx зaeмщикoв c cyщecтвeннoй cкидкoй. Taкиe oбъeкты бaнки cтapaютcя peaлизoвaть пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy cтapтoвaя цeнa бyдeт в pынкe. A пocлe, в пpoцecce тopгoв и пoвышeния cтoимocти yчacтникaми ayкциoнa и вoвce мoжeт зaпpocтo пpeвыcить cpeднepынoчныe пoкaзaтeли.
Нa oнлaйн-витpинe бaнкa
Ecли кaкиe-тo квapтиpы нe yдaлocь peaлизoвaть в пpoцecce тopгoв, бaнки иx внocят в cпeциaльный paздeл нa cвoиx oфициaльныx caйтax. Бaнк зaинтepecoвaн в тoм, чтoбы пpoдaть зaлoгoвoe жильe в кopoткиe cpoки и зaкpыть дoлг, a тaкжe oбpaзoвaвшиecя yбытки. Чaщe вceгo эти oбъeкты нeдвижимocти выcтaвляютcя нa пpoдaжy пo cpeднepынoчнoй cтoимocти. Бoнycoм для жeлaющиx пpиoбpecти пoдoбнyю квapтиpy cлyжит гapaнтия бaнкa юpидичecкoй чиcтoты и пpoзpaчнocти пpoвeдeния cдeлки.
Имeйтe в видy — в этoм cлyчae ecть шaнc дoждaтьcя cнижeния cтoимocти. Ecли бaнк нe cмoжeт пpoдaть зaлoжeннyю квapтиpy пo зaявлeннoй pынoчнoй цeнe, eмy пpидeтcя cнизить цeнy и пpoдaть дeшeвлe. Пpи этoм квapтиpa — нeцeлeвoй aктив бaнкa, eмy нeчeгo c нeй дeлaть. Нeпpoдaннaя квapтиpa для бaнкa дoпoлнитeльный иcтoчник pacxoдoв, вeдь нa ee coдepжaниe yxoдят дeньги. Taк чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть этy нeдвижимocть — чтoбы зaкpыть пpocpoчeнный кpeдит и пepecтaть тpaтить дeньги нa oбъeкт, нe пpинocящий дoxoдa. Пoэтoмy изpeдкa cкидкa мoжeт дoxoдить в cyммe дo 50% oт пepвoнaчaльнoй зaявлeннoй цeны.
Чтoбы пoвыcить шaнcы пpoдaть квapтиpy и пpивлeчь бoльшe пoкyпaтeлeй, мнoгиe бaнки пpeдлaгaют кpeдит бaзы c бoлee выгoднoй пpoцeнтнoй cтaвкoй для пoкyпки жилья из зaлoгoвoй. Oплaтить пpиoбpeтeннoe имyщecтвo пoкyпaтeль мoжeт зa cчeт coбcтвeнныx cpeдcтв или зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв бaнкa, пoлyчeнныx нa cпeциaльныx льгoтныx ycлoвияx.
Oпpeдeлившиcь, кaк кyпить зaлoгoвyю квapтиpy y бaнкa , cлeдyeт выяcнить, кaк yчacтвoвaть в тopгax. Tyт вce зaвиcит oт cпocoбa пpиoбpeтeния. Ecли xoтитe пoдoбpaть жильe нa витpинe бaнкa, чтoбы вocпoльзoвaтьcя дoпoлнитeльными пpeимyщecтвaми и пoлyчить ипoтeкy пo cнижeннoй cтaвкe, вaм нyжнo oткpыть cooтвeтcтвyющий paздeл нa oфициaльнoм caйтe выбpaннoгo бaнкa. Taкиe витpины ecть пpaктичecки y вcex кpyпныx бaнкoв: y Cбepбaнкa , BTБ , Pocceльxoзбaнкa , Уpaлcибa и дpyгиx.
Ecли вac бoльшe интepecyeт apecтoвaннaя нeдвижимocть , пo кoтopoй ecть peшeниe cyдa, вaм нaдo иcкaть инфopмaцию o пyбличныx тopгax. B cooтвeтcтвии c нopмaми дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa, ycтaнoвлeнными Фeдepaльным зaкoнoм «Oб ипoтeкe», пyбличныe тopги пo пpoдaжe зaлoжeннoгo имyщecтвa opгaнизyют и пpoвoдят cyдeбныe пpиcтaвы. Пyбличныe тopги пo пpoдaжe зaлoжeннoгo имyщecтвa пpoвoдятcя пo мecтy нaxoждeния этoгo имyщecтвa – ecли зaлoжeннaя квapтиpa pacпoлaгaeтcя в Mocквe, тopги пpoйдyт тaм жe, ecли в Tвepи – yчacтвoвaть в тopгax пpидeтcя в этoм гopoдe.
Кaк пpoxoдят тopги
Opгaнизaтop paзмeщaeт инфopмaцию o пpeдcтoящиx пyбличныx тopгax в пepиoдичecкoм издaнии, кoтopoe cлyжит oфициaльным инфopмaциoнным opгaнoм opгaнa иcпoлнитeльнoй влacти cooтвeтcтвyющeгo cyбъeктa Poccийcкoй Фeдepaции. Taкoe oбъявлeниe пyбликyeтcя нe пoзднee чeм зa 30 днeй, нo нe paнee, чeм зa 60 днeй дo пpoвeдeния тopгoв. B нeм yкaзывaeтcя дaтa, вpeмя и мecтo пpoвeдeния пyбличныx тopгoв, oпиcывaeтcя пpeдлaгaeмoe в пoкyпкe имyщecтвo и eгo нaчaльнaя пpoдaжнaя цeнa.
Topги мoгyт нe cocтoятьcя. Ocнoвaний для пpизнaния иx нecocтoявшимиcя двa: ecли никтo нe пpeдлoжит cтapтoвyю цeнy или нa ayкциoн пoдaдyт зaявкy мeньшe двyx yчacтникoв. Пocлe этoгo чepeз мecяц пpoвoдят пoвтopный ayкциoн, нa кoтopoм цeнa лoтa cнижaeтcя нa 15%. Ecли пoкyпкa квapтиpы в coбcтвeннocти y бaнкa для вac cпocoб инвecтиpoвaния, и вы xoтитe дoждaтьcя бoлee низкoй цeны, нe пoдaвaйтe зaявкy пpи пepвoм oбъявлeнии тopгoв. Oтcлeживaйтe cyдьбy зaинтepecoвaвшeгo вac лoтa и, ecли бyдeт oбъявлeн пoвтopный ayкциoн, пoдaвaйтe зaявкy нa нeгo.
Учтитe, чтo ocмoтp зaлoгoвыx квapтиp пepeд тopгaми нe пpeдycмoтpeн, пoэтoмy пoкyпaть oбъeкт пpидeтcя пoчти нayгaд.
Чтoбы пpинять yчacтиe в тopгax, вaм нyжнo бyдeт пoлyчить элeктpoннyю пoдпиcь, кoтopaя пpидacт элeктpoннoмy дoкyмeнтy юpидичecкyю cилy. Элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь — этo «ключ» нa USB-флeшкe. Ee мoжнo пoлyчить в aвтopизoвaнныx yдocтoвepяющиx цeнтpax пo зaявлeнию, к кoтopoмy cлeдyeт пpилoжить пacпopт, CНИЛC и ИНН. B cpeднeм oфopмлeниe oбoйдeтcя в 1-3,5 тыc. pyблeй.
Элeктpoннo-цифpoвyю пoдпиcь пepeд иcпoльзoвaниeм нaдo бyдeт нacтpoить пo пpилoжeннoй инcтpyкции, a пocлe ycтaнoвить cиcтeмy кpиптoгpaфичecкoй зaщиты инфopмaции.
Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Точно нет: 6 причин не покупать квартиру на торгах
На аукционах можно найти очень дешевую недвижимость и хорошо сэкономить.
Но разобраться в правилах торгов и конкретных площадок бывает непросто. Мы уже писали о том, как покупать такие квартиры. В комментариях читатели Тинькофф Журнала поделились своим опытом и рассказали, почему неподготовленному пользователю не стоит связываться с аукционами и из-за чего можно остаться без денег и собственности.
Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
В процедуре торгов сложно разобраться, поэтому есть риск потерять деньги
переживает за простых людей
Я работала с торгами. Человеку с улицы очень сложно в это вникнуть. Там полно перекупов, которые на этих торгах собаку съели, они знают кучу нюансов. А обычный человек, тем более если он не разбирается в рынке недвижимости, может легко попасть на бабки, не рассчитав сумму покупки и реальную ликвидность квартиры.
не видит смысла участвовать в аукционах
Есть судебные кейсы, в которых сделка по покупке квартиры на аукционе в рамках банкротства физлица признавалась недействительной. Есть риск ощутимых потерь денег и времени. Тема жива только на рынке дорожающей недвижимости. Сейчас ситуация обратная.
знает про временные затраты
Те, кто пытается через банкротство просто списать долги, как могут скрывают торги при помощи арбитражного управляющего или ограничивают в них участие. Если заниматься вопросом системно и иметь время — много времени! — на предметный анализ, ну и талант к схемострою, все получится. Ну и да, нужны деньги на задатки и выкуп, сопутствующие расходы.
Квартиры, продающиеся на аукционах, часто требуют серьезного ремонта
рассказала про опыт подруги
Люди, которым пофиг или у которых нет денег на ипотечные платежи, не заморачиваются ремонтом обычно. Им все равно, что кран течет, унитаз не смывает, оконные рамы сломаны, в ванной — и не только — черная плесень, розетки, электрика просто опасны. Нужны еще огромные вложения в такую квартиру. Стоимостью еще как половина нее.
Моя подруга участвует в аукционах, и она показывала мне фото. Уже год ищет что-то стоящее, пока глухо. Это частные банкротства, про государственную собственность не знаю — может, там все чисто и аккуратно. Частную собственность не стоит искать на торгах, ну или это нужно не работать, не иметь детей, только искать-искать и доводить до ума. Откуда деньги на ремонт, правда…
Проще купить нормальную квартиру, чем это убитое жилье с долгами, клопами, тараканами и «дружными соседями» — пьющими и с другими зависимостями.
вспоминает случай из своей практики
У нас кейс один был. Девушка купила квартиру вслепую, совершенно в другом регионе, без осмотра и особого анализа. Там поселок какой-то или вообще деревня. Когда приехала оформляться, выяснилось, что посреди гостиной уже растет береза. Первый этаж, дощатый пол — дерево пробило себе путь. Закончилось норм — квартиру удалось продать, но история незабываемая.
Цены на торгах часто соответствуют рыночным, поэтому сильно сэкономить не получится
Когда я последний раз изучал эту тему по отзывам на domkad.ru и других форумах, выяснил, что квартиры в ЖК на таких торгах практически всегда уходят по рыночным ценам. Речь в основном про ликвидные однушки-двушки.
Экономии никакой нет, плюс еще волокита с оформлением электронной подписи и регистрации на сайте торгов. Более того, сами по себе дома порой не очень качественно строят. Видел много негативных отзывов про ЖК в Алтуфьеве: «Жилищник» не хочет принимать на баланс построенный дом, проблемы с отоплением и там сейчас нельзя прописаться.
не купила квартиру
Участвовала в аукционе — только зря время потратила. Большинство участников, если не почти все, — перекупы. К слову, участников там просто тьма. Квартиры в итоге продаются по рыночной цене.
Та, что я хотела приобрести, уже на следующий день после окончания торгов висела на «Циане» стоимостью дороже почти на миллион от аукционной. Долго ее продавали потом, но благодаря чудовищному скачку цен на недвижимость в 2020 году все-таки , видимо, наварились на пустом месте.
Особенно меня умилило, что перекуп даже не потрудился хотя бы фотографии свои более симпатичные сделать или кучу голубиного помета с балкона отмыть для презентабельности. Так нет, выложил прямо те же аукционные фотки.
решила не рисковать
Давно задумываюсь о покупке квартиры на торгах, но, судя по ценам, особо сэкономить не получается. Плюс в основном доступны варианты, где нужно должников выселять, — так себе удовольствие.
знает, кто виноват
Я наблюдал за торгами, и в результате пришел к выводу, что там плюс-минус в ноль с рынком. Просто за счет наличия профессиональных участников, которые цены и уравнивают.
Квартиру с сомнительным прошлым потом сложно продать
выбирает перспективную недвижимость
Перепродажи, скорее всего, не получится. Мне год названивал такой счастливый собственник, пытаясь продать по рынку квартиру с аукциона. Разумеется, я выбрала другой вариант и забыла про поиски. Как и владельцы всех других просмотренных тогда квартир забыли. А аукционная до-о-олго продавалась.
Придерживаюсь мнения, что мне жилье в собственность не нужно. Есть же аренда. Покупка жилья — дело исключительно семьи. И тут возникает понимание, что для семьи хочется беленькую, чистенькую — самую-самую квартирку без сомнительного прошлого. И под этим прошлым подразумевается вообще все. Ничего делового, только личное.
Рынок дефицита квартир не испытывает, и большинство конечных покупателей — те, кому пользоваться, а не перепродать, — предпочтут другие варианты.
На торгах отсеивают не «своих»
жаловался в ФАС
Был опыт попытки купить арестованное имущество. Организатор просто не допускал лишних. Отклонял по надуманным признакам, двух «своих» допустит — остальные 25 в пролете.
Посмотрел историю покупок у этого организатора: там одни и те же по очереди выигрывают. Пытался обращаться в ФАС — торги признали несостоявшимися. Далее — под копирку: снова допускаются «свои», которые меж собой и не торгуются. После признания несостоявшимися двух торгов подряд квартира пропала: очевидно, забили на решение ФАС и она ушла «своему».
смог попасть на торги, но давно
Получилось купить квартиру один раз — еще был молотковый аукцион. В электронных не удается участвовать, организаторы явно заряжены, да и площадки с ними заодно. Площадка — просто фильтр для нежелательных участников: придираются к любой мелочи, чтобы не зарегистрировать. Один раз вообще не зарегистрировали, написали в техподдержку — ни ответа ни привета.
Я когда-то придумал отличный способ отпугивать нехитрых «гастролеров» — фотки. Находишь лот первым и сразу на всех площадках типа «Авито» и «Циана» выкладываешь по адресу фото убитой в хлам квартиру — с описанием из торгов. В результате сразу сильно меньше желающих брать этот лот. Так он достался мне по интересной цене.
Отличная модель, особенно в некрупных городах, где почему-то все мыслят так: раз провинция, значит, засрана в хлам. Фотки и в отчетах оценки бывают, только не все знают, где искать, как доставать. Сперва все равно ищут на «Авито». Ленивые же все — за деньгами набежали, а не за ковырянием в инфе.
Обеспечительные платежи большие, и их бывает сложно вернуть
судился с организатором торгов
Обеспечительные платежи — золотое дно для площадки. У меня был опыт с площадкой El-Torg. Обеспечительный платеж 400 000 ₽ возвращал восемь месяцев через суд. Причем эти платежи идут не по закону о защите прав потребителей, и максимум там — за незаконное использование чужих средств. Кто бы мне в долг дал по ставке ЦБ!
Но есть и альтернативные варианты: коллега долго следила за одной конкретной квартирой, она была в собственности у банка (тому она досталась после банкротства застройщика). Банк вяло продавал эту и другие квартиры в доме, но по итогам банк был санирован и квартира надолго пропала из виду. Остался только контакт риелтора, который вел квартиру. Через пару лет риелтор сказала, что квартира пойдет через торги, в итоге коллега специально зарегалась ради такого на сервисе торгов, внесла залог. Цена квартиры была на тот момент на 30-40% ниже рыночной, торги не состоялись, потому что коллега была единственной, была назначена повторная дата торгов. Но менеджер, ведущий торги, связался с коллегой, убедился, что она не перекуп и не классический участник торгов и что она точно возьмет эту квартиру, поэтому он провел сделку на нее (я уже точно не помню, почему такое стало возможно, но обошлись без повторных торгов). Так коллега стала счастливым обладателем именно той квартиры, о которой мечтала несколько лет)
Артемио, история — огонь! Значит, это была точно ее квартира, раз дождалась!
Мы как-то тоже следили за квартирой, где застройщик обанкротился и квартиры отошли банку, который вяло их продавал через разных риелторов. Мы не рискнули покупать, потому что нам нужно было одобрять встречку через опеку и возникло бы много вопросов и проблем. Но тоже долго следили за этими квартирами. До торгов они не дошли. Большинство купили перекупы, потому что через 2 года эти квартиры возникли в продаже по цене в в 2 раза выше и без ремонта.
У меня был крайне негативный опыт — потеряли задаток. До этого случая несколько раз участвовали на торгах мосжилсоцгарантии, но каждый раз кто-то обходил и торговаться дальше были не готовы. А потом случайно наткнулись на то, что не только мосжилсоцгарантия проводит такие аукционы — на инвест портале Москвы можно купить недвижимость, которую продаёт сам город и решили, что это тоже отличный вариант, ведь с документами точно все будет ок (нет), ведь это недвижимость города. Наивные, в общем, были)). Это был разгар ковидных времен и все эти бюджетные конторы ушли в глухую удаленку, прийти ознакомиться с документами лично не получилось, но в целом на сайте была часть документов и в итоге решили участвовать. На этот раз, о чудо, выиграли. Брать квартиру планировали с ипотекой. В тот же день, как выиграли, стали звонить для того чтобы получить все документы и начать оформлять сделку, но столкнулись с неожиданностью номер 1 — дозвониться до ФГУПа и найти ответственного с документами было невозможно , нас гоняли по разным телефонам, говорили, что человек не в офисе и вообще по правилам аукциона сделка заключается не ранее определённого дня, поэтому не звоните. И вот тут уже началась паника, ведь банки требуют документы, им нужно проверить объекты, а документов нет. Только спустя дней 10 с нами вышли на связь и тут случилась проблема номер 2 — оказалось что выписку из ЕГРН в форме, в которой требуют абсолютно все банки, ФГУП предоставить не может ,а нужна была выписка в которой указывалось откуда сам город получил квартиру, при этом у росреестра такую выписку может получить только собственник и тут круг замкнулся:мы получить не можем, фгуп запрашивать отказывается, а обязать по факту мы не можем, после этого возникало ещё очень много проблем, все описывать не буду, но по итогу приняли решение, что проще потерять задаток, чем ввязаться в эту историю. К слову сказать, человек, который был в очереди за нами потом точно также отказался от этой квартиры и она вернулась на аукцион, грустная, в общем, история.
Покупать квартиру с аукциона залог/арест для жизни — это бред. Такие квартиры покупают под сдачу как инвестицию, в таком случае вам наплевать, несколько она убита, поскольку делается инвест ремонт с самыми дешевыми материалами, кухней на заказ и б/у техникой с авито, чтобы вид для клиента имело, а дальше — это не ваша проблема.
Далее, это не первая статья на тему залоговых аукционов, и каждый раз обходится самая интересная тема — доли. Хотя, наверное, и не стоит вскрывать эту тему. Вы молодые, шутливые, вам все легко. Это не то. Это не Чикатило и даже не архивы спецслужб. Сюда лучше не лезть. Покупка доли с аукциона — это ящик пандоры, который лучше не открывать, если ты не готов.
Harald, и правда интересная тема. Вы с таким сталкивались? Приходилось покупать долю или разгребать последствия?
Harald, интересуюсь долями,но отталкивает то,что маловероятно,что она тебе в итоге достанется,тк приоритетное право имеют остальные собственники,а морозить деньги не хочется..Расскажите пожалуйста что нибудь интересное,если есть конкретика — информации по долям совсем немного..)
Не пойму, если с торгов квартиры уходят по рыночным ценам, то почему ипотечники все время остаются в долгах? Ведь по такой логике после продажи должен оставаться первоначальный взнос плюс погашенное тело и этого должно хватить на погашенние штрафов и пеней.
Но везде и всюду поют одну и ту же песню: с торгов банк продаст квартиру за 70% а то и ниже и ни о какой рыночной цене и речи нет.
alena_lanskaya, дорогая процедура. Должник должен оплатить работу управляющего, комиссию торговой площадки, судебные издержки, расходы на опубликование сведений и т.п.
Чет больше похоже на торги NFT, где 5 игроков накручивают цены через подставных лиц, а лохи — покупают "сокровища"
Кмк смысла в банкротных или залоговых торгах нет, в основном старье, и самому жить без серьезных вложений не получится и перепродать сложно
А статья с доводами "за" и опытом счастливой покупки будет?))
Я так только как раз за квартирами в новостройках, принадлежащих банку и фирме следила. Понятно, что новостройки без отделки. Я легко могу юридическую чистоту таких квартир определять . Но, в итоге, забила. Квартиры надо отделывать, потом продавать, возни много
Выиграла торги. У банкрота — бывшего собственника ключи от квартиры были до последнего. Решил снести и снять всё, что только снимается, включая окна. Сказал: "Это торги, а не продажа. Вы покупаете голые стены".
Участвовали в течение 4 месяцев в более 15 аукционов (это Москва) и по банкротству и в торгах от правительства Москвы. Не выиграли ни один — квартиры уходили по стоимости выше рыночной! Для меня это является загадкой до сих пор! Доходило до смешного — на Авито и Циане в этом же доме квартиры прилично дешевле, чем итоговая стоимость на аукционе. М.б. таким образом кто-то отмывает деньги, другого об’яснения не могу придумать.
Как же много тут "специалистов". один раз пошло не так что-то — заговор, мошенники, кидалово.
. Если Вам не хотят продавать что-то, то и не продадут. (способов повлиять на это много)
. Если нет времени искать лоты, то и не Ваша это тема.
. Перекуп? Типа не продавать перекупу квартиру? Это где написано, что ФУ это узнаëт? Такого понятия в этой сфере нет, платишь — забираешь, дальше Сам думай. Есть ребята без денег. Вообще с дырой в кормане. Они пытаются продать не своë на этой площадуе незадачливому покупателю и расчитывают оплатить покупку на торгах (там месяц даëтся на внесение денег на спец.счëт) деньгами покупателя и забрать себе разницу. Но это не перекупы. Таких "победителей" ФУ не жалуют, так как если не найдëт лоха товарищ, то денег не будет и сделки КП тоже. а значит торги не состоядись и надо заново морочиться с этой темой. Защита от такой вафли есть — размер задатка нормальный (хотя бы 10% от цены имущества), а то поставят 3500. а потом жалуются что горе-покупатель слился.
. кто пишет, что "своим" продают без ЭТП, напишите, как Вы себе это представляете. Пошагово. Если с аукциона арестовка не продаëтся, то ЧТО происходит на самом деле? Почитайте хоть что-нибудь в своей жизни, чтобы чужие истории не рассказывать по глухому телефону.
. покупка в слепую — самое тупое, что может быть на свете. Квартиры — имбицильное. Прям диагноз. Сейчас организовать просмотр чего бы то ни было ОЧЕНЬ легко. За деньги и обещание сотрудничества по продаже этого имущества (а Вам такое нужно, ибо не смотрите сами, значит додеко от места) риелторы смотаются и всë Вам пофоткают и ещë оценят компетентно цену с которой Вы работаете, а некоторые ещë грамотно по налогам сориентируют (мне 1 чел попался такой за всю жизнь)
. Торги по аукциону — это инвестиции. Вы покупаете с целью ЗАРАБОТАТЬ, а не продать в 6,5 секунд максимально быстро. Значит долдно быть ЧТО инвестировать. Должен быть холодный ум, склонный к аналитическому мышлению. Умение переговоров. Понимание где сколько и как вы будете зарабатывать. Часто продаëтся купленное семье должника (не хотят потерять имущество) либо соседям (если земельный участок) Чуть ниже рынка цена и у Вас заберают быстро и без запар. 100тыщ сейчас, это не то же самое, что 200тыщ через год. Инвестиции — это доход в единицу времени. лучше эти 100тыщ выхлопа за этот год ЕЩЕ неоднократно провернуть по возможности.
. Жадных бизнес не любит — поставите огромную цену, долго не увидите денег, пока не наступит время, когда цена станет адекватной.
Если не понимаете, как это работает, ограничились просмотром курса "как побеждать" от умной губастенькой девочки — то будете пополнять здесь негативные комментарии, что всë плохо и не работает.
П.с.: Реально видел такой совет от "губастенькой" — Если цену поставил участник другой, Вы ставите выше — потом он перестанет цену ствить и Вы победитель. Ура! Благодаря хтим советам автомобили девочки на аукционе покупают в 1.5 раза дороже рынка. Но ПОБЕЖДАЮТ ВЕДЬ! Не подкапаться.