Что происходит с ценами на недвижимость
Перейти к содержимому

Что происходит с ценами на недвижимость

  • автор:

Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле

Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?

«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?

Как ведут себя цены на жилье?

Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«,­ — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.

С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.

Что происходит с ипотечными ставками?

В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.

«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Стоит ли покупать жилье?

В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.

К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.

Неопределенность и чувственный выбор: каким был рынок недвижимости в 2022 году

Рынок недвижимости в 2022 году пережил не самые легкие времена.

Мы поговорили с риелторами и попросили их рассказать, каким был для них этот год, что сейчас происходит на рынке и какие тенденции прослеживаются.

«Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок»

Аватар автора

риелтор, Москва и Московская область

Рынок в 2022 году перенес два основных потрясения — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. Активность участников, количество сделок резко увеличилось в конце февраля и марте: большинство хотели запрыгнуть в уходящий поезд. На мой взгляд, это был пик рынка 2022 года.

Дальше сразу несколько факторов стали давить на рынок: повышение ставок по ипотеке, начавшийся отъезд в другие страны, вступившие в силу санкции, повсеместные сокращения сотрудников. Продажи в апреле и мае заметно просели как у застройщиков, так и на вторичке. Но рынок и все его участники способны адаптироваться. К августу спрос частично восстановился. Появились признаки нормальной деловой активности осеннего рынка — каким он был в годы без потрясений.

Очередным ударом для рынка стало объявление частичной мобилизации. Люди стали активно уезжать в другие страны, и появилось множество вариантов квартир по привлекательной стоимости. И даже начала просматриваться тенденция к снижению цен. В октябре и ноябре очевидной оказалась затоваренность рынка, а спрос упал в разы.

Состояние рынка. В конце 2022 года рынок не стоит. Сделки проходят, но доля ипотечных сделок уменьшилась, стало меньше длинных цепочек — альтернативных продаж. Поведение продавцов поменялось. Те, кто вовремя прочувствовал ситуацию и правильно ее понял, снизили цену на объекты и смогли их реализовать. Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок.

Обложка статьи

В общем, на рынке прослеживается тенденция к снижению цен. Нет никаких повсеместных скидок 20—25% , о которых трубили СМИ, это лишь локальный торг, обусловленный ситуацией продавца. Но на 5—7% в среднем цены уже снизились. Они продолжают снижаться, объявление частичной мобилизации лишь усилило позиции покупателей на рынке. Думаю, в 2023 году плавное снижение продолжится.

Многие покупатели, которые приобрели квартиру в начале года, сейчас понимают, что поддались эмоциям и поторопились. Сейчас люди находят и покупают высоколиквидные объекты по очень выгодным ценам.

Тенденции. Чаще стали проводиться сделки по доверенности. У покупателей они вызывают страх — и не без причин. Доверенность вносит определенный риск. Она может быть отменена, недействительна на момент совершения сделки, а в некоторых случаях проверка доверенности затруднена и занимает много времени.

Если при этом сам собственник по каким-то причинам не может выйти на видеосвязь, дополнительно устно подтвердить полномочия, одобрить действия доверенного лица, все это заставляет покупателя переживать. Но эти страхи можно считать необоснованными, если грамотно подходить к проверке объекта, собственника и самой доверенности перед покупкой. Также важно проводить расчеты безналичным способом — переводить деньги на счет собственника, а не доверенного лица.

Обложка статьи

В работе появились сделки, в которых необходимо грамотно, быстро и безопасно организовать конвертацию и перевод денег в иностранные банки. И, главное, получить доступ к этим деньгам в иностранном банке.

Еще стали встречаться нестандартные документы — например, заявления продавцов для принимающего перевод иностранного банка о происхождении денег, гарантии уплаты налога с полученного дохода и подобные. Такие документы должны быть согласованы с банком заранее, заверены нотариально, переведены на иностранный язык, иногда — апостилированы. Продавцы боятся попасть в ситуацию, когда квартира продана, а деньги по каким-то причинам заблокированы: они на счете, но продавец не может с ними ничего сделать.

Обложка статьи

«Хороший знак — на рынок вторичной недвижимости вернулись перекупщики»

Аватар автора

Состояние рынка. Когда началась спецоперация, на рынке было очень много разрывов сделок, так как люди просто не понимали, что дальше. Я сам столкнулся с четырьмя расторжениями: продавцы отказывались продавать, так как считали, что рубль обесценится. Деньги были никому не нужны.

В Краснодаре три фактора формировали рынок в 2022 году:

Закрытие аэропортов. Например, у нас есть микрорайон Панорама. Местные знают, что жить там некомфортно, а вот приезжие часто покупают жилье именно там. И там была самая большая просадка. Как обычно, шли звонки из Сибири, с Урала, но покупателям же хочется сначала приехать и посмотреть. А когда люди узнают, что прямых рейсов нет и надо после самолета пять часов ехать на электричке от Сочи или Кавминвод, им становится неинтересно. Это в основном мелкие инвесторы с деньгами от 3 млн до 8 млн рублей, они всегда покупали под перепродажу.

Дефицит денег у застройщиков. Раньше за месяц цены у застройщиков могли подняться на 20—25% . У меня был случай, когда ехали на показ квартиры, где 1 м² стоил 60 000 ₽, а к приезду застройщик сообщил, что теперь 63 000 ₽ за 1 м². Сейчас уже застройщики гоняются за покупателями, ни о каком повышении не может быть и речи. Еще они стали давать ремонт, кладовку, парковку в подарок — очень много акций. А когда поняли, что и с этим не выруливают, стали даже делать субсидированную ипотеку без удорожания квартиры.

Обложка статьи

Миграция. У нас вырос рынок аренды, так как люди бегут в Краснодар из тех мест, где небезопасно. Но это временная миграция, и не идет речи о том, чтобы люди массово покупали квартиры под сдачу в аренду. Арендная плата остается очень низкой: за 15 000 ₽ можно снять вполне приличное жилье. Чтобы с такой арендой отбить вложения 3—4 млн рублей в квартиру, нужно очень много времени.

Вторичный рынок просел сильно: то, что неделю назад было ценой значительно ниже рынка, через неделю уже было рыночной, а спустя месяц и вовсе завышенной. Квартиры просто сливали. С февраля по июль было много запросов на покупку недвижимости, но продавцы требовали расчет в долларах или евро. Причем просили курс 100 ₽, хотя реальный был 75—80 ₽ . Но и такие сделки шли, довольно много людей вложили деньги с продажи квартиры в валюту и теперь сидят с этой валютой и ждут, что дальше. Они и из страны не уезжают, и не покупают ничего.

Обложка статьи

Стало больше продаж по доверенности, когда продавец находится за рубежом. Но покупатели опасаются таких сделок.

Тенденции. Сейчас рынок покупателя. Если раньше постоянное удорожание квартир подстегивало спрос, люди торопились, то теперь стратегия наоборот: «Мы подождем, пока еще больше упадет».

Продавцы демпингуют. Хорошая ситуация, чтобы покупать новостройки. Я сейчас работаю с застройщиками, и они понимают, что по рыночной цене ничего не продадут. Им надо любой ценой вытащить деньги, чтобы остаться на плаву. Ключевые инструменты застройщиков — ремонт в подарок и субсидирование ипотеки.

Что касается крупных инвесторов, они пытаются конвертировать квартиры в деньги. У меня есть знакомый инвестор, который пять лет назад купил здесь 40 квартир и сдавал их в аренду в надежде, что рынок вырастет. Сейчас продает все ниже рынка, поскольку рынок еще тихий и продать большой объем квартир по рыночной цене в короткий срок практически нереально. По моим ощущениям, люди, у которых есть более 10 млн рублей, предпочитают вложить эти деньги в недвижимость за рубежом, на пике популярности Дубай.

Обложка статьи

Что касается обычных людей, которые берут жилье для себя, то многое будут определять программы субсидирования процентной ставки по ипотеке, если они в каком-то виде сохранятся. Например, работники бюджетной сферы очень активно пользовались программой субсидирования под сверхнизкий процент, хотя квартира в итоге и выходит дороже. У них обычно нет денег на первоначальный взнос, и при покупке жилья на вторичном рынке ежемесячный платеж мог выйти под 40 000 ₽, а в рамках программы субсидирования та же квартира будет дороже, но ежемесячный платеж 20 000 ₽. То есть люди ориентируются не на конечную выгоду, а на возможность комфортно гасить ипотеку.

В целом рынок потихонечку стабилизируется. Рынок вторичной недвижимости, кажется, уже растет. Хороший знак — вернулись перекупщики. Все меньше и меньше бросовых предложений, стали понятны средние цены.

Обложка статьи

«То, что происходит на рынке, напоминает 2014—2015 годы»

Аватар автора

Состояние рынка. Ситуация на текущем рынке мне напоминает 2014—2015 годы , когда был высокий подъем цен и люди на ажиотаже хватали квартиры. А потом рынок откатился назад, и года три цены восстанавливались. Последние два года был только рост: его спровоцировали и акции застройщиков, и общая паника, когда все хватали и казалось, что остальным тоже надо. В феврале и марте 2022 года был последний виток этого подъема цен после начала СВО.

А потом рынок встал. Весной я сама отговаривала своих клиентов от альтернативных сделок. Большинство хотело продать и купить что-то другое. И если продать было еще реально, особенно если опуститься в цене, то покупать на встречке было нечего. Продавцы держали цены и тогда еще не готовы были опускаться.

К осени ситуация изменилась и многие поняли, что цену нужно снижать. В ноябре рынок оживился. Но я связываю это с тем, что жилищный комитет Петербурга выдавал выплаты по разным программам, например по программе расселения коммуналок.

В декабре обычно сделок больше, но пока в этом году предновогоднего ажиотажа нет. Сделки идут, и покупатели есть, и ипотеку берут. В основном это те, кто что-то продает, добавляет и покупает. Но свежих вариантов появляется немного.

Обложка статьи

Сейчас можно и продать, и купить по совершенно реальной цене. Люди торгуются, и торгуются основательно. Раньше торговались на 50 тысяч, а сейчас бывают ситуации, когда на торге сбрасывают и 200 тысяч, и 400 тысяч, и даже миллион — все зависит от стоимости квартиры.

Официально говорят, что цены снизились на 10%. Но смотря от какого значения. Если от задранных цен января-февраля 2022 года — то, по моим наблюдениям, в Петербурге упали даже больше — доходит и до 15—20% . Но к допандемийным уровням мы еще не вернулись.

Снижаются цены на неликвидные объекты типа хрущевок и квартир в Мурине или Кудрове. И если два года назад мы в Кудрове выставляли студию за 5 млн, то в этом году продаем уже за 3,9 млн. В хороших районах, например в Приморском, активного снижения не наблюдаю.

Обложка статьи

Если я выставляю квартиру на продажу, то не смотрю на цену за метр, а ориентируюсь на спрос. И если его нет, корректирую цену и жду звонков покупателей и реальных просмотров. Но даже те, кто потом приходит, тоже торгуются.

Тенденции. Большую роль в продаже стал играть хороший ремонт. Например, у меня сейчас два подбора квартир — люди останавливаются на вариантах, где ничего не нужно делать и еще оставляют кухню и технику. Причем за эти деньги можно было бы взять больший метраж, пусть и с более скромным ремонтом. Но покупатели боятся цен на стройматериалы, поэтому стараются выбрать такое, чтобы нигде и ничего не надо было делать.

Стали продаваться отдельные объекты по доверенностям. Мы ставим их дешевле рынка, потому что для покупателей это риски, особенно если человек за границей. Если человек сделал доверенность не в России, а в другой стране у местного нотариуса, сложно проверить, отозвана она или нет. Но большого количества сделок по доверенности я не наблюдаю.

Обложка статьи

Много приезжают покупать из регионов для детей. В основном такие покупатели ищут однокомнатные квартиры за 6—7 млн. Альтернативных сделок стало больше, но и больше разрывов цепочек. Например, продают объект, определились со встречной покупкой, а другие квартиры на встречке подешевели. И покупатели переключаются на другой объект, который раньше для них был слишком дорог.

Мне кажется, что цены на недвижимость и дальше будут падать. Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продаться, скидывают цену и дальше ждут. И если не будет вливаний денег в рынок, то эта тенденция и дальше будет продолжаться.

«Если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем»

Аватар автора

риелтор, Москва и Подмосковье

2022 год не стал для рынка недвижимости шоковым: в 2020 и 2021 годах уже все шло наперекосяк. 2022 год просто подтвердил, что ничего нельзя планировать, нужно исходить из сиюминутной жизненной ситуации. Выбор людей при покупке недвижимости, как и прежде, в основном носит чувственный, иррациональный характер: если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем.

Состояние рынка. Благодаря поддержке рынка низкими процентными ставками ипотека не исчезла как класс, но сильно просела. Ощущение неопределенности будущего не способствует желанию взять на себя долгосрочные обязательства.

Цены продолжили расти, хотя с лета были все шансы на снижение: денег у людей не прибавлялось, ипотека не популярна, а во что лучше вкладываться, никто не знает. Выбор, уезжать или остаться, коснулся только наиболее зажиточной прослойки граждан. Но именно они были инвесторами на рынке жилья: покупали у застройщиков много квартир, а потом перепродавали, тем самым поднимая цены.

В конце 2022 года лучше продается вторичка. Цены на новостройки необоснованно завышены, права дольщиков в законах ущемили за счет расширения прав застройщиков, и это все на фоне удорожания стройматериалов и санкционного давления. У того, кто вкладывается в несданную новостройку в 2022 году, должно быть очень много свободного времени и денег: сдачу дома могут отодвинуть чуть ли не до бесконечности, а пока ждешь, рубль не подорожает.

Тенденции и аномалии. Прибавились сложности в сделках с резидентами недружественных стран. Впрочем, таких сделок в регионах и даже в Московской области крайне мало, так что это никак не сказалось на рынке в целом. Не сказалось и проседание рынка «элитки», где ценники упали на 30—40% . Большинству населения даже с такой скидкой домик на Рублевке все равно не купить.

Этот год стал аномальным в плане загородной недвижимости. Впервые за 12 лет моего опыта цены на участки изменились в большую сторону. За участками подросли и частные дома. Спрос на загородку был высок весь год и практически сравнялся со спросом на квартиры, что нехарактерно. Но объясняется это просто. Цены на квартиры стали настолько высокими, что возник закономерный вопрос, какой вариант лучше — двушка в хрущевке или целый частный дом с участком в придачу.

Обложка статьи

«Все сжимается, предложений о продаже становится меньше»

Аватар автора

риелтор, Вологодская область

Во второй половине 2022 года стоимость квадратного метра снижалась по всем категориям недвижимости. Продажи в мае — августе практически остановились. Во второй половине сентября появился спрос, создавалось ощущение, что рынок оживает. Но объявление частичной мобилизации сильно сказалось на активности людей. Некоторые отложили покупку или продажу, опасаясь за свои сбережения. Рынок сильно меняется.

Состояние рынка. Сейчас все сжимается, предложений о продаже становится меньше. Стоимость жилья на вторичном рынке в моем регионе тоже уменьшается. Снижение относительно летних цен составляет 5—7% .

Если в начале года количество сделок с использованием ипотеки составляло 80%, то сейчас их доля снизилась до 30—40% . Минфин объявил об отмене господдержки ипотеки с 1 января 2023 года, а она была одним из драйверов роста цен на недвижимость с 2018 года.

Но, думаю, программы поддержки в том или ином виде останутся — за счет банковского сектора и застройщиков.

Также просели продажи новостроек. Правда, массового снижения стоимости здесь не видно. Есть точечные акционные предложения застройщиков, дисконт 10—20% от стоимости.

Обложка статьи

Тенденции. Низкий спрос на недвижимость обусловлен неопределенностью с СВО, частичной мобилизацией и экономической ситуацией в целом. Думаю, что в 2023 году тенденция на снижение стоимости жилья сохранится.

«Выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году»

Аватар автора

Состояние рынка. В конце 2022 года предложение превышает спрос. При этом увеличилось количество продавцов «с нюансами». Среди них, например, обременение ипотекой, причем сумма долга перед банком становится все больше из-за общего роста цен на недвижимость. Например, продавец купил свою квартиру в 2021 году за 5 млн рублей, при этом сумма ипотеки была 4 млн, и за год она почти не снизилась. А другой продавец в этом же доме такую же квартиру купил в 2019 году за 3,5 млн рублей и брал ипотеку на меньшую сумму, поэтому непогашенная часть у него ниже. Второй вариант продать проще.

Также со стороны продавцов много попыток занижения цены. Часто встречаются детские доли.

На вторичном рынке выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году. Эта категория продавцов отличается принципиальностью: они не готовы торговаться, не держатся за покупателя и надеются, что если не купит этот, то появится другой.

Тенденции. В течение года регулярно проходят сделки по семейной ипотеке, надеюсь, что эта тенденция укрепится в следующем году. Как правило, в качестве первого взноса в этом случае используется маткапитал и немного налички.

Обложка статьи

Возросло количество обращений по покупке без первоначального взноса. В условиях сегодняшнего разрыва цен эта схема стала более реальна.

По моим ощущениям, поведение сторон на сделках не изменилось: продавцы, как и раньше, опасаются продешевить и из-за этого страха в итоге могут потерять еще больше денег и времени. Покупатели боятся упустить понравившийся вариант или переплатить.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Загрузка

Если бы люди понимали почему растут цены, то мы бы видели просто плавный прирост цен на всё: золото, акции, недвижимость и т.д.
Но люди ничего не понимают в происходящем, потому просто бездумно идут за толпой и покупают когда дорожает — это создаёт рыночные пузыри.

Разумеется, резкий рост цены недвижимости был точно также вызван стадным чувством, когда покупали потому что дорожает, а не потому что действительно нужно. Как следствие, недвижка оказалась в руках тех, кому она вообще не нужна и это создаёт навес предложения, который придётся выбирать ещё не один год.
А что со спросом? Спрос остался таким же стадным: если цены снижаются, то уже нет жгучего желания покупать и чем дольше длится период снижения — тем глубже депрессивность.

Ключевая разница между акциями и недвижимостью в том, что люди очень трепетно относятся к человейникам, несмотря на то, что клепают их огромными тиражами, постоянно удешевляя и совершенствуя процессы — бесполезно объяснять, что рынок не резиновый и в жилье должен кто-то жить, а население только снижается. Как следствие, акции распродают быстро, потому также быстро возвращается рост их цены, а с недвижкой готовы ждать покупателя до старости(платя жкх, налоги, ипотеку и т.д.), потому возвращение роста после очередного пузыря каждый раз занимает годы. Абсурд в том, что акции эмитируют крайне редко и только у единичных компаний, а их удержание не только не требует затрат, но наоборот со временем приносит налоговые вычеты, дивиденды и т.д.

Рано или поздно россияне перестанут молиться на стройматериалы и человейники из объекта преклонения превратятся в обычный потребительский товар для улучшения качества жизни: с джинсами, жвачкой и даже айфонами вроде бы прошли этот этап, с жильём насыщение потребует больше времени, но здравомыслие всё равно рано или поздно восторжествует.

Пока же оцените сами логику россиян: российские акции — это плохо, потому что в стране всё плохо, но российская недвижимость — это прекрасно и неважно как плохо в стране!

Риелтор рассказал о будущем цен на недвижимость в России

Цены на вторичную недвижимость могут вырасти на порядка 40 процентов через три года. Вопрос только в темпах роста: цены могут подскочить резко, а могут подниматься постепенно в течение указанного срока. Об этом в разговоре с «Лентой.ру» заявил риелтор Константин Барсуков.

Первичка

«Я с 2022 года говорил о том, что новостройки дешеветь не будут. У нас есть значительный перекос ставок по ипотеке между вторичками и новостройками, настолько, что людям выгоднее брать льготную ипотеку, чем покупать вторичную недвижимость. Во-вторых, сами застройщики не хотят снижать цены, обуславливая это инфляцией, влияющей на подорожание стройматериалов», — сказал Барсуков.

Оценивать точный рост цен на первичную недвижимость, по словам специалиста, достаточно сложно: все достаточно индивидуально, необходимо оценивать класс жилья, стадию готовности и другие факторы.

«Бывает, что есть почти готовый объект, рядом котлован, и застройщики ставят продажу по той же цене, что и на высокой стадии готовности. Дальше смотрят на реакцию. Если не покупают — устраивают акцию. В любом случае, сегодня нет условий для снижения цены, не вижу для этого перспектив. Мне кажется, что средний рост может быть выше озвучиваемых 7,6 процента, но нужно изучать каждый отдельный случай», — считает риелтор.

Вторичка

Минимальные ипотечные ставки по вторичной недвижимости, по словам Барсукова, уже подошли к 13 процентам, средняя ставка — порядка 14. Рынок при этом не замер, но значительно сократился: по оценкам риелтора в октябре выдачи по вторичной недвижимости могут сократиться на 40 процентов.

Это может показаться каким-то кошмаром, но на самом деле цифры сопоставимы с августом прошлого года, а я бы не сказал, что это был совсем ужасный месяц

Через два-три месяца, после дефицита предложения, рынок, по оценкам Барсукова, начнет постепенно наполняться, формируя избыток, который, в свою очередь, может стать предпосылкой даже к некоторому снижению цены. Дальше все будет зависеть от политики Центрального Банка (ЦБ).

«Если ставка сохранится на текущем уровне или вырастет, предложение станет избыточным, наблюдавшийся скачок цен в 2-5 процентов будет срезан. То есть, цены не упадут, но скачок сгладится. Если ставку уронят до 10 процентов или ниже, к декабрю мы увидим рост еще где-то в 5 процентов. В горизонте трех лет потенциал роста по вторичке — 40 процентов. Вопрос — как это произойдет, мгновенно, за один год, или более плавно», — заключил Барсуков.

Ранее аналитики портала «Мир квартир» заявили, что квартиры в российских новостройках подорожали вопреки многочисленным прогнозам экспертов. По данным специалистов, за третий квартал 2023 года (с июля по сентябрь) средняя стоимость одного квадратного метра новых квартир увеличилась на 3,4 процента, а с начала года — на 7,6 процента.

«Вторичка» пережила ажиотаж

Ажиотажный спрос на вторичную недвижимость, вызванный опасениями потребителей из-за ослабления рубля и ужесточения условий ипотечного кредитования, постепенно сходит на нет. Это уже привело к замедлению динамики цен: за месяц средний показатель по стране увеличился на 1,5–1,6%. Угнетение потребительской активности, вероятно, приведет к росту числа дисконтов и снижению стоимости объектов, но заметно это будет через несколько месяцев, считают на рынке.

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 132,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,6% к августу. Такие расчеты приводят в «Циан.Аналитике». Эксперты констатируют небольшое замедление роста цен: за предшествующий месяц средний показатель увеличился на 1,9%, что стало максимальным значением более чем за год. В «Этажах» рост стоимости вторичного жилья в России в целом за месяц оценивают в 1,5%, до 116 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее выраженный рост в «Циан.Аналитике» отметили на вторичном рынке Челябинска, где средняя цена за месяц увеличилась на 5,1%, до 86,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,4% за месяц, до 129,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики «Этажей» заметили увеличение показателя в Омске на 3,3% к августу, до 93,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Перми аналогичная динамика составила 3,2%, до 101,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственным рассматриваемым городом, где аналитики зафиксировали снижение средней цены, стал Ханты-Мансийск, где показатель сократился на 0,9%, до 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного предложения сейчас составляет 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% выше показателя за предыдущий месяц. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что среднестатистическая вторичная квартира в «старой» Москве сейчас стоит 14,32 млн руб., за месяц значение выросло на 0,2%. В Подмосковье — аналогичное увеличение, до 6,7 млн руб. В Новой Москве показатель снизился на 0,1%, до 9,86 млн руб.

Сергей Шлома обращает внимание, что вторичные квартиры в Москве сейчас в среднем на 15–20% дешевле новостроек.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 187 тыс. вторичных лотов. Хотя объем активного предложения продолжает сокращаться на 6–7% за месяц, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на постепенное снижение спроса. Сейчас количество целевых действий с объявлениями на 10% меньше, чем в конце августа. Активность потенциальных покупателей, по мнению эксперта, вернулась к июньским значениям — периоду до начала ажиотажного спроса.

«Вторичка» в августе удержала покупателей

Снижение числа обращений в сентябре заметил и Сергей Шлома, отмечая, что пик спроса пришелся на август. «Из-за опасений относительно ужесточения условий кредитования, обвала рубля и прочего был реализован преждевременный спрос: люди, планировавшие купить квартиру осенью или зимой, заключили сделки раньше»,— поясняет он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов добавляет, что в августе многие покупали жилье в рамках одобренных ранее ипотечных кредитов. Хотя в целом, по его словам, покупатели стали проще относиться к ужесточению условий займов, рассчитывая рефинансировать их в дальнейшем.

Продавцы, по мнению господина Шломы, понимают, что спрос неизбежно будет сокращаться и в октябре опустится ниже нормы, из-за чего объект лучше продать сейчас, это сдерживает рост цен. Господин Попов заметил, что в последние две недели собственники стали чаще корректировать стоимость своих объектов в пользу снижения.

Ильдар Хусаинов добавляет, что распродать свои лоты стараются частные инвесторы, опасающиеся затяжного периода высоких ставок кредитования.

Сергей Шлома считает, что потенциальные покупатели займут выжидательную позицию минимум до 24 октября, когда должно быть принято очередное решение ЦБ о ключевой ставке. «Люди будут откладывать сделки до лучших времен»,— рассуждает он. Эксперт предполагает, что это может привести к медленному снижению цен. Но заметно, по его прогнозам, оно будет лишь после новогодних праздников. Руководитель направления продаж Apple Real Estate Виолетта Хачатурова ждет, что сокращение спроса и снижение цен на рынке начнутся через пару месяцев.

На рынке аренды отмечается ярко выраженный сезонный подъем цен

Алексей Попов поясняет, что значимая корректировка средних показателей будет возможна лишь после заметного сокращения активности покупателей, которое вынудит продавцов стимулировать продажи через дисконты. В ближайшие пять—семь недель цены, по его прогнозам, продолжат расти даже на затухающем спросе. В дальнейшем же более выраженного снижения стоит ждать в недавно сданных домах, где выше конкуренция за покупателя, замечает господин Попов. Но Сергей Шлома обращает внимание и на то, что сдерживание активности покупателей в обозримой перспективе в любом случае приведет к формированию отложенного спроса, который через какое-то время выльется на рынок новым ажиотажем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *