7 мифов об апартаментах
Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в 2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».
1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку
Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.
2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами
Уже несколько лет прописка в России заменена на регистрацию, которая бывает постоянной и временной (на 5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, где уже есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.
3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно
Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.
К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.
В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).
Сравним налог на жилье большей площади.
Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.
На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.
4. Большие коммунальные платежи
Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.
Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.
5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты
Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.
6. А партаменты будет сложно перепродать 
Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.
7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура
В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.
Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.
Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.
Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.
Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.
Темные стороны и подводные камни покупки апартаментов
«Апартаменты» — это отнюдь не квартира, объясняет эксперт и перечисляет проблемы и минусы этого формата жилья.
Высокий спрос на жилую недвижимость и господдержка ипотечных программ, связанных с приобретением жилья в строящихся домах, заставляет застройщиков идти на хитрый ход и с помощью красивого названия — «апартаменты» — выдавать хорошо обустроенные, но по сути нежилые помещения за жилые. И действительно: сегодня на рынке недвижимости все чаще можно встретить предложения о продаже апартаментов по заманчиво низким ценам в строящихся многофункциональных зданиях, в том числе и бизнес-класса. Рассматривая вариант приобретения такой недвижимости, стоит помнить: приобретая апартаменты, вы покупаете нежилое помещение. Чем может обернуться такая покупка?
Нельзя зарегистрироваться
— На апартаменты не распространяется правовой режим, — объясняет Sobesednik.ru начальник юридического отдела компании «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин, — установленный законодательством для жилых помещений. Прежде всего это касается закрепленных в Конституции РФ (и получивших развитие в законах и подзаконных актах) таких конституционных принципов, как право на жилище, неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилища (ст. 25, 40 Конституции РФ). Так, в апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания, поскольку в соответствии с законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения. » и «Правилами регистрации и снятия граждан с регистрационного учета. » (утв. постановлением правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713) регистрация возможна только в жилых помещениях, к которым апартаменты не относятся.
Ни школы, ни пенсии
— В общем, приобретая апартаменты, вы не сможете стать жителем города, на территории которого они расположены, и получить вытекающие из этого статуса права, — продолжает перечислять минусы такого приобретения юрист. — То есть раз вы не зарегистрированы в апартаментах по месту жительства или месту пребывания, вы будете лишены многих прав — вплоть до невозможности оформить детское питание на своего грудного ребенка. Вы также не сможете оформить ребенка в местный детский сад или школу. Не сможете получать пенсию с учетом социальных стандартов данного региона, не сможете даже подать заявление в местный суд, если такое право можно реализовать по месту жительства истца (конечно, по общему правилу иск подается по месту нахождения ответчика, но в некоторых исключительных случаях это можно сделать и по месту жительства истца — так вот, обитателям апартаментов эта возможность будет недоступна).
И это далеко не полный перечень возможных неудобств при приобретении апартаментов. Короче, владея апартаментами, вы будете лишены всех тех прав, которые законодательно привязаны к месту жительства человека.
Услуги ЖКХ будут стоить в разы дороже
— Столкнетесь вы и с другими проблемами, — продолжает Перепелкин. — В отличие нежилых помещений, к которым относятся апартаменты, к жилым помещениям (поскольку они предназначены для постоянного проживания граждан) предъявляются особые санитарно-технические требования, включающие в том числе требования к материалам, из которых построено здание, к шумоизоляции, температурному режиму, освещенности, а также обязательному набору и качеству коммунальных услуг. Если выявляется несоответствие этим нормам, жилое помещение можно признать непригодным для жилья. А это уже — основание для постановки проживающих в нем граждан на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий. На апартаменты такой порядок не распространяется.
Кстати, на здания, в которых расположены апартаменты, не распространяются также особые правила и гарантии, установленные жилищным законодательством для управления общим имуществом многоквартирного дома, а также правила по ограничению стоимости коммунальных услуг.
Налог на апартаменты кусается
— Еще один «подводный камень», — говорит в заключение Александр Перепелкин, — ставка, по которой владельцы апартаментов должны уплачивать налог на имущество в пять раз выше, чем та, что установлена для собственников жилых помещений: ведь в соответствии с Налоговым кодексом апартаменты являются «прочим имуществом», минимальная налоговая ставка для которого составляет 0,5% от его кадастровой стоимости, определяемой без каких либо-предварительных вычетов (ст. 406 НК РФ). Не освобождены в отличие от собственников жилых помещений в многоквартирном доме (ст. 389 НК РФ) обладатели апартаментов и от налога на земельный участок, расположенный под зданием.
И это еще далеко не полный список минусов, которые связаны с приобретением апартаментов. Привлекательность этого вида недвижимости на рынке сегодня определяется исключительно ценой, которая, как правило, значительно ниже, чем стоимость аналогичных по категории и качеству жилых помещений. Однако этот плюс легко может обернуться минусом — ведь социальные и правовые гарантии, привязанные к жилым помещениям, для большинства потенциальных покупателей нередко оказываются важнее, — заключает эксперт.
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
Названы главные минусы покупки апартаментов: «За однушку пришла платежка на 16000 рублей»
Словом «апартаменты» в русском языке пользуются, не особенно вникая в его суть, а между тем апартаменты с точки зрения Жилищного кодекса РФ имеют определенный правовой статус и приносят своим собственникам немало проблем. Привлекают они ценой — в среднем на 30% дешевле квартир, однако потом дешевизна может аукнуться другими расходами. В редакцию «МК» обратились жители одного из крупных ЖК на северо-западе столицы. Управляющая компания не управляет, лифт чуть было не убил беременную женщину, но жаловаться некому: это ведь нежилой фонд!
Фото: Дарья Атаманчук
История началась довольно просто: собственники квартир в одном из новых ЖК не подписали свое согласие с повышением оплаты за обслуживание домов и тут же получили «ответочку» от управляющей компании.
— Неожиданно исчезли коврики на входе, вслед за ними пропали охранник, кулер… Жильцам уборщица дома сообщила, что «в вашем корпусе теперь велели убираться раз в месяц». В корпусе, на минуточку, 33 этажа… — рассказывает жительница дома Ольга Петровна.
По ее словам, перемена резкая и неожиданная — до этого всегда были и коврики для ног, и бойлеры с водой, и ночной обход домов охраной, и консьержи на входе. Только вот после заявления двух корпусов об отказе соглашаться с повышением тарифов именно там «пакет услуг» существенно сократился, и с собственников начали с угрозами «стряхивать» деньги за необоснованно высокую коммунальную плату. Одновременно с этим жильцам пришли квитанции за коммунальные услуги, в которых цифры потрясли всех, и, по словам жителей, никаких разъяснения по тарифам и начислениям не дают.
Впрочем, отсутствие ковриков для ног это мелочь и лишь верхушка айсберга. Гораздо хуже, что в доме, по словам очевидцев, бывало, «немного падают»… лифты.
— Была жуткая история: недавно пару этажей свободного падения испытала на себе беременная женщина, после чего были вызваны полиция и «скорая»… Счастье, что отделались испугом, без последствий для здоровья мамы и малыша. Сейчас создана инициативная группа из жильцов дома, чтобы привлечь внимание к этой проблеме. Не хочется даже думать, что должно произойти что-то непоправимое, чтобы вопрос с неисправными лифтами наконец-то решился, — делится жительница дома.
«Свободное падение» — действительно шокирующий прецедент. Как отметил в беседе с корреспондентом «МК» первый вице-президент Национального лифтового союза Алексей Захаров, прямой угрозы для жизни здесь нет, но ситуация тревожная.
— В современных лифтах установлена система ловителя, который заклинивает движение, а узел безопасности защищает его от падения. Но при этом может получиться жесткая посадка. Максимальное расстояние, которое он может пролететь вниз, 10 метров. Так что происходящее не слишком опасно, но все же предпринять действия в данной ситуации необходимо, — объясняет эксперт. — Оптимальным вариантом будет письменное обращение в управляющую компанию. У них есть лифтовая обслуживающая организация, с которой они взаимодействуют. Если игнорируют, стоит обратиться к жилищному инспектору по Москве или Московской области. А следующим этапом уже может идти обращение в Ростехнадзор, государственный надзор за лифтами.
На все вопросы жителей управляющая компания пожимает плечами. А в ответ лишь слышно: «Ваша заявка принята. В обработке».
«Мне за январь пришел счет на 16 тысяч рублей за 36 квадратных метров, проживает одна девушка. Я категорически не согласна оплачивать не оказанные услуги. Оплатила все по счетчикам (7 тысяч рублей) 12.02.2023, направила заявку с просьбой сделать перерасчет и объяснить начисленную сумму. Звонят, как коллекторы, каждый день и каждый час с требованием оплатить счет полностью, угрожают судом и отключением электроэнергии и воды. Когда просишь обосновать тарифы, отвечают, что не обязаны отчитываться нам о тарифах. А когда приходишь к ним, льют очень много воды что-то там про обслуживание корпусов», — рассказывает жительница.
Ее соседка добавляет свою историю в том же жанре:
«В прошлом месяце пришел счет на 25 тысяч за 42 кв. метра — это уже ни в какие ворота не лезет! И ругаться с ними бесполезно».
Между тем разгадка ситуации не так уж сложна: все дело в том, что квартиры в этом доме имеют статус апартаментов, которые, в свою очередь, маркированы как нежилое помещение. Ну а им в прямом смысле слова закон не писан. Как объяснил в беседе с корреспондентом «МК» эксперт в сфере ЖКХ Владимир Рязанский, на апартаменты не распространяются ни действие Жилищного кодекса РФ, ни соответствующие правила и тарифы — фактически управляющие компании получают карт-бланш на любой произвол.
— Там очень простая позиция: если купили дешево, клюнув на рекламу, будь готов иметь дело с последствиями. Апартаменты всегда дешевле, чем квартиры даже на вторичном рынке, не говоря уж о новостройках. При этом владельцем всего общего имущества является застройщик или назначенное им лицо, следовательно, общее собрание собственников не имеет права даже поменять управляющую организацию, как это могут сделать собственники квартир. Ситуация патовая. Надо понимать: это фактически апарт-отель, ну, гостиница. И владелец имеет право ставить какие угодно тарифы на содержание этой гостиницы при любом уровне внутреннего сервиса.
Такое же объяснение дает руководитель национальной общественной организации «Право на защиту» Андрей Тютюнин: «Апартаменты формально считаются нежилым фондом, хотя выглядят как квартиры. Для нежилых помещений, в принципе, другие (повышенные) тарифы на все, еще и управляющие компании накручивают за свои услуги сверх ожиданий покупателей. Это одна из причин, по которой апартаменты при покупке стоят дешевле квартир при прочих равных условиях. Оплата за коммунальные услуги в апартаментах осуществляется согласно договору, который заключает собственник апартаментов с УК, ТСЖ или иной формой управления.
Ну а на практике оказывается, что управляющая компания полностью подконтрольна застройщику. Между тем при покупке апартаментов нужно быть готовым еще к одному подводному камню: поскольку апартаменты — нежилой фонд, там не удастся получить даже временную регистрацию, не говорят уж о прописке. Так что такая недвижимость подходит только тем, кто уже где-то счастливо прописан. Кроме того, на покупку апартаментов не распространяется налоговый вычет — возможность вернуть 13% НДФЛ после приобретения жилья.
СПРАВКА «МК»
Законопроект, предусматривающий изменение правового статуса апартаментов, был внесен в Госдуму РФ еще в 2021 году. Предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Однако развития эта законодательная инициатива не получила.