Правоустанавливающие документы на квартиру что это

Документ на право собственности: что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Считается, что главный документ на квартиру — выписка ЕГРН. Он и правда нужен. Когда будете покупать квартиру, то в первую очередь требуют именно её, чтобы проверить собственника и жильё. Но есть и ещё ряд документов, которые обязательно должны быть у владельцев недвижимости.

_{На что смотреть при покупке квартиры? Фото: yandex.ru}

Что на самом деле является правоустанавливающим документом?

Росреестр объясняет, что основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость (квартиру, дом, гараж, садовый участок и т. д. ), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней отражена информация о собственнике, характеристиках объекта, наличии/отсутствии ограничений прав, обременений и другие сведения.

По итогам регистрации делается запись в ЕГРН. Сертификат сейчас не выдают. Учитывайте, что с 2023 года выписки ЕГРН выдаются без указания личных данных собственника. Вот как сейчас надо делать полную выписку.

Но право собственности возникает у вас на основании другого документа. Ведь прежде, чем зарегистрировать объект, вы должны его купить, получить в дар или по наследству и т. д.

Поэтому документом, подтверждающим право собственности, считается выписка ЕГРН, а правоустанавливающим документом может быть:

Договор купли-продажи недвижимости.
Договор долевого участия в строительстве.
Договор приватизации.
Договор дарения.
Свидетельство о праве на наследство.
Решение суда.
Справка ЖСК о полной оплате пая.

Только на основании какой-то из этих бумаг ЕГРН сможет подтвердить, что вы законно приобрели квартиру и она действительно принадлежит вам. Это отражается и в самой выписке или в свидетельстве о собственности. Например, указывается номер (если есть), дата договора купли-продажи, дата заключения сделки, или фамилия нотариуса, если было нотариальное заверение.

Поэтому для полного набора документов на квартиру нужна и выписка, и правоустанавливающий документ.

Какие документы вообще должны быть на квартиру?

Собираетесь приобретать недвижимость, требуйте эти документы (прибрели — храните их):

Паспорт.
Выписку из ЕГРН.
Справку о составе семьи.
Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. п. ).
Кадастровый (технический) паспорт.
Выписку из Домовой книги.
Справку об отсутствии задолженности (в том числе по коммунальным услугам и капремонту).

Могут дополнительно понадобиться:

Нотариальная доверенность.
Разрешение органов опеки и попечительства.
Свидетельство о рождении ребёнка.
Письменное согласие супруга.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если вы покупатель, то храните справки не менее трёх лет. Правоустанавливающие документы — всю жизнь.

Для чего нужны правоустанавливающие документы

Росреестру старый договор купли-продажи не нужен, и покупатель не имеет права его требовать от продавца. Но может отказаться от сделки, если ему такой договор не покажут. Почему?

Потому что, отдавая несколько миллионов за квартиру, люди хотят быть уверены в чистоте приобретаемого объекта. Ведь в договоре могут быть указаны дополнительные ограничения. Например, при продаже есть условие, что кто-то ещё имеет право пожизненного проживания в квартире. Выселить такого человека будет невозможно. Об этом все хотят знать заранее.

Проверить в договоре купли-продажи нужно:

Нотариальное удостоверение. Если квартира находилась в долевой собственности, принадлежала несовершеннолетнему или недееспособному, продавалась по доверенности, если документы на регистрацию права собственности были отправлены почтой.

Использовался ли маткапитал. Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребёнку. Для продажи такой квартиры нужно согласие опеки, а в новой квартире обязательно выделить ребёнку сравнимую долю. Плюс сделка должна быть нотариально заверена.

Была ли квартира куплена в браке. ЕГРН может указать одного собственника, даже если квартира приобреталась в браке. Тем не менее по закону она находится в совместной собственности у супругов. Для продажи такой квартиры нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если они в разводе. Но проблема в том, что квартиру всё равно можно продать. Тогда есть риск, что второй супруг сможет оспорить сделку.

Использовалась ли доверенность. Доверитель вправе оспорить сделку, если выяснится, что доверенность он подписал под угрозами.

Если это договор дарения, то нужно проверить пункт об отмене дарения. Он нужен на случай, если получатель квартиры умрёт раньше дарителя.

Также существуют основания, по которым можно оспорить дарение. Например, если даритель был младше 14 лет или недееспособным в момент сделки. Или даритель обанкротился в течение трёх лет после того, как подарил квартиру.

Если это право на наследство, то стоит проверить основание наследования. Оно бывает по завещанию и по закону.

При этом завещание можно признать недействительным:

в течение 3 лет с даты открытия наследства,
в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав.

После приобретения квартиры не теряйте правоустанавливающие бумаги. Важны все документы, которые указаны у вас в свидетельстве (выписке) как документы. Кроме договора купли-продажи, это может быть, к примеру, ещё и акт приёма-передачи.

Если вы потеряли правоустанавливающий документ, то его нужно восстановить. Для объектов, которые были приобретены после 31.01.1998 года, за заверенной копией нужно обратиться в Росреестр (можно сделать через МФЦ). Если право собственности возникло раньше, то можно обратиться в районное бюро технической инвентаризации (БТИ).

Особенности и примеры важных документов, необходимых для установления прав на квартиру.

Регистрация прав на квартиру — важный этап в процессе приобретения недвижимости. Свидетельства и выписки, связанные с государственной регистрацией, имеют большое значение для правоустанавливающих действий с жилой площадью. Один из таких документов – выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Этот документ содержит информацию о праве собственности на квартиру, местоположении, площади и других характеристиках объекта.

Когда говорят о правоустанавливающих документах, обязательно стоит упомянуть еще одну важную бумагу – свидетельство о праве собственности на квартиру. Оно является государственным документом, удостоверяющим право собственности на недвижимость. Свидетельство выдается Росреестром и служит основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Основные правоустанавливающие документы на квартиру

В процессе сделки по покупке или продаже жилой квартиры стоит учесть, что существуют различные документы, имеющие значение для осуществления права собственности на недвижимость. В данном разделе рассмотрим основные правоустанавливающие документы, которые должны быть предоставлены при регистрации прав на квартиру.

Свидетельство о праве собственности. Этот документ является основным документом, подтверждающим право собственности на квартиру. В свидетельстве указывается информация о собственнике, площади и местоположении квартиры.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Выписка из ЕГРН содержит информацию о правах на квартиру, обременениях, ограничениях и других сведениях, связанных с недвижимостью. Этот документ имеет большое значение при осуществлении сделок с недвижимостью.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Данный документ содержит сведения, подтверждающие право собственности на квартиру. Выписка из ЕГРП требуется для установления фактического владения квартирой.
Документы, подтверждающие фактическую площадь и местоположение квартиры. Такие документы могут быть представлены в виде технического паспорта на квартиру, архитектурно-строительного плана и других документов, подтверждающих информацию о квартире.

Кроме этих основных документов, могут потребоваться и другие документы, связанные с регистрацией прав на квартиру. В зависимости от ситуации могут быть запрошены документы о регистрации продавца или покупателя на момент совершения сделки, документы, подтверждающие право на наследство, документы об оформлении иных сделок с недвижимым имуществом и т.д.

Порядок оформления права собственности на квартиру: необходимые документы

Оформление права собственности на квартиру связано с проведением юридических и регистрационных процедур. Для того чтобы стать полноценным собственником квартиры, необходимо произвести регистрацию права собственности в уполномоченном государственном органе.

Согласно действующему законодательству, право собственности на недвижимость может возникнуть и передаваться только путем заключения сделки и ее регистрации. При этом, для оформления правоустанавливающих документов на квартиру требуется предоставить определенный перечень документов.

Документы, которые должны быть представлены для оформления права собственности на квартиру, включают в себя:

свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о регистрации права на квартиру;
документы, подтверждающие полномочия представителя при оформлении сделки;
выписка из домовой книги или другие документы, подтверждающие наличие права пользования жилой площадью;
документы, удостоверяющие право распоряжения жилой площадью (например, договор купли-продажи);
документы, подтверждающие фактическое наличие жилой площади;
документы о предыдущих сделках с квартирой (если таковые имеются).

Важно учитывать, что для каждой ситуации могут быть особые требования в отношении необходимых документов. Например, при регистрации восстановления права собственности требуется предоставить дополнительные документы, подтверждающие причины восстановления и потерю права собственности.

Также следует отметить, что в процессе оформления права собственности на квартиру часто возникают вопросы, связанные с правильным оформлением и проверкой документов. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, который поможет вам разобраться во всех тонкостях процесса.

Свидетельство о собственности на квартиру: функции и особенности оформления

При оформлении права собственности на квартиру есть несколько вопросов, на которые нужно насторожиться. Одним из них является местоположение квартиры и права, связанные с недвижимостью. Сколько значений могут иметь документы и что стоит знать при регистрации или признании права собственности на квартиру?

Один из ключевых документов, подающихся для регистрации права собственности на квартиру, это свидетельство о государственной регистрации недвижимости (СОГРН). Для правоустанавливающих сделок важными являются также выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимость) или ЕГРП (Единый государственный реестр прав на имущество). Часто требуется также выписка из Технической кадастровой карты (ТКК).

Свидетельство о праве собственности на квартиру имеет особое значение для регистрации права на жилую недвижимость. Оно подтверждает факт принадлежности квартиры конкретному лицу, то есть является документом, удостоверяющим права собственника. Без свидетельства о собственности на квартиру невозможно осуществление множества операций, связанных с недвижимостью.

Оформление свидетельства о праве собственности на квартиру осуществляется в государственном регистраторе, который находится в Росреестре. Для подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру необходимо знать, какие документы требуются, а также пройти проверку в ЕГРП или ЕГРН.

Осуществление регистрации права собственности на квартиру требует наличия необходимых документов. Какие именно – это зависит от конкретного случая. Возможны случаи, когда для оформления права собственности на квартиру потребуется выписка из ЕГРП или ЕГРН периоду. Также может быть требуемый документ для восстановления права собственности на квартиру после государственной регистрации. Важно помнить, что эти документы могут быть предоставлены только в том случае, когда регистрация права собственности на квартиру была осуществлена ранее.

Важно также заметить, что регистрация права собственности на квартиру является обязательным действием для возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. В том числе, это касается продажи, передачи в дар, аренды квартиры и других операций. Без наличия свидетельства о собственности на квартиру право собственности на данную недвижимость не будет считаться официально признанным.

При оформлении и регистрации права собственности на квартиру стоит учесть, что весь этот процесс требует времени, а также прохождения определенных процедур и проверок. Поэтому важно тщательно подготовить все необходимые документы и оформить их согласно требованиям закона.

Документы на право наследования квартиры: образцы и требования

Основными документами на право наследования квартиры являются:

Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
Свидетельство о регистрации квартиры.
Выписка из ЕГРН.
Выписка из Росреестра.

Свидетельства о регистрации права собственности на квартиру являются основными документами, удостоверяющими право собственности на недвижимость. Они содержат такую информацию, как местоположение квартиры, ее площадь и значение для восстановления права собственности в случае споров.

Свидетельства о регистрации квартиры содержат данные о регистрации данной квартиры в государственном реестре недвижимости. Они подтверждают факт регистрации квартиры и могут использоваться для подтверждения права собственности.

Выписки из ЕГРН и Росреестра содержат информацию о квартире, ее собственнике и другие связанные с недвижимостью данные. Они могут быть использованы для проверки правильности оформления документов и правильности регистрации квартиры.

При наследовании квартиры также часто возникают вопросы о том, какие документы должны быть поданы для осуществления права наследования квартиры и какие требования могут быть задаваемы к данным документам. В этом случае рекомендуется обратиться к специалистам, чтобы избежать возможных ошибок и проблем в будущем.

Документы, подтверждающие обременения квартиры: виды и значение

Помимо правоустанавливающих документов, на жилую недвижимость также могут быть наложены различные обременения, связанные с правами и обязанностями собственника. Для проверки наличия и характера обременений существуют специальные документы, которые необходимо предоставить при совершении сделок с квартирой.

Одним из основных документов, свидетельствующих о наличии обременений на квартиру, является выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимость). Выписка из ЕГРП содержит информацию о правах и обременениях на объект недвижимости, в том числе о наличии залога, ареста, ограничений и других обязательств.

Также для проверки обременений квартиры стоит обратить внимание на свидетельства о праве собственности на недвижимость, выданные органами регистрации государственной принадлежности недвижимости (Росреестр). При наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру, данные свидетельства подтверждают отсутствие обременений.

Для более детальной информации о правах и обременениях на квартиру можно получить выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Выписка из ЕГРН содержит более подробную информацию о правах собственности, обременениях и других сведениях о недвижимости. Этот документ также может быть предоставлен при совершении сделок с квартирой.

Также следует обратить внимание на документы, подтверждающие местоположение и площадь квартиры. Одним из таких документов является выписка из технического паспорта на квартиру. Выписка содержит информацию о местоположении, площади и характеристиках жилого помещения.

Подача всех необходимых документов для проверки обременений и прав собственности на квартиру является обязательным условием при совершении сделок с жилой недвижимостью. В случае отсутствия или ложной информации в предоставленных документах можно признать сделку недействительной или иметь проблемы при последующей регистрации права собственности.

Документы для проверки обременений и прав на жилую недвижимость:
— Выписка из ЕГРП	– содержит информацию о правах и обременениях на объект недвижимости;
— Свидетельства о праве собственности на недвижимость	– выданы Росреестром и подтверждают отсутствие обременений;
— Выписка из ЕГРН	– более подробная информация о правах собственности и обременениях;
— Выписка из технического паспорта на квартиру	– информация о местоположении и характеристиках жилого помещения.

При оформлении сделок с квартирой необходимо быть внимательным и настороженным относительно предоставляемых документов. Часто документы могут быть подделаны или содержать недостоверную информацию. В случае сомнительных документов рекомендуется обратиться в органы регистрации для проверки и получения дополнительных сведений о правах и обременениях на квартиру.

Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Ниже перечислены самые важные для жилой недвижимости бумаги.

1. Правоподтверждающие документы

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что интересующей покупателя недвижимостью владеет именно тот человек, который ее продает. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

С 1 марта 2023 года вступает в силу новое правило получения выписки из ЕГРН. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам квартиры, то с 1 марта личных данных владельца в выписке больше не будет.

Третьим лицам по факту теперь будет доступна только информация о том, что интересующая их квартира реально существует и что на нее зарегистрировано чье-то право собственности. Кто именно владеет недвижимостью, из выписки узнать не получится.

«Это большая проблема, потому что основной смысл получения этой выписки заключался именно в возможности удостовериться, что продавец действительно является собственником и имеет право продавать эту квартиру, — говорит Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью. — Из новой выписки мы этого узнать уже не сможем».

Выписка из ЕГРН старого образца (получена до 1 марта 2023 г.)

Что можно сделать:

Попросить собственника самостоятельно предоставить выписку покупателю. Вряд ли добросовестный продавец будет возражать против этого. Еще в качестве альтернативы можно попросить, чтобы собственник обратился в Росреестр с заявлением о раскрытии своих данных третьим лицам (лично, через МФЦ или сайт госуслуг). В таком случае покупатель сам сможет получить в ведомстве полноценную выписку. Но помните, этот документ желательно заказывать дважды: в начале сделки, на этапе внесения аванса, и уже перед самой покупкой. Двукратное получение выписки дает больше гарантий безопасности сделки, ведь за период между авансом и подписанием договора купли-продажи может произойти много разных событий. Например, злонамеренный собственник может подарить кому-нибудь долю в квартире или продать ее другому человеку.
Если авансовый (или предварительный) договор составлен правильно и в нем четко прописано, кто продавец и кто покупатель, то последний может обратиться к нотариусу. За членами нотариальной палаты сохраняется право получать полные выписки из ЕГРН. Так что за определенную плату (около 300 рублей) нотариус запросит документ, в котором будут указаны личные данные продавца.

Нотариус вряд ли станет показывать полную выписку постороннему человеку, поэтому покупателю нужно будет доказать, что он — сторона сделки. В этом ему и поможет правильно составленный предварительный либо авансовый договор.

Еще одна сложность, но уже для продавца, связана с тем, что в выписке из ЕГРН указывается переход права собственности: кто, когда и кому именно продал недвижимость. При этом деньги за квартиру продавец обычно получает не в день сделки, а только после перехода права собственности покупателю — то есть, минимум через несколько дней, в течение которых Росреестр будет регистрировать сделку.

Чтобы получить деньги в банке, продавец должен доказать, что он действительно продал квартиру, и переход права собственности состоялся. Но получить полную выписку на проданное жилье он уже не сможет. Как этот вопрос будет регулироваться теперь, пока непонятно.

2. Документы-основания (правоустанавливающие документы)

Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.

Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы, оформляются.

Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев, а то и раньше — это дополнительные риски: впоследствии могут обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, что пару сделок назад (особенно если они прошли быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. Об этом же сигнализирует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы. Нелишним будет попросить предоставить расписку от предыдущего собственника в получении денег за проданную им квартиру — это гарантия, что между нынешним и бывшим хозяевами нет споров.

Условно безопасным считается владение недвижимостью от трех лет — именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять, почему претензии не были озвучены раньше, и доказывать свое право на восстановление срока.

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов. Чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть только при внесении аванса. Раньше это может произойти, если агент заранее рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту. Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть).

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно по выписке из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.

Выписку из домовой книги вправе получить собственник или зарегистрированный в квартире человек. Это делается в МФЦ или УК. Документ содержит все сведения по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дату и вид регистрации (постоянная или временная).
В ЕЖД также указывается информация и по самой квартире — например, о долгах по коммунальным услугам.
Можно также попросить предоставить форму 9 — в ней перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Форма бывает двух видов — обычная и архивная (учитывая, что она предоставляется бесплатно, можно попросить обе). Эта справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
А форма 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире временно выписанные лица — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только количество выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — это повод задать продавцу вопросы о том, кто впоследствии может посягнуть на теперь уже вашу квартиру. Форма 9 и форма 12, по сути, и есть выписка из домовой книги.
Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить ее может только собственник или его доверенное лицо. Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет все три этих бумаги, но по отдельности они все же информативнее (к тому же, в ЕЖД нередко допускаются ошибки).

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту сохраняются за квартирой, и гасить их придется уже новому собственнику.

3. Документы из БТИ (такие разделы техпаспорта, как поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Но они дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка. Если такой факт имел место, надо удостовериться, что перепланировка узаконена, иначе возникает риск не получить кредит или не продать квартиру в будущем. Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.

Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена).

4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме (номер договора и дата прилагаются), и остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить, изучив как его личную, так и кредитную историю. Такая проверка если и не гарантирует стопроцентной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В них должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

Продавец может оформить такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн) за небольшие деньги. Второй вариант — бесплатно заказать документ на портале «Госуслуги». Важно помнить, что получить выписку можно только на самого себя: для третьих лиц она недоступна. Это не обязательный для совершения сделки документ, но, если продавцу нечего скрывать, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя можно и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобятся ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить историю взаимодействия продавца с судами. В этом посодействует г осударственная система правосудия : зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить. И зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже. Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД . Здесь нужно смотреть, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ. Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса.

Также обратите внимание на наличие помарок, проблемы с водяными знаками и несоответствие серии паспорта региону выдачи (например, серия московская, а паспорт выдан в Калининграде), — проверить номера можно здесь.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

6. Нотариальная доверенность нужна, если продавцом выступает представитель собственника (а тот, например, в отъезде). Сделки по доверенности вносят в процесс много дополнительных рисков, но если вы решились, не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность проверьте в реестре Федеральной нотариальной палаты. Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная — только определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая — соответственно, дает право на разовые мероприятия (например, на получения справки в МФЦ).

Коротко: список документов для проверки

По квартире:

Свежая выписка из ЕГРН.
Документы-основания.
Выписка из домовой книги.
Справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту).
ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги).
Документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки на перепланировку.

По собственнику:

Паспорт. Просмотрите все страницы на предмет каких-либо отметок, а заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей. Если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры маткапитал. Если был, детям должна быть выделена доля.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств.

Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если собственник состоит в браке.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Сергея Вишнякова, эксперта по безопасности сделок с недвижимостью, а также Елену Толстикову, руководителя «Агентства ФЛЭТ».

Что такое правоустанавливающие документы. Объясняем простыми словами

Правоустанавливающие документы — документы, которые определяют, каким путём возникло то или иное право на объект.

Например, для права собственности на недвижимость это могут быть:

договор купли-продажи,
договор мены,
договор дарения,
договор приватизации,
договор участия в долевом строительстве,
свидетельство о праве на наследство
и др.

В документе обязательно должен быть указан правообладатель, вид права и данные об объекте.

Примеры употребления на «Секрете»

«При залоге проверяют правоустанавливающие документы на имущество (чаще всего недвижимое). Имущество должно быть приобретено правомерно, а также не находиться под залогами».

(Из материала о том, что делать, если не дают кредит в банке.)

_ «Судье, вероятно, велели отказать, и она не придумала ничего умнее, чем сослаться на новую редакцию 222-й статьи Гражданского кодекса о самовольной постройке. Проще говоря, заявила: раньше у нас было одно право, а с новой 222-й статьёй законно построенные объекты со всеми документами можно признавать самостроем. По этой логике любую советскую постройку можно назвать самостроем. Мы же не спорим, что киоски и палатки надо сносить, что Москву надо чистить, но объекты, имеющие правоустанавливающие документы, трогать без суда нельзя»._

(Из интервью с владельцем знаменитого московского самостроя 90-х — ТЦ «Пирамида» на Тверской улице Москвы Владиславом Васневым.)

Нюансы

На основе правоустанавливающего документа можно получить правоудостоверяющий документ, то есть подтверждающий наличие права на имущество.

Например, правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка из ЕГРН. До 2017 года оформлялось свидетельство о регистрации права собственности. Но с 2017 года свидетельство стало не нужно, а выписка подтверждает право собственности и является официальным документом, который выдает Росреестр.

Правоустанавливающие документы на земельные участки: акт органа госвласти или местного самоуправления;

решение суда, вступившее в законную силу;
правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка;
решение о реорганизации организации и передаточный акт.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы необходимы для осуществления различных сделок с имуществом, при судебных разбирательствах и т. п.