От чего зависит ипотечная ставка
Перейти к содержимому

От чего зависит ипотечная ставка

  • автор:

Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса

В начале 2000-х годов спрос на квартиры увеличился, и строительство стало одной из активно развивающихся отраслей. Люди нуждались в квартирах не только для того, чтобы в них жить, но и для того, чтобы вложить в недвижимость накопленные средства и получить доход от ожидаемого роста цен на квартиры.

Вскоре рынок недвижимости достиг пика. Соотношение стоимости недвижимости к стоимости аренды и доходам населения, инфляция и рост закредитованности граждан, а также ипотечный кризис в США привели к кризису 2008 года. Следствие кризиса — падение стоимости квартир.

Ситуация на рынке недвижимости в 2022 году отличается от предыдущих финансовых кризисов, так как многие сферы экономики затронуты санкциями. Одна из предпринятых мер государства для стабилизации экономики — увеличение ключевой ставки, что в свою очередь влияет на ставки продуктов коммерческих банков. Рост ипотечной ставки приведёт к снижению спроса на недвижимость, и, вероятно, к уменьшению стоимости жилья. Стоит отметить, что правительство создает меры господдержки для населения, которые делают жильё доступнее за счет более низкой ставки по льготным программам.

От чего зависит ипотечная ставка?

Больше всего ставка по ипотеке зависит от ключевой ставки Центрального Банка.

Ключевая ставка ЦБ — минимальный процент, под который коммерческие банки берут деньги в кредит для крупных сделок или для расчёта по депозитам, если свободных денег нет.

Повышение ставки в период кризиса стабилизирует экономику и национальную валюту, а также:

Больше ставка — больше ежемесячный платёж

Высокие ставки по кредитам затрудняют покупку недвижимости и делают ипотечные кредиты недоступными для части населения. Почему? Рассмотрим на конкретном примере.

Представим, что семья планировала покупку квартиры. Сумма кредита — 10 млн. руб., средства берутся на срок 20 лет.

Условие Сумма ежемесячного платежа
• при ставке 5%
(льготные программы)
65 996 руб.
• при ставке 10% 96 502 руб.
• при ставке 15% 131 679 руб.
• при ставке 20% 169 880 руб.

Разница в размере ежемесячных платежей критична, при высокой ставке не все смогут позволить себе погашение ипотеки. Кроме того, у семьи есть и другие расходы: коммунальные платежи, транспорт, связь, продукты и многое другое.

Как быть, если недвижимость все же нужна?

Можно оформить выдачу ипотеки в условиях кризиса, однако стоит тщательно просчитать финансовую нагрузку. Если квартира необходима и нет возможности отложить её покупку, рассмотрите следующие варианты:

Строительство — одна из основных отраслей промышленности в России. Для её поддержки, а также для поддержки населения государство разработало специальные программы ипотеки:

Льготные ипотечные ставки действуют весь срок выплаты кредита.

Чем больше будет размер первого взноса, тем меньше будет сумма кредита. Также можно использовать материнский капитал, это позволит сократить общую сумму выплат по кредиту и снизить ежемесячный платёж.

Соотнесите свои возможности и потребности. Если квартиры в выбранном районе стали слишком дорогими, посмотрите похожие варианты в других районах или возьмите квартиру меньшего размера.

Рекомендации

Решение оформить ипотеку должно быть взвешенным в любые времена. Что нужно учесть?

Остались ли льготные ставки по ипотеке и как теперь брать ипотеку с таким процентом

Многие задаются вопросом: «Осталась ли льготная ипотека?» Отвечаем: да, но существенно изменилась. В статье мы расскажем, какими стали условия по новой льготной ипотеке и что будет с сельской, дальневосточной и семейной программами.

Субсидированная ипотека с начала пандемии в 2020 году стала настоящим драйвером роста на рынке новостроек. С 1 июля 2021 года условия программы изменились: был уменьшен лимит займа, а ставка пересмотрена в сторону увеличения до 7%. Также были немного скорректированы условия по семейной, дальневосточной и сельской субсидированным программам.

Предполагалось, что данные условия будут действовать до 1 июля 2022 года. Однако ограничительные экономические меры и увеличение ключевой ставки ЦБ РФ до 20% 28 февраля 2022 года скорректировали планы Правительства РФ. С 1 апреля 2022 года программа заработала на новых условиях.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Что изменилось в условиях льготной ипотеки

Изменения затронули следующие условия ипотечных кредитов, субсидированных государством:

  • Увеличена ставка процента . Вместо ранее предусмотренных 7 процентов она увеличилась до 12 процентов. Цифра выглядит внушительно, но в то же время процент остается существенно более низким, чем на остальном рынке, в частности, для вторичного жилья, а также заметно ниже ключевой ставки Центробанка РФ.
  • Увеличен кредитный лимит . Для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области размер лимита увеличился с 6 млн рублей до 12 млн рублей. Для остальных регионов — с 3 млн до 6 млн рублей. Рост суммы кредита повысит доступность жилья для всех городов России. Он призван сохранить спрос на новостройки в изменившихся экономических условиях.

Программы сельской, дальневосточной и семейной ипотеки пересматриваться не будут. Так, по семейной ипотеке заем доступен по ставке 6% годовых, а по дальневосточной — не будет превышать 2%.

Срок программы остался неизменным: ее завершат к июлю 2022 года. Поэтому воспользоваться предложением можно будет в течение трех месяцев. Кроме того, Правительство РФ сообщило, что условия будут корректироваться в зависимости от рыночной ситуации и спроса на ипотечный продукт. Возможно продолжение программы на новых условиях после 1 июля 2022 года.

Неизменными остались и иные базовые условия программы:

  • первоначальный взнос начинается от 15%;
  • максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Иногда на первоначальный взнос берут потребительский кредит. Оцените свои силы в форме ниже, и если предварительный расчет устраивает, отправляйте заявку в банк.

От чего зависит ставка по ипотечному кредиту

Ставка зависит от текущей экономической ситуации в целом, и от денежно-кредитной политики Центрального Банка Российской Федерации в частности. Еще один фактор — наличие платежеспособного спроса со стороны населения, основанного на реальных располагаемых доходах граждан.

Если ключевая ставка ЦБ РФ растет, то проценты по ипотеке становятся выше. Растет ежемесячный ипотечный платеж и, следовательно, итоговый размер переплаты по кредиту. В такой ситуации многие граждане отказываются от покупки недвижимости, оставаясь в арендном жилье.

Также ставка по ипотечному кредиту может зависеть от мер государственной поддержки. В последние годы в Российской Федерации стимулируют первичный рынок недвижимости, поскольку сохранение или увеличение темпов строительства позволяет обеспечивать рост экономики и занятость населения. Вторичку не стимулируют. Поэтому в период высоких ставок спрос на ипотеку на вторичном жилье может серьезно просесть. При этом под вторичкой стоит понимать в том числе жилье, которое реализуется инвесторами по договору уступки прав требования.

Кому доступна льготная ипотека сегодня

Ипотечный кредит под льготные 12% в 2022 году могут получить все граждане Российской Федерации независимо от социального статуса, рода занятий, семейного положения. По другим кредитным программам, субсидируемым государством, сохраняются прежние условия.

В программе семейной ипотеки могут участвовать семьи, где в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился ребенок.

В программе дальневосточной ипотеки могут принять участие:

  • семьи, где каждый из супругов — гражданин РФ не старше 35 лет;
  • одинокие родители не старше 35 лет с детьми, не достигшими возраста 19 лет;
  • участники программы «Дальневосточный гектар».

Кредит можно взять по ставке до 2% на сумму до 6 млн рублей.

По программе сельской ипотеки могут получить кредит граждане, которые ранее не участвовали в данной программе и планируют построить объект недвижимости в сельской местности. Лимиты варьируются от 3 до 5 млн рублей, а ставка не превышает 3%.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Стоит ли брать льготную ипотеку в 2022 году

Субсидированную ипотеку в 2022 году стоит брать, если у вас есть реальная потребность в улучшении жилищных условий, а также есть стабильный доход для погашения платежей. В нынешней ситуации это один из самых выгодных продуктов, который предлагают на рынке.

А вот покупка новостроек в инвестиционных целях не выглядит привлекательной. Да, с одной стороны цены могут начать расти за счет высоких темпов инфляции в России. С другой стороны, нынешние цены на квартиры в российских рублях близки к историческим максимумам, поэтому доходность по аренде не будет превышать трех-пяти процентов в год, что даже близко не будет отбивать инфляцию.

Также неактуален вариант с последующей перепродажей объекта строительства по мере его готовности. Разница между ипотечными ставками по первичному жилью в рамках субсидированной программы и программам вторички может превысить десять процентов, что делает вторичное жилье недоступным для покупателей. Следовательно, обладателю вторички для перепродажи придется делать большой дисконт в сравнении с ценами застройщиков.

Таким образом, вариант с первичным жильем выглядит привлекательно, особенно при наличии потребности в улучшении жилищных условий. А вот с покупкой в ипотеку недвижимости на вторичном рынке или для инвестиционных целей стоит повременить.

Чтобы понять, стоит ли вам брать ипотеку, рассчитайте платежи на удобном калькуляторе ниже.

Ключевая ставка выросла до 12%. Что будет с ипотекой?

Ключевая ставка выросла до 12%. Что будет с ипотекой?

За последние полтора года рынок недвижимости, казалось бы, привык ко многому: он пережил и ключевую ставку 20% в феврале 2022 года, и постепенное ее снижение до 7,5% в сентябре 2022-го. Потом было плато — вплоть до конца июля 2023-го ключевая ставка оставалась неизменной, а потом была увеличена на 1 п. п. — до 8,5% годовых. С этого уровня она и скакнула сегодня вверх — до 12%. Как это отразится на потенциальных заемщиках — покупателях жилья? Что будет с планами банков по выдаче ипотечных кредитов и строительным рынком?

Что делать, если хотел(-а) покупать квартиру?

avatar

Камила Фазлыева, руководитель «Электроннаясделка.рф»:

— Сейчас все банки торопят клиентов и риелторов скорее заключать сделки. В этом есть смысл: если вы уже определились с недвижимостью, которая действительно нравится, и имеете одобренный ипотечный кредит. Но имейте в виду, что банк может изменить вам ставку даже в день сделки — такое уже неоднократно происходило.

Если пока нет ни одобренного кредита, ни объекта, который вы действительно хотите купить, суетиться смысла нет. В этом смысле я не сторонница панических действий — все-таки не колбасу покупаем!

Опасаться, что банк перепишет ставку, по которой вы уже выплачиваете ипотеку, не стоит — закон запрещает изменять ставки по уже взятым кредитам.

Что будет с льготными ипотечными программами?

avatar

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:

— Повышение ключевой ставки серьезное, но не критичное. Понятно, что банки не могут кредитовать население по ставкам ниже, чем ставка рефинансирования. В реальности сейчас действуют ставки гораздо ниже, чем ключевая ставка ЦБ РФ, — есть господдержка, программы субсидирования. Пока эти программы действуют, и ими пользуется значительное число заемщиков.

Большая часть спроса приходится на ипотеку с поддержкой либо от застройщиков, либо от государства, либо и то и другое. По этим программам до сих пор (даже на «загородку», которая считается самым сложным активом для ипотечного кредитования) можно найти кредит под 3,5%. С нынешним повышением неизвестно, сохранятся ли такие ставки, но то, что они будут значительно ниже, чем ключевая, — это факт.

Девелоперы однозначно будут реагировать: у них есть механизмы привлечения покупателей ставкой: они могут ее субсидировать за счет скидки с цены, как-то перекладывая часть бремени оплаты на себя. Пока у застройщиков есть резервы, накопленные в период бурного роста рынка, они это будут делать. Как только у них закончатся эти ресурсы, они делать это перестанут и будут переходить на кредитование по рыночным ставкам. Предположительно до конца года, а может, и до конца зимы, сохранятся нынешние условия.

Что будет с ипотечными ставками?

avatar

Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка:

— На первичном рынке продолжают действовать госпрограммы с субсидируемыми процентными ставками. Параметры семейной ипотеки, скорее всего, не изменятся. Программа с господдержкой — льготная ипотека на новостройки, стартовавшая в 2020 году, вероятно, продолжит действовать. Но не исключено, что максимальная процентная ставка по ней будет скорректирована (подчеркну: пока никаких решений не принято).

На вторичном рынке процентные ставки могут вырасти на 2–4 п. п. в зависимости от дальнейших действий ЦБ РФ. Выдача ипотечных кредитов временно, пока действуют одобренные ранее ставки, может увеличиться.

В дальнейшем на вторичном рынке будет наблюдаться снижение спроса. Покупатели будут переключаться на первичный рынок, где процентные ставки доступнее, а некоторые застройщики пока предлагают скидки.

Что касается уже одобренных заявок на ипотечные кредиты, то тут всё зависит от решения каждого отдельного банка. Возможно, условия по одобренным ранее кредитам будут действовать некоторое время.

Что будет со спросом?

avatar

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

— Ипотечные ставки вырастут и будут начинаться от 13,5% годовых, а в среднем станут 14–14,5%. При таких ставках спрос на вторичном рынке замрет. С одной стороны, это подтолкнет людей к покупке строящегося жилья, потому что на этом рынке действует субсидированная ипотека. Произойдет небольшой переток покупателей со вторичного рынка на первичный. Но, поскольку для новостроек эти ставки не новые, большинство покупателей на вторичном рынке возьмут паузу.

Разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках будет увеличиваться. Переток спроса между рынками ослабнет: если нет покупателей на «вторичке», не будет большого спроса и на «первичке».

В ближайшие дни произойдет всплеск спроса. Он будет шоковый, потому что у определенной части людей на руках есть деньги: они продали имеющиеся квартиры, накопили деньги и получили одобрение ипотеки по старой ставке. Такие покупатели будут спешно покупать.

Предполагаю, что ажиотаж на рынке будет длиться очень недолго — буквально две–четыре недели. После этого рынок замрет. Продавцы не будут снижать цены, а у покупателей не будет возможности купить жилье при таких ипотечных ставках.

avatar

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

— Если действие такой ставки будет длительным, то до конца года спрос на рынке недвижимости может снизиться на 20–25%. При этом в краткосрочной перспективе первичный рынок будет чувствовать себя более уверенно за счет льготных ипотечных программ.

Но по мере охлаждения спроса на вторичном рынке, когда продавцы не смогут быстро реализовать свою недвижимость для покупки новой квартиры, снижение спроса коснется и первичного жилья.

avatar

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:

— Нынешнее повышение рыночных ставок критично на спрос не повлияет, пока действуют льготные ипотечные программы. Но есть фактор ажиотажа. Когда людям объявляют, что скоро конец света, большинство старается выложиться на полную катушку.

Сейчас, когда люди видят, что заявления Центробанка — не просто болтовня, а ставка повышается уже второй раз подряд, у них появляется стимул брать ипотеку, чтобы успеть взять по существующим сейчас ставкам плюс успеть взять по субсидированным. Это продлится еще несколько месяцев.

Если ЦБ и дальше будет ужесточать политику и повышать ключевую ставку и если государство откажется от поддержки ипотечного кредитования, то на спрос это повлияет негативно. Но, по моим прогнозам, до конца года текущая ситуация должна сохраниться.

Что будет дальше, зависит от трех факторов: поведения ЦБ, решения государства о поддержке ипотеки и резервов застройщиков.

avatar

Ригина Гордеева, управляющий партнер Etagi Prime:

— Каким будет экономический шок спроса, достоверно никто не знает. Но в том, что он будет, сомнений нет. Нынешнее повышение ключевой ставки нужно суммировать с недавним повышением на 1 п. п. То есть фактически за три недели рост составил 4,5 п. п.

Как это отразится на рынке недвижимости? Во-первых, каждый процент учетной ставки на 5,7% снижает активность рынка. Считаю, что в моменте мы получим снижение спроса на 20–25%. Всё это повлияет и на ценовые ожидания.

В моменте будет большой спрос, потому что все захотят реализовать ипотеку по низкой ставке. Но в перспективе от полугода до года наиболее вероятна ситуация со стабильными ценами или даже их снижением.

Многие думают, что для новостроек ничего не изменится: по программе льготной ипотеки ставки остаются прежними, потому что они субсидируются государством как минимум до 1 июля 2024 года. Но рынки взаимозависимы. Даже когда по новостройкам ставка хорошая, а по «вторичке» большая, рынок не «летит», и снижение получают все.

Важно дождаться, какое решение примут банки. В целом в среднесрочной перспективе ситуация будет благоприятной.

Цены пойдут вверх?

avatar

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

— На вторичном рынке собственники будут максимально удерживать существующие цены, но роста не будет, как и не будет сильно резкого падения.

В первую очередь вновь начнет расти средний уровень торга. Не исключено, что он побьет рекорд августа прошлого года, когда средний дисконт при продаже вторичного жилья в России превышал 6%.

Как оценивают ситуацию застройщики?

avatar

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»:

— Доля продаж с помощью ипотеки у крупных девелоперов сейчас приближается к 90%. При этом из всего объема выданных кредитов лишь 10–12% не относятся к программам с той или иной формой государственной поддержки, где ставки останутся на прежнем уровне.

Тем не менее в моменте рынок может столкнуться с кратковременным снижением покупательской активности — люди могут взять паузу для оценки ситуации на рынке, в том числе доступности ипотеки и цен на жилье.

Наименее благоприятной ситуация представляется на вторичном рынке, где льготных ипотечных программ практически нет. Рост ставок на «вторичке» скажется на темпах продаж первичного жилья — за счет покупателей, которые хотят улучшить свои жилищные условия за счет продажи старой квартиры.

avatar

Вера Стефан, коммерческий директор девелоперской компании Asterus:

— Решение ЦБ РФ повысить ключевую ставку на 3,5 п. п. способно заметно повлиять на спрос. Не думаю, что нас ожидает сильный спад на рынке. Наоборот, в ближайшее время можно рассчитывать на ажиотаж со стороны покупателей, которые захотят оформить сделку по прежним ставкам и уже одобренным кредитам до реального повышения.

Первой вырастет ставка по кредитам на вторичном рынке — минимум на 2 п. п. А это в свою очередь повлияет на рынок новостроек, так как порядка 30% клиентов при покупке нового жилья от застройщика продают имеющуюся недвижимость на вторичном рынке.

Вероятно, вырастут ставки по депозитам, и тогда часть людей заморозит свои планы по покупке жилья и предпочтет хранить сбережения в банках.

Что говорят банки?

ВТБ повышает ставку по депозитам (максимальная ставка по депозитам для всех на самые популярные сроки размещения — 11%). По накопительным счетам для новых клиентов и для тех, кто открывает такой счет впервые — 12%.

Для клиентов, которые переведут пенсию в ВТБ, банк дополнительно увеличит максимальную доходность по вкладам до 12% при размещении средств на первые полгода.

Обновленные условия по вкладам будут доступны с 17 августа, по накопительным счетам — в начале следующей недели.

Альфа-банк заявил, что не будет повышать ставки по кредитам и ипотеке — они вырастут только по вкладам. «Если у вас уже открыта ипотека или кредит — ставка не поднимется в любом случае», — говорят в банке.

Газпромбанк с 16 августа повышает ставки по вкладам и накопительным счетам, но не сообщает, на сколько. «Напоминаем, что любое изменение ставок по кредитам, включая ипотеку, не коснется уже открытых кредитных продуктов», — пишут представители банка в своем Telegram-канале.

Как снизить ставку по ипотеке уже на старте

Не всегда менеджеры в банках подсказывают, как можно снизить ставку по ипотеке, когда человек уже подал документы.

В результате уже после подписания документов выясняется, что ставка могла быть иной, а платежи — меньше.

Я сотрудничаю с разными банками и каждый день помогаю людям оформлять ипотеку. Расскажу, что влияет на процентную ставку и с помощью каких опций ее можно снизить. Буду рассматривать только стандартную покупку жилья на первичном и вторичном рынках без субсидий и госпрограмм.

Какие есть варианты снижения ставки

Опции, с помощью которых можно снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита, есть только в определенных банках. Поэтому нужно каждый раз узнавать в конкретных банках, какие опции у них есть.

Я перечислю все опции, а дальше расскажу подробно о каждом пункте.

Вот что может влиять на ставку

Страхование

По закону заемщик обязан застраховать объект, то есть саму недвижимость. На вторичном рынке эту страховку оформляют сразу. С новостройками она не требуется, пока дом не построят. Но на ставку этот вид страхования не влияет.

Основное, что влияет на размер процентной ставки в большинстве банков, — личное страхование, то есть страхование жизни и здоровья заемщика. Это необязательный вид страхования по закону, и заемщик может отказаться его оформлять. В этом случае банки увеличивают размер процентной ставки по ипотеке на 1—3 процентных пункта. Например, вот так изменится процентная ставка по данным на февраль 2023 года, если отказаться застраховать жизнь по программе на покупку готовой квартиры.

Обложка статьи

Как меняется ставка, если в зависимости от того, есть ли у заемщика страховка
Банк Надбавка к стандартной ставке
Сбербанк +1 п. п.
ВТБ +1 п. п.
Альфа-банк +1 п. п.
Открытие +2 п. п.
Совкомбанк +2,75 п. п.
Как меняется ставка, если в зависимости от того, есть ли у заемщика страховка
Банк Надбавка к стандартной ставке
Сбербанк +1 п. п.
ВТБ +1 п. п.
Альфа-банк +1 п. п.
Открытие +2 п. п.
Совкомбанк +2,75 п. п.

Как правило, страхование жизни и здоровья обходится заемщику дешевле, чем более высокая ставка по кредиту. Например, средняя стоимость полиса личного страхования для людей до 35 лет без особых проблем со здоровьем и без рискованных хобби в виде прыжков с парашютом — 0,2—0,5 процентного пункта от суммы ипотеки. Поэтому выгоднее оформлять личное страхование. Во-первых , переплата по ипотеке будет меньше, а во-вторых , кредит будет защищен. Если с заемщиком произойдет несчастный случай или он получит инвалидность, страховая выплатит остаток задолженности по ипотеке.

Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки. При этом нужно понимать, что, если заемщик получит инвалидность или уйдет из жизни до того, как выплатит ипотеку, страховка покроет его долг перед банком.

Если заемщик все-таки решил отказаться от личного страхования и оформить ипотеку под повышенную ставку, следует искать банк, где надбавка за отсутствие страховки будет минимальной.

Обложка статьи

Посчитайте на калькуляторе, что выгоднее в вашем случае: оформить дополнительную страховку или взять ипотеку по повышенной ставке.

Застраховаться обычно можно в любой аккредитованной страховой компании, список которых даст банк. Однако иногда ставка может зависеть от того, в какой страховой оформляется полис.

  • Например, если страховку оформлять в страховой компании, которая входит с банком в одну финансовую группу, то ставка по ипотеке будет минимальной. Если оформить полис в сторонней аккредитованной страховой — ставка увеличится на 0,8 процентного пункта. А если вообще не оформлять личное страхование — на 2 процентных пункта.

Стоимость страховки в аккредитованных банком компаниях иногда завышена, поэтому может быть выгоднее либо оформить полис в другой страховой, либо вообще отказаться от страховки и оформить ипотеку под повышенную ставку.

Чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке, в большинстве банков страховку нужно оформлять каждый год непрерывно. Если хотя бы один раз пропустить пролонгацию договора страхования, то, по условиям кредитного договора, ставка увеличится до конца срока действия ипотечного кредита. То есть, если оформить ипотеку в 2023 году со страховкой, затем продлить страховку в 2024, а в 2025 году отказаться от страховки, банк увеличит ставку. Если в 2026 году заемщик снова решит застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить ставку, банк может отказать и повышенная процентная ставка останется до конца срока выплаты ипотеки.

Статус заемщика

Банки часто разделяют заемщиков на категории в зависимости от того, где и как они работают, как подтверждают доход, по семейному положению и по другим параметрам. Такую классификацию можно назвать статусом заемщика. В зависимости от статуса может меняться процентная ставка по ипотеке.

Зарплатник. Это клиент, который получает заработную плату на карту банка. В большинстве банков, чтобы получить статус зарплатного клиента, потенциальный заемщик должен получать зарплату именно в рамках зарплатного проекта организации. Как долго работник получает зарплату на карту этого банка — три или шесть месяцев, — неважно. Важен именно сам факт зарплатного проекта.

Но если человек сам предоставил банковские реквизиты своей карты работодателю, чтобы ему переводили на нее зарплату, это не зарплатный проект и статус зарплатника в банке он не получит. Работодатель должен заключить с банком договор на зарплатный проект и перечислять деньги в рамках этого договора.

Многие кредиторы предлагают своим зарплатным клиентам не только упрощенный пакет документов для заявки на ипотеку, но и более выгодные условия кредитования. Обычно зарплатникам предлагают более низкую ставку — на 0,2—0,5 процентного пункта — на весь срок кредитования.

Обложка статьи

Размер скидки на процентную ставку для зарплатных клиентов на покупку готовой квартиры в феврале 2023 года
Банк Размер скидки к ставке
Сбербанк −1 п. п.
ВТБ −0,3 п. п.
Открытие −0,3 п. п.
Газпромбанк −0,6 п. п.
Размер скидки на процентную ставку для зарплатных клиентов на покупку готовой квартиры в феврале 2023 года
Банк Размер скидки к ставке
Сбербанк −1 п. п.
ВТБ −0,3 п. п.
Открытие −0,3 п. п.
Газпромбанк −0,6 п. п.

Госслужащий. Банки лояльны к работникам бюджетной сферы и предлагают госслужащим более выгодные условия кредитования по ипотеке. Зачастую это условия как для зарплатников: ставка снижена на 0,2—0,5 процентного пункта.

Статус заемщика как госслужащего банки определяют по-разному . В одних банках к госслужащим относят всех без исключения работников бюджетной сферы. В других в эту категорию входят только работники определенных структур, например администрации, здравоохранения, образования и другие.

Обложка статьи

В большинстве банков статус госслужащего получают заемщики, которые работают в бюджетной сфере или проходят службу по контракту: например, сотрудники судов, прокуратуры, федеральных министерств. Если человек работает на государственном предприятии — МУП или ФГУП, — он не госслужащий и скидку на процентную ставку, скорее всего, не получит.

Корпоративный клиент. Как правило, корпоративным клиентам предлагают процентную ставку, сниженную на 0,2—0,5 процентного пункта, а некоторые банки — еще и более низкий минимальный размер первоначального взноса.

Понятие «корпоративный клиент» нужно разделить на две категории:

  1. Работодатель заемщика и банк-кредитор входят в одну финансовую группу или они аффилированные лица. Например: «Газпром» и «Газпромбанк», «Лукойл» и ФК «Открытие».
  2. Работодатель заемщика — крупное надежное предприятие, и банк-кредитор заинтересован выдавать ипотеку его работникам. В этом случае у каждого банка свои требования к аккредитации компаний как корпоративных клиентов. Как правило, эти требования относятся к сроку ведения бизнеса и количеству работников на предприятии. Обычно банки по умолчанию относят к категории корпоративных клиентов все градообразующие и государственные предприятия, например МУП, ФГУП. Иногда сюда попадают и организации, которые заключили договор на зарплатный проект.

Допустим, заемщик работает в организации с численностью сотрудников более 100 человек или в бюджетной организации. Когда такой заемщик обращается в банки за ипотекой, следует обязательно уточнить, есть ли льготные программы кредитования для корпоративных клиентов. Иногда, чтобы получить статус корпоративного клиента, достаточно заполнить карточку организации и подождать пару дней, пока компанию аккредитует головной офис банка. Это не потребует много сил, зато можно получить скидку: даже снижение ставки на 0,1 процентного пункта на весь срок ипотеки будет приятно.

Обложка статьи

Размер первоначального взноса

В некоторых банках от размера первоначального взноса зависит процентная ставка по ипотеке. Выглядит это примерно так: есть базовая процентная ставка, например 10%, и в зависимости от доли собственных средств заемщика банк дает либо скидку, либо надбавку к базовой ставке.

Как влияет размер первоначального взноса на ставку по кредиту
Размер первоначального взноса Скидка/надбавка к базовой процентной ставке
10—15% +0,5 п. п.
15—20% 0 п. п.
20—30% −0,3 п. п.
>30% −0,5 п. п.
Как влияет размер первоначального взноса на ставку по кредиту
Размер первоначального взноса Скидка/надбавка к базовой процентной ставке
10—15% +0,5 п. п.
15—20% 0 п. п.
20—30% −0,3 п. п.
>30% −0,5 п. п.

Цифры в таблице приведены условные, чтобы была понятна суть. На размер первоначального взноса обязательно нужно обращать внимание, особенно если он более 30%. В таком случае есть шанс получить в банке ставку ниже, чем в других банках. Чтобы узнать это, нужно при оформлении ипотеки прямо спросить сотрудника банка: « Есть ли возможность снизить ставку, если мы увеличим первоначальный взнос?»

Обложка статьи

Размер кредита

Некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования на крупные суммы ипотеки. Размер суммы обычно зависит от региона. Например, крупная сумма ипотеки для Москвы может начинаться от 30 млн рублей, для Санкт-Петербурга — от 15 млн рублей, для регионов — от 5 млн рублей.

Пониженную ставку при таких суммах устанавливают на весь срок кредитования и не меняют весь срок. Кроме случаев, когда заемщик рефинансируется. Поэтому даже если у заемщика есть деньги на большой первоначальный взнос, иногда выгоднее оформить ипотеку на крупную сумму и получить скидку к ставке. А затем сразу же , например на следующий день, сделать частичное досрочное погашение. Таким образом можно оформить ипотеку со скидкой и уменьшить переплату.

Обложка статьи

Тип и площадь приобретаемой недвижимости

Обычно самая низкая процентная ставка — на квартиры, а самая высокая — на загородную недвижимость. Обусловлено это в первую очередь ликвидностью. Чем более ликвидный объект, тем меньше риски кредитора и, соответственно, меньше ставка по ипотеке на этот тип недвижимости. Если заемщик перестанет платить по ипотеке, продавать загородную недвижимость будет сложнее и дольше. Это менее ликвидные объекты, чем квартиры.

Также ставка может отличаться на новостройки и на жилье с вторичного рынка. Ставка на новостройки обычно чуть ниже, чем на готовое жилье.

При этом в банках могут различаться требования к объекту: что считается новостройкой, а что — готовым жильем. Например, некоторые банки считают новостройкой только сделки, которые оформляются по ДДУ или договору цессии — переуступки права требования. Но есть те, кто под новостройкой понимает и готовую квартиру по договору купли-продажи. Но при условии, что ее продает застройщик, который построил этот дом.

Банки иногда предлагают скидку на процентную ставку, если будущее жилье большой площади. Обычно такую скидку предоставляют только на квартиры, а на загородные дома скидка не распространяется. Площадь таких квартир должна быть больше средней — обычно от 65 м². Такие программы, как правило, реализуются в формате краткосрочных акций.

Обложка статьи

Логика тут аналогична скидке при оформлении ипотеки на крупную сумму: чем больше квартира, тем она дороже — соответственно, сумма кредита больше.

Преференции от партнеров банков

Преференция — это скидка от базовой процентной ставки. Для клиентов некоторых крупных партнеров — например, застройщиков, агентств недвижимости, ипотечных брокеров — банки предлагают льготные условия кредитования. Это делают, чтобы увеличить лояльность партнеров и привлечь новых клиентов. Обычно скидка составляет 0,15—1 процентный пункт на весь срок кредитования.

Поэтому в некоторых случаях выгоднее одобрять ипотеку через официального партнера банка, чем самостоятельно. В первую очередь это относится к ситуации, когда вы хотите купить квартиру у застройщика. Скидка партнера может перекрыть скидку заемщика как зарплатного клиента, если он будет подавать заявку сам.

В отделе продаж застройщика следует задать прямой вопрос, есть ли у них преференции и в каких банках.

Обложка статьи

С крупными агентствами недвижимости ситуация может быть аналогичная. Часто банки предлагают партнеру выбор: сделать клиенту скидку, то есть применить преференцию, или получить за клиента агентское вознаграждение. Если клиент не знает о возможных скидках и соглашается на любые условия кредитования, то в большинстве случаев вместо скидки агентство зарабатывает на клиенте дополнительную комиссию.

Преференции есть не во всех банках и не у всех профессиональных участников рынка недвижимости. Об этом стоит прямо спросить у организации, риелтора или брокера, которые участвуют в сделке.

Способ регистрации сделки

Банки активно развивают сервис электронной регистрации сделок. Суть этой услуги в том, что все необходимые действия по сделке купли-продажи проходят в банке, а на государственную регистрацию в Росреестр документы направляют в электронном виде. При электронной сделке идти ногами в МФЦ или к нотариусу не нужно: все зарегистрируют онлайн и пришлют документы на электронную почту.

Для развития сервиса электронной регистрации некоторые банки предлагают скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов, которые выберут этот способ для регистрации сделки. Размер скидки обычно около 0,3 процентного пункта. И несмотря на то, что обычно эта услуга платная, экономия на процентной ставке будет значительно ощутимее стоимости сервиса в банке.

Например, вы хотите оформить ипотеку по программе «Господдержка 2020» со страхованием жизни в феврале 2023 года. Для примера возьмем программу кредитования Сбера. Итак, базовая ставка — 8%, а с сервисом электронной регистрации — 7,7%. Предположим, использование сервиса стоит от 8600 ₽ в регионах и 11 900 ₽ в Москве, из которых 350 ₽ — госпошлина. Ее вы и так заплатите, если покупаете квартиру по ДДУ.

Теперь давайте посмотрим, как изменится ежемесячный платеж и размер итоговой переплаты, если использовать сервис электронной регистрации. Для примера возьмем следующие вводные: стоимость квартиры — 8 млн, первоначальный взнос — 2 млн, сумма ипотеки — 6 млн, срок — 20 лет, оформляем со страхованием жизни.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *