Нотариальная сделка с ипотекой как проходит

Договор купли продажи по ипотеке

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Обратите внимание! С 01.07.2023 вступают в силу изменения в Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ. См. Федеральный закон от 29.12.2022 N 613-ФЗ. Соответствующие изменения будут отражены в консультации при актуализации.

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается, и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения (п. 1 ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5, п. п. 1, 2 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта (далее также — договор об ипотеке).

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) (ч. 6 ст. 6.1, ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

размер кредита по указанному кредитному договору не превышает 15 млн руб.;
условия договора (либо первоначального кредитного договора, прекращенного в связи с заключением нового кредитного договора, обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки) ранее не изменялись по требованию заемщика;
предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве;
заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Кроме того, начиная с первой страницы, в договоре четким, хорошо читаемым шрифтом в табличной форме отражаются индивидуальные условия кредитного договора, в частности сумма кредита, срок, процентная ставка, размер и периодичность платежей, способы исполнения денежных обязательств, ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение договора (п. 6 ч. 2 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)

С 19.09.2022 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.09.2022).

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, течение срока государственной регистрации начинается с даты получения Росреестром сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

Заявление залогодателя или залогодержателя.
Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого и в ЕГРН отсутствует запись о заявлении о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя). Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена также по заявлению любой стороны такой сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности использования имущества, обремененного ипотекой

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

В определенных случаях и при определенных условиях погашение регистрационной записи об ипотеке возможно без заявления залогодержателя (ст. 25.2 Закона N 102-ФЗ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Обратите внимание! В случае использования заемщиком льготного периода по ипотечному кредиту материальная выгода, полученная от экономии на процентах, НДФЛ не облагается (пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ; ч. 3 ст. 2 Закона от 03.07.2019 N 158-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

"Электронный журнал "Азбука права", актуально на 23.01.2023

Другие материалы журнала "Азбука права" ищите в системе КонсультантПлюс.

Покупка жилья в ипотеку

Покупка квартиры или другой недвижимости в ипотеку — это возможность обзавестись жильем, даже если денег на счету не хватает. Ипотека — это залог недвижимости, оформляемый с одной стороны залогодержателем (кредитором) и с другой — залогодателем (должником), заложенное имущество при этом остается во владении и пользовании залогодателя. В ипотеку можно купить квартиру как в строящемся доме, так и на вторичном рынке недвижимости.

Первый и очень важный этап сделки — это поиск подходящего варианта. Приобретению квартиры в строящемся доме должна предшествовать тщательная проверка застройщика. Информация обо всех строящихся домах собрана на сайте Единой информационной системы жилищного строительства, каждый месяц застройщики информацию обновляют. Обязательно изучите проектную документацию, проект договора, убедитесь, что застройщик соблюдает требования законодательства и укладывается в оговоренные сроки. Конечно, стоит посмотреть сам объект, ход строительства. В случае с новостройкой риски покупателя в первую очередь связаны с долгостроями и таким явлением, как двойные продажи (обычно при заключении предварительного договора). Убедиться в отсутствии задолженностей поможет проверка информации на сайте Федеральной службы судебных приставов, в отсутствии судебных разбирательств — картотека арбитражных дел и сайты судов общей юрисдикции.

Перед покупкой вторичного жилья в ипотеку важно убедиться в юридической чистоте объекта, а именно:

· в том, что продавец является собственником жилья;

· продавец — дееспособное лицо;

· учтены права других лиц на недвижимое имущество (например, несовершеннолетних граждан);

· если недвижимость досталась продавцу по наследству, на нее не претендуют другие наследники;

· имущество не арестовано, на квартиру не наложены какие-либо обременения;

· жилье не является предметом судебного разбирательства;

· проверить, есть ли задолженность перед налоговой службой, коммунальными службами.

При заключении сделки в нотариальной форме обеспечить сбор необходимых сведений и документов поможет нотариус, он же проанализирует информацию и разъяснит сторонам договора последствия заключения сделки, предостережет от необдуманных поступков. Если все законно и прозрачно, нотариус поможет составить договор, удостоверит его и направит вместе с другими необходимыми документами в Росреестр, где будет зарегистрировано право собственности и обременение недвижимости (ипотека). В некоторых случаях нотариальная форма сделки является обязательной — например, при наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников.

Простая письменная форма сделки — более рискованный вариант, выбирая ее, стоит учитывать, что вся ответственность за проверку законности сделки, изучение документов и прочее лежит исключительно на участниках договора. Если, к примеру, после заключения договора выяснится, что продавец имущества недееспособен, сделка будет признана недействительной, а значит, недвижимость должна вернуться к предыдущему владельцу. Участие в судебном процессе, возврат денежных средств — все это станет головной болью покупателя.

Особое внимание при подготовке договора следует уделить описанию объекта недвижимости (предмета договора), чтобы не возникло проблем с его идентификацией: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и т.д. Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, то есть дом не построен. Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.

Кроме предмета договора существенными условиями сделки являются цена имущества, о которой договорились стороны, условие о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, если таковые имеются (для вторичного жилья).

До полной выплаты кредита недвижимость будет находиться в залоге у банка, что означает ряд ограничений по распоряжению имуществом. Подробности об условиях ипотечного кредитования можно узнать в кредитной организации.

Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы

Рынок недвижимости динамично развивается, и параллельно возрастает спрос на покупку и предложения на продажу жилья. Сегодня купля-продажа квартиры через нотариуса – это осознанный и добровольный выбор сторон, даже если законом такая форма не требуется. Причин несколько: гарантии надежности и законности, экономия времени и средств, упрощение процедуры регистрации, защита от мошенников.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса – распространенная практика среди физических и юридических лиц. Это объясняется желанием минимизировать риски и предотвратить финансовые потери.

Нотариус выступает независимым посредником и компетентным специалистом, который обеспечивает законность сделки, юридическую чистоту документа, прозрачность расчетов, помогает в регистрации права собственности, предоставляет консультационную и практическую помощь.

Нотариальная сделка и регистрация договора купли-продажи квартиры проводится по месту нахождения недвижимости. Альтернативный вариант – электронная онлайн регистрация при участии двух нотариусов в разных городах. Стороны дистанционно оформляют договор купли-продажи и ставят простую электронную подпись. За законное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности отвечает нотариус.

По общему правилу обращение к нотариусу – право продавца и покупателя недвижимости. Однако закон предусматривает случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, дома или земли является обязательным требованием, без которого документ не имеет юридической силы:

приобретение объект недвижимости, который находится в совместной долевой собственности; распоряжение объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, за исключением совместной продажи всеми собственниками.

продажа жилья, в котором прописано несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

Продавцом является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

Нотариус выполняет функцию гаранта надежности и безопасности. Он обеспечивает двухэтапное сопровождение сделки – на этапе подписания договора и на этапе регистрации прав нового собственника.

Нотариус по недвижимости предоставляет широкий спектр дополнительных услуг – от консультаций и составления текста договора до удостоверения согласия супругов и проверки личности сторон, вплоть до запроса предъявить продавца или покупателя справку от психиатра об их вменяемости, если в этом возникли сомнения.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет четкий алгоритм:

Нотариус консультирует участников, проверяет комплектность документов, подготавливает проект договора, делает запросы.

Проверочный этап.

Обязанность нотариуса на сделке – удостовериться в личности сторон, их дееспособности, свободном волеизъявлении и вменяемости. При участии представителей проверяются их полномочия, действительность доверенности. Нотариус анализирует юридическую чистоту договора и соответствие содержания нормам закона и действительным намерениям сторон.

Осуществляется расчет по сделке оговоренным способом – передача наличными, перечисление по безналичному расчету на счет продавца, использование депозита нотариуса.

Подписание и удостоверение.

Сторонам предлагается внимательно ознакомиться с текстом соглашения, после чего поставить подписи. Нотариус скрепляет документ своей подписью и печатью (при дистанционном оформлении – личной электронной цифровой подписью).

Регистрация права собственности покупателя.

Когда нотариус удостоверяет договоры, это автоматически означает опцию формирования и подачи им заявления в Росреестр. Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение 2-3 дней. Участие нотариуса в оформлении сделки гарантирует самый быстрый способ перерегистрации права собственности на квартиру.

При покупке квартиры через нотариуса стоимость услуг зависит от степени родства продавца и покупателя, а также от суммы сделки. Если квартиру покупают близкие родственники, то процент от суммы сделки составляет 0,2% от оценочной стоимости, но не менее 3 000 рублей для объектов стоимостью до 10 млн рублей и 0,1% + 23 000 рублей для объектов стоимостью свыше 10 млн рублей.

Для покупателей, не являющихся родственниками, стоимость услуг в два раза выше. При этом, если сумма сделки не превышает 1 млн рублей, то плата составляет 3 000 рублей + 0,4% от суммы сделки. Если сумма сделки превышает 1 млн рублей, но не превышает 10 млн рублей, то плата составляет 7 000 рублей + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн рублей. А если сумма сделки превышает 10 млн рублей, то плата составляет 25 000 рублей + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн рублей. При отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, стоимость услуг не может превышать 100 000 рублей.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса – законный и доступный способ минимизации рисков для стороны покупателя и продавца. Простая письменная форма договора позволяет сэкономить на услугах, но не защищает от возможных финансовых потерь, мошенничества и судебных споров.

Без привлечения нотариуса возрастает процент участия «черных» риелторов, которые получают комиссионные, не доводя дело до завершения. Агентства недвижимости не несут материальную ответственность за ошибки.

Риски покупателя

При сделках с недвижимостью сторона покупателя всегда рискует деньгами. Проблемные аспекты:

Неправильно составлен договор:

не прописаны обязательные условия, такие как цена, стороны;

не конкретизирован объект продажи;

отсутствует пункт о порядке решения споров;

не прописан вопрос о подтверждении отсутствия зарегистрированных лиц;

нет информации о дате выселения и акте приема-передачи.

Обременения на объекте недвижимости:

право общей совместной собственности;

право общей долевой собственности;

прописанные несовершеннолетние лица или лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Заниженная оценочная стоимость в договоре: при оспаривании или отмене сделки покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая прописана в тексте соглашения.

Комментирует нотариус города Москвы

Это основные, но не единственные риски. Много подводных камней на рынке «вторичной недвижимости», в том числе в связи с вопросами законности правоустанавливающей документации. Возникают сложности с составлением и проверкой юридической чистоты документов. Из-за ошибок в договоре покупателю отказывают в регистрации прав в Росреестре.

Когда игнорируется оформление квартиры через нотариуса, покупатель часто не запрашивает акт передачи. В этом случае договор выполняет функцию передаточного документа, и, как следствие, ожидание от квартиры может не соответствовать реальности.

Риски для продавца

Без привлечения нотариуса к сделке продавец рискует не получить или недополучить сумму по договору. Причина – не установленный порядок и сроки перечисления средств. Например, в договоре может быть прописана фактическая передача денег на момент подписания, а стороны договорились провести расчет позже.

Продажа доли в совместной долевой собственности предполагает, что дольщики имеют право преимущественной покупки. Если сделка проведена без уведомления заинтересованных лиц, договор может быть оспорен.

Продавцы без надлежащего правового и нотариального сопровождения рискуют оказаться в зоне влияния мошенников, недобросовестных риелторов – остаться без недвижимости и денег.

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Купля-продажа недвижимости через нотариуса облагается пошлиной, размер которой зависит от оценочной стоимости имущества:

добровольное заверение у нотариуса, если стороны – дети, внуки, супруги, родители:

3 000 рублей + 0,2% от суммы сделки (при сделке до 10 млн. рублей);

23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 10 млн. рублей, но совокупно не более 50 тысяч рублей;

добровольное нотариальное удостоверение сделки между другими лицами:

3 000 + 0,4% по сделкам до 1 млн. рублей;

7 000 + 0,2% — стоимость имущества от 1 млн. до 10 млн. рублей;

25 000 + 0,1% по сделкам свыше 10 млн. рублей.

обязательное нотариальное удостоверение: 0,5% цены в договоре, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Сопутствующие затраты – нотариальные услуги правового и технического характера. Это 7 000 рублей за один договор + 2 000 рублей за каждый дополнительный объект в договоре. Максимальная сумма УПТХ равна 13 000 рублей.

Последствия занижения цены в договоре

Искусственное занижение стоимости квартиры или другой недвижимости в «обход» тарифам — мнимый способ сэкономить на сделке. Риски несопоставимы, поскольку в любой спорной ситуации покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Мошенники активно пользуются такой схемой.

Продажа объекта недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости влечет налоговые последствия. Если в договоре указана сумма, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, имеет место умышленное занижение налоговой базы и неполная уплата суммы НДФЛ.

Лицо, получившее доход от такой продажи, и не выплатившее налог в полном объеме, будет привлечено к налоговой ответственности: штраф в сумме 20% или 40% от неоплаченной суммы налога, согласно нормам статьи 122 НК РФ.

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Режим совместной собственности супругов вносит коррективы в оформление квартиры через нотариуса. Продажа недвижимости, приобретенной в браке, невозможна без нотариально удостоверенного согласия мужа или жены. Это требование распространяется на следующие ситуации:

покупка оформляется на одного из супругов в период, когда есть официально зарегистрированный брак;

продается имущество, которое принадлежало одному из супругов до регистрации брака, но в период брака объект приобрел неотделимые улучшения.

Прямого требования на оформление согласия для покупки квартиры нет, однако нотариально удостоверенное разрешение служит защитой от оспаривания договора в будущем и финансовых потерь. Кроме того, согласие требуется всегда, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простой письменной формы недостаточно. Юридическую силу имеет только нотариально удостоверенное согласие супруга. Для узаконивания документа достаточно предъявить:

оригинал свидетельства о браке;

правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру или выписку из ЕГРН (требуется на усмотрение нотариуса, подходит копия или фото).

Согласия на отчуждение или приобретение имущества оформляется на нотариальном бланке. Это бессрочный документ, если в тексте не указан конкретный срок действия. Супругу/супруге не обязательно лично присутствовать на сделке, согласие можно подписать у другого нотариуса и переслать.

Стоимость услуги составляет 500 рублей тариф и + 1500 рублей УПТХ, каждый последующий объект, начиная со второго – дополнительно по 200 рублей. Максимальный размер УПТХ – не более 2100 рублей.

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Нотариус при продаже квартиры может выполнять функцию финансового посредника и гаранта за счет услуги депозита. Депозит нотариуса это публичный депозитный счет, на котором хранятся средства клиента, пока за ними не обратится продавец.

В случае с приобретением недвижимости такой формат служит альтернативой наличному расчету или банковской ячейки. Преимущества нотариального депозита:

безналичный способ перевода крупной суммы денег;

гарантия, что продавец не получит средства, пока не выполнит условия договора;

экономия затрат на услугу (депонирование дешевле аренды банковской ячейки);

предотвращение мошеннических операций;

минимизация рисков обеих сторон;

убежденность, что продавец получит деньги своевременно и в полном объеме;

наличие механизма возврата средств покупателю, если не выполнены все условия сделки.

При оформлении сделок с недвижимостью нотариус является независимым, непредвзятым третьим лицом. Поэтому внесение средств на депозит – выгодный, безопасный и надежный способ расчетов. Средства будут храниться до тех пор, пока сторона не решит их забрать в удобное для себя время.

Используя депозит нотариуса, стороны указывают этот факт в договоре и могут согласовать, при каких условиях могут быть внесены или сняты средства. Например:

передача ключей от квартиры;

предоставление документа, подтверждающего, что по адресу никто не прописан;

регистрация собственности в Федеральной службе кадастрового учета;

указание конкретной даты.

Купля-продажа квартиры или дома предполагает регистрацию прав собственника в Росреестре. С момента подписания договора до момента получения выписки из ЕГРН средства могут храниться на депозите, что служит дополнительной страховкой юридической чистоты сделки.

Свой договор на сделке с недвижимостью

Обязательное условие для того, чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры через нотариуса, – соответствие договора всем требованиям законодательства и свободное волеизъявление сторон. При обращении в нотариальную контору можно предоставить свой вариант соглашения.

При подготовке документа важно соблюсти критерии законности и правила документооборота. Обязательные условия, которые должны быть включены в текст:

идентифицирующие данные сторон в соответствии с паспортом;

индивидуальные характеристики объекта продажи/покупки;

правоустанавливающая документация (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение);

Требуют внимания пункты об ответственности сторон, о способе и порядке передачи средств, сроках регистрации и многие другие нюансы. Свой вариант договора часто составляется по шаблонному экземпляру, что не позволяет учесть индивидуальные особенности конкретной сделки.

В интернете часто ищут нотариуса по недвижимости, однако на практике такого деления не существует. Нотариус занимается обширным кругом юридических задач и в его компетенции подготовка грамотных договоров под конкретную сделку, с учетом особенностей и пожеланий сторон. Он обеспечивает юридическую чистоту документа и лично отвечает за каждый пункт.

Практика показывает, что составление текста договора купли-продажи недвижимости целесообразно доверить нотариусу. Комплексная услуга по оформлению и подготовке документов позволяет сэкономить время и средства, обезопасить сделку и гарантировать профессиональное сопровождение.

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Распределение расходов на оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса законом не регулируется. Этот аспект стороны оговаривают самостоятельно по принципу – кто больше заинтересован в сделке, тот и платит.

На практике наиболее распространенная схема затрат выглядит так:

оплата нотариальных и банковских услуг – поровну;

правовое сопровождение сделки и оплата услуг риелторов – сторона, которая проявила инициативу заказа услуг;

услуга депозита нотариуса – покупатель;

согласие супруга/супруги на продажу ли покупку жилья, нотариально заверенное письмо о преимущественном праве покупки доли, доверенность на представителя – сторона, которая заказала такую дополнительную услугу;

регистрация договора купли продажи недвижимости у нотариуса (2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) – сторона покупателя.

Стоимость нотариальных услуг может быть включена в продажную цену недвижимости. При таком сценарии продавец берет все затраты и организационные вопросы на себя, но отказывается делать скидку покупателю.

Услуги нотариуса при заключении сделки купли-продажи оплачивают стороны сделки, однако, агентство может компенсировать эти расходы, если предоставляет комплексное сопровождение клиента «под ключ». Когда покупатель рассчитывается средствами материнского капитала, оформляет ипотеку, и у него нет свободных ресурсов, по договоренности продавец покрывает такие затраты.

Если объект продажи проблемный, квартира в плохом состоянии, или продавцу нужно срочно заключить сделку, он может самостоятельно нести все сопутствующие расходы. Выбор комплексного нотариального сопровождения сделки позволяет сократить затраты.

Выбранный формат оплаты нотариус уточняет сразу на этапе согласования договора. Практика показывает, что оптимальный и наиболее распространенный вариант распределения расходов – принцип 50/50.

Напоследок

Оформление договора купли-продажи у нотариуса в реалиях сегодняшних дней – не роскошь, а насущная необходимость. Продавец и покупатель получают гарантии юридической чистоты и законности сделки. Нотариус обеспечивает прозрачность расчетов, решает вопрос с регистрацией права собственности.

Другие материалы по регистрации недвижимости через нотариуса:

Обращаясь к нотариусу по недвижимости, вы экономите время и средства, сводите к минимуму риски мошенничества и ошибок, получаете исчерпывающую консультационную поддержку, правовую помощь и непосредственно услугу нотариального удостоверения. Мы дорожим вашим доверием и полностью оправдываем его!