Как взять ипотеку без поручителя
Перейти к содержимому

Как взять ипотеку без поручителя

  • автор:

Заложить самое ценное. Как взять ипотеку на свое жилье и какие есть риски?

В марте банки выдали на 61,6% меньше потребительских кредитов, чем в феврале — всего 440 тысяч против 1,14 миллионов, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спад оказался еще большим — 68,9%.

Граждан, с одной стороны, отпугивают высокие ставки по потребкредитам — в прошлом месяце они превышали 25% годовых. С другой стороны, банки начали крайне осторожно одобрять кредиты — вдруг заемщик останется без работы и не сможет обслуживать долг? Охотнее финансовые организации выдают ипотеку, поскольку есть залог, который банк заберет, если у заемщика возникнут проблемы.

Взять ипотеку можно не только для покупки недвижимости, банки выдают кредиты под залог жилья заемщика.

«Каждый владелец ликвидной квартиры по праву может считать себя миллионером. Стоимость жилья остается высокой после подъема 2020-2021 гг. Даже скромная однушка в областном центре потянет не на один миллион рублей», — говорит эксперт в сфере залоговых инвестиций Эдуард Бугров.

Какую квартиру можно использовать в качестве залога и где можно получить деньги, эксперт рассказал АиФ.ru.

Ликвидность

Кредитор прежде всего обращает внимание на ликвидность объекта. Важен год постройки здания (редкий банк возьмет в залог квартиру или дом, построенный до 1975 года), место расположения (это не должна быть «умирающая» деревня или глубокая периферия), хорошее состояние жилья (износ строения не более 60%).

Свободная квартира

Для залога нельзя использовать не приватизированную квартиру (она фактически находится в собственности у государства), квартиру с обременением (с невыплаченной ипотекой и непогашенным залоговым кредитом), квартиры в закрытых городах, куда приехать можно только по спецпропуску (хотя из этого правила есть исключения), перечисляет Бугров.

Кредитор не заинтересуется комнатой в коммунальной квартире или одной долей в общем имуществе — квартиру в долевой собственности можно заложить только при согласии всех собственников.

«С осторожностью кредиторы рассматривают в качестве залога жилье, в котором в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок. Не подойдет для залога квартира в строящемся доме, даже если на руках у будущего собственника есть договор долевого участия — для оформления залога нужна запись в ЕГРН», — указывает эксперт.

Как закладывать квартиру

Если квартира подходит для залога по всем пунктам, за деньгами можно обратиться в банк. По словам Бугрова, преимущество залогового кредитования в банке — более низкая процентная ставка, чем при необеспеченном кредите. «Залог — это страховка кредитора от невозврата долга, поэтому в ряде случаев ставка по займу может быть снижена, но, как правило, она будет на несколько процентов выше ипотечной. Кроме того, залоговый кредит может выдаваться на долгий, до 20 лет, срок, что позволяет снизить нагрузку по ежемесячному платежу», — объясняет он.

Есть другой вариант оформления залогового займа — частные инвестиции (прямые или через управляющую компанию). Это когда долг заемщику выдает частный инвестор — напрямую или через посредника.

Риски прямых залоговых инвестиций выше. Во-первых, нужно этого инвестора найти. Во-вторых, непонятно, как поведет себя прямой инвестор в случае просрочки, если таковая вдруг случится (например, может без лишних разговоров реализовать залоговое имущество должника). В-третьих, срок кредитования может быть слишком коротким (несколько месяцев), а сумма, которую готов выдать инвестор под залог, недостаточной.

«Впрочем, заемщику в любом случае не стоит рассчитывать на получение суммы кредита, эквивалентной рыночной стоимости залоговой квартиры: как правило, кредиторы готовы выдать сумму, не превышающую 50% от стоимости залога», — замечает Бугров.

Закладывать через управляющую компанию удобнее и безопаснее. Управляющая компания — это не только посредник, но и гарант для обоих сторон договора. Управленец берет на себя все юридические хлопоты, оценку ликвидности залогового имущества, оформление сделки и прочее. Рассмотрение заявок в залоговых инвестициях, как правило, происходит гораздо оперативнее банковских, это может быть критически важно для заемщика.

Минус оформления залогового займа у инвестора — это более высокие процентные ставки, чем в банке, и меньший срок кредитования. Но и отказы заемщики получают гораздо реже, чем при обращении в банк.

Для потенциального заемщика очень важно не переоценивать своих возможностей, напоминает эксперт.

Кто такой созаемщик

Аватар автора

Как ипотечный брокер я знаю, что банки охотнее выдают кредит, если привлекается созаемщик.

Ко мне обращаются клиенты, чтобы подобрать выгодные условия по ипотеке и повысить шансы на одобрение. Из личного опыта я поняла, что созаемщик увеличивает шансы на одобрение, а также может сыграть положительную роль и в других случаях. Расскажу, для каких целей он нужен, когда без него не обойтись и как правильно оформить ипотечную сделку с участием созаемщика.

Что нужно знать о созаемщиках

Кто такой созаемщик по ипотеке

Если нужен ипотечный кредит, то обычно договор подписывает основной заемщик. Созаемщик — это второй участник ипотечного договора. Он отвечает перед банком по всем обязательствам наравне с главным заемщиком по ипотеке. Например, муж и жена покупают квартиру, если нет брачного договора или согласия, один из супругов становится основным заемщиком, а второй — созаемщиком. Если основной заемщик перестанет выплачивать кредит, банк попросит выплачивать второго супруга как созаемщика. Еще это называется солидарной ответственностью.

В ипотечном договоре нет указаний, кто именно выплачивает кредит. Но если просрочить платеж, информацию о задолженности внесут в кредитную историю обоих — и заемщика, и созаемщика.

Закон о заемщиках по ипотеке. Созаемщик — это дополнительный участник по ипотечному договору. Его доходы могут учитывать, когда будут определять максимальный размер ипотеки. Например, зарплата заемщика — 60 000 ₽ в месяц. Банк одобрит кредит, по которому платеж не превышает 36 000 ₽ в месяц.

Если привлечь к договору созаемщика с подтвержденным доходом 50 000 ₽ в месяц, размер ежемесячного платежа может повыситься до 66 000 ₽. То есть с помощью созаемщика можно увеличить размер ипотечного кредита или срок кредитования.

Когда нужен созаемщик. Его привлекают по разным причинам, перечислю основные:

  1. Если основной заемщик состоит в официальном браке, супруг всегда становится созаемщиком. Чтобы освободить его от участия в сделке, нужно представить в банк нотариальное согласие на сделку или брачный договор, по которому он может не участвовать в покупке жилья.
  2. Если нужно увеличить сумму ипотечного кредита или срок ипотеки. Все участники сделки представляют справку о доходах, а банк суммирует доходы и увеличивает лимит. Или, например, к моменту полной выплаты ипотеки заемщику исполнится 80 лет. Он не соответствует возрастному цензу. Банк может одобрить кредит, но потребует привлечь более молодого созаемщика.
  3. Если нужно снизить ставки по ипотеке. Например, если у созаемщика есть зарплатная карта в банке кредитования, кредитор может уменьшить базовую ставку.
  4. Если планируют использовать субсидии. Женщина в декретном отпуске хочет купить недвижимость, а первоначальный взнос внести материнским капиталом. Неработающему заемщику ипотеку не оформят, поэтому к сделке привлекают работающего созаемщика. По его доходам банк рассчитает максимальный лимит по ипотечному кредиту.
  5. Если заемщик — иностранец. Банк может одобрить ипотеку, но с привлечением гражданина РФ как созаемщика.

Обложка статьи

Заемщик, созаемщик и поручитель — в чем разница

Ипотека — это двухсторонний договор между банком и заемщиком. Иногда на стороне заемщика может выступать созаемщик или поручитель, у каждого из них — своя роль. Расскажу, чем они различаются.

Титульный заемщик. Это главный участник ипотечного договора, на него всегда оформляют право собственности.

Созаемщик. Дополнительный участник ипотечного договора. Он также может стать сособственником приобретаемой недвижимости, доли в ней или участвовать в сделке без оформления собственности. Например, супруги-созаемщики покупают квартиру в совместную собственность. Или два брата договариваются купить общий дом. Но один берется выплатить три четверти стоимости ипотеки, а второй — четверть. По кредитному договору первый выступает титульным заемщиком, а второй — созаемщиком.

Еще один пример. У заемщика невысокая официальная зарплата. Он привлекает созаемщиком друга, который может подтвердить доход. Титульный заемщик планирует самостоятельно выплачивать ипотеку и становится единственным собственником недвижимости.

Но если за него весь долг выплатит созаемщик, то у него возникнет право вернуть часть уплаченной суммы пропорционально его доле — регрессное требование.

Поручитель. В отличие от созаемщика он не несет солидарной ответственности по ипотеке. Он лишь ручается, что титульный заемщик будет добросовестно исполнять обязательства по кредиту. А еще не участвует доходом в расчете максимальной суммы займа или увеличения срока кредита, например, как это бывает с созаемщиком.

Но если заемщик не может вносить платежи, обязательства переходят на поручителя. Несмотря на обязанность выплачивать долг за заемщика, поручитель не получает права собственности или доли в ипотечной недвижимости. В последние годы банки почти ушли от поручительства, но все же в отдельных банках это осталось, например в ВТБ.

Кто может быть созаемщиком

Основные требования к созаемщикам обычно такие же , как и к заемщику:

  1. Возрастной ценз.
  2. Дееспособность.
  3. Официальное трудоустройство.

Но банк может изменить требования к созаемщику в зависимости от целей, для которых его привлекали.

Обложка статьи

Требования банков к созаемщику. Если созаемщик не участвует доходами в ипотеке, банк предъявляет к нему два требования — гражданство РФ и дееспособность. Гражданство определяют по паспорту, дееспособность — на глаз при встрече.

Созаемщики, которые участвуют доходами, должны быть официально трудоустроены, подтвердить доходы и проходить по возрасту. В зависимости от условий банка возраст созаемщика — от 18—21 и до 65—75 лет.

У банков могут быть и дополнительные требования в зависимости от внутреннего регламента работы. Например, постоянная или временная регистрация на момент одобрения ипотеки.

Могут ли быть созаемщиками супруги, дети и другие родственники. У каждого банка свои требования к статусу созаемщика. Но любой кредитор примет в качестве солидарных должников по ипотеке супругов, даже гражданских, и близких родственников.

Гражданский брак записывают со слов участников. Но если банк засомневается в отношениях созаемщиков, он может по телефону провести перекрестное анкетирование. Например, ипотечный менеджер может спросить, во сколько супруга возвращается с работы или кто из гражданских супругов оплачивает коммунальные платежи. Если ответы не совпадут, банк может отказать в выдаче ипотеки.

Многие банки допускают привлекать созаемщиками, например, друзей или коллег.

Одобрят ли заемщика с плохой кредитной историей. Решение банка зависит от конкретной ситуации: есть текущие просрочки, которые погасили в текущем году или несколько лет назад. Еще банк смотрит на общий профиль заемщика. Каждого клиента рассматривают в индивидуальном порядке.

Если у заемщика плохая кредитная история и ему отказали в нескольких банках, я советую привлечь созаемщика с хорошей кредитной историей. Это повышает шансы на одобрение. В случае если титульный заемщик не справится с платежами, второй участник выплатит кредит.

Например, ко мне обратились супруги, которые хотели купить квартиру. Они планировали сделать основным заемщиком мужа — он официально трудоустроен в крупной и узнаваемой компании «Леруа Мерлен». Жена работала в студии маникюра, и работодатель представил справку о доходах в свободной форме. По решению супругов она должна была выступать созаемщиком.

Прежде чем отправлять заявки в банк, я проверила кредитную историю обоих супругов. Оказалось, что муж набрал более 10 микрозаймов, из которых половину еще выплачивал. Из-за такого количества микрозаймов рейтинг у супруга был низким, и банки могли отказать в выдаче ипотеки.

Мы сделали жену основным заемщиком — у нее не было ни единого микрозайма и положительная кредитная история. А супруг выступал созаемщиком. Заявку одобрили за 15 минут.

Обложка статьи

Права и обязанности созаемщика

Созаемщик несет солидарную ответственность по ипотеке, и у него такие же обязанности, как у заемщика. Основная — своевременно уплачивать взносы по кредиту.

Остальные обязанности зависят от того, есть ли у него право собственности на ипотечную квартиру. Например, созаемщик с долей собственности должен содержать залоговое имущество в нормальном состоянии, оплачивать свою долю ЖКУ и прочее.

О правах и обязанностях участников ипотеки мы рассказали подробно в статьях «Обязанности при наличии ипотеки» и «Права, если есть ипотека».

Обложка статьи

Какие риски несет созаемщик

Созаемщик несет общую с заемщиком ответственность по ипотеке, и его риски зависят от платежной дисциплины титульного заемщика. Вот что нужно учитывать созаемщику, если он решит участвовать в ипотечной сделке:

  1. Придется выплатить долг, если заемщик перестанет платить по кредиту. Но в отличие от поручителя, который после выплаты кредита может через суд взыскать с заемщика всю сумму долга, у созаемщика такого права нет. Он может потребовать только часть суммы — за вычетом своей доли. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем становиться созаемщиком. Или соглашаться на ипотеку с условием, что вам выделят долю в недвижимости.
  2. Могут возникнуть сложности с новым кредитом — информация об ипотечном займе указывается в кредитной истории, и новый банк рассчитывает финансовую нагрузку с учетом взносов по ипотеке.
  3. Может ухудшиться кредитная история, если заемщик перестанет выплачивать долг, а у созаемщика не будет возможности вносить полный платеж.

Как взять ипотеку с созаемщиком

Необходимые документы. Перечень документов зависит от статуса созаемщика. Есть два основных варианта.

Документы, если доход созаемщика учитывают:

  1. Паспорт.
  2. По выбору — водительское удостоверение, полис ДМС, СНИЛС или ИНН.
  3. Документ о доходах — справка о доходах по форме банка или в свободной форме, выписка по зарплатному счету или по лицевому счету в СФР.
  4. Документ об официальном трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки или трудового договора, СТД-ПФР, но такое подтверждение принимают не все банки.

Документы, если доход созаемщика не учитывают:

  1. Паспорт.
  2. По выбору — водительское удостоверение, полис ДМС, СНИЛС или ИНН.

Кроме перечисленных документов заемщик и созаемщик подают анкету-заявление и согласие на обработку персональных данных по форме банка. Если созаемщиком выступает супруг или супруга титульного заемщика, представляют свидетельство о браке.

Обложка статьи

В зависимости от особенностей сделки или категории созаемщика банк может запросить дополнительные документы. Например, у ИП, генерального директора и учредителя ООО запросят выписку с расчетного счета и декларацию за последний календарный год или за два последних квартала, если отчет сдают ежеквартально.

Самозанятый созаемщик должен предоставить справку о постановке на учет и справку о доходах по НПД за последние шесть месяцев или год. В Тинькофф Журнале уже была статья про ипотеку для самозанятых.

Если заемщики используют программу «ипотека по паспорту», они предъявляют паспорта и второй документ, например водительское удостоверение. Подтверждать трудовую деятельность и доходы не нужно.

Как подписывается кредитный договор с участием созаемщика. Созаемщик подписывает тот же кредитный договор, что и заемщик.

Можно ли переоформить ипотеку на созаемщика

Любые изменения в составе ипотечных участников придется согласовывать с залогодержателем — банком.

Самый частый случай — супруги взяли ипотеку, а потом развелись. Чтобы вывести одного из них из ипотеки и переоформить его долю на второго супруга, придется предоставить банку документы. Например, судебное решение, соглашение о разделе имущества или брачный договор. Но даже с такими документами кредитор может отказаться выводить бывшего супруга из ипотеки.

Обложка статьи

Если банк разрешит, стороны готовят документы:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Кредитный договор.
  3. Документы на ипотечную квартиру, например выписку из ЕГРН.
  4. Документы о трудоустройстве и доходе — зарплаты созаемщика должно хватать на погашение кредита без заемщика.
  5. Заявление на внесение изменений в кредитный договор — бланк заявления можно скачать с сайта банка или запросить у ипотечного менеджера.

Заполненное заявление вместе с другими документами подают в отдел сопровождения ипотечных займов. Заявление могут рассматривать от 10 до 30 рабочих дней — срок зависит от условий работы конкретного банка. При положительном решении ипотеку переоформляют на созаемщика, и он становится единственным участником сделки. Обычно для переоформления состава заемщиков стороны подписывают дополнительное соглашение к кредитному договору.

Основания для смены титульного заемщика. Чтобы переоформить ипотеку на созаемщика, одного желания мало. Нужно в заявлении указать уважительную причину, например развод супругов.

Если банк не возражает, ипотеку переоформляют на созаемщика. К вышеперечисленным документам стороны прикладывают свидетельство о расторжении брака, а также брачный договор, решение суда или соглашение о разделе имущества.

Стороны подписывают допсоглашение к кредитному договору. Если банк оформлял закладную, изменения вносят и в нее — в разделе о залогодателе указывают сведения о новом заемщике.

Обложка статьи

Можно ли поменять созаемщика

Обычно ипотеку оформляют на 20—25 лет. За это время обстоятельства могут измениться, например, супруги-созаемщики разводятся. После развода можно вывести из ипотеки бывшего супруга.

Документы для изменения состава созаемщиков:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Документы о трудоустройстве, например заверенная копия трудовой.
  3. Справка о доходах — банк должен убедиться, что созаемщик сможет выплачивать ипотеку.
  4. Кредитный договор и договор залога, если его составляли.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Заявление по форме банка на смену созаемщиков — в нем клиенты указывают способ извещения о принятом решении, например на адрес электронной почты.

За изменения в кредитном договоре банк может взимать комиссию.

Может ли созаемщик отдельно взять ипотеку на себя

Созаемщик может оформить ипотечный кредит в любом банке — обычно нет ограничений по количеству ипотек на клиента. Важно, чтобы дохода хватало на оплату кредитных обязательств и новую ипотеку.

Когда банки принимают решение о выдаче кредита, они рассчитывают показатель долговой нагрузки (ПДН) — соотношение получаемого дохода к выплачиваемым кредитам. Большинство банков считают максимальный ПДН до 50—60% . Допустим, у клиента подтвержденный ежемесячный доход 100 000 ₽, тогда общая сумма выплат по всем кредитам не должна превышать 60 000 ₽ в месяц.

Но нельзя дважды взять льготную ипотеку, субсидируемую государством. С 1 января 2023 года льготную ипотеку или ипотеку с господдержкой можно оформить только один раз. Аналогичное условие есть по сельской ипотеке.

Обложка статьи

Имеет ли созаемщик право на долю в квартире

Все банки разрешают выделить долю созаемщику-супругу — такая собственность считается совместной. В отношении других созаемщиков решение банка зависит от его политики: некоторые банки запрещают выделять третьим лицам доли в залоговой квартире. Но запрет устанавливают не все банки, поэтому перечислю все допустимые варианты:

  1. Титульный заемщик — единственный собственник.
  2. Заемщик и созаемщик владеют долями.
  3. Созаемщик становится единственным собственником ипотечной недвижимости.

Не каждый банк разрешит оформить собственность, тем более полную, на созаемщика — условия нужно узнавать на первой консультации с ипотечным специалистом.

Режим собственности может зависеть от особенностей сделки. Например, жена-созаемщик в качестве первоначального взноса использует материнский капитал. Как распорядитель субсидии она обязательно становится сособственником.

Обложка статьи

Может ли созаемщик получить налоговый вычет

Созаемщик имеет такие же права и обязанности, как и титульный заемщик. Поэтому он может оформить два вида вычетов — на покупку недвижимости и на оплату ипотечных процентов, если владеет долей в квартире. Но при условии, что он тоже собственник недвижимости.

Выплату начисляют пропорционально его доле. Например, у созаемщика в собственности 1/ 2 квартиры — 13% рассчитают с этой доли. Если у созаемщика нет доли, но собственность совместная — квартиру супруги купили в браке, то также может получить вычеты. А вот когда у созаемщика нет доли в квартире, то и вычет ему не положен.

Что означает банкротство созаемщика по ипотеке

При банкротстве и списании долга могут обратить внимание на имущество должника, например на квартиру, долю в уставном капитале ООО, автомобиль или акции. Имущество продают на торгах, а вырученными деньгами погашают долг.

Если имущества нет, то и продавать нечего. Это касается ипотеки, когда у созаемщика нет доли. А титульный заемщик продолжает исправно вносить платежи, поскольку у созаемщиков солидарная ответственность, при списании долгов одного заемщика выплачивать ипотеку придется другому.

Если у созаемщика-банкрота есть доля или собственность на всю квартиру, его имущество попадет в конкурсную массу и может быть продано на торгах. Вырученную сумму арбитражный управляющий выплатит кредиторам в счет оплаты задолженности.

При банкротстве одного из созаемщиков-супругов ипотечную квартиру продают на торгах. Супруги-созаемщики несут перед кредитором солидарную ответственность. Поэтому банк может требовать погашения общего долга за счет реализации заложенного имущества в общем объеме.

К такому выводу пришел Верховный суд в деле о продаже ипотечной квартиры — общей собственности супругов. Один из них проходил процедуру банкротства, и залоговую квартиру продавали на торгах.

Суды нижестоящих инстанций посчитали возможным возместить супруге банкрота ее долю от продажи залоговой квартиры. Однако судебная коллегия не согласилась с доводами нижестоящих инстанций — по решению Верховного суда вся сумма с продажи должна идти в счет оплаты задолженности перед кредитором.

Что происходит с созаемщиками при разводе

Если созаемщиком выступал супруг, при разводе один из супругов может выйти из ипотечного кредита. Но только с согласия банка. Бывшим супругам нужно написать заявление и приложить подтверждающие документы — брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда. В каждой ситуации банк принимает индивидуальное решение о выводе участника ипотеки.

Обложка статьи

Я знаю ситуации, когда клиенты обращались к банку по несколько раз, и только с третьей или пятой попытки им разрешали вывести бывшего супруга из ипотеки. Судебная практика тоже неоднозначная.

В Ростове-на-Дону в 2016 году жена обратилась в суд и попросила вывести бывшего мужа из ипотеки. До иска клиенты обращались в банк и получили отказ. Суд поддержал женщину, потому что банк не предоставил доказательств того, что при выходе одного из созаемщиков из договора его права как кредитора ухудшатся.

А вот в Санкт-Петербурге в 2020 году дело повернулось иначе, и суд отказался вывести бывшего супруга из ипотеки. Он посчитал, что для изменения условий кредитного договора развод супругов и составление брачного договора недостаточно. При этом банк отказывал клиентам, но с дополнительным условием — он готов был вывести созаемщика при предоставлении другого заемщика взамен исключенного.

Как перестать быть созаемщиком по ипотеке

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств. После подписания кредитного договора созаемщик берет на себя обязательства, среди которых — вернуть кредит.

Чтобы отказаться от выполнения обязательств, нужно получить согласие банка или изменить условия кредитного договора через суд. В суде придется доказывать, что произошли изменения, которые стороны не могли предвидеть при подписании кредитного договора.

Как выйти из ипотечного договора. Созаемщик может выйти из кредитного договора тремя способами.

  1. С согласия кредитора можно выйти из ипотечного договора или поменять созаемщика — нужно подать заявление по форме банка и указать причину, например расторжение брака.
  2. По решению суда: на суде нужно доказать, что обстоятельства изменились и созаемщик больше не может считаться стороной ипотечного договора. Например, созаемщик получил инвалидность и не может вносить платежи. Но судебная практика противоречива, и много случаев, когда суды не выводят из ипотеки даже бывших супругов, потому что расторжение брака не считается существенным обстоятельством для изменения условий договора.
  3. Через рефинансирование ипотеки: некоторые кредиторы предлагают перевести ипотеку с одновременной сменой созаемщиков — убрать одного или добавить новых.

В другой статье Тинькофф Журнала мы подробно разобрали, как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал.

Что происходит в случае смерти созаемщика

Последствия смерти созаемщика зависят от режима собственности. Перечислю возможные варианты.

Долевая собственность с титульным заемщиком. Если остались наследники, они вместе с наследством получают обязанности, например погасить ипотеку. Если наследники не объявятся или откажутся от наследства, обязательства перейдут на заемщика, потому что ответственность перед кредитором была общая.

Обложка статьи

Созаемщик не имел собственности в ипотечной недвижимости. Все обязательства по оплате ипотечного долга переходят к заемщику.

Жизнь созаемщика застрахована. Если созаемщик страховал жизнь и здоровье по ипотеке, страховая компания выплатит долг созаемщика, но не больше суммы страховой премии. Но нужно учитывать нюансы — страховую премию выплачивают, если причина смерти считается страховым случаем.

Стоит ли становиться созаемщиком

Участие созаемщика в ипотеке может быть полезным обеим сторонам или только одной из них, например заемщику.

Плюсы:

  1. Ипотека на более выгодных условиях — можно снизить ставку или увеличить максимальную сумму.
  2. Право собственности в ипотечной квартире — для созаемщиков, которые владеют долей.
  3. Налоговый вычет за покупку и проценты, даже если их оплачивает заемщик — для созаемщиков-супругов.

Минусы:

  1. Риски стать единственным плательщиком по ипотеке, если заемщик перестанет выплачивать долг.
  2. Высокая кредитная нагрузка, из-за которой могут возникнуть сложности при получении нового кредита.

Обложка статьи

Что в итоге

  1. Созаемщик в ипотеке может упростить получение кредита, а может и усложнить жизнь заемщика в будущем, если перестанет выполнять договоренности.
  2. Созаемщика обычно привлекают в ипотеку, чтобы улучшить условия — продлить срок, снизить ставку, увеличить максимальный лимит.
  3. Созаемщик рискует — ему придется выплачивать ипотечный кредит, если титульный заемщик перестанет вносить платежи.
  4. Долговая нагрузка по ипотеке учитывается при оформлении нового кредита. Даже если взносы выплачивает титульный заемщик.
  5. Созаемщик может владеть долей в ипотечной недвижимости. Но тогда возникнут сложности при выводе созаемщика из ипотеки — банк может отказать.
  6. Созаемщиком можно становиться, если абсолютно уверен в платежеспособности титульного заемщика или при выделении доли.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Загрузка

Натуральный, держи в курсе нас

У меня нет созаемщика, ни поручителей, все сама.

Брали с мужем ипотеку в Сбере, маму включили в созаемщики, потому что у неё есть зарплатная карта,а с ней ниже %. Мама в другом городе, делала доверенность по образцу Сбера. Её включили в созаемщики без проблем, я везде расписалась. Сложности начались дальше. Сделка была нотариальная — покупали вторичку у семьи с детьми-собственниками. Нотариуса совершенно не устроили формулировки в доверенности от мамы и она чуть не свернула сделку. Ситуация осложнялась тем, что у продавцов в тот же день была встречная покупка новой квартиры. Слава богу, нотариус вошла в положение и сказала, чтобы завтра мама оформила новый документ у нотариуса по месту жительства. Сделку провели, а на регистрацию она её отправила только после того, как мы прислали нужный документ от мамы. Конечно, сами виноваты: я считала, что главное согласовать эту доверенность с банком и раз его всё устроило,то и всё ок,а надо было заранее и нотариусу показать.

Миша Титов

По рискам
"Придется выплатить долг, если заемщик перестанет платить по кредиту."

Если основной заемщик перестал платить, а созаемщику все равно (его позвали номинально для снижения ставки), то по ипотеке кроме кредитной истории он рискует своим имуществом?? Потому как ипотека подразумевает, что в случае прекращения платежей ответственность ограничивается той квартирой, за которую платили (банк ее продаст)

Сложно ли несемейному человеку взять ипотеку

ипотека

Чтобы банк дал согласие на ипотечный кредит, нужно иметь стабильный доход, достаточный для ежемесячных выплат. Совершенно не важно, в паре заемщик или нет. Невелики шансы только у тех, кто мало зарабатывает, например, у безработных студентов или представителей низкооплачиваемых профессий.

В покупке недвижимости в одиночку много плюсов: не нужно собирать еще один пакет документов на супруга, зависеть от его финансового положения и кредитной истории. А все права на покупаемое жилье будут принадлежать единственному заемщику.

Поскольку страхование ипотечного заемщика является обязательным, отсутствие супруга или супруги можно считать преимуществом. Страховая откажет в страховке, если муж или жена имеет серьезные заболевания, — из-за этого банк сильно увеличит ставку по ипотечному кредиту.

Более того, для бездетных заемщиков кредитный лимит выше, потому что у них нет расходов на иждивенцев. В то время как расходы родителей на ребенка растут с каждым годом, и наличие детей напрямую влияет на платежеспособность.

Что учесть одинокому заемщику

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно соответствовать этим критериям:

  • Возраст заемщика от 21 до 60 лет. С 2021 года сюда попадают и 18-летние заемщики: при условии, что они подтвердят свой источник дохода.
  • Трудоспособность. За ипотечный кредит расплачиваются несколько лет или десятилетий, поэтому банки неохотно выдают многомиллионные суммы пенсионерам. В этом случае молодость заемщика — вполне себе бонус.
  • Трудоустройство. Банкам важен постоянный источник дохода: будь это заработная плата или прибыль.

Процедура будет проще, если вы обращаетесь за ипотечным кредитом в банк, в котором у вас есть зарплатный проект. В этом случае собирать документы не придется.

  • Размер дохода. Банки рассчитывают стоимость ипотечного долга по доходу. Ежемесячные выплаты не должны превышать 50% от общей суммы дохода.
  • Данные трудовой книжки. Чаще всего банки одобряют ипотеку заемщикам, которые непрерывно работают на одном месте от полугода до года. Из-за частой смены работы могут снизить сумму займа.
  • Гражданство. Займ на покупку недвижимости доступен преимущественно гражданам Российской Федерации.

Также для успешной сделки важно подключить созаемщиков и поручителей. Поручитель должен предоставить банку свои документы и оформить с ним договор о поручительстве.

Льготы для несемейных заемщиков

Есть льготные ипотечные программы, доступные для тех, кто не замужем и не женат. Сразу отмечу, что они подойдут довольно узкой аудитории.

Сельская ипотека. Действует для всех граждан России. Условия такой ипотеки:

  • Квартира, дом, земельный участок должны находиться в сельской местности.
  • Процентная ставка — до 3%.
  • Первоначальный взнос — не менее 10% от стоимости жилья.
  • Максимальная сумма — до 5 млн рублей для ЯНАО, Дальнего Востока и Ленинградской области, до 3 млн рублей для других регионов.
  • Срок кредитования — до 25 лет.

Дальневосточная ипотека. Для тех, кто готов купить жилье в Дальневосточном Федеральном округе. Кроме месторасположения, государство выдвигает еще ряд условий:

  • Заемщиком может быть гражданин до 35 лет.
  • Не является заемщиком или поручителем по другой льготной программе.
  • Есть ребенок до 18 лет.
  • Участник программы «Дальневосточный гектар».
  • Процентная ставка — 2%.
  • Первоначальный взнос — от 15%.
  • Максимальная сумма — 6 млн рублей.

Военная ипотека. Льготная программа для военнослужащих позволяет приобрести жилье в любом регионе России. Условия такой программы:

  • Заемщик должен быть контрактником на службе в армии России.
  • Возраст от 21 до 45 лет.
  • Процентная ставка — от 6,6% годовых.
  • Первоначальный взнос — от 10 до 20%.
  • Максимальная сумма — 3 463 506 рублей.

Какие документы подготовить для ипотеки

В 2021 году процесс подачи документов упростили. Достаточно паспорта и второго документа на выбор:

  • удостоверение водителя;
  • военный билет;
  • загранпаспорт;
  • СНИЛС.

Чтобы воспользоваться льготными условиями, нужно подготовить:

  • Паспорт РФ.
  • Документы для подтверждения основного дохода.

Если вы индивидуальный предприниматель или учредитель ООО, то — копию свидетельства о регистрации ИП, налоговую декларацию за прошедший год, бухгалтерский баланс, выписку с налоговой службы об уплате налогов, ОГРН, ИНН.

Для Дальневосточной ипотеки тем, кто на момент заключения кредитного договора не зарегистрирован на территории ДФО, необходимо:

  • предоставить регистрацию по адресу приобретенного/построенного объекта недвижимости в течение 270 дней с даты регистрации права собственности;
  • быть зарегистрированным на срок не менее пяти лет.
  • Паспорт РФ.
  • Анкета-заявление банковского образца.
  • Свидетельство участника накопительно-инвестиционной системы.
  • Письменное подтверждение на обработку персональных данных.
  • Выбрать страховую компанию, с которой сотрудничает банк.
  • Отправить в страховую компанию оценку имущества.
  • Подписать документы.

После одобрения заявки на ипотечный кредит банк может потребовать:

  • предоставлять в установленный срок любые документы, справки, прочие данные;
  • информировать об изменениях текущего финансового положения, затрудняющих исполнение обязательств: потеря работы, оформление кредита в сторонней организации, продажа ликвидного имущества;
  • сообщать о смене места постоянного пребывания;
  • сообщать о возбуждении уголовного дела или подаче в отношении себя гражданского иска, либо о наложении санкций на ликвидное имущество;
  • предоставлять данные о значительном ухудшении физического состояния: присуждение степени инвалидности, долгосрочная потеря трудоспособности.

Вывод: инструкция для заемщика

Когда банк рассматривает заявку на ипотеку, он обращает внимание на многие параметры клиента: размер первоначального взноса, кредитную историю, доход, место работы. От семейного положения финальное решение по заявке не зависит.

Я пообщалась с начальником управления ипотечного бизнеса «Ак Барс Банка» Олегом Исламовым. Вот что он советует несемейным заемщикам:

Дадут ли ипотеку при наличии непогашенного кредита

Оформить ипотеку при наличии непогашенного кредита сложно, но возможно. Что делать, чтобы получить одобрение банка, читайте в нашей статье.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека — это кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Если заемщик не выплатит долг, собственником имущества станет кредитор. Поэтому у ипотечного кредитования есть несколько важных особенностей.

Кредитный договор банк оформляет на несколько месяцев при высоком достатке клиента, либо на несколько лет, если заемщик будет вносить небольшие ежемесячные платежи. Срок может превышать 30 лет — закон не ограничивает длительность индивидуального ипотечного кредитования.

Потребность в комфорте заставляет тратить деньги на самое необходимое и то, что улучшает жизнь и дарит счастье. Когда желания не укладываются в бюджет, некоторые из нас обращаются к кредитам. Особенно, когда дело касается покупки недвижимости.

Стандартные требования банков к ипотечным заемщикам практически идентичны и различаются лишь дополнительными запросами на усмотрение каждой кредитной организации.

Требования к заемщику:

  • российское гражданство;
  • возраст от 20 до 85 лет (на момент закрытия договора);
  • постоянная или временная прописка на территории РФ;
  • стаж на последнем месте работы — от четырех месяцев;
  • для ИП и малого бизнеса — предпринимательская деятельность более 12 месяцев.

Стандартный список документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • заявление-анкета.

Минимальный размер первоначального взноса рассчитывается с учетом ипотечной программы и льгот, доступных заемщику . Некоторые финансовые организации предлагают тарифы без предварительного платежа, но его отсутствие довольно сильно отражается на процентной ставке — не в пользу клиента.

Первоначальный взнос в размере 10–20% от стоимости недвижимости помогает получить более комфортные условия и существенно сократить сумму переплаты.

Рассмотрим на примере :

  • стоимость квартиры — 4,5 млн рублей;
  • ставка — 9,89% годовых;
  • срок — 20 лет.

Без первоначального взноса платеж составит 43 099 рублей, сумма переплаты — 5 843 645 рублей. Если внести 10%, то ежемесячный платеж уменьшится на 4 310 рублей, а переплата за весь срок составит 5 259 281 рублей. При взносе 20% платеж станет 34 479 рублей в месяц, а общая переплата сократится еще на 600 000 рублей.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как банки относятся к непогашенным задолженностям

Закредитованность россиян достигла высоких значений. Многие граждане выплачивают деньги сразу по нескольким займам: среднее количество кредитов на одного заемщика составило 2,3 единицы в 2023 году. За последние 12 месяцев показатель подрос на 0,1 единицы, выяснили в Национальном бюро кредитных историй.

С точки зрения законодательства нет никаких ограничений по количеству кредитов на каждого россиянина. Но долговые обязательства влияют на решения кредиторов, особенно при ипотечном кредитовании.

Если у вас есть рассрочка или заем на небольшую сумму с аннуитетными (фиксированными) платежами, вероятнее всего, это не станет препятствием для получения ипотеки.

Главное, чтобы регулярных доходов хватало для своевременной оплаты. В этом случае для оценки закредитованности банк учтет только остаток долга.

Если у вас есть кредитная карта , — шансы ниже. Неважно, какая часть лимита использована на момент подачи заявки: во внимание принимается вся сумма, ведь вы можете снять ее в любое время.

  • текущий долг по карте — 50 тысяч рублей;
  • ставка — 25% годовых;
  • минимальный обязательный платеж — 5% от суммы остатка долга.

В таком случае в следующем месяце понадобится внести 3 542 рубля, затем — 3 365 рублей. Но если через два месяца вы потратите еще 150 тысяч, размер платежа увеличитс я до 13 661 рубля. Разница значительная — больше 10 тысяч рублей.

Евгения давно пользуется кредитной картой. Около двух лет назад она оформила потребительский кредит на 300 тысяч рублей, чтобы сделать ремонт в квартире матери. Срок кредитования — три года, ежемесячный платеж — 11 612 рублей.

Девушка снимала квартиру за 21 тысячу рублей в месяц, при этом откладывала деньги на первоначальный взнос по ипотеке .

За полтора года Женя накопила нужную сумму и оформила целевой кредит на покупку недвижимости (несмотря на то, что банки часто отказывают в выдаче крупных займов, если у клиента есть другие кредитные обязательства).

У Евгении была кредитка на 300 тысяч рублей. Когда она подала заявку на ипотеку впервые, то получила отказ. Менеджер порекомендовал ей закрыть карту.

Какие факторы влияют на решение банка

Главный критерий при рассмотрении заявки — способность потенциального клиента своевременно обслуживать кредит. Если заемщик уже обременен займами, банк тщательнее оценивает риски. На итоговое решение влияют несколько нюансов:

  • просрочки;
  • увольнение по статье;
  • процедура банкротства;
  • штрафы ГИБДД и ДТП по вине заемщика;
  • досрочные платежи по прошлым кредитам;
  • остаток долга и срок по действующему займу;
  • суды, связанные с нарушением долговых обязательств;
  • записи в трудовой книжке о замечаниях и выговорах;
  • судимость, особенно за мошенничество и финансовые махинации;
  • своевременная оплата квитанций ЖКХ, уплата налогов, алиментов и других финансовых обязательств.

Рост заработка с момента оформления предыдущего кредита пойдет на пользу. Вероятность одобрения достаточно высока, если сумма регулярных доходов на 50–60% превышает все ежемесячные расходы.

Если в вашей биографии не все гладко, обдумайте заранее, как вы можете повлиять на решение кредитора и попытайтесь исправить ситуацию. Например, воспользуйтесь рефинансированием в Совкомбанке.

Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом. Оставьте заявку онлайн и платите меньше!

Что дополнительно проверяют банки

Самое важное для кредитной организации — платежеспособность заемщика. Ее можно оценить не только по другим займам, но и по индивидуальному или общему доходу семьи.

Отлично, если ежемесячные выплаты меньше 50%, хуже, когда платежи по действующему и новому кредиту вкупе составят более половины всего дохода заемщика. Нередко банк устанавливает границу в 30% от общих финансовых поступлений клиента.

Дополнительно кредитор учитывает иждивенцев: детей, престарелых родителей, родственников с ограниченными возможностями, за которыми заемщик вынужденно ухаживает. Банку важны расходы и прожиточный минимум каждого члена семьи.

Если семья многодетная, а доход небольшой, подспорьем в ипотечном кредитовании станут созаемщики: супруг/супруга, родители, друзья, готовые разделить ответственность. В качестве бонуса можно использовать ликвидную недвижимость или автомобиль для залога.

Банк оценивает:

  • кредитный рейтинг;
  • модель смартфона;
  • кредитную историю;
  • дополнительный доход;
  • марку и год выпуска машины;
  • страницы в социальных сетях.

Как взять ипотеку, если есть кредит

Обычно банки лояльны к действующим клиентам: вероятность одобрения будет выше, если вы обратитесь в организацию, в которой оформляли первый кредит. А лучше подать заявки сразу в несколько финансовых учреждений — и шансов больше, и будет из чего выбирать, если получите не одно положительное решение.

Заранее разберитесь с задержками платежей и погасите долг по действующим кредитам. Если вы благонадежный заемщик, банк обязательно ответит на заявку положительно.

Что будет, если утаить наличие других займов

Банк просит каждого ипотечного заемщика указать в анкете данные о действующих кредитах: остаток долга и процентов, выплаченную сумму, сроки договоров.

Вам не удастся обмануть кредитора, который обязательно найдет кредитную историю в специализированной базе. Так банк оценит благонадежность, узнает о займах в МФО и других финансовых организациях, а также предскажет алгоритм обслуживания ипотечного кредита.

Ложные сведения в анкете — прямой путь в банковский «черный список». Обратного пути из него нет: вряд ли какой-то кредитор предоставит вам займ в ближайшие несколько десятилетий.

Не стоит считать удачей кредит, выданный на основе недостоверных данных и обмана. За это грозит административное наказание в виде штрафа 80 000 рублей либо уголовное — лишение свободы минимум на 6 месяцев ( ст. 159.1 УК РФ ).

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Плохая кредитная история помешает получить даже небольшую сумму. Чтобы оформить ипотечное кредитование, следует доказать, что вы способны вносить платежи по графику. Прежде всего погасите текущие просрочки и не допускайте новых последующие 3–6 месяцев.

Подтвердите все источники доходов:

  • если сдаете квартиру или авто в аренду по устному договору, зафиксируйте сделку на бумаге и прикрепите к заявке;
  • если оказываете услуги или продаете изделия ручной работы — зарегистрируйтесь как самозанятый ;
  • если получаете помощь от государства в виде льгот и субсидий — предоставьте соответствующие документы в кредитную организацию.

Евгения зарабатывает 100 тысяч рублей в месяц. Из них примерно 36 тысяч уходят на регулярные расходы: аренду жилья, коммунальные и кредитные платежи, обслуживание автомобиля. По предварительным расчетам на погашение ипотеки придется вносить около 40 тысяч рублей. Итого 76 тысяч рублей, а это более 70% от суммы официального дохода.

Девушка подала заявки на ипотеку сразу в несколько банков и получила отказ. Тогда Женя основательно подготовилась и спустя четыре месяца вернулась в банк, в котором оформляла заем на ремонт маминой квартиры.

Чтобы увеличить шансы на успех, девушка избавилась от лишних расходов и предприняла несколько действий для повышения платежеспособности:

  • продала старый автомобиль, чтобы получить дополнительные деньги на первоначальный взнос;
  • восстановила лимит карты и закрыла кредитный договор;
  • внесла два платежа по действующему кредиту досрочно;
  • пригласила своего молодого человека в качестве созаемщика;
  • переехала к нему, чтобы не тратиться на съем жилья.

На этот раз все удалось! Женя купила квартиру рядом с местом работы и планирует ремонт после погашения первого кредита. Возможно, для этого снова понадобятся заемные средства, но теперь она знает, что делать для достижения цели.

Если вы столкнулись с отказом в банке, подготовьте крупный первоначальный взнос, превышающий минимальные требования, — это снизит кредитную нагрузку. Если после уплаты всех долгов у вас практически не остается свободных средств, то пригласите созаемщика с высоким доходом и надежного поручителя .

Обычно банк соглашается предоставить деньги на покупку недвижимости, когда клиент заручится поддержкой лиц с хорошим доходом. Если оформить кредит не получилось, не отчаивайтесь: подайте новую заявку через несколько месяцев, предварительно выбрав выгодные предложения и лояльные условия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *