«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?
На протяжении многих лет было ясно: покупать «первичку» выгоднее, потому что она дешевле. Но в последние три года это правило не работает. После начала пандемии и запуска льготной ипотеки цены на новостройки полетели вверх и сначала сравнялись с «вторичкой», а затем и обогнали ее.
Сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в российских городах-миллионниках — 138 тыс. рублей на первичном рынке и 124 тыс. — на вторичном. Поэтому, если важна цена, выгоднее покупать готовое жилье.
По данным Циан.Аналитики
Пока ипотека на новостройки по-прежнему гораздо выгоднее ипотеки на готовое жилье, а значит, строящийся метр не сдаст позиции и будет оставаться дороже «вторички».
Локация
Принято считать, что новостройки возводятся в новых локациях, которые априори хуже развитых районов с готовым жильем. Если речь идет о массовом строительстве, обычно так и есть.
Но если класс новостройки выше, ее месторасположение не уступает, а часто и превосходит уже сложившиеся районы. Например, в случае точечного строительства жилого дома на месте снесенной постройки в центре города (чаще премиум-класс) или застройки бывшего промышленного квартала, когда новое жилье (как правило, бизнес-класс) появляется на площадях, которые занимали выведенные за черту города заводы.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)
Если проект строится в развитой локации, рядом с высокой долей вероятности будут и школа, и детский сад, и поликлиника. Деревья будут высокими, транспортная доступность — хорошей. А вот продуктовых магазинов в центральных районах города часто не хватает. По мнению экспертов, с точки зрения развития оптимальны локации, застроенные в последней четверти прошлого века. В них обычно мало эстетики, но достаточно инфраструктуры.
Ликвидность
Если цены на жилье растут, вкладывать деньги можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, требующих ремонта. Но сегодня на рынке наблюдается стагнация: цены и на первичном, и на вторичном рынке стоят. Более того, и застройщики, и продавцы готового жилья предлагают скидки: первые заявляют о них заранее, вторые готовы торговаться с реальным покупателем, снижая цену.
Что касается проверенной годами схемы «купи на котловане — продай перед сдачей», то после введения эскроу-счетов она стала менее доходной, а в последний год — вообще сомнительной. Гарантировать, что объект через год–два станет дороже и хотя бы покроет инфляцию, нельзя. А после сдачи он и вовсе рискует потерять в цене.
Впрочем, некоторые квартиры действительно могут заметно дорожать. Вторичное жилье растет в цене в случае открытия метро или появления другой значимой инфраструктуры, уточняет Виктория Кирюхина, ведущий аналитик Циан. Так происходит, например, с хрущевками, которые попадают в программу реновации: они дорожают в полтора раза и больше.
Меньше других за пять лет подросли в цене квартиры, появившиеся за последние 20 лет: их стоимость в 2016-м была уже выше рынка (по сравнению с домами, построенными в прошлом столетии). А значит, у собственников не было шансов поднять цены, в то время как квартиры с более низкой ценовой базой имели хороший задел для роста стоимости.
Пока о восстановлении рынка речь не идет, уверены аналитики Циан. Как минимум в ближайшие месяцы продолжится стагнация цен.
Риски
Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во «вторичке». Но эти риски вполне реально минимизировать или даже устранить.
Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Впрочем, с новой схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов банкротство застройщика уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме.
Зато к потерям относятся время ожидания готовности объекта, а также инфляционные риски, говорит Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Другие риски при покупке строящейся квартиры связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.
При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. «Тщательной проверки требует само наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на отчуждаемый объект, в том числе права пользования, — перечисляет Вероника Перфильева. — Продавца просят предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта, за счет каких средств была оплачена покупка».
Саму квартиру — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Транспортная доступность
Здесь безоговорочно лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.
Новое жилье (если речь не идет о Москве) возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.
Да, скорее всего, потом здесь будет проложена еще одна дорога или расширена уже имеющаяся, но какое-то время жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.
Инфраструктура
С одной стороны, инфраструктура заселенного развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек. С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жилье, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперед выйдет новый район, где первые этажи отданы под коммерцию. В трех минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.
Обычно в масштабных районах застройки быстро формируется мощный локальный спрос на большинство коммерческих услуг, объясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Поэтому нежилые помещения на первых этажах в таких комплексах заполняются арендаторами в течение полутора лет после заселения.
С развлекательной инфраструктурой сложнее. «Сейчас она концентрируется в основном в крупных торговых центрах, которые в последние годы застройщики нечасто предусматривают», — уточняет эксперт.
Социальные объекты
Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильем социальных объектов больше: как правило, количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жилье традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.
Правда, есть регионы-исключения. «Строительство детских садов, школ, спортивных комплексов нередко предусматривается в рамках инвестиционных контрактов, чтобы соблюсти региональные нормативы градостроительного проектирования», — ссылается на московский подход Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
В Петербурге городские власти тоже требуют строить социальные объекты параллельно с жильем, причем в последнее время — всё более настойчиво. Грустный опыт застройки намыва Васильевского острова, где не хватает не только соцобъектов, но и просто дорог, показал несовершенство существующих правил строительства.
Дворы
По благоустройству дворов однозначно выигрывают новые районы. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки (как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад), сегодня не увидеть даже в самом недорогом новом проекте.
Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.
Планировки
Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка, в которой удобно жить в XXI веке, — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.
На вторичном рынке этим требованиям соответствует либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того и другого на рынке невелик, да и безопасность проведенной перепланировки лучше проверить.
Доля современных планировок в новостройках постоянно растет. В крупных городах евроформат вытесняет привычные варианты: так, в Петербурге каждая третья квартира в новостройке комфорт-класса имеет европланировку. Но даже если застройщик предлагает классический вариант с отдельной кухней, на рынке практически не встретить кухни площадью 4–6 кв. м, которые типичны для массовых серий домов 1950–1970-х годов.
Вам принципиальна планировка? Лучше отдать предпочтение именно новостройке.
Сроки заселения
Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки иногда затягивается на годы.
Если человек снимает жилье или оформляет ипотеку, этот вопрос становится еще более острым. Во «вторичку» можно переехать сразу, а траты на многомесячную аренду съемного жилья в ожидании новой квартиры стоит включить в бюджет ее покупки.
Резюме. И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю. Если вам важны хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если в приоритете — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски, оптимальным выбором станет новостройка.
Вторичка или новостройка: как выбрать между ними
Одним людям больше подходит вторичка, другим — новостройка. Всё зависит от жизненных обстоятельств и целей, для которых покупают жильё. В статье я расскажу об основных плюсах и минусах первичек и вторичек и постараюсь объяснить, на что обратить внимание при выборе между ними.
Статья написана в сентябре 2022 года.
Содержание
Чем вторичка отличается от новостройки
Новостройка, или первичка ― это квартира, у которой нет собственника и регистрации в Росреестре. Её может продавать:
- застройщик — по договору о долевом участии в строительстве;
- тот, кто оформил договор долевого участия с застройщиком (ДДУ) — по договору уступки.
Квартиру на первичном рынке можно купить на этапе строительства или когда дом уже сдан.
Вторичка — это жильё, у которого есть собственник: человек, компания, муниципалитет или государство.
В новом доме на одной лестничной клетке может быть две одинаковые квартиры, но одну продаёт застройщик, и она будет считаться новостройкой. А вторая от собственника — это уже вторичка.
Сначала мы узнаём, в каком районе он хочет жить и почему именно там. Дальше обсуждаем, что покупателю важно в квартире — от количества комнат до вида из окна. Обращаем внимание и на стиль жизни: сколько человек в семье, как они любят проводить свободное время дома, как добираются на работу, учёбу и в детский сад. Затем узнаём, планирует ли клиент брать ипотеку. И только после этого можем сказать, стоит ли брать новостройку или всё-таки рассмотреть вторичку.
Нельзя однозначно сказать, что вторичка лучше новостройки или наоборот. Всё зависит от ваших жизненных обстоятельств и целей. Подумайте, какие характеристики квартиры, дома и района важны прямо сейчас, а какие могут пригодиться в будущем. А после оцените, что из этого лучше обеспечит вторичка, а что — новостройка.
При выборе советую оценить:
- стоимость жилья,
- инвестиционную привлекательность,
- юридические риски,
- локацию и инфраструктуру,
- ремонт,
- планировку.
Чтобы сравнение было максимально объективным, выбирайте схожие новостройку и вторичку. Обе квартиры должны находиться в одном или похожих районах и домах, несущественно отличаться по площади. Рассмотрим подробнее каждый критерий.
Стоимость жилья: выгоднее купить первичку на этапе строительства без ипотеки
Возможность сэкономить при покупке квартиры зависит от того, собираетесь ли вы оформлять ипотеку.
Без ипотеки — дешевле купить первичку на этапе строительства или вторичку. Первички на этапе котлована стоят дешевле не только готовых новостроек, но и похожих вторичек. Выгода уменьшится, если до сдачи дома вы будете снимать жильё. Поэтому если вы сравниваете цены на недостроенную квартиру, готовую первичку и вторичку, то к стоимости недостроенной квартиры стоит добавить аренду.
Например, вы покупаете квартиру по договору долевого участия за 5 000 000 ₽. Застройщик обещает сдать дом через 3 года. Всё это время вы планируете снимать квартиру за 35 000 ₽ в месяц. На это уйдёт ещё 1 260 000 ₽. Значит, если вы прямо сейчас купите готовую квартиру за 6 260 000 ₽, то не переплатите.
Если же у вас есть нужная сумма на готовую квартиру, но вы хотите сэкономить, присмотритесь к вторичкам в не самых новых домах. Раньше вторичные квартиры стоили дороже новостроек, но за последние пару лет ситуация изменилась. Теперь в большинстве случаев цена на новостройки выше. Вторичка может стоить дороже, только если находится в новом доме.
В ипотеку — выгоднее взять новостройку. Здесь выгода зависит от того, на какое жильё распространяются программы с господдержкой. В сентябре 2022 года действует несколько таких программ для новостроек, а некоторые застройщики дают своим клиентам дополнительную скидку на ипотеку. На вторичку большинство программ господдержки не распространяется.
Чтобы максимально сэкономить, покупайте в ипотеку первичку на этапе строительства. Как и в случае без ипотеки, если планируете снимать жильё, закладывайте в цену такой новостройки траты на аренду. Возможно, окажется, что за ту же сумму вы сможете купить вторичку или готовую первичку.
Инвестиционная привлекательность: выше у первички на этапе строительства
Инвестиции в недвижимость ― популярный способ сохранить деньги или увеличить сбережения. На недвижимость всегда есть спрос, но не каждый объект будет приносить инвестору прибыль.
Первичка на этапе строительства — для перепродажи. Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, покупайте недостроенную первичку. Когда через 2–3 года застройщик сдаст дом, такая же готовая квартира будет стоить на 15–30% дороже. Скорее всего, параллельно с этим будет расти стоимость всех первичек — и готовых, и недостроенных. Точный рост предсказать сложно, он зависит от ситуации на рынке недвижимости и экономики в целом.
Например, на Авито к апрелю-2022 за год новостройки подорожали на 34%. То есть те, кто оформил договор долевого участия в начале 2021-го, через год могли продать такую квартиру как минимум на 40% дороже. Это хорошая прибыль.
Готовая новостройка — для сдачи в аренду. Если вы планируете заработать на сдаче квартиры в аренду, новостройка также подойдёт больше. Как правило, это ликвидные объекты ― дом будет считаться новым даже через 10 лет. Такую квартиру можно сдавать дороже, чем в старых домах.
Вторичка — для защиты от инфляции и инвестиционных рисков. Вторичка не принесёт большого дохода от перепродажи или аренды. По сравнению с новостройками её стоимость растёт не так быстро: на 7–10% за те же 2–3 года, а аренда стоит дешевле и может окупиться только через 20 лет. Зато вторичку можно использовать, чтобы защитить деньги от инфляции или когда вы хотите избежать инвестиционных рисков — если застройщик скорректирует первоначальные планы и новый район будет выглядеть не так, как предполагалось.
Например, в микрорайоне планировалось четыре очереди домов — по пять девятиэтажек в каждом, два детских сада, школа и торговый центр. Из-за нестабильного курса рубля стоимость стройматериалов выросла, тогда застройщик решил построить только две очереди домов, а от торгового центра и вовсе отказался. В результате привлекательность района снизилась и инвесторы получат меньше прибыли, чем планировали. Поэтому если вас смущают инвестиционные риски новостроек, то поищите привлекательные варианты среди вторичного жилья.
Юридические риски: ниже у готовой новостройки
Квартира ― дорогая покупка, на которую часто уходят все сбережения. Покупка и вторички, и новостройки не исключает юридических рисков. Поэтому лучше оценить их до сделки и принять меры, чтобы обезопасить себя.
Первичка на этапе строительства — риск нарушения сроков сдачи. У первички на этапе котлована основной юридический риск в том, что застройщик не сдаст дом вовремя. Чтобы избежать этого, проверьте девелопера через сервис «Дом.РФ». Если застройщик часто нарушает сроки сдачи, лучше подыскать другого.
Готовая новостройка — самый безопасный объект. Если новостройка уже готова, вам не придётся беспокоиться о сроках сдачи дома. Кроме того, у квартиры ещё не было владельцев, поэтому вы не столкнётесь с незаконной перепланировкой или внезапно появившимся наследником, который решил оспорить сделку.
Вторичка — риск появления наследников. У квартиры могло смениться несколько собственников. Не всегда их родственники согласны с продажей жилья. Поэтому, чтобы сделка прошла безопасно и в будущем не возникло судебных споров, важно тщательно проверять вторичку с юристом.
Локация и инфраструктура: лучше у вторички
Кроме стоимости квадратного метра есть другие параметры, которые могут повлиять на выбор квартиры. Один из них ― расположение будущего жилья. Важно заранее оценить, насколько вам важен комфорт: готовы ли вы тратить лишний час на дорогу до работы или платить няне, потому что придётся дольше ждать место в детском саду.
Первичка — придётся временно терпеть неудобства. Первички часто строят на окраине города, а значит, придётся дольше добираться до работы или учёбы — и, скорее всего, не обойтись без личного автомобиля. В новых микрорайонах вся необходимая инфраструктура обычно появляется спустя несколько лет, поэтому временно приходится приспосабливаться к жизни без крупных магазинов, школ, детских садов и остановок общественного транспорта.
Вторичка — сразу есть всё необходимое для жизни. Как правило, вторичка расположена в обжитом районе. Основная инфраструктура здесь в шаговой доступности. Детский сад во дворе, поликлиника через дорогу, несколько магазинов разного формата, поэтому можно отказаться от машины — чтобы перемещаться внутри района она не нужна.
Ремонт: меньше беспокоит покупателей вторичек
Ремонт ― это дополнительные затраты к стоимости жилья. В некоторых случаях прежде чем переехать, придётся выложить за ремонт квартиры почти столько же, сколько вы за неё заплатили. Поэтому эти расходы обязательно нужно учесть во время выбора подходящего объекта.
Первичка — если вы готовы к ремонту. Такие квартиры нередко продаются с черновой отделкой — покупателям приходится устанавливать розетки, выравнивать стены и класть плитку. А поскольку соседи тоже делают ремонт, первые пару лет в новостройках всегда шумят перфораторы. Вероятность затяжного ремонта за стеной здесь намного выше, чем во вторичке.
Вторичка — если хотите обойтись без ремонта. Если вы не хотите делать ремонт, присмотритесь ко вторичкам. Большинство из них продаются с подходящим для жизни ремонтом, даже обои не всегда нужно обновлять. Но в такой квартире могут оказаться старые трубы и электрика — иногда их приходится менять, чтобы не было потопа и пожара. Поэтому при покупке вторички в доме, которому несколько десятков лет, проверьте изношенность коммуникаций. Если же внешний вид квартиры вас устраивает и коммуникации в порядке, можно будет несколько лет не думать о ремонте.
Планировка: разнообразнее в новостройках
Большая площадь квартиры не гарантия того, что она будет удобной. Евротрёшка с кухней-гостиной и двумя спальнями и типовая двушка могут быть равными по площади. Поэтому важно заранее подумать о планировке.
Первичка — если хотите необычную планировку. В новостройках чаще встречаются нестандартные планировки. Легко найти евроформат, где под гостиную и кухню отводится одна большая комната, и свободные планировки с минимумом стен. В новых квартирах часто предусмотрены дополнительные санузлы, а лоджии сразу остеклены.
Вторичка — если вас устраивает типовая квартира. У вторичек чаще всего типовые планировки, которые не всегда можно кардинально переделать. Перепланировку нужно долго согласовывать и у неё много ограничений. Если переставить стены в квартире самовольно, можно не только заплатить штраф, но и за свой счёт возвращать помещению первоначальный вид.
Коротко о выборе между вторичкой и новостройкой
Главное отличие новостройки от вторички в том, что у первой нет собственника и регистрации в Росреестре, а у второй — есть. В новом доме на одной лестничной клетке могут быть две одинаковые квартиры, одна из которых — новостройка, а другая — вторичка.
С точки зрения цены самый выгодный вариант — первичка на этапе строительства. Если не планируете брать ипотеку и хотите сразу переехать, присмотритесь к вторичкам в не самых новых домах. Такое жильё, скорее всего, будет стоить дешевле готовой первички.
Инвестировать лучше в первичку на этапе строительства. Когда дом достроят, такая квартира подорожает на 15–30%. Если планируете сдавать квартиру в аренду, выбирайте новостройку ― её можно будет сдать дороже. Если не готовы к инвестиционным рискам, присмотритесь к вторичке ― такая покупка не принесёт большой прибыли, но поможет защитить деньги от инфляции.
Самая безопасная покупка — готовая новостройка. Здесь нет риска, что застройщик не сдаст дом вовремя, как при покупке на этапе котлована, и не может быть наследников или незаконной перепланировки, как у вторички.
Жильё по принципу «заезжай и живи» — вторичка. В квартиру можно переехать сразу после сделки, а вокруг обычно развитая инфраструктура. Не придётся вставать раньше, чтобы добраться до работы или учёбы с окраины, или ездить за хлебом на машине, пока рядом с новостройкой не появятся магазины.
Не хотите делать ремонт — выбирайте вторичку. Можно выбрать квартиру с хорошей отделкой и не вспоминать о ремонте несколько лет. Новостройки часто продаются с черновой отделкой, поэтому шум от ремонта придётся терпеть не один год.
Хотите квартиру по собственному проекту ― берите новостройку. Поменять местами гостиную и спальню во вторичке с типовой планировкой дорого, хлопотно, а часто и вовсе невозможно. А на первичном рынке легко найти квартиру со свободной планировкой и поставить перегородки по своему вкусу.
Найдите подходящую квартиру на Авито
Объявления можно сортировать по районам, станциям метро, цене, площади и другим параметрам. Чтобы оценить расположение жилья, посмотрите предложения на карте.
Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке
Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке.
купила и вторичку, и новостройку
На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках.
Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом. Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы. А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.
О моих квартирах
Первую квартиру мы с мужем купили в декабре 2014 года. Это была новостройка. До нее у нас не было собственного жилья — мы снимали однушку на окраине Москвы. А потом родители подарили нам на свадьбу 3 150 000 ₽, и мы решили вложить их в недвижимость.
Мы искали квартиру в пределах 5 км от Мкада и стоимостью до 4 млн рублей. Нам идеально подошла однушка площадью 35,4 м² в подмосковных Люберцах. Дом должны были достроить через год, квартира стоила 3 850 000 ₽. Недостающие 700 000 ₽ я взяла в ипотеку под 13% годовых на пять лет. Погасила ее досрочно, за 11 месяцев. Через год мы получили ключи, сделали в квартире ремонт и переехали.
Но когда у нас родился ребенок, в однушке стало тесно. К тому же мы планировали второго. Поэтому в 2018 году стали искать трех- или четырехкомнатную квартиру в своем районе. Уезжать из него не хотели: рядом был красивый парк с прудами, супермаркеты, детские сады и школа.
В итоге купили четырехкомнатную квартиру площадью 99,8 м² на вторичном рынке. Она стоила 10 150 000 ₽. Однушку продали за 4 500 000 ₽, добавили 2 150 000 ₽ личных сбережений — это был наш первоначальный взнос. На 3 500 000 ₽ я взяла ипотеку под 8,9% годовых сроком на 30 лет. В этой квартире мы сейчас и живем.
Что было дешевле на момент покупки
Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.
Квартиру в такой новостройке мы в 2014 году купили за 3 850 000 ₽, но пришлось доплачивать за лишние метры, когда дом достроили. В итоге квартира стоила на 27 750 ₽ дороже — мы заплатили 3 877 750 ₽.
Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 ₽. Мы радовались, что сэкономили 422 250 ₽, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.
Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.
В нашем районе строился новый дом класса комфорт. Подъезды делались по индивидуальному проекту, территория была огорожена и с видеонаблюдением, а на цокольном этаже планировался паркинг. Дом должны были достроить через два года. Трешка без ремонта площадью 99,2 м² стоила там 10 730 000 ₽. Для нас это было дорого, и ждать два года мы не хотели. К тому же с однушкой мы вкусили все прелести ремонта с нуля и проходить через него снова боялись.
В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже. Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 ₽. Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.
Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.
Ставки по ипотеке
По моему опыту, ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, на 0,3—0,5% . Так, на квартиру в новостройке в конце 2014 года банк одобрил мне ставку 13%. Я узнавала, что с моим первоначальным взносом на вторичное жилье она была бы от 13,5%.
Другую квартиру, со вторичного рынка, мы купили в ипотеку в 2018 году. По сравнению с 2014 годом ставки снизились — в большинстве банков на вторичное жилье мне предложили 9,2% годовых. А на новостройки ставка начиналась от 8,9%. Но мне повезло: один банк снизил процент на вторичное жилье площадью от 70 м². Моя квартира подходила, и я оформила ипотеку по ставке для новостроек — 8,9%.
Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.
Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.
Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 ₽.
Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 ₽ я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.
Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 ₽. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.
Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.
Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.
Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.
Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 ₽ — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.
А вот со вторичным жильем пришлось оформить комплексную страховку. В первый год она обошлась в 27 958 ₽ — это 0,7% от суммы долга. По словам страхового агента, страхование жизни стоило 10 064 ₽, квартиры — 7269 ₽, а титула — 10 625 ₽. Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год я страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 ₽.
Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.
Расходы на сделки
Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.
Новостройку мы купили у застройщика: я заключила с ним договор долевого участия — ДДУ. Чтобы сделка была действительна, ДДУ надо было зарегистрировать в Росреестре. Я и юрист застройщика должны были пойти туда и подать документы. Но в офисе застройщика мне сказали, что юрист все сделает сам и избавит меня от хлопот. Это будет стоить 15 000 ₽, а если я не хочу платить, то и квартиру мне не продадут. Так что выбора у меня не было.
Чтобы юрист мог действовать от моего имени, пришлось сделать на него нотариальную доверенность за 700 ₽.
Еще мой муж оформил у нотариуса заявление, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Это тоже стоило 700 ₽. В итоге на оформление сделки по новостройке мы потратили 16 400 ₽.
Квартиру со вторичного рынка мы купили у физического лица по договору купли-продажи. Я и продавец вместе отнесли договор в Росреестр, за его регистрацию напополам заплатили пошлину — 2000 ₽, то есть по 1000 ₽ каждый.
Муж снова оформил за 700 ₽ нотариальное заявление, что не против покупки. Суммарно оформление сделки по вторичке стоило нам 1700 ₽.
Траты на жилье в ожидании переезда
Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.
А с новостройкой мы год ждали конца строительства — и все это время платили за съемную квартиру 23 000 ₽ в месяц. Еще два месяца шел ремонт. Так за 14 месяцев мы отдали за съемное жилье 322 000 ₽. Если бы купили тогда вторичное жилье, сэкономили бы эту сумму.
Ремонт в новостройке
Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.
Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.
И мы вписались: сначала заказали черновую отделку, а затем — чистовую.
Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.
Черновую отделку мы заказали у застройщика. Начальник бригады обещал сам закупить материалы и сделать все за три недели. Нас не насторожило, что в договоре он «на всякий случай» указал три месяца. Мы внесли полную предоплату — 250 000 ₽ — и уехали на море. Позже поняли, что переплатили: наши соседи отдали за черновой ремонт такой же квартиры 180 000 ₽. Материалы они покупали сами, а мастеров искали через интернет.
Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.
Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.
Чистовая отделка. Для чистовой отделки мы искали мастеров на «Профи-ру» . Выбрали по отзывам хорошего плиточника, обойщицу и сантехника.
В квартире одновременно работали несколько человек. Они закончили чистовой ремонт за две недели. Если кто-то из мастеров нас не устраивал, мы тут же находили ему замену, а другие работы продолжались.
Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.
На чистовой ремонт мы потратили 370 000 ₽. Через год продали эту квартиру в идеальном состоянии.
Ремонт во вторичном жилье
Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.
Через год мой муж сам переклеил обои в двух комнатах. Мы потратили на них 20 000 ₽ и установили балконный блок за 25 000 ₽. Еще через год переклеим обои в остальных помещениях.
У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной. Пока кондиционер не работает.
Бытовые минусы
Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.
Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.
Шум. В новостройке мы два года прожили под шум дрелей. Однажды грохот перфоратора разбудил нас в 4 утра. Мы жили на 10 этаже и решили, что шум из квартиры снизу. Спустились, но там никого не было. В итоге нашли шумевшего мужчину на 5 этаже: из-за того , что квартиры в доме были пустые и без отделки, эхо разносило грохот по всему дому. Мужчина извинился и сказал, что днем он работает, а ему надо было быстренько повесить полочку.
В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.
Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.
Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.
Что в итоге оказалось выгоднее
Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.
У нашей квартиры со вторичного рынка есть свои минусы. Из-за неузаконенной перепланировки я с трудом оформила на нее ипотеку, а потом с отвращением травила насекомых и отмывала унитазы после прежних хозяев. Еще, когда муж вешает на стену картину, всегда рискует пробить какой-нибудь провод.
Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.
Траты на квартиры без учета их первоначальной цены и процентов по ипотеке
| Новостройка | Вторичное жилье | |
|---|---|---|
| Чистовой ремонт | 370 000 ₽ | 45 000 ₽ |
| Траты на жилье между покупкой и переездом | 322 000 ₽ | 0 ₽ |
| Черновой ремонт | 250 000 ₽ | 0 ₽ |
| Доплата за лишние квадратные метры | 27 750 ₽ | 0 ₽ |
| Сделка | 16 400 ₽ | 1700 ₽ |
| Ипотечное страхование в первый год | 2500 ₽ | 27 958 ₽ |
| Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку | 0 ₽ | 6700 ₽ |
| Итог | 988 650 ₽ | 81 358 ₽ |
Траты на квартиры без учета их первоначальной цены и процентов по ипотеке
| Черновой ремонт | |
| Новостройка | 250 000 ₽ |
| Вторичное жилье | 0 ₽ |
| Траты на жилье между покупкой и переездом | |
| Новостройка | 322 000 ₽ |
| Вторичное жилье | 0 ₽ |
| Чистовой ремонт | |
| Новостройка | 370 000 ₽ |
| Вторичное жилье | 45 000 ₽ |
| Доплата за лишние квадратные метры | |
| Новостройка | 27 750 ₽ |
| Вторичное жилье | 0 ₽ |
| Сделка | |
| Новостройка | 16 400 ₽ |
| Вторичное жилье | 1700 ₽ |
| Ипотечное страхование в первый год | |
| Новостройка | 2500 ₽ |
| Вторичное жилье | 27 958 ₽ |
| Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку | |
| Новостройка | 0 ₽ |
| Вторичное жилье | 6700 ₽ |
| Итог | |
| Новостройка | 988 650 ₽ |
| Вторичное жилье | 81 358 ₽ |
Какая разница вторичка или новостройка, когда у тебя есть возможность купить квартиру в Москве за подарок на свадьбу.
Maurice, таки в Подмосковье
Amd, в Новой Москве легко можно на такой подарок купить!! Хоть вторичку, хоть новую!
Amd, где 2 часа до центра Москвы ехать на общественном транспорте? Всё, где можно в пределах 2 часов доехать до центра для меня один город или агломерация.
Maurice, оно, конечно, агломерация.
Но я вам искренне реклмендую поездить месяцок на работу по два часа в одну сторону, и только потом называть Люберцы Москвой
agathis, я в своём время с самого края области ездил на учёбу и работу в Москву. Обычная электричка 1ч45мин, экспресс — 1,5 часа. И вы на Курском вокзале.
И вот мне никогда бы не пришло в голову сказать, что квартира в этом городе — это квартира в Москве)))
Maurice, вон оно чё.
У вас ещё новостройка вроде как была в обжитом районе.
Потому что часто бывает что люди хвастаются что: "вот купил квартиру в новом доме на 20% дешевле чем вторичка, какой я красавчик".
А потом: "блин, а где садик, блин, а где школа, блин, а где больница, а где общественный транспорт"
"До нее у нас не было собственного жилья — мы снимали однушку на окраине Москвы. А потом родители подарили нам на свадьбу 3 150 000 Р, и мы решили вложить их в недвижимость." — неплохой подарочек) всем бы такое благосостояние родителей)))
Роман,
На мой взгляд, лучше обратить внимание на то, как ребята это состояние приумножили! Вот за это им респект.
За 4 года около 3 млн и процессе погашения ипотеке по квартире. Хороший результат.
Michael, родители и гасить помогали наверняка)
Елена, Не додумывай!))
Роман, а еще 700 т.р. закрыть за 11 месяцев без учета процентов по кредиту.
99 квадратов экономкласса за 10 миллионов рублей. Этот скриншот я буду скидывать на очередной вопрос "Почему ты не переехал в Москву?" 🙂
Vladimir, и это еще Подмосковье, тем более Люберцы)))
Vladimir, для одиноких или бездетных есть студии достаточно доступные, с бюджетом 5 — 6 млн есть интересные варианты (25-35 метров примерно).
Жить и содержать свою 100 метровую ипотечную квартиру в Москве это недоступная роскошь для 95% населения РФ и 90% москвичей
Vladimir, вообще-то, это очень дёшево для Москвы. Внутри МКАД для непроблемных квартир таких цен и близко нет.
Vladimir, хах, внутри Мкада рядом с метро за 10 млн только двушку на 50 кв можно купить
Александр, да в принципе можно дешевле найти
Nadya, неремонтированную с дцатых годов — можно, да. Но потом на эту же разницу в цене нужно будет ремонт делать.
Vladimir, да, у меня в районе 50 квадратов стоят 15 млн:)
Vladimir, это дёшево
Anna, не хотел бы жить в городе, где халупа в 16-этажной панельке стоила бы 10 миллионов рублей. Всё равно развалится через 30 лет.
Vladimir, стоимость недвижимости напрямую связана с уровнем жизни, в силиконовой долине квартира автора стоила бы пару млн долларов, а гденить в умирающем ПГТ в Сибири меньше миллиона рублей
Стоимость метра в Москве показатель, что в ней все неплохо
Антон, я бы не сказал, что в Москве качество жизни настолько лучше, насколько дороже стоит недвижимость.
Антон, не совсем + ожидания, что будет ещё лучше или как минимум не хуже и спрос будет повышаться, из-за чего цены на рынке завышены.
Антон, Ребята, пока есть спрос — значит так оно и стОит!
Антон, именно поэтому домик за МКАДом на новой риге в некоторых поселках около 1 млрд рублей?
Антон, золотые слова
С такой покупкой тут дело вкуса: везде есть свои плюсы и минусы.
Покупали с женой в 2015-м вторичку в ипотеку — денег на ремонт ушло как на новостройку, так как ремонт в квартире не делался с 80-х годов. И попробуй пошуми в жилом-то доме. И скандалы были и бригаде колеса на машине прокалывали. Хотя шумели в разрешенные часы. И ремонт занял 4 месяца — по различным причинам (то бригадир запил, то откосы не привезли — пожар на фабрике, то кухню не успевают изготовить итд и тп). А снимать квартиру, параллельно платить ипотеку и параллельно же делать ремонт адреналин еще тот. Помню, к дню зарплаты оставалось 50 рублей на двоих 🙂
Но, инфраструктура и обжитой район тут, конечно, решают. Новостройка при всех прочих была бы дороже очень намного. А жить в панельном гетто без зелени, транспорта и инфраструктуры под шум ремонта соседей — сомнительное удовольствие.
Сделайте уже статью «Как я с нуля копил на первоначальный взнос и купил квартиру в Подмосковье».
Я бы выбрала и новостройку и вторичку, если были хоть какие деньги. Подарок на свадьбу 3 млн только снится многим на свадьбу. Таких историй несколько. А вот действительно кто работает 24/7 ради первой квартиры в Москве или МО, большинство! Я рада, что у автора всё получилось и сложилось, как хотела, но статью читать обидно тем, кто не может себе это позволить)) Статья получилось очень хорошая! Пойду дальше копить на перв.взнос))
Наталия, вот если не статья, на заданную Вами тему, то краткий отзыв по личному опыту. Устроилась на работу в марте 2013,зп постепенно росла от 45 к 90. (Что называется, карьерный рост). Экономила на жилье: повезло, что работодатель предоставил общежитие (двушка на четверых) с минимальной оплатой. Работа посменная у всех проживающих, было неудобно совмещать графики сна. В итоге с нуля и без помощи накопила 1миллион за 4 года. Он стал первоначальным взносом на новостройку в Химках.
В 2017 заключила ипотеку на 2 300 000, 10% на 10 лет. Квартира 33м2 с предчистовой отделкой (тогда мне показалось, что это хорошая идея, а практика показала, что это выброшенные на ветер деньги). Въехать смогла через 1,5 года: год дом достраивался, а я копила на ремонт. Накопила 500тыс.,но ремонт влетел в 1миллион (включая переделку так называемой предчистовой отделки от застройщика и потерянные 350тысяч,которые не вернули пропавшие рабочие). Ещё 500тыс.вложил в ремонт муж, потому что сама бы не справилась. Ради въезда отложили свадьбу, расписались вдвоём и всё. На данный момент платим 26800 в месяц (смогли снизить ежемесячный платёж с 30000),но сейчас платить досрочно возможности нет.
Страдаем от шума. Страдаем от грязи. Страдаем от транспортной недоступности. Страдаем от маленького метража (ожидаем потомство). Страдаем от того, что казалось бы, новый дом, на наших глазах разваливается:то одно сломалось, то втрое отвалилось.
Своим подругам я теперь советую не экономить на местоположении жилья, пусть дополнительные деньги, но нормальная инфраструктура того стоит!
Мучительно думаем, вкладывать ли в эту квартиру обещанный маткапитал. С одной стороны, это помогло бы скорее выплатить ипотеку, а с другой стороны, накладывает дополнительные сложности с заменой этой квартиры, а поменять её мы очень хотим. Уверение, мол, "зато своя" — больше не работает и не радует.
Вот такая история, с нуля, квартира в Подмосковье, ожидание против реальности. )
Людмила, как говорят западные риэлторы, есть всего три фактора, определяющих стоимость недвижимости:
1) Location
2) Location
3) Location
И я с ними полностью согласен!
Наталия, погодите немного, я начал копить с нуля, через пару лет отпишусь)
Иван, Со временем — да, но дети уже вырастут!
И я, и мои знакомые покупали новостройку с отделкой. Я — эконом-вариант в пригороде Питера, знакомая пара — эконом-вариант на Ваське в Питере, знакомый программист — недешевый вариант близко к центру Питера.
И все одинаково расстроены. Никакой инфраструктуры — внутри квартала дороги есть, а за пределами — месиво из грязи. Школ, поликлиник нету. Что однушка за 2,5млн в области, что однушка за 4 млн в городе — гетто. Из ландшафта — только парковки, детские площадки и магазины.
Новостройку зареклись покупать.
Алиса, в такой ситуации можно было поиграть в колонистов, пофантазировать, что обживаете новые земли во славу Британской короны)
Алиса, дайте догадаюсь: первый вариант — Кудрово, Мурино, Шушары/Славянка скорее всего? Так это человейники. Цена завышена — остальное, как говорится смотреть надо было сразу. Тем более, что Кудрово и Мурино, например — это изначально область (Кудрово вообще по статусу деревней считается).
На Ваське эконом-класс — скорее всего, светлый мир, я — романтик и т.д. Также намывные территории — поэтому понятно "отсутствие" дорог. Хотя сейчас там вроде бы все сделано. Про школы и поликлиники — как понимаю, там все есть, но, разумеется, не внутри этих кварталов.
Про центр — очень интересно и где это "близко к центру" нет ни дорог, ни поликлиник, ни школ?
Поэтому в этих случаях дело не в новостройке, а в том, что голову нужно включать, когда покупаешь
Что лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке
Существует много мнений на эту тему. Все доводы в пользу и против того или иного варианта имеют свое обоснование.
Мы же попытаемся сравнить по стоимости одинаковое жилье в одном районе города Алматы. Для сравнения используем сайт объявлений krisha.kz.
Критерии выбора квартиры следующие:
- двухкомнатная квартира,
- общая площадь в пределах 60–62 квадратных метров,
- поиск по Бостандыкскому району, возле микрорайона Алмагуль.
Иллюстративное фото: freepik.com: UGC
Новостройки
По заданным критериям поиска сайт выдал несколько вариантов двухкомнатных квартир.
Монолитный дом 2019 года постройки и высотой потолков 2,7 метра предлагает нужную квартиру. Дом находится недалеко от парка Атакент.
Площадь данной квартиры составляет 61,4 квадратных метра. Цена же указана с пометкой "от" — от 31 774 500 тенге. При этом данное предложение, как указывает сайт, на 7,4% дешевле аналогичных.
2-комнатная квартира в новостройке. Цена: от 31 774 500 тенге. Источник: krisha.kz: UGC
Другой похожий вариант стоимостью от 29 947 500 тенге находится выше, в ущелье Ремизовка.
Эта квартира имеет 60,5 квадратных метра площади и потолки высотой 3,3 метра. По сравнению со схожими квартирами, эта выставлена по цене, которая дешевле на 11%.
2-комнатная квартира в новостройке. Цена: от 29 947 500 тенге. Источник: krisha.kz: UGC
Оба объекта сданы в эксплуатацию. Но не следует забывать, что стоимость указана как стартовая, и она может быть выше в зависимости от определенных условий и степени отделки.
Вторичное жилье
В этом сегменте предложений оказалась чуть больше. Но при этом цены зависят непосредственно от года постройки вторичного жилья.
2-комнатная квартира, 1996 год. Цена: 35 000 000 тенге. Источник: krisha.kz: UGC
Так, в микрорайное Алмагуль за 35 000 000 тенге продается квартира площадью 60 квадратных метров.
Дом 1996 года постройки, панельный, с высотой потолка в 2 метра и готовым евроремонтом.
Панельный дом 1990 года также имеет схожую квартиру на 60 квадратных метров в том же районе. Но цена уже значительно ниже – 30 000 000 тенге.
2-комнатная квартира, 1990 год. Цена: 30 000 000 тенге. Источник: krisha.kz: UGC
Квартира с ремонтом и в хорошем состоянии, владелец даже предусматривает обмен. Но, как указывает сайт, это объявление дороже аналогичных на 10,5%.
А двухкомнатная квартира в девятиэтажном кирпичном доме 1984 года постройки стоит уже дешевле.
Она продается за 27 500 000 тенге, имеет 61 квадратный метр площади, евроремонт и раздельный санузел. Находится на восьмом этаже.
2-комнатная квартира, 1984 год. Цена: 27 500 000 тенге. Источник: krisha.kz: UGC
Преимущества и недостатки
При выборе квартиры в новостройке или на вторичном рынке следует учитывать многие факторы. Но предпочтение все же часто складывается из индивидуальных взглядов покупателя.
Так, кто-то предпочтет новостройку из-за:
- технических узлов и их неизношенного состояния,
- дизайна этих зданий и оформления прилегающей территории,
- свободной и современной планировки.
А кто-то предпочитает уютные и привычные квартиры вторичного жилья с дворами, полными зеленых насаждений и готовым ремонтом.
Все сводится к индивидуальным предпочтениям и возможностям покупателя. А сравнение цен на виды жилья может повлиять на окончательный выбор.